Le marché de la colocation est à l’aube d’un bouleversement qui pourrait considérablement réduire la rentabilité et donc la pertinence de cet investissement immobilier vendu comme à très fort à cashflow positif.
Une nouvelle disposition légale qui pourrait être annoncée au cours de l’été devrait imposer une forte baisse des loyers aujourd’hui facturés aux colocataires. Ceux d’entre vous qui ont investi dans une colocation à forte rentabilité doivent s’y préparer… et peut-être même sérieusement envisager de vendre leur investissement en colocation avant que le marché ne soit submergé.
Explications.
Depuis quelques années, l’investissement en colocation s’est très fortement développé sur la promesse d’une rentabilité locative exceptionnelle qui dépasse régulièrement les 10% à 15% ! Un véritable mouvement de marché immobilier tant l’offre a explosé depuis quelques années.
Une offre de logement que j’ai personnellement du mal à comprendre l’engouement tant la vie en colocation m’apparaît comme le symbole d’une société qui s’appauvrit dans laquelle vous êtes dans l’obligation de vivre avec des inconnus pour avoir un toit. Quelle misère ! Je ne suis peut-être qu’un boomer.
Une offre de colocation qui s’est aussi considérablement développée par le manque de logements de petites surfaces à destination des étudiants et jeunes actifs sous l’effet du baby-boom du début des années 2000.
La baisse de la natalité depuis 2010 combinée à l’explosion de l’offre de colocation sur les 5 dernières années devrait néanmoins participer au rééquilibrage du marché au profit des locataires. Les loyers devraient tranquillement baisser dans les prochaines années, mais ce n’est pas là la principale menace dont il est question dans le titre.
Le véritable risque pour la rentabilité de la colocation en location meublée vient du prochain élargissement des villes classées en « ZONE TENDUE ».
Au titre des conclusions du CNR Logement qui se sont tenues au début du mois de juin, la première ministre a annoncé l’augmentation forte du nombre de villes considérées comme étant en « Zone tendue ».
On parle d’environ 100 nouvelles villes qui pourraient bénéficier du classement en Zone tendue. C’est considérable et potentiellement catastrophique pour les colocations situées dans ces zones tendues.
En effet, comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « La colocation : L’illégalité de l’immobilier locatif trop rentable« , dans les zones tendues, « Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9 » (= loyer de marché déterminé par la loi sur l’encadrement des loyers et le plafonnement des loyers dans les zones tendues)
Bref, dans les zones tendues, l’activité de colocation telle qu’elle est pratiquée massivement aujourd’hui par un grand nombre d’investisseurs immobilier va probablement devenir nettement moins rentable, car la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer applicable au logement loué dans les conditions normales.
C’est la fin de la rentabilité exceptionnelle de la colocation en location meublée dans les nouvelles zones tendues !
« La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.[…] Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9.
Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. »
Article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. »
Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
« Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’État définit les éléments constitutifs de ces références. »
Article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :
À suivre.
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