L’investissement en LMNP est très souvent proposé par les conseillers en gestion de patrimoine comme étant la solution parfaite pour générer des revenus complémentaires pour la retraite.

Ils ont (bien souvent) raison de mettre en avant cet avantage tant le cadre fiscal qui entoure cet investissement est attrayant (cf article « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal » pour comprendre le régime d’imposition des revenus tirés de la location meublée professionnelle).

 

L’investissement LMNP en résidence service n’est pas un investissement immobilier.

Néanmoins, la revente d’un bien acquis dans le cadre d’un programme éligible à la location meublée non professionnelle (LMNP) en résidence service (EHPAD, Résidence étudiante, hôtel, …) est rarement abordé.

Au mieux, le commercial vous ventera la valeur patrimoniale de l’actif immobilier :

  • « L’immobilier c’est de la pierre … Vous aurez au moins un appartement … « .
  • « Non, l’emplacement est tellement extraordinaire que les prix ne peuvent pas baisser… »

 

Malheureusement, ces arguments relatifs aux qualités intrinsèques de l’investissement immobilier (qualité de la construction, emplacement…) ne sont pas complètement applicables pour estimer la valeur de revente d’un bien situé dans une résidence LMNP (Résidence de tourisme, foyer logement, résidence médicalisée …), et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle il m’apparaît comme préférable de rechercher à bénéficier de la fiscalité de la location meublée sans bail commercial (cf »Pourquoi la location meublée en direct, sans bail commercial est l’avenir de l’investissement immobilier locatif« ).

Investir en LMNP, c’est principalement investir sa confiance dans l’exploitation d’une résidence. C’est avant tout la qualité de cette exploitation et la solidité financière de l’exploitant, qui permettra à l’investisseur en LMNP de réussir son investissement immobilier.

Seule la bonne exploitation de la résidence permettra à l’investisseur :

  • De percevoir l’intégralité des loyers commerciaux ;
  • De profiter d’une revalorisation contractuelle de son loyer ;
  • D’envisager le renouvellement de son bail au terme de la première période contractuelle (au delà des 9 ans ou 11 ans selon les cas).

En effet, dans l’hypothèse d’une exploitation peu rentable pour l’exploitant, les risques de faillites ou de renégociation du bail commercial pourrait être à l’origine d’un investissement fisnal peu rentable.

A ce titre, si vous voulez vous faire peur, vous pouvez relire cet article sur la récente exigence de Belambra qui réclamait une baisse de 40% du loyer proposé aux investisseurs (cf « Pourquoi la location meublée en direct, sans bail commercial est l’avenir de l’investissement immobilier locatif« ) ou l’article sur les EHPAD qui abandonne les résidences pour en construire une nouvelle à quelques centaines de mètres de la précédent (cf »La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD ! »).

 

 

L’investissement LMNP en résidence services, doit être valorisé comme un placement financier, un produit de « taux » comparable à une obligation

Compte tenu de l’importance de l’exploitation de la résidence en LMNP pour la réussite de votre investissement en LMNP en résidence service, vous conviendrez qu’il n’est pas envisageable de valoriser un appartement dans une résidence LMNP comme un bien immobilier traditionnel.

Investir dans un LMNP en résidence service, c’est investir dans un produit financier dont l’objectif principal est de générer un revenu complémentaire à l’investisseur.

La valeur de revente de votre investissement LMNP sera donc fonction :

  • De la qualité et de la solidité financière de l’exploitant de la résidence ;
  • De la qualité du modèle économique de la résidence ;
  • De la rédaction du bail commercial et notamment de la rédaction de la clause d’indexation du loyer ;
  • Et surtout, de l’évolution des taux d’intérêts sur le marché. Si les taux d’intérêt augmentent, la valeur de votre LMNP en résidence service va baisser !

 

Puisque l’investissement LMNP est avant tout un placement dont l’objectif est la perception d’un revenu complémentaire, un peu comme une obligation, la valeur de cet investissement devra être fonction du niveau de revenu estimer dans le futur et cela indépendamment ou presque de l’évolution de la valeur de l’immobilier.

