La colocation c’est la grande mode. Tout le monde veut faire de la colocation en location meublée, comme nous l’écrivions dans cet article « La colocation : Le fantasme de l’investisseur locatif qui veut devenir rentier ou marché immobilier d’avenir« , nombreux sont ceux qui pensent avoir trouvé la martingale pour devenir riche sans effort.
Malheureusement, il s’agit, dans la grande majorité des cas, d’une activité, très rentable sur le papier, mais illégale qui fait peser le risque d’une amende de 5000€ au propriétaire.
Explication.
Faire de la colocation, c’est acheter un logement familial de 90m² et 3 chambres qui pourrait par exemple se louer 800€/900€ à une famille. Un appartement qui vaut 200 000€ à 250 000€ environ
Éventuellement, le rénover pour réduire la taille du salon et ajouter une 4ième chambre ; Acheter des meubles chez IKEA ; Prendre à abonnement Netflix à 7.50€/ mois.
Puis, proposer ce logement familial en colocation « haut de gamme » (sic!) avec 4 chambres pour 90m² pour 500€ / chambres. Au total, ce seront 2000€ / mois.
Certains poussent même en proposant 4 chambres dans un appartement de 80m². Une fois, j’ai même été confronté à un appartement en colocation faisait 38m² pour deux chambres.
Vous ne me croyez pas, il suffit de consulter la page « colocation » sur leboncoin (il y a aujourd’hui 21634 annonces : https://www.leboncoin.fr/colocations/offres
Vous le constatez par vous même c’est dingue !
Regardez par exemple, cette annonce à Montpellier : 4 chambres dans un appartement de 80m² à Montpellier pour 450€ / chambre :
Il y a des milliers d’annonces comme celle-ci.
Bref, plus vous entassez de colocataires dans cette colocation « haut de gamme » sic! plus vous faites du cash-flow positif et plus vous êtes riche sans effort.
Au final, le taux de rendement locatif est supérieur à 10% parfois 20%, là ou ce même appartement loué à une famille aurait un taux de rendement locatif inférieur à 4%. Elle n’est pas belle la vie ?
Comment ne pas se laisser tenter par cette belle fable ? Certes, il s’agit de prendre les locataires pour des imbéciles, mais il y a quand même une belle rentabilité à espérer.
Une stratégie d’investissement immobilier locatif illégale ?
La colocation est une activité légale qui est définie à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 avec ces mots :
« La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.
[…] Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9.Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. »
l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Bref, l’activité de colocation telle qu’elle est pratiquée massivement aujourd’hui par un grand nombre d’investisseurs immobilier est illégale car le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement loué dans les conditions normales.
Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : «
« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. »
Article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :
« Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’État définit les éléments constitutifs de ces références. »
Peut-on sérieusement se construire une patrimoine pérenne sur une stratégie patrimoniale illégale ?
Chacun est libre de prendre les décisions qu’il devra assumer à long terme.
D’après vous, que va t’il se passer lorsque le législateur se rendra compte de ces abus manifeste ? La répons est simple : Il sanctionnera.
Et que se passera t’il pour ces nombreux investisseurs qui comptaient sur ce fameux cashflow positif pour se dire rentier immobilier…
A suivre.
ps : J’ai une pensée émue pour ces arnaqueurs de vendeurs de formations « immobilière » sur youtube qui font croire monts et merveilles à des candidats investisseurs crédules capables de payer des sommes folles pour écouter des sornettes. Et tout ça payé avec l’argent public et le CPF (cf. « L’arnaque au CPF pour les formations à l’investissement immobilier ou la bourse.« )
97 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour Guillaume,
Je suis propriétaire de plusieurs appartements que je loue en colocation. Le texte de loi que vous citez n’est en effet respecté par aucun bailleur, et manifestement non contrôlé. Et de mon point de vue, c’est tant mieux !
La rentabilité significative des colocations a permis d’amener un grand nombre de bailleur sur ce marché et de générer une hausse considérable de la qualité des logements loués. Lorsque j’étais étudiant, il y a 10 ans, on avait des lits Emmaüs dans nos colocs et les propriétaires trouvaient que c’était déjà très bien. On devait s’arranger entre nous pour notre électricité, notre Internet… C’était une galère sans nom.
Vous semblez dénigrez ce mode de location car « trop » rentable pour le propriétaire. Cette rentabilité ne vient pas sans problème : un turnover considérable, une gestion accrue des petits problèmes du quotidien, une dégradation bien plus rapide du bien… En face de ça, le service est de grande qualité pour un étudiant. Pour moins cher qu’un studio vous avez un appartement clé en main, entièrement meublé, avec un salon en plus, une cuisine bien plus grande et surtout vous rencontrez des gens de votre âge avec qui vous liez des liens.
En fait, si la colocation n’était pas plus rentable pour le bailleur qu’un appartement loué à une famille, pourquoi s’embêter à faire de la coloc ?
Au final, il est très heureux, pour toutes les parties, que ce texte soit non appliqué.
Je suis d’accord avec ce commentaire.
Ce n’est pas parce qu’on gagne de l’argent qu’on doit être regardé comme un profiteur.
Ce n’est pas non plus en mettant seulement 2 personnes en colocation dans un appartement où peuvent y bien vivre 4 personnes qu’on va résoudre la crise du logement.
Il faut laisser les dogmes du type « il gagne de l’argent, c’est mal » aux politiciens de « gauche » clientélistes :
Combien coûtent les logements sociaux aux citoyens ? Pourquoi fausser totalement le marché du logement à coup de subventions « dingues » pour assurer ses réélections locales ? Pourquoi entretenir tout un tas de services administratifs autour de ces énormes sommes ?
Ça, ce sont des questions intéressantes.
La lutte doit être ciblée sur les vrais profiteurs, et il y en a, et non sur les cibles qui rendent des vrais services, parce qu’elles sont faciles.
C’est toujours le même problème. On fait une loi générale parce que c’est facile alors qu’il faudrait avoir un vrai libéralisme, de vrais contrôles, sans passe-droit. Distribuons ces richesses aux citoyens pour qu’ils achètent leur logements et il y en a en France des logements inoccupés qui se meurent et qui ne demandent qu’à être vendus.
Le propos, c’est plutôt de dire, d’une part, qu’on n’a rien sans rien et que la coloc demande des efforts non négligeables du bailleur, d’autre part que le temps viendra où les gouvernants y feront la chasse, comme pour les Airbnb. Ce n’est qu’une question d’opportunité politique, et ce risque semble minoré par certains. (PS : ne serait-ce que pour laisser la place aux gros promoteurs ou aux bailleurs sociaux qui commencent à investir dans le domaine).
Ce qui me gêne dans cet article est que l on reproche encore une fois à un investisseur de gagner de l’argent. Mais comme dit Guillaume, quel travail la colocation, quel stress, quelles dégradations du logement!
