Parfois un graphique vaut mieux que de trop nombreux discours. L’organisme CLAMEUR a publié son analyse du marche de l’immobilier locatif pour les 8 premiers mois de l’année 2017, et les conclusions ne sont pas favorables à l’investisseur locatif qui ne peut faire que le constat d’une baisse des loyers (lors de la relocation, c’est à dire à l’occasion du changement de locataire). 

Cette baisse des loyers semble s’installer puisque 2017 pourrait bien être la 4ième année consécutive de baisse des loyers : 

  • 2014 : -0.70%
  • 2015 : -0.50%
  • 2016 : -0.80%
  • 2017 : -0.80%

 

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Des locataires aux revenus de plus en plus faibles qui n’ont plus les moyens de payer des loyers trop élevés. (cf »Le logement en France en 2017. Statistiques détaillées pour comprendre les évolutions et réussir son investissement.« ).

Cette baisse régulière depuis quatre années ne reflète t’elle pas tout simplement un phénomène que nous décrivons ici régulièrement : La paupérisation des locataires ?

 

Cette baisse des loyers se généralise dans toute la France …

Rares sont les exceptions à la baisse des loyers…

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Quelle politique du logement face à la paupérisation des locataires ?

Face à cette situation délicate, tant pour les locataires qui ont de plus en plus de difficultés à assumer des loyers trop élevés, que pour les propriétaires qui comptent sur leur revenu locatif pour rembourser le crédit immobilier ou améliorer une retraite rarement suffisante, la question de la loi politique du logement est majeure.

L’état doit il aider les locataires à payer leur loyer trop cher en augmentant (ou maintenant) les aides aux logements telles que les APL ? Mais ce raisonnement n’est il pas sans fin ?

ou au contraire :

Accompagner le mouvement structurel de baisse des loyers en réduisant les aides aux logements de sorte que le loyer de marché retrouve un niveau naturellement plus faible selon les principes classiques de l’offre et de la demande ?  Ne faudrait il pas laisser faire le marché de l’offre et de la demande et arrêter de subventionner les loyers ?

Mais si l’état accompagne la baisse des loyers via une révision de la politique des aides aux logements, il ne faudrait pas mettre les propriétaires bailleurs dans une difficulté financière aux effets contre -productifs. Une baisse de l’impôt sur le revenu foncier serait alors probablement indispensable pour limiter la baisse du pouvoir d’achat des propriétaires (cf »Constater l’amortissement de l’immeuble, une réforme fiscale des revenus fonciers indispensable ?« ou encore « Pétition : Baisser l’impôt sur le revenu foncier pour mettre fin à la crise du logement !« ).

 

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A suivre …


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22 Comments

  1. Je viens de voir dans un article de l’EXPRESS du 30 août 2017 que la valeur des appartements à Niort à baisser de 14,8%entre 2016 et 2017. Pour les bailleurs de Niort, c’est la double peine :
    1_Ils sont obligés de baisser leur loyer pour trouver un locataire.
    2_S’ils désirent vendre ils font une moins value sévère

    Et après cela, Mr Macron demande aux bailleurs de baisser encore les loyers pour compenser la diminution des APL.

  2. Vu les annonces je dirais baisse durable 🙂

  3. Les loyers pèsent dans le budget des ménages.
    Les charges pèsent dans le budget des bailleurs.
    Que faire si l’on veut conserver un parc locatif abordable, en bon état et des investisseurs privés ?

    Augmenter les APL pour maintenir le pouvoir d’achat des locataires ? C’est le système actuel.
    Baisser les charges des bailleurs pour impacter à la baisse les loyers ? Ce serait plutôt le contraire actuellement (impôts locaux en nette augmentation, encadrement des loyers, orientation de l’ISF sur la « rente » immobilière, CSG, …), sans parler de l’aléa locatif de plus en plus important compte tenu de la surprotection dont jouissent les locataires indélicats.

    Faut-il revenir à des loyer bloqués style Loi de 1948 et obliger les bailleurs à entretenir leurs biens malgré un rapport locatif faible (voire négatif) par la menace d’une réquisition des logements qui ne répondraient plus aux normes de décence (que ce soit du fait du locataire ou du bailleur) ?

    Pourquoi pas s’il y a toujours des investisseurs privés ….

    Mais s’il y a désengagement de ceux-ci, il sera de plus en plus difficile pour les locataires économiquement fragilisés de trouver une location, surtout pour les familles.
    Sans doute faudra-t-il alors réinstaurer des aides à la pierre pour ramener les investisseurs privés sur le marché et rééquilibrer les rapports locatifs pour faire revenir la confiance.