Pour vous aider à estimer la valeur à la revente de votre investissement LMNP, nous avons construit un simulateur :

 

La principale difficulté tient dans l’estimation du rendement attendu pour un tel investissement. Le taux de rendement attendu pour investir dans l’immobilier LMNP est au cœur de l’estimation de votre investissement.

 

 

Quel rendement rechercher pour investir en LMNP ?

Le rendement qu’un investisseur est disposé à accepter pour investir dans une résidence LMNP devra être fonction :

  • Du taux d’intérêt de référence, dit taux sans risque, traditionnellement, il s’agit du taux de l’OAT 10 ans de l’état français. Au 10/10/2018 l’indice TEC 10 révèle un taux de 0.88%, mais quid du taux sans risque de long terme ?
  • De la qualité et de la solvabilité de l’exploitant. Investir avec un gestionnaire de renom est source de certitude dans la perception des loyers futurs. Plus l’exploitant est financièrement solide, moins le rendement sera élevé. La prime de risque prenant en considération le risque d’exploitation de la résidence pourra être variable.
  • De la rédaction de la clause d’indexation du loyer. Dès lors que le loyer sera revaloriser en fonction de l’inflation, le rendement immédiat pourra être plus faible. Néanmoins, dans l’hypothèse ou la revalorisation des loyers serait plafonnée (à 1% ou 2% par exemple), l’investisseur devra demander un rendement immédiat plus important afin d’anticiper la perte future d’une moindre revalorisation.
  • Des éventuelles charges d’entretien et rénovation ou de remplacement du mobilier à la charge de l’investisseur ;
  • De l’échéance plus ou moins lointaine du bail commercial. En cas d’une échéance proche, le risque de non renouvellement du bail doit permettre à l’investisseur d’exiger un rendement plus fort. Rendement et risque doivent aller de paire.

 

Aujourd’hui, on constate les taux de rendement suivants :

Type de résidence Taux de rendement moyen constaté en LMNP ancien
Affaires 6,00% – 6.50%
EHPAD 5,50% – 6%
Etudiantes 5,50% – 6%
Seniors 6,00%
Tourisme 6,00% – 6.50%

 

Voilà c’est à vous de jouer pour estimer la valeur de revente de votre LMNP.




23 Comments

  1. Excellent.
    Mettre l’accent sur la qualité de l’exploitant, savoir lire le bail inclus, déterminer le régime fiscal, se renseigner sur le notaire et le cabinet d’expertise comptable, tout cela devrait être la règle. Je n’ai pas le sentiment que ce soit le cas. Sur toutes les offres reçues par le cabinet, 3 sur 5 sont pour du LMNP et le solde pour Duflot. Sans entrer dans des considérations techniques, je pense qu’il y a d’autre manières de générer du revenu sans pour autant passer le régime BIC micro ou non.
    Cordialement

  2. Bonjour,

    Vous ne mentionnez pas la possibilité d’acheter un bien nu dans l’ancien et de le louer meublé.

    Dans ce cas, le problème de la revente ne se pose plus puisque le bien pourra être cédé comme un bien nu.

    Qu’en pensez-vous ?

    Cordialement,

    • C’est effectivement la meilleure solution, mais qui nécessite un investissement personnel nettement plus important pour l’investisseur.

      A noter que la TVA ne sera pas déductible.

      • La TVA ne sera pas déductible mais le prix d’acquisition ne sera pas le même non plus…

        Merci pour votre réponse.

        • Tu proposes ce genre de projet à tes clients ?

          Attention, dans les villes > 200 000 habitants il faut un accord de la préfecture.

          • Il m’arrive de le proposer à des clients qui ont une TMI élevée et des patrimoines immobiliers déjà constitués et loués nus. La location meublée apparaît comme une solution « relativement » simple pour alléger la pression fiscale.