Guillaume a tout dit, mais le journaliste vrut faire son beurre lui aussi avec un titre racoleur..pour avoir ses clics.
Faire de la colocation est tellement difficile en tant que bailleur que je cherche aujourd’hui à changer de statut quitte à payer plus d impots tellement c’est usant.
Encore une fois un néophyte avec des idees préconçue veut faire sa délation pour gagner de l’argent avec son article. Je me demande qui a la plus mauvaise intention?
Chez moi, j ai des coloc qui sont là depuis plus de 7 ans et ils sont contents d être là, le prix rst raisonnable. Y aura toujours des jaloux qui savent rien faire à part baver et critiquer
Bonjour,
Je loue 4 chambres d’environ 10m2 avec mobilier neuf (lit-coffre avec matelas à mémoire de forme, table de table de nuit, grand bureau, et placard intégré avec penderie dans chaque chambre) dans un appartement de 90m2 entièrement refait à neuf (qui m’a coûté 305000€ avec les travaux) à Annecy pour une moyenne de 490€ euros par mois toutes charges comprises par chambre. Il y a également une cave, un local à vélo, un garage aménagé en salle de fitness, et des places de parking extérieur gratuites. Entre les charges de copro (plus de 300€ par mois avec le chauffage), l’électricité, l’eau, internet fibre, abonnement Netflix HD (à 16€ par mois, pas à 8€), et les intérêts du crédit, j’ai environ 800€ par mois de charges. Soit l’équivalent d’un loyer nu de 4 * 490 – 800 = 1160€, ce qui n’est pas spécialement plus haut que le loyer auquel je pourrai proposer cet appartement en location nue. Il faut arrêter de fantasmer sur la rentabilité d’une colocation meublée, et éviter de comparer le loyer d’une location nue avec un loyer toutes charges comprises car ça n’a rien à voir. Cordialement, Olivier Blanc
Bah pourquoi vous embêtez vous à gérer une colocation si ce n’est pas rentable alors ?
Parce que j’aime créer dans le monde ce que j’ai envie d’y voir, et que j’aurai aimé avoir accès à une prestation de logement de qualité à un prix abordable quand j’étais moi-même étudiant / jeune travailleur. Et parce que je cherche à m’inscrire dans une relation gagnant-gagnant dans toutes mes relations, à la fois professionnelles et personnelles, et donc je propose mes chambres à un prix qui est rentable pour moi tout en étant plutôt en dessous du marché même si je pourrai les louer plus cher pour qu’elle soient accessibles à des jeunes qui n’ont pas forcément de gros moyens.
Bravo et cela vous honore de mon point de vue.
Croyez vous être représentatif de l’ensemble des propriétaires de colocation ou considérez vous être une exception ?
Je pense que quel que soit le type de location, et plus largement quel que soit le sujet, il y aura malheureusement des personnes peu scrupuleuses prête à abuser d’autres personnes en situation de faiblesse, et je le déplore. Mais cela n’a rien à voir avec la colocation ni avec le statut LMNP en particulier. Il s’agit de dérives de personnes manquant d’éthique dont le comportement est encouragé par notre système capitaliste. D’ailleurs en ce qui concerne le logement la CAF a dû mettre en place une équipe de « supers-contrôleurs » pour démanteler des réseaux de marchands de sommeil : https://www.huffingtonpost.fr/entry/caf-recruter-30-super-controleurs-fraudes-massives_fr_60cb6b0be4b05fb357619a82.
La caricature du loueur en colocation… Vous occultez totalement les inconvénients et la gestion liée aux contreparties décrite ci-dessus. La rentabilité s’obtient en contrepartie d’un travail bcp plus conséquent qu’une location nu. Comme vous le savez très bien, nous ne sommes pas tous égaux devant l’investissement et celui qui a les moyens cherchera plus de tranquillité en se contentant d’une rentabilité moindre.
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Si, une colocation est rentable.
Mais, comme vous le dites, c’est « embêtant » à gérer. Et tout travail mérite salaire.
La colocation, c’est du gagnant gagnant.
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Si, une colocation est rentable. Et alors !
Pas la peine de culpabiliser. C’est tout aussi respectable qu’une activité hyper subventionnée.
Et comme vous le dites, c’est « embêtant » à gérer. Et tout travail mérite salaire.
La colocation, c’est du gagnant gagnant gagnant, pour le locataire, le loueur et l’Etat.
Parceque avec un appartement de 80 ou 120, voire 200 mètres carrés et que vous avez choisi le statut lmp, il n’est pas simple de le mouer à une famille.
Si je decide de faire du non meublé, fiscalement, il faudra sortir le bien du bilan et là pour ma part, plus de 200000€ impôt plus value, juste pour le passer en non meublé…
Ce qui me gene est votre esprit: ce qui vous gene est su un investisseur puisse avoir un bon rendement car cela sous entend l exploitation de la misère…mais les logements dédiés à la colocation apporte énormément au colocataires avec des baux individuels. Si le locataire s y retrouve et préfère avec un super grand salon, buanderie, toujours quelqu’un à qui parler, faire des teufs, pouvoir recevoir…
Vous vous focalisez sur le rendement comme un comptable de gauche qui jalouse en secret de ne pas l avoir fait, qui jalouse car l’argent c edt votre dada, mais vous n etes pas un entrepreneur qui prend des risques, juste un comptable.
Mon logement a ete concu piur la colocation 7 chambres avec 7 sdb, 3 salons, local velo, buanderie, cour intérieure, le tout à 5mn du metro…pour moins 520€ tout compris…
Au debut je voulais faire des stidio, mais 25000€ pour des place de parking imaginaire s alors qu on fait pour chasser lrs voitures des villes…
Revoyez votre copie, regardez précisément la fiscalité et la globalité de ge travail au lieu de vous focaliser sur le rendement..
« Si je décide de faire du non meublé, fiscalement, il faudra sortir le bien du bilan et là pour ma part, plus de 200000€ impôt plus value, juste pour le passer en non meublé… »
==> Non, pas si vous êtes en LMNP. Uniquement en LMP.
La limite est de 23000€ de recettes annuelles…croyez moi, on y arrive tres vite. Votre article n est pas complet et titre racoleur. Il y a aura toujours des gens pour exploiter la misère, et bailleur ne veut pas dire salaud. Jamais gardé une caution malgré les dégradations, toujours de bons rapports avec les locataires, ca a un prix.
Merci de revoir votre copie, vois perdez en crédibilité. Après j ai bien compris pourquoi vous attaquez le lmp sous couvert de defenseur de la misere alors qie vous propoqez des placements financiers déshumanisés…basé sur de la pure spéculation..l hôpital qui se fout de la charité.
Mon dieu.
