Depuis quelques mois, lors de nos nombreux articles sur l’investissement immobilier en 2016, nous mettons en avant l’opportunité retrouvée d’investir dans l’immobilier locatif grâce à l’effondrement des taux des crédits immobilier.  (cf »2016, l’année du retour en force de l’immobilier. Les statistiques du marché 1er semestre 2016 et Quel régime fiscal pour l’investissement immobilier locatif ? Location meublée, PINEL ou déficit foncier ?« ).

 

Investir dans l’immobilier ancien et y faire des travaux pour l’adapter à l’évolution de la demande des locataires

L’investissement locatif dans l’ancien pourra être réalisé sous le régime fiscal du déficit foncier ou la loi PINEL réhabilité optimisé au déficit foncier. Le principe est proche : Il s’agit d’investir dans un bien immobilier ancien et d’y réaliser des travaux d’entretien, réparation et d’amélioration afin d’adapter l’immeuble aux nouvelles exigences des locataires.


Lorsque le propriétaire opte pour le régime fiscal du déficit foncier, ces travaux d’entretien, de réparation et de rénovation engagés par le propriétaire de l’immeuble dans l’optique de percevoir un revenu foncier sont déductibles des autres revenus fonciers des 10 années suivantes et des autres revenus (revenus professionnels) dans la limite de 10700€ l’année de leur réalisation. (cf »Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« ). Cette stratégie est particulièrement pertinente mais les travaux déductibles sont très limités et n’autoriserons pas une restructuration totale de l’immeuble (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ?)

Il existe néanmoins une autre solution pour investir dans l’immobilier ancien avec travaux et profiter d’une réduction d’impôt non négligeable : La loi PINEL ancien réhabilité. Vous connaissez la loi PINEL pour l’immobilier neuf qui vous permet d’investir dans l’immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% de la valeur de l’immeuble lorsque le propriétaire s’engage à le louer pendant 12 ans en respectant une limitation du montant du loyer et des ressources des locataires ;

Voici la Loi PINEL pour l’immobilier ancien. Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement pourront être intégrés dans la défiscalisation PINEL alors que les travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation dissociables pourront bénéficier du régime fiscal des déficits fonciers. La loi PINEL dans l’ancien est également nommé « Investissement en Loi PINEL optimisé au déficit foncier »

 

 

La loi PINEL ancien réhabilité, C’est investir dans l’immobilier ancien et bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21% maximum.

 

Le PINEL ancien réhabilité plus intéressant que le déficit foncier pour les investisseurs ayant une tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 30%

L’économie d’impôt induite par le dispositif fiscal PINEL est particulièrement attrayante et fiscalement plus favorable que le mécanisme des déficits fonciers (notamment pour les investisseurs qui auraient une tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 30%).


Dans le mécanisme fiscal du déficit foncier, les travaux admis en déduction viennent minorer le revenu imposable, et permettent une réduction d’impôt dont le montant est fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur immobilier.

Par exemple un investisseur réalise 50 000€ de travaux déductibles pour un bien d’un valeur de 150 000€, s’il est imposable à l’impôt sur le revenu dans une tranche marginale de 30%, réduira son impôt de 15 000€ puis 7750€ de CSG-CRDS, soit 22750€. Les revenus fonciers excédant le montant des travaux déductibles seront ensuite imposables en fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur + CSG-CRDS;

Le même investisseur qui réalise un investissement de 200 000€ dans un bien immobilier en loi PINEL ancien réhabilité, réduira son impôt sur le revenu de 42 000€ mais l’ensemble des loyers perçus de sa location PINEL ancien réhabilité seront imposés au taux de 30% pour l’impôt sur le revenu + 15.5% de CSG-CRDS).

Au final, pour un même bien, l’application de la loi PINEL Ancien réhabilité est plus intéressante que le mécanisme des déficits fonciers pour les contribuables imposés dans une tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 30%.

 

Mais bénéficier de la loi PINEL ancien réhabilité n’est pas simple.

Pour pouvoir bénéficier de la loi PINEL ancien réhabilité, l’investisseur doit se porter acquéreur d’un logement qui ne satisfait pas les critères de décence, et réaliser des travaux de réhabilitation qui permettront au logement d’obtenir des performances techniques voisines des logements neufs.

Contrairement au dispositif relativement souple des déficits fonciers, il ne s’agit pas de se porter acquéreur d’un logement, d’y réaliser quelques travaux d’embellissements déductibles puis de mettre le logement en location, le dispositif PINEL ancien réhabilité est plus complexe. L’investisseur doit :

– Acquérir un immeuble indécent et faire constater cette indécence par un expert indépendant ;

– Faire des travaux important afin de rendre cet immeuble ancien comparable, au niveau des performances techniques, à un immeuble neuf.

