Lors d’un achat d’un bien destiné à la location, le futur bailleur est amené à s’interroger sur le choix du type de location qu’il va proposer : location nue ou location meublée.

Ce choix est conditionné par de nombreuses raisons, mais souvent le caractère fiscal fait partie des facteurs clés de décision.

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La question se pose sur le choix de louer nu ou meublé en ce qui concerne les frais déductibles fiscalement. Le but est bien sûr d’optimiser fiscalement les futurs revenus locatifs.

Nous allons comparer ainsi les travaux déductibles si le bailleur opte pour la location nue au régime réel et si le bailleur opte pour la location meublée au régime réel, avec inscription du bien à l’actif du bilan.

La location nue, quelles sont les charges déductibles ?

Les charges déductibles en revenus fonciers sont définies aux articles 31 et suivants du CGI. Il s’agit des dépenses payées pendant l’année civile de déclaration et justifiées au moyen de factures ou de documents assimilés.

Ces dépenses doivent être exposées pour la gestion, l’entretien ou la conservation de biens immobiliers donnés en location ou en attente de location.

Précision : Un bien acquis libre d’occupation ou en cours de construction peut faire l’objet de dépenses déductibles en revenus fonciers dès lors que sa mise en location future est prévue. Ces dépenses acquittées doivent obligatoirement être portées sur une déclaration 2044 correspondant à l’année de paiement même si aucun loyer n’est perçu cette année-là.

 

  • Les frais d’administration est de gestion : La rémunération des gardes et concierges, les honoraires, honoraires de syndics de copropriété, frais de gestion locative, frais de rédaction de déclaration fiscale, etc…
  • Autres frais de gestion : Forfait par local de 20 €. Ce montant tarifaire est destiné à couvrir les frais de correspondances, déplacements, téléphone, publicité.
  • Primes d’assurances : Depuis 2006, toutes les primes d’assurance en rapport à l’immeuble ou au risque locatif sont déductibles (assurance immobilières, responsabilité civile du bailleur, loyers impayés, etc…)
  • Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration : Les dépenses déductibles sont les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Pour les travaux de transformation, tout dépend de la nature des travaux réalisés. Pour éviter tout litige avec le fisc, il est recommandé de joindre à sa déclaration une note descriptive des travaux entrepris.  Vous aurez en détail les dépenses correspondant à des travaux déductibles admises en déduction sur le lien du site des impôts http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4052-PGP
  • Charges non récupérables au départ du locataire : Elles concernent les provisions sur charges de copropriété dues par le locataire et impayées au départ de celui – ci.
  • Indemnités d’éviction et frais de relogement
  • Taxe Foncière : Taxe foncière diminuée de la taxe sur les ordures ménagères non déductible puisque récupérable par le locataire
  • Provisions pour charges de copropriété payées en N : Appels de charges payés au syndic en N
  • Régularisation des provisions et charges payées en N-1 : Provisions remboursées par le locataire + ou – solde débiteur ou créditeur – travaux non déductibles. Ces montants sont généralement fourni par le gestionnaire locatif ou syndic.
  • Intérêts des emprunts (contractés pour l’acquisition, la reconstruction, l’agrandissement, la réparation, l’amélioration ou la conservation du bien) : Concernent les intérêts des emprunts et frais d’assurance sur les crédits et lors d’une acquisition, commissions bancaires, frais de renégociation de prêt).

 

L’avantage fiscal avec les charges déductibles en location nue (revenus fonciers à, c’est qu’en cas de déficit foncier, celui – ci est déductible des revenus imposables. Cela peut permettre au bailleur de bénéficier d’une économie d’impôt sur ses revenus.

 

La location meublée, quelles sont les charges déductibles ?

En location meublée, les charges déductibles concernent les charges liées à l’exploitation du bien.



Ce sont l’ensemble des charges reprises précédemment en location nue, comme  les charges de copropriété, intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière, Frais de publicité, etc…

Et également, les travaux d’entretien et de réparation qui ont pour seul objet de maintenir en état les immobilisations et installation, et, qui n’augmentent ni la durée d’utilisation ni la valeur de l’actif immobilisé. Sinon, ces travaux d’entretien et de réparation sont immobilisés et rentrent dans la base amortissable.