    Mr Macron est en train de « tuer » les petits bailleurs qui sont souvent aussi des retraités. Les loyers perçus leur permettent de conserver leur patrimoine en bon état et complètent une petite retraite.

    • OlivierSPb says:

      Je doute que les locataires économiquement fragilisés trouvent un logement privé. Leur dossier est le plus souvent rejeté. Ce qui se comprend de la part du propriétaire qui ne veut pas d’un locataire qui risque d’arrêter de payer son loyer. Le logement social est le rôle de l’état, l’investisseur privé cherche à faire du profit.
      Le gouvernement n’a pas tort de taper fiscalement sur les bailleurs, cela fera sans doute baisser le prix de l’immobilier ce qui est une bonne nouvelle pour l’accession à la propriété et vu l’attachement maladif à la pierre des Français, les bailleurs privés ont une capacité d’absorption des claques fiscales très importantes. Certes ils tempêteront et diront qu’ils vont tout largeur, mais n’en feront rien.
      Il s’agit de belles volailles à plumer dont les cris ne dérangeront personne!

      • Bien sur que si les locataires économiquement fragilisés peuvent se loger dans le parc locatif privé et je dirai même, heureusement que le parc locatif privé est là!
        L’Etat qui reconnait que les bailleurs sociaux sont incapables de répondre à la demande essaye de développer la « location solidaire » en se tournant vers les bailleurs privés.

        Et vous avez raison, les bailleurs privés sont de bons pigeons à plumer.
        Quant à savoir s’ils vont tout « larguer », je ne sais mais les mentalités changent. Il suffit de constater que le nombre de logements vacants augmente, que certains préfèrent louer en saisonnier plutôt qu’à l’année et il semblerait que cette tendance soit à la hausse, que le neuf se vend surtout grâce aux niches fiscales et au PTZ.

      • Je comprends vos arguments, c’est le resssenti de la majotité des français, même si je ne les partage pas.
        En toute chose, il y a un équilibre qui se crée : plus les conditions pour louer seront dures pour le bailleur, plus les conditions de trouver un logement seront dures pour les locataires, à commencer par les plus démunis.

        Aujourd’hui, un CDD sans garant a beaucoup de mal à trouver un logement en province. A Paris, c’est mission impossible. En Espagne, ce même CDD trouve un logement facilement. Pourquoi ?
        _ Parce qu’il en sera expulsé en 6 mois maximum s’il ne paye plus son loyer
        _ Parce qu’il n’y a pas de trêves hivernales
        _ Parce que les espagnols n’ont pas peur d’investir dans l’immobilier
        _ Parce que l’Espagne ne dépense pas des sommes délirantes en HLM et du coup ils ont de la croissance, eux

        Est-ce que les espagnols sont plus méchants ou plus intelligents que les français ?

        Alors continuez à croire que les cris des volailles ne dérangent personne en France. Je crois que vous vous trompez.

  4. Danger : une espèce fortement menacée d’extinction = le bailleur privé

    Il survivra dans des zoos mais sa reproduction va s’avérer délicate……

  5. « baisse structurelle ou conjoncturelle ? »: structurelle, à mon avis. Le principal déterminant du montant des loyers n’est pas la rareté de l’offre, contrairement à ce que croient de nombreuses personnes (d’autant plus que la prétendue « rareté » n’est en fait réelle que dans une douzaine de très grande aires urbaines, comme vous l’avez parfaitement montré dans un de vos billets précédents; ailleurs les locataires sont plutôt en position de force), mais ce que peuvent payer les locataires sans se mettre sur la paille.

    Or, il me paraît évident que la solvabilité des locataires va encore diminuer dans les prochaines années. Les raisons sont multiples: phénomène d’antisélection qui fait que les locataires sont souvent les ménages les plus fragiles qui ne peuvent pas devenir propriétaires, poursuite de la diminution des revenus réels de la grande majorité des français sous le triple effet de la modération salariale (même aux USA et en UK, avec des taux de croissance supérieurs à 2.5%, l’inflation et la hausse des salaires restent désespérément au plancher, phénomène qui alimente un volume impressionnant d’articles économiques, et qui reporte sine die la tant attendue remontée des taux), de la hausse des impôts (il faut bien rembourser la dette publique) et de la baisse inéluctable des aides type APL (il ne faut pas se leurrer, l’Etat est fauché ne pourra pas continuer longtemps à distribuer autant d’aides, sur ce point E Macron annonce juste tout haut ce que les responsables politiques savent parfaitement depuis 10 ans mais n’osaient pas avouer); ajoutons la précarisation généralisée des parcours professionnels (phénomène d' »ubérisation ») etc. Bref, je vois mal comment les revenus des locataires pourraient augmenter. Partant de là, les loyers ne pourront pas non plus globalement augmenter (le taux d’effort est déjà au taquet), sauf à accepter une augmentation des impayés (qui sont déjà en forte croissance).

