Si vous avez suivi les annonces récentes du Ministère du Logement sur de nouvelles aides fiscales pour la rénovation de logements vacants et de la Ville de Paris qui souhaite augmenter la taxe sur les logements vacants pour inciter les propriétaires à remettre leur bien sur le marché, vous savez que les pouvoirs publics s’intéressent à nouveau à ce problème. Ces annonces sont une excellente nouvelle pour les investisseurs, sans compter que de nouveaux outils se développent pour les aider à trouver et à rénover ces biens oubliés.

  

Retour sur le logement vacant

100 000 à Paris, 2,88 millions de logements vacants en France selon l’INSEE: les chiffres commencent à être connus.

Bien sûr, ces chiffres intègrent les biens en cours de vente, en attente d’un locataire ou encore en chantier. La répartition est inconnue, et la méthodologie de collecte a ses limites. Dans certains cas, cette statistique peut être surévaluée, dans d’autres, des habitants sont capables d’identifier 42% de logements vacants de plus que ce que l’INSEE a recensé.

Mais la statistique a le mérite d’exister et sa progression est claire:

Depuis 2007, à défaut d’atteindre l’objectif de 500 000 constructions par an, nous avons produit environ 90 000 logements vacants par an.

Il est par contre un chiffre qui est encore moins bien connu: celui du stock de logements disponibles sur le marché, à la vente ou en location, à un instant « t ». Nous l’avons cherché, sans succès.

Nous avons sollicité des économistes spécialisés dans l’immobilier pour vérifier que l’information ne nous avait pas échappé. Personne ne suit cet indicateur et même les spécialistes n’ont pas forcément d’ordre de grandeur à communiquer. Du coup, nous avons fait quelques recherches, détaillées dans cet article : « Combien de logements sont disponibles sur le marché immobilier ? , en interrogeant des experts de la data et des petites annonces en ligne.

Il y aurait environ 1,5 million de biens disponibles sur le marché. Tous ne sont pas vacants, certains sont encore habités par le locataire actuel durant son préavis, ou par les propriétaires qui attendent de vendre pour pouvoir déménager.

Cela veut dire que plus de la moitié des 2,88 millions de logement vacants ne sont pas sur le marché: ni en vente, ni disponibles à la location, ils sont invisibles.

 



 

Invisibles. Mais pourquoi ?

Concentrons nous maintenant sur la vacance structurelle, sur les biens qui ne sont pas en attente ou en cours de transaction ou de rénovation. Il existe quelques enquêtes détaillées sur les causes de la vacance de logements, et un très large faisceau de raisons qui poussent les propriétaires à laisser un bien inoccupé.

 
Part de logement vacants par commune en 2012. Ils sont partout, même dans les zones « tendues »! Source: Datafrance, données INSEE 
Part des logements vacant par département - Source : Datafrance
Part des logements vacant par département – Source : Datafrance

Parfois, le propriétaire s’est découragé car son bien n’a pas suscité de demande. Cela peut être un problème de localisation (encore que la vacance soit bien répartie sur tout le territoire national), d’état ou de prix.

Parfois, le propriétaire a eu une mauvaise expérience avec un locataire, estime que les revenus potentiels ne méritent pas de s’en occuper ou ne connait pas les aides possibles ou les dispositifs d’intermédiation locative qui pourraient le soulager.

Autant de causes à la vacance que de biens inoccupés… Mais il y a pour chaque problème une solution!

Parfois, il n’a simplement pas fait le calcul de ce que lui coûte ce logement laissé vacant, ou estime que l’augmentation des prix couvrira ces coûts le jour où il souhaitera vendre. La prise de conscience sera brutale, comme on a déjà pu le voir dans cet article « Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ? » … La spéculation peut exister, mais elle est probablement très marginale dans le logement: l’immobilier de rapport permet de sécuriser l’investissement quant aux évolutions du marché et de défiscaliser les revenus fonciers voir de générer un déficit foncier, ce qui se révélera, sauf exception, plus rentable qu’une vacance spéculative.

Parfois, c’est une succession qui tourne mal avec une guerre d’indivision, un attachement sentimental ou un usage très occasionnel, qui ferait presque de ce logement vacant une résidence secondaire.

  

Un problème de marché, des opportunités

Dans tous les cas, il y a là un stock énorme et des propriétaires qui ont peu conscience de la valeur et des coûts de leur bien. Nous y voyons le signe d’un marché déficient, qui exclut énormément de produits, de vendeurs et d’offreurs, ce qui explique la crise du logement quand bien même nous ne manquons pas de logements en France, constat partagé sur Le Blog Patrimoine depuis 2013 (cf article « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France).

Un marché déficient qui nous piège dans un optimum local, c’est dramatique pour notre société et cela nous coûte collectivement très cher (plus de 30 milliards d’euros par an pour les coûts directs et indirects du mal-logement).

Nous sommes convaincus que ces problèmes structurels du marché peuvent se résoudre, par exemple par une meilleur diffusion de la donnée sur les biens qui sont aujourd’hui exclus du marché pour que les acteurs partagent une meilleur information, par une plus grande fluidité des échanges (baisse des coûts de transaction, frais et taxes). Cela prendra du temps et de l’énergie, mais les acteurs et les régulateurs d’un marché peuvent en corriger le fonctionnement, le rendre plus efficace.

En attendant, nous pouvons nous consoler en y décelant des opportunités individuelles, des investissements sûrs et parfois très accessibles, qui auront une réelle utilité sociale, en améliorant le stock de logement disponibles, en transformant des territoires et même en limitant notre consommation d’énergie (l’énergie grise, consommée par les constructions nouvelles dépasse largement celle des travaux de rénovation) et de terres agricoles, dont la valeur financière, mais aussi sociale et paysagère explose.

En effet, en identifiant des logements qui ne sont pas sur le marché, vous allez faire une offre à un propriétaire qui, selon les cas, n’a:

  • pas conscience de la valeur réelle de son bien
  • pas fait les travaux nécessaires pour attirer d’autres demandeurs
  • pas la motivation pour mettre votre offre en concurrence
  • pas la connaissance des aides et de l’accompagnement dont vous allez bénéficier pour remettre son bien sur le marché

Certains pourront se poser des questions d’ordre moral: je les invite à se mobiliser pour limiter l’asymétrie d’information en réparant le marché immobilier. En attendant, votre investissement dans ce bien va créer de la valeur pour les habitants actuels et à venir, et donc pour le territoire, mais aussi pour l’économie locale, si vous avez de gros travaux de rénovation à réaliser.

  

Des organismes publics et des startups vous accompagnent

Entre les success stories que l’on trouve sur internet et cet article qui vous aura permis de voir avant les autres la valeur des logements vacants, vous êtes prêts à vous lancer, mais vous ne savez pas par où commencer?

Par définition, il n’est pas évident d’identifier les biens qui ne sont pas sur le marché, même si vous en connaissez certainement déjà, dans votre rue, dans votre quartier ou sur votre commune. Pour aller plus loin, le site oqp.io nous permet d’identifier ces « ressources » et vous accompagne dans vos démarches pour contacter leur propriétaire.

Page d’accueil du site oqp.io, qui compte sur vous et moi pour révéler les ressources de notre territoire!

Nous faisons le pari que des centaines de milliers de logements vacants peuvent devenir disponibles et être de nouveau occupés, avec ou sans travaux de rénovation, si les propriétaires prennent conscience de leur potentiel, s’ils sont accompagnés pour s’engager dans cette démarche et si les personnes cherchant un logement ont accès à l’information sur cette offre qui s’ignore. Et pour changer collectivement notre regard, quoi de mieux que de demander aux voisins et aux habitants d’identifier ces ressources en quelques minutes depuis un smartphone ou un ordinateur, sans rien révéler sur leur propriétaire, pour avoir des centaines, des milliers, des millions d’exemples partagés?

À terme, l’ambition d’oqp.io n’est pas seulement de créer un inventaire de toutes les ressources, mais aussi d’être une plateforme sur laquelle les artisans pourront identifier des chantiers intéressants ou sur laquelle des nouveaux métiers pourront se développer (dans quelques années, acheter sur plans 3D un logement à un promoteur spécialisé dans la rénovation de ressources existantes n’aura rien d’extraordinaire!).

Beaucoup d’autres initiatives sont en train d’émerger, pour faciliter chacune un problème particulier, en mode startup: vous mettre en relation avec des artisans qualifiés et vous garantir l’exécution des travaux et le suivi du chantier, ou permettre à votre futur locataire de réaliser des petits travaux de rénovation contre une baisse temporaire du loyer (c’est déjà tout à fait légal et même prévu dans l’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), ou encore générer et co-signer un bail conforme à la loi ALUR en ligne…

Extrait de l’article 6 de la loi sur les rapports locatifs entre un propriétaire et un locataire : 

 

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

 

Ce ne sont que quelques exemples et beaucoup de sites vont encore émerger et se battre pour améliorer toujours plus le service qu’ils pourront vous apporter.

Comme on l’a vu, les collectivités se mobilisent elles aussi sur ce sujet pour accompagner les propriétaires (actuels ou nouveaux) de logements vacants à les remettre sur le marché. Entre les aides nationales, celles des collectivités locales ou des associations, les subventions et les dispositifs de défiscalisation, il y a déjà énormément de solutions existantes et des initiatives se préparent pour faciliter leur utilisation. A ce titre, le simulateur d’aide à la rénovation du logement pourrait être particulièrement utile (cf « Accédez rapidement et simplement aux aides à l’habitat privé)…

Vous voyez que c’est le moment idéal pour investir dans le logement vacant, en achetant bien un bien qui n’est pas encore sur le marché, en utilisant toutes les aides et tous les nouveaux services disponibles pour le rentabiliser rapidement, tout en rendant service à tout le monde!

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92 Comments

  1. Ah oui,

    Un article sponsorisé….

    On s’occupe de vos arguments plus tard svp…..

    • Mon ami, non pas vous !

      Vous le savez, je ne fais jamais d’articles sponsorisés ou autre solution qui ne respecterait pas le lecteur. 🙂

      Cet article a donc été écrit par Julien CARNOT, sans aucune rétribution financière ou autre et sur ma sollicitation.

      Je trouve le point de vue intéressant et probablement de nature à ouvrir un nouveau spectre d’analyse !

      Ne connaissons nous pas tous un logement -+ vacant pour lequel on se dit en passant devant chaque jour : « Ah, si j’était propriétaire j’en ferais …. »

      Quels sont vos arguments Sven… (ils seront utiles à notre entrepreneur du logement vacant..) !

  2. Patrick D says:

    Le problème des logements vacants ne vient pas des propriétaires. Vous supposez qu’ils sont trop aveugles ou timorés pour voir qu’ils pourraient toucher un loyer ou qu’il y a plein d’artisans prêts à faire les travaux.