A condition que le bien soit inscrit à l’actif du bilan, (régime réel)  le gros avantage est de pouvoir déduire les amortissements comptables du bien immobilier (hors foncier, en moyenne 15% du prix de l’immobilier) et du mobilier. cf.  Article : « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? »

La déductibilité fiscale de ces charges génère très souvent une économie d’impôt sur les revenus locatifs, donc des loyers défiscalisés.

Le régime du réel meublé est intéressant puisqu’il permet d’amortir le bien et de créer un déficit d’exploitation. Ce dernier est imputable sur les loyers de même nature et reportable pendant dix ans.

En location meublée non professionnelle, le déficit de la location meublée n’est pas déductible des revenus imposables (salaires), il est reportable sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes.

Sous le régime du régime BIC, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent soit être portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges.

 

En conclusion, les charges déductibles fiscalement ne conditionnent pas forcément du type de location, mais peuvent l’orienter fortement notamment dans le cadre de la location meublée.

 

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21 Comments

  1. Bonjour SCPI, en effet la location meublée est selon plus intéressante fiscalement.
    Mais le caractère fiscal n est pas le seul critère de décision. Il faut valider l emplacement du bien locatif, que cet emplacement puisse correspondre au marche de location meublée, comme les centres villes, villes étudiantes, touristiques etc…

    • Patrick says:

      Bonjour,

      Après 22 ans d’exercice de ma profession, je me pose toujours autant de questions avant d’engager mes clients à tel point que la sélection d’un produit puis la rédaction d’une étude me prend en général 2 jours (il y a une raison mais je garde mes secrets… il y a des concurrents qui me lisent ici).

      Le statut du loueur en meublé est de très loin le plus intéressant fiscalement. Ainsi, en revenus fonciers, comme les taux de crédit sont bas, si vous financez 100 % à crédit, vous passez de déficit à revenus fonciers (donc imposables) dès la 5 ou 6 ème année si l’investissement n’est pas très rentable et dès le début si il est très rentables avec peu de charges. Vous payez donc des impôts sur un bien qui vous coûte toujours de l’argent (crédit), plombant le prix de revient de l’opération.

      En meublé, c’est généralement du net d’impôt pendant au moins la durée du crédit.

      Mes critères pour le loueur en meublé :

      L’emplacement (c’est la raison pour laquelle je ne vend que de l’ancien car les meilleurs fonciers ont été vendus il y a longtemps)
      La qualité du gestionnaire et de ses bilans (là aussi, ce critère n’existe que dans l’ancien)
      Le marché locatif et la concurrence.
      L’architecture du bâtiment (vous comprendrez pourquoi le jour ou l’on vous présentera une facture de 5 000 € pour un ravalement de façade sur un T2)

      IL y en a d’autres bien-sûr, mais vous avez là l’essentiel.

      Bonne journée.

      Cordialement.
      Patrick

      • Bien de votre avis, regarder un précédent message sur le sujet.

        Des bémols cependant, en plus de vos commentaires (localisation, etc, etc) qui ne m’ont pas incité à aller dans cette voie: le taux de remplacement toujours beaucoup plus élevé (on ne m’a pas répondu sur ce sujet), donc le temps passé pour la gestion, et le type de bien (faible surface, dans immeuble)

        Ma cible est différente, biens haut de gamme en pavillon, turnover faible.

        Une remarque:

        « Ainsi, en revenus fonciers, comme les taux de crédit sont bas, si vous financez 100 % à crédit, vous passez de déficit à revenus fonciers (donc imposables) dès la 5 ou 6 ème année »

        Sauf si vous faites de l’infine, financé à 107%

  2. Bonjour ANKOU, merci pour votre commentaire.

    J’avais précisé dans un précédent article Comment transformer un bien en location nue en meublée ? quels sont les critères de localisation et de type de surface adaptés à la location meublée.

    Je vous rejoins tout à fait sur le turn over plus important en location meublée qu’en nue. Mais les loyers en meublée sont supérieurs en règle générale que la location nue. Donc meilleure rentabilité.

