L’activité de location meublée, exercée à titre professionnelle (LMP) ou à titre non professionnelle (LMNP), est fiscalement une activité commerciale. A ce titre, le propriétaire bailleur exploitant une location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) devra payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), un impôt né en 2010 en remplacement de la taxe professionnelle.

Pour être imposable à la CFE, l’activité de location meublée doit répondre simultanément aux trois caractéristiques suivantes :

– elle doit présenter un caractère habituel ;

– elle doit être exercée à titre professionnel, ce qui exclut les activités limitées à la gestion d’un patrimoine privé ; ATTENTION : Ici le critère de professionnel n’a rien à voir avec le critère de distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle. Ici, l’exercice à titre professionnel est défini comme une activité qui ne relève pas de la gestion d’un patrimoine privé.

– elle ne doit pas être rémunérée par un salaire.

 

Au final, la doctrine fiscale est très claire sur le sujet de la location meublée : « La location ou la sous-location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la CFE » (RM, Palmero, JO. déb. Sénat du 28 mars 1978, p. 292 n° 23192)

En revanche, ne constitue pas l’exercice d’une activité professionnelle passible de la CFE, le fait de donner à bail commercial de longue durée un logement garni de meubles à un preneur afin que celui-ci exerce lui-même, en le sous-louant à des tiers et pour son propre compte, une activité d’hébergement, à raison de laquelle il est redevable de la CFE (CE, 24 mars 2006, n° 269716, M. Denis).

Ainsi, l’exercice de l’activité de location meublée via un investissement immobilier en résidence services (EHPAD, Résidence tourisme, résidence seniors, …) n’est pas imposable à la CFE.

 

Enfin, les loueurs en meublés dont le chiffre d’affaires serait inférieur à 5000€ seront exonéré de la CFE à partir du 01/01/2019.

 

Sont également exonérées de la CFE (article 1459 du CGI) :

  • Les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle (résidence principale ou secondaire), lorsque d’ailleurs cette location ne présente aucun caractère périodique ;

 

  • Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables ; Attention, ne sont pas exonérés, les personnes qui donnent en location des pièces formant des logements indépendants de leur habitation principale. Il en est ainsi, notamment, des pièces pourvues de cuisines et de salles d’eau, disposant d’un accès individuel aux parties communes, d’une boîte aux lettres indépendante, etc.

 

  • Sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale doté d’une fiscalité propre :
    • Les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du code de tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle ;
    • 3° Les personnes,  autres que celles visées ci-avant, qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle.

 

 

Cotisation Foncière des entreprises (CFE) ou taxe d’habitation ?

Bonne nouvelle ! Il n’est pas possible pour un propriétaire de payer à la fois la CFE et la taxe d’habitation.

En application de l’article 1407 du CGI, sont exonérés de la taxe d’habitation, « Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises lorsqu’ils ne font pas partie de l’habitation personnelle des contribuables ».

Ainsi, le loueur en meublé imposable à la CFE n’aura pas à payer la taxe d’habitation.

Mais attention, cela ne signifie pas que le locataire sera exonéré du paiement de la taxe d’habitation parce que son propriétaire est imposable à la CFE.

La taxe d’habitation doit être payée par « les personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables ». Ainsi, la taxe d’habitation devra être payée par les locataires et sous-locataires en meublé occupant d’une manière permanente et exclusive un logement meublé qui reste à leur disposition, même pendant leurs absences. Il en est de même, lorsque la location en meublé est conclue pour la durée de la « saison » et pour plusieurs années.

La taxe d’habitation est un impôt qui devra donc être payé par cet occupant au 01 Janvier de l’année d’imposition.

 

 

Quel est le montant de la CFE ? Comment calculer la CFE ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est établie dans chaque commune où le contribuable dispose de locaux loués en meublés, en raison de la valeur locative des biens qui y sont situés.

