Hier, un peu penaud, je vous avouais que la grande baisse des prix de l’immobilier prédis depuis 2009 était peut être un leurre que la baisse perpétuelle des taux des crédits immobiliers remettait en cause.

En effet, selon l’analyse que je vous propose ici depuis 2009, les fondamentaux indiquent clairement une bulle immobilière et une survalorisation du marché de l’immobilier par rapport aux fondamentaux de long terme. Néanmoins, la baisse continue des taux d’intérêt des crédits immobiliers semble empêcher toute consolidation du marché : Oui, les prix de l’immobilier sont manifestement surévalués, mais tant que les taux d’intérêt resteront bas, le marché ne consolidera pas.

Toute la question réside alors autour de l’anticipation du moment ou les taux augmenteront. Sommes nous dans une déflation à long terme, et des taux bas pour une période très longue où à la veille du retour de l’inflation ? Celui qui considère la déflation comme installée à long terme sera l’apôtre des taux bas pour très longtemps alors que celui qui considère l’inflation comme prochaine sera l’apôtre d’une hausse prochaine des taux d’intérêt et donc de l’effondrement du marché de l’immobilier.

 

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Ainsi, après avoir publié cet article « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« , j’ai interrogé différents cabinet de recherche économique pour vérifier l’évolution de leurs analyses.

Le premier cabinet à consulter est bien évidemment PRIMEVIEW, cabinet de recherche économique dirigé par Pierre SABATIER et qui a publié une étude passionnante en 2012. A l’époque, ils prédisaient une baisse comprise entre -30% et -40%.

 

Quelle est l’analyse de PRIMEVIEW sur les prix de l’immobilier en 2016 : Fin de la baisse des prix ou pause passagère dans un grand cycle de baisse ?

Pas de remise en cause de l’analyse. PRIMEVIEW est sans appel : Le marché immobilier reste manifestement surévalué et pourraient baisser de 30% dans les 5 à 10 années prochaines.

Extrait :

« Dans une série de trois études publiées au cours de premier semestre 2012, nous vous faisions part de notre conviction forte d’une entrée dans un long cycle déflationniste pour les prix de l’immobilier en France, avec comme objectif une correction globale d’environ -40% sur le territoire dans les 5 à 10 ans à venir.

Trois ans plus tard, les faits nous ont pour le moment donné raison avec une baisse des prix en province (-8.8% pour les indices bruts, -6.9% pour les indices corrigés de variations saisonnières depuis le T3 2011), mais aussi à Paris (-5.3% depuis le T2 2012). Toutefois, des chiffres de meilleures factures au cours des derniers mois (un rebond des prix de +0.3% au T2 2015 pour l’indice corrigé des variations saisonnières pour l’ensemble de la France) font s’interroger un certain nombre d’observateurs : la correction serait terminée et l’heure serait à un retour à meilleure fortune pour l’immobilier hexagonal.

Nos indicateurs ne nous permettent pas de souscrire à cette thèse.

Nous interprétons cette pause dans une correction structurelle de long terme comme la simple conséquence de la chute historique des taux d’intérêt au cours des derniers mois, libérant une demande initialement contrainte en termes de solvabilité.



Malheureusement, ce mouvement n’est pas durable, les taux ayant atteint des niveaux planchers qu’il sera difficile de faire sauter.

En conséquence, nous réitérons notre alerte en ce qui concerne les prix de l’immobilier en France : s’il est tout à fait probable de connaitre un léger mieux au cours des deux à trois trimestres à venir, nous restons dans un environnement fortement déflationniste pour ce type d’actifs pour les 5 à 10 ans à venir, conséquence notamment de l’explosion en cours du nombre de vendeurs nets par rapport aux acheteurs pour des questions de vieillissement généralisé de la population. Selon nos différentes techniques d’évaluation, nous estimons qu’il reste encore -30% de baisse avant de retrouver des niveaux de prix en adéquation avec la demande solvable de la population française. »

 

Voilà, c’est sans appel : Selon PRIMEVIEW rien ne change. Les prix de l’immobilier sont toujours sur-évalués (nous partageons l’analyse fondamentale) et devraient baisser de 30% dans les 5 à 10 ans.

evolution prix de l'immobilier dans le zone euro evolution prix de l'immobilier dans le monde

 

 

Alors que les prix de l’immobilier ont fortement consolidé aux états unis, ce n’est pas vrai en France et plus globalement en zone Euro ? Pourquoi une telle exception ? Est elle durable ?

dette immobiliere dans le monde

 

 

Une baisse des prix de l’immobilier depuis 2011 qui n’est pas suffisante pour purger les excès de la bulle immobilière.

