Cet article est le témoignage d’Yves, un fidèle lecteur qui est dans une situation catastrophique après avoir fait un investissement à crédit dans un EHPAD !

Un investissement en résidence services pourtant présenté « le placement sécurisé, à long terme, idéal pour se constituer un complément de retraite »

 

Le commerce de la vieillesse en EHPAD est rentable.

Nous vivons plus longtemps et c’est une bonne nouvelle. Néanmoins ces années de prolongement de la vie sont aussi source de problèmes notamment pour les personnes physiquement dépendantes qui nécessitent des soins permanents et une assistance quotidienne. Pour pallier cet accroissement des besoins d’accueil, le législateur et les pouvoirs publics incitent les particuliers à investir dans des programmes d’Établissements Hospitaliers pour Personnes âgées Dépendantes (EHPAD).

Mais, derrière les brochures en couleurs et les déclarations de bonnes intentions des promoteurs/exploitants de résidences, se cachent des sociétés dont le business-model s’appuie sur l’indifférence au regard du bien-être des pensionnaires, l’utilisation de fonds publics et l’appauvrissement jusqu’à la faillite personnelle de milliers d’épargnants.

Ce véritable système met en œuvre le concours de toute une chaîne de responsabilités : celle de l’état via ses incitations fiscales, des conseillers en patrimoine, des intermédiaires commerciaux qui vendent, des banques qui prêtent, des promoteurs qui construisent, des notaires qui enregistrent, etc.

Tous savent que les acheteurs foncent dans le mur, tous se taisent, tous s’enrichissent. Ce scandale se déroule au grand jour, dans une indifférence quasi-totale.

 

 

LMP / LMNP : les conséquences dramatiques du départ de l’exploitant d’un EHPAD

En France, il y a environ 560 000 lits d’EHPAD (Source : INSEE, 01 Mars 2016), ce qui représente une population équivalente à celle de la ville de Lyon.

Les personnes qui vivent dans ces EHPAD sont des gens comme vous et moi, de toutes les classes sociales, de tous les milieux.

Leur point commun : 87% d’entre eux mourront dans les 2 ans de leur aménagement dans un EHPAD (Source : DREES : Mai 2017).

Il est donc nécessaire de financer leur logement et leur accompagnement.

Alors l’État a mis en place des dispositifs aptes à drainer l’épargne de la classe moyenne désireuse de se constituer un complément de retraite : le LMP / LMNP ou le Censi-Bouvard.

 

Des actifs ou des jeunes retraités sont incités par les banques et les conseillers en gestion de patrimoine d’adopter un statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ce qui consiste pour l’épargnant à acheter des lots dans des résidences avec services, notamment dans des EHPAD, ces lots étant ensuite loués à un exploitant via un bail commercial.

L’État a besoin de l’argent de ces épargnants, mais il ne voit pas bien l’intérêt de les protéger. Du coup, le seul contrat qu’on a trouvé à leur faire signer, c’est ce bail commercial.

Pourtant, le bail commercial n’a rien à voir avec un EHPAD. C’est un contrat qui protège le commerçant contre son propriétaire et non pas des milliers de petits propriétaires contre quelques grands groupes exploitants, souvent contrôlés par des fonds de placements.

Ce déséquilibre a, en outre, encore été accentué par certaines dispositions de la « Loi Pinel ».

 

 

Pourquoi l’investissement en EHPAD peut-il être très dangereux pour l’épargnant ?

Malgré le vieillissement de la population, les pouvoirs publics ne délivrent presque plus d’autorisations d’exploitation d’EHPAD ce qui a obligé les exploitants :

  • A se développer à l’étranger : Orpéa qui est désormais présent dans 12 pays ou Korian qui annonce que son chiffre d’affaires est poussé par l’international .
  • A demander des baisses de loyer à la fin du bail.
  • A quitter les résidences jugées insuffisamment rentables, car prétendument trop petites, et à s’installer dans des résidences plus grandes et donc plus profitables. C’est la politique suivie actuellement par des groupes leader du secteur, notamment détenus par des fonds d’investissements.

 

Or, le transfert vers une résidence plus importante ne peut pas se justifier par un prétendu manque de rentabilité car l’opacité des comptes des exploitants rend quasi impossible le travail d’analyse des comptes d’exploitation. Cette opacité vise à favoriser l’attribution de subventions issues de l’argent public car l’ARS, en pointe sur la santé des pensionnaires ne peut en aucun cas, ou très difficilement, entrer dans les complexités de données financières présentées avec partialité.

Les Agences Régionales de Santé (ARS) versent donc des subventions de fonctionnement aux EHPAD, sans contrôle possible, permettant ainsi la distribution d’importants dividendes à leurs actionnaires qui sont souvent des fonds d’investissement.

S’en suit donc un cycle répété d’ouvertures fermetures de résidences sans réelle motivation de soin et de bien-être.

 

Là où le bât blesse sérieusement, c’est que l’autorisation d’exploitation d’un EHPAD peut être librement transférée par l’exploitant dans un périmètre défini par le Ministère de la Santé et qui correspond à peu près à un canton.

Résultat, si l’EHPAD est considéré par l’exploitant comme insuffisamment rentable parce que trop petit, l’exploitant peut fermer ou déplacer son EHPAD, à tout moment dès la fin du premier bail de 9 ans, et abandonner purement et simplement l’immeuble tel quel.

Cela est beaucoup plus fréquent si l’EHPAD compte moins de 80 lits. Or en France, la moitié des EHPAD compte moins de 78 lits (source :  Enquête quadriennale du Ministère de la Santé sur la situation des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) – Septembre 2017) et peut donc comporter un réel danger de départ de l’exploitant, ce qu’est en train de faire le groupe XXX sur au moins une douzaine de résidences.

 

En réalité, l’exploitant prend prétexte de la taille de l’établissement ou de son supposé manque de rentabilité pour se soustraire à son obligation contractuelle d’entretien, de grosses réparations et de maintien aux normes du bâtiment.

Avec un grand cynisme, une représentante du groupe XXX nous l’a récemment affirmé au téléphone : « la construction d’une résidence neuve nous revient moins cher que la rénovation d’une résidence plus ancienne ».

Ce qu’elle omet de dire, c’est que la totalité des bénéfices retirée de ces « petites » résidences ou de ces résidences « vieillissantes » est remonté vers la holding, organisant ainsi une fausse absence de rentabilité et interdisant les investissements indispensables permettant de financer le maintien des résidences en bon état et aux normes alors que l’obligation de maintien aux normes et de gros travaux d’entretien est inscrite en toutes lettres dans les baux.

Ces travaux auraient donc dû être réalisés au fil de l’eau avec les sommes prélevées sur la trésorerie ou même sur le montant des dividendes.

 

Au total, pendant toutes ces années, les pensionnaires ont payé le prix fort pour des prestations d’hébergement inférieures à celles auxquelles ils avaient droit. De son coté, exploitant de l’EHPAD a sciemment empoché le montant qu’il devait provisionner pour les travaux, responsabilité qu’il connaissait d’avance dans les baux.

 

Les épargnants perdent alors non seulement le revenu escompté (souvent un complément de retraite) car les loyers ne sont plus versés, mais en plus, la quasi-totalité de leur investissement car ils se retrouvent propriétaires d’une bâtisse qui ne peut plus être exploité en EHPAD et qui sera rachetée à bas prix par un promoteur qui la rasera pour construire des logements neufs.

 

Les conséquences de ce qui précède sont particulièrement graves car elles entrainent une mise en faillite de personnes « ni riches, ni pauvres » voulant économiser pour leur retraite.

En effet, les personnes qui ont investi l’ont fait dans la logique de l’épargne de précaution pour la retraite.

En abandonnant l’EHPAD, l’exploitant crée une situation insoutenable pour des personnes dont la surface financière ne leur permet pas d’assumer la perte de l’emprunt contracté auprès de la banque.

Le bien, sans bail et sans les travaux d’entretien ni de mises aux normes ne peux pas se louer et la vente du bâtiment entrainera une perte d’au moins 70% à 80% de la valeur d’acquisition, perte ruinant bon nombre d’épargnant.

 

Ces situations dans lesquelles le pot de terre ne peut rien contre le pot de fer ne font qu’exacerber le sentiment d’injustice.

Comment expliquer à des épargnants que les dispositions contractuelles ne sont pas honorées alors qu’elles sont précisées dans le bail au moment de l’achat ?

Comment accepter de voir les profits remontés sur la holding au détriment des investissements contractuellement obligatoires ?

Comment se projeter soi-même dans un âge avancé, victime d’un transfert arbitraire au nom du toujours plus ?

Comment attendre des années de procédures judiciaires incongrues ?

Pourquoi le bon sens ne prévaut-il pas ?

 

L’incapacité de répondre simplement à ce problème crée la peur, la frustration, le dégout, voire le désespoir avec les conséquences sociales et politiques qui conduisent à miner le fonctionnement de notre démocratie.

 

En conclusion, sortir par le haut serait le signe d’un dialogue constructif entre toutes les parties prenantes pouvant aboutir sur un cas exemplaire en matière de gestion public/privé.

L’objectif est de trouver le juste équilibre et entre les parties en garantissant la sécurité de chacune.

En mettant tous les intervenants dans un cycle de discussion, des solutions de sortie de crise sont certainement à portée de main.

Ces discussions doivent cependant partir de trois données intransgressibles : le bien être des pensionnaires, la gestion saine de l’argent public et la protection des épargnants.

Partant de là, collectivité locale, exploitant/promoteur et épargnants/propriétaires auront l’obligation de trouver ensemble les solutions et de les mettre en place.

Une telle initiative serait innovante et pourrait servir de modèle pour résoudre les milliers de cas en cours et à venir.

Elle démontrerait que l’intérêt général peut être correctement traité lorsqu’une volonté de dialogue s’instaure.

 

La catastrophe que nous vivons actuellement

Fin 2005, mon épouse et moi-même avons décidé de mettre en place un moyen de nous constituer un complément de revenu pour notre retraite.

Les différents spécialistes que nous avions consultés à l’époque nous ont tous orientés vers un investissement LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui, selon eux, était le mieux à même de servir notre objectif car sécurisé et de long terme.

La banque nous a établi des simulations à 30 ans, montrant que l’opération ne devait devenir « rentable », c’est à dire dégager le complément de retraite que nous en attendions, qu’à partir de 2021 … pour nous, pas de doute, nous étions bien dans une logique de très long terme.

Nous avons donc créé une « SARL de Famille », support d’une activité de LMP, devenue LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) suite à une modification législative, et nous nous sommes très lourdement endettés (jusqu’à fin 2020) pour acheter 4 chambres dans un EHPAD. Ces chambres sont loués (bail commercial) à un exploitant : la société YYY filiale du groupe XXX

Le bail initial (9 ans) ayant expiré fin 2014, il est depuis renouvelé tacitement et peut donc, du fait de la « Loi Pinel », être résilié à tout moment par le locataire.

 

Début juin 2018, nous avons appris, complètement par hasard, que l’existence même de « notre » maison de retraite est remise en cause par la décision de XXX d’abandonner purement et simplement l’établissement, de faire construire un nouvel EHPAD à 300 mètres de là, dans la même commune et d’y transférer son autorisation d’exploitation.

XXX n’a pas jugé utile d’informer les copropriétaires de sa décision.

 

Ce n’est que lors d’un entretien téléphonique que XXX nous a confirmé ses intentions tout en reconnaissant implicitement avoir voulu dissimuler sa décision le plus longtemps possible car il attendait d’avoir « définitivement sécurisé son projet » (sic) avant de nous en informer. XXX indique enfin qu’il résiliera les baux dans les formes légales, sans doute vers la fin 2019, le nouvel EHPAD devant ouvrir ses portes au printemps 2020 (information trouvée sur internet).

Ce n’est que par un récent courrier et adressé aux copropriétaires que XXX nous a enfin  informé officiellement de son intention de résilier les baux : « Nous tenions à vous informer de notre intention de donner congé du bail commercial vous liant avec la Société YYY et ce, pour le terme de la prochaine échéance triennale. »

Compte tenu des dates des baux de chaque copropriétaire, les résiliations prendront effet entre la fin 2019 et le début 2020.