La taxe est donc due dans toute commune où un redevable utilise des installations entrant dans le champ d’application d’une taxe foncière, qu’elles constituent le siège social de l’entreprise ou le lieu d’exercice effectif de son activité (RM Bayard, JO AN du 28 septembre 1987, p. 5402).

En pratique il convient de calculer une base d’imposition dans toutes les communes où un redevable a la disposition de biens évalués comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties (constructions, autoroutes…) ou de taxe foncière sur les propriétés non bâties (voies ferrées du réseau national, canaux)

 

La CFE est due pour l’année entière par le redevable qui exerce l’activité le 1er janvier. Ainsi, en cas de changement d’exploitant de la location meublée, si le changement intervient en cours d’année, le cédant reste imposé pour l’année entière et le cessionnaire n’est pas imposable.

 

Comment est calculée la CFE pour l’activité de location meublée ?

La CFE est un impôt payé par les entreprises. Le mode de calcul de la CFE est proche du mode de calcul de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation : Il s’agit de multiplier une « valeur locative cadastrales (=base d’imposition) » par « Un taux d’imposition fixé par la commune ou l’EPCI ».

Dans la pratique, les loueurs en meublés, pour l’imposition de leur lieu d’exploitation principale, sont parfois assujettis à une base d’imposition minimale car l’imposition à la CFE qui ressort de cette formule de calcul est jugé comme trop faible.

Il est intéressant de s’attarder sur la doctrine fiscale pour comprendre l’importance de cette notion. Pour les multiples propriétaires, la base d’imposition minimum ne s’applique qu’une fois ! Les autres biens loués en meublés devront payer la CFE… mais sans application de la base minimum d’imposition à la CFE.

Extrait de la doctrine fiscale :

« L’assujettissement à une cotisation foncière des entreprises (CFE) minimum consiste à imposer chaque redevable de la CFE au lieu de son principal établissement sur une base minimum substituée à la base nette de cet établissement lorsque celle-ci est plus faible.

Cette base minimum est fixée par le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre en fonction d’un barème prévu par l’article 1647 D du code général des impôts (CGI).

La CFE minimum est égale au produit de la base minimum par le taux global de CFE applicable pour l’année d’imposition, augmenté des frais de gestion de la fiscalité directe locale prévus par l’article 1641 du CGI.

Lorsqu’un contribuable exerce son activité dans une seule commune où il ne dispose que d’un établissement, l’établissement principal est nécessairement l’établissement unique. La cotisation minimum de ces contribuables est donc établie au lieu d’exercice de l’activité imposable.

Lorsqu’un contribuable exerce son activité dans plusieurs communes ou dans une seule commune, mais dans laquelle il dispose de plusieurs établissements distincts, la notion d’établissement principal est appréciée comme en matière de déclaration annuelle de résultats. Par suite, la cotisation minimum de CFE est, en principe, établie au lieu de dépôt de la déclaration annuelle de résultats qui correspond au lieu de situation de l’établissement principal. »

 

Voici le tableau de base d’imposition minimum (= valeur locative cadastrale minimum) à la CFE selon le chiffre d’affaires des loueurs en meublés (Article 1647 D). Cette cotisation est établie à partir d’une base d’imposition dont le montant est fixé par le conseil municipal selon le barème suivant (le conseil municipale fixe librement la base d’imposition dans la fourchette présentée dans le barème ci dessous) :

Montant du chiffre d’affaires

ou des recettes (en euros)

Montant de la base d’imposition minimum
(=Valeur locative cadastrale minimum qui devra ensuite être multipliée par le taux d’imposition pour calculer le montant de la CFE)
Inférieur ou égal à 10 000 Entre 218 et 519
Supérieur à 10 000 et inférieur ou égal à 32 600 Entre 218 et 1 037
Supérieur à 32 600 et inférieur ou égal à 100 000 Entre 218 et 2 179
Supérieur à 100 000 et inférieur ou égal à 250 000 Entre 218 et 3 632
Supérieur à 250 000 et inférieur ou égal à 500 000 Entre 218 et 5 187
Supérieur à 500 000 Entre 218 et 6 745

