Entre des taux de crédit immobilier excessivement faibles (cf »barème des meilleurs taux de crédit immobilier« ) et un marché immobilier considérablement assaini depuis les excès de 2008 (sauf à Paris, Lyon, Bordeaux, … villes dans lesquelles la bulle immobilière semble à son paroxysme), il est aujourd’hui parfaitement cohérent de s’intéresser à l’investissement immobilier.
Néanmoins, le marché immobilier est en pleine mutation du fait de nouvelles exigences des locataires. L’obsolescence immobilier s’accélère sous l’impulsion de nouvelles normes énergétiques qui s’imposent partout. Le propriétaire devra alors profiter de cette triple dynamique, obsolescence immobilière, marché assaini et taux bas, pour ambitionner réussir son investissement. C’est là, une stratégie que nous vous aidons à mettre en œuvre via notre livre « Investir dans l’immobilier« .
 

Investir dans l’immobilier ancien et y faire des travaux pour l’adapter à l’évolution de la demande des locataires

L’investissement locatif dans l’ancien pourra alors être réalisé sous le régime fiscal du déficit foncier ou la loi PINEL réhabilité optimisé au déficit foncier. Le principe est proche : Il s’agit d’investir dans un bien immobilier ancien et d’y réaliser des travaux d’entretien, réparation et d’amélioration afin d’adapter l’immeuble aux nouvelles exigences des locataires.
Lorsque le propriétaire opte pour le régime fiscal du déficit foncier, ces travaux d’entretien, de réparation et de rénovation engagés par le propriétaire de l’immeuble dans l’optique de percevoir un revenu foncier sont déductibles des autres revenus fonciers des 10 années suivantes et des autres revenus (revenus professionnels) dans la limite de 10700€ l’année de leur réalisation. (cf »Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« ). Cette stratégie est particulièrement pertinente mais les travaux déductibles sont très limités et n’autoriserons pas une restructuration totale de l’immeuble (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ?)
Il existe néanmoins une autre solution pour investir dans l’immobilier ancien avec travaux et profiter d’une réduction d’impôt non négligeable : La loi PINEL ancien réhabilité. Vous connaissez la loi PINEL pour l’immobilier neuf qui vous permet d’investir dans l’immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% de la valeur de l’immeuble lorsque le propriétaire s’engage à le louer pendant 12 ans en respectant une limitation du montant du loyer et des ressources des locataires ;
Voici la Loi PINEL pour l’immobilier ancien. Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement pourront être intégrés dans la défiscalisation PINEL alors que les travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation dissociables pourront bénéficier du régime fiscal des déficits fonciers. La loi PINEL dans l’ancien est également nommé « Investissement en Loi PINEL optimisé au déficit foncier »
 
 

La loi PINEL ancien réhabilité, C’est investir dans l’immobilier ancien et bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21% maximum.

 

Le PINEL ancien réhabilité plus intéressant que le déficit foncier pour les investisseurs ayant une tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 30%

L’économie d’impôt induite par le dispositif fiscal PINEL est particulièrement attrayante et fiscalement plus favorable que le mécanisme des déficits fonciers (notamment pour les investisseurs qui auraient une tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 30%).
Dans le mécanisme fiscal du déficit foncier, les travaux admis en déduction viennent minorer le revenu imposable, et permettent une réduction d’impôt dont le montant est fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur immobilier.
Par exemple un investisseur réalise 50 000€ de travaux déductibles pour un bien d’un valeur de 150 000€, s’il est imposable à l’impôt sur le revenu dans une tranche marginale de 30%, réduira son impôt de 15 000€ puis 8600€ de CSG-CRDS, soit 23600€. Les revenus fonciers excédant le montant des travaux déductibles seront ensuite imposables en fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur + CSG-CRDS;
Le même investisseur qui réalise un investissement de 200 000€ dans un bien immobilier en loi PINEL ancien réhabilité, réduira son impôt sur le revenu de 42 000€ mais l’ensemble des loyers perçus de sa location PINEL ancien réhabilité seront imposés au taux de 30% pour l’impôt sur le revenu + 17.20% de CSG-CRDS).
Au final, pour un même bien, l’application de la loi PINEL Ancien réhabilité est plus intéressante que le mécanisme des déficits fonciers pour les contribuables imposés dans une tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 30%.
 