    Le problème vient de l’état qui a mis en place des lois abominables sans calculer l’impact sur la vie des français :
    _ Les locataires mauvais payeurs peuvent rester en place pendant 2 ans et demi ans sans rien payer, même pas leur assurance. Quand ils partent, la dette envers le bailleur n’est pas récupérable, les travaux sont imposés au bailleur sinon son logement est déclaré insalubre, le locataire peut casser, détruire ou voler la baignoire : de toute façons, il n’ira même pas en prison !
    _ Les impôts et la taxe foncière prennent tout ce que le bailleur a gagné après avoir fait les travaux nécessaires.
    _ L’ISF en rajoutte une couche et donne un rendement final proche de 0% ou négatif.
    _ Le marché est saturé et il n’est pas possible de vendre sans beaucoup baisser le prix.

    La seule solution : ne pas louer, ne pas avoir de revenus, ni d’impôts, ni d’ISF après le plafonnement ; Ne pas être entreprennant, ne pas faire de nouvelles acquisitions pour se développer ; faire les travaux à minima ; ne pas tomber dans les pièges à défiscalisation du genre Pinel ou à l’outremer.

    Et surtout ne pas chercher à évoluer et à grossir son patrimoine, car, en France, plus vous en avez, moins vous en gagnez, plus vous passez pour un exploiteur et un profiteur de la misère humaine, plus la justice vous considérera comme un citoyen de 2ème zone même en face d’un locataire mauvais payeur « professionnel » et récidiviste.

    Votre problème de logements vacants sera réglé quand 2 conditions seront réunies :
    _ Les bailleurs doivent avoir des revenus correspondant à leur travail, leur investissement, aux risques pris et aux sacrifices réalisés.
    _ Un locataire qui ne paye pas son loyer doit être viré en 3 mois
    Et du jour au lendemain, il n’y aura plus de crise du logement, plus besoin d’aider les locataires ni les bailleurs et de l’argent débloqué pour aider les entreprises et stopper le chomage !

    • Merci pour ce point de vue Patrick! Je suis convaincu que le problème du logement vacant ne vient pas uniquement des propriétaires, pas uniquement des locataires et pas uniquement de l’État: force est de constater que l' »équilibre » atteint aujourd’hui produit beaucoup de logements vacants, mais nous avons tous une part de la solution, en tant que locataires, propriétaires et électeurs! Je ne prétends pas avoir LA solution, mais il y a un débat que nous devons avoir pour sortir de la crise et nous avons besoin de repartir des faits, d’exemples et de données précises.

      Votre constat sur la saturation du marché m’intéresse beaucoup… Si on le croise avec le constat que l’offre disponible sur le marché correspond à la moitié des logements vacants existants, cela veut dire que nous sommes dans une crise durable de surproduction de logements et que les politiques publiques visant à soutenir ou relancer la construction empirent la situation depuis au moins dix ans! Si c’est bien le cas et que d’autres solutions ne sont pas appliquées, l’ajustement par le prix arrivera tôt ou tard, malheureusement pour les propriétaires qui ont acheté leur logement en écoutant tous les acteurs qui leur ont toujours assuré que c’était un investissement sans risques (sic) et qu’ils feraient nécessairement une plus value…

      Dernier point, dans le cadre juridique existant, les solutions d’assurances sur les impayés ou d’intermédiation locative (en conventionnement social avec défiscalisation ou non) ne vous semblent-elles pas de nature à limiter les risques encourus par les propriétaires, même si elles diminuent le revenu locatif?

      Merci pour vos retours!

      • « Si on le croise avec le constat que l’offre disponible sur le marché correspond à la moitié des logements vacants existants, cela veut dire que nous sommes dans une crise durable de surproduction de logements » pouvez vous étayer cette affirmation…

        Je crois une explication nécessaire.

        • Désolé, ce n’est effectivement pas clair: nous avons vu qu’ 1,5 million de logements étaient disponibles sur les sites de petites annonces à la vente ou à la location, or l’INSEE compte 2,88 millions de logements vacants en France. Sachant que tous les logements offerts sur le marché ne sont pas vacants, il y a probablement au moins 1,5 millions de logements vacants qui ne sont pas visibles sur le marché.

          Si nous continuons à construire alors que le marché est saturé et que l’offre disponible est déjà très limitée par rapport à son potentiel parce que les propriétaires considèrent qu’il est préférable de retirer leur bien, on peut considérer qu’il y a surproduction. Cela mériterait une vraie recherche économique pour valider ou non cette hypothèse!

      • ROLANG GARNIER says:

        @Julien CARNOT
        Non nous ne manquons pas de logements, mais seulement de logements sociaux si on considère et constate que les locataires en place dans le privé partent bien souvent pour des logements sociaux

        • Une demande croissante de logements sociaux peut aussi s’expliquer par une évolution des critères ou une meilleure communication des organismes sur ceux-ci, ou juste par la longueur des files d’attentes qui fait qu’on peut faire une demande au cas où, sans réel espoir d’y accéder dans les 5 ans…

          Dans tous les cas, si la demande de logement ne diminue pas, qu’il n’y a pas de pénurie de logement dans le parc privé, mais que les acheteurs comme les vendeurs sortent de son marché, c’est peut-être que le marché du logement privé dysfonctionne! Et dans ce cas, peut-être serait-il intéressant de réparer plutôt que d’essayer de satisfaire une demande croissante en logements sociaux!

          • ROLANG GARNIER says:

            @Julien CARNOT
            Vous dites :  » c’est peut-être que le marché du logement privé dysfonctionne! Et dans ce cas, peut-être serait-il intéressant de réparer plutôt que d’essayer de satisfaire une demande croissante en logements sociaux! »
            OK je comprends, mais il ne faut pas oublier que les loyers sont à la baisse (encadrement des loyers, locataires qui de + en + négocient), ce qui revient à dire que l’investissement doit être regardé à la loupe et être une très bonne affaire.

    • Bonjour Patrick D.,
      Le risque lié à un investissement ne peut pas être de 0. C’est pour cela qu’il existe des primes de risque qui font qu’un investissement sera plus ou moins rémunérateur.

      Dans le cadre de l’investissement immobilier, il est nécessaire d’expliquer aux épargnants qu’ils sont ici en présence de produits d’investissement et non pas de produits d’épargne. L’épargne est le fruit de la peur, l’investissement est le fruit de l’optimisme. Soyez optimistes et recherchez des marchés immobilier ayant besoin d’investisseur. Sans faire de publicité, je trouve que la solution de Julien CARNOT peut devenir une pépite pour les investisseurs !

      L’impayé de loyer est l’un des risques de l’investissement immobilier. Pour diminuer ce risque il faut admettre de regarder en amont plutôt qu’en aval. En effet, l’investisseur en immobilier à souvent tendance à regarder la finalité, plutôt que la cause.

      La conséquence est l’impayé de loyer, dont la cause est, dans 85% des cas, une mauvaise gestion de la sélection du locataire. Je vous parle de mon expérience passée de près de 12 années à gérer des portefeuilles immobiliers dans le domaine du logement et du commerce.
      Il est nécessaire de rappeler que la visite d’un actif immobilier avec le locataire permet au propriétaire/bailleur de pouvoir discuter avec le locataire et de le sonder.

      En effet, il ne s’agit pas d’être uniquement un porte clé et de récupérer les dossiers. Il s’agit de faire une véritable étude basée sur des questions pertinentes pendant la visite et basée ensuite sur une étude drastique du dossier locataire (questionner le bailleur actuel du locataire, vérifier la véracité des bulletins de salaire, etc.). Ces études sont chronophages mais permettent de limiter le risque d’impayé.

      Tout au long de la vie du bail il est également important de conserver des relations fréquentes avec le locataire par la mise en place notamment de procédés annuels (dont je ne parlerai pas ici étant donné que ce point est la force de mon service de gestion), dans le but de le responsabiliser et de l’intégrer à l’acte d’investir. N’oubliez pas qu’un locataire est partie prenante du contrat et qu’en ce sens il est nécessaire de le responsabiliser.

      L’ensemble de ces procédures fait que l’impayé de loyer tombe en-dessous de 5%.

      Pour ces 5% restant il est nécessaire de mettre en action, immédiatement après un retard de loyer, la machinerie « gestion des impayés ».

      Par ailleurs, en amont de la souscription d’une garantie impayé vous aurez déterminé les éléments nécessaires au déclenchement de cette garantie et vous aurez constitué une procédure basée sur ces éléments nécessaires et sur le rappel d’impayé dès le premier retard par accusé réception.

      C’est en faisant cet exercice que vous réussirez à récupérer les sommes impayées de façon efficace et légale.

      Enfin, pour les 1 à 2% de loyers impayés restant qui amèneront à une situation de contentieux, nous pourrions y voir un avantage : Du moment que vous justifiez la demande de recouvrement de la somme auprès du locataire, vous déclarez les revenus perçus et les charges déductibles (régime réel) …

      Dans le cadre d’une situation de contentieux vous créez donc un déficit foncier durant la phase de contentieux reportable dix ans sur les revenus fonciers uniquement.

      Les charges liées au recouvrement des loyers et au contentieux pouvant également se déduire des loyers.

      Concernant la solution de Julien CARNOT, celle-ci a le mérite d’exister.

      Il faudrait toutefois dissocier les logements vacants utilisés dans le cadre de résidences de vacance que les propriétaires veulent conserver à titre personnel, des logements vacants issus d’une volonté des propriétaires par peur d’un impayé de loyer, d’une dégradation, d’une fiscalité outrageuse.

      Pour ces propriétaires il convient d’expliquer réellement le cadre de l’investissement immobilier en parlant de création de valeurs, d’accompagner le propriétaire investisseur de A à Z et surtout de faire en sorte de préserver la valeur créée.

      Comme Julien CARNOT il est grand temps de changer de modèle de gestion et de faire appel à des intermédiaires qui auront la volonté d’effectuer leur travail consciencieusement, avec diligence, en toute indépendance et pour protéger les intérêts de leurs clients.

      A force de rechercher le moins cher on arrive à trouver la moins bonne qualité !

      Bien cordialement.

      Michael VILVANDRE

      • Merci pour ces rappels utiles Michael VILVANDRE, les impayés ne sont effectivement pas une fatalité et le mécanisme du déficit foncier lorsque l’on en vient au contentieux m’avait échappé! Il y a en effet beaucoup de services à inventer localement ou à étendre pour accompagner les propriétaires, et à la clé beaucoup de valeur à créer. J’espère de tout cœur qu’oqp.io pourra contribuer à provoquer et faciliter ces innovations en montrant l’importance de leur marché potentiel.

