La question de l’intérêt d’être propriétaire ou locataire de sa résidence principale est un débat éternel qui affronte :

  • Les locataires éternels qui trouvent qu’être locataire, c’est être libre de changer, de ne pas faire de travaux, de ne pas payer les charges d’entretien attachées à la propriété immobilière ou encore de pouvoir déménager pour s’adapter à l’emploi ;
  • et les propriétaire qui trouvent qu’être propriétaire de sa résidence principale, c’est être sécurisé d’avoir un toit, de ne plus payer de loyer, d’espérer réaliser une plus-value immobilière ou encore d’aménager son logement selon ses désirs sans contrainte.

Ces arguments non financiers nous les connaissons par cœur et vous les avons déjà présentés à de nombreuses reprises, et notamment dans cet article « Acheter sa résidence principale, une décision irrationnelle qui soutient durablement le marché immobilier« , même si on constate régulièrement que les défenseurs de l’intérêt d’être locataire sont souvent des personnes qui n’ont pas les moyens ou qui n’ont pas réussi à saisir l’opportunité d’acheter sa résidence principale et qui se rassure avec cette certitude devenue dogme de la liberté d’être locataire.

Dans la vraie vie, au delà de ce faux modernisme des défenseurs de la location, une très large majorité d’entre nous rêve d’être propriétaire de sa résidence principale pour y construire son foyer et y loger sa famille. Acheter sa résidence principale relève d’un acte inconscient qui participe de la construction de l’intime (cf »L’inconscient des maisons par Patrick Avrane, Psychanalyste. »).

Bref, devenir propriétaire de sa résidence principale est un objectif de vie partagé par une grande partie d’entre nous. 

En revanche, la situation instantanée de chacun n’est pas toujours propice à l’achat de sa résidence principale. Acheter sa résidence principale, c’est devoir payer des frais d’acquisition (=frais de notaire) élevé et prendre le risque d’un marché immobilier peu liquide pour celui qui serait contraint de revendre rapidement son logement. Acheter sa résidence principale suppose d’être capable de se projeter à long terme dans la détention du logement en question sauf à croiser les doigts pour que les prix continuent d’augmenter (cf »Est il rentable d’acheter sa résidence principale ? Combien de temps pour amortir les frais ? »).

 

L’intérêt financier de devenir propriétaire de sa résidence principale est incontestable grâce à la baisse des taux de crédit immobilier.

Pour celui qui est capable de se projeter dans une détention à long terme du logement qu’il souhaite acheter, soit parce qu’il sait qu’il y habitera longtemps, soit parce qu’il transformera sa résidence principale en immobilier locatif s’il devait déménager, le débat n’en n’est plus un : Il doit acheter sa résidence principale.

 

Entre faiblesse des taux de crédit immobilier et allongement des durées, les mensualités du crédit immobilier sont très proche du montant du loyer qu’il devrait payer s’il restait locataire.

Sans aller très loin dans les calculs, la faiblesse des taux d’intérêt (Cf » barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ) et la perspective d’un emprunt sur 25 ans, permettent d’obtenir une mensualité de remboursement du crédit dont le montant sera très proche du loyer à payer par le locataire.

En effet, acheter un logement valoriser 200 000€ à l’aide d’un crédit immobilier sur 25 ans au taux de 1.40% (cf » comparateur de taux de crédit immobilier pour connaître les taux), c’est rembourser 790€ / mois. Mensualité à laquelle, il convient d’ajouter l’assurance emprunteur dont le tarif varie selon votre âge et votre état de santé principalement (cf »Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe. »).

Acheter son logement, c’est aussi payer +- 14000€ de frais de notaire à fond perdu (cf « Simulateur de frais de notaire)

Dans le même temps, être locataire d’un logement valorisé 200 000€, c’est rembourser -+ 850 € par mois, et surtout assumer une revalorisation annuelle de ce loyer au rythme de l’inflation représenté par l’Indice de Revalorisation des Loyers dont la hausse annuelle est en moyenne de 1.30% depuis 2002. En suivant ce rythme d’une augmentation annuelle de 1.30% par an, ce loyer de 850€ aujourd’hui, deviendrai 1158€ dans 25 ans.

Bref, nous avons d’un côté une mensualité de remboursement fixe de 790€ / mois pendant 25 ans; et d’un autre un loyer de -+ 850€ revalorisé à la hausse en fonction de l’indice de revalorisation des loyers dont la hausse passé est de 1.30% depuis 2002.

Je crois qu’une conclusion simple s’impose : Etre locataire de sa résidence principale est une erreur pour celui qui est capable de se projeter à long terme dans la détention de son logement. Le gain est sans appel pour celui, dans un marché dans lequel les prix de l’immobilier n’augmenterait pas, serait capable de rester propriétaire pendant au moins 10 ans.  

