Ça chauffe pour le régime fiscal de la location meublée, et plus particulièrement pour la location meublée saisonnière. Une guerre « anti AIRBNB » semble se mettre en place dans les couloirs de l’assemblée nationale et du conseil d’État.
Nous sommes peut-être en train de vivre les dernières heures d’un paradis fiscal qu’était la location meublée saisonnière.
1- Une proposition de loi transpartisane pour réduire l’attrait fiscal de la location meublée saisonnière.
Tout d’abord, dans les prochaines semaines, la proposition de loi transpartisane portée par AnnaÏg LE MEUR, députée renaissance du Finistère, devrait être débattue à l’assemblée nationale.
Une proposition de loi enregistrée à l’assemblée nationale le 28 avril 2023 qui vise une réduction drastique des abattements forfaitaires applicables dans le cadre du régime micro-BIC :
La proposition de loi est composée de 3 articles
1 – L’article 1er soumet la mise en location d’un meublé de tourisme à la réalisation préalable d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), ce qui entraîne sa subordination aux mêmes obligations de performance énergétique que les logements ([1]). Le conseil municipal a la faculté de déroger à l’obligation si une telle dérogation est justifiée par l’existence de circonstances locales particulières. Toutefois, si aucune dérogation n’est prise, l’obligation entrera en vigueur de la même manière que pour les logements. Le conseil municipal pourra dès lors soumettre la mise en location des meublés de tourisme à un régime d’autorisation préalable fondé sur la présentation d’un DPE. Dans le cas où un tel régime ne serait pas mis en place, le maire pourra toujours mettre en demeure un bailleur de lui transmettre un diagnostic de performance énergétique attestant de la performance du meublé, et sanctionner les manquements d’une amende administrative.
2- L’article 2 vise à doter les élus de compétences élargies pour réglementer l’implantation des locaux à usage touristique. En premier lieu, le régime du changement d’usage d’un local, prévu dans le code de la construction et de l’habitation et qui ne concerne actuellement que les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que celle des trois départements de la petite couronne francilienne, sera élargi pour concerner l’ensemble des zones tendues, c’est‑à‑dire situées dans une commune classée A bis, A ou B1 au titre du classement ABC. En second lieu, la faculté d’encadrer dans le plan local d’urbanisme les destinations des nouvelles opérations de construction situées dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) sera renforcée.
3- L’article 3 réorganise la fiscalité des logements meublés ([2]). Il réoriente le régime particulièrement avantageux du micro‑BIC des locations soumises à un abattement fiscal de 71 % des revenus fonciers ([3]), qui s’applique actuellement, sous condition de classement, aux meublés de tourisme et aux chambres d’hôtes ([4]). Pour les meublés de tourisme, l’article resserre le régime préférentiel à ceux qui sont situés dans une commune de montagne ou en zone détendue, afin notamment de contribuer à mieux protéger les gîtes ruraux. L’article aboutit à proposer le régime suivant.
1° En zone détendue ou en station de montagne :
– les meublés de tourisme classés continueront de bénéficier d’un abattement de 71 % et d’un plafond de chiffre d’affaires de 176 200 euros ;
– les meublés de tourisme non classés bénéficieront d’un régime à 50 % et 72 600 euros.
2° En zone tendue :
– les meublés de tourisme classés bénéficieront d’un régime à 50 % et 30 000 euros ;
– les meublés de tourisme non classés passeront à un régime à 30 % et 15 000 euros, par alignement avec le plafond du régime micro‑foncier pour les revenus locatifs.
Mon analyse : MOUAIS BOF.
Ce texte n’a pas d’intérêt particulier et ne réglera rien du tout (ou du moins pas grand-chose).
La raison est simple : Réduire l’attrait du régime micro ne permet pas de s’attaquer au régime réel d’imposition !
En effet, les investisseurs qui profitent réellement de la location meublée saisonnière ne sont pas imposés au régime micro, mais au régime réel. C’est la constatation de l’amortissement de l’immeuble et de l’ensemble des autres charges d’exploitation qui permet de tirer pleinement de la puissance fiscale du régime de la location meublée.
Le régime micro, c’est-à-dire l’abattement forfaitaire appliqué aux revenus, n’intéresse que les loueurs occasionnels de leur résidence secondaire. Pénaliser les détenteurs de résidence secondaire ne permettra pas de remettre des logements à disposition des travailleurs locaux.
La présente proposition de loi ne semble pas vouloir s’attaquer au régime réel d’imposition des revenus de location meublée saisonnière. Pourtant, à mon humble avis, c’est LE sujet.