            Dans ce cas, c’est surtout la présence de SCIs qui pose des problèmes. Et il faut aussi que le patrimoine immobilier s’y prête, l’idéal étant des petites surfaces louées à des étudiants.

            Pour un premier investissement, la solution est séduisante sur le papier mais souvent trop compliquée en pratique.

            Enfin, dernier détail et non des moindres, il faut trouver le moyen de se faire rémunérer pour le conseil…

            • En quoi la présence de SCI poserait-elle un problème?

              • La sci est par nature un véhicule pour une activité civile, or la location meublée est une activité commerciale. De plus, si la location meublée dépasse plus de 10 % du CA, cela sera assimilé à une cessation d’activité (passage à l’iS, imposition des plus values latentes, détermination d’un loyer fictif si un des biens détenus dans la sci est à utilisation gratuite, perte des avantages du LMNP ( régime BIC et plus value des particuliers). Il conviendra de transformer la SCI avant location.

            • Aussi, faites-vous rémunérer sur la transaction. Vous serez plus serein.

  3. GODEFROI says:

    Monsieur,
    J’ai utilisé votre simulateur et tombe effectivement sur un prix de revente du LMNP dont j’ai fait l’acquisition cohérent avec les chiffres que j’ai.
    Le produit m’avait été venté comme un investissement immobilier et je vais devoir refaire un emprunt pour rembourser l’argent que j’aurai perdu dans cette affaire.juste un cauchemar).

  4. Un blog pour uniquement consacré aux propriétaires de LMNP à voir…
    http://blogdeslmnp.fr

  5. Nous effectuons plusieurs estimations LMNP par jour et prenons en compte ensemble des paramètres du bien (gestionnaire, emplacement, loyers charges etc).

    Toutefois ce n’est pas aussi simple et une formule mathematique n’est pas suffisant pour estimer ce type de bien. Nous utilisons notre expérience en expliquant le type de rentabilité recherchée par nos clients investisseurs pour chaque bien (afin d’optimiser la valeur de revente).
    Par exemple en 2016 le marché des acheteurs se situe surtout autour de 40k – 100k€. Il est plutôt fluide a ce niveau de prix tandis qu’au dessus de 150k€ obtenir une bonne rentabilité sera forcément plus difficile et il sera également plus compliqué de trouver des acheteurs français. C’est pour cela que nous travaillons sur plusieurs types de clientèles, française mais aussi Britannique, Belge, Italienne etc.

  6. lmnp757575 says:

    Article intéressant.
    Je vous rejoins Guillaume sur les paramètres influençant la valeur de revente d’un LMNP et son rendement. j’en ajoute un autre : l’emplacement. Investir dans un LMNP très bien situé ( transports en commun à proximité immédiate , hyper centre d’une ville de la banlieue proche du 92) diminuera le taux de rendement attendu par rapport à une autre située dans une ville moyenne en région.
    Pour ce que j’ai constaté pour les résidences de tourisme et d’affaires ( 4 étoiles) , le rendement des lots d’occasion (avec un nouveau bail de 9 ans capé à 2,3% d’indexation, article 606 du code civil et renouvellement du mobilier par l’exploitant ) se situent entre 4,5 et 4,7 %nets sur Courbevoie et Bois Colombes. Pour ceux situés en région on est sur environ 5 % nets. La détermination du prix de vente est une savante alchimie entre le taux de rendement attendu, le niveau du loyer servi et le prix du foncier pour une résidence située dans la même zone (sans compter les clauses du bail, la qualité de l’exploitant, etc …)
    Je suis investisseur dans ce domaine depuis 10 ans. J’ai acquis plusieurs lots sur le marché secondaire. Investir dans des lots d’occasion me semble beaucoup plus sécurisant qu’en VEFA : visibilité sur l’exploitant , sur le versement effectif du loyer, sur le taux de remplissage, accès aux PV des AG, prix d’achat inférieur au neuf, pas de délai pour la perception des loyers, emplacements mieux situés que sur les programmes neufs. J’ai privilégié les résidences de tourisme et d’affaires en ville . J’évite les résidences étudiantes ( les loyers risquent un jour d’être encadrés) et les résidences de tourisme en mer et à la montagne (taux de remplissage tributaires de la météo, de l’attractivité des stations et de l’enneigement).