Depuis 2010, les prix de l’immobilier ont baissé, mais cette baisse n’est pas suffisante pour PRIMEVIEW.

baisse des prix de l'immobilier depuis 2010

 

Cette baisse n’est pas suffisante, notamment parce que le ratio Prix de l’immobilier / revenu disponible des ménages n’est pas revenu à la moyenne de long terme.

 

ratio prix revenu disponible des ménages 2016

 

 

 

 

Les raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier vont baisser de 30% dans un délai de 5 ans à 10 ans.

 

Le vieillissement de la population.

La première raison, nous la connaissons tous : Le vieillissement de la population (cf notre article de 2012 : « Prix de l’immobilier, l’incidence de la pyramide des âges sur l’offre et de la demande de logement.« ).

En effet de manière naturelle, une population jeune est acheteuse de biens immobiliers alors qu’une population vieillissante est vendeuse. Ainsi, le vieillissement de la population à pour conséquence d’augmenter l’offre face à une demande qui faiblit.

 

vieillissement population prix immobilier

 

En projetant cette analyse sur l’impact de la pyramide des âges sur le marché de l’immobilier, PRIMEVIEW propose cette projection

 

vieillissement population prix immo

 

Ce n’est qu’à partir de 2030 que la tendance commencera à s’inverser.

 

 

Une faiblesse du nombre des transactions et un moindre attrait pour la propriété immobilière des jeunes générations.

C’est une affirmation de PRIMEVIEW : Les jeunes générations auraient « un appétit intrinsèque global de la population moins fort pour ce type d’actifs au regard des décennies précédentes ». 

Au total, entre faible attrait des jeunes générations et vieillissement de la population, le nombre des transactions baisse.

 

démographie et nobmre de transaction

 

 

 

Malgré la baisse importante des taux d’intérêt, les transactions immobilières restent faibles

Au moment de la publication de cette étude en Juillet 2015, PRIMEVIEW faisait état d’un manque de regain du volume des transactions malgré une faiblesse historique des taux d’intérêt.

Pour PRIMEVIEW, l’explication est simple : « la baisse du volume de transactions global étant plus liée à un moindre désir d’acheter de l’immobilier qu’à un problème de solvabilité des ménages. »

distribution crédit

La très forte hausse des crédits en 2015 est principalement le fruit de la renégociation des crédits et non la souscription de nouveaux crédits immobilier. Pourquoi le marché de l’immobilier ne repart il pas malgré la faiblesse des taux d’intérêt ? 

Selon PRIMEVIEW, la baisse des taux d’intérêt ne permet plus de dynamiser le marché immobilier et le vieillissement des populations devraient avoir un impact important sur l’évolution des prix de l’immobilier.

 

 

Les conclusions de PRIMEVIEW sur l’évolution des prix de l’immobilier à 5 /10 ans : -30%

 

Le retour à la tendance du ratio revenu disponible des ménages / prix de l’immobilier conduit à une hypothèse de baisse des prix de l’immobilier de -40%

Extrait : « Ainsi, en faisant l’hypothèse d’une croissance moyenne du revenu disponible brut de +1.5% par an sur les 5 prochaines années, il faudrait que le marché immobilier baisse de -42.1% sur cette même période pour revenir dans son tunnel initial, soit un recul annuel de -10.3% jusqu’en 2020 ou encore -4.6% d’ici 2025. »

tunnel de friggit

 

 

Le retour à la moyenne en fonction de l’évolution des prix de la construction depuis 1998 : une baisse des prix de l’immobilier de -27%

prix de immo et coût de construction

 

extrait : « Avec comme hypothèse une inflation annuelle de +2.5% du coût de la construction (moyenne de +2.6% par an entre 1998 et 2014), les prix de l’immobilier devraient reculer de -19.2% sur 5 ans, soit – 4.2% par an, pour revenir à la tendance historique des prix déflatés (-8.6% sur 10 ans soit -0.9% par an).

