A l’occasion d’une publication très intéressante de Pierre FERNOUX sur la question de l’imposition à l’IFI de l’activité de location meublée revenons sur les conditions exigées pour bénéficier de l’exonération d’IFI sur les biens exploités dans le cadre du régime de la location meublée.
En effet, comme nous vous le présentions dans cet article « Location meublée : Les critères pour être exonéré d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?« , les biens exploités dans le cadre du régime de la location meublée sont exonérés d’IFI lorsque trois conditions sont remplies en application de l’article 975 du CGI :
- L’activité de location meublée génère plus de 23 000€ de recettes annuelles (Attention, il ne s’agit pas de bénéfices net de charges… mais de recettes ;
- L’exploitant retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ;
- Et l’activité de location meublée est constitue l’exercice d’une activité professionnelle principale pour le redevable qui demande l’exonération d’IFI.
Dans sa publication, Pierre FERNOUX explique simplement :
« Du même coup, l’investisseur qui exerce en direct cette activité peut sans aucun doute considérer que les biens donnés en location meublée constituent des biens professionnels exonérés. Aux termes de la loi, il suffit pour cela qu’il réalise des recettes supérieures à 23 000 € TTC, tout en en tirant de cette activité plus de 50 % de ses revenus professionnels tels qu’on les a analysés plus haut.
Mais, bien entendu, encore faut-il cependant qu’il s’agisse là de son activité professionnelle principale comme le rappelle encore la réponse ministérielle Vatin (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906). »
Les deux premiers critères sont relativement simples à comprendre, tant ils sont inhérents à la notion d’activité de location meublée. Mais analysons ensemble le troisième critère qu’est « l’exercice d’une activité professionnelle principale ».
Ce critère nouveau est confirmé par une réponse ministérielle VATIN (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906)
« En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. »
Toute la question est alors de s’intéresser à la définition d’activité professionnelle principale.
Qu’est ce que l’exercice d’une activité professionnelle principale pour bénéficier de l’exonération d’IFI ?
Pour prétendre à l’exonération d’IFI pour l’activité de location meublée, il faut donc que l’exploitant y exerce son activité professionnelle principale (en sus des deux critères principaux des recettes > à 23 000€ et +50 % des revenus professionnel imposables).
Il est alors intéressant de lire la définition fiscale de cette notion de profession. Le principe général est relativement intuitif, il devra inquiéter les exploitants de locations meublées qui obtiennent ce statut grâce à un investissement dans des résidences services telles que les EHPAD, résidence de tourisme ou étudiant.
La définition fiscale de l’activité professionnelle « consiste dans l’exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence.
Bien entendu, cette profession doit être effectivement exercée, ce qui suppose que le redevable accomplisse des actes précis et des diligences réelles caractérisant, au sens courant du terme, la pratique d’une profession mais dont la nature dépend de la taille de l’exploitation, des secteurs d’activité et des usages : présence sur le lieu de travail, réception et démarchage de la clientèle, participation directe à la conception et à l’élaboration des produits, contacts avec les fournisseurs, déplacements professionnels, participation aux décisions engageant l’exploitation, établissement de factures ou de notes, relance des débiteurs défaillants, etc.
Néanmoins, si elle est nécessaire, cette condition n’est pas suffisante : outre ces actes et diligences, le caractère professionnel d’une activité est apprécié en fonction d’un faisceau d’indices, tels notamment :
– l’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers en ce qui concerne certaines professions industrielles, commerciales ou artisanales ;
– l’inscription à un organisme professionnel (ordres et syndicats notamment) ;
– le caractère habituel de l’activité : tel est le cas lorsque les actes qui caractérisent l’activité sont effectués de manière répétitive et constante ;
– l’exercice de l’activité dans un but lucratif de telle façon que celle-ci procure ou contribue à fournir au redevable des ressources lui permettant de faire face aux besoins de l’existence ;
– l’exercice de l’activité pour son propre compte ;
– l’existence d’une organisation destinée à réaliser les opérations commerciales (ensemble de moyens -personnel, matériel, locaux spécialisés et aménagés- servant à leur réalisation) ;
– l’existence d’une clientèle ;
– l’existence d’une qualification professionnelle (possession obligatoire de certains diplômes, etc.) ;
– l’affiliation au régime obligatoire d’assurance maladie des non-salariés des professions non agricoles, ou, s’agissant des professions agricoles, de l’AMEXA. »
Est il possible d’affirmer que le propriétaire de chambres dans une résidence services, un EHPAD, une résidence étudiante, exerce une profession ou se contente t’il simplement de gérer son propre patrimoine immobilier ?
S’il s’agit de la simple gestion de son patrimoine immobilier du fait de l’absence de l’exercice d’une véritable profession… l’exonération d’IFI ne pourrait elle pas être remise en cause.
Avec un tel raisonnement, seul le loueur en meublé qui exerce cette activité directement, c’est à dire sans bail commercial, pourra prétendre au bénéfice de cette exonération d’IFI en démontrant l’exercice d’une véritable profession …
C est bien pourquoi les gens qui vous parlent de gestion à long terme sont complètement à côté de la plaque 😀
La gestion à long terme de biens immobiles avec des règles fiscales bancales. La location meublée pro ou non pro est une activité civile. Pour que ce soit une activité principale il faudrait grosso modo réaliser des prestations de service.