Je ne m’attaque à personne. J’explique juste que le loyer d’une colocation ne peut excéder le loyer d’un logement loué hors colocation. Rien de plus que d’expliquer la loi.
Vous devriez acheter mon excellent livre « Investir dans l’immobilier » vous comprendriez un peu mieux la différence entre le régime LMP et LMNP 😉
Le seuil des 23 000€ n’est pas suffisant pour être considéré comme LMP.
Oui d’accord Guillaume, mais qui loue un meublé de 100m2 ? A part un couple d’expats et encore.
Ecrire qu on gagne de l argent sans effort….
De meme qu on prend les locataires pour des imbéciles.
Vous comparez dans votre article le prix du metres carrés avec la rentabilité..pas tres sérieux de comparer les recettes avec la rentabilité.
N’oubliez pas que eau, elec, chauffage, ménage, fibre, tv, machine à laver, etc sont compris dans les recettes. Vous omettez d en parler soit volontairement pour appuyer votre discours et faire le buz, soit par ignorance.
Bref, merci de revoir la copie.
Si vous avez besoin de retour d’expérience , n’hésitez pas et demander avant tout aux locataires.
J’ai écrit un peu vite, je n’aurai pas dû inclure les intérêts du crédit dans les charges, donc ça fait un équivalent loyer nu d’environ 1450€ par mois, ce qui est effectivement un peu cher que le loyer auquel je pourrai louer mon appartement nu, mais la différence permet de financer le mobilier (y compris l’électroménager) et la gestion des renouvellements de chambres fréquents. Donc au final peu de différence avec une location nue. Et en terme de rentabilité, cette fois-ci il faut bien prendre en compte les intérêts du crédit dans un cas comme dans l’autre, et du coup la location meublée est un peu plus avantageuse mais uniquement grâce à la fiscalité qui est plus intéressante en LMNP au réel, et non grâce aux loyers qui seraient exagérés comme le laisse entendre cet article.
C’est d’ores et déjà appliqué au moins à Paris, j’ai eu vent de quelques sujets précisément sur cette question qui sont actuellement en cours.
A mon avis, dès que les premières décisions sortiront, elles ouvriront la voie à un mouvement plus vaste de contrôles et sanctions…
N’oubliez pas aussi votre statut fiscal en LMNP qui est un véritable petit paradis fiscal qui est d’ailleurs scruté par Bercy ces dernières années. Sous couvert de procurer des logements étudiants vous êtes entrain de finir de déstabiliser le marché locatif pour des familles qui ne trouvent plus à se loger…quant à 500 euros la chambre quelle philanthropie bravo! Oui vous êtes hors la loi comme le souligne Guillaume, mais après tout vous avez raison il n’y a pas de contrôles…je t’appelle juste l’article 1 du CGI : pas vu pas pris…mais l’article 2 : pris punit!
Que vous choque t-il dans le fait qu’une chambre en coloc soit louée 500€ ? Vous trouvez cela cher ?
Je trouve pour ma part que c’est extrêmement abordable par rapport au service proposé. A combien se chifrerait le loyer d’un studio nu dans cette même ville ? Probablement autour de 550€.
Sauf que pour 550€ votre studio est non-meublé, vous n’avez pas de salon, une très petite cuisine, vous n’avez souvent pas la place pour un lave linge + lave vaisselle, et enfin et surtout, vous devez rajouter votre électricité et votre Internet. Vous arrivez facilement à 600€ de loyer pour votre studio pour une qualité de service bien différente de celle d’une colocation.
Qui est dans l’exagération dans ce cas ? Les bailleurs de colocs ou ceux de studios ?
Ce n’est pas une question d’exagération, c’est juste une question de légalité.
Oui et non car si la loi interdit de louer en coloc plus qu’en nu, alors il faut pour être objectif dissocier les charges inclues dans le loyer coloc et le petit bonus Netflix + internet.
Quid de pouvoir louer moins cher mais en facturant les charges (eau, EDF, Gaz, internet, Netflix, etc) à côté ? Ce qui pourrait tout de même rééquilibrer cette différence.
Arrêtez nous cherchons tous à faire du profit, ou plutôt faire fructifier nos avoirs dans une relation gagnant/gagnant.
Que des philanthropes dans ce pays🤪
Il semblerait que pour certains, ce soit mal de dire : « je fais de la coloc car c’est plus rentable que de la monoloc ». Je n’y vois rien de mal, bien au contraire.
Je note que pour le moment, les commentateurs nous disent que ça demande plutôt plus de boulot que de la monoloc, que ce n’est pas super folichon côté renta, bref, que c’est presque un sacerdoce. Ça change des commentaires habituels 😁😁. Où se trouve la vérité ? A mi chemin entre les deux ?
C’est vrai que tout ces commentaires plein de philanthropie et de générosité me font presque regretté d’avoir écrit cet article. 😉
Ils sont mignons. Je me demande vraiment pourquoi, si c’est si difficile et si peu rentable, ils ne se permettent pas d’être généreux avec une famille qu’il pourrait loger dans l’appartement.
C’est dur à croire pour un comptable que l empahie existe..de même des mecenes. Vous jugez selon vos compétences, c est bien pour cela que vous ne pouvez comprendre.
Allez, j arrête là car le sijet devient trop vaste pour vous.
Peut-être tout simplement parce qu’une famille qui décide de ne plus payer son loyer, c’est une galère possiblement fatale pour l’équilibre financier du bailleur.
L’état laisse faire pour pallier le manque de logement étudiant dans les grandes villes surtout le manque de places CROUSS.
louer en colocation revient pratiquement au meme qu’une location nu, MAIS pas de loyer impayé, pas plus de dégradation , et moins de taxation fiscale, la seule contrainte le turnover, mais en tant que retraitée, ça m’occupe.
j’ai trouvé un site super pour trouver mes étudiants ou jeunes salariés, ou alternant, et rare sont les fois (en été ) où je perd un mois de loyer (en général j’en profite pour refaire la peinture ou redécorer), je conseille ce site entièrement gratuit vivant de dons si vous êtes satisfait « lacartedescolocs.fr » , j’ai essayer plein de sites, colocs.fr, studapart etc..; et franchement la carte des colocs c’est le mieux, et je trouve mes candidats dans les 15 j avant la location.
j’ai touours créé de bons rapports avec mes colocs et ils me quittent tjs avec de bonnes éloges.
je calcule mes loyers en fonction du marché alentour (je suis en IDF) et je le compare tjs avec une location standard de mes voisins avec équivalence de surface, et je n’ai fais aucune transformation pour avoir plus de chambre, ainsi même si j’avais un controle (je suis enregistrée à la CAF comme bailleuse) je n’aurais aucun problème.
En fait, on oppose 2 types de besoins l’un à l’autre : celui des familles et celui des étudiants !
