La colocation c’est la grande mode. Tout le monde veut faire de la colocation en location meublée, comme nous l’écrivions dans cet article « La colocation : Le fantasme de l’investisseur locatif qui veut devenir rentier ou marché immobilier d’avenir« , nombreux sont ceux qui pensent avoir trouvé la martingale pour devenir riche sans effort.

Malheureusement, il s’agit, dans la grande majorité des cas, d’une activité, très rentable sur le papier, mais illégale qui fait peser le risque d’une amende de 5000€ au propriétaire.

Explication.

Faire de la colocation, c’est acheter un logement familial de 90m² et 3 chambres qui pourrait par exemple se louer 800€/900€ à une famille. Un appartement qui vaut 200 000€ à 250 000€ environ

Éventuellement, le rénover pour réduire la taille du salon et ajouter une 4ième chambre ; Acheter des meubles chez IKEA ; Prendre à abonnement Netflix à 7.50€/ mois.

Puis, proposer ce logement familial en colocation « haut de gamme » (sic!) avec 4 chambres pour 90m² pour 500€ / chambres. Au total, ce seront 2000€ / mois.

Certains poussent même en proposant 4 chambres dans un appartement de 80m². Une fois, j’ai même été confronté à un appartement en colocation faisait 38m² pour deux chambres.

Vous ne me croyez pas, il suffit de consulter la page « colocation » sur leboncoin (il y a aujourd’hui 21634 annonces : https://www.leboncoin.fr/colocations/offres

Vous le constatez par vous même c’est dingue !

Regardez par exemple, cette annonce à Montpellier : 4 chambres dans un appartement de 80m² à Montpellier pour 450€ / chambre :

Il y a des milliers d’annonces comme celle-ci.

Bref, plus vous entassez de colocataires dans cette colocation « haut de gamme » sic! plus vous faites du cash-flow positif et plus vous êtes riche sans effort.

Au final, le taux de rendement locatif est supérieur à 10% parfois 20%, là ou ce même appartement loué à une famille aurait un taux de rendement locatif inférieur à 4%. Elle n’est pas belle la vie ?

Comment ne pas se laisser tenter par cette belle fable ? Certes, il s’agit de prendre les locataires pour des imbéciles, mais il y a quand même une belle rentabilité à espérer.

Une stratégie d’investissement immobilier locatif illégale ?

La colocation est une activité légale qui est définie à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 avec ces mots :

« La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

[…] Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9.

Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. »

l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Bref, l’activité de colocation telle qu’elle est pratiquée massivement aujourd’hui par un grand nombre d’investisseurs immobilier est illégale car le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement loué dans les conditions normales.

Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : « 

« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. »

Article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’État définit les éléments constitutifs de ces références. »

Peut-on sérieusement se construire une patrimoine pérenne sur une stratégie patrimoniale illégale ?

Chacun est libre de prendre les décisions qu’il devra assumer à long terme.

D’après vous, que va t’il se passer lorsque le législateur se rendra compte de ces abus manifeste ? La répons est simple : Il sanctionnera.

Et que se passera t’il pour ces nombreux investisseurs qui comptaient sur ce fameux cashflow positif pour se dire rentier immobilier…

A suivre.

ps : J’ai une pensée émue pour ces arnaqueurs de vendeurs de formations « immobilière » sur youtube qui font croire monts et merveilles à des candidats investisseurs crédules capables de payer des sommes folles pour écouter des sornettes. Et tout ça payé avec l’argent public et le CPF (cf. « L’arnaque au CPF pour les formations à l’investissement immobilier ou la bourse.« )

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