 

Par exemple, pour Paris, les bases minimums retenues sont les suivantes pour l’année 2017 :

Chiffre d’Affaires annuel Base minimum applicable
Inférieur ou égal à 100.000 € 362 €
Supérieur à 100.000 € 2 118 €

Ainsi, après application du taux d’imposition, le montant de la CFE minimum à Paris était en 2017 de :

  • 76€ pour les entreprises dont le CA est inférieur à 100 000€ ;
  • 449€ pour les entreprises dont le CA est supérieure à 100 000€.

En moyenne, en 2016, le taux moyen d’imposition à la CFE est de 23.13%.

 

Mais attention, cette CFE minimum n’est applicable qu’une fois, c’est à dire pour une seule commune dans lequel le loueur en meublé possède un bien exploité en meublé. Les biens en meublés situés dans une autre commune n’auront pas à subir cette cotisation minimum et le montant de la CFE sera probablement plus faible que les montants indiqués ci-dessus.




35 Comments

  1. julien bonnetouche says:

    Quoi qu’il en soit la volonté actuelle est de taxer tout ce qui est immobile .  » Donc l’heure viendra » .

    • Krach imminent says:

      Bonjour julien , la réalité a t’elle repris le dessus sur l’excès d’optimisme ? Une petite facture d’ifi est elle passez par là ? En tout cas nous n’avons pas vu votre anecdote mensuelle sur le dernier baromètre meilleurs agents !

  2. Bonjour,

    Ai-je bien compris si j’en déduis que dans le cas décrit ci-après le bien n’est pas imposé à la CFE ?

    – Location en meublé d’un logement distinct de sa résidence principale dans le cadre de son patrimoine privé (en LMNP)

    En effet, cela semble suivre la règle édictée en début d’article « elle doit être exercée à titre professionnel, ce qui exclut les activités limitées à la gestion d’un patrimoine privé ».
    Cependant, je ne vois pas où cette règle est édictée dans la législation/doctrine, surtout en lisant cette partie qui parait antinomique avec la règle ci-dessus :
    « Au final, la doctrine fiscale est très claire sur le sujet de la location meublée : « La location ou la sous-location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la CFE » (RM, Palmero, JO. déb. Sénat du 28 mars 1978, p. 292 n° 23192) »

    Merci de m’éclairer

    • Cette question est-elle si triviale que personne n’y a répondu ?

      • Qu’entendez-vous par Triviale ? 🙂

        trivial, triviale, triviaux. Qui est d’une crudité choquante, malséante ; grossier, vulgaire : Plaisanteries triviales.
        ou
        Littéraire. Qui est banal, commun, qui relève du simple bon sens, de la réalité la plus évidente : Une solution tout à fait triviale.

        • Bien que votre question soit rhétorique je présume, j’entendais trivial dans le sens « Littéraire » comme précisé ci-dessus 😉

          Si j’ai bien compris, Michel, vous êtes redevable de la CFE car vous tenez une maison d’hôtes, cependant ce n’est toujours pas évident pour moi d’après cet article et surtout la citation de la doctrine fiscale qu’a faite Guillaume si un LMNP lambda (patrimoine privé) est redevable de la CFE ou non…

          • Je suis bien d’accord avec vous Cédric. En tous cas je paye et TH et CFE, sans savoir réellement si les deux sont dues, du fait qu’une entrée indépendante de mes pièces principales est disponible ?
            Je parle de cela car un neveu qui bosse aux impôts lors d’une discussion récente a bien mis l’accent sur la notion d’entrée indépendante.

            Si Alain (Lambard) pouvait nous apporter ses lumières !