    Pour revenir également sur le financement et la déductibilité fiscale des emprunts, vous avez raison le prêt in fine vous permet d’être plus longtemps en déficit foncier.

    Mais au final vous payez beaucoup d’intérêts bancaires, ce qui est de la trésorerie sortante.

    L’avantage du loueur en meublé au réel, ce sont les amortissements comptables, ce sont des charges déductibles fiscalement importantes mais non décaissées, à la différence de travaux ou d’intérêts d’emprunt.

    Excellente journée.

    • Patrick says:

      bonjour,

      Deux remarques :

      Si vous financez in fine, vous faites une mise en capital que vous ne récupérerez pas. C’est en fait, au niveau de la structure de votre patrimoine, comme si vous faisiez un apport sur de l’amortissable. Le seul intérêt à faire de l’in fine est fiscal (report de l’amortissement plus longtemps, donc loyers nets d’impôts bien au delà de la fin du crédit).

      Le problème du turnover n’existe que si vous gérez vous-même vos locations meublées. En effet, si vous investissez en résidences avec services, votre locataire est le gestionnaire de la résidence (le preneur du bail commercial) et vous n’avez plus de problème d’irrégularité des loyers ni de gestion du temps (vous ne vous occupez plus de rien)).

      Cordialement.

      Patrick

      • « Si vous financez in fine, vous faites une mise en capital que vous ne récupérerez pas »

        Pouvez-vous préciser, je ne comprends pas

        « En effet, si vous investissez en résidences avec services ……. »

        Vous plaisantez, j’espère! 🙂

        Oui, je gère tout moi-même, et je peux vous assurer que j’y gagne …… ce que les intermédiaires me prendraient au passage.

  3. Super intéressant, je viens d’acheter un 2 pièces à louer, je vais le mettre à la location meublée. Je pourrai déduire mes frais de notaire TOPPPPP

    • Patrick says:

      Passez par un cabinet comptable spécialisé car les frais de compta sont déductible de l’impôt à hauteur de 915 € par an.

      Patrick

  4. Bonjour,

    La location meublée est pour ma part l’un des investissement immobilier les plus intéressants puisqu’il est possible d’avoir une bonne rentabilité, de n’avoir aucun souci de gestion, de défiscaliser et de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition !

  5. Bravo Censi Bouvard.. c’est quoi une bonne rentabilité? deuxièmement la rentabilité est calculée sur le HT… enfin payer 4000€ dans le Larzac et defiscaliser ca revient tjrs à 3600€/m2… et voila le hic.. si vous en voulez on peut vous en vendre avec grand plaisir.. j’ai des amis si vous en cherchez..

  6. si en plus on supprime les APL.. Alors la vous êtes foutus..

  7. Bonjour Sam,

    Tout est une question de calculs et d’objectifs … Certes si vous souhaitez maximiser votre rentabilité je ne vous conseille pas d’investir dans un dispositif fiscal quel qu’il soit !

    Cependant la loi Censi-Bouvard reste à mon sens l’un des dispositifs fiscales possédant la meilleure rentabilité et reste très accessible de part son faible coût d’acquisition malgré que le prix/m² soit un peu plus élevé .. (il faut prendre en compte les services de la résidence souvent nombreux)

  8. un peu plus elévé.. je dirai deux fois plus cher..
    on paye bcp plus cher en pensant déduire des impôts voila la grosse erreur à ne pas faire…
    Il faut toujours se dire sans l’avantage fiscal aurais je acheter ce produit?
    Le censi bouvard peut se réveler intéressant mais pas au niveau de prix pratiqué aujourd’hui avec une renta à 3.9%-4% dans le neuf..

  9. Pour une bonne rentabilité il faut compter 4% et plus compte tenu de la sérénité du produit. Par sérénité j’entends la facilité de ce produit d’investissement car aucun souci de gestion n’est à prévoir puisque le gestionnaire se charge de tout.