Bref, nous n’avons pas fini d’entendre parler de ce régime.
@ Damien
C’est bien mon avis aussi, et les surprises risquent fort d’être uniquement désagréables.
Rappel: plus d’argent dans les caisses (à méditer chaque matin au réveil pour comprendre l’orientation monolithique de la législation fiscale au sens large, bras armé financier des « autorités »)
Au passage, on ne relira et suivra jamais assez l’excellent Pierre Fernoux dans ses analyses subtiles et pertinentes de notre maquis fiscal…..!! bien mieux que les youtubeurs kéké de l’immo
Une définition de la LMP en matière de BIC, une autre définition en matière d’IFI pose déjà des problèmes comme le rappelle P.FERNOUX.
La justification du respect de critères quantitatifs n’est pas toujours évident compte tenu d’une rédaction, en matière d’IFI, pas complètement évidente.
Quand on ajoute à ces critères quantitatifs un critère subjectif lié à l’exercice de l’activité « à titre principal » le contentieux n’est plus bien loin.
Enfin, si l’on s’avise d’exercer l’activité de LMP dans le cadre d’une SARL de famille, il ne reste plus qu’à analyser le décryptage de P.FERNOUX pour ce rendre compte que les ennuis sont quasi immédiats.
P Fernoux, la bible.
ISF puis IFI : encore de quoi alimenter les discutions dans les chaumières et les médias, j’oubliais : les blog et surtout conserver une armée de fonctionnaires à Bercy et dans les agences locales.
A moins que ce soit pour vous faire perdre du temps pour ne pas voir l’essentiel, cet essentiel, celui dont je veux parler, n’est pas le fait de faire de la recette puisque la recette n’est qu’une exigence de la dépense.
Mon essentiel à moi ce sont ces usines à gaz qui vous font discuter sur l’appréciation d’un mot alors que le tout est à jeter au feu, dans le sens figuré il va de soi. Jeter au feu une usine à gaz bonjour les dégâts.
Ne pas voir l’essentiel ne va pas vous permettre d’agir avec efficacité, par exemple, aller voir votre élu pour lui demander si vous povez payer l’ISF, IFI, avec des tuiles, un volet, le lit d’une hépad ; de même pour le foncier, la taxe d’habitation, la taxe sur les plus-values.
Soyez sur il vous dira non ! payer avec vos revenus! et si vous n’avez pas de revenu il fera un texte pour donner des dérogations de façon à ce que seul ceux qui ont des revenus payent de manière que ceux qui ont du revenu et de l’immobilier, excluant ceux qui ont des œuvres d’art ou des lingots d’or. Alors nous recommenceront à discuter sur la signification du 6ieme alinea, de la section9 du 5ième livre qui renvoi au 2ième du quatrième du 1ier mais aussi à l’article du code civil repris par celui du commerce et de l’arrêté municipal du, abrogé le remplacé par. Ou encore la loi va faire que nous changions de fusil d’épaule pour contrarier nos libertés et l’economie.
Vous aller perdre beaucoup de temps alors qu’en finalité nous avons à faire des consommations collectives qui représente 32 % des consommations nationales que se partage les actifs qui reçoivent des rétributions et des inactifs à qui ont attribue des attributions. Lesquels vont contribuer à ces consommations collectives faites par eux c’est a dire pour une valeur de 32 % alors qu’ils font, à coté des consommations mutuelles pour 13 %.
Comme ils ne peuvent pas payer avec une tuile ou un seau de terre fertile du jardin, ou un volet, mais uniquement avec leur revenu ne serait -il pas plus simple de penser que chacun doit consacrer un même temps pour ces usages collectifs c’est a dire 33 % donc 33 % de ses revenus soit sous forme de taxe sur la consommation (prélèvement à la source d’une rétribution ou d’une attribution, puis un impôt sur le revenu afin d’être logique et ne pas demander que l’un passe Zero temps et l’autre 60 % de son temps, Ce qui n’incite pas a certain de travailler plus et à d’autre qui le peuvent de devoir augmenter ses rétributions pour tenir compte du prélèvement futur.
L’impôt sur le revenu est la chose la plus difficile à comprendre disait Einstein c’est exact puisque n’existe que des contributions pour qu’une partie de la consommation nationale ait un usage collectif (32 %) qui demande à l’ensemble des actifs producteurs d’y consacrer 32 % du temps global et une participation équitable et que chacun consacre un temps semblable 32 % de son temps donc des rétributions qui y sont affectées.
Quand donc rencontrerez-vous vos élus pour leur tenir ces propos ?
Puis leur ajouter qu’il n’existe qu’un principe économique :
La production des uns devient la consommation des autres.
Hélas il y a trop de politiques économiques.
Proposez en trois à vos élus et demander quel est leurs choix, vous voterez alors pour celui qui a fait le même choix que vous.
Politique dirigiste ( socialiste) : ordonner la production et ordonner le partage.
Politique libérale laisser faire le marché.
Politique incitative
1°, a la production de chose agréables et utiles à la vie en manque
2° a la réduction des productions désuètes, nocives ou en surproductions
3° la prise en main de ceux qui ont de la difficulté de produire pour les autres pour leur permettre de le faire.
Vous n’aurez pour élue que ceux que vous méritez. Comme vous avez eu les élus que vous meritiez.