Mais c’est un voeu pieux que de croire que les bailleurs sont des philanthropes ! Lequel d’entre nous ne cherche-t-il pas a obtenir le meilleur rendement ? Même les bonnes âmes de gauche et assimilés préfèreraient obtenir un rendement supérieur à celui du livret A (0,50%) alors que cet argent sert justement au financement des logements HLM par le biais de la CDC.
Guillaume a raison cependant de préciser qu’il s’agit souvent d’une illégalité mais ne sommes nous pas dans un pays de « poseurs de pied au-delà de la ligne ? «
Pour suivre
La colocation répond à un besoin et n’est en général pas recherchée pour économiser quelques sous sur le loyer, mais pour ne pas être isolé. La loi “fourre-tout” actuelle ne tient absolument pas compte du travail des copropriétaires et n’est qu’une pompe à finances pour l’Etat. J’ai des biens en location à l’étranger et ils sont toujours amortissables fiscalement, qu’ils soient meublés ou non. Les lois françaises sur l’immobilier, inventées par des politiques biberonnés par Sciences Po sont tellement stupides que d’un côté l’Etat taxe un max l’initiative privée et de l’autre dépense un max pour construire des hlm.
Non la colocation est une réponse au manque de logement disponible. Le vrai problème c’est la politique du logement! Il faut baisser les coûts de construction et augmenter l’offre par des bâtiments avec deux voir trois étage de plus et développer les constructions le transport dans lez villes périphériques au grandes zones d’université et écoles! Oui 500 euros pour une chambre ou un studio à 55O euros c’est cher…vous vous plaigniez des impôts et vos locataires touchent des APL…ces aides sont nos impôts donc vous profitez vous aussi de la manne de l’argent de l’état et vous optimisez vos impôts…mais comme c’est permis je ne peux qu’admirer réussite philanthropique 😋
Belle réponse
Tout à fait. La France, c’est 40% des logements sociaux de l’Europe entière ! Si c’était une solution au manque de logements, ça se saurait…
Bonjour,
Le problème, qui est sans doute la raison du laisser faire, est la quasi impossibilité de louer un appartement lorsque vos revenus sont faibles, que papa n’est pas plein aux as, que vous êtes en période d’essai, en CDD, en intérim ou que votre couleur de peau est trop bronzé par rapport à la couleur des murs… C’est un problème récurrent dans la majorité des grandes villes mais qui s’étend désormais aux villes moyennes. De plus lorsque vous arrivez dans une nouvelle région, vous n’avez pas les contacts pour créer une coloc.
Bref ces offres de « fausses colocs » sont souvent les seules alternatives possibles.
Certains en profitent mais les « coupables » à mon sens sont ceux qui ont créé cette situation par une législation devenue beaucoup trop rigide et qui exclue de facto ceux qu’elle est censée protéger.
@ Julien. Totalement d’accord
En fait, dans le pays de la profusion de lois dans lequel nous vivons, toute loi censée résoudre un problème en créée d’autres. A Toulon, par exemple, ça fait deux ans que des « associations de locataires » s’émeuvent d’un manque de logements familiaux en centre ville pour cause de transformation en colocs. Je ne suis pas sûr qu’il y ait tant de colocs que ça au centre de Toulon, mais la voix de ces associations, toujours appuyées par les media, finit toujours par porter. Nous, pauvres investisseurs, devons donc toujours tenir compte de ce type de risque quand on investit en immobilier, qui est généralement un investissement de long terme.
+ 1
Investisseur à Toulon, tiens donc ! Nous aussi.
Non, pas à Toulon 😁. J’y ai juste habité en 2019-2020.
Dans de nombreuses villes, les colocations servent à des jeunes filles à tapiner. Donc non seulement, la colocation est illégale mais en plus les bailleurs sont des proxénètes.
Je suis sensible au mal logement et il faudrait mettre en place un véritable service d’aide au logement en augmentant les APL afin que chacun choisisse selon ses besoins. En contrepartie l’Etat fournirait une aide financière au paiement du loyer plutôt que de fournir le logement. C’est ce qui se pratique dans de nombreux pays et c’est beaucoup plus efficace.
» afin que chacun choisisse selon ses besoins. »
Non. Dans la vraie vie, c’est « pour que chacun choisisse selon ses moyens ».
reponse à Laurent,
je n’ai jamais eu « de filles a tapiner » dans les chambres en colocation, deja ces étudiantes ou jeunes actives ont un contrat individuel, et par contre lorsque je louais un studio par RBNB là j’ai eu souvent « des putes volantes » donc je préfère de bcp la colocation (et je suis enregistrée comme bailleuse à la caf)
« j’ai eu souvent « des putes volantes » »
Payées en monnaie hélicoptère ?
😁
il y a meme eut un reportage à la télé sur ce sujet , c’est un fleau et les maires de ces communes touchées ne savent pas comment arrêter ces filles (et garçons) qui donnent une mauvaise image à leur ville
Je me souviens d’une affaire à Aubervilliers : importateur de produits de contrefaçon fabriqués en Chine, il blanchissait son argent en immo locatif, y logeait des prostituées, et prenait en plus sa part sur les émoluments de ces dames.
La collocation « illégale » comme vous l’entendez c’est un logement avec un bail et X colocataires.
Pour sortir du cadre de la loi de 1989 il suffit de considérer l’appartement comme X logements de 1 chambre avec des parties communes, donc X colocataires et X baux signés. Dans ce cas il n’y a pas lieu de comparer le somme des loyers des X chambres avec celle de l’appartement loué avec un bail unique.
Non, il ne suffit pas de considérer l’appartement comme X logements. Cette notion est même précisé dans l’article 8-1 cité dans l’article « La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur »
Louer un même logement avec x baux individuels, c’est de la colocation.
Raté.
Bof, l’article 8.1 concerne uniquement la location nue.
Dans le cas de la location meublée, aucun plafond n’est mentionné dans les articles 25-3 à 25-11.
Donc, aucune illégalité à louer X chambres meublées en colocation plus cher que le appartement nu. D’où le succès de ce mode d’exploitation haut rendement.
Je pense que vous jouer les Cassandre dans la mesure où aucun juge du fond n’a mis en péril ce mode d’exploitation en meublé.
Une question plus pertinente que la légalité serait plutôt de savoir si la niche fiscale du LMNP est pérenne sur la durée du prêt, 20 ans par exemple. En effet dans le cas du régime réel, l’amortissement du bien combiné au régime de la PV des particuliers est une aubaine.
Encore raté. La location meublée et la location nue sont concernées par cette disposition.
Bonjour,
Je serai peut être moins catégorique, cf. article 2 du titre Ier et l’exception reprise au 2° :
Titre Ier : Des rapports entre bailleurs et locataires (Articles 1 à 25-2)
Chapitre Ier : Dispositions générales. (Articles 1 à 9-1)
Article 2
Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 107
Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.