    Quant à échanger une baisse des APL contre une baisse des impôts fonciers (dont je suis parfaitement conscient qu’ils sont déjà exorbitants) comme vous le suggérez, cela me paraît globalement vain; c’est juste échanger une dépense contre une moindre rentrée fiscale. Un simple jeu d’écriture: les milliards d’euros en question manqueront toujours au budget de l’Etat. Impasse.

    En fait, je suis très pessimiste sur l’avenir de l’investissement locatif. Les rendements vont continuer à s’effondrer, les normes de construction (dans le neuf) et de rénovation (dans l’ancien) vont continuer à augmenter, les exigences réglementaires (diagnostics obligatoires, formalisme du contrat de location..) vont également continuer à croître, bref les bailleurs vont être soumis à des exigences croissantes. En parallèle, la taxation déraisonnable des revenus fonciers (CSG + IRPP + taxes foncières) ainsi que les charges non récupérables n’ont aucune raison de baisser, et aucune gouvernement ne semble disposé à modifier un cadre réglementaire qui, objectivement, est très défavorable au bailleur et très (trop ?) favorable au locataire. Vos précédents billets m’ont convaincu que pour être bailleur privé, il faut impérativement avoir des connaissances vraiment très poussées en droit; dans le cas contraire, c’est vraiment du suicide face à des locataires qui sont eux très bien informés, très bien conseillés et qui bénéficient d’un à-priori extrêmement favorable vis-à-vis de la justice. En fait, c’est simple: l’Etat – toutes couleurs politiques confondues – a froidement décidé de faire de tout bailleur privé un bailleur (très) social, qu’il le veuille ou non. Or autant il me semble nécessaire que l’Etat dispose d’un parc de logements social développé (son mode de gestion discutable est un autre problème), autant cela me semble un non-sens fondamental pour un investisseur privé qui recherche un minimum de rendement et qui supporte à titre personnel un niveau de risque non négligeable (remboursement du crédit, risque juridique etc), surtout s’il ne dispos que d’un ou deux appartements et ne peut donc mutualiser ce risque. Relation commerciale et visée sociale ne peuvent fondamentalement pas cohabiter.

    En définitive, il n’y a qu’un seul point positif à investir dans l’immobilier aujourd’hui: les taux d’intérêts bas. Mais pour investir dans des biens très chers et au rendement extrêmement bas. Est-ce une stratégie pertinente ?
    Aussi bizarre que cela puisse paraître, les français sont dans leur majorité tellement révulsés par l’idée même d’investir dans des entreprises qu’il préfèrent néanmoins continuer à investir dans du locatif surévalué, à très faible rendement et aux risques constamment sous-estimés. Et je pense que même avec des rendements négatifs, ils continueront à le faire, uniquement parce que « la pierre, c’est du concret » et que, contrairement à une action cotée dont les variations de cours mettent à rude épreuve le calme de son propriétaire, l’évolution du prix d’un bien immobilier reste fondamentalement inconnue tant qu’il n’a pas été revendu; le propriétaire peut donc laisser libre cours à son imagination sur la plus-value qu’il espère tirer un jour de son bien. De ce point de vue, l’immobilier est un puissant anxiolytique.

    Cyniquement, je vois – hélas – donc mal pourquoi l’Etat ferait beaucoup d’effort budgétaires pour encourager une forme d’investissement sur lequel les français se précipitent de toute manière contre vents et marées…

  6. Tant mieux, vivement la baisse massive des prix. Macron est jeune, il a compris que la rente immobilière des papy boomers qui exploitent les moins de 35 ans n’a que trop durée. J’attends ça depuis 15 ans. On va vous ramasser à la petite cuillère.

    • J’ai bien peur que votre ressenti ne prenne le pas sur l’objectivité

      L’enrichissement auquel vous faites référence est du à l’augmentation des prix.
      Rien à voir avec les loyers.

