L’investissement en LMNP est très souvent proposé par les conseillers en gestion de patrimoine comme étant la solution parfaite pour générer des revenus complémentaires pour la retraite.
Ils ont (bien souvent) raison de mettre en avant cet avantage tant le cadre fiscal qui entoure cet investissement est attrayant (cf article « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal » pour comprendre le régime d’imposition des revenus tirés de la location meublée professionnelle).
 

L’investissement LMNP en résidence service n’est pas un investissement immobilier.

Néanmoins, la revente d’un bien acquis dans le cadre d’un programme éligible à la location meublée non professionnelle (LMNP) en résidence service (EHPAD, Résidence étudiante, hôtel, …) est rarement abordé.
Au mieux, le commercial vous ventera la valeur patrimoniale de l’actif immobilier :

  • « L’immobilier c’est de la pierre … Vous aurez au moins un appartement … « .
  • « Non, l’emplacement est tellement extraordinaire que les prix ne peuvent pas baisser… »

 
Malheureusement, ces arguments relatifs aux qualités intrinsèques de l’investissement immobilier (qualité de la construction, emplacement…) ne sont pas complètement applicables pour estimer la valeur de revente d’un bien situé dans une résidence LMNP (Résidence de tourisme, foyer logement, résidence médicalisée …), et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle il m’apparaît comme préférable de rechercher à bénéficier de la fiscalité de la location meublée sans bail commercial (cf »Pourquoi la location meublée en direct, sans bail commercial est l’avenir de l’investissement immobilier locatif« ).
Investir en LMNP, c’est principalement investir sa confiance dans l’exploitation d’une résidence. C’est avant tout la qualité de cette exploitation et la solidité financière de l’exploitant, qui permettra à l’investisseur en LMNP de réussir son investissement immobilier.
Seule la bonne exploitation de la résidence permettra à l’investisseur :

  • De percevoir l’intégralité des loyers commerciaux ;
  • De profiter d’une revalorisation contractuelle de son loyer ;
  • D’envisager le renouvellement de son bail au terme de la première période contractuelle (au delà des 9 ans ou 11 ans selon les cas).

En effet, dans l’hypothèse d’une exploitation peu rentable pour l’exploitant, les risques de faillites ou de renégociation du bail commercial pourrait être à l’origine d’un investissement fisnal peu rentable.
A ce titre, si vous voulez vous faire peur, vous pouvez relire cet article sur la récente exigence de Belambra qui réclamait une baisse de 40% du loyer proposé aux investisseurs (cf « Pourquoi la location meublée en direct, sans bail commercial est l’avenir de l’investissement immobilier locatif« ) ou l’article sur les EHPAD qui abandonne les résidences pour en construire une nouvelle à quelques centaines de mètres de la précédent (cf »La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD ! »).
 
 

L’investissement LMNP en résidence services, doit être valorisé comme un placement financier, un produit de « taux » comparable à une obligation

Compte tenu de l’importance de l’exploitation de la résidence en LMNP pour la réussite de votre investissement en LMNP en résidence service, vous conviendrez qu’il n’est pas envisageable de valoriser un appartement dans une résidence LMNP comme un bien immobilier traditionnel.
Investir dans un LMNP en résidence service, c’est investir dans un produit financier dont l’objectif principal est de générer un revenu complémentaire à l’investisseur.
La valeur de revente de votre investissement LMNP sera donc fonction :

  • De la qualité et de la solidité financière de l’exploitant de la résidence ;
  • De la qualité du modèle économique de la résidence ;
  • De la rédaction du bail commercial et notamment de la rédaction de la clause d’indexation du loyer ;
  • Et surtout, de l’évolution des taux d’intérêts sur le marché. Si les taux d’intérêt augmentent, la valeur de votre LMNP en résidence service va baisser !

 
Puisque l’investissement LMNP est avant tout un placement dont l’objectif est la perception d’un revenu complémentaire, un peu comme une obligation, la valeur de cet investissement devra être fonction du niveau de revenu estimer dans le futur et cela indépendamment ou presque de l’évolution de la valeur de l’immobilier.
Pour vous aider à estimer la valeur à la revente de votre investissement LMNP, nous avons construit un simulateur :

 
La principale difficulté tient dans l’estimation du rendement attendu pour un tel investissement. Le taux de rendement attendu pour investir dans l’immobilier LMNP est au cœur de l’estimation de votre investissement.
 
 

Quel rendement rechercher pour investir en LMNP ?

Le rendement qu’un investisseur est disposé à accepter pour investir dans une résidence LMNP devra être fonction :

  • Du taux d’intérêt de référence, dit taux sans risque, traditionnellement, il s’agit du taux de l’OAT 10 ans de l’état français. Au 29/05/2019 l’indice TEC 10 révèle un taux de 0.17%, mais quid du taux sans risque de long terme ?
  • De la qualité et de la solvabilité de l’exploitant. Investir avec un gestionnaire de renom est source de certitude dans la perception des loyers futurs. Plus l’exploitant est financièrement solide, moins le rendement sera élevé. La prime de risque prenant en considération le risque d’exploitation de la résidence pourra être variable.
  • De la rédaction de la clause d’indexation du loyer. Dès lors que le loyer sera revaloriser en fonction de l’inflation, le rendement immédiat pourra être plus faible. Néanmoins, dans l’hypothèse ou la revalorisation des loyers serait plafonnée (à 1% ou 2% par exemple), l’investisseur devra demander un rendement immédiat plus important afin d’anticiper la perte future d’une moindre revalorisation.
  • Des éventuelles charges d’entretien et rénovation ou de remplacement du mobilier à la charge de l’investisseur ;
  • De l’échéance plus ou moins lointaine du bail commercial. En cas d’une échéance proche, le risque de non renouvellement du bail doit permettre à l’investisseur d’exiger un rendement plus fort. Rendement et risque doivent aller de paire.

 
Aujourd’hui, on constate les taux de rendement suivants :

Type de résidenceTaux de rendement moyen constaté en LMNP ancien
Affaires6,00% – 6.50%
EHPAD5,50% – 6%
Etudiantes5,50% – 6%
Seniors6,00%
Tourisme6,00% – 6.50%

 
Voilà c’est à vous de jouer pour estimer la valeur de revente de votre LMNP.29

Pour aller plus loin :
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