Comme vous pouvez le lire dans le tableau ci dessous, les frais de notaire sont amortis après 10 ans de détention dans l’hypothèse prudente d’une stabilité totale des prix de l’immobilier sur la période (même si ce n’est pas notre scénario « Êtes vous prêt pour la hausse des prix de l’immobilier et des terrains constructibles ? ».

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22 Comments

  1. julien bonnetouche says:

    Mais oui,
    lorsque les taux sont en dessous de l’inflation, on a tout intérêt s’endetter pour investir.
    C’est aussi simple que cela.

  2. francis says:

    Les bas taux ont fait monter les prix (on est à ~ 2 X la normale).
    Des hauts taux feront baisser les prix ( vers 1998, on était 2 X – que la normale)
    Un écart de 4 X. Vous revendrez combien ? .
    Moi, j’avais acheté en 1998

  3. Oui vous avez raison Julien on a tout intérêt à s’endetter au vu des taux pour investir … mais pas forcément dans sa RP, dans un investissement locatif l’effet de levier crédit est équivalent ( amélioré même avec la déduction des intérêts d’emprunt)
    Quant au fait qu’être locataire soit une erreur comme d’habitude stop aux dogmes car tout dépend des chiffres. A titre d’exemple, si je suis locataire à 1 600€/mois d’un bien de valeur env. 750 000 € (cas réel) et que je souhaite acheter ce bien ( le même car c’est là que j’ai envie d’habiter) je vous laisse faire les calculs… L’endettement peut alors être réalisé sur d’autres biens immobiliers locatifs pour le différentiel d’épargne (1300 €/mois d’écart dans ce cas 25 ans à 1.4% sans tenir compte de la revalo des loyers).
    Pour ma part, ce débat ne se tranche qu’au cas par cas en fonction du bien (prix, loyer,…) envisagé mais cet exemple montre qu’avec un rendement locatif brut de 2.5% ( et il en existe beaucoup) le locataire n’est pas si mal loti financièrement vs l’acquisition de ce même bien.

    • Ne pouvant pas laisser Guillaume dire de trop grosses âneries, je décide de me réveiller, un court instant seulement ne vous inquiétez pas!
      Je n’ai pas l’intention de disserter, je l’ai déjà fait, voir mes messages précédents. Je n’ai pas changé d’un iota d’avis.

      Pour donner le bonjour à tout le monde aussi, c’est important.

      Oui jpl, vous avez raison, il n’est quasi jamais, même si tous les cas sont particuliers, et qu’on va bien en trouver un qui me donne tort, donc quasi jamais financièrement intéressant d’acheter (et non investir comme je le relis par erreur) dans sa résidence principale.

      J’en sais quelque chose: j’ai fait cette erreur qui m’a coûté une petite fortune.

      Quand on aime, on ne compte pas 🙂

      Bye, bye!

  4. tarquin says:

    OK avec un exemple à 200k€ ça passe bien mais pour Paris et sa petite couronne à ce prix là faudra se contenter de 25m2

  5. Ajnabi says:

    Je pense que devenir propriétaire peut être le bon choix dans le cas des primo-accédants, car le crédit logement fonctionne comme un système d’épargne forcée. Mais une fois le capital constitué, et si on habite là où le rendement locatif est faible, il vaudrait mieux vendre, redevenir locataire, et investir la somme dans une portefeuille d’actions à dividende qui dégage du 5%+. C’est ce que j’ai fait.

  6. Miss Tip says:

    Problème : les nombreux travailleurs pauvres dont les revenus sont inférieurs à 1200 euros et les personnes vivant de l’allocation d’adulte handicapé, depuis Bâle III, n’ont plus d’accès au crédit immobilier… car on exige d’eux un reste à vivre de 900 euros alors que ce sont leurs revenus, ce qui ne les empêche nullement de payer leur loyer de 400 euros, leurs charges…

  7. Badtimes says:

    Pour suivre le debat

  8. Patrick D says:

    L’idée de l’article est juste mais je conseille d’être prudent : gérer un bien immobilier demande du temps et ce n’est pas facile quand on travaille ou qu’on est loin.
    Rien que pour aujourd’hui, je dois gérer un chat qui s’est oublier sur la moquette des communs et, pour un autre appartement, un wc qui se met à fuir.

  9. Serge NUSS says:

    Bonjour, très bonne analyse. Il faut rajouter qu’avec les aléas de la vie qui n’arrivent pas qu’aux autres (chômage longue durée, divorces, séparations etc…), la durée moyenne des crédits immobiliers pour les résidences principales en IDF est de…. 7 années ! La conclusion est sans appel : pas d’acquisition en Idf mais plutôt une location. Sauf si on souhaite contribuer au financement de sa municipalité qui collecte l’essentiel des droits d’enregistrement. Mais cette remarque n’est pas vrai dans toute la France. Dans le nord notamment, mieux acheter apparemment. En effet, les rendements locatifs y seraient plus élevés qu’en IDF. Il suffit pour s’en convaincre de reprendre les mêmes calculs au cas par cas.