 

Du fait de ce qui précède, les lots que nous possédons vont, à très court terme, perdre la quasi-totalité de leur valeur, réduisant à néant notre effort d’épargne ainsi que l’espoir d’un complément de retraite car les loyers ne seront plus versés. Mais les emprunts courent toujours … Idem pour les autres copropriétaires de la résidence.

De plus, nous allons nous retrouver avec « sur les bras » une résidence dont il nous faudra financer le gardiennage et l’entretien jusqu’à ce que nous trouvions nous-mêmes un repreneur puisque, très cyniquement, XXX nous dit : « il vous appartient de trouver une nouvelle vie à la résidence » (sic), sachant qu’elle ne pourra jamais être reprise en EHPAD car XXX s’en va avec son agrément puisqu’il reste dans le même canton et aucun nouvel agrément ne sera délivré …

 

Bien sûr, tout ceci est parfaitement légal … XXX, qui est actuellement en train d’abandonner au moins une douzaine de résidences, peut tranquillement continuer sans être inquiété !

 

Nous sommes également scandalisés par le fait que, à aucun moment, aussi bien lors de nos recherches et démarches préalables à notre prise de décision qu’au cours des années qui ont suivi, personne (banques, conseillers, comptables, juristes, etc.) n’a cru bon de nous alerter sur ce danger et sur le fait que cet investissement pouvait ne pas être du long terme alors qu’il nous avait été présenté comme « sans risque, à long terme et idéal pour se constituer un complément de retraite », etc.

 

Aujourd’hui encore, personne n’alerte les investisseurs potentiels sur le danger lié au fait que, dès la fin du bail initial de 9 ans, l’exploitant puisse abandonner purement et simplement les lieux, ruinant ainsi un effort d’épargne souvent très important !

… et les publicités continuent de fleurir, vantant les qualités de sécurité, de durabilité, etc. de ce type de placement, de nombreux intermédiaires affirmant en outre que ce placement serait « liquide » car sans problème de revente … un comble !!!




170 Comments

  1. Analyse très juste des risques de l’investissement en EHPAD. Malheureusement les rendements de ce type d’investissement n’ont jamais été à la hauteur du risque pris par les épargnants. Compte tenu de la quasi impossibilité de reconvertir le bien, sa valeur intrinsèque est liée uniquement à l’exploitation. ce qui en fait un produit à haut risque. Votre conseil aurait dû clairement vous alerter sur les risques inhérents à ce type d’investissement et par ailleurs ne pas vous faire acheter 4 appartements au sein de la même résidence et sur le même produit. Encore un exemple qui prouve que la réglementation tant sur la partie conseil que sur le montage de ses opérations est à revoir. Il y a effectivement urgence.

  2. Tout a fait juste, car j’en ai vendu Et stopper en 2000. Typique du bailco , dépendance de gestion, gdp orpea etcie
    Il fallait en acheter une entiere..
    Idem tourisme et affaire étudiant c’est d la m…

    • CAPL conseils says:

      Bravo à vous d’avoir eu le courage et le sérieux necessaires d’arrêter malgré l’appât du gain

    • Je ne pense tout de même pas qu’on puisse mettre sur le même plan les EHPAD et les résidences étudiantes, qui ne subissent pas le même niveau de charges (1 seul gardien dans la résidence) et d’investissements pour l’exploitant, notamment l’obligation de remise régulière aux dernières normes sanitaires. Un studio étudiant, c’est un canapé clic clac, une table, 2 chaises et une kitchenette + quelques lave-linges au rdc. Pourvu qu’il soit bien placé (RER/métro/fac à proximité), donc bien rempli, le risque me semble beaucoup plus faible pour l’épargnant. Eventuellement une baisse de loyer à l’échéance du bail si mal calculé au départ, mais pas d’histoire de droit exclusif de création dans le même canton, donc pas de risque de destruction. J’en ai plusieurs lots chez le leader du marché, et ça se passe bien pour l’instant, cross fingers

  3. Michel PIERROT says:

    IL SERAIT TRES JUDICIEUSEMENT HONORABLE D’ALLER AU BOUT DE VOTRE TRAVAIL SALUTAIRE D’INFORMATION EN DONNANT LES NOMS DES GROUPES ? FONDS ET HOLDINGS ? FAISANT CETTE OEUVRE DE DESTRUCTION ET DE FORBAN ANTISOCIAL.

  4. CAPL conseils says:

    Malheureusement ça devait arriver il est certain que entre le fait d’être tributaire d’un gérant libre de tout ce qu’il souhaite grâce à un bail qui s’arrête au bout de 9 ans s’il ne souhaite pas le renouveler ,(ou en général a la baisse) et le droit d’utiliser son droit de création d Ehpad sur un canton et du coup de détruire celui existant car il y a impossibilité de continuer d’exercer est inacceptable
    Personnellement je n’ai jamais rompu la confiance de mes clients avec ce type de produit qui en effet sont très loin d’être sans risque et qui rende « esclave » les investisseurs qui ont fait confiance un certain type de cgp 🤨
    Bon courage à Yves dans toutes ces démarches en espérant qu’il arrive à aboutir à quelque chose de positif !

  5. Quelle bande d’enfoirés !!! On en est au paroxysme !

  6. Merci pour ce témoignage. Pouvez vous citez le nom des exploitants pour etre vigilant ?

    • Non. Je ne souhaite pas pour permettre à l’article de continuer à être visible. Si je cite l’exploitant… demain matin je reçois les menaces de leurs puissants avocats… après demain lettre recommandée… Le motif pourra varier entre diffamation et violation du secret des affaires … C’est toujours la même chose !

      • article très édifiant, qui doit continuer à être visible. il y a un point néanmoins qui m’interpelle , quand il y a des problèmes financiers comme décrit dans cet article, ou même dans les entreprises qui ferment ,on incrimine souvent les dividendes versés aux actionnaires et cet article n’y échappe pas. Si l’on prend le cas de ORPEA le dividende versé et d’environ 1 %, guère plus qu’un livret sans risques. ceux qui investissent dans l’immobilier c’est pour toucher des revenus plus importants, pour 1% ils n’investiraient pas , et il y a aussi les mêmes risques dans l’investissement en entreprise.
        Le dividende est la rémunération d’un placement, au même titre que le loyer dans un achat immobilier, pourquoi s’en prendre toujours aux dividendes ? ne pas regarder que les gros actionnaires il y en a beaucoup d’autres

        • ORPEA réinvesti énormément et le choix est de ne pas redistribuer beaucoup de leur bénéfice pour pouvoir faire de la croissance externe (voir la performance de l’action sur 5 et 3 ans). Elle n’est pas en soit une foncière vu qu’elle propose un service médical. Le détail tient au fait qu’elle est propriétaire de ses murs.
          Les meilleurs actions ne sont pas forcement celle distribuant le plus de dividende. Axa EDF ou Engie ont été malmené à l’opposé de certaines pépites tel que STM ou Valéo jusqu’au début d’année !

  7. Fredy Gosse says:

    Guillaume
    Je crois bien me souvenir vous avoir considérablement appuyé par le passé en disant que ce genre d investissement c est de la …..
    ceci dit comme d habitude la Puissance Publique est responsable
    elle pourrait interdire au promoteur et groupes affiliés de construire un autre établissement concurentiels dans la même région
    Ou elle pourrait refuser le transfert de l autorisation
    Ou elle pourrait supprimer le numerus clausus . Il
    N’est pas dit que les propriétaires ne feraient pas mieux
    Ou encore elle pourrait établir un
    Type de bail spécifique réglant dans quelles conditions un vendeur d Epahd et avec quelles garanties financières celui ci serait mis dans l obligation de satisfaire a ses obligations contractuelles
    Nous avons une situation typique des conséquences néfastes d un État omnipotent dont les amis requins se servent
    Ça vous etonne

  8. Je m’étais posé la question de ce type d’investissement en 2015 et j’avais rencontré un courtier à la suite d’une conférence sur ce sujet (faite par un promoteur). C’est en faisant des recherches concernant les risques de placement que j’ai découvert le blogpatrimoine. L’article que j’avais lu à l’époque pointant le risque de résiliation de bail, de baisse des loyers en cas de renégociation ou encore l’absence de liquidité du bien, j’ai passé mon chemin

  9. Scandaleux, merci de diffuser ce genre d’information, le même type d’arnaque existe aussi avec les LMNP pierre et vac, qui changent les conditions de bail a la fin des 9 ans (loyer en baisse, charges x2 etc)

  10. Trouvé sur le net

    Le devoir de conseil est au cœur des relations entre le professionnel et le client. Cette obligation pèse sur le professionnel quel qu’il soit. Il peut s’agir du vendeur vis-à-vis du consommateur, du constructeur ou de l’entrepreneur vis-à-vis du maître de l’ouvrage.

    Cette obligation est tacite et n’a pas besoin d’être expressément prévue au contrat ou dans le devis. Le client qui n’aura pas été ou incorrectement informé pourra s’en prévaloir sans qu’il soit nécessaire qu’il s’appuie sur un écrit.

    Cette obligation est cependant lourde de conséquences d’un point de vue juridique lorsqu’elle n’est pas respectée.

    Même si elle n’apparaît dans le Code civil qu’en filigrane, la jurisprudence est venue au fil des décisions rendues renforcer cette obligation de conseil ou d’information.

    Cette évolution jurisprudentielle a été, en permanence, motivée par le souci d’inverser un rapport de force entre le professionnel et le client, de défendre la partie au contrat la plus novice en la matière et donc la plus exposée.

    Le professionnel, du fait de sa connaissance technique, de son savoir faire, ne peut donc plus intervenir sans avoir, préalablement, informé son client sur la nature de son intervention sur les choix techniques qu’il effectue, sur les conséquences de ces choix et sur les risques qui peuvent en résulter.

    La question de la preuve est centrale en matière d’obligation d’information ou devoir de conseil.

    En effet, il sera extrêmement difficile pour un professionnel de rapporter, a posteriori, la preuve qu’il a effectivement et suffisamment informé son client.

    C’est pourquoi, il est conseillé à tout professionnel de se prémunir de cette situation délicate, en remettant le jour de la signature du contrat ou du devis une notice explicative et technique sur son intervention, des instructions d’emploi, des mises en garde d’utilisation.

    Par la suite, il pourra formuler des réserves lors des réunions de chantier, ce qui pourra s’avérer déterminant pour se défendre, le cas échéant.

    Afin d’éviter toute contestation du client par la suite, il est primordial que cette information soit la plus claire et la plus loyale possible.

    Le degré d’information exigé est même très important parce que le constructeur ou entrepreneur doit tout envisager.

    Il doit anticiper tous les problèmes qui pourraient survenir, même ceux qui ne sont pas de son ressort ou directement dus à son intervention.

    Ce souci d’information requiert une démarche réellement active du professionnel. Il ne doit pas seulement se contenter de répondre aux questions que pose le client mais il se doit d’anticiper son ignorance légitime en attirant son attention sur tel ou tel problème qui ne lui viendrait pas immédiatement à l’esprit.

    En effet, il devra par exemple avertir le client des risques de vice ou malfaçon résultant des erreurs commises avant son intervention (Cass. Civ. 3e., 11 février 1998) ou des omissions dans les documents qu’on lui a remis.

    De la même façon il devra informer son client sur les risques inhérents à la nature d’un sous-sol dans lequel s’implantera la construction.

    On notera le caractère vaste de ce devoir de conseil qui s’impose au professionnel. Il doit tout envisager, il n’a pas le droit d’ignorer quoique ce soit.

    L’obligation d’information s’applique aussi dans les relations entre vendeur professionnel et consommateur, en vertu de l’article L. 111-1 du Code de la consommation, qui oblige le professionnel à informer le consommateur des caractéristiques essentielles du bien ou du service.