        Un grand merci également pour votre remarque sur le besoin de filtrer plus finement les «ressources » selon la cause de leur vacance, c’est en effet frustrant, mais le compromis actuel sur le champ « Situation et intention du propriétaire » a deux explications (cf. https://github.com/oqpio/oqpio/issues/34 pour le making of) :
        – la protection de la vie privée des propriétaires: certaines causes de vacance ont trait à la vie familiale et le modèle de l’open-data limite nécessairement la finesse des données que nous souhaitons stocker et publier.
        – la dynamique et l’évolution dans le temps: un logement vacant aujourd’hui sur le marché ne le sera peut-être plus dans 3 mois, si le propriétaire n’a pas trouvé preneur et l’en retire. À l’inverse, un bien aujourd’hui considéré comme « bloqué » en raison de la peur des impayés sera peut-être de nouveau dispo à la location demain suite à la lecture de votre commentaire par son propriétaire! 😉

        Là encore, oqp.io tâtonne et teste, je suis preneur de toutes les idées

        Enfin, en ce qui concerne les résidences de vacances, j’ai volontairement exclu les résidences secondaires de la définition d’une ressource: https://oqp.io/definitions

        Ma vision de l’avenir sur ce point est qu’à 10-15 ans, airbnb ou son futur concurrent auront réglé les problèmes de la résidence secondaire à la fois sur l’offre et la demande: beaucoup moins de personnes voudront posséder une résidence secondaire alors qu’elles peuvent partir dans différentes régions/pays et y trouver un chez soi temporaire / beaucoup moins de résidences secondaires (il en restera) ne seront occupées que quelques jours/semaines par an. De ce point de vue, la stratégie de Paris de vouloir remettre des résidences secondaires sur le marché tout en essayant de contrer airbnb alors que ce dernier pourrait être un outil pour assurer une meilleure utilité sociale aux résidences secondaires et créer des activités économiques locales (à condition que les hôtes respectent la loi et que nous avancions sur la fiscalité des revenus des plateformes) est assez symptomatique…

        Mais pour les 10 ans à venir, il est vrai qu’il n’est pas toujours évident de distinguer le quasi vacant de la résidence secondaire sous-utilisée.

        • Oui, Airbnb et compagnie révolutionne la résidence secondaire … mais au début, il faut bien que quelqu’un détienne un actif « résidence secondaire » pour que le système puisse fonctionner…

          Pour pouvoir partager, il faut un actif à partager…

      • « Enfin, pour les 1 à 2% de loyers impayés restant qui amèneront à une situation de contentieux, nous pourrions y voir un avantage : Du moment que vous justifiez la demande de recouvrement de la somme auprès du locataire, vous déclarez les revenus perçus et les charges déductibles (régime réel) …

        Dans le cadre d’une situation de contentieux vous créez donc un déficit foncier durant la phase de contentieux reportable dix ans sur les revenus fonciers uniquement ».

        Bon sang mais c’est bien sûr vous avez tout à fait raison comment ai-je pu être assez bête pour ne pas avoir vu cet énorme avantage! peu importe le manque à gagner des loyers non encaissés pendant x années, les frais de justice, (avocats, d’huissier, serrurier…) l’important c’est le déficit foncier que cela peut générer! Vraiment génial merci pour cette remarque pertinente! 😉

        • Monsieur Xilefe,

          Je préfère voir le verre à moitié plein.

          Ma proposition entre dans le cadre d’une problématique d’impayés. Bien entendu qu’il est toujours préférable de générer du revenu et j’ai toujours l’adage « l’immobilier permet de générer de la valeur pas de défiscaliser ».
          Ma proposition est UNIQUEMENT une solution lorsque le contentieux est présent. Je l’ai appliqué dans le cas de la récupération de la gestion de portefeuille problématiques et cela a permis aux propriétaires investisseurs de moins perdre d’argent, de créer de la valeur sur la perte.

          J’aimerais ajouter que cette proposition est une solution dans le cadre d’un contentieux et dans le cas de la gestion de mon portefeuille d’actifs immobiliers cela représente entre 1 et 2% car je m’attache principalement à gommer ces risques en amont, ce qui me permet d’avoir un portefeuille composé de 96% d’actifs en situation normale.

        • ROLANG GARNIER says:

          Avant de poser mon précédent commentaire, je n’avais pas vu le votre
          Bravo nous avons eu la même réaction, la votre + percutante

        • ROLANG GARNIER says:

          @xilefe
          Avant de poser mon précédent commentaire, je n’avais pas vu le votre
          Bravo nous avons eu la même réaction, la votre + percutante

      • ROLANG GARNIER says:

        @Michael VILVANDRE
        Vous me surprenez, vous m’étonnez … Donc il existe UN gestionnaire qui tout au long de la vie du bail conserve des relations fréquentes avec le locataire par la mise en place notamment de procédés annuels ?????
        Très sincèrement en 45 ans de pratique avec différents gestionnaires, je n’en ai rencontré aucun qui prenait cette peine (et ceci quelque soit l’importance de leur portefeuille)
        Il me semble pourtant en avoir fait le tour – gdes enseignes nationales, petits gestionnaires de quartier etc… –
        Tous n’ont pas les même défauts, mais aucun ne présente les qualités requises.
        Dans les commissions de conciliation dont je suis un des représentants les bailleurs ou leurs représentants mis en cause sont tout d’abord les organismes sociaux (office HLM etc…), les gestionnaires quand ils se présentent et ensuite les bailleurs qui je le reconnais sont pour la plus part désarmés, ignorants des règles
        Par ailleurs vous mettez le point sur la différence entre investissement et épargne. Là est le problème car si un investissement comporte un engagement personnel par un travail, il devrait être rémunérateur en conséquence, et ce n’est plus le cas
        Vous parlez de l’avantage du déficit foncier qui peut générer un contentieux. J’avoue que je n’ai jamais compris ce raisonnement… l’avantage est sur le papier, le désavantage est dans ma poche…
        Vous dites :  » il est grand temps de changer de modèle de gestion et de faire appel à des intermédiaires qui auront la volonté d’effectuer leur travail consciencieusement, avec diligence, en toute indépendance et pour protéger les intérêts de leurs clients » … j’en rêve…!

        • Monsieur GARNIER,
          Le suivi du locataire est pour moi un principe indispensable à toute bonne gestion immobilière.

          Effectivement, je n’avais jamais vu cela avant de le mettre en place.

          C’est justement cette absence de suivi qui m’a donné l’idée de créer une offre de gestion immobilière orientée également sur le locataire.

          Je considère le locataire comme un partenaire à l’acte d’investissement. En ce sens, il est nécessaire de le responsabiliser en début de relation et justement d’avoir une relation suivie tout au long du bail.

          Je suis également persuadé qu’un gestionnaire ne peut pas être qu’un poseur d’annonce, un porteur de clés, un porteur de dossier, un intermédiaire de trésorerie.
          Un gestionnaire doit absolument avoir une dimension de vérification, de suivi, de rigueur, de prévention ET de conseil.

          Concernant le déficit foncier.
          Je pense m’être mal expliqué.
          Je cite uniquement le cadre d’une situation d’impayés et de contentieux.

          Dans cette situation problématique qui engendre un effort de trésorerie conséquent (paiement des charges non couvertes par l’absence de revenus locatifs + frais de justice) il est possible de déclarer ces efforts de trésorerie pour créer un déficit foncier et générer une baisse d’impôt (dans la limite de 10 700 € de déficit foncier, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).

          Exemple (les chiffres sont données à titre purement indicatif pour vous permettre de comprendre le mécanisme).
          Imaginons que vous déclarez 1 000 € de revenus salariés
          Imaginons que sur ces revenus vous devez payer 200 € d’impôt.
          Vous êtes propriétaire d’un appartement à but locatif et le montant des charges et frais de justice s’élèvent à 500 € pour l’année.
          Vous auriez donc un effort de trésorerie globale de 500 + 200 = 700 €
          L’idée est de déclarer ces frais et charges dans vos revenus fonciers dans le cadre du déficit foncier.
          Reprenons, l’exemple : Vous déduisez ces charges de vos revenus salariés. Vous êtes donc imposé sur 500 €.
          Votre impôt est désormais de 100 €.
          Votre effort de trésorerie est donc de 500 + 100 = 600 €.
          Dans cette situation problématique, vous avez donc la possibilité de diminuer votre effort de trésorerie par la diminution de votre impôt.
          Attention : les chiffres ne sont pas réels, ils sont indiqués pour vous permettre de comprendre le mécanisme.

          Épargner c’est avoir peur et donc avoir la volonté de placer de l’argent pour limiter les potentielles conséquences liés à cette peur (peur d’une hausse fiscale, peur d’une baisse de revenus, …).

          Investir c’est parier sur des produits auxquels on croit.

          Cet investissement permet de faire croître le produit auquel on croit et permet ensuite de générer des revenus.

          En matière immobilière je pense (à mon humble avis) que les vendeurs de solutions d’épargne surfent sur la peur et ainsi peuvent faire gober tout et n’importe quoi aux épargnants.

          Si l’on a le profil épargnant il existe le Livret A, le LDD et le PEL
          Si l’on souhaite diminuer son imposition : Il existe l’achat d’œuvres d’art ou l’investissement dans des sociétés non cotées en devenir (ce n’est pas mon métier)
          Si l’on souhaite s’enrichir de façon régulière et stable : Il existe l’immobilier.

          E

          • En matière d’immobilier, comme pour tout autre investissement, il est toujours indispensable de penser à la sortie/revente.

            Regardez de plus près les solutions de défiscalisation : leurs tableaux s’arrêtent à la fin de l’avantage fiscal. Qu’en est-il ensuite ? Que faire d’un bien qui a été acheté au-dessus de sa valeur, loué en-dessous de sa valeur, situé dans une zone pas si tendue que cela ou loué à un opérateur qui ne peut plus supporter un loyer déterminé en début de contrat pour attirer l’épargnant.

            C’est en ce sens que je conseil mes clients.

            Je suis à votre disposition pour en discuter.

            Bien cordialement.

            Michael VILVANDRE

          • ROLANG GARNIER says:

            @Michael VILVANDRE
            Merci pour le cours de compta, mais le déficit foncier j’ai « essayé » de le pratiquer toute ma vie, non pas dans le cadre de contentieux, mais dans celui de travaux, avec impact uniquement sur mes autres revenus fonciers
            Tout ce qui est PINEL et ses ancêtres (à tord ou à raison) je n’y ai jamais touché.
            Quant au + que vous semblez apporter dans le cadre de votre métier de gestionnaire immo, j’avoue que vous m’impressionnez.
            Exercez-vous dans la région p

            • ROLANG GARNIER says:

              @Michael VILVANDRE (suite)
              Exercez-vous dans la région parisienne ?

