Cet article est le témoignage d’Yves, un fidèle lecteur qui est dans une situation catastrophique après avoir fait un investissement à crédit dans un EHPAD !

Un investissement en résidence services pourtant présenté « le placement sécurisé, à long terme, idéal pour se constituer un complément de retraite »

 
Le commerce de la vieillesse en EHPAD est rentable.
Nous vivons plus longtemps et c’est une bonne nouvelle. Néanmoins ces années de prolongement de la vie sont aussi source de problèmes notamment pour les personnes physiquement dépendantes qui nécessitent des soins permanents et une assistance quotidienne. Pour pallier cet accroissement des besoins d’accueil, le législateur et les pouvoirs publics incitent les particuliers à investir dans des programmes d’Établissements Hospitaliers pour Personnes âgées Dépendantes (EHPAD).
Mais, derrière les brochures en couleurs et les déclarations de bonnes intentions des promoteurs/exploitants de résidences, se cachent des sociétés dont le business-model s’appuie sur l’indifférence au regard du bien-être des pensionnaires, l’utilisation de fonds publics et l’appauvrissement jusqu’à la faillite personnelle de milliers d’épargnants.
Ce véritable système met en œuvre le concours de toute une chaîne de responsabilités : celle de l’état via ses incitations fiscales, des conseillers en patrimoine, des intermédiaires commerciaux qui vendent, des banques qui prêtent, des promoteurs qui construisent, des notaires qui enregistrent, etc.
Tous savent que les acheteurs foncent dans le mur, tous se taisent, tous s’enrichissent. Ce scandale se déroule au grand jour, dans une indifférence quasi-totale.
Comme nous l’avons déjà analysé dans cet article « Quels sont les risques de l’investissement en EHPAD ? Quelles solutions face au départ de l’exploitant ? » de David SABATIER, le risque de départ de l’exploitant de l’EHPAD est un véritable sujet.
 
 

LMP / LMNP : les conséquences dramatiques du départ de l’exploitant d’un EHPAD

En France, il y a environ 560 000 lits d’EHPAD (Source : INSEE, 01 Mars 2016), ce qui représente une population équivalente à celle de la ville de Lyon.
Les personnes qui vivent dans ces EHPAD sont des gens comme vous et moi, de toutes les classes sociales, de tous les milieux.
Leur point commun : 87% d’entre eux mourront dans les 2 ans de leur aménagement dans un EHPAD (Source : DREES : Mai 2017).
Il est donc nécessaire de financer leur logement et leur accompagnement.
Alors l’État a mis en place des dispositifs aptes à drainer l’épargne de la classe moyenne désireuse de se constituer un complément de retraite : le LMP / LMNP ou le Censi-Bouvard.
 
Des actifs ou des jeunes retraités sont incités par les banques et les conseillers en gestion de patrimoine d’adopter un statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ce qui consiste pour l’épargnant à acheter des lots dans des résidences avec services, notamment dans des EHPAD, ces lots étant ensuite loués à un exploitant via un bail commercial.
L’État a besoin de l’argent de ces épargnants, mais il ne voit pas bien l’intérêt de les protéger. Du coup, le seul contrat qu’on a trouvé à leur faire signer, c’est ce bail commercial.
Pourtant, le bail commercial n’a rien à voir avec un EHPAD. C’est un contrat qui protège le commerçant contre son propriétaire et non pas des milliers de petits propriétaires contre quelques grands groupes exploitants, souvent contrôlés par des fonds de placements.
Ce déséquilibre a, en outre, encore été accentué par certaines dispositions de la « Loi Pinel ».
 
 

Pourquoi l’investissement en EHPAD peut-il être très dangereux pour l’épargnant ?

Malgré le vieillissement de la population, les pouvoirs publics ne délivrent presque plus d’autorisations d’exploitation d’EHPAD ce qui a obligé les exploitants :

  • A se développer à l’étranger : Orpéa qui est désormais présent dans 12 pays ou Korian qui annonce que son chiffre d’affaires est poussé par l’international .
  • A demander des baisses de loyer à la fin du bail.
  • A quitter les résidences jugées insuffisamment rentables, car prétendument trop petites, et à s’installer dans des résidences plus grandes et donc plus profitables. C’est la politique suivie actuellement par des groupes leader du secteur, notamment détenus par des fonds d’investissements.

 
Or, le transfert vers une résidence plus importante ne peut pas se justifier par un prétendu manque de rentabilité car l’opacité des comptes des exploitants rend quasi impossible le travail d’analyse des comptes d’exploitation. Cette opacité vise à favoriser l’attribution de subventions issues de l’argent public car l’ARS, en pointe sur la santé des pensionnaires ne peut en aucun cas, ou très difficilement, entrer dans les complexités de données financières présentées avec partialité.
Les Agences Régionales de Santé (ARS) versent donc des subventions de fonctionnement aux EHPAD, sans contrôle possible, permettant ainsi la distribution d’importants dividendes à leurs actionnaires qui sont souvent des fonds d’investissement.
S’en suit donc un cycle répété d’ouvertures fermetures de résidences sans réelle motivation de soin et de bien-être.
 