    Elle vaut également pour les négociations entre professionnels qui n’ont pas les mêmes compétences. Mais elle trouve sa limite lorsque vendeur et acheteur professionnels appartiennent à la même spécialité. (Cass. civ., 20 juin 1995)

    Selon la jurisprudence, l’obligation de conseil s’applique non seulement aux vendeurs professionnels et aux fabricants, en particulier lorsqu’il s’agit d’un matériel dangereux, mais aussi aux installateurs (Cass. civ., 25 janvier 2000).

    Le professionnel a donc en permanence une épée de Damoclès sur la tête et toute omission de sa part peut lui être reprochée ensuite.

    Cependant, il existe tout de même des limites au devoir de conseil mais celles-ci ne sont pas nombreuses et correspondent à des situations très particulières.

    Le professionnel sera dégagé de toute responsabilité relative à son devoir de conseil, en particulier :

    – s’il a écarté sa responsabilité sur ce point dans l’accord conclu avec le client,

    – si le client connaît les risques ou les inconvénients du bien vendu et qu’il est en mesure de le prouver,

    – si le client l’informe de manière expresse qu’il a l’intention d’utiliser le bien pour un autre usage que celui pour lequel il est vendu,

    – ou si la compétence du client qui est un professionnel lui permet d’apprécier les caractéristiques techniques du matériel vendu (Cass. com., 28 septembre 2004).

    Dans les autres cas, à défaut de respecter ce devoir de conseil, cette obligation d’information, le professionnel engage sa responsabilité et en cas de préjudice subi par son client, il s’expose à devoir réparation, soit par la reprise du travail effectué à ses frais, soit par le biais d’une indemnisation.

    Les juges peuvent également décider de prononcer la résolution du contrat, autrement dit sa disparition.

    Si le client, de son côté, ne suit pas les conseils et les instructions du professionnel, il peut voir sa responsabilité également engagée, entraînant ainsi un partage de responsabilité, voire l’exonération de la responsabilité du professionnel.

    L’article L. 111-1 du Code de la consommation prévoit que le commerçant est tenu d’informer le consommateur des caractéristiques du bien ou du service qu’il vend.

    Cette disposition vaut également pour un marché conclu entre professionnels, notamment lorsqu’il s’agit de la fabrication, de la vente et de l’installation de matériels dangereux. L’étendue de l’obligation d’information est donc encore plus vaste lorsqu’elle concerne l’utilisation de matériels ou produits dits dangereux.

    Si le devoir de conseil n’est pas observé et si une tromperie est avérée, le professionnel encourt jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 37 500 euros d’amende.

    Le professionnel est donc soumis à une obligation qui est lourde à supporter. Il doit sans cesse anticiper les litiges qui pourraient naître à la suite de son intervention. Sa meilleure défense est de se prémunir à l’avance en souscrivant une bonne assurance et en abreuvant son client de l’information la plus complète et la plus précise possible, tout en restant toujours clair.

    • CAPL conseils says:

      J’approuve votre analyse, d’où notre obligation d’étude approfondie des solutions qu’on propose malgré les sollicitations alléchantes et un peu trop faciles

  11. Mon CGP m’a fait acheté du Gesdom, de l’Aristophil, à chaque fois pertes immenses.. et un EHPAD alors la lecture de cet article m’affole
    IMMO EXPANSION fait-il partie des groupes sur lequel vous avez des doutes?

    • Patrick D says:

      La loi étant la même pour tous en France, il est certain que tous les EHPAD sont concernés.
      Peut-être que certains groupes seront plus lents à l’arnaque que d’autres.

      Mais comment un état de droit a t-il pu se rendre complice en autorisant ces agissements de voyous ?

    • CAPL conseils says:

      Changer clairement de conseiller en gestion de patrimoine et demandez-lui des comptes !

      • c’est Victoria Patrimoine. Quand à leur demander des comptes, je ne vois pas trop ce que je pourrais faire.

        • Il y a de la défiscalisation à toutes les pages => il s’agit d’un vendeur de défisc et non d’un CGP.

          L’impôt ne doit jamais être la préoccupation centrale en gestion de patrimoine, en principe il s’agit uniquement d’une contrainte que l’on peut optimiser de manière à rendre votre projet économiquement viable et rentable, et juridiquement sécurisé.

    • ptitlouis says:

      Le terme « Conseil en Gestion de Patrimoine » n’est pas ici utilisé à bon escient… il s’agirai plutôt de : margoulin, vendeur de foire,…..

    • Il ne fait que de l’immobilier en direct votre CGP?
      Il n’a donc peut-être pas le temps de vous conseiller.

  12. Philippe says:

    Je ne rebondis pas sur le « merdier » qui est celui de Yves. N’y a t il pas une piste à creuser du côté des élus locaux qui donnent un second permis de batir au même Groupe d’EHPAD., En effet, si l’état est lointaint car sans contact avec les investisseurs, il en est autrement en local où le maire serait assez peu à l’aise de devenir ainsi complice d’une telle arnaque. L’arnaque étant le déménagement accompagné de l’autorisation d’ouvrir une nouvelle résidence.

    • Dans notre cas, il semblerait plutôt que la mairie soit très à l’aise avec l’implantation de la nouvelle maison de retraite …

  13. Michel PIERROT says:

    la corruption simple ou citoyenne des élus locaux sont certaines, ne serait-ce que par le chantage aux emplois et la réservation de certains de ceux-ci pour la famille, les amis, les électeurs !
    la meilleure des choses serait d’interdire le transfert de l’autorisation et de ne permettre que l’agrandissement pour pérenniser le seuil de rentabilité.

    • Philippe says:

      La seule issue est donc pour Yves de médiatiser au maximum pour en effet faire évoluer le permis de construire et le transfert de l’autorisation. C’est un bon sujet de 20h sur une antenne nationale avec interview du maire et des élus locaux. Si le maire n’est pas à l’écoute, ce sera lors les opposants qui pourront s’exprimer. Bon courage Yves !

  14. PHILIPPE says:

    Je suis moi victime du groupe DOMUS Vi qui fait transférer les autorisations d’exploiter en EHPAD vers une nouvelle résidence à quelques centaines de mètres de celle ou j’avais investi. On a pu retarder la construction de la nouvelle résidence en contestant son permis de construire, mais ce n’est que provisoire. Les faibles taux d’intérêt actuels permettent à l’exploitant ou à sa maison mère de trouver des financements à bas coût pour construire, bien plus intéressant que de rénover l’EHPAD existante. La mairie complice délivre sans hésiter le permis de construire. L’ARS ne voit que des avantages (je me comprends) à faire plaisir à des grands groupes d’exploitation qui se partagent le territoire. Et même le tribunal administratif semble sous influence, à en juger par le délai inhabituellement court qu’il a mis à examiner puis rejeter le recours contre le permis de construire.
    Il faudrait faire davantage de publicité sur les agissements des exploitants et les risques résultant de ce type de montage afin que le tarissement des financements par les particuliers fasse évoluer les choses.

    • Pareil pour nous … avez-vous des pistes pour la reconversion de votre résidence ?
      Pour moi, la priorité n°1 est maintenant de trouver un repreneur et/ou acheteur. Puisque, de toute façon notre capital est quasiment perdu ou presque, autant essayer de ne pas avoir sur le dos un ensemble immobilier dont nous ne savons pas quoi faire !
      Mais, comment chercher un repreneur ou un acheteur ? Ce n’est pas du tout notre métier (et de loin !).
      J’aimerais bien échanger avec vous par mail privé mais je ne sais pas comment faire.

  15. Sénèque says:

    Travaillant dans un office notarial, je suis notamment en charge du calcul des plus-values immobilières.

    Dossier du jour:
    – défiscalisation acquise en 2006 à dans une ville de l’Est de la France par un investisseur situé dans l’Ouest pour 113 700 € TTC (106 200 € pour l’appartement et 7 500 € pour le patking)
    – revente ce mois-ci : 44 000 € le tout.

    Performance, hors loyers et charges et hors fiscalité en ce compris l’avantage fiscal et sans considérer les frais d’acquisition, -61.30% sur 12 ans.

    Dossier vendu par le « conseiller » bancaire de l’investisseur.

    Cela fait quelques dossiers que j’ai comme cela sachant que logiquement, je n’ai même pas la connaissance de ces dossiers pour lesquels il n’y a pas de plus-value immobilière à calculer.

    A côté du « dynamisme commercial » (ne sachant pas quoi dire d’autre de « conseillers » qui ne font pas de diligences sérieuses), il convient d’indiquer la volonté à tout prix (preuve en est!) de certains de « réduire leurs impôts ».

    Les « conseillers » n’achètent pas les produits qu’ils vendent (ayant été dans plusieurs cabinets indépendants et ayant fréquenté les CGPI depuis plus de 10 ans) : posez-vous la question du pourquoi.

  16. Benoît du Tertre says:

    Bonjour,

    L’investissement sans risque n’existe pas comme on le sait, y compris sur le livret A dont la contrepartie est assuré par l’Etat, très peu endetté comme on le sait … 🙁

    Là où le bas blesse, c’est dans l’absence de devoir de conseil et d’avertissement, la vérification de l’adéquation de l’investissement , mais SURTOUT dans le rôle défaillant de régulation de l’Etat sur les EPHAD SUBVENTIONNEES… Dans la mesure où il y a subventions publiques qui biaisent le business modèle, ce dernier devrait apporter une sécurisation du bail, ou au moins exiger des garanties sérieuses aux exploitants, souvent en très bonne santé financière, eux… il y a des MOYENS, Je rejoins la note pertinente de Freddy…mais pas la volonté.

    Aucun de mes clients n’a investi dans un EPHAD sous mon conseil, car je ne crois pas à la valeur patrimoniale d’une chambre médicalisé.
    Aujourd’hui, en lmnp , je conseille soit de le faire en direct si on a du temps et un minimum de compétences ou de bons conseils… et de le gérer soi-même…soit en cas de besoin de délégation, plutôt d’investir en résidences services seniors avec un exploitant qui apporte de vrais SERVICES et prestations associées, (ce qui est le vrai poumon d’une RSS), un taux d’occupation > à 90 %, un bail solide, et un investissement non subventionné par un avantage fiscal ou par un organisme d’État, lui-même en faillite du point de vue bilanciel…. Seul la qualité du bail et le modèle économique de l’exploitant comptent, tout en gardant un œil sur la potentialité de reconversion de la résidence, au cas où…
    Mais oubliez la notion commerciale mis en avant par certain « de bail garanti », quel que soit l’exploitant ! Le risque est bien là, il faut le savoir et avoir les reins suffisamment solides.

    Je compatis aux soucis actuels et futurs d’Yves. Vraiment moche et chronophage… armez-vous de patience et de pugnacité, bon courage !

  17. Francois says:

    Bonjour

    Merci pour cet article édifiant, montrant qu’on peut ruiner en tout impunité les particuliers…

    Une question me vient (peut-être débile d’ailleurs) : certaine SCPI – telle PrimoVie – ont pour stratégie d’investissement HEPAD et résidences étudiantes. Ne risquent-elles pas la même mésaventure si les exploitants décident de quitter les biens pour en exploiter de nouveaux (même si je suppose qu’ils s’agit de biens bien plus gros) ?

    Auquel cas, le particulier se croyant ‘protégé’ en détenant de l’HEPAD et de la résidence étudiante de façon indirecte verra lui aussi une partie de son patrimoine s’envoler et le rendement diminuer… ? La mutualisation réduira l’impact (ce qui est éventuellement ce qu’on recherche en investissant plutôt en SCPI qu’en direct), mais pas seulement sur les revenus perçus mais aussi sur la valorisation de parts, et là probablement de façon plus significative…

    Bon, en même temps, on peut sûrement compter sur l’extrême professionnalisme des gérants de SCPI pour avoir su ‘investir’ sur des exploitants tous honnêtes et fiables… 😉

    Question stupide ou pas ?

    • Cabinet du TERTRE says:

      Non pas stupide du tout.
      d’ailleurs, vous donnez la réponse dans votre question….:)

      Seul la diversification, la mutualisation et le professionnalisme des gérants vont permettre ou non d’amortir des chocs sur tel ou tel EPHAD en perdition.