[…]
Toutefois, ce titre ne s’applique pas :
1° […]
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
2° […}
3° […]
Bonjour,
Vous vous focalisez sur la loi de 1989 ; jetez malgré tout un oeil sur l’encadrement des loyers de la loi ELAN.
Non je ne me focalise pas sur ladite loi ! en fait je réponds seulement d’un point de vue formel aux articles mentionnés par l’auteur qui relèvent eux de la loi de 89 et qui ne sont pas en phase avec la justification de sa position.
Quant à l’encadrement des loyers de la loi ELAN, c’est un AUTRE sujet qui n’a pas à voir avec le sujet du post commenté.
En effet il s’agit d’une mesure visant à empêcher les loyers excessifs dans des zones tendues.
Cordialement,
PM
La loi de 89 a initialement été modifiée par la loi ALUR qui, pour sa part, s’est vue en partie invalidée pour ce qui concernait ses dispositions relatives à l’encadrement des loyers, donc on se retrouve avec certaines dispositions incohérentes au sein de la loi de 89 (par ex l’art. 8-1 qui justement précise que le montant du loyer ne peut excéder celui applicable en application de l’art. 17 qui, littéralement, indique désormais que « La fixation du loyer des logements mis en location est libre » mais qui, antérieurement, renvoyait précisément à l’encadrement des loyers ALUR). Cependant, la loi ELAN est venue réintroduire par la fenêtre ce qui venait de se faire sortir par la porte, sous forme d’expérimentation, certes, mais contraignante malgré tout.
Du coup la question de fond n’est-elle pas moins de se demander si les références faites aux articles de la loi de 89 sont ou non pertinents, mais avant tout et surtout s’il existe ou non un encadrement des loyers applicables aux meublés habitation principale et notamment aux colocations qui ferait qu’on ne peut pas louer plus cher un logement à plusieurs preneurs que s’il avait été loué à seulement l’un d’eux ?
L’encadrement des loyers de la loi ELAN ne s’applique pas aux colocations selon vous ? Evidemment uniquement dans les villes concernées, mais je ne pense pas que la question de la colocation à Roubaix, Périgueux ou Perpignan soit réellement sur la table…
Encore une fois j’insiste, ce n’est pas le sujet; surtout quand l’article 2 de la loi de 89 que je cite a été modifié suite à la loi ELAN de 2018.(Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 107)
Sinon l’encadrement des loyers s’applique bien aux locations nues ou meublées pour les villes concernées; sinon ma réponse est parfaitement en phase avec le post de l’Auteur et dont le sujet n’est aucunement l’encadrement des loyers ici.
Une relecture du post vous permettra j’espère de saisir le sens de mon propos.
Vous souhaitant une excellente journée,
Cldt, PM
J’ai retrouvé l’amendement qui a introduit cette définition de la colocation dans la loi ALUR.
C’est un amendement de David Assouline : https://www.senat.fr/amendements/2013-2014/66/Amdt_651.html
Il n’est pas fait mention de cette limitation du loyer.
« La colocation a besoin d’un encadrement juridique clair afin de sécuriser et développer ce mode d’habitat, qui peut être un moyen de favoriser l’accès au parc privé de certains locataires qui éprouvent des difficultés croissantes pour se loger.
Cet amendement vise à définir la notion de colocation et à adapter certaines dispositions du droit commun de la location aux caractéristiques particulières de ce mode d’habitat. En premier lieu, il prévoit le respect d’un bail type spécifique défini au niveau réglementaire. En second lieux, il adapte le dispositif d’assurance pour compte du locataire en permettant aux parties de convenir dès la conclusion du bail de la mise en œuvre de celui-ci, indépendamment de toute carence du locataire. En troisième lieu, il généralise l’application du forfait charges prévues pour les locations meublées à l’ensemble des colocations. Ce type de règlement des charges locatives est en effet plus adapté aux durées d’occupation et au taux de rotation caractérisant ce mode d’habitat. Enfin, il aménage les règles de cautionnement et de solidarité pour limiter l’engagement excessif des colocataires sortant et de leur caution, tout en préservant les intérêts du bailleur. »
On y lit clairement l’intention du législateur, même si la référence aux loyer maximum n’y est pas indiqué. Il s’agit d’apporter un encadrement juridique à la colocation en général sans porter une attention particulière au caractère nue ou meublé du logement.
Je cherche l’amendement qui introduit cette notion de loyer…
Suite au prochain commentaire.
Suite.
Je viens de retrouver l’amendement en question qui introduit cette question de loyer maximum, mais également de décence : https://www.assemblee-nationale.fr/14/amendements/1499/CION-ECO/CE395.asp
exposé : « La définition de la colocation adoptée par le Sénat prévoit qu’une colocation peut être formalisée par plusieurs contrats de bail passés entre le bailleur et chaque locataire. Les conséquences de droit de cette ouverture de la colocation à baux multiples méritent d’être évaluées pour éviter d’encourager des colocations abusives tant en termes de caractéristiques des locaux, d’équipement, de nombre de personnes colocataires dans un logement donné, de montant des loyers. Outre le cas des étudiants ou jeunes célibataires auquel il est souvent fait référence, rien n’empêche des « marchands de sommeil » de louer en « colocation » des familles dans des logements ou pavillons nullement adaptés, grâce à des baux passés avec chacune et solvabilisées par le versement de l’allocation logement. Pour tenter d’éviter ces dérives, il est proposé d’encadrer ces colocations. »
L’intention du législateur me semble limpide.
Qu’en pensez vous ?
Mais pourtant c’est bien de l’encadrement des loyers dont il est in fine question (peu important qu’il s’agisse de l’encadrement loi ALUR reprise dans la loi de 89 avant d’être censuré ou de celui loi ELAN non repris dans la loi de 89) puisque la finalité est de dire que, dans les zones concernées (qui sont en pratique celles qui nous intéressent), un T4 loué meublé a un loyer max de X € que vous ne pourrez pas dépasser quand bien même vous le loueriez en colocation à plusieurs preneurs au moyens de baux distincts !
Si ce n’est pas le sujet alors quel est-il ?
Bonjour Guillaume,
Une fois de plus vous dénigrez ceux qui font tourner l’économie en proposant des logements d’une qualité 10x supérieure à ce qu’on avait il y a 10 ans.
Vous devriez davantage mettre en avant le fait que les bailleurs en colocation rénovent un parc français dans un état déplorable, contribuent à loger des étudiants en situation de semi précarité avec des loyers attractifs mais surtout permettent de résoudre en partie la crise du logement en France !
4 locataires dans un appartement de 80m2 c’est 4x plus de ménage au même endroit.
