Lors d’un achat d’un bien destiné à la location, le futur bailleur est amené à s’interroger sur le choix du type de location qu’il va proposer : location nue ou location meublée.
Ce choix est conditionné par de nombreuses raisons, mais souvent le caractère fiscal fait partie des facteurs clés de décision. Pourtant, ce sont là deux marchés différents qui s’adressent à une population de locataires différentes. Le marché de la location meublée, c’est le marché des locataires qui n’ont pas de meubles. Il est naturellement réduit par rapport au marché de la location nue (cf »Le marché de l’investissement immobilier en location meublée bouleversé par la disparition des touristes AirBnb ? »).
Et attention aux investisseurs qui seraient tentés par de la fausse location meublée comme nous l’expliquons dans cet article « La fraude fiscale des locations meublées fictives ! Quel risque de requalification fiscale ? Abus de droit ?« .
La question se pose sur le choix de louer nu ou meublé en ce qui concerne les frais déductibles fiscalement. Le but est bien sûr d’optimiser fiscalement les futurs revenus locatifs.
Nous allons comparer ainsi les travaux déductibles si le bailleur opte pour la location nue au régime réel et si le bailleur opte pour la location meublée au régime réel, avec inscription du bien à l’actif du bilan.
 

La location nue, quelles sont les charges déductibles ?

Les charges déductibles en revenus fonciers sont définies aux articles 31 et suivants du CGI. Il s’agit des dépenses payées pendant l’année civile de déclaration et justifiées au moyen de factures ou de documents assimilés.
Ces dépenses doivent être exposées pour la gestion, l’entretien ou la conservation de biens immobiliers donnés en location ou en attente de location.
Précision : Un bien acquis libre d’occupation ou en cours de construction peut faire l’objet de dépenses déductibles en revenus fonciers dès lors que sa mise en location future est prévue. Ces dépenses acquittées doivent obligatoirement être portées sur une déclaration 2044 correspondant à l’année de paiement même si aucun loyer n’est perçu cette année-là.
 

  • Les frais d’administration et de gestion : La rémunération des gardes et concierges, les honoraires, honoraires de syndics de copropriété, frais de gestion locative, frais de rédaction de déclaration fiscale, etc…
  • Autres frais de gestion : Forfait par local de 20 €. Ce montant tarifaire est destiné à couvrir les frais de correspondances, déplacements, téléphone, publicité.
  • Primes d’assurances : Depuis 2006, toutes les primes d’assurance en rapport à l’immeuble ou au risque locatif sont déductibles (assurance immobilières, responsabilité civile du bailleur, loyers impayés, etc…)
  • Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration : Les dépenses déductibles sont les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Pour les travaux de transformation, tout dépend de la nature des travaux réalisés. Pour éviter tout litige avec le fisc, il est recommandé de joindre à sa déclaration une note descriptive des travaux entrepris.  Vous aurez en détail les dépenses correspondant à des travaux déductibles admises en déduction sur le lien du site des impôts http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4052-PGP
  • Charges non récupérables au départ du locataire : Elles concernent les provisions sur charges de copropriété dues par le locataire et impayées au départ de celui – ci.
  • Indemnités d’éviction et frais de relogement
  • Taxe Foncière : Taxe foncière diminuée de la taxe sur les ordures ménagères non déductible puisque récupérable par le locataire
  • Provisions pour charges de copropriété payées en N : Appels de charges payés au syndic en N
  • Régularisation des provisions et charges payées en N-1 : Provisions remboursées par le locataire + ou – solde débiteur ou créditeur – travaux non déductibles. Ces montants sont généralement fournis par le gestionnaire locatif ou syndic.
  • Intérêts des emprunts (contractés pour l’acquisition, la reconstruction, l’agrandissement, la réparation, l’amélioration ou la conservation du bien) : Concernent les intérêts des emprunts et frais d’assurance sur les crédits et lors d’une acquisition, commissions bancaires, frais de renégociation de prêt).

 
L’avantage fiscal avec les charges déductibles en location nue (revenus fonciers à, c’est qu’en cas de déficit foncier, celui – ci est déductible des revenus imposables. Cela peut permettre au bailleur de bénéficier d’une économie d’impôt sur ses revenus.
 

La location meublée, quelles sont les charges déductibles ?

En location meublée, les charges déductibles concernent les charges liées à l’exploitation du bien.
Ce sont l’ensemble des charges reprises précédemment en location nue, comme les charges de copropriété, intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière, Frais de publicité, etc…
Et également, les travaux d’entretien et de réparation qui ont pour seul objet de maintenir en état les immobilisations et installation, et, qui n’augmentent ni la durée d’utilisation ni la valeur de l’actif immobilisé. Sinon, ces travaux d’entretien et de réparation sont immobilisés et rentrent dans la base amortissable.
A condition que le bien soit inscrit à l’actif du bilan, (régime réel) le gros avantage est de pouvoir déduire les amortissements comptables du bien immobilier (hors foncier, en moyenne 15% à 25% du prix de l’immobilier selon les régions) et du mobilier. cf.  Article : « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? »
La déductibilité fiscale de ces charges génère très souvent une économie d’impôt sur les revenus locatifs, donc des loyers défiscalisés.
Le régime du réel meublé est intéressant puisqu’il permet d’amortir le bien et de créer un déficit d’exploitation. Ce dernier est imputable sur les loyers de même nature et reportable pendant dix ans.
En location meublée non professionnelle, le déficit de la location meublée n’est pas déductible des revenus imposables (salaires), il est reportable sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes (cf »Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP) »).
Sous le régime du régime BIC, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent soit être portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges.
En conclusion, les charges déductibles fiscalement ne conditionnent pas forcément du type de location, mais peuvent l’orienter fortement notamment dans le cadre de la location meublée.

Pour aller plus loin :
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