      De plus, on peut penser que les gestionnaires d’EPHAD préfèrent avoir des petits porteurs en face pour leur imposer les choses, plutôt qu’un instit qui n’a pas les même moyens pour se battre…

  18. Pour moi le il n’y a aucune différence entre le voleur à la tirette et ces escros qui profitent de la vulnérabilité des gens. Ils leurs mentent en plus.
    Et s’ils les agréments sont bloqués, ne pas autoriser le transfert s’il est suite à une fermeture d’un établissement, ou autoriser le transferts vers des établissements récemment fermés.

  19. Fredy Gosse says:

    Médiatiser?? Si le permis est accordé …
    Les promoteurs parient sur les lenteurs judiciaires

  20. Pour avoir suivi le cas pas loin de chez moi d’un abandon d’EHPAD par l’exploitant, la présentation du transfert et de la modification nécessaire du PLU a été la suivante : « (…) Elle a fait l’objet d’un avis défavorable de la commission de sécurité et d’accessibilité. Les travaux proposés ne permettent pas de ramener l’établissement à un niveau de sécurité acceptable et l’augmentation du loyer, qui serait imputée à la société au terme des travaux, aurait une conséquence trop forte sur le tarif journalier. » Le pauvre exploitant serait obligé d’augmenter les tarifs pour les occupants. Les investisseurs, eux, sont souvent bien loin…

    • L' »obsolescence programmée » de ces établissements est en route…. et tant mieux ou « chat échaudé craint l’eau froide », il est probable que les futurs investisseurs ne se laisseront pas prendre au piège, donc le système va mourir tout seul. Souvenez vous du Scellier et des apparts sans locataire donc sans crédit d’impôt.

      • Le problème, c’est les milliers d’épargnants qui sont « dans le tuyau » … beaucoup (dont nous) se sont endettés, parfois fortement, et n’ont pas la surface financière pour faire face à la perte du capital et du revenu alors que le prêt (souvent « in fine ») doit être remboursé … ça s’appelle une faillite personnelle …

  21. Pourquoi dites-vous sue la loi Pinel permet la rupture du bail? Celle que je connais n’a rien à voir avec ça ? D’autre part, j’ai toujours pensé que le prix/m2 d un Ehpad était abusif et l’emplacement trop loin des centres d’intérêt. Ce qui n’est pas le cas des résidences étudiants. Entre 2 gestionnaires, la résidence où je possède 2 studios à été louee en direct avec une meilleure rentabilité! Mais nous avons été obligés par la mairie de reprendre un gestionnaire, pour respecter le permis de construire. Autrement elle nous menaçait de fermer la résidence. Merci les pouvoirs publics.. .

    • La loi Pinel (18 juin 2014) n’est pas que le nom d’une défisc immobilière. C’est un ensemble de textes sur le logement et l’immobilier, qui a notamment modifié profondément le statut des baux commerciaux, et plutôt en faveur des preneurs.

      • Merci Majclic pour cette précision

      • Oui, la « Loi Pinel » a, pour les baux commerciaux, renforcé la protection du locataire face au propriétaire sans intégrer le fait que parfois le locataire est un groupe puissant, et que le « vilain propriétaire » est un petit épargnant qui souhaitait pouvoir, le jour venu, arrondir sa retraite …

        • Je vous présente la grille de lecture marxiste de personnes étant soi-disant passés par l’ENA. Bienvenue en France.

  22. le mecreant says:

    Pour ma part, lorsqu’on m’a propose les ehpad j’ai fais le simple raisonnement suivant: bien destiné a une clientele retraitée et dépendante, dont, au vu de l’etat des caisse de retraite la solvabilité et au mieux aléatoire et au pire inexistante.
    Donc quel est l’avenir d’une affaire dont la clientele est insolvable ?

    Je n’ai pas poursuivit le raisonnement plus loin. Je m’en félicite.

    Un de mes adages: si l’etat vous incite a investir dans un domaine, c’est un plan pourri, si le domaine est vraiment rentable n’importe quel investisseur serieux ira sans « incitation » étatique.

  23. bonsoir

    Et pourtant que de publicité « élogieuse a été faite pour ces ephad » . Pour ce qui me concerne, j’aurais pu être une victime mais j’ai toujours gardé à l’esprit » on est jamais mieux servi que par soi même . toutes ces aides à la construction sont à fuir Une des premières « la méhaignerie » ça allait mais depuis de lois en lois sur le logement c’est de plus en plus « véreux ». enfin ça fait tourner le bâtiment et quand le bâtiment va, tout va disait-on mais aujourd’hui les données ont changé. Personnellement j’ai investi dans des locaux à rénover avec déficit foncier. Je compatis grandement vis à vis de ceux qui se sont fait arnaquer et nul n’est à l’abri.

    • Je m’inscris en faux avec mon « Besson ancien » dans lequel j’ai investis en 1999 avec de très bonnes réductions fiscales dont je bénéficie encore aujourd’hui tant que mon bail initial perdure (-26% d’abattement + déductions taxe foncière + travaux d’entretien + assurance, intérêts d’emprunt, ….) soit environ 40% d’abattement sur les revenus locatifs.
      Grosso modo, sur un investissement initial de 100k€, j’ai pris 40 k€ !

  24. Article désolant, mais prévisible…
    La seule solution : faire une contrepub d’enfer aux EPHAD toutes confondues (soyons radicaux) et vider de sa substance le concept commercial afin de tarir le vivier d’acheteurs.

    Mais les carottes, même cuites bien que fiscales, sont si attirantes….

    Une éducation du pékin moyen s’impose donc aussi

  25. ptitlouis says:

    Merci pour ce témoignage

    Contrairement à beaucoup de mes confrères j’ai résisté aux sirènes de ces ventes « faciles » et pourtant ô combien rémunératrices pour les vendeurs….. je ne roule donc pas en Porsche Cayenne comme eux…

    A ce jour de plus en plus nous passons en abonnement de conseil annuel pour ne plus être rémunéré que par le client. C’est « facialement » plus cher ( bcp refusent donc) mais sur le long terme cela me parait plus équilibré.

    Le client qui est prêt à payer 150 € HT/mois de conseil ne court pas les rues alors qu’il achète un bien à 300.000 € à Crédit avec 6 à 12% de commissions de commercialisation…. cherchez l’erreur !

  26. Et ça, qu’en pensent les « spécialistes » de ce blog ?

    • C’est de la pub ! Je supprime le lien : On ne va pas leur faire de la pub en plus 😉

      • La pub mise à part, que vaut le rachat des établissements gérés sur le marché secondaire? Quelqu’un a t-il une expérience de ce type d’invest ?

        • Ben franchement, je n’ai pas eu à me plaindre de ce type de rachat de plusieurs lots d’occasion, si je puis m’exprimer ainsi, mais c’était directement auprès du gestionnaire Réside Études, et non pas via ce concurrent Revenu Pierre.
          Et il s’agissait de résidence étudiante, donc plutôt moins risqué à mon avis qu’un Ehpad.
          Ce gestionnaire semble pour le moment respecter ses engagements pris dans le cadre du bail commercial. Parfois même il prend en charge dans certaines résidences des travaux de rénovation, embellissement, changement de mobilier plus haut de gamme ou caméras de surveillance.
          Mais je n’ai pas encore le recul de 9 années fatidiques… moment où il pourrait éventuellement proposer des loyers revus à la baisse dans le nouveau bail , à suivre

  27. l’un d’entre vous a t il eu connaissance d’une opération bouclée avec sortie en capital qui a eu une rentabilité « annoncée » ou quasi-normale compte tenu du risque pris?
    Moi non et j’ai du rencontrer 300 investisseurs sur 6 à 7 opérations.
    Pourquoi ces produits continuent à être vendus avec l’appui de la presse? des médias?
    Appolonia cela ne parle à personne?

    • Parce-que c’est de l’immobilier et que pour les gens c’est un placement sans risque si l’on sait quoi faire.
      Pour moi c’est comme la finance et les économistes, en général il faut un rétroviseur pour savoir ce qui s’est passé, mais la boule de cristal n’existe pas.

  28. Miss Tip says:

    Cher Yves,

    Merci de votre témoignage… Avez-vous pensé à créer une page Facebook (dont vous pourriez donner le nom (et qui, pour vous éviter des ennuis, ne porterait pas le nom de vos arnaqueurs…) pour réunir les victimes en vue de constituer un ou des groupes de travail pour
    1. étudier toutes les solutions (juridiques, médiatiques, politiques…) pour mettre un terme à ces pratiques néfastes pour les personnes âgées (et leur famille), les investisseurs, la planète…
    2. trouver des solutions de reconversion pour votre bâtiment afin de ne pas être victime d’une 2e arnaque : les promoteurs s’entendent pour laisser se dégrader votre bâtiment afin de vous le racheter une misère, de le raser et de faire construire un immeuble dont ils vendront les locaux une fortune…

    (remarque : la page FB ne doit permettre qu’un premier contact… les réunions où se décideront la stratégie seront bien évidemment confidentielles… Attention à ne pas y accepter n’importe quelle prétendue victime au risque de vous retrouver avec des espions à la solde des groupes X ou Y…)
    Bon courage…

    • Je ne suis pas un « fan » de Facebook … mais nous avons regroupé les copropriétaires de « notre » EHPAD et nous essayons de nous coordonner.
      Par ailleurs, nous sommes en relation avec deux associations qui nous permettent d’échanger des informations sur ce qui se passe pour les autres résidences abandonnées ou en cours d’abandon (il y en a beaucoup !) mais, le phénomène étant récent, nous manquons de recul.

  29. Une précision supplémentaire à apporter à ce débat : ajoutez aux déboires de ce type d’investisseurs les conséquences liées à la rupture du bail commercial qui va contraindre les particuliers investisseurs à reverser au Trésor Public les 20 èmes de tva qui n’auront pas été amortis si le bien a moins de 20 ans, car ne l’oublions pas, la tva qui a été récupérée au moment de l’investissement n’est réellement acquise qu’au bout de 20 ans…

  30. Merci pour votre article mais pourquoi cacher le nom des sociétés d’exploitations de l’EPAD ? Que craignez vous ? ce serait faire oeuvre de salubrité publique que de dénoncer des pratiques qui même légales sont si sont abusives ? Vous avez tout à fait le droit de faire une contre publicité à ces sociétés.

  31. julien bonnetouche says:

    Au delà du problème de l’EPHAD ou d’une résidence étudiant, on doit demeurer très méfiant lorsque quelqu’un vous dit  » donnez moi votre argent on va s’en occuper à votre place »

    Car c’est exactement de cela dont il s’agit : au prétexte d’un investissement immobilier rassurant pour l’investisseur, c’est un miroir aux alouettes qui fait oublier les charges, le manque de liquidité et l’opacité de la gestion d’une panière générale.

    Moralité :

    On doit s’occuper de ses sous soi même, et si on ne sait /veut pas le faire alors il vaut bien mieux s’adresser à une assurance vie de renom avec une rentabilité peut être moindre mais au moins sans tous ces problèmes.

    • MAUMONT Pierre says:

      L’assurance vie « de renom » (la plupart le sont), n’est elle pas le parfait exemple d’une organisation qui dit aux épargnants « donnez moi votre argent on va s’en occuper à votre place »? Ce qui vous rassure et vous égare c’est juste que c’est très gros et « de renom ». Le jour où les fonds euros s’effondreront, les scandales du loueur en meublé géré, paraîtront insignifiants en comparaison, c’est dire à quoi il faut s’attendre!