              • Michael VILVANDRE says:

                Monsieur GARNIER,
                Mon exemple sur le déficit foncier concernait uniquement la problématique impayé.
                Dans le cadre d’un investisseur souhaitant acquérir un bien avec travaux et créer du déficit foncier la méthode de calcul sera sensiblement équivalente.
                Cependant, en amont de l’acquisition il faudra déterminer les besoins du client et définir dans quelle mesure l’utilisation du déficit foncier peut être intéressante, et surtout comment l’investisseur peut sortir de l’investissement.
                Je viens de publier un article sur la Loi Pinel, qui arrive au même constat que M. FONTENEAU. Je publierai bientôt d’autres articles sur les autres dispositifs fiscaux liés à l’immobilier.
                Néanmoins, je dois vous informer qu’à titre personnel je n’ai jamais investi dans ce genre d’opération et que je ne le conseille pas à mes clients.
                En effet, je reste persuadé que tout investissement doit être effectué dans le cadre d’une stratégie ayant un point d’entrée (l’acquisition) et un point de sortie (la revente).
                Malheureusement, les vendeurs de Loi Pinel oublient souvent la phase de sortie et les conséquences en matière de coût global et d’effort de trésorerie.
                Au final, au moment de la revente, l’investisseur perdra son avantage fiscal (augmentation des revenus entraînant une augmentation de la fiscalité), aura acquis un bien surévalué, et aura fourni un effort de trésorerie conséquent.
                J’avais pris un exemple d’un investissement à Bordeaux avec crédit global sur 15 ans pour un montant d’acquisition tous frais inclus de 140 000 €. Figurez-vous que l’investisseur devra attendre 45 ans avant que ces revenus locatifs puissent compenser l’effort de trésorerie fourni pendant la durée d’emprunt.
                Beaucoup de personnes pensent qu’en Pinel, sans apport, le bien s’autofinance. C’est un leurre véhiculé par beaucoup de vendeur de produits de défiscalisation.
                L’immobilier n’est pas le meilleur produit pour diminuer ses revenus. Pour cela il y a les œuvres d’arts, les sociétés innovantes, mais ces investissements n’entrent pas dans mon champs de compétences.
                Je me suis spécialisé que dans le domaine immobilier.
                A ce titre, il est possible d’augmenter ses revenus sans augmenter ses impôts sur le revenu, uniquement par le système LMNP et en effectuant un investissement hors résidence service !

                En dehors de ce système (qui est actuellement très regardé par l’administration fiscale) je ne connais pas de dispositif fiscal qui permette de diminuer complètement son imposition sur le revenu, durant toute la durée de détention de l’actif immobilier.

                Concernant mon activité, je suis basé à Troyes et je me déplace pour rencontrer mes clients dans toute la France.

                Anciennement parisien et ayant un réseau dans le monde de la Santé, j’ai créé une offre à destination des professionnels de santé dont mes principaux clients se trouvent en Ile de France mais également dans l’Ouest et dans l’Est.

                je suis prêt à accompagner des clients venant d’horizons différents et suis à votre disposition pour en discuter.

                Bien cordialement.

                Michael VILVANDRE

                • ROLANG GARNIER says:

                  @Michael VILVANDRE
                  « A ce titre, il est possible d’augmenter ses revenus sans augmenter ses impôts sur le revenu, uniquement par le système LMNP et en effectuant un investissement hors résidence service ! »
                  L’investissement hors résidence service je n’y ai jamais touché, je fais très peu de meublé en direct, mais parlez-vous de qq chose d’autre que je ne connaîtrais pas ?
                  Vous dites encore : « je suis prêt à accompagner des clients venant d’horizons différents et suis à votre disposition pour en discuter »
                  OK comment faire ?

                • Michael VILVANDRE says:

                  Monsieur Garnier,

                  Mon commentaire précédent indique LMNP.
                  Il s’agit bien du meublé en direct, hors résidence service.

                  Vous pouvez me contacter sur michael.vilvandre@immo-gene.fr

                  Bien cordialement.
                  Michael VILVANDRE

            • C’est vrai qu’il est agréable de lire autant de compétence …

              • Michael VILVANDRE says:

                Monsieur FONTENEAU,

                Merci pour votre message.

                Je lis avec attention vos articles sur l’immobilier car je trouve votre vision très pertinente et ne s’arrêtant pas uniquement à « l’offre fiscale » !

                Je suis à votre disposition pour échanger avec vous.

                Bien cordialement.

                Michael VILVANDRE

    • Ce message resume , en tous points, mon expérience vécue; Pour liberer des logements , il faut imperativement réduire les « droits » des (mauvais) locataires et augmenter les pouvoirs des bailleurs (normaux) face aux crapules candidats a la location; Heureusement ce n’est pas la majorité,quoique ?,mais les profiteurs de ces lois mal ficelées parce que votées sous le coup des effets médiatiques, des besoins électoraux et autres motifs n’ayant rien avoir avec le marché du locatif, détruisent la confiance necessaire a une bonne transaction entre propriétaires et candicats a la location, Tant que les gouvernements n’auront pas pris conscience de ces phénomènes, il manquera toujour 5 a 800000 logements en france , malgrès les milliers de logements vacants; Et les nouvelles taxes sur les logements vacants ne seront d’aucun secours pour solutionner le problème

    • ROLANG GARNIER says:

      @Patrick D
      Ah ! Qu’en termes élégants , ces choses-là sont dites !
      Ou autrement dit : j’adhère complètement à vos propos, mais hélas il n’y aura pas de retour possible. L’ère est au social , je fais partie de différentes commissions au sein d’une préfecture (DALO, CCAPEX, commissions de concilliation – quoique pour cette dernière il y a autant de locataires que de bailleurs indélicats, et pour ces derniers souvent par ignorance)
      Bien souvent je suis révolté, mais ne peut exprimer clairement mes réflexions, car je suis immédiatement retoqué par toutes ces associations « bien pensantes », pour qui la priorité est d’assurer un logement coûte que coûte à des gents qui toute leur vie seront des assistés (j’ai vu une ré-attribution d’un logement social 5 pièces à une personne qui avait déjà été expulsée avec effacement de sa dette au prétexte qu’elle avait un nouvel amour donc en attente d’un nouvel enfant et pouvoir recevoir tous les 15 jours ces 4 autres enfants dont la garde lui avait été retirée
      Que dire de + , sinon fuyons les revenus fonciers

  3. Moi je trouve que c’est un super projet.
    C’est peut être un « article sponsorisé » mais vu que c’est un projet open source et prix libre, j’accepte à 200%. Allez visiter la page https://oqp.io/comment-tu-te-remuneres

    Les « il-y-a qu’à, faut qu’on » ou autres « c’est l’état qui doit régler le problème » ne servent à rien. Il faut agir à son échelle et essayer de créer les solutions par la base.

    Bravo Julien

    • encore une fois, jamais aucun article n’est publié par ce que l’auteur me l’a demandé (ou payé pour le publier). C’est un principe.

      Mais il est vrai que j’aime mettre en avant des initiatives qui sortent du lot et apportent une réflexion différente (comme je l’ai fait pour SPEAR ou terre de lien à l’époque).

      C’est peut être avec ce genre d’idée et bien d’autres que nous sortirons par le haut de ce monde que certains aiment à décrire comme « foutu ». Pour construire le futur, il faut sortir du cadre et accepter de se faire bousculer dans ses habitudes.

      • Merci Guillaume pour cet article qui apparemment est mal compris, pour ce qui me concerne j’ai construit mon patrimoine locatif avec des logements vacants, des ruines avec pleins de défaut qui m’ont demandé des heures de négociation, des démarches administratives souvent importantes, des travaux pharaoniques…
        Cela demande évidement plus de travaille que de recevoir un vendeur loi Pinel ou de meublé résidence étudiante mais j’ai trouvé des rentabilités extrêmement importantes.
        Pour moi c’est passionnant et m’a permis d’acquérir des connaissances d’architecte, de géomètre, de notaire, d’urbanisme, du fonctionnement d’une copropriété…mais pour cela il faut avoir une qualité apparemment rare, il faut être capable de se projeter et de mener un projet sur 2 ans ou plus, il m’arrive de proposer « une bonne affaire » à des amis mais ils ont peur, ne savent pas kel bout prendre le problème et se tourne sur du clés en main dans des programme avec de toute petite rentabilité, votre article qui évoquait la différence entre investissement et placement m’avait beaucoup plu car il imageait parfaitement ce que je vis au quotidien.

  4. Patrick D, bravo bien résumé tout est dit!!! perso nous avons actuellement 2 logements vacants pour toutes les raisons que vous avez évoquées!

    • Ne croyez vous pas que ces deux logements sont onéreux ! pourquoi ne les vendez vous pas ?

    • Bonjour Xilefe,
      Dans ce cas-là, ne serait-ce pas plus intéressant pour vous (financièrement et fiscalement) de vendre et de placer le fruit de cette vente sur d’autres actifs ?

    • Bien des raisons militent pour que xilefe n’entende pas encore vendre ses deux logements vacants : réduites à leur plus simple expression (taxes locales, abonnement des compteurs, assurance, entretien minimum, jardinier… peut-être ?) les charges seraient encore supportables pour xilefe ?
      Ou encore : les ventes ne pourraient avoir lieu qu’à un un prix anémique, assorti néanmoins du paiement d’un impôt sur les plus-values ?
      Ou encore : et que faire des prix de vente au vu de la rentabilité des placements financiers, le risque de chypriotisation des comptes bancaires, celui du blocage attendu des fonds placés en assurance-vie, de l’hyperinflation quasi certaine…
      Pour l’instant ,la chypriotisation d’un logement n’est pas encore à craindre, non ?…
      Autant de raisons de différer ces ventes, jusqu’à ce que, pourquoi pas, l’hyperinflation « corrige » la déflation actuelle ?…
      Bien délicat, toussa…

      • Merci pour ces pistes Sud,

        Il y a bien sûr des raisons et xilefe est libre de les partager ou non (et à fortiori de décider de sa stratégie!).

        Les charges sont certainement supportables, surtout si l’on ne fait pas l’addition et qu’on ne compte ni le temps passé, ni le coût de la dégradation ou la perte de valeur liée à la vacance, mais elles représentent probablement tout de même plusieurs mois de revenu locatif!

        La raison de l’importance de l’impôt sur les plus-values me semble moins fondée: cet impôt n’est dû qu’en cas de plus value et n’est pas supérieur à 100% de la plus value, donc la vente avec plus value laisse un bénéfice, sauf à avoir supporté des frais d’emprunts énormes.