 

 

 

Quels sont les immeubles éligibles à la loi PINEL Ancien réhabilité ?

 

Seuls les immeubles indécents qui ne respectent pas 4 des 15 critères de décence peuvent bénéficier de la loi PINEL Ancien réhabilité…

Les immeubles éligibles sont donc les immeubles qui ne sont pas décents au sens de la loi. Un immeuble indécent est un immeuble qui ne respect pas au moins 4 des 15 critères de décence suivants :

1. Composition du logement :

a) nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ;

b) surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

2. Etat général du gros œuvre

3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement

4. Etat de la toiture et de la charpente

5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse

6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité

7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante

8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles

9. Gaz : sécurité et état général

10. Etat des réseaux d’eau :

a) alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ;

b) évacuation des eaux usées et des eaux vannes.

11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude

12. Etat de la cuisine : existence d’une cuisine (ou coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson

13. Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion

14. Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général

15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage

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 …Et qui ne respectent pas 6 des 12 critères de performances techniques

Le non respect des 4 sur 15 critères de décence ne suffit pas. L’immeuble également ne pas respecter 6 des 12 critères de performances techniques ci dessous présentés :

1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation

2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble

3. Absence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante.

4. Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :

a) présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement ;

b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;

c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau) ;

d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;

e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;

f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;

g) en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles.

5. Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustion ;

6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)

7. Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide

8. Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales

9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)

10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble

11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France, requis pour l’autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K.

12. Dans le cas d’un chauffage individuel, quel que soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :

a) d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence RT 2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage (présence d’une chaudière correspondant aux caractéristiques thermiques de référence de l’article 22 de l’arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments ;

b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;

c) ou un chauffage par un système thermodynamique.

 

C’est un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié (architectes, les bureaux d’études techniques, les ingénieurs conseils dans le domaine de la construction, les géomètres experts et les économistes de la construction) et indépendant qui est chargé d’établir le bilan technique avant et après travaux.

Au terme des travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité n’est accordé que :

– Si les 15 critères de décence d’un logement sont respectés ;

– Si les 12 critères de performances techniques d’un logement sont respectés ;

Bénéficier de la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité est tout de suite moins facile et freinera de nombreux investisseurs. Il est indispensable de faire réaliser le diagnostique de décence et de performance technique avant de signer un compromis ou une promesse de vente d’un logement dont la finalité serait la défiscalisation PINEL Ancien réhabilité.

A défaut de respecter les critères ci avant énoncés, l’investisseur pourra tout de même bénéficier du mécanisme fiscal des déficit foncier sur les travaux d’entetien, réparation et rénovation dissociables des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.

 

 

 



 

 

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28 Comments

  1. jean claude says:

    Encore une usine a gaz promue par les promoteurs de la simplification ! on se gave de mots , on nage dans l’incoherence totale , et les memes s’étonnent qu’il manque de logements pas chers dans ce pays pour loger ceux qui ont des moyens bien plus que modestes . On pond lois sur lois qui complexifient et viennent grever les couts de la construction . Il est vraie qu’elle n’est pas vraiement de qualité ni tres innovante , mais ce ne sont pas les lois qui y changeront quelque chose ou qui feront sortir de terre les logements . Qui va investir en Pinel ancien ???
    surement pas le particulier pour 1 logement . Les professionnels qui peuvent jouer le nombre et l’appui des BE
    iront sur le segment si ca vaut la peine et nous proposeront une SCPI Pinel ancien ou ils margeront bien , faisant perdre l’interet du dispositif , s’il y en a 1 . Moi je reste petits bras sur le deficit foncier classique

    • ROLAND GARNIER says:

      @ JEAN CLAUDE
      Ah ! décidément j’adhère encore une fois à vos propos
      Moi aussi je suis et reste « petits bras »
      Il y a bien un secteur… investisseurs institutionnels sociaux… mais je ne peux jouer dans cette cours…

  2. Pixel_br says:

    Bonjour Guillaume,

    Merci pour cet article !
    Je suis en plein achat d’un immeuble et ait découvert la possibilité de faire du pinel ancien il y a 15 jours.
    J’étais justement en train de me dire qu’il fallait que j’effectue un calcul pour savoir quoi préférer, Pinel Ancien ou Déficit foncier…

    J’ai maintenant ma réponse.

    Merci bien.
    Bertrand.