            • Il ne me semble pas choquant que vous deviez payer une taxe d’habitation pour votre résidence principale … puis un CFE pour votre chambre d’hôtes qui ne fait pas partie de votre résidence principale;

              • Je me suis peut-être mal exprimé. Je paye la TH pour l’ensemble de la maison en RP.
                Cette TH n’a pas changé avant l’activité de mes chambres d’hôtes (2013 à 2015) et après la déclaration d’activité de C.H. (04/2015), qui a engendré le paiement de la CFE au bout de la 2ème année d’activité.

                Ce qui m’aurait semblé normal c’est que la TH soit diminuée en rapport des surfaces affectées aux chambres d’hôtes et que la CFE soit limitée à cette même surface (ce qui, à priori doit être le cas pour cette CFE, mais reste à vérifier)

  3. « Bonne nouvelle ! Il n’est pas possible pour un propriétaire de payer à la fois la CFE et la taxe d’habitation.

    En application de l’article 1407 du CGI, sont exonérés de la taxe d’habitation, « Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises lorsqu’ils ne font pas partie de l’habitation personnelle des contribuables ».

    Je ne dois pas être un contribuable comme les autres puisque en tant que loueur de chambres d’hôtes, je paye et la TAXE FONCIERS et la CFE !!!

    Par ailleurs, je crois, même est quasi sûr que la CFE ne dépend pas du chiffre d’affaires contrairement à ce qui est dit dans cet article.
    https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23547

    J’ajouterais que le LMNP est exonéré de CFE la première année d’activité et de moitié seulement la deuxième année, mais à contrario est due l’année qui suit la cessation d’activité.

    • Taxe d’habitation !!! pas TF

      • Désolé, je voulais dire taxe d’habitation et ai écrit par inadvertance taxe foncière.
        Donc, je répète je paye la CFE et la TAXE D’HABITATION

        • Guillaume FONTENEAU says:

          Peut être que votre chambre d’hôtes fait partie intégrante de votre résidence principale ?

          • C’est la définition même des chambres d’hôtes: « chambres dans l’habitation principale du gérant ou propriétaire ».
            Mais le fisc vous demande quand même le nombre de pièces et la superficie affectés à l’activité de chambres d’hôtes. Pourquoi donc ?

    • Michel, ou est il écrit dans l’article que le montant de la CFE était fonction du chiffre d’affaires ? C’est la base minimum qui est fonction du CA.

      La CFE, hors base minimum, est égal à la valeur locative * taux d’imposition = CFE

  4. Qu’en ai t il de la CFE en cas de plusieurs biens en location meublé dans une même commune?.
    Une CFE par bien ?
    Une CFE unique pour tous les biens?

  5. La CFE fait bien souvent l’objet d’abus de l’administration fiscale qui demande quasi systématiquement la taxe d’habitation en sus, ce qui est anormal, pas d’ambiguité majeure la dessus (quoique)

    Par ailleurs, ils demandent également de payer la CFE dans chaque commune où un bien immobilier se situe. Le SIE ne regarde donc pas l’activité globale de loueur en meublé, mais chaque bien immobilier consiste en une activité à ses yeux
    Impossible de leur faire entendre raison sur ce point… Qu’en pensez vous ?

    PS : coquille dans le texte location « accidentelle » de la maison principale au lieu de « occasionnelle »

    Bonne journée

    • « Par ailleurs, ils demandent également de payer la CFE dans chaque commune où un bien immobilier se situe. Le SIE ne regarde donc pas l’activité globale de loueur en meublé, mais chaque bien immobilier consiste en une activité à ses yeux
      Impossible de leur faire entendre raison sur ce point… Qu’en pensez vous ? »

      Oui, je suis d’accord avec le SIE. C’est l’application littérale du texte. En revanche, la base d’imposition minimale doit être appliquée qu’une seule fois !