        Puisque vous évoquez la chypriotisation, sans rentrer dans le débat de la pertinence d’une comparaison France-Chypre, on peut se rappeler qu’en avril 2015, le Parlement chypriote a voté la possibilité de saisir les biens immobiliers en retard de remboursement de crédit. L’immobilier n’est donc pas nécessairement protégé en cas de crise sérieuse!

        En admettant qu’il ne soit pas opportun de vendre ces logements aujourd’hui, ne serait-il pas intéressant de les mettre en location conventionnée, avec un intermédiaire qui décharge le propriétaire de la gestion et lui garantit un revenu? Le débat est ouvert!

      • « Ou encore : les ventes ne pourraient avoir lieu qu’à un un prix anémique, assorti néanmoins du paiement d’un impôt sur les plus-values ? »
        Oui c’est un peu ça pour l’un 2 qui est vacant depuis plus de 2 ans, nous avons donc décidé d’en refaire notre résidence principale pendant 1 an…! Quand à l’autre, il faut d’abord que nous y faisions pas mal de travaux car le dernier locataire nous l’a dévasté!!!

        Bien sûr que nous voulons vendre mais pas nous en débarrasser à n’importe quel prix !

    • Bonjour,
      Remarque supplémentaire : même si vous les vendiez à perte, vous seriez toujours gagnant par rapport à la situation actuelle où (pour des raisons que je peux parfaitement comprendre) ils ne vous rapportent strictement rien et vous coûtent (taxe foncière, vieillissement).

      Ceci posé, si vous les vendiez décotés :
      – Vous récupéreriez des liquidités que vous pourriez utiliser à votre guise
      – Vous cesseriez d’assumer les coûts fixes
      – Vous vous débarrasseriez de certains soucis
      – Vous permettriez à quelqu’un d’autre de construire un projet

      La décision finale vous appartient, bien sûr, mais la réflexion préalable doit se mener jusqu’au bout….
      Les pistes évoquées par cet article sont intéressantes.

  5. Mon Dieu, que dire?

    Quelle est la valeur ajoutée du site que vous proposez?

    N’inventez vous pas le fil à couper le beurre?

    Qui « garantit » le revenu en location conventionnée ? ( au même titre qu’en bail commercial) , avez-vous songé aux circuits de l’argent?
    Faut-il vous expliquer les chausse-trappes en train de se mettre en place ou êtes vous réellement « naïvo-collaboratif »?

    Pour vous citer, il n’y a pas de débat à ouvrir, mais vous allez…. vous débattre….

    Le vrai souci n’est pas le substratum immobilier en lui même, mais bien plutôt l’environnement juridique et fiscal , voire psycho-mental qui l’enveloppe, sur lequel ne vous en déplaise vous n’avez et surtout, n’aurez aucune prise à l’avenir.

    … Ce n’est pas un malheureux de la rénovation lourde qui vous parle……

    • pffffff commentaire négatif, pessimiste !
      on se suicide qd ? pouvez vous m’indiquer la date de la fin du monde ?
      svp avez vous une proposition de placement idéal à m’indiquer ?

    • Naïvo-collaboratif, optimisto-transformatif, qualifiez-moi comme il vous plaira! 😉

      oqp.io est peut-être un fil à couper le beurre, peut-être le levier qu’il nous faut pour changer l’environnement juridique et fiscal ET psycho-mental. L’avenir le dira. À titre individuel, je n’ai aucune prise sur cet environnement (et n’en voudrais pas), mais nous sommes toutes et tous, de près ou de loin, acteur du marché de l’immobilier et électeurs. Et je refuse de penser que nous n’avons aucune prise sur notre avenir.

      Pour répondre à votre question sur qui garantit le paiement du loyer en location conventionnée, voici quelques détails :
      http://www.logement.gouv.fr/spip.php?page=article-sous-site&id_article=55&sommaire=35
      https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/bailleur/lintermediation-locative/

      Merci tout de même pour votre réaction qui contraste avec les nombreuses marques d’intérêt recueillies ces derniers mois et dans la journée!

      • Julien,

        Je vous provoque afin de vous aiguillonner

        ne vous contentez pas des seules marques d’intérêt, le seul positif ne suffit pas à votre stade d’élaboration déjà avancé, je ne plaisante pas

        Allez plus loin que le seul vademecum mis en ligne pour l’intermédiation locative, tout le monde sait googeliser.

        • C’est bien comme ça que j’ai lu vos commentaires, et ne vous méprenez pas, j’ai bien conscience que l’intérêt, la sympathie ou la bienveillance pour oqp.io ne suffiront pas à résoudre une problématique extrêmement complexe.

          Pour l’intermédiation locative, sous-entendiez vous que l’État et ses opérateurs ne seraient n’apporteraient pas plus de garanties que le locataire lambda? Ou estimez-vous que le dispositif n’est pas intéressant pour d’autres raisons? Votre retour d’expérience et votre avis m’intéresse!

          • Julien,

            j’irai plus loin :

            les garanties locatives type Solibail, ou existant avant et après, sans compter les « garanties universelles étatiques assurantielles » rebaptisées maintes fois ont des spectres d’application limités,ont eu peu de succès, ont connu des échecs cuisants que vous pouvez retrouver en cherchant bien et ont mis dans l’embarras certains bailleurs animés des meilleures intentions… au départ.

            Pourquoi croyez-vous que des assurances privées se soient retirées du dispositif initial ?

            La garantie de l’Etat est assimilable … à la garantie des emprunts d’Etat que l’on trouve en assurance vie (cf supra autre article de Guillaume), on va vite en voir les limites.
            Il est d’autres aspects bisounours incompatibles que je n’aborderai pas sur ce blog, mais qui posent de très sérieux problèmes aux personnes chargées au quotidien d’appliquer ces dispositifs.

            Enfin, on va faire simple, le risque majeur est que l’Etat pour des raisons de disette budgétaire ou d’impossibilité dogmatique d’appliquer la législation, vous abandonne au milieu du gué, mais en maintenant les points coercitifs pour le bailleur qui se retrouvera floué, car désormais sans contrepartie. (loyer modéré, tunnelisation de défiscalisation, impossibilité de récupérer le bien en quasi-squatt juridique, etc)

            On aboutira ainsi à une spoliation qui ne dit pas son nom.

            Pour plus d’approfondissement, je vous recommande de vous intéresser aux sources avant les fleuves, i.e; d’où vient l’argent collecté pour abonder ces garanties, et quelle est sa pérennité.

            Vous pourriez moins bien dormir et comprendrez sans dessin

            Pour finir, la vacance des logements proposés actuellement sur votre site par des tiers repose souvent sur une vision romantique, mais ils sont souvent … mal situés, ou vacants pour des raisons lourdement successorales, ou délibérément abandonnés, etc…

            Je cherche le bien abandonné ou sous exploité Bd Raspail ou place des Quinconces, ou place Graslin, et il en est peu.
            La « scie » l’emplacement X 3 gnagnagna prend ici tout son sens

            Je ne veux pas vous casser la baraque, seulement que vous aboutissiez à un produit maison.. :=))

            • Merci Sven pour ces éléments de réflexion et pour votre temps!

              Malgré ma grande naïveté, je n’ai jamais cru que les assurances privées ou les dispositifs de conventionnement éliminaient 100% des risques. Tout investissement comporte des risques et on sait comment fonctionnent les systèmes assurantiels.

              J’ai lu quelques histoires d’associations gestionnaires de locations conventionnées qui se retrouvent en liquidation suite à un financement public remis en cause d’une année sur l’autre, et dans les cas dont j’ai eu connaissance, les baux ont été repris par d’autres gestionnaires. En cas de crise plus systémique, les pénalités prévues dans le cas où un locataire Solibail ne quitterait pas le logement m’ont parues plutôt musclées, même si bien sûr l’insolvabilité du locataire complique leur application.

              Mais en cas de choc systémique grave, le fait d’avoir ou non un locataire mauvais payeur qui reste dans votre logement ne serait probablement qu’un souci parmi d’autres pour un investisseur. Si cela se trouve, cela lui permettrait peut-être même d’éviter une réquisition pure et simple en cas de grave désordre public… Mais là encore, dans un tel contexte, faire appliquer un titre de propriété ou un contrat quel qu’il soit relèverait de la gageure…

              En laissant de côté ce scénario catastrophe, je vois encore mal pourquoi opter pour la certitude de payer plusieurs mois de revenus locatifs en impôts et charges pour garder un logement vacant vs. un revenu avec un risque d’impayé estimé avec une marge de sécurité à 5% sur le marché ou à 1% dans un dispositif conventionné, sachant que dans ce cas là il faudra environ 18 mois et 2000€ de frais de justice pour obtenir une expulsion. Je comprends que ça soit très pénalisant, voire traumatisant, mais c’est un risque parmi d’autres, sur lequel on a une vision assez claire des probabilités et quelques moyens de prévention et de remédiation. C’est peut-être ce que vous appeliez l’environnement psycho-mental?

              En tout état de cause, si une majorité d’acteurs du marché décident d’en retirer leur bien en raison d’un risque systémique, nous sommes biens partis pour que celui-ci se réalise: amplifier ainsi la crise du logement ne va pas sécuriser les sources de financement publiques et privées.

              Pour en venir aux biens actuellement mis en exergue sur oqp.io, nous sommes d’accord: l’investisseur chevronné qui connait sur le bout des doigts sa rue de prédilection ne découvrira pas (pour l’instant) un bien qui lui aurait échappé.

              Par contre, révéler une offre potentielle peut avoir un effet sur la demande, dont on a à mon avis une vision trop statique. Celle-ci évolue en permanence, comme l’activité économique: les biens que l’on considère aujourd’hui mal situés peuvent être dans 5, 10, 20 ou 30 ans au cœur de territoires qui auront mieux négocié les prochains tournants que nos villes aujourd’hui les plus attractives.

              De même, leur blocage actuel de ces ressources n’est pas gravé dans le marbre: les attitudes des propriétaires face aux risques peuvent évoluer, le cadre juridique également, si le constat que ces blocages ont des conséquences économiques et sociales néfastes est suffisamment partagé.

              Tous ces processus prendront beaucoup de temps, mais n’est-ce pas justement aujourd’hui ou jamais le moment de préparer l’avenir et le temps long?

              Merci encore d’apporter votre pierre à l’édifice!

              • J’aimerai bien trouver une étude économique qui fait le lien entre « Vieillissement de la population » et « pessimisme sur la croissance future ».

                Une société qui vieillit n’est elle pas une société qui se projette difficilement dans un monde futur qui évolue et qui sera définitivement différent ?