      • Julien bonnetouche says:

        Certes rien n’est parfait ni parfaitement sur. Je voulais seulement dire qu’il vaut mieux confier son argent à des assurances vie comme Afer ou gaipare plutôt que de faire confiance au premier venu. Cela reste moins risqué malgré tout. Le mieux étant de gérer soi même ses fonds à condition d’etre suffisamment formé pour cela

      • C’est sûr que si vous avez pris votre assurance chez un bancassureur ou que vous avez en 2018 la majorité de votre capital sur des fonds en euro investis en obligation d’Etat, vous allez déchanter.
        Une assurance-vie bien gérée ne devrait même pas sourciller au niveau de son canton en euro lors de la prochaine crise financière. Vous n’aurez pas de rendement mais au moins vous aurez votre capital.
        Depuis 2010, les assureurs s’attendent à l’effondrement du support en euro et ont donc anticipé ce scénario. Ils ont donc intelligemment orienté les épargnants vers les Unités de compte.
        Quand on y regarde de plus près, le plus gros risque pour les cantons en euro, ce sont les retraits massifs, alors que sur les UC, il importe peu que le volume des retraits soient importants, la limite est uniquement la liquidité des titres sur le marché.
        En cas de crise, j’ai donc beaucoup moins peur pour mon assurance-vie que pour mon compte-courant ou mes Livret A et LDD.

  32. Fredy Gosse says:

    Suggestion
    Prendre une photo du permis de construire
    Et la publier s agissant d’une sci
    Publier tout ce qui est trouvable et indiquer le lieu
    contre cela aucun recours judiciaire

  33. Fredy Gosse says:

    Rien à voir je reviens sur un autre sujet l’assurance vie après 70
    Ans question stupide sans doute
    Les intérêts sont hors succession certes mais avec les Unités de compte largement
    Encouragées quid des plus values ?

    • Cabinet du TERTRE says:

      Il faut distinguer la fiscalité Transmission (ce que vous dites est exact, pas de taxes sur la transmission sur les gains des sommes placés après 70 ans…!) , de la fiscalité sur les PV. Sur ces dernières, rien de change avant ou après 70 ans:
      *Soit – de 150 k€ et on peut bénéficier de la fiscalité tradi des assurances vie
      * Soit, Flax tax (PFU) sur les intérêts des sommes qui dépassent 150 k€ placées après 26.09.2018

      • Cabinet du TERTRE says:

        erratum
        * Soit, Flax tax (PFU) sur les intérêts des sommes qui dépassent 150 k€ placées après 26.09.2017

  34. Fredy Gosse says:

    Je m explique mal si j ai un contrat souscrit après 70 ans sans unité de compte les intérêts sont exonérés des droits de succession
    Mais si j ai eu la faiblesse de prendre une gestion pilotée avec des UC et une partie fonds en euros quid au décès c’est le gestionnaire qui devra indiquer telle partie ce sont des intérêts donc pas de droit de succession et telle autre plus value donc imposable

  35. ok bien noté désolé Guillaume

  36. dindonsauvage says:

    article interessant !!!

    je vais l’envoyer à notre député qui est branché santé et dépendance, qui je suis sur ne connait pas ce système…

    bon courage malgré tout !

  37. Les escrocs ont le vent en poupe.

  38. bonjour, voici mon avis ,issu de mon expérience (25ans d investissement immo),pour une bonne rentabilite ,toujours éviter les professionnels de l’immobilier,agences, ephad, etc etc etc, ,l’idéal pour un excellent rendement et une grande sécurité: investir dans de l’ancien de qualité bien situé ,de préférence de part à part (pourquoi payer une commission d’agence alors que seul le proprio connaît son bien, que c’est lui qui réunit les diagnostics, AG etc, et que le seul qui sécurise la vente est le notaire!!!
    dans ce type de bien il faut gérer soi même: avantages: on choisit son mode de location et ses locataires ce qui permet de conserver son bien en bon état et évite toutes ces réparations dues aux mauvaises gestions des agences!!!
    pour une sécurité locative maximale, choisir un emplacement sans risque:
    l’idéal est un bien proche à la fois (j ‘insiste sur le « à la fois ») ,des universités, transports,lieux touristiques et commerces
    un exemple d’investissement idéal: une copro bien entretenue juste à coté de EDHEC BUSINESS SCHOOL à Nice ,qui est aussi juste à coté de la mer et du tramway 2 qui fait aéroport/port; vous mixez alors 9mois de colocation meublée étudiants (clientèle sans souci avec la caution parentale), et la clientèle touristique , vous ferez un « carton, , si vous confiez le bien à une agence, la renta sera moindre car ils s’en foutent, ils louent dans votre dos quand les gens paient en espèeces…, vous ne serez pas « riches « en immobilier si vous comptez sur les autres pour gérer votre patrimoine…., un seul bien de ce type géré par vous même en LMNPgénèrera plus que plusieurs biens gérés par les autres….dans ce quartier je n’en ai qu’un , j’ai viré les autres biens (situés à Cannes notamment) car celui ci s’est révélé avoir la « configuration » optimale (il ne sert à rien d’investir dans les trucs à la mode, c’est dans les vieux pots et les bonnes vieilles méthodes adaptés aux clientèles bien ciblées, qu’on fait les meilleurs rendements!!!!ceci est mon humble avis après toutes ces années d’expériences diverses en immobilier!!!!…

    • Une caractéristique apparaît clairement dans votre développement : il s’agit de la gestion du temps. Certains n’en ont pas ou ne veulent pas en trouver et s’en remettent donc à des agences, ou achètent des parts de SCPI.

    • julien bonnetouche says:

      Tout à fait d’accord, et j’ajouterai qu’il faut habiter non loin des biens loués, car il faut y aller souvent, aussi bien pour les entrées et sorties, que pour les réparations inéluctables ainsi que pour entretenir de bonnes relations avec les locataires.
      Ma politique en matière d’entretien est de répondre immédiatement aux demandes des locataires, et d’intervenir immédiatement pour les pannes, fuites etc …..
      cela est toujours apprécié.

    • merci pour l’article car c’est du concret et rien ne vaut l’expérience effectivement. cibler les points forts d’un logement est une très bonne démarche.
      amicalement
      Antonio

    • Les investisseurs qui ont eu un problème avec leur investissement locatif, en voulant profiter de la loi de défiscalisation de Robien en particulier, sont des personnes qui ont investi dans un bien qui était éloigné de chez elles, et pour cette raison elles ne se sont pas déplacées pour aller le visiter; si elles l’avaient fait, elles auraient pu se rendre compte qu’il y avait un problème; cela s’est souvent mal terminé pour elles: Pas de locataire, donc pas de défiscalisation, et bien vendu bien en dessous de sa valeur, avec plein de défauts de construction, ce qui fait que, lorsqu’ils ont voulu le revendre (pour des difficultés financières), ils ont du le céder bien en dessous de sa valeur, des fois même pas à moitié prix; ils se retrouvent finalement sans bien immobilier et avec des dettes à rembourser.
      Il y a des gestionnaires immobiliers qui ne pensent qu’à s’en mettre plein les fouilles, et qui se moquent pas mal de mettre leurs clients dans la merde.

      • Evidemment, remplacez « bien en dessous de sa valeur » par « bien au dessus de sa valeur réelle » (on ne peut pas éditer les messages).

    • Merci pour le partage de votre expérience plein de bon sens et de pragmatisme. La plupart des interventions sur leblogpatrimoine sont vraiment pertinentes et des commentaires comme le votre m’ont permis et me permettent encore de choisir les bonnes voies pour me construire un patrimoine.
      N’ayant que 30 ans, j’ai bien moins d’expérience que vous, j’ai commencé à investir il y a peu, avec les mêmes critères que les vôtres en m’efforçant d’investir dans une ville que je connais bien non loin de ma résidence principale.

  39. Yves LaPlume says:

    Après avoir lu tous les commentaires à la suite de mon témoignage, je m’aperçois que seuls les aspects techniques et financiers sont abordés.
    Or, dans ce type d’affaire, il y a une très importante dimension qui est oubliée : l’effet psychologique dévastateur d’une telle catastrophe sur les épargnants concernés qui, comme moi, n’ont pas la surface financière suffisante pour leur permettre « d’amortir le coup ».En effet, cet aspect est très loin d’être négligeable, tout particulièrement pour des épargnants qui, comme nous, n’ont pas une grosse surface financière leur permettant « d’amortir le coup ».

    En effet, non seulement la majeure partie du capital est perdue ainsi que le complément de revenu escompté mais, en plus, il faut dépenser de l’énergie et de l’argent pour gérer l’hypothétique revente de l’ensemble immobilier et le maintenir en bon état en attendant cette revente …
    Tout ceci implique stress, soucis, démarches, frais importants, etc.

    Pour ce qui me concerne, je répète souvent que, perdu pour perdu, je serais près à faire un sacrifice supplémentaire pour pouvoir me débarrasser de ce « boulet » afin de pouvoir, enfin, tourner la page ! Mais non, c’est impossible : le « boulet » nous colle aux basques, il faut nous en occuper, continuer à écrire, prendre des contacts, relancer, etc, etc, etc … c’est sans fin et c’est épuisant !

    Depuis fin mai dernier, mon épouse et moi-même ne dormons plus, à longueur de journée nous ressassons ce problème, nous sommes dépressifs … que deviendra mon épouse après ma disparition puisque le complément de retraite sur lequel nous comptions aura disparu, etc.

    D’autres copropriétaires sont dans le même état psychologique oscillant entre déprime et découragement …

    A 71 ans, après avoir, pendant des années, fait d’importants efforts d’épargne et d’anticipation, j’espérais pouvoir vivre serein, « en roue libre », la fin du temps qui m’est imparti … c’est raté, raté, raté !!!!!!

    Et ça, personne n’en parle … pourtant ça pèse très très lourd !

    • Patrick D says:

      Vous avez raison : cet aspect du problème est rarement abordé. Je ne crois pas que ce soit un oubli mais plutôt qu’il fait terriblement peur et que personne ne souhaite réveiller le monstre qui dort, sauf à y être confronté directement comme vous.

      Je suis souvent en contact avec des propriétaires – bailleurs, petits ou pas, qui sont confrontés à des procédures épuisantes pour se débarrasser d’un locataire à problèmes : il ne paye plus ou il casse tout ou il emm.. ses voisins ou les 3 à la fois. Après 2 à 3 ans, le locataire part enfin et on leur dit « Vous avez perdu 12.000 € de loyer + 15.000 € de réparations. Ah oui c’est beaucoup ! ». Mais tous ces gens oublient le stress continuel, entre autre celui de ne pas pouvoir rembourser l’emprunt, de ne pas pouvoir faire les travaux après, la honte d’être traité en français de seconde zone par la justice alors que le juge déroule le tapis rouge au locataire voyou, les remords d’avoir fait l’erreur de faire confiance à ce voyou et de ne pas avoir exiger un garant ( ou alors l’erreur d’avoir pris un garant qui sera annulé par le juge parce qu’il n’a pas assez de revenus .. ).
      Et pour finir, l’angoisse à chaque instant de se dire  » Et quand tous sera terminé, comment allons nous faire pour nous en sortir ? Toute une vie à travailler honnêtement en payant mes impôts pour arriver à ça ?  »

      J’ai beaucoup de proprios, dégouttés, qui jettent l’éponge. Alors je vous comprends très bien et je vois tout-à-fait ce que vous voulez dire.

      • le mecreant says:

        Tout a fait d’accord. finalement la perte d’argent c’est le « moins pire »

      • Yves LaPlume says:

        Nous connaissons également bien ce problème de locataire, c’est pourquoi cette formule de LMP en EHPAD nous avait séduit car il nous paraissait moins risqué … c’est raté pour nous !
        Celà dit, dans le cas d’une location « classique », on peut toujours revendre le bien ce qui permet récupérer tout ou partie de son capital et, surtout, de tourner la page.
        Dans le cas de l’EHPAD abandonné par le gestionnaire, c’est impossible : les lots sont quasiment invendable séparément de l’ensemble immobilier et ce dernier sera forcément « bradé », dans le meilleur des cas à 15 ou 20 % de sa valeur … et pour ce qui est de tourner la page, c’est raté pour encore plusieurs années !

    • Je suis conscient de cet effet psychologique dévastateur, j’ai pu m’en rendre compte dans des vidéos youtube dans lesquelles le désespoir des petits épargnants est très palpable, au point qu’on s’identifie à eux, et qu’on a l’impression d’être à leur place, en se disant qu’on aurait très bien pu se retrouver dans leur situation.
      On en a d’autant plus de mépris pour les ,crapules qui les ont mis dans cette situation de détresse.