      Par ailleurs, je suis curieux de voir comment on pourrait faire baisser les prix sur Paris où tout bien mis à la location est loué dans les 2 heures…
      Il faudrait vraiment construite massivement dans le hors Paris, avec l’infrastructure de transports qui va avec, et donner un sacré coup d’accélérateur à la décentralisation pour que la capitale ne soit pas le passage obligé d’une carrière

      L’ambition me paraît un peu démesurée

  7. La baisse des loyers va avoir effectivement un effet d’aubaine pour les locataires qui auront la chance de trouver une location car contrairement à Polaris je crois qu’il y aura un désamour des français pour l’investissement immobilier. Si tel devait être le cas, il y aura forcément moins de logements construits, une augmentation de la demande locative et moins d’offres.
    Et également une impossibilité pour certains bailleurs de maintenir des logements en bon état ou tout simplement d’en améliorer le confort.
    Ce ne sont pas les bailleurs qui seront à ramasser à la petite cuillère mais les moins de 35 ans qui auront plus de difficultés à trouver un logement locatif qui corresponde à leur recherche.

    Pourquoi continuer à investir dans la pierre même si l’on nous répète que c’est une valeur refuge, à part pour sa résidence principale ?
    Demain, les moins de 35 ans auront le choix entre prendre ce qu’ils trouveront sur un marché locatif où la demande sera supérieure à l’offre, ou faire l’acquisition de leur résidence principale en s’endettant sur des années sans forcément être prêt à franchir le pas.

    L’investissement locatif est aujourd’hui un placement à risque comme l’investissement boursier compte tenu des aléas locatifs (impayés, dégradations, procédures) accrus par la « mauvaise presse » qui est faite aux bailleurs et dont Jack se fait l’écho.

    Les placements financiers sont plus facilement négociables, moins taxés, et surtout les investisseurs ne sont pas considérés comme des exploiteurs alors que pour qu’il y ait des gagnants, il faut des perdants. C’est de la spéculation pure.

    La question que je me pose est de savoir s’il est moins risqué ou non d’investir sur les marchés financiers plutôt que dans un produit immobilier et je n’aime pas la réponse.

    • OlivierSPb says:

      Vous faites une erreur come vous écrivez « que pour qu’il y ait des gagnants, il faut des perdants » pour les placements en action. Non l’investissement en actions n’est pas un jeu à somme nul, il ya création de richesse par la croissance des entreprises provenant de la croissance économique. Bien sur dans l’intervalle des entreprises disparaissent, il n’y a plus de fabriquants de fiacres et de carosses par exemple.
      Un investisseur stable qui aurait acheté du Google par exemple il y a 2à ans pour le vendre 10 ans après a fait une très belle plus-values sans que personne ne perde de l’argent, bien sur inférieure à celle qu’il ferait si il les avait toujours. de même celui qui a acheté il y a 10 ans et les a encore aujourd’hui. Les gains à moyen terme ne se nourrissent pas des pertes des autres mais de la croissance économique et de la croissance des entreprises.
      Bien sur il ya des perdants mlais ce sont ceux qui n’ont pas su anticiper les perspectives de croissance et les changements sociétaux.

      • Vous avez raison, le terme n’était pas approprié.
        Je pensais plus aux marchés à risques et non aux actions, tel la Bourse de commerce.

        L’ actionnariat pourrait en effet remplacer l’investissement locatif en devenant une valeur refuge car effectivement on peut conserver des actions pendant des années et faire une belle plus-value à la revente.

        Ce que je voulais dire c’est qu’à partir du moment où le placement « pierre » qui était par nature un placement « bon père de famille » voit le facteur risque augmenter (ainsi que les charges y afférentes), pourquoi ne pas se tourner vers l’investissement financier ?
        Il existe des placements plus ou moins risqués mais au moins le risque est connu dès le départ.

  8. Je ne pense que les locataires devraient montrer un sens de l’intérêt général plus développé.

    Je m’étonnes de ne pas les entendre proposer de reverser les 5€ qu’ils vont gagner des propriétaires, qui ont compensé la baisse des APL, qui a été votée par le gouvernement précédent pour compenser le manque à gagner qui vient compenser les erreurs du passé.

    Les locataires pourraient reverser les 5€ aux banques, qui sont le moteur de l’économie.

    C’est de l’humour bien sûr 🙂

  9. On dit toujours qu’il manque de logement et les loyers stagnent ou baissent. C’est pas cohérent

    • C’est par ce qu’il ne manque pas de logement… mais seulement que les personnes n’ont pas les moyens de se loger … « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France » un vieil article qui est toujours d’actualité

      • Il y a aussi le problème des logements vacants car beaucoup de petits propriétaires ne peuvent ni ne veulent investir dans la rénovation pour les remettre sur le marché locatif.
        Il faut des années pour rentabiliser une rénovation.

        Il y a certes des « aides » à la rénovation mais la contre-partie est importante : indisponibilité du bien car obligation de louer pendant 9 ans en respectant un plafond de loyer inférieur au prix du marché et un plafond de ressources des locataires.
        Le problème n’est pas tant celui du versement du loyer qui peut être garanti par des assurances mais des dégradations et de la remise en état entre chaque location. La plupart des assurances qui couvrent ce risque ne prennent plus en charge ce qui est considéré comme « nettoyage » ou « déblaiement », à votre avis, pourquoi ?

