Location saisonnière : Votre location meublée requalifiée fiscalement en activité hôtelière ou para-hôtellerie ?

Vous croyez faire de la location meublée avec votre location saisonnière pourtant l’administration fiscale pourrait bien ne pas être d’accord avec vous et requalifier votre activité de location saisonnière en para-hôtellerie. Attention, les conséquences fiscales sont lourdes ! Le régime fiscal de la para-hôtellerie n’est pas aussi attrayant que le régime fiscal de la location meublée. Il s’agit bien évidemment d’un sujet que nous approfondissons dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« .
La doctrine fiscale est pourtant limpide sur la différence entre location meublée et activité hôtelière ou para-hôtelière : Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980 p. 279) confirmée par la loi ALUR qui fixe une liste exhaustive des meubles dont une location meublée doit disposer (cf »Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? »).
Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.
Ainsi, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, à savoir :(source : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20)

• Le petit déjeuner : L’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l’ensemble des locataires ; celui-ci doit être fourni selon les usages professionnels, c’est-à-dire au choix de l’exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier ;
• Le nettoyage régulier des locaux : Le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière. Cette condition sera considérée comme établie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l’exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service au client durant son séjour, selon une périodicité régulière. En revanche, elle devra être considérée comme non satisfaite si l’exploitant se contente d’un nettoyage au début et en fin de séjour ;
• La fourniture de linge de maison : L’exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l’ensemble des locataires ;
• La réception, même non personnalisée, de la clientèle : L’exploitant dispose durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle. Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l’assure en un lieu unique différent du local loué lui-même. Exemple : Un mandataire assure un service d’accueil situé à l’entrée d’un village, d’un local meublé situé dans ce village. De la même façon, un système d’accueil électronique suffit.

En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière.
Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de cette dernière relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant.
Ainsi, et de manière pragmatique, les chambres d’hôtes sont susceptibles d’être concernées par cette qualification d’activité hôtelière. En effet, la chambre d’hôtes comportant obligatoirement le petit déjeuner et la fourniture du linge de maison, il semble impossible de ne pas satisfaire le critère d’accueil, même non personnalisé, de la clientèle ou le nettoyage régulier des locaux.
Ceux d’entre vous qui exercez l’activité de chambre d’hôtes sous le régime fiscal de la location meublée ou ceux d’entre vous qui apportez des services complémentaires à vos locataires, risque d’être requalifiés en activité hôtelière et perdre les avantages attachés au régime fiscal de la location meublée. Prudence !
 
Les conséquences fiscales d’une requalification de la location meublée en activité hôtelière ou para-hôtelière.
Les loyers d’une activité de location meublée hôtelière sous soumis à la TVA.
La première conséquence est la TVA au taux de 10% qui devra être payée par le locataire sur les loyers, mais les exploitants pourront tout de même bénéficier du système de la franchise en base de TVA qui leur permettra d’être exonéré (Article 293B du CGI) s’ils réalisent moins de 82800€ de chiffre d’affaires annuels.
Néanmoins, cela signifie que celui qui exerce l’activité de location meublée ne pourra soumettre ses loyers à la TVA et qu’il ne pourra donc pas espérer récupérer la TVA payer sur les travaux de rénovation réalisé dans le logement qu’il destine à l’activité de location meublée. Il lui faudra choisir entre activité de location meublée et activité hôtelière ou para-hôtelière, sauf critères spécifiques applicable au régime des résidences touristiques classées.
Seule l’activité hôtelière ou para-hôtelière permet de récupérer la TVA payée sur les travaux … mais ce sera au risque de perdre les avantages fiscaux attachés à l’activité de location meublée.
 
La perte du bénéfice du régime fiscal de la location meublée au profit du régime fiscal de droit commun.
Tout simplement, une requalification fiscale de votre activité de location meublée au bénéfice d’une activité hôtelière vous fera perdre tous les avantages dérogatoires attachés au régime fiscal de la location meublée et notamment la capacité de bénéficier de la qualification de loueur en meublé professionnelle quasi impossible à obtenir dans le cadre d’une activité de chambre d’hôtes par exemple comme nous l’analysons dans ces articles « Para-hôtellerie, les déficits sont-ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux ».
Il ne sera plus question d’espérer bénéficier du régime favorable des plus-values immobilières des particuliers applicable en location meublée non professionnelle (LMNP) ou encore d’échapper aux cotisations sociales pour ceux qui réalisent moins de 23 000€ de chiffre d’affaires annuel.
Bref, cette requalification fiscale en activité hôtelière n’est pas une perspective heureuse pour ceux qui cherchent à profiter du régime fiscal de la location meublée non professionnelle !