Quand l’offre sera trop importante le marché se régulera par lui même et ceux qui proposent des prestations bas de gamme se feront sortir du marché assez rapidement, au contraire je trouve que la concurrence permet de tirer tout le monde vers le haut.
Il suffit simplement que le logement n’est pas d’équivalent comparable, ainsi difficile de déterminé qu’elle est le « montant du loyer applicable au logement ».
Exemple un 70m2 avec 3 chambres avec chacune sdb et wc et 3 kitchenettes individuelles.
et j’imagine qu’un appartement de 70m² avec 3 chambres et 3 salle de bain et 3 kitchenettes… c’est aussi la définition d’une colocation haut de gamme loué par un propriétaire philanthrope ;-
Ni haut de gamme (car sinon cela va être comparé à du haut de gamme), ni philanthrope (car il faudrait être nantie et louer à des personnes démunies matériellement) ;))
Allez loger vos enfants dans un appartement vide en achetant l équipement même le strict minimum..
Je propose 3 chambres
de 400 420 par chambre dans Lyon… Plus 65 euros de charges tout compris… L appartement tout refait à neuf est équipé d une télé 1,65 mètre dans le salon, TV dans chaque chambre, sèche linge, machine a laver à sécher le linge, cuisine aviva entièrement équipée, drap couverture etc
Allez voir ce que proposent ces chaînes de location pour étudiants pour plus de 500 550 avec la petite chambre de 15 M2 et leur kitchenette etc…
Concrètement, pour tout cet équipement, c’est donc 1 mois de loyer non ?
Au pire 1 mois 1/2 si vous n’avez pas flairer les bonnes affaires.
Pour des appareils qui vont ensuite tenir des années, avec un renouvellement qu’au cas par cas. Mais qui vont permettre de demander un loyer plus élevé.. rentable.
Et je dis ca sans volonté de troller , chacun fait comme il l’entend. Moi par exemple je loue depuis peu un appartement Airbnb. En moins de deux mois équipé comme jamais : lave linge , tables, 2 TV , 2 Google tv, plancha , bbq, dolce gusto, micro onde, blender, bouilloire, linges de lit, frigo etc etc. Je ne crache pas dans la soupe mais je ne me voile pas la face, équipé un logement n’est plus un gouffre et même plutôt une belle opportunité.
Bien sur que vous êtes un troll, 3*470€ soit environ 1400 €. J’aimerai bien savoir où vous achetez, je cite l’équipement de Guillaume : « une télé 1,65 mètre dans le salon, TV dans chaque chambre, sèche linge, machine a laver à sécher le linge, cuisine aviva entièrement équipée, drap couverture etc » pour 1400 à 2100 € ?
Vu les prix pratiqués en coloc’, je n’ai jamais compris l’intérêt financier pour un étudiant d’opter pour ce type de logement, d’autant qu’il aura également moins d’alloc, au final c’est pas moins cher pour un logement partagé.
Et je dis ça an ayant été 10 ans coloc’.
Faut pas se leurrer, si les colocations marchent tant ce n’est pas parce que les jeunes apprécient vivre les uns sur les autres, mais avant tout à cause de la tension sur le marché locatif, et des garanties exorbitantes demandées pour une location classique (que ne peuvent avoir bon nombre de jeunes).
Et faut arrêter avec le prix des équipements, ca fait des années que ca vaut PEANUTS. Ce qui coute cher sont les services/artisans/réparations, pas les biens de consommations / appareils qui équipent un logement. Un micro onde c’est 40 balles, 15 balles en occaz’, une table ikéa pas plus cher.. en comparaison ouvrir une porte bloquée 100 balles , faire venir un plombier pour une fuite à la con pas moins cher.
Hum…on est en train de reprocher quelqu un de gagner…de l argent…la france toujours ausdi pitoyable dans son hypocrisie, et les mêmes qui font la morale…atout va…quelle mentalité ! Tout ca Parceque des bailleurs peu scrupuleux abusent du système on met tout le monde dans le même panier…
Je me désabonne direct de ce site fo Q
OUi, nous sommes bien d’accord. La vraie colocation, c’est louer un logement familial (au prix d’un logement familial) avec trois chambres et y mettre 3 étudiants qui diviseront un loyer normal par 3 et feront donc de belles économies.
Quant au prix des meubles, il suffit de faire un tour rapide sur leboncoin pour s’en sortir pour une somme très raisonnable.
Le seul pb des meubles : le transport. Et le montage à l’étage. Passé un certain âge, ça devient moins simple, de monter un canapé dans les escaliers ☹️.
Bonjour,
Sauf erreur de ma part, les articles 1 à 25-2 font partie du titre Ier, donc ne concernent pas la location meublée qui relève du titre Ier bis (cf. en ce sens article 2 du titre Ier, chapitre 1er).
Cordialement,
P. MÜLLINGHAUSEN
(je reprends ici pour davantage de lisibilité)
Dans l’ordre des choses on a l’art. 8-1 qui précise que « Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi. »
Difficile d’affirmer qu’il n’est pas applicable aux logements meublés…
Ensuite l’article 25-3 qui introduit le titre Ier bis, propre à la location meublée, précise que « Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés », soit en substance tout ce qui figure au titre Ier et, pour les articles non repris, il s’agit des dispositions propres à la location nue (durée, congé, etc.) qui font l’objet d’une réglementation distincte pour les locaux meublés et qui fait justement l’objet des articles suivants.
Notez au passage qu’il est justement fait référence à l’article 8-1 par cet article 25-3 précisant les articles applicables à la location meublée.
Ce même article 8-1 poursuit : « Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. »
Si vous ne regardez que la version à jour de ces articles 17 (location nue) et 25-9 (location meublée), ça n’a pas beaucoup de sens (d’où ma remarque précédente sur les incohérences laissées par la censure de l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR), mais si on prend leur version pré-loi ELAN, alors on comprend mieux car c’est justement ces articles qui faisaient référence à ce dispositif d’encadrement des loyers.
Donc on a la loi de 89 qui soumettait la colocation à ce dispositif d’encadrement des loyers.
Suite à la loi ELAN, ces dispositions ont été supprimées (je vous invite à faire vos recherches si le débat juridique de fond vous intéresse) mais demeurent malgré tout en vigueur par un autre biais, à savoir qu’on a juste changé de véhicules : celui de décrets et d’arrêtés préfectoraux applicables localement dans le cadre de l’expérimentation ouverte par l’art. 140 de la loi ELAN.
Donc la question ici analysée est bien celle de l’encadrement des loyers et de ses modalités d’application dans le cas où le logement est loué en colocation.