    • J’ai appris, au travers d’expériences difficiles, que dans la vie, ce n’est pas parce que la cuisine a brûlé qu’il faut brûler la chambre… Vous risquez de perdre votre bonne santé financière, refusez de perdre votre santé psychologique et physique…

      Une bonne chose, c’est qu’au lieu de succomber à la fatalité, vous essayez d’agir avec l’aide d’autres personnes dans votre cas, mais en vous lisant, je constate que vous laisser cette situation envahir vos nuits et celles de votre épouse. Or, au mieux cela ne servira à rien sinon à vous gâcher la vie ; au pire, cela vous empêchera d’avoir le discernement nécessaire pour trouver des solutions innovantes et prendre de bonnes décisions : le manque de repos, le stress… risquent de vous faire faire des erreurs qu’autrement, vous auriez évitées… La solution : s’imposer de limiter le temps consacré à cette situation et n’y penser que durant ces moments-là (l’idéal serait de se fixer une plage horaire relativement régulière, de préférence en début de journée et non en soirée…, avec des jours de congés)…

      En dehors de ces temps-là, je vous encourage, vous et votre épouse,
      – à pratiquer des activités peu onéreuses qui vous font du bien et durant lesquelles vous ne pensez pas à ce drame,
      – à rencontrer des personnes avec lesquelles vous avez d’autres sujets de conversation ou qui sont des modèles de résilience (en général, des gens qui soit sont très pauvres, soit souffrent de problèmes de santé très invalidants, soit vivent des situations familiales très difficiles (voire les 3 à la fois), mais qui gardent la joie de vivre…)

      Comme votre plan A de « protection vieillesse » n’a pas réussi, il est encore temps d’élaborer un plan B… L’argent n’est pas la seule protection pour ses vieux jours : les voisins et les proches vivant près de soi qu’on aime et qui nous aiment sont capables d’être une meilleure protection… Si votre logement est trop coûteux à entretenir pour votre épouse à votre décès ou trop loin des personnes susceptibles de vous aider, il est encore possible de vous adapter à un nouveau logement, de nouer des liens sociaux de proximité… Dans quelques années, cela sera beaucoup plus difficile, voire impossible…

      Au passage, mieux vaut consulter un psychologue pour franchir ce deuil de votre plan A et développer votre plan B que se gaver d’anti-dépresseurs qui risquent d’altérer vos fonctions cognitives, voire favoriser des chutes aux conséquences handicapantes…

      Je vous encourage à lire « un merveilleux malheur » de Boris Cyrulnik (fils de Juifs morts en déportation et psychiatre, spécialiste de la résilience) qui vous donnera des pistes pour que votre vie après votre malheur soit encore meilleure, même si elle sera très différente de celle que vous prévoyiez…

      Bon courage,

      • Et après ce premier livre, je vous (et les autres aussi !) invite à lire:
         » Votre cerveau n’a pas fini de vous étonner  » de :
        Boris Cyrulnik
        Pierre Bustany
        Jean-Michel Oughourlian
        Christophe André
        Thierry Janssen
        Patrice Van Eersel

  40. Rebonjour, par comparaison avec des pays dits « dictatoriaux » et que je connais bien, je me rends compte que en France tout est verrouillé pour faire bosser les avocats :
    Exemple 1/vous l avez donné,c est l immobilier (si on ne choisit pas le type de bien que j’ai évoqué ci dessus),dans ces pays , même très pauvres, le locataire qui ne paie pas est immédiatement expulsé
    2/exemple 2:les divorces : ici on vous oblige à vous faire une guerre sans limite pour engraisser les avocats, vous obligeant à vivre ensemble etc, résultat des coups, des meurtres (bien sûr ce ne sont pas tous les cas, c est pour dire qu ici on vous enlisé dans une situation souffrante),autres pays: celui qui veut divorcer le peut en 30 minutes pour 5 euros!
    3/exemple 3: je constate aussi que le droit du travail censé protèger les employés devient un piège infernal quand il faut aller aux prud’hommes etc
    Conclusion : ce pays complique les choses à souhait !!!!

    • Certes, mais c’est le propre d’un pays de droit, même si comme vous le dites il y a des abus et des incohérences.

    • Au sujet des locataires vs propriétaires, c’est à mon avis une problématique « socialiste ».
      Avant Mitterand en France, pas de problème de ce genre.

  41. ….PS…pour engraisser les avocats et les vendeurs de somnifères et autres poisons destinés à « desangoisser »….

  42. Yves LaPlume says:

    Nous connaissons également bien ce problème de locataire, c’est pourquoi cette formule de LMP en EHPAD nous avait séduit car il nous paraissait moins risqué … c’est raté pour nous !
    Celà dit, dans le cas d’une location « classique », on peut toujours revendre le bien ce qui permet récupérer tout ou partie de son capital et, surtout, de tourner la page.
    Dans le cas de l’EHPAD abandonné par le gestionnaire, c’est impossible : les lots sont quasiment invendable séparément de l’ensemble immobilier et ce dernier sera forcément « bradé », dans le meilleur des cas à 15 ou 20 % de sa valeur … et pour ce qui est de tourner la page, c’est raté pour encore plusieurs années !

    • Votre témoignage est très poignant et devrait être diffusé pour rappeler à tous les protagonistes qu’ils ont des responsabilités. D’ailleurs, avez-vous été informé des risques de l’investissement en LMNP?

  43. julien bonnetouche says:

    Yves,

    Vraiment votre histoire est épouvantable, avec le sentiment d’avoir été berné, on peut dire victime d’une escroquerie.

    Peut on recoller le pot cassé ?

    Je dois dire que je n’en sais rien, mais cela vaut peut être le coup de vous entendre avec les autres propriétaires et regarder si il est possible de reprendre l’affaire ensemble.
    Comment obtenir les autorisations nécessaires dans un contexte tout de même particulier ?
    Sinon est il possible d’avoir une autre utilisation des locaux ?

    Qui va gérer tout ça ? il faut des connaissances en droit, en médecine, en gestion. Vous avez peut être des copropriétaires qui en ont ?
    Sinon il faut s’y mettre soi même. alors c’est vrai qu’à 71 ans on n’en a pas forcément envie, mais cela pourrait aussi être dynamisant ?
    Je ne sais pas où vous êtes, mais il faut peut être commencer par voir le maire du coin. il y a peut être un partenariat possible.

    je résume : dans votre cas, il faut se battre, car c’est une question de moral, et aussi une question d’argent.

    Je suis certain que si vous essayez de démêler la chose, vous trouverez des gens ici sur ce forum qui n’ hésiteront pas à vous soutenir dans vos recherches.

  44. Julien, vous avez raison, merci de proposer des pistes à ces personnes…

  45. Julien bonnetouche says:

    Yves , autre chose, êtes vous vraiment certain que l’escroc est vraiment dans son droit ? Avez vous consulté un avocat spécialisé ? Il suffit parfois d’un détail… si vous vous mettez à plusieurs cela ne devrait pas coûter très cher.

    • Yves LaPlume says:

      Merci de vous tracasser pour nous !
      Malheureusement (si j’ose dire), à ce jour, l’exploitant a toujours scrupuleusement respecté la légalité … il n’y a donc pas d’escroc … uniquement une méthode brutale motivée par le seul profit (l’exploitant qui nous abandonne est contrôlé par un fonds d’investissement anglo-saxon).
      Les 12 copropriétaires de la résidence sont regroupés et, comme je suis le seul retraité et que j’ai donc du temps, je les représente, les coordonne, etc. … bref, ça me fait beaucoup de boulot ce qui, d’une certaine façon, m’aide car je ne reste pas passif mais, d’une autre façon, me déprime car j’ai l’impression de beaucoup m’agiter pour rien car l’exploitant est pour le moment inattaquable.
      Après diverses consultations, nous avons pris un avocat … certains d’entre nous adhèrent à des associations (EDC ou ACMRM) qui nous ont permis d’avoir des informations sur d’autres résidences abandonnées, etc.
      Concernant la reprise par nous-mêmes, ce n’est pas possible car, outre les compétences que nous n’avons pas, l’exploitation des EHPAD est très réglementées. Il faut notamment une autorisation d’exploitation, délivrée par l’ARS (Agence Régionale de Santé). Or, depuis quelques années, très peu de nouvelles autorisations sont délivrées.
      En outre, la loi permet à un exploitant de transférer l’EHPAD et l’autorisation d’exploiter dans de nouveaux locaux, à condition que ceux-ci se trouvent dans le même canton.
      C’est pourquoi l’exploitant de « notre » EHPAD fait construire une nouvelle maison de retraite à quelques centaines de mètres de là : tout est parfaitement légal (hélas).
      Quant à la mairie, elle a délivré le permis de construire du nouvel établissement et ne répond à aucun courrier …

  46. Patrick D says:

    Quoi faire d’une EHPAD abandonnée par son gestionnaire ?
    Il y a peut être des solutions : la transformer en résidence étudiante (très bonne rentabilité si la gestion est assuré par un  » conseil de copropriétaires « .
    Ou une résidance pour personne agée mais non dépendante. La résidence n’aurait pas besoin d’être médicalisée et cela ferait bien les pieds à la nouvelle EHPAD qui se monte à côté !

    • Yves LaPlume says:

      Effectivement, nous avons réfléchi à une transformation de l’EHPAD en résidence étudiante, résidence senior ou autre …
      Mais ce n’est pas si simple : pour une résidence étudiante, il faut être proche d’un centre universitaire important. Pour une résidence senior, il faut être en centre-ville, proche de toutes les commodités (commerces, médecins, etc.) mais aussi des loisirs (cinémas, théâtres, etc.).
      Donc, dans les deux cas, être proche du centre d’une agglomération importante. Les maisons de retraite, elles, sont souvent plutôt à la campagne …
      Enfin, transformer une maison de retraite en résidence nécessite de très importants travaux de modification des bâtiments existants, donc un très gros investissement financier que les copropriétaires n’ont pas les moyens de réaliser.
      Enfin, il faut trouver un gestionnaire …

  47. Fredy Gosse says:

    La solution serait avec les 12 de voir ce qui pourrait être fait en dehors d un Ephad , je ne connais pas votre région son intérêt y aurait il une solution en aménagement touristique ?étudiant ? Forcément a moins que ce soit au milieu de nulle part on doit pouvoir en faire quelquechose au départ du locataire les murs vides sont à vous

  48. ok avec Patrick D mais :

    – si la solution étudiants semble souvent inadaptée du fait des implantations géographiques des EPHAD (à voir au cas par cas), la solution de la transformation de l’EPHAD en résidence senior semble intéressante,( projet sur lequel j’avais travaillé un temps, sur de l’existant affecté à une autre destination.)

    – en zone rurale ou peu dense, on trouvera des locataires qui ne peuvent plus gérer leur maison et souhaitent se regrouper; l’inconvénient sera un loyer définitivement minoré du fait des maigres retraites, et une impossibilité légale d’expulsion pour impayés passé 65 ans (sauf conditions d’état réciproque du bailleur à plusieurs entrées pas toujours évidentes à remplir), les GLI ne fonctionnant pas non plus passé un certain âge….

    La solution peut être de type Age et Vie, où l’on fait cohabiter des familles d’accueil avec jeunes enfants qui gèrent un pool de retraités (4 à 6) en échange d’un loyer modéré, et avec convention avec la commune et le département……. un mélange d’âge bienvenu……

    Le mix entre toutes ces solutions est envisageable, le point négatif principal étant le paiement du loyer et l’impossibilité d’expulsion (à trop vouloir protéger, on paralyse toute initiative salutaire d’émerger, on est en France….)