Mais bénéficier de la loi PINEL ancien réhabilité n’est pas simple.

Pour pouvoir bénéficier de la loi PINEL ancien réhabilité, l’investisseur doit se porter acquéreur d’un logement qui ne satisfait pas les critères de décence, et réaliser des travaux de réhabilitation qui permettront au logement d’obtenir des performances techniques voisines des logements neufs.
Contrairement au dispositif relativement souple des déficits fonciers, il ne s’agit pas de se porter acquéreur d’un logement, d’y réaliser quelques travaux d’embellissements déductibles puis de mettre le logement en location, le dispositif PINEL ancien réhabilité est plus complexe. L’investisseur doit :

– Acquérir un immeuble indécent et faire constater cette indécence par un expert indépendant ;

– Faire des travaux important afin de rendre cet immeuble ancien comparable, au niveau des performances techniques, à un immeuble neuf.

 
 
 

Quels sont les immeubles éligibles à la loi PINEL Ancien réhabilité ?

 

Seuls les immeubles indécents qui ne respectent pas 4 des 15 critères de décence peuvent bénéficier de la loi PINEL Ancien réhabilité…

Les immeubles éligibles sont donc les immeubles qui ne sont pas décents au sens de la loi. Un immeuble indécent est un immeuble qui ne respect pas au moins 4 des 15 critères de décence suivants :

1. Composition du logement :

a) nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ;

b) surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

2. Etat général du gros œuvre

3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement

4. Etat de la toiture et de la charpente

5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse

6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité

7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante

8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles

9. Gaz : sécurité et état général

10. Etat des réseaux d’eau :

a) alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ;

b) évacuation des eaux usées et des eaux vannes.

11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude

12. Etat de la cuisine : existence d’une cuisine (ou coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson

13. Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion

14. Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général

15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage

 
 

 …Et qui ne respectent pas 6 des 12 critères de performances techniques

Le non respect des 4 sur 15 critères de décence ne suffit pas. L’immeuble également ne pas respecter 6 des 12 critères de performances techniques ci dessous présentés :

1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation

2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble

3. Absence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante.

4. Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :

a) présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement ;

b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;

c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau) ;

d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;

e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;

f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;

g) en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles.

5. Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustion ;

6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)

7. Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide

8. Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales

9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)

10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble

11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France, requis pour l’autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K.

12. Dans le cas d’un chauffage individuel, quel que soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :

a) d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence RT 2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage (présence d’une chaudière correspondant aux caractéristiques thermiques de référence de l’article 22 de l’arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments ;

b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;

c) ou un chauffage par un système thermodynamique.

 
C’est un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié (architectes, les bureaux d’études techniques, les ingénieurs conseils dans le domaine de la construction, les géomètres experts et les économistes de la construction) et indépendant qui est chargé d’établir le bilan technique avant et après travaux.
Au terme des travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité n’est accordé que :

– Si les 15 critères de décence d’un logement sont respectés ;

– Si les 12 critères de performances techniques d’un logement sont respectés ;

Bénéficier de la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité est tout de suite moins facile et freinera de nombreux investisseurs. Il est indispensable de faire réaliser le diagnostique de décence et de performance technique avant de signer un compromis ou une promesse de vente d’un logement dont la finalité serait la défiscalisation PINEL Ancien réhabilité.
A défaut de respecter les critères ci avant énoncés, l’investisseur pourra tout de même bénéficier du mécanisme fiscal des déficit foncier sur les travaux d’entretien, réparation et rénovation dissociables des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.

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