  3. le pinel dans l’ancien est plutot ardu. ça c’est sur. plus facile d’acheter un terrain et de construire dessus

  4. Patrick D says:

    Faire un logement ancien dans du Pinel, cela revient pour l’administration à faire un logement neuf. Ce qui veut dire que les travaux ne sont pas déductibles .
    Si c’est exact, cela veut dire que j’ai 2 choix en tant qu’investisseur fortement imposé proposé dans l’exemple de l’article :
    _ Je prends un logement délabré et je suis forcé de faire tellement de travaux que l’administration requalifie en construction neuve : le Pinel est plus intéressant. Achat de 100.000 avec 100.000 de travaux. J’attends 12 ans pour récupérer 42.000 d’impôts non payés
    _ Je prends un logement ancien avec beaucoup de travaux mais pas assez pour faire du neuf : le Pinel n’est pas possible. Achat d’un logement de 150.000 avec 50.000 de travaux. Je récupère 22.750 sur mes impôts immédiatement.

    Je dirai que chaque scénario n’intéresse pas les mêmes personnes. De plus, il est plus facile de trouver des logements anciens à réhabiliter que des logements insalubres à vendre dans des quartiers décents.
    Il y a certains endroits où le coût de l’immobilier est assez bas pour ne pas donner envie aux proprio de faire les travaux. Mais c’est dans les mêmes endroits que se trouvent le plus de locataires à problèmes ..
    Soyez prudents et étudiez bien votre opération !

  5. jean claude says:

    @Patrick D , totalement d’accord avec vous . Au final , Pinel ancien ne présente guere d’intérét pour les risques que vous exposez . Je pense qu’on trouvera de tels logements dans des zones peu avenantes , et/ou quartier/immeubles a problémes . Les logements ne presentant pas ces risques seront tres peu nombreux

  6. Thierry S says:

    Enfin des infos sur cette Pinel dans l’ancien, merci à vous pour ça. J’achète pour mes parents un appart insalubre et si au passage je peux défiscaliser et leur faire bénéficier d’un appart quasi neuf… Bon plan !!!
    Si j’ai bien compris le passage avant et après travaux d’un géomètre expert suffit à déterminer si l’appart est insalubre ou pas avec les critères énoncés. Il faut un diagnostiqueur pour le compromis, avant et après je suppose. Faut-il assurer le coup avec un huissier pour constater l’état de l’appart à l’achat ? Faut-il aussi utiliser des entreprises labéliser pour les travaux où ce n’est pas nécessaire ?
    Merci pour vos réponses.

  7. Charlotte says:

    Bonjour,

    La loi Pinel pour la rénovation impose l’obtention d’un label HPE rénovation 2009 ou BBC Effinergie 2009 ; hors les organismes certificateurs ne délivrent pas ces labels pour les bâtiments datant d’avant 1948 (d’autres catégories de label sont dédiées à ce type de bâtiment ancien).

    Avez-vous des précisions sur ce point ? Cela marche t-il tout de même avec un label équivalent à ces 2 labels ? Y a t-il quelque chose de précisé dans la loi Pinel à propos des bâtiments d’avant 1948 ?

    Merci par avance pour votre aide.

  8. Merci de traiter ce sujet,
    Effectivement Le Pinel est souvent associé au neuf, mais c’est aussi dans l’ancien.

    Pour un investissement dans l’ancien , il existe également d’autres types d’avantages fiscaux, le LMNP et le déficit foncier.

  9. Bonjour Guillaume
    Merci pour cet article. Ma question porte sur la TVA. Cet appartement étant neuf aux yeux de l’administration, la tva de 20% n’est elle pas applicable…au lieu des 10% (quand la rénovation est plus légère)? Bref, l’administration ne reprend-elle pas d’une main ce qu’elle a pris d’une autre?

  10. Fredy Gosse says:

    exactement cela une usine à gaz qui aura le effets suivants
    1/ se constituer un patrimoine au détriment des non défiscalisant ( et oui les dépenses publiques ne baissant pas ,faut bien que quelqu’un paie)
    2/ une fois le système ayant produit ses effets positif pour l’investisseur négatif pour les autres , à terme l’investisseur « bénéficie » à son tour de la fiscalité plein pot ( juste retour e choses non)
    que fait il ? il vend et paie ( on lui souhaite une plus value qui entre temps a pu varier au gré des politiques du logement mises en place) ou alors il paie plein pot sur se revenus comme les autres
    vous allez me dire mais non comme ‘écureuil qui tourne dans sa cage il continue jusque’ à sa mort ;ok il paiera alors plus d’ISF et ses héritiers de droits de succession
    Quand les contribuable comprendront que la défiscalisation c’est seulement un déplacement de la charge fiscale et in fine un attrape couillon?

  11. La loi Pinel, plus une arnaque qu’autre chose, tout comme les aides financières et crédits d’impôt pour les économies d’énergie!!!

  12. Bonjour,

    Merci pour cet article très intéressant.

    J’ai toutefois une question : est-ce-qu’il existe une obligation de mise aux normes PMR dans le cadre d’une réhabilitation complète sous Pinel ?
    Je n’ai trouvé aucun texte sur le sujet, juste les notions de performance quant à la réhabilitation.