    • Yves LaPlume says:

      Les autres points négatifs sont :
      – l’importance des investissements à réaliser (reconvertir une maison de retraite en autre chose est très compliqué et très coûteux. Il nous a souvent été dit qu’il revenait moins cher de construire ailleurs que de rénover et restructurer complètement un ensemble immobilier (il y a tout de même près de 1800 m2 de bâti !)
      – le fait que nous (les copropriétaires) sommes dans l’incapacité de gérer nous même un truc pareil.
      – trouver un repreneur qui participerait au financement de la reconversion et exploiterait des locaux donnés à bail … actuellement, c’est introuvable !

      • Patrick D says:

        Quand la tache est énorme, il faut avancer pas à pas. Vous devriez déjà trouver le moyen de retrouver tous les actionnaires actuels et de les réunir.
        Des solutions vont émerger et un petit groupe pourra s’investir au nom de tous les autres. S’il s’agit de faire une résidence non médicalisée, la gestion peut être simple.
        Après vous pouvez prendre un syndic pour la gestion courante du bâtiment, et une agence pour la recherche de locataires. Pour les garanties de ces locataires, vous pouvez demander celles de leur enfants comme ‘importe quel locataires.
        Au final, il est possible que l’opération soit plus rentable qu’avec l’ancien gérant.

      • Miss Tip says:

        Parfois soi-même, on n’a pas les moyens de financer une reconversion d’un EPAHD en logements, mais si l’on trouve des associés pour procéder à une augmentation de capital afin de pouvoir réaliser cette opération (au moins par tranches…), peut-être que cela permettra de limiter la casse…

        Suivant la configuration de votre Epahd, on peut aussi imaginer une vente d’une partie, le produit de la vente servant à financer le changement d’affectation de la partie conservée. Les propriétaires des parts peuvent aussi passer leurs vacances à faire eux-mêmes une partie des travaux pour réduire le coût du changement d’affectation…

  49. Yves LaPlume says:

    Merci à Patrick D pour ses suggestions mais, comme je l’ai déjà expliqué plus haut, tous les aspects techniques ont déjà été répertoriés et réalisés (du moins pour ceux qui sont réalisables actuellement) : tous les copropriétaires sont regroupés, avocat, syndic, experts, etc. sont choisis et travaillent …
    Concernant la transformation de la résidence, j’ai déjà expliqué que transformer une maison de retraite (déjà ancienne) en immeuble d’habitation est une opération très compliquée et extrêmement coûteuse dont nous n’avons pas les moyens … et de loin !
    La seule solution réaliste à ce jour consiste à trouver un promoteur qui serait intéressé par la reprise de cet ensemble immobilier.
    Financièrement, nous y perdrons beaucoup mais au moins, nous serons débarrassés de ce boulet !
    … à moins qu’une idée non encore explorée n’émerge des discussions …

    PS : Si quelqu’un a des réductions sur les anti-dépresseurs, nous sommes prêts à en acheter un gros stock 😉

  50. julien bonnetouche says:

    Vous êtes à quel endroit au juste ?

  51. Bonjour Yves, je trouve qu’il serait plus honnete de m’avoir demandé la permission de plagier mon document présenté au maire de la commune dans laquelle se situe mon EHPAD ainsi qu’à la ministre de la santé qui a mis en place les ARS.
    D’autant que depuis, nous avons avancé sur les responsabilité des uns et des autres et que le plus important n’est pas le combat d’arrière garde sur le passé mais bien celui de trouver des secondes vies aux résidences.
    Comme tu sais d’où vient le document d’origine, appelle moi.

    • Yves LaPlume says:

      Bonjour,
      Je ne souhaite pas polémiquer ici, ce n’est pas le lieu, mais je récuse le terme de plagiat.
      En effet, lorsque vous m’avez envoyé le texte incriminé en juin dernier, vous m’avez expliqué qu’il était fait pour alerter.
      En outre, depuis de nombreuses semaines j’ai cherché à vous joindre, je vous ai
      laissé plusieurs messages … en vain (conformément à votre demande, je vous ai appelé ce matin et je vous ai laissé un message).
      J’ai donc utilisé ce texte en pensant qu’il serait utile à tous et pour aller au delà de mon expérience personnelle.
      J’ai donc cru l’avoir utilisé conformément à sa destination : pour alerter les gens sur les fausses promesses des vendeurs de ce type de placement et leurs conséquences.
      Si ceci vous a contrarié, j’en suis profondément désolé car il s’agit d’un malentendu.

  52. Pour la communauté possédant des lots dans un EHPAD, il faut se rendre à l’évidence: ce n’est pas de l’immobilier. Un EHPAD c’est une unité de production pour un exploitant. Sa durée de vie est limitée par l’environnement concurrentiel, l’évolution des normes, les aspirations croissantes de confort…Donc, il faut considérer cet investissement sur une durée courte (15 ans max) et ne pas escompter de rente pour la retraite.
    Les exploitants ne sont pas des escrots. Ceux qui sont reponsables (en dehors de nous, investisseurs) se sont surtout les CGP et les commercialisateurs des programmes. En effet, dans le cas présent, nous avons réglé des factures d’ingénérie pour l’assurance de la conformité du produit et de son intégrité sur le long terme. Dans certains cas, les CGP ont même mis en avant en argumentaire de vente, le caractère protecteur pour l’investisseur de l’agrément délivré par l’ARS. Il est clair qu’à postériori, on ne nous y prendrait pas deux fois. Maintenant il faut trouver des solutions. Ce qui complique la chose, c’est qu’en général, il est difficile de mobiliser les investisseurs qui ont du mal à comprendre que dans un pays qui manque de lits d’EHPAD, on puisse en fermer. Donc préventivement, les investisseurs ne font rien et attendent le point de non retour. Il faut donc que collectivement nous fassions prendre conscience du fait qu’inexorablement, le parc de résidences des exploitants sera entièrement renouvellé sur 25 ans, par roulement. Tous sont donc concernés.

  53. s’il ya des gens qui achèteraient à 20% les murs vides ça veut dire qu’ au niveau de cette somme il y a une plus value à faire donc la seule questions devient soit j’encaisse ma moins value maintenant comme en bourse soit j e remets au pot pour regagner une partie de la perte ….
    sinon vous pouvez aussi à écrire à Brigitte Macron…

  54. François says:

    Bonjour
    Je vous invite à lire le court mais instructif article du magasine ‘le particulier’ de septembre 2018 intitulé ‘DomusVi délaisse ses investisseurs’, concernant la résidence Le Valmi à Mireval.
    L’investissement en Ehpad étant considéré comme une bombe à retardement
    C’est succinct mais tristement clair…

    • DOMUS VIE est en train de faire le même coup sur une autre résidence EPHAD ailleurs, de source certaine…
      Légale mais totalement irrespectueux (pour faire soft) vis à vis des investisseurs sans lesquels ils n’existeraient pas…
      A fuir

  55. Je ne peux que vous encourager, comme évoqué par d’autres personnes, de « médiatiser » votre situation afin de créer le « buzz ». J’ai le sentiment que ce sera la seule manière d’alerter sur cette pratique, cela ne résoudra peut-être rien quoique… visiblement tout a été fait en respect du droit donc il va être difficile gagner face à des entreprises dont le service juridique est sans doute bien fourni et le plus gros service de l’entreprise. Par contre la médiatisation peut mettre davantage l’accent sur l’aspect morale de cette affaire, en soulignant le peu de discernement de la mairie de la ville sur laquelle se trouve l’EPHAD actuel (et l’EPHAD) future. Les politiques n’aiment pas la pression médiatique et cela pourra peut-être vous permettre d’obtenir certaines compensations. Vous semblez ne pas vouloir utiliser Twitter ou encore Facebook, même si je ne suis pas utilisateur et fan de ces moyens de communications ils ont le mérite de pouvoir diffuser l’info rapidement, d’obtenir des soutiens, et parfois d’obtenir justice. Je vous encourage donc à revoir votre position, ça ne coûte rien, hormis du temps, même si je suis conscient que cela est une nouvelle chose de plus à gérer dans votre dossier bien compliquer et prenant moralement.
    Courage à vous dans cette longue bataille qui s’annonce.

    • Pour médiatiser cette situation, il peut faire une vidéo sur Youtube.

      • Philippe says:

        et des photos de la residence actuelle, du lieux de la residence cible, de son maire (ses adjoints à l’habitat et aux séniors) devant leur mairie tout content au moment des élections …. pour pouvoir relayer cela sur twitter notamment. Ouvrez un compte twitter et mettez y ces photos dessus. Il sera possible à la communauté de commencer à faire vivre tout ceci. Si vous le souhaitez bien entendu …
        Vous pouvez aussi lancer un pétition en ligne, plusieurs site existent pour cela.

  56. Il n’y a pas que les EHPAD ! Le fameux gestionnaire Réside Etudes, habituellement connu pour sa bonne gestion et la régularité de paiement des loyers (contrairement à ses concurrents en difficulté Appartcity, Pierre & Vacances, Odalys, Lagrange, etc), serait en train de préparer une renégociation à la baisse (-40% !!!) du loyer d’une résidence d’affaires en région parisienne à l’occasion de la fin du bail commercial… Je ne manquerai pas de leur faire la plus mauvaise des publicités si cela s’avérait exact…
    Le code du commerce donne tous les droits au preneur à bail, et le propriétaire investisseur (qui croit faire une sage opération de rendement régulier) se retrouve avec une bombe à retardement…
    On m’avait vendu la « mutualisation » des loyers entre résidences chez Réside Etudes, mais les promesses n’engagent que ceux qui y croient, semble-t-il

  57. @ Sven, je ne préfère pas encore en parler, car une de mes sources m’a demandé de garder cette information confidentielle pour le moment.
    Mais en fait, j’en avais déjà eu vent depuis quelques temps, par une autre source interne à Réside Etudes !
    Le bail commercial de cette résidence arrive à échéance des 9 premières années en septembre 2018, donc demain…
    Je pense que la seule chose qui les retient pour le moment est justement la mauvaise publicité, car Réside Etudes bénéficiait jusque là d’une sorte de « prime » à la qualité auprès des investisseurs et spécialistes du marché des résidences services, justifiant une rémunération moindre par leur bonne réputation de paiement régulier et pérenne… qui pourrait donc changer !
    Vous vous rendez compte, -40% sur les loyers versés ?
    Ca veut aussi dire -40% sur le prix de mon lot pour maintenir une rentabilité correcte si je veux pouvoir intéresser un potentiel acquéreur…
    Vous croyez que mon banquier baissera ma mensualité de crédit de 40% ?…
    Et ma taxe foncière, elle baissera aussi de 40% ?…

    • @ Guitou,

      Avez vous eu le renouvellement du bail a -40% avec le groupe Resid Études?

      • @ Cédric, non toujours pas de nouvelles de Réside Études sur le renouvellement du bail commercial, qui est pourtant arrivé à échéance des 9 ans début septembre. Le loyer du T3 a été normalement versé… Comme discuté, je pense qu’ils craignent une mauvaise publicité, car celà serait inédit pour une résidence prise à bail depuis le départ par Réside Études (ils ont déjà baissé les loyers, mais dans des résidences rachetées à un autre gestionnaire ). Je vous tiendrai au courant… pour l’instant ça tient, mais la proposition de baisse de loyer peut dorénavant être faite chaque trimestre

        • Merci pour votre retour, qui est tres important pour moi comme je suis intéressé par une résidence du groupe Resid Étude sur Toulouse. je pensais qu après la période de 9 ans le bail était renouvellé (si pas de changement ou de baisse de location) de manière tacite pendant 3 ans.

  58. tenez nous au courant dès que cela sera acté

  59. mais il ne va pas être difficile de trouver laquelle….. :=))

  60. J’aimerai bien connaitre le groupe que je puisse partager et alerter ?

  61. Fredy Gosse says:

    Juste une question
    Si la société qui vous a vendu cet investissement avec une promesse de rentabilité peut elle ensuite une fois l investissement réalise dire à la fin du bail désolé c est bien trop cher alors je m en vais pas très loin de chez vous pour recommencer tout en vous piquant la clientèle ?
    Ça ressemble quand même à un dol’cette Histoire

    • Exactement, je me demande si les investisseurs floués ont eu recours à des avocats. Peut-être même que l´action de groupe est ouverte.
      Faites étudier votre dossier.