  7. Je voudrais revendre un appartement que j ai acheté en LMNP situé en bord de mer , département 35 . C est un T2 ,à quelles agences dois je m adresser ? Merci

  8. LMNP757575 says:

    Lasserre, vous pouvez déjà vous rapprocher de votre exploitant (peut-être anime t-il un marché secondaire ?). Sinon vous avez des officines spécialisées comme par exemple « le revenu pierre ». En tapant sur google une recherche adaptée vous trouverez plein de sites spécialisés en la matière.

  9. BERNARD says:

    Bonjour,

    Il y a 9 ans j’ai acheté un T1 meublé en résidence de tourisme sur Nantes placé en plein centre proche de la cité médiévale. Immeuble classé 3 étoiles. Aujourd’hui j’envisage de le vendre. Tout les critères sont requis, emplacement, rentabilité, qualité et nouveau bail avec indexation annuelle des loyers à environ 1.50 %, le point noir le gestionnaire qui a rencontré quelques difficultés en 2016 et 2017 mais tout est rentré dans l’ordre suite à une recapitalisation et une acceptation par les copropriétaires dont je fais partie, d’une petite baisse de loyer de 1.42 %. Malgré cela ma rentabilité se situe à 4.5 % net. Je viens de faire estimer mon appartement dont le résultat est inférieure de 27% par rapport à votre logiciel estimatif. Donc je résume la renommée du gestionnaire reste plus important que le reste dans le prix d’un bien en LMNP. Qu’en pensez-vous ?

  10. Jacques says:

    Bonjour,

    article très intéressant, merci pour cela !

    Comment peut-on trouver de l’information sur l’exploitant, son sérieux et sa solidité ? J’envisage un achat avec MSH (filiale TerreSens) comme exploitant mais trouve très peu d’information sur cette société…

    Merci.

  11. MAUMONT Pierre says:

    La solvabilité de l’exploitant, sa taille, son historique, les aspects purement immobiliers (qui ne sont pas totalement neutre), les charges, et autres facteurs d’exploitation: tout cela est plus ou moins maîtrisable dès le début.
    Par contre l’évolution macroéconomique, surtout les taux restent imprévisibles. A mon sens c’est le vrai aléas de l’investissement en résidence gérée puisque si les taux montent plus que l’indexation des loyers, mécaniquement la valeur bien variera en sens contraire donc baissera.
    Inversement si les taux baissent (hypothèse non actuelle) elle montera.
    Les professionnels du conseil doivent être clairs là dessus avec les candidats investisseurs. Cela étant la connaissance de cette logique n’est pas nécessairement dissuasive pour l’investisseur car sa motivation est fondamentalement d’obtenir un certain niveau de revenu dans la durée, plutôt que la recherche d’une rentabilité constamment bonne.
    C’est la même chose pour par exemple l’investisseur en siic ( « foncières cotées ») qui sera plus attentif au niveau des dividendes en valeur absolue, qu’au rendement annuel de l’action à l’instant t.

  12. J’ai un t2 que je gere seul et que je declare en LMNP qui me rapporte 1100€ mensuelle, avec 391€ de charge trimestrielle … Le simulateur me dis que mon bien vaut plus de 200k …. C’est une blague ? Sur le marché mon bien vaut 140-150K € max

    • Il y a plusieurs méthodes d’évaluation. En faisant une évaluation par la rentabilité on peut trouver 200k€.
      La méthode par comparaison avec des biens similaires dans un lieu donné vous donne un autre chiffre.
      Qu’en déduisez-vous? C’est une bonne ou une mauvaise nouvelle selon vous?

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