En revanche, il faut saluer la volonté de redonner le pouvoir aux maires des zones tendues. Aujourd’hui, seuls les mairies des villes de plus de 200 000 habitants peuvent adopter une réglementation d’urbanisme restrictive ;
Cette proposition de loi propose d’élargir ce pouvoir à toutes les zones tendues (une autre proposition de loi vise par ailleurs à élargir le périmètre des zones tendues). Cette disposition va dans le bon sens de l’intérêt général même si cela devrait fortement pénaliser les exploitants de locations meublées.
2- Une prochaine décision du conseil d’État qui pourrait avoir pour conséquence une requalification des locations meublées saisonnières en parahôtellerie.
Comme l’explique parfaitement cet article « Le passager clandestin de la parahôtellerie longue durée va-t-il être débarqué ? », le conseil d’État doit se prononcer sur les critères de distinction entre location meublée et para-hôtellerie.
Comme vous le savez, la fiscalité française est attachée au principe d’équité devant l’impôt : Deux agents économiques dont l’activité serait proche doivent être imposé de la même manière.
Concernant la location meublée saisonnière, il s’agit de définir la frontière entre hôtellerie et location meublée.
Nous pouvons nous l’avouer entre nous : La location saisonnière est une forme de concurrence déloyale vis à vis des hôtels !
Le conseil d’état pourrait bien tirer les conséquences de cette concurrence déloyale pour imposer un même régime d’imposition entre location meublée saisonnière et hôtellerie.
Aujourd’hui, cette frontière entre location meublée saisonnière et hôtellerie est définie par l’article 261-D du CGI en matière de TVA :
Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :
4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.
Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :
b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Article 261 D du CGI
Cette définition pourrait rapidement évoluer sous l’impulsion d’une directive européenne.
Comme Paul DUVAUX l’explique dans son article :
Une réforme à venir du texte européen en faveur du critère de la durée du séjour
La Commission européenne a récemment publié un projet de réforme du système de TVA visant à l’adapter aux évolutions de l’économie et des technologies du numérique (« VIDA » pour « VAT in the digital age »). Cette réforme prendrait la forme d’une directive applicable entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2028.
Dans ce projet, il est prévu que les prestations d’hébergement dont la durée n’excède pas 45 jours seraient obligatoirement soumises à la TVA, qu’elles soient ou non accompagnées de prestations de services accessoires.
Une telle réforme rendrait obsolète la prise en compte des critères des services. Il est possible que le Conseil d’Etat anticipe cette évolution et privilégie d’ores et déjà le critère de la durée du séjour.
Pour le coup, la requalification des locations meublées saisonnières en parahôtellerie serait une modification majeure qui réduirait radicalement l’intérêt même de la location saisonnière.
Pour vous en convaincre, je vous encourage à visionner le replay de la visio-patrimoniale que nous avions dédiées à ce sujet : « Location meublée ou parahôtellerie : Deux régimes fiscaux intéressants pour votre location saisonnière«
En deux mots :
- Les loyers perçus pourraient être soumis à la TVA au taux de 10% ; La conséquence directe serait une perte de bénéfice de 10% pour le propriétaire sauf à augmenter ses loyers de 10% (peu plausible) ;
- La disparition du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) pour l’activité de location saisonnière ; Les plus-value immobilières seraient alors systématiquement soumises à la fiscalité des plus-values professionnelles entre plus-value à court terme et plus-value à long terme sans possibilité de bénéficier des régimes d’exonération de l’article 151 septies sauf à démontrer le caractère professionnelle de l’activité (quasi-impossible sauf pour ceux qui en font réellement leur moyen de subsistance et qui y consacrerait toutes leurs journées – Cf. « Immobilier locatif : La para-hôtellerie est-il un investissement attrayant ?« ). Les locations saisonnières seraient alors systématiquement en PHNP – Para-hôtellerie Non Professionnelle.
- Les cotisations sociales seraient dues dès le premier euro de chiffre d’affaires.
Bref, c’est chaud. Cette requalification de l’activité de location meublée saisonnière en parahotellerie détruirait littéralement l’intérêt de la location saisonnière ; On imagine tout de même un régime d’exception pour ceux qui ambitionne de louer occasionnellement leur résidence principale et ou secondaire.
Nous sommes peut-être en train de vivre les dernières heures d’un paradis fiscal qu’était la location meublée saisonnière.
… À suivre très rapidement.