    Il est évident que de réhabiliter un duplex non décent ne permettra jamais un accès aux personnes à mobilité réduite… Mais cette accessibilité est indispensable en pinél neuf. Je ne sais quoi penser.

  13. Bonjour Pixel_br,

    Merci pour ce retour, le législateur a pensé à cela ;-))

    Encore une question très ciblée :

    – Le pinel ancien réhabilité fonctionne donc pour une réhabilitation complète, suivant les critères avant / après expliqués dans l’article + respect des normes HPE 2009 / BBC.

    – Quel dispositif Pinel serait retenu dans le cas d’une réhabilitation de 20m² existants + extension neuve de 20m² ?
    Ainsi est-ce-que le Pinel ancien réhabilité l’emporte et donc l’ensemble du projet s’appuie sur ce dispositif ?
    ou est-ce-que le dispositif passerait en Pinel classique et donc accessibilité PMR + respect de la RT2012 ?

    La réponse me semblerait assez logique, mais le législateur a parfois ses raisons … ;-))

    Bonne journée
    Au plaisir de vous lire,

  14. Bonjour,
    Je suis syndic bénévole dans un petit immeuble de 4 logements à Marseille , muré par la ville pour insalubrité depuis plus de deux ans .
    De gros travaux sont à envisager, et j’ai un des propriétaires qui me demande si nous pouvons entree dans le cadre de la loi panel 2
    Avez vous une reponse ?

    • Il me semble que dans votre cas, les travaux sont considérés comme du neuf et pas de la rénovation. Ils doivent donc entrer dans le Pinel.

  15. Fredy Gosse says:

    rescrit?

  16. En 2010 nous avons rénové un appartement dans le cadre d’un Scellier ancien.Bien que respectant au pied de a lettre les textes de loi ,nous ne nous sommes jamais sentis en sécurité: il est impossible de recevoir de confirmation écrite des impôts sous tel ou tel point.En fin de rénovation nous avons apporté notre dossier au centre des impôts et personne ne comprenait de quoi il s’agissait-il a probablement été mis à la poubelle.Sur le plan technique,on est clairement amené à des absurdités (coûteuses): chaudière à condensation (poussée à fond pour monter en température des radiateurs en fonte),doublage de mur en pierre dans le sud,etc tout cela pour voir son total de points elligibles.
    Nous avons recommencé cette année et devant les exigences délirantes de la loi Pinel (enfin de celle qui l’a précédée…) opté pour le déficit foncier -Nous préférons de plus privilégier l’isolation phonique ce qui ravit les locataires et les voisins mais ça la loi Pinel comme toutes les précédentes s’en fiche.

  17. Eric Celeprin says:

    Bonjour,
    Je vous remercie pour la qualité de votre blog en général et en particulier de cet article. Je finalise actuellement un projet immobilier (petit immeuble composé de 3 logements et un local commercial) pour lequel je souhaite réaliser du pinel réhabilité optimisé au deficit foncier. Je recherche pour cela un professionnel au fait de ce dispositif, qui pourrait m’assister pour la partie fiscale (répartition des travaux par type et validation du montage vis à vis du fisc). Sauriez vous m’indiquer vers qui m’adresser?
    Bien cordialement

  18. Bonjour,
    Je viens de finir la rénovation d’un immeuble sur Toulon .
    La totalité du marché a été suivi par un cabinet d’architecte.
    J’ai également fait un constat d’huissier en début et fin des travaux.
    Quel est l’organisme qui va me donner ou non l’autorisation de Conformité en Loi PInel ancien réhabilité ?
    Bien Cordialement

  19. ROLAND GARNIER says:

    Dans le cadre de la loi PINEL et plus spécialement de la réduction d’impôt qui s’y rattache (2%…puis 1%…) j’ai cru comprendre selon les cas, que le début de la réduction commençait soit l’année d’acquisition du logement, soit l’année d’achèvement des travaux.

    Imaginons un achat PINEL en VEFA avec une signature de réservation ainsi que la signature chez le notaire en 2017 et la livraison ou achèvement des travaux en 2019

    Le début de la réduction d’impôt débutera en 2017 ou en 2019 ?

    Je serai tenté de dire en 2019, car le locataire sera en place avec engagement du bailleur

    Qu’en pensez-vous ?

    Merci pour votre retour

    • P.costa says:

      MR Garnier
      Suite à mon denier message .
      Après la fin de mes travaux et avant la ventes des appartements à quel organisme etatique ou pas dois je demander l’omologation ou l’autorisation pour que les acheteurs puissent bénéficier de la loi pinel ancien réhabilité.
      Bien Cordialement

  20. fredy Gosse says:

    Roland je dirais 2019.
    2017 serait pour un achat de queue de programmés donc construit

  21. ROLAND GARNIER says:

    @fredy Gosse
    Merci pour votre confirmation

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