  10. Bis repetita

    La crise du logement en France est une chimère vivant sur des processus juridiques déséquilibrés en faveur du locataire.
    Elle n’existe donc pas.
    Changez ces paramètres et presque tout le monde pourra se loger car on reverra surgir par enchantement…. du logement, sans pour autant en construire des dizaines de milliers.

    Favorisez la rénovation de l’existant.

    Enfin, délocalisez l’emploi ailleurs que dans les métropoles et on se logera à 500 euros la grande maison.

    Mais c’est sans doute trop simple, il faudrait (encore un ?) un bon rapport pour nous analyser tout cela (qui servira à caler un bureau)

    • Tout est dit.

      • OlivierSPb says:

        Délocaliser l’emploi des grandes métropoles est illusoire. En province il y a un tissu de PME mais les grandes entreprises qui vivent à l’heure de la mondialisation ont besoin d’infrastructures de transport et de communication qui ne sont présentes que dans les grandes métropoles.
        Je connais vien le dirigeant d’une grande entreprise du CAC40 donbt le siège social est dans une ville moyenne de province. Il ne rêve que de le transférer à Paris sachant que c’est impossible car il est le plus gros employeur de la ville. Mais des chose simples comme se déplacer dans une filiale italienne, quand vous êtes à Paris vous pouvez faire l’AR dans la journée mais c’est impossible si vous êtes à Angoulème. D’ou une perte de temps colossal pour les dirigeants et les cadres supérieurs. Et le télétravail cela marche mal, la visioconférence a ses limites, il faut aller sur le terrain de temps en temps sans que cela soit une expédition.

  11. OlivierSPb says:

    Je pense qu’il y a deux aspects:
    – L’aspect fiscal et le gouvernement ne prend pas de risques en tapant sur les propriétaires. c’est électoraliste, les bailleurs jureront qu’ils vont se désengager et ne le feront pas.
    – En contrepartie, le gouvernement devrait arrêter de surprotéger les locataires. Si on pouvait expulser quasi-instantanément les locataires indélicats, je suis sur que les bailleurs se contenteraient d’un rendement modeste maiis certain. En empêchant les squats, en supprimant la trêve d’hiver et en faisant une expulsion rapide, on donnerait de la liquidité au marchéimmobilier, les logements ne resteraient pas vides, et les locataires de bonne foi trouveraient plus facilement à se loger sans avoir à fournir des cautions et je ne sais pas quoi encore.
    En contrepartie, les bailleurs devraient se contenter d’une rentabilité très modeste due au tour de vis fiscal mais les actifs peu ou pas risqués ne rapportent pas grand chose en ce moment (obligations 1% fonds en Euros des assurances vie 1,5%, le tout avant impôt et sans espoir de plus values). Il n’y a donc pas de raison valable pour que l’immobilier rapporte beaucoup plus si ce n’est que la liquidité est faible..

    • Là je vous rejoins totalement, encore faudrait il vérifier toutes les charges payées par les bailleurs pour savoir s’ils ne sont pas déjà en négatif.

      Depuis ce matin, j’ai décliné les demandes de visites 4 fois pour la location d’un logement. A chaque fois des femmes, 2 de 20-25 et 2 de 40-45 ans. Aucune n’avait de garant ou des emplois garantis dans la fonction publique. En cas de perte d’emploi, le locataire reste 3 ans sans que le bailleur soit payé et peut dégrader sans risque. C’est la loi. Et cette loi me fait dire « non » à un demandeur à risque.

      Je parle avec ces personnes et elles ont toutes le même problème : sans garant fiable, elles galèrent durement pour trouver à se loger. Et franchement, j’en ai assez de dire « non ».
      Je suis obligé parce que j’ai une famille et que si je n’ai plus de revenus, c’est ma famille qui sera en galère.

      Mais quel est ce pays qui sous prétexte de les aider jette dehors les plus démunis à coup de lois idiotes.

      Il y a des associations qui se portent garant dans certains cas, mais elles ont arnaqué des bailleurs et ils n’y croient plus.

      A ceux qui ne me comprennent pas, je leur demande : Pourquoi payez vous vos impôts ?
      Vous les payez parce que sinon vous aurez de gros problèmes.
      Et bien c’est pour cette raison que je paye mes impôts et que je ne prends pas de locataires sans garants viables. Mais je ne supporte plus la souffrance que ces lois idiotes produisent.

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