      • En fait je ne comprends pas la réponse
        Ce qui se passe concrètement c’est que la CFE de base (minimum) est appliquée dans chaque commune
        Je ne comprends pas le « une seule fois »
        Cdt

        • Pour être très précis, l’article 1647 D du cgi est écrit avec ces mots « Les redevables de la cotisation foncière des entreprises sont assujettis à une cotisation minimum établie au lieu de leur principal établissement ; cette cotisation est établie à partir d’une base dont le montant est fixé par le conseil municipal selon le barème suivant… »

          Cela signifie que, normalement, la CFE base minimum ne doit s’appliquer que pour « l’établissement principal »… les établissements secondaires (c’est à dire les autres appartements) ne sont pas concernés par ce calcul de base minium et donc que la CFE doit être plus faible.

        • extrait de la doctrine fiscale :

          « L’assujettissement à une cotisation foncière des entreprises (CFE) minimum consiste à imposer chaque redevable de la CFE au lieu de son principal établissement sur une base minimum substituée à la base nette de cet établissement lorsque celle-ci est plus faible.

          Cette base minimum est fixée par le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre en fonction d’un barème prévu par l’article 1647 D du code général des impôts (CGI).

          La CFE minimum est égale au produit de la base minimum par le taux global de CFE applicable pour l’année d’imposition, augmenté des frais de gestion de la fiscalité directe locale prévus par l’article 1641 du CGI.

          La base minimum sert non seulement à l’établissement de la CFE perçue au profit des communes et des EPCI avec ou sans fiscalité propre mais également à l’établissement des impositions annexes ou additionnelles à la CFE perçues au profit de divers organismes (taxe pour frais de chambre de commerce et d’industrie, taxe spéciale d’équipement, etc.).

          La cotisation minimum s’applique dans les départements d’outre-mer dans les mêmes conditions qu’en métropole. Toutefois, pour le département de Mayotte, certaines dispositions particulières sont prévues par le I bis de l’article 1647 D du CGI (cf. II-C-2 § 290).

          I. Lieu d’établissement et redevables de la cotisation minimum de CFE
          A. Notion de principal établissement

          Le 1 du I de l’article 1647 D du CGl précise que chaque redevable de la CFE est assujetti à la cotisation minimum au lieu de son principal établissement.

          1. Entreprises à établissement unique

          Lorsqu’un contribuable exerce son activité dans une seule commune où il ne dispose que d’un établissement, l’établissement principal est nécessairement l’établissement unique.
          La cotisation minimum de ces contribuables est donc établie au lieu d’exercice de l’activité imposable.

          2. Entreprises à établissements multiples

          Lorsqu’un contribuable exerce son activité :

          – dans plusieurs communes ;

          – ou dans une seule commune, mais dans laquelle il dispose de plusieurs établissements distincts, la notion d’établissement principal est appréciée comme en matière de déclaration annuelle de résultats.


          Par suite, la cotisation minimum de CFE est, en principe, établie au lieu de dépôt de la déclaration annuelle de résultats qui correspond au lieu de situation de l’établissement principal.

          • C’est plein d’ambiguïtés…

            « la cotisation minimum est , EN PRINCIPE, …. »

            Et lorsque j’ai soulevé l’incohérence à mes SIE préférés la réponse a été de m’appliquer un rôle supplémentaire…
            Autant dire que je me suis fait tout petit par la suite…

            Par ailleurs, il m’a été répondu qu’il y n’y avait pas de montant en dessous du montant minimum de CFE (ceci dit, c’est logique) et donc que je devais m’acquitter du montant minimum dans chaque commune

    • « La CFE fait bien souvent l’objet d’abus de l’administration fiscale qui demande quasi systématiquement la taxe d’habitation en sus, ce qui est anormal, pas d’ambiguité majeure la dessus (quoique) »

      Oui, il demande le paiement de la taxe d’habitation… mais vous êtes en mesure d’expliquer pourquoi vous ne devez pas la payer.

      • Oui exact mais combien de propriétaires ne le font pas et paient un impôt qui n’est pas du !