    Le prix au m² d’une résidence de services neuve avec une acquisition en VEFA n’est pas comparable au prix/m² d’un logement ancien au sein d’une résidence classique ne proposant pas ou peu de services …

    Bien entendu il ne faut pas foncer et investir les yeux fermés pensant que la loi Censi Bouvard est une mine d’or, il faut évidemment bien calculer l’effort d’épargne, la rentabilité, le potentiel locatif, la qualité du gestionnaire, etc

  10. à 4% autant garder son argent liquide….

  11. oui vous pouvez éventuellement garder votre argent liquide à 0% …

    Investir au sein d’une résidence neuve permet de minimiser les coûts d’entretien, de réparation, de mise aux normes, etc, que l’on retrouve dans un logement ancien de plus de 10 ans.

    La loi Censi Bouvard n’est pas inintéressante que vous le laissez paraître mais certes elle ne convient pas à n’importe quel profil d’investisseur comme tout placement.

  12. Bonjour Censi Bouvard,

    Le censi est intéréssant si le promoteur ne gonflait pas le prix, si il n y avait pas l’existence de fonds de concours reversés au gestionnaire grâce au gonflement du prix etc etc…
    après le principe de base autant avoir 1.5% que des emmerdes et une moins value…
    Maintenant si les prix étaient corrects, le censi bouvard ne pose aucun problème.
    Le gain fiscal ne doit jamais guider nos décisions mais uniquement la qualité du produit. Le gain fiscal vient biaiser la décision en pensant qu’on réduit notre impôt mais malheureusement ce gain va dans la poche de celui qui vous vend ce discours mais pas dans la poche de l’investisseur.

  13. Bonjour Sam,

    Je suis en partie d’accord avec vous et notamment au sujet de la décision d’investir qui doit se porter sur la qualité du produit.
    Trop souvent les investisseurs ne jurent que par le processus de défiscalisation or la loi Censi Bouvard, bien qu’étant un dispositif fiscal, est avant tout un investissement immobilier.
    Néanmoins je reste optimiste et confiant sur le fait qu’il peut être fort intéressant d’investir en Censi-Bouvard selon son profil investisseur et selon le produit. Il suffit d’expérience et de connaissances pour faire de ce dispositif un bon investissement.

  14. bonjour,
    je suis en lmnp les provision pour charges mensuelles sont elles à déclarer fiscalement?
    merci de vos réponses

  15. Bonjour, si vous déclarez vos loyers au régime du micro BIC, il faut bien déclarer les loyers bruts (avec charges). Et ensuite l’Administration Fiscale vous applique un abattement de 50%. C’est pour cela que le régime est souvent plus intéressant fiscalement, grâce à la déduction des charges d’exploitation (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, assurances, etc…) et aussi l’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier. Pour plus d’informations, [SPAM CENSURE]

  16. Bonjour !

    Je me lance depuis peu dans l’univers de la location meublée, et voilà que je me retrouve confronté à un dilemme que je n’avais pas avant la consultation d’un expert comptable.

    Voilà la situation :

    J’ai fais récemment l’acquisition d’un vieux cabinet médical idéalement situé (proche places/commerces/bus) et à un prix intéressant.
    Ce dernier a été retransformé en habitation auprès de la mairie lors de mon achat chez le notaire. J’ai fais un prêt pour la totalité du crédit (hors frais notaire), et seuls les travaux restent à ma charge car je ne voulais pas trop m’endetter en vu d’un futur projet.
    Les travaux ont commencés et tout est à créer pour que cet ancien cabinet médical devienne habitable (création cuisine, salle de bain, toute l’électricité à refaire, reprise de certains mur, déplacement toilette, pose sols, peinture etc..)
    J’en ai pour environ 25 000€ de travaux. Le bien étant financièrement intéressant pour une location en séjour de courte durée, le statut de LMNP me semblait évident ! Mais voilà qu’après consultation d’un expert comptable celui ci me dit que ce serait dommage de ne pas bénéficier du déficit foncier dû aux gros travaux réalisés, et qu’il faudrait commencer à louer en « nu » pour pouvoir réduire mes impôts sur le revenu..
    Me voilà face à un choix difficile : privilégier la défiscalisation avec le déficit foncier, ou garder le cap sur la location meublée ?.
    Une idée de ce que vous auriez fait à ma place ? 🙂
    Merci pour vos conseils !

    Anthony,

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