                • Guillaume, pour le coup vous nous faites du pré-pensé tarte à la crème, doublé de jeunisme impénitent, travesti sous des interrogations néo scientifiques qui seraient étayées par des statistiques ! (ah les stats !)

                  Les chutes hormonales de l’âge certain, voire du grand âge induisant des états de tristesse avancés et du pessimisme foncier existent bien médicalement, sont quantifiables – et amendables heureusement, mais allez dire cela à des Picasso, Léonard de Vinci, Einstein,Victor Hugo,capitaines d’industrie renommés qui ne veulent pas raccrocher après 80 balais (Albert Frère, etc) et tant d’autres anonymes….

                  En revanche, il faut réellement s’interroger sur l’incapacité de certains, quel que soit l’âge je le souligne, à « changer de logiciel mental » et travaillant le réel évolutif avec les paradigmes d’aujourd’hui ou d’hier.

                  Sinon, il vous restera la solution ultime (finale ??) si vous ne souscrivez pas à cette réalité plus diverse :
                  l’euthanasie du rentier âgé, donc gâteux, donc réac, donc passéiste, donc bloquant,donc inutile, donc devant dégager au plus vite comme l’enjoignait il y a peu un ministre japonais !!

                  Vous aurez compris que je ne souscris pas à cette vision qu’on nous sert d’un pays bloqué par ses seniors jouisseurs impénitents cramponnés à leurs acquis versus les générations X,Y,Z,Q etc….

                  Cela est du marketing et de la segmentation faite pour vendre une réalité autrement plus diverse et multicolore, avec des surprises de taille, généreuses et à longue vue…..

                • Oh mais regardez Guillaume, l’actualité toute chaude vous taquine (moi aussi tiens)

                  l’âge n’y est donc pour rien quant à l’appétence au risque !!!

                  ERES

                  16/06/2016 PARLONS FINANCE
                  Selon une étude mondiale de Legg Mason, les investisseurs de la génération Y (les « Millenials ») ont de grandes attentes de retour sur investissement, mais un appétit limité pour le risque.

                  Réalisée auprès de 1 267 investisseurs dans le monde (du 3 décembre 2015 au 8 janvier 2016), appartenant à la génération Y, celle des 18-39 ans, l’étude de Leg Mason révèle que ces jeunes actifs ou pré-actifs espèrent un retour sur investissement annuel de 11% en moyenne.

                  Les attentes des « Millennials » américains sont les plus élevées : ils espèrent un retour sur investissement de 14% par an, alors que celles des Européens sont beaucoup « plus modestes » (ROI de 8 % par an).

                  Mais cette étude révèle surtout une situation paradoxale car les « Millenials » ont de grandes attentes de retour sur investissement, mais un appétit limité pour le risque comme en témoigne leur allocation d’actifs. Ainsi, la part du monétaire est prédominante avec 24% contre 19% pour les actions, 17% pour les placements obligataires ou 18 % pour l’immobilier.

                  Et cette situation est encore plus effrayante quand on apprend que pour près d’un tiers des « Millenials » (32%) la préparation de la retraite est leur premier objectif d’investissement.

                  La dernière crise financière a totalement déstructuré l’échelle des risques et tous les jeunes investisseurs ne sont pas encore pleinement conscients de cette nouvelle réalité économique. Les fonds monétaires ne rapportent plus rien et ont même des performances négatives (cf. « Argus des FCPE » Eres). Les placements réputés sans risque (monétaire, assurance vie…) sont devenus des placements risqués sans taux (cf. « Taux sans risque = Risque sans taux »).

  6. Saly, j’attendais un peu votre réaction de bisounours, malgré « la qualité rare » dont vous faites mention et qui est visiblement, en toute modestie, votre apanage. :=))

    Vous vous sentez peut être personnellement ébranlée, mais…on ne se suicide pas, restez avec nous.

    La fin du monde, c’était fin 2012, certains ont d’ailleurs vendu à ce moment-là, vous avez peut être à ce moment fait une bonne affaire??
    Hélas, le 1er janvier le monde tenait debout, tant pis pour les illuminés.

    Le constat fait est lucide , jamais négatif et tente de surplomber le débat

    Je constate surtout que vous n’apportez aucune réponse aux questions essentielles posées.

    Elles vous concernent peut être, sans doute ne le savez-vous pas encore…

    J’en parle avec un certain dégagement puisque je fais depuis bien longtemps (entre autres opérations commando immo spéciales) la même chose que vous.

    Quant à une proposition de placement idéale à proposer, cherchez, comparez, étudiez, doutez, agrégez, collaborez,vous trouverez sans doute.

    L’idéal s’écrit :  » à un instant T, la moins mauvaise »

    • je pense que vous plomber le débat en digressant sur des sujets qui n’ont rien à voir avec le logement vacant.
      merci tout de même pour votre soutient et votre aide.
      bonne soirée.

  7. Saly
    Soignez votre ortograf
    et vous.. ne répondez pas aux questions posées, la fuite est donc le meilleur remède

    • j’ai bien compris que vous n’aviez pas « la qualité rare » et excusez moi d’avoir touché votre susceptibilité et permettez moi kelke fautes d’orthographes cela ne m’empêche ni de réfléchir ni de payer mes impôts à chacun ces qualités.
      Pour répondre à votre ? , je n’ai pas attendu fin 2012 et ne me suis pas arrêté depuis 2012 de faire des affaires.

  8. Patrick D says:

    Je lis avec intérêt les apports et le débat qui s’ensuit. Mais je fais un constat : Vous cherchez des solutions, presque toujours très pertinentes, à un problème qui ne devrait pas exister dans un pays sensé.
    Nous partons du constat qu’il est normal de laisser un locataire, qui ne paye pas son loyer, en place pendant 2,5 ans, voir plus pour les mauvais payeurs professionnels très au courant de la législation.
    Mais ce n’est pas normal !

    Sur les délais d’expulsion, la France est à la dernière place en Europe et peut-être dans le monde.
    Vous trouvez normal qu’il existe une trève hivernale.
    Mais il n’y en a même pas au Canada où il fait fréquemment -20° en hiver !

    Vous avez déjà les bonnes solutions que doit suivre le bailleur français mais la loi est du côté du locataire et toutes vos précautions n’éliminerons jamais le risque totalement ( perte d’emploi, faux documents, caution annulée par la justice, mise en insalubrité du logement par le locataire, etc.. ). Ce risque peut être faible en prennant les bonnes précautions. Mais quand ce risque se réalise, les conséquences peuvent être tellement disproportionnées par rapport au loyer perçu que beaucoup de propriétaires après n’ont qu’une envie : vendre et oublier cette expérience traumatisante.

    Evidemment, je parle des petits bailleurs de 1 à 2 logements max qui représente plus de 50 % des bailleurs en France, pas des gros entreprenneurs ou des sociétés.

    Ce que je veux dire au final, c’est que toute votre énergie à trouver des solutions serait mieux employée dans un contexte législatif équilibré. Après avoir changer la loi en France sur le logement pour la ramener sur la moyenne européenne ( délai d’expulsion, taxations de toutes sortes, obligations de travaux ), percevez vous tous les possibles qui changeraient la vie en France :
    Réinvestissement dans l’immobilier par les particuliers
    Relance des entreprises en débloquant l’épargne au lieu de l’investir en HLM
    Immigration des entreprises et des entreprenneurs en remplacement de l’émmigration actuelle

    Toutes vos solutions sont intéressantes mais vous construisez sur du sable : commencez par changer les lois.

    • +1 Oui, vous avez totalement raison !

    • « Le risque politique et géopolitique est aujourd’hui le risque majeur de tout investissement en France et ne peut être quantifié »… Voilà une phrase présente dans tous mes rapports de conseil !
      Pour vous dire qu’effectivement, il vaut mieux investir hors de France en ce moment.
      Ce qui n’empêche que toute action pour tenter de faire évoluer les esprits est bonne à encourager.

      • Oup’s tout d’abord désolée pour les fautes d’orthographe, je devais être très fatiguée hier soir « Quant à l’autre, il faut d’abord que nous y fassions pas mal de travaux car le dernier locataire nous l’a dévasté!!! »
        Bien ceci étant dit, merci de votre suggestion mais pourquoi vendre à perte quand il y a des solutions pour l’éviter??? 1/ pour éviter une lourde plus-value, refaire d’un logement locatif sa résidence principale 2/ faire des travaux de réhabilitation dans un logement sera nettement plus rentable que de le vendre en l’état! 😉

      • @ boisjot

        « Le risque politique et géopolitique est aujourd’hui le risque majeur de tout investissement en France et ne peut être quantifié »

        Sage préambule que voilà, plus souvent mis en avant pour le Honduras ou le Nigeria……

        Et ok pour faire évoluer les esprits, mais cela passe par le cadre législatif, vous le savez, donc…..

      • M Patrick D,

        En tant que conseil en gestion de patrimoines immobiliers il ne m’appartient pas de changer les lois.
        Il m’appartient de baliser les dangers et d’accompagner mes clients TOUT AU LONG de l’investissement immobilier jusqu’à la revente.

        Faux documents : pour palier ce risque il faut étudier réellement les dossiers, appeler les entreprises, contacter les anciens propriétaires bailleurs, etc…

        Perte d’emploi : La France permet de percevoir des indemnités chômage et d’être accompagné dans le paiement des loyers. Il convient de toujours suivre le locataire et de ne pas le considérer uniquement comme une boite de paiement. Il faut suivre la situation du locataire de façon régulière et méthodique pour prévenir ces problématiques. La mise en place d’une caution a posteriori est également possible !

        Caution annulée par la justice : il est nécessaire de faire appel à des professionnels consciencieux qui rédigeront de façon correcte la caution !

        Mise en insalubrité : Il est nécessaire de produire un logement décent et correspondant aux besoins de la clientèle cible TOUT EN RESPECTANT LES NORMES DE SALUBRITES. Oui, j’espère que le temps des marchands de sommeil est révolu !

        Bien cordialement.

        Michael VILVANDRE

        • Et que pensez vous simplement d’un bon vieux contrat de bail notarié ?

          • Le bail notarié ne protège pas contre les risques d’impayé ou de sinistre mais uniquement au niveau de la rédaction du bail.

            Dans le cadre d’un bail d’habitation je ne vois pas d’intérêt à effectuer un bail notarié.

            Par ailleurs, ayant vécu la problématique du cautionnement annulé, je me suis documenté, j’ai appris et j’ai trouvé, notamment par l’intermédiaire d’avocats, comment rédiger un cautionnement qui ne puisse pas être annulé.