      • Fredy Gosse says:

        je ne parlais pas de Résides Etudes mais de la vente d’un EHPAD dépendant d’une autorisation d’exploiter .sans cette autorisation ça ne valait rien et donc il y a à priori si les investisseurs du projet concurrent sont sous la majorité du même groupe à priori ça se plaide
        que vaut une pharmacie sans autorisation du numerus clausus
        tel que c’est présenté en l’absence du dossiere il ya 2 choix
        1/ prendre sa perte
        2/ se battre en justice
        dans les 2 cas ça côute :dans le premier la perte est définitivement actée dans le second ça prendra du temps mais les honoraires d’un avocat divisés par 12 ça parait supportable et il semble que le jeu an vaut la chandelle
        maintenant chacun fait selon sa visions des choses

  62. Non, je pense que ça coûterait trop cher à Réside Études de reconstruire une nouvelle résidence à proximité de l’ancienne. Il leur suffit de menacer les propriétaires investisseurs de déserter si nous n’acceptons pas les nouveaux loyers renégociés de 40% à la baisse.
    D’ailleurs, la principale raison évoquée en interne par Réside Études serait l’absence d’une bretelle d’autoroute d’accès à un quartier d’affaires initialement prévue /promise par les pouvoirs publics.
    Cet argument me semblant un peu léger, on ne bâtit pas un business plan sur une promesse ? …
    En tout état de cause, la nouvelle résidence qui serait construite à proximité aurait tout autant de mal à se remplir, de ce fait. On n’est pas dans le cas de figure des Epahd évoqué dans cet article, qui assure au gestionnaire un remplissage optimal du fait du numerus clausus imposé par les ARS.

    • Oui, c’est un procédé que nous avons connu, il y a un ou deux années avec Belambra : LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers »

      https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee/lmnp-belambra-vvf-veut-baisser-les-loyers-verses-aux-investisseurs-de-40-via-une-revision-judiciaire-des-loyers.html

      • L’abus de dépendance … je lis ceci à cette adresse : (https://mdenoune.com/2017/05/05/du-nouveau-pour-le-droit-des-contrats/)

        « INTRODUIT DANS LE CODE CIVIL, L’ABUS DE DEPENDANCE DEVIENT UN VICE DE CONSENTEMENT. ET PERMETTRAIT D’OBTENIR L’ANNULATION D’UN CONTRAT COMME PAR EXEMPLE UN BAIL COMMERCIAL. »
        « « Il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ».

        Décodons : par exemple un bail commercial signé par un investisseur avec un exploitant de résidence gérée (tourisme, EPHAD, etc…) dépend du droit des contrats. « Il y a dépendance économique lorsque les loyers tirés de ce placement immobilier impactent de telle manière sur les ressources de l’investisseur qu’il se trouve dans un lien de dépendance avec l’exploitant. Face au risque relevé par l’exploitant de quitter la résidence ou de déposer le bilan, les particuliers se retrouvent contraints d’accepter de signer un avenant au bail, voire un nouveau bail, pour entériner une baisse de loyer » constate Me David Sabatier avocat à Paris. »

        ==> y a t il déjà été jugé un abus de dépendance effectif dans des cas similaires ?

        • A mon humble avis, même en méconnaissant les contrats EPHD avec ses investisseurs, il est fort probable qu’au delà des 9 ans (ou plus suivant les contrats), les exploitants ont pris la précaution de se libérer de toutes contraintes et que cela est explicitement (peut-être en petites lignes) inscrit sur les dits contrats. Il serait de ce fait difficile de plaider « l’abus de dépendance » dans ce cas, le juge renvoyant aux termes du contrat en rappelant que tout contrat se lit en détail avant engagement.

  63. Bonjour à tous,

    Ce message pour vous signaler que nos réflexions viennent d’être reprises dans Le Figaro dans un article http://www.lefigaro.fr/placement/2018/10/19/05006-20181019ARTFIG00045-immobilier-les-placements-defiscalises-passes-au-crible.php

    Immobilier : les placements défiscalisés passés au crible

    Dans les résidences services vendues depuis 2009 avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard, il pourrait y avoir également des dégâts. Près de 12.000 biens anciens Censi-Bouvard arriveront sur le marché en 2019, a récemment indiqué la société LB2S, spécialiste du marché secondaire des résidences services. Tous les vendeurs trouveront-ils preneur, et à quel prix? «J’ai déjà vu passer le dossier d’un propriétaire d’un studio dans une résidence étudiante à Orléans, qui ne parvient pas à trouver d’acheteur. Loin de tout et en plus mal gérée, cette adresse ouverte il y a dix ans n’attire plus les locataires et encore moins les investisseurs. Du coup, il est “collé” avec sa chambre», indique Arthur Poisot, conseiller en gestion de patrimoine du réseau Fiducée Gestion Privée.

    Malgré le vieillissement de la population, des problèmes pourraient par ailleurs surgir dans certains investissements réalisés dans les Ehpad. En effet, comme les autorisations d’exploitation sont délivrées au compte-gouttes par les pouvoirs publics, les gestionnaires de ces ensembles semblent avoir trouvé une parade, bénéfique pour eux mais désastreuse pour les propriétaires. «Certains exploitants n’hésitent pas à transférer l’autorisation administrative d’un “vieil” Ehpad qu’ils gèrent vers un autre tout neuf qu’ils vont gérer, plus grand et considéré comme plus rentable. Les propriétaires de l’Ehpad “ancien” se retrouvent sans agrément avec une résidence vide. Conçu pour héberger un type particulier de population, cet ensemble immobilier équipé de chambres médicalisées et de parties communes surdimensionnées s’avère en l’état inexploitable pour proposer des logements standards. A terme, la sortie risque d’être difficile, voire impossible», redoute Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine et blogueur du site Leblogpatrimoine.

  64. julien bonnetouche says:

    On a l’impression de découvrir une évidence qui coule de source :
    En matière d’immobilier, comme d’ailleurs pour n’importe quel placement, il ne faut jamais acheter un avantage fiscal.
    On achète une adresse, et la qualité d’un bien.
    Si on a en plus un avantage fiscal tant mieux, mais cela ne doit en aucun cas influer ( à la hausse) sur le prix d’achat
    j’ajouterai que la liquidité est l’un des éléments primordiaux retenir dans le choix d’un placement, avec la notion de conservation du capital qui lui est liée.
    Dernière chose : ne jamais prendre pour argent comptant ce que vous raconte un vendeur !! fut il banquier…

    • En matière de LMNP un emplacement ne suffit pas.

      • julien bonnetouche says:

        Certes, mais ça reste essentiel, si l’on achète des murs.

        • Mais la valeur des murs n’a aucune importance .. ce qui importe c’est le flux généré par l’exploitation de ce local commercial 😉

          • julien bonnetouche says:

            Dire que l’on achète des murs sans se préoccuper de l’emplacement et aussi pourquoi pas de la valeur de revente ça je n’y crois pas du tout.
            il vaut mieux s’en dispenser c’est d’ailleurs ce qui ressort de votre article.
            L’histoire de la défiscalisation, si on ne voit que cela on est toujours pigeonné.

            Et si l’on veut investir dans des maisons de retraite, il y a les action comme Korian. Au moins on n’a pas les emmer….

            • J’ai une question qui peut paraître bête mais pourquoi acheter des actions d’un secteur qui ne produit que des loyers? Pourquoi pas simplement des parts de SCPI dans ce cas?

              • julien bonnetouche says:

                Le thème de guillaume porte sur les maisons de retraite.
                D’après les éléments qu’il nous donne, investir en LMP ou LMNP dans ce domaine est sérieusement problématique puisque on se rend compte que l’on achète pas vraiment de l’immobilier mais plutôt de la défiscalisation, et un droit à des revenus sur les loyers au prix d’une dépendance (c’est le mot) vis à vis de l’organisme gestionnaire qui risque de faire perdre le capital investi au moins en partie.
                Le mieux serait donc de créer soi même sa propre maison de retraite pour bien maîtriser le tout.
                Par contre si l’on investit dans des actions de maison de retraite et en supposant qu’elle est bien gérée, on peut se dire qu’on se trouve sur un secteur porteur et pour longtemps. qui touche oui des loyers mais réguliers.
                Les SCPI c’est bien aussi mais là aussi il en faut une bonne … et la liquidité n’est jamais certaine.
                Mais franchement rien ne vaut l’investissement en direct dans un bien immobilier que l’on gère soi même dans un endroit que l’on connait pour être recherché.
                Et là pour défiscaliser la solution c’est le statut de LMP.

                • En quoi la liquidité serait-elle meilleure sur les actions si elle n’est pas bonne sur la SCPI?
                  Ensuite, vous soulignez quand même encore une fois que l’intérêt du meublé est fiscal, en revenant sur le LMP. Un avantage en cas de déficit et en cas de vente.

                  • julien bonnetouche says:

                    Bonjour Damien,
                    Les actions sont cotées en bourse, c’est à dire toujours vendables même en cas de crise.
                    Les SCPI sont des parts d’immobilier non cotées et qui doivent trouver un acheteur en face. Il s’est déjà produit dans les années 90 une illiquidité totale des SCPI pendant plusieurs années. Personne n’en voulait.
                    Pour le LMP, je ne parle que de ce que je connais : j’ai acheté dans le centre de Paris des appartements que je loue. La rentabilité est faible mais pas nulle( 4% brut) mais les frais et charges sont faibles à Pariset surtout on amortit le capital investi ce qui fait qu’il n’y a pas d’impôts sur 25 ans.
                    Et au moins le capital se revalorise et très liquide.

                    • Les actions cotées en bourse? J’avoue que j’ai du mal à vous suivre. Vous parliez de LMNP dont il fallait regarder l’emplacement et maintenant vous me dites tout le contraire avec des actions cotées en bourse.
                      Les actions ne sont pas forcément cotées en bourse, vous voulez que je vous ressorte les critères pour la cotation?

                    • julien bonnetouche says:

                      Damien,
                      je parlais de choses différentes ( c’est permis je crois) à propos de l’investissement en maison de retraite puisque c’est le sujet de Guillaume.
                      il existe des entreprises comme Korian, Orpéa et quelques autres spécialisées dans ce domaine et qui sont cotées en bourse. Évidemment ici on ne peut pas défiscaliser, mais dans l’ensemble on doit pouvoir tirer son épingle du jeu car c’est un secteur (hélas ) porteur.
                      Mais si l’on veut défiscaliser, il vaut mieux s’y prendre autrement que de passer par des organismes comme ceux qui sont cités par Guillaume et qui dans l’ensemble cherchent à vous plumer.

                • Ok, je comprends mieux.

                  • Fredy Gosse says:

                    Sur le long terme alors parce que Lrian rapporte moins de 2 pour cent et que ces temps ci c est plutôt la dégringolade du cours mais bon’faiut Savoir quand acheter n est ce pas .la bourse c est facile tu achètes quand c est bas et tu vends quand c est haut 💡

                    • Fredy Gosse says:

                      Désolé Korian

                    • julien bonnetouche says:

                      Tout à fait d’accord.La bourse c’est difficile. Il faut trouver des gestionnaires sérieux, et à ma connaissance ce sont des assurances vie des mutuelles ou des associations qui performent le mieux. On ne peut pas faire ça tout seul à moins d’être expert.et encore c’est prenant.
                      Mais d’une manière générale on doit rester modéré dans ses investissements actions et penser long terme. (si ça baisse c’est pas grave ….)
                      maintenant concernant les actions des maisons de retraite plus spécifiquement, elles sont en phase d’investissement lourds dans le monde entier. Par conséquent, les dividendes sont réinvestis. Il faudra attendre la période de maturité de ce marché pour toucher les bénéfices. Par contre le cours de ‘action devrait monter à condition que la gestion soit bonne bien sur !!!!
                      Je crois avoir entendu dire que Korian est l’une des mieux de ce point de vue.

  65. vous devriez le dire car cela n’a plus rien d’un secret 😉

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