  10. Caroline L says:

    Votre analyse ne tient pas compte de tous les paramètres. Si vous êtes certain que votre retraite ne vous permettra plus de payer un loyer du même standing que votre logement actuel, peu importe que vous soyez un peu perdant actuellement car vous serez gagnant sur le long terme en qualité de vie.

    • Miss Tip says:

      …A condition que votre retraite vous permette de financer les frais d’entretiens, de rénovation, d’adaptation au vieillissement…

      En vieillissant de nombreuses tâches que l’on faisait soi-même doivent être effectuées par d’autres, bien souvent contre de l’argent, et les banques ne prêtent guère aux personnes âgées et malades, s’il faut refaire la toiture ou réaliser tout autre travaux onéreux.

  11. Kuentz says:

    Que pensez vous de devenir proprietaire a lage de 68 ans ? Je suis locataire et suis a la tete dune petit pecule suire a 1 heritage jhesite a faire 1 credit merci

  12. Suprême stratégie :

    Acheter un bien mis en location, que l’on reprendra plus tard pour être sa RP, et conjointement louer sa résidence principale sur le lieu de son travail si Paris ou métropole.

    Ainsi on aura capitalisé sur un bien et épargné trop de mensualités en zone trop tendue sur un autre bien en surchauffe.

    Pas belle la vie ?

    • Laurent says:

      c’est couper les cheveux en 4. Si tu achètes ton Bien en Zone tendue et le revend suite à évolution pro, retraite Ou autre pui

  13. Sandra says:

    Bonjour,
    Pour ma part, je viens de revendre ma résidence principale… En effet, je me nomadise et donc je préfère m’en séparer pour éviter les impôts, plus-values etc.
    Je n’avais pas prévu d’investir dans l’immobilier, mais au vu des taux qui sont effectivement bas, je me demande si je ne devrais pas quand même réinvestir dans l’immobilier locatif.
    Cette analyse est-elle valable même lorsque si cela n’est pas pour acheter sa résidence principale ?
    Merci

    • Miss Tip says:

      Vu que les taux sont bas et que l’immobilier, hors zone tendue, est peu cher, les locataires solvables sont rares. L’immobilier est l’un des rares domaines où le prestataire de service est obligé de fournir un service pendant plusieurs mois, voire années à un client indélicat ou insolvable. Il faut donc avoir le compte en banque bien garni, pour prendre le risque de se retrouver pendant 6 ans, sans percevoir de loyer (ou juste de quoi ralentir la procédure), ni les charges (que l’on doit quand même payer à la copropriété si l’on ne veut pas voir son bien vendu aux enchères), payer un avocat et un huissier… et une fois les mauvais payeurs partis, tout refaire à l’intérieur avant de pouvoir relouer…

      En zone tendue, les prix d’achats sont très élevés, ce qui nuit à la rentabilité locative et rien ne dit que si un jour, vous êtes pressée de vendre, il n’y aura pas une forte baisse des prix…

      Après comme dans tous les secteurs, il peut y avoir d’excellentes opportunités…(mais que saisissent souvent d’abord les professionnels du secteur…)

      Un achat immobilier locatif peut néanmoins être guidé par d’autres motivations, comme la préparation de ses vieux jours, un lieu où loger un proche si c’est nécessaire…

  14. Edgard says:

    il serait honnête de votre part de calculer les coûts suivants

    assurance de prêt que le locataire ne paie pas
    impôts fonciers que le locataire ne paie pas
    charges de copropriété spécifiques au propriétaire que le locataire ne paie pas

    en sus rappeler que quand les taux des prêts sont bas les prix d’achat sont généralement chers et que l’on ne peut pas acheter le même niveau de prestation (surface, emplacement) que l’on peut généralement louer.

    par ailleurs il faut rappeler que les loyers augmentent comme l’inflation mais que les prix immobilier ont augmenté bien plus que l’inflation.

    on aurait la une comparaison honnête des situations que vous envisagez.

  15. Acheter du foncier (RP, locatif) dans des grandes métropoles ou zones économiquement dynamiques, ça coûte cher mais cela reste un bon investissement. Par contre, si vous souhaitez vous installer ‘à la campagne’, ne comptez pas rentabiliser votre achat, il y a trop de frais, trop d’impôt. Si l’offre locative est suffisante, mieux vaut donc être locataire dans ces zones.

    Si vous achetez…. attention également aux passoires énergétiques. Privilégier les logements performants. A terme, ce sera un élément différenciant

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