            • un bail notarié permet simplement de passer outre la case tribunal pour l’intervention de l’huissier…

              • certes, le bail notarié est une solution déjà fort ancienne et efficace pour « le saut de procédure » mais… a posteriori

                En effet, bien rare sont les notaires équipés pour faire un scoring préalable à celui des assurances, auprès desquelles ils ne sont toujours familiers ou affilés.

                • Je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous M. FONTENEAU.

                  En effet, un bail notarié a une force exécutoire, c’est à dire qu’il permet de recourir au recouvrement forcé de la dette.

                  Ainsi, le propriétaire qui bénéficie d’un bail notarié peut, après mise en demeure de payer restée sans effets, saisir directement le juge de l’exécution afin de faire saisir le preneur. Ainsi, le propriétaire n’a pas besoin de saisir le Tribunal pour constater la dette.

                  Cependant, le coût du bail notarié est conséquent.
                  ET
                  dans le cadre de contentieux que j’ai plusieurs fois vécu, la saisie s’effectue après les créanciers prioritaires et généralement il ne reste que peau de chagrin pour récupérer la créance.

          • En fait dans l’état actuel des choses la seule solution pour protéger le bailleur c’est de souscrire une assurance loyers impayés qui vérifie elle-même l’éligibilité du locataire potentiel, si celui-ci ne présente pas assez de garanties suffisantes il ne sera pas assuré et son dossier sera donc refusé par le bailleur…Mais comme les assurances acceptent d’assurer seulement les locataires proche du risque 0, l’état se retrouvera donc avec sur les bras des tonnes de personnes qui ne trouveront pas de logements et ce sera tant mieux car là ça deviendra vraiment son problème et plus celui des propriétaires bailleurs…et peut-être que là les choses commenceront à changer!!!

            • Patrick D says:

              Méfiez vous de l’assurance VISALE : c’est un piège.

              • Avant la souscription de n’importe quel contrats, il est nécessaire de lire l’intégralité du contrat, des conditions générales et particulières.
                Dans le cadre des garanties vacances locatives et impayés, il est indispensable de vérifier :
                Les clauses de déclenchement de ces garanties
                Les clauses de remboursement
                Les clauses de non prise en charge
                Ces vérifications permettent de connaître la couverture exacte de la garantie, et en ce qui concerne la garantie impayé, de sélectionner le locataire en conséquence. Attention : cela ne veut pas dire qu’il faut uniquement se base sur ces vérifications pour sélectionner le locataire.
                3 points indispensables pour sélectionner le locataire :
                -la couverture de la garantie loyers impayés
                -l’étude complète du dossier du candidat locataire (récupérer uniquement les documents et vérifier que le candidat gagne plus de 3 fois le montant du loyer n’est à mon sens pas une vérification approfondie)
                -l’étude du candidat locataire au moment de la visite.

                • Patrick D says:

                  Ce que vous dites est correct pour toutes les assurances loyers impayés. Mais la garantie VISALE est un piège dans le sens où elle « en fait plus ». Relisez la bien, vous verrez, c’est presque rigolo :
                  _ Elle garantit pendant 3 ans après la signature du bail. Cela veut dire que si votre locataire arrête de payer 2 ans et 11 mois après le bail, vous êtes remboursé de … 1 mois de loyer !
                  _ Elle ne rembourse pas les dégradations du locataire ( voir mes post sur les logements insalubres : ca peut faire mal aux bailleurs )
                  _ Elle interdit un garant complémentaire, même sur les seules dégradations : c’est quand même gonflé !

                  Bref : c’est un piège.

                • @Patrick D

                  Je souscris hélas pleinement à vos propos depuis le début et….. je ne souscris pas Visale

                  Cela rentre dans les fausses bonnes idées que l’on nous pond successivement et qui ont été affinées un peu plus au fil des différents dispositifs, en NOTRE défaveur de bailleurs entrepreneurs.

                  une usine à chagrins lol !!

                  Que ne regardons et appliquons nous les dispositifs étrangers qui ont le mérite de la simplicité et de l’équité entre les deux parties…….???

                  Trop simple, et trop efficace sans doute…

        • Patrick D says:

          En général, je réagis peu aux remarques faites sur mes interventions. Mais il y a des affirmations dans votre réponse qui m’amène à réagir car je laisserais les lecteurs potentiels dans le doute sinon.

          Faux documents : parfois ils sont très bien fais. Une filière existe sur Paris pour en trouver. Et il n’est pas toujours évident de déranger un patron, faire des recherches sur internet, l’ancien bailleur, etc pour vérifier les documents .. s’il ne s’agit pas de complices.

          Perte d’emploi : si le locataire arrête de payer son loyer parce qu’il est au chomage et qu’après 2,5 ans de procédure il ne peut pas payer parce qu’il est insolvable – en fin de droit, je ne vois pas l’intérêt pour le bailleur qu’il ait touché le chomage.

          Caution annulée : je ne parlais pas de caution annulée parce que mal rédigée mais parce que le garant ne gagnait pas un minimum de 4 fois le loyer garanti et donc n’avais pas les moyens d’être caution ( d’après les juges).

          Mise en insalubrité : je ne parlais pas de logements loués indécents par le bailleur mais de locataires qui rendent leur logement insalubres pour ne plus payer le loyer. Il leur suffit de refuser l’accés des entreprises du bailleur, qui viennent répare les dégâts des locataires, pour que la situation dure. En ce moment, c’est un sport national : je connais des villes où il y a plus de cas d’insalubrité du fait des locataires que de celle des bailleurs !

          Merci de m’avoir permis d’apporter ces précisions.

          • Monsieur Patrick D.,

            A la lecture de votre réponse, je fais un constat : Toutes ces situations semblent être des conséquences d’une gestion effectuée sans prévention.

            Faux documents : S’il apparaît impossible de vérifier la véracité des documents et si un doute subsiste = Refus du dossier.
            En contactant l’entreprise, celle-ci pourra également s’apercevoir d’une éventuelle fraude des documents qu’elle émet et sera bien contente de le savoir (Ce cas c’est déjà présenté à moi plusieurs fois).

            Perte d’emploi : la situation décrite indique que rien n’a été fait en amont à titre de prévention. Vérifier de façon semestrielle la situation du locataire permet de connaître ses mouvements professionnels et de prévenir une telle situation en amont afin de trouver des contres mesures pour éviter la dégradation de la situation. La prévention est importante en matière de gestion immobilière. Il s’agit là de s’adresser à de véritables professionnels de la gestion immobilière qui effectuent leur mission avec conscience et professionnalisme.
            Caution annulée : Le point que vous soulevez maintenant fait partie des opérations de vérification du dossier du locataire. Lorsque le locataire amène un garant ou une caution il est nécessaire de vérifier également les données de ces personnes. Concernant l’avis des juges, il reste la possibilité de faire appel… Un propriétaire bailleur qui s’apprête à entamer des poursuites judiciaires doit provisionner les frais en estimant devoir aller jusqu’au bout de la procédure judiciaire. Ceux-ci seront déductibles des futurs revenus fonciers.
            Mise en insalubrité : Là vous me faites découvrir une situation que je n’ai encore jamais rencontré. Si je comprends bien, le logement était en état au moment de la remise des clés et le locataire a saccagé l’appartement pour qu’il soit en situation d’insalubrité.
            Je suis évidemment tenté de vous dire que ce point concerne également la sélection du locataire, notamment lors de la visite pour le voir de visu.
            Néanmoins lorsque cette problématique arrive et que le locataire refuse de laisser l’accès à l’appartement, le dossier doit être gérer sous forme de contentieux. Le recours à la Justice et à la Force Publique peut être requise pour pouvoir pénétrer dans les lieux. Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée faisant apparaître un bien immobilier en bon état, il sera aisé de soutenir face aux juges que l’insalubrité vient du fait d’une dégradation du fait du locataire.
            Je porte un intérêt certain à votre réponse et je souhaiterai d’ailleurs savoir dans quelles zones géographiques cette problématique est devenue un sport national, afin de me prémunir ainsi que mes clients contre ce risque.

            Bien cordialement.

            Michael VILVANDRE

            • Patrick D says:

              Mr VIVANDRE

              Merci pour cette discussion. Voici mes « contre arguments » :

              Perte d’emploi : quel que soit vos précautions, que pouvez vous faire contre un locataire qui décide d’arréter de payer son loyer et se rend insolvable ?

              Caution annulée : c’est vrai que les dossiers doivent être épluchés mais ce n’est pas toujours facile, et le savoir ne rendra pas le sourire à ceux qui se sont fait avoir. N’oubliez pas que la plupart des bailleurs sont des gens à la retraite. Maintenant quand la justice a annulé la caution, cela ne sert à rien de faire appel.

              Mise en insalubrité : les cas que j’ai connu personnellement sont sur Versailles et Angoulême. L’état des lieux ne sert à rien en 1ère instance car il n’est pas pris en compte. Il peut servir quand vous faites appel mais après avoir réparé les dégâts du locataire et si celui-ci a bien voulu laisser entrer vos entreprises … avec l’arrêt du paiement du loyer par lui … et par la CAF. Les assurances loyer impayées sont alors annulées ( pour parfois revenir si vous gagnez en appel ).
              Je ne connais pas d’affaire de ce type où il a été « facile » de faire comprendre au juge que le locataire était le responsable.

              Mais c’est tant mieux si vous n’avez pas déjà été confronté à ce genre de problème. Si cela vous arrive, ou par curiosité, je pourrai vous mettre en relation avec une association de bailleurs qui essayent de faire changer la loi sur ce sujet.

              Encore merci pour l’échange.

              • Monsieur Patrick D.,

                Merci également pour ces échanges.

                Contre un locataire qui ne paie plus ses loyers et se rend insolvable il n’existe pas de solution miracle.

                Dans ce cas, nous sommes dans une procédure de contentieux et il faut impérativement bien « ficeler » le dossier, pour qu’aucun recours puisse être effectué sur la forme, par la partie adverse.

                J’émets un bémol sur l’âge des bailleurs. Il est vrai qu’un certain nombre de bailleurs sont à la retraite.

                Néanmoins j’assiste également à l’arrivée sur le marché de l’investissement de trentenaires qui sont locataires dans de grandes villes de France et qui souhaitent investir en immobilier à but locatif tout en restant locataire.

                J’ai également un certain nombre de cinquantenaires qui se constitue un patrimoine conséquent en vue de la retraite.

                Dans l’ensemble des cas, ces bailleurs recherchent un conseil indépendant, efficace et transparent qui saura les accompagner tout au long de la vie de leur investissement, qui saura éviter les pièges de l’investissement immobilier, tout en indiquant que le risque 0 n’existe pas.

                Ces investisseurs n’ont soit pas le temps, soit pas l’envie de prendre le temps de gérer leur patrimoine immobilier et ils recherchent une personne de confiance qui a fait ses preuves.