Là où le bât blesse sérieusement, c’est que l’autorisation d’exploitation d’un EHPAD peut être librement transférée par l’exploitant dans un périmètre défini par le Ministère de la Santé et qui correspond à peu près à un canton.
Résultat, si l’EHPAD est considéré par l’exploitant comme insuffisamment rentable parce que trop petit, l’exploitant peut fermer ou déplacer son EHPAD, à tout moment dès la fin du premier bail de 9 ans, et abandonner purement et simplement l’immeuble tel quel.
Cela est beaucoup plus fréquent si l’EHPAD compte moins de 80 lits. Or en France, la moitié des EHPAD compte moins de 78 lits (source :  Enquête quadriennale du Ministère de la Santé sur la situation des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) – Septembre 2017) et peut donc comporter un réel danger de départ de l’exploitant, ce qu’est en train de faire le groupe XXX sur au moins une douzaine de résidences.
 
En réalité, l’exploitant prend prétexte de la taille de l’établissement ou de son supposé manque de rentabilité pour se soustraire à son obligation contractuelle d’entretien, de grosses réparations et de maintien aux normes du bâtiment.
Avec un grand cynisme, une représentante du groupe XXX nous l’a récemment affirmé au téléphone : « la construction d’une résidence neuve nous revient moins cher que la rénovation d’une résidence plus ancienne ».
Ce qu’elle omet de dire, c’est que la totalité des bénéfices retirée de ces « petites » résidences ou de ces résidences « vieillissantes » est remonté vers la holding, organisant ainsi une fausse absence de rentabilité et interdisant les investissements indispensables permettant de financer le maintien des résidences en bon état et aux normes alors que l’obligation de maintien aux normes et de gros travaux d’entretien est inscrite en toutes lettres dans les baux.
Ces travaux auraient donc dû être réalisés au fil de l’eau avec les sommes prélevées sur la trésorerie ou même sur le montant des dividendes.
 
Au total, pendant toutes ces années, les pensionnaires ont payé le prix fort pour des prestations d’hébergement inférieures à celles auxquelles ils avaient droit. De son coté, exploitant de l’EHPAD a sciemment empoché le montant qu’il devait provisionner pour les travaux, responsabilité qu’il connaissait d’avance dans les baux.
 
Les épargnants perdent alors non seulement le revenu escompté (souvent un complément de retraite) car les loyers ne sont plus versés, mais en plus, la quasi-totalité de leur investissement car ils se retrouvent propriétaires d’une bâtisse qui ne peut plus être exploité en EHPAD et qui sera rachetée à bas prix par un promoteur qui la rasera pour construire des logements neufs.
 
Les conséquences de ce qui précède sont particulièrement graves car elles entrainent une mise en faillite de personnes « ni riches, ni pauvres » voulant économiser pour leur retraite.
En effet, les personnes qui ont investi l’ont fait dans la logique de l’épargne de précaution pour la retraite.
En abandonnant l’EHPAD, l’exploitant crée une situation insoutenable pour des personnes dont la surface financière ne leur permet pas d’assumer la perte de l’emprunt contracté auprès de la banque.
Le bien, sans bail et sans les travaux d’entretien ni de mises aux normes ne peux pas se louer et la vente du bâtiment entrainera une perte d’au moins 70% à 80% de la valeur d’acquisition, perte ruinant bon nombre d’épargnant.
 
Ces situations dans lesquelles le pot de terre ne peut rien contre le pot de fer ne font qu’exacerber le sentiment d’injustice.
Comment expliquer à des épargnants que les dispositions contractuelles ne sont pas honorées alors qu’elles sont précisées dans le bail au moment de l’achat ?
Comment accepter de voir les profits remontés sur la holding au détriment des investissements contractuellement obligatoires ?
Comment se projeter soi-même dans un âge avancé, victime d’un transfert arbitraire au nom du toujours plus ?
Comment attendre des années de procédures judiciaires incongrues ?
Pourquoi le bon sens ne prévaut-il pas ?
 
L’incapacité de répondre simplement à ce problème crée la peur, la frustration, le dégout, voire le désespoir avec les conséquences sociales et politiques qui conduisent à miner le fonctionnement de notre démocratie.
 
En conclusion, sortir par le haut serait le signe d’un dialogue constructif entre toutes les parties prenantes pouvant aboutir sur un cas exemplaire en matière de gestion public/privé.
L’objectif est de trouver le juste équilibre et entre les parties en garantissant la sécurité de chacune.
En mettant tous les intervenants dans un cycle de discussion, des solutions de sortie de crise sont certainement à portée de main.
Ces discussions doivent cependant partir de trois données intransgressibles : le bien être des pensionnaires, la gestion saine de l’argent public et la protection des épargnants.
Partant de là, collectivité locale, exploitant/promoteur et épargnants/propriétaires auront l’obligation de trouver ensemble les solutions et de les mettre en place.
Une telle initiative serait innovante et pourrait servir de modèle pour résoudre les milliers de cas en cours et à venir.
Elle démontrerait que l’intérêt général peut être correctement traité lorsqu’une volonté de dialogue s’instaure.
 