Voici l’extrait de débats en commission des affaires économiques :
« M. le rapporteur. Cet amendement important vise à préciser le régime de colocation – qui a déjà fait l’objet d’amendements sénatoriaux. Nous souhaitons ainsi empêcher les marchands de sommeil de loger en colocation plusieurs familles – solvables grâce à l’allocation de logement – dans des logements ou pavillons inadaptés en passant des baux avec chacune d’entre elles. L’amendement précise par ailleurs que le cumul des loyers en colocation ne peut dépasser le loyer de référence majoré et que les normes de peuplement doivent être respectées dans le cadre de la colocation.
M. le président François Brottes. Cette règle concerne-t-elle aussi le logement social ?
M. le rapporteur. Elle vise tous les logements loués en colocation.
Mme la ministre. Avis favorable.
https://www.assemblee-nationale.fr/14/cr-eco/13-14/c1314043.asp
Extrait du rapport :
« Par ailleurs, votre rapporteur a souhaité compléter les dispositions relatives au régime juridique de la colocation. En effet, il lui semble qu’en l’état, l’ouverture de la colocation à des baux multiples, passés avec chacun des colocataires, pourrait emporter des conséquences négatives en permettant à des bailleurs peu scrupuleux d’organiser des colocations abusives en termes de caractéristiques des locaux, d’équipement, de nombre de personnes colocataires et de montant des loyers. De plus, ces nouvelles dispositions pourraient, indirectement, favoriser le développement des marchands de sommeil.
Afin de prévenir ces dérives, votre rapporteur a proposé d’encadrer les colocations à baux multiples, en précisant que lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats, elle est soumise aux règles générales de division exposées au sein de la sous-section 2 de la section 2 du chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l’habitation.
Ces règles interdisent notamment la division d’un logement d’une superficie de moins de 14 m² ou d’un volume habitable de moins de 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique.
De plus, votre rapporteur propose que les logements offerts en colocation par le biais de plusieurs baux soient soumis au respect des normes de peuplement définies par l’article L. 831-3 du code de la sécurité sociale : 14 m² et 33 m3 au moins par habitant pour les quatre premiers habitants ; 10 m² et 23 m3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
Enfin, votre rapporteur a souhaité préciser que l’addition des loyers perçus au titre de ces multiples baux ne devait pas dépasser le loyer de référence majoré, tel que défini à l’article 3 du projet de loi.
Cher Guillaume,
A priori cet amendement n’a pas été repris dans les modifications apportées par les lois de mars 2014 et novembre 2018.
Par suite les dispositions des titres Ier, Ier bis modifiées par les loi ALUR et ELAN étant d’ordre public, elles s’appliquent à ce jour stricto sensu; par suite l’article 2 est donc bien valide et exclut la location meublée quant au seul sujet que vous avez soulevé sur » l’illégalité juridique, etc. » et, qui n’avait pas vocation à couvrir un autre sujet : l’encadrement des loyers.
Merci en tout cas de nous faire cogiter au travers de votre blog très intéressant au demeurant.
Cordialement,
PM
Ce sont des amendements qui ont été repris et qui expliquent la rédaction actuelle de l’article.
Je crains que vous soyez dans l’erreur d’analyse.
Par contre Guillaume je ne vous suis pas là-dessus : l’article 8-1 a été créé par l’art. 1 de la loi ALUR (https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000028772281)
Je n’ai pas fait le travail de suivre la navette parlementaire de la loi ELAN pour vérifier précisément le devenir de l’amendement que vous citez, mais je pressens qu’il a été en définitive abandonné compte tenu du fait que des dispositions similaires préexistaient d’ores et déjà dans la loi de 1989 et que cette problématique des loyers « surévalués » allait être réglée par la réintroduction de l’encadrement local des loyers par l’art. 140 de cette même loi.
Mon analyse a été faite au regard de la loi de 89 à jour au 1er juillet 2021 des modifications et amendements repris par les loi ALUR et ELAN.
Or l’amendement que vous citez : « « M. le rapporteur. Cet amendement important vise à préciser le régime de colocation – qui a déjà fait l’objet d’amendements sénatoriaux. Nous souhaitons ainsi empêcher les marchands de sommeil de loger en colocation plusieurs familles – solvables grâce à l’allocation de logement – dans des logements ou pavillons inadaptés en passant des baux avec chacune d’entre elles. L’amendement précise par ailleurs que le cumul des loyers en colocation ne peut dépasser le loyer de référence majoré et que les normes de peuplement doivent être respectées dans le cadre de la colocation » …a bien été adopté (comme d’autres) mais ne concerne que le titre Ier de la loi de 89 et pas la location meublée régies par les dispositions du Titre Ier bis
Pour info, le titre I er de la loi de 89 modifiée concerne les articles 1 à 25-2; or l’amendement précité qui a été adopté est bien repris comme concernant les seuls articles 1er, 2, 3, 3-1, 3-2, 3-3 [nouveau], 4, 5, 6, 7,7-1 [nouveau], 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. cf ci-dessous le texte de la Commission des affaires économiques, du Mardi 17 décembre 2013, Séance de 16 heures 15, Compte rendu n° 43, Présidence de M. François Brottes Président.
« TITRE IER
FAVORISER L’ACCÈS DE TOUS À UN LOGEMENT DIGNE ET ABORDABLE
Chapitre Ier
Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé
Article 1er (articles 1er, 2, 3, 3-1, 3-2, 3-3 [nouveau], 4, 5, 6, 7,7-1 [nouveau], 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) : Modernisation des dispositions générales applicables aux rapports entre bailleurs et locataires
Elle en vient ensuite à l’amendement CE395 du rapporteur.
M. le rapporteur. Cet amendement important vise à préciser le régime de colocation – qui a déjà fait l’objet d’amendements sénatoriaux. Nous souhaitons ainsi empêcher les marchands de sommeil de loger en colocation plusieurs familles – solvables grâce à l’allocation de logement – dans des logements ou pavillons inadaptés en passant des baux avec chacune d’entre elles. L’amendement précise par ailleurs que le cumul des loyers en colocation ne peut dépasser le loyer de référence majoré et que les normes de peuplement doivent être respectées dans le cadre de la colocation.
M. le président François Brottes. Cette règle concerne-t-elle aussi le logement social ?
M. le rapporteur. Elle vise tous les logements loués en colocation.
Mme la ministre. Avis favorable.
La Commission adopte l’amendement.
Je maintiens donc mon analyse en l’absence d’arguments confondants, et en resterai donc là pour l’instant. (si vous le souhaitez on peut échanger par téléphone – MP Linkedin)
Cldt, PM
Je comprends votre point de vue.
Comment expliquez vous alors que l’alinéa concernant le plafonnement du loyer en colocation (« Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9 ») cite l’article 17 dédié à la location nue, mais également l’article 25-9 dédié à la location meublée ?
Si cet article ne s’appliquait qu’aux locations nues, la référence au 25-9 n’a pas de sens ?
Du coup vous maintenez aussi votre lecture de l’art. 25-3 malgré ma réponse plus bas ?