        • C’est globalement le cas de tout ceux qui n’ont pas de bureau et qui ont le siège de leur entreprise dans leur domicile…. On ne parle pas que location meublée là 😉

          • Les mots ont de la valeur. Payer/extorquer un impôt non dû, ça s’appelle du VOL, ni plus ni moins. C’est quand même leur boulot à ces fonctionnaires de savoir si un impôt n’est dû !
            Ils savent très bien vous redresser quand vous faites une erreur aux dépends de l’administration, mais n’auraient pas le devoir de le rendre quand c’est en faveur de l’administré !!!!

            • Arrêtez de taper sur les fonctionnaires, merci

              C’est quand même incroyable, les fonctionnaires obéissent à des ordres

              Si ils sont au delà de la légalité c’est par ce qu’ils appliquent des ordres

              Donc prenez vous en à ceux qui donnent les directives pas à veux qui exécutent

              Vous ne vous rendez pas compte que c’est un peu bizarre d’avoir d’un côté des fonctionnaires qui sont nuls, ne travaillent jamais et font plein de conneries, et de l’autres des politiques qui ne font jamais d’erreurs ?

              Prenez du recul dans vos analyses

              Pour résoudre un problème il faut analyser d’abord les causes du problème, sinon les solutions apportées ne seront jamais efficaces…

              • Bonjour,

                Je suis d’accord avec vous Pierre mais comment expliquez vous le fait qu’un cas identique puisse être traité d’une façon totalement différente selon le centre des impôts qui s’occupera de votre dossier.
                Que le code des impôts puisse être interprété selon le  » bon vouloir » d’un fonctionnaire me paraît assez problématique.
                Pour ma part j’ai demandé des renseignements à différents centres avec des réponses diamétralement différentes ou absence de réponse !
                Donc suivant le fonctionnaire c’est soit CFE + TH ou que CFE pour leur défense, il faut dire que la fiscalité est devenu si complexe que l’on frise l’absurde..

                • Ce qui se passe c’est que des postes sont supprimés et les fonctionnaires sont redéployés, entre aux aux impôts
                  Et comme du coup ils n’y connaissent rien…

              • Un, je n’ai jamais dis que les politiques ne font jamais d’erreurs puisque je pense exactement le contraire, et plutôt plus que moins,
                Deux, 3 redressements fiscaux, 3 erreurs de la part du/des fonctionnaires en charge de mon dossier (heureusement erreurs reconnues au moins pour 2 d’entre elles),
                Trois, quand je dis fonctionnaires bien sûr que j’inclus les supérieurs et donneurs d’ordre,
                et Quatre, il y a trop de fonctionnaires dans ce pays qui a la dépense publique la plus élevée au MONDE (1ère ou 2ème place) et qui n’apportent aucune valeur alors que le pays est en déflation flagrante et en endettement irremboursable (j’excepte bien entendu les fonctions régaliennes indispensables au bon fonctionnement de tous pays organisé).
                Voilà peut-être pensez-vous que je ne prends pas assez de recul, mais en tous cas vous vous devriez prendre un peu plus de « hauteur » et accepter la réalité où en est arrivée notre cher pays !!!!!!!

                • Ce que je veux vous faire pointer du doigt c’est qu’il ne faut regarder les conséquences (nombre de fonctionnaires, faible efficience d’utilisation de l’argent public), mais plutôt les causes (qui recrute les fonctionnaires, qui decide de l’utilisation de l’argent)

                  Après que des fonctionnaires fassent des erreurs, que certains soient fainéants, etc… personne ne le conteste je pense, mais le problème de fond réside t il dans cela ? Je ne pense pas

  6. Oui, la fiscalité est si complexe que même les pro chevronnés ou ceux chargés de l’appliquer ne s’y retrouvent pas.
    Par conséquent beaucoup de législations resteront lettre morte ou d’interprétation contradictoire ou différenciée….

    Est ainsi que les hommes meurent ??

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