                C’est ce que je m’évertue à faire en me fixant comme objectif prioritaire la création de valeur et la sauvegarde des intérêts de mes clients. Je ne cède ni aux sirènes de la défiscalisation qui promettent mont et merveilles mais sont synonymes de lendemains qui déchantent, ni à la quantité au détriment de la qualité.

                Je préfère gérer peu d’actifs mais de façon qualitative.

                Concernant votre dernier point, je vous rejoins sur le fait que cette situation, qui pour moi fait partie d’une situation contentieuse, n’est jamais facile à gérer.

                Je m’évertue à tout entreprendre et à trouver des solutions pour éviter d’arriver à des situations contentieuses. Dans le 1 à 2% des cas ou je suis en situation contentieuse, je préfère dès le début sortir l’artillerie lourde, me prémunir contre le risque d’attaque sur la forme, pour que la justice se focalise uniquement sur le fond.

                Je vous avoue être très intéressé par votre retour d’expérience sur le cas que vous m’avez cité car c’est une procédure qui mériterait une étude approfondie pour comprendre les tenants et les aboutissants.

                Vous avez également piqué ma curiosité concernant l’association de bailleurs qui s’est saisie de cette problématique. J’aimerais en savoir davantage afin de comprendre la situation et de trouver ensemble une solution pérenne.

                Bien cordialement.

                Michael VILVANDRE

                • Patrick D says:

                  Je connais quelques bailleurs qui aimeraient bien vous avoir comme gérant !
                  Pour l’association dont je vous ai parlé, j’ai demandé à la présidente si je peux vous donner son mail. Je devrai avoir une réponse rapidement.

                • Patrick D says:

                  A Mr VILVANDRE
                  Au cas ou vous ne l’auriez pas vu, je vous renvoie l’adresse de l’association dont nous avons parlé :
                  Voici le mail de la présidente :
                  Mme CHAUVIN
                  sosproprietairesbailleurs16@orange.fr

                  Elle pourra vous envoyer des documents qui ont pu être distribués à quelques députés prêts à écouter ( ils ne sont pas nombreux).
                  Est-ce que cela va faire bouger ces pratiques, je l’espère.

              • ROLANG GARNIER says:

                @Patrick D
                « Pour l’association dont je vous ai parlé, j’ai demandé à la présidente si je peux vous donner son mail. Je devrai avoir une réponse rapidement ».
                J’avoue que moi aussi je serais très intéressée… Si cela était possible de connaître les coordonnées de cette association ?

          • ROLANG GARNIER says:

            @Patrick D
            Vous dites à propos de l’assurance VISALE (que moi aussi je me garderai bien de souscrire) :
            – Elle interdit un garant complémentaire, même sur les seules dégradations : c’est quand même gonflé !
            A moins que je ne me trompe, mais à partir du moment où vous souscrivez une asss loyers impayés, VISALE ou autre vous ne pouvez pas demander de garants ???

            • Patrick D says:

              En fait c’est plus compliqué :
              VISALE ne permet pas un garant pour les mêmes garanties qu’eux ( loyers et charges ) mais accepterait un garant pour le reste ( dégradations) . Le problème, c’est qu’un garant ou une garantie complémentaire sur les seulles dégradations, c’est pas possible.
              Du coup, VISALE ne garantit pas les dégradations et interdit de les garantir !

        • ROLANG GARNIER says:

          @Michael VILVANDRE
          « La mise en place d’une caution a posteriori est également possible !
          Caution annulée par la justice : il est nécessaire de faire appel à des professionnels consciencieux qui rédigeront de façon correcte la caution ! »
          Quelle est cette mise en place d’une caution a posteriori possible ?
          Merci si vous le voulez bien pour cet éclaircissement

          • Bonjour M. GARNIER,
            Selon l’évolution des revenus du locataire, il est possible de demander a posteriori une caution.
            En effet, il est admis la formule suivante :  » gagner au moins 3 fois le montant du loyer », en matière de solvabilité locative.
            Si le locataire tombe en-dessous de ce plafond, il est toujours possible de demander la mise en place d’une caution a posteriori de la conclusion du bail.
            Néanmoins si le propriétaire bénéficie d’une garantie contre le risque d’impayé, il n’est pas possible de demander d’acte de cautionnement sauf si le locataire est étudiant.
            ATTENTION : lors de la souscription d’une garantie, il est demandé de vérifier que le locataire gagne au moins 3 fois le montant du loyer. Si la situation du locataire vient à évoluer négativement, l’assurance peut refuser la prise en charge en matière d’impayé.
            Si vous souhaitez d’autres informations je vous invite à me contacter directement.
            A votre disposition pour en discuter.
            Bien cordialement.
            Michael VILVANDRE

            • ROLANG GARNIER says:

              @Michael VILVANDRE
              « ATTENTION : lors de la souscription d’une garantie, il est demandé de vérifier que le locataire gagne au moins 3 fois le montant du loyer. Si la situation du locataire vient à évoluer négativement, l’assurance peut refuser la prise en charge en matière d’impayé. »
              En général je lis les contrats que je souscris (ass loyers impayés) et je n’ai jamais lu de clause où il est demandé de vérifier que soit maintenu au moins 3 fois le montant du loyer et qui pourrai remettre en cause une prise de garantie
              Il est vrai que je n’ai à ce jour pas été confronté à une éventuelle prise en charge d’un contentieux…! et n’ai pu vérifier l’efficacité de ces contrats

              • Michael VILVANDRE says:

                Monsieur GARNIER,

                Même si je recommande la souscription d’une garantie loyers impayés je fait toujours très attention de vérifier les clauses du contrat et de contacter l’assureur pour lister les points pouvant être « litigieux ».
                La mise en place d’une garantie doit néanmoins être comparée à la mise en place d’un caution, les deux ne pouvant pas être effectuée ensemble, hormis dans le cadre d’un logement loué à un étudiant. Il faut donc étudier les deux possibilités et prendre celle qui détient le meilleur avantage.

                Lors de mon premier investissement à titre personnel (il y a 10 ans), j’ai souscrit une garantie loyers impayés sans lire les clauses du contrat.

                J’étais tellement heureux d’avoir terminé les travaux et d’avoir un locataire immédiatement que je n’ai pas fait attention aux clauses de la garantie ni bien étudié le dossier… Au bout de 2 mois, impayé de loyer.

                La garantie n’a pas été débloquée pour deux motifs : l’impayé survenait avant trois mois après le début du bail et je n’avais vérifié que la situation du locataire avait changé (il avait perdu son emploi entre le moment du dépôt du dossier et la survenance de l’impayé).

                Je me suis « battu » avec l’assureur pour lui faire entendre raison au niveau du 2e point mais rien n’y a fait car il y avait une clause qui indiquait que je devais vérifier la solvabilité tout au long de la vie du bail.

                Cette expérience privée m’a coûté, mais m’a permis de mieux me protéger et de pouvoir avoir un retour d’expérience pour mes clients.

                J’ai donc mis en place un contrôle plus drastique des dossiers des locataires et des clauses des garanties et j’ai préféré sélectionner des assureurs français plutôt qu’étrangers (il s’agissait d’un assureur étranger qui s’implantait sur le marché français).

                Bien cordialement.

                Michael VILVANDRE

    • Merci Patrick, nous sommes bien d’accord sur un point: le marché n’est aujourd’hui pas régulé et organisé par un cadre légal optimal et orienté à 100% vers l’intérêt général.

      Ceci étant, on sait bien que ce n’est pas parce qu’une loi bien inspirée arrivera au Parlement qu’elle sera comprise, acceptée et changera le monde, nous sommes face à un problème de marché et de sa régulation. Et les acteurs de ce marché ont un réel pouvoir sur son fonctionnement et même sur sa régulation, s’ils se mettent à réfléchir ensemble sur des solutions visant un meilleur optimum.

      Les lois changeront lorsque le constat sur leur nuisance sera partagé et que nous aurons inventé un nouveau modèle qui défendra mieux l’intérêt général. Et pour ça, nul besoin d’être Ministre du Logement ou parlementaire d’une majorité. Pour ça, nous pouvons partir du monde tel qu’il est, chercher toutes les optimisations possibles et démontrer que les alternatives existent et qu’elles sont meilleures.

      Nous démarrons sur du sable, mais nous montons un bivouac, nous ne construisons pas une tour!

      • Certes, mais ces sables sont mouvants, donc faites la planche pour ne pas vous enfoncer et tentez d’assainir le marais- marigot (hélas politique).

        Vous stabiliserez ainsi l’ensemble et pourrez bâtir, de la hutte au château princier…..

    • Absolument d’accord

      En changeant de paradigme , le ciel s’éclaircit et la prospérité revient.

      Diagnostic maintes fois fait qui dépasse de loin toutes les solutions « cautère jambedebois » évoquées

      La seule grande interrogation depuis des années :que ne le fait-on pas?

      ……Car l’idéologie suinte partout, parfois de personnes contaminées sans même le savoir……

      Ok je vais prendre mes médocs….. :=))

  9. ROLANG GARNIER says:

    @sven……Car l’idéologie suinte partout, parfois de personnes contaminées sans même le savoir……

    Ok je vais prendre mes médocs….. :=))
    Vous n’en avez pas besoin, vos idées semblent bien claires

  10. Voici une initiative très interessante :

    Le Groupe Polylogis a lancé la troisième édition de l’opération « Changer de vie » et propose à ses locataires retraités de s’installer dans le Berry.
    Mis en place, il y a deux ans, ce dispositif jusqu’alors inédit permet aux locataires du Groupe Polylogis retraités vivant en Ile-de-France de changer de cadre de vie en profitant de logements vacants disponibles au sein de son parc.

    Daniel Biard, Président du Comité exécutif du Groupe Polylogis rappelle que « la mise en place de cette opération résulte d’un constat simple : il existe un déséquilibre entre le parc de logements sociaux saturé en Île-de-France et le taux de vacance élevé dans les autres villes de province. L’opération « Changer de vie » nous permet ainsi de proposer une solution originale pour faciliter la mobilité de nos locataires seniors dans le parc HLM tout en prenant en compte leurs intérêts. Cette année nous leur proposons en plus de devenir propriétaire dans le Berry ».

    source : http://www.silvereco.fr/mobilite-residentielle-des-seniors-polylogis-lance-la-troisieme-edition-de-loperation-changer-de-vie/3160672

  11. Là je redis oui à cette troisième édition, qui correspond à un mouvement souterrain de relocalisation des parisiens vers une province plus amène, le temps du travail révolu.

    Car la zone tendue, c’est la zone où il y encore du travail

    La détendue est celle où l’on se détend, sans plus de travail

    C’est du Silver humour……

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