Errare humanum est, perseverare diabolicum 😉
Un article intéressant : https://www.familles-de-france.org/sites/default/files/LOG_miseajour_092015_LA-COLOCATION_0.pdf
« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.
Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. »
L’article 25-3 résume en fait tout ce que j’ai avancé. De plus au regard de votre premier paragraphe, il exclut clairement l’article 8-1…
J’en resterai là.
Cldt PM
Je comprends que vous faites une erreur de lecture qui entraîne votre erreur d’analyse ; c’est uniquement le l de l’article 4 (relatif aux modalités de renouvellement du bail par tacite reconduction) qui est exclu (en matière de meublé c’est en effet l’art. 25-7 qui s’applique) et non tous les articles qui suivent (sinon cette référence au « l » de façon autonome n’aurait aucun sens, de même que, techniquement, cette rédaction ne serait pas efficiente : que faites-vous par exemple des articles 8-2 à 17-2 qui ne sont ni cités parmi ceux qui s’appliqueraient ni parmi ceux qui ne s’appliqueraient pas ? Les articles cités sont évidemment ceux qui s’appliquent aux locations meublées, hormis l’alinéa l en ce qui concerne l’article 4, et ceux qui ne sont pas cités ne s’appliquent donc pas).
Tout ceci est au demeurant cohérent avec l’article 2 que vous citez à plusieurs reprises et qui précise que les dispositions du titre Ier ne s’appliquent pas aux logements meublés. Pour mémoire, antérieurement à la loi ALUR, celle de 1989 ne règlementait que très marginalement la location meublée, et c’est justement pour y remédier que la première a notamment créé les articles 25-3 et s., formant ensemble le titre Ier bis, qui depuis régissent la location meublée pour partie par référence aux règles gouvernant la location nue donc, et pour partie par le biais de dispositions propres, d’où ce phénomène de superposition qui permet à certaines dispositions du titre Ier de s’appliquer malgré tout aux locations meublées.
ps : Le non respect du plafonnement de loyer conditionne le versement des allocations locations aux locataires
source : https://www.cairn.info/revue-droit-et-ville-2014-2-page-257.htm#no14
Sauf erreur de ma part, il me semble discerner 2 amalgames qui prolongeraient en vain le présent débat (tant mieux pour votre référencement !) :
1) Le plafonnement de loyer auquel vous faites référence ne concerne-t-il pas les villes tendues qui ont sollicité et obtenu l’application d’un loyer de référence majoré ? En 2021, ce n’est le cas de la totalité des zones tendues, loin de là.
2) Dans la loi, il y a la lettre et l’esprit. L’esprit de l’amendement que vous citez vise explicitement les marchands de sommeil au sens véritable du terme, qui entassent des familles nombreuses (souvent migrantes) dans des logements exigus et de surcroît insalubres. Je n’imagine pas que l’Administration veuille se prévaloir de ces justes préoccupations du législateur, à l’encontre des bailleurs de bonne foi qui proposent des logements plus que décents à 2 ou 3 colocataires parfaitement satisfaits de leur sort. Mais je peux me tromper, évidemment.
Article déconnecté de la réalité du terrain : le bailleur gagne de l’argent donc c’est un escroc. Etat d’esprit bien français, mais je met cela sur le compte de la nécessité d’un bon référencement pour votre blog. Vous oublier de mentionner que :
1- les étudiants dans les grandes villes sont les premiers satisfaits de se loger dans des grands appartements rénovés, meublés, toute charge comprise, et pour moins chère qu’un studio.
2- La loi de 89 est obsolète. Son application à la lettre expulserait demain des milliers d’étudiants et jeunes actifs des grandes métropoles, ou l’on est depuis des années dans l’incapacité de fournir un logement individuel à chacun. Les pouvoirs publics en ont bien conscience et laissent faire plutôt que de traiter le problème à la racine : le manque de logement.
3- Si la colocation existe et si les chambres se louent à ce prix, c’est qu’il y a un marché. Il y a quelques années, les étudiants vivaient dans des taudis avec WC sur le pallier et les loyers n’étaient pas bon marché pour autant. Plutôt que de vous indigner devant une nouvelle offre qui répond à une demande, faites des propositions pour augmenter l’offre de logements disponibles.
4- si la colocation est si lucrative et si simple à gérer, qu’attendez vous pour vous lancer?
Mat
« si la colocation est si lucrative et si simple à gérer, qu’attendez vous pour vous lancer? »
Et bien, il y en a plein qui se lancent sur ce marché. Comme Colonies, par exemple (https://www.livecolonies.com/)
Avec des moyens bien supérieurs à ceux des simples investisseurs particuliers.
Et si le nombre d’étudiants devrait augmenter jusqu’en 2029, les projections actuelles montrent une baisse ensuite.
La loi, c’est la loi. C’est dur, mais c’est comme ça.
Article 23 de la loi 3DS actuellement en discussion :
« En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la
loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers
perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du
loyer applicable au logement en application du présent article. «
Ce qui a le mérite d’expliciter clairement que les colocations seront désormais concernées par l’encadrement des loyers en zones tendues, peu important donc la conclusion de plusieurs baux sur un même logement.
Quant aux colocations en zones non tendues, je ne pense pas qu’il soit vraiment utile de s’étendre dessus…
Fin de la partie donc, et merci Guillaume de l’info.
« Article 23 de la loi 3DS actuellement en discussion : »
La loi Nintendo ?
Ok, je sors ==========>
bonjour a tous, vous oubliez de préciser que la colocation c’est aussi un risque d’impayé pratiquement nul… contrairement a un couple voir un ou deux enfants (dans le cas de 3 ch dans 80 m2) où il y a risque d’un chomage et impossibilité de renvoyer le colataire car avec enfants…en général 2 ans de procédure et peu d’argent à récuperer.
je suis adepte de la colocation depuis 2009 alors j’ai maintenant un bon recul, je ne suis pas « riche » , mais j’ai comme une rente sans prétention un smic une fois tout payé, cela m’occupe l’esprit pour la recherche de coloc quand il y a des départs (en moyenne les étudiants restent 6 ou 8 mois), alors j’essaye de faire du mixte etudiants/jeune actifs.
c’est vrai qu’il y a aussi ceux qui investissent dans des travaux pour mettre le plus de chambres possible, et louent soit a des etudiants soit rbnb, mais là autant vous dire que les degats c’est souvent , alors la rentabilité peut etre plus forte que la mienne, mais des galères a n’en plus finir!!!
c’est vrai que c’est une niche, et oui il y a un manque cruel de logement pour les étudiants, donc il y aura encore pour longtemps de proprio qui loueront leurs chambres plutot qu’à des actifs, a moins qu’ils soient « blindés, fonctionnaires » mais ça se trouve pas facilement, et quelle paperasse pour se protéger!!!