La catastrophe que nous vivons actuellement

Fin 2005, mon épouse et moi-même avons décidé de mettre en place un moyen de nous constituer un complément de revenu pour notre retraite.
Les différents spécialistes que nous avions consultés à l’époque nous ont tous orientés vers un investissement LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui, selon eux, était le mieux à même de servir notre objectif car sécurisé et de long terme.
La banque nous a établi des simulations à 30 ans, montrant que l’opération ne devait devenir « rentable », c’est à dire dégager le complément de retraite que nous en attendions, qu’à partir de 2021 … pour nous, pas de doute, nous étions bien dans une logique de très long terme.
Nous avons donc créé une « SARL de Famille », support d’une activité de LMP, devenue LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) suite à une modification législative, et nous nous sommes très lourdement endettés (jusqu’à fin 2020) pour acheter 4 chambres dans un EHPAD. Ces chambres sont loués (bail commercial) à un exploitant : la société YYY filiale du groupe XXX
Le bail initial (9 ans) ayant expiré fin 2014, il est depuis renouvelé tacitement et peut donc, du fait de la « Loi Pinel », être résilié à tout moment par le locataire.
 
Début juin 2018, nous avons appris, complètement par hasard, que l’existence même de « notre » maison de retraite est remise en cause par la décision de XXX d’abandonner purement et simplement l’établissement, de faire construire un nouvel EHPAD à 300 mètres de là, dans la même commune et d’y transférer son autorisation d’exploitation.
XXX n’a pas jugé utile d’informer les copropriétaires de sa décision.
 
Ce n’est que lors d’un entretien téléphonique que XXX nous a confirmé ses intentions tout en reconnaissant implicitement avoir voulu dissimuler sa décision le plus longtemps possible car il attendait d’avoir « définitivement sécurisé son projet » (sic) avant de nous en informer. XXX indique enfin qu’il résiliera les baux dans les formes légales, sans doute vers la fin 2019, le nouvel EHPAD devant ouvrir ses portes au printemps 2020 (information trouvée sur internet).
Ce n’est que par un récent courrier et adressé aux copropriétaires que XXX nous a enfin  informé officiellement de son intention de résilier les baux : « Nous tenions à vous informer de notre intention de donner congé du bail commercial vous liant avec la Société YYY et ce, pour le terme de la prochaine échéance triennale. »
Compte tenu des dates des baux de chaque copropriétaire, les résiliations prendront effet entre la fin 2019 et le début 2020.
 
Du fait de ce qui précède, les lots que nous possédons vont, à très court terme, perdre la quasi-totalité de leur valeur, réduisant à néant notre effort d’épargne ainsi que l’espoir d’un complément de retraite car les loyers ne seront plus versés. Mais les emprunts courent toujours … Idem pour les autres copropriétaires de la résidence.
De plus, nous allons nous retrouver avec « sur les bras » une résidence dont il nous faudra financer le gardiennage et l’entretien jusqu’à ce que nous trouvions nous-mêmes un repreneur puisque, très cyniquement, XXX nous dit : « il vous appartient de trouver une nouvelle vie à la résidence » (sic), sachant qu’elle ne pourra jamais être reprise en EHPAD car XXX s’en va avec son agrément puisqu’il reste dans le même canton et aucun nouvel agrément ne sera délivré …
 
Bien sûr, tout ceci est parfaitement légal … XXX, qui est actuellement en train d’abandonner au moins une douzaine de résidences, peut tranquillement continuer sans être inquiété !
 
Nous sommes également scandalisés par le fait que, à aucun moment, aussi bien lors de nos recherches et démarches préalables à notre prise de décision qu’au cours des années qui ont suivi, personne (banques, conseillers, comptables, juristes, etc.) n’a cru bon de nous alerter sur ce danger et sur le fait que cet investissement pouvait ne pas être du long terme alors qu’il nous avait été présenté comme « sans risque, à long terme et idéal pour se constituer un complément de retraite », etc.
 
Aujourd’hui encore, personne n’alerte les investisseurs potentiels sur le danger lié au fait que, dès la fin du bail initial de 9 ans, l’exploitant puisse abandonner purement et simplement les lieux, ruinant ainsi un effort d’épargne souvent très important !
… et les publicités continuent de fleurir, vantant les qualités de sécurité, de durabilité, etc. de ce type de placement, de nombreux intermédiaires affirmant en outre que ce placement serait « liquide » car sans problème de revente … un comble !!!

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