Toutefois, au regard des pressions déflationnistes qui s’imposent en Europe, il nous paraît plus probable de considérer une inflation annuelle du coût de la construction proche de +1.5% par an. Dans ces conditions, la baisse atteindrait -27.5% (-23.1% sur 5 ans ou -17.1% sur 10 ans). »

 

 

Retour à la prime de risque : -25% à -40% des prix de l’immobilier

Une prime de risque historique de 6.5%, qui correspond à la valeur moyenne de la prime de risque (loyer + gain en capital) ex-postsur les périodes 1965-1998 (en excluant les années d’hyperinflation).

En prenant en compte un investissement sur 10 ans avec des loyers constants au rendement brut de 5.5%, ainsi qu’une valeur de revente égale au prix d’achat initial, il faudrait alors une baisse du prix de l’immobilier de l’ordre de -30.3% pour retrouver la prime de risque historique médiane de 6.5% par rapport aux taux actuels à 10 ans de 0.9%.

Selon cette méthodologie, la fourchette de baisse est plus large, allant de -26% à -37% selon les hypothèses retenues pour le rendement locatif actuel (entre 5% et 5.5%) et pour les taux sans risque (entre 0.5% et 1%).

 

immo et prime de risque

 

Au global, l’analyse de PRIMEVIEW est claire : Les prix de l’immobilier vont baisser dans les prochaines années. La baisse devrait être proche de -30%.

 

 

Mon analyse : Oui, les prix de l’immobilier sont déconnectées d’une réalité économique complexe, mais quel pourrait être l’effet déclencheur d’une telle baisse ?

Comme vous le savez, je partage cette analyse fondamentale de PRIMEVIEW. Néanmoins force est de constater que nous avons cette analyse depuis 2009 (et même avant) mais que depuis rien n’est arrivé.

Cette grande déconnexion à plus de 10 ans et a débuté au début des années 2000. Une seule question : La baisse tant attendue depuis 2008 ne s’est pas concrétisée malgré une crise financière d’une ampleur incroyable

Qu’est ce qui pourrait être le fait déclencheur de la baisse des prix de l’immobilier dans les 5 à 10 ans prochains ? Et si le fait déclencheur n’arrive pas, n’aurez vous pas perdu 15 ans de votre vie à attendre, ne pas agir, ne pas investir, pour quelques chose qui arrivera peut être… ou pas.

Pourquoi l’effet « vieillissement de la population » qui atteint son niveau le plus élevé en 2015 n’a t’il pas porté ses fruits ? Le recul du départ à la retraite n’aura t’il pas pour effet de repousser l’impact sur le déséquilibre entre l’offre de logement et demande de logement ?

Si les taux d’intérêt restent bas pendant encore 10 ans ? Vous pensez sérieusement que les prix de l’immobilier peuvent baisser de 30%. (car c’est l’hypothèse de PRIMEVIEW qui considère que la baisse des prix de l’immobilier sera dans un contexte de taux très bas).

Cette idée que les jeunes générations ne sont pas attirées par la propriété immobilière est elle une réalité ou un mythe ? La question est pourquoi les jeunes générations rechigneraient à investir dans l’immobilier ? Pour ne pas perdre d’argent parce que les analyses prédisent une baisse de 30% des prix ?

Si demain, le marché de l’immobilier retrouve vigueur et que cette perspective de baisse des prix s’éloigne, ne croyez vous pas que tous ces trentenaires qui ont refusé d’investir dans l’immobilier par peur de perdre de l’argent modifieront leur analyse et leur projet ? 

 

Le pire n’est jamais certain !

 

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115 Comments

  1. Patrick D says:

    Si l’immobilier est trop cher et va baisser, ce sera parce que les ménages se détourneront de l’achat pour vivre en location. Il devrait donc être très intéressant de louer des logements ?

  2. Patrick LEGOFF says:

    Désolé, je n’ai pas eu le courage de lire l’article.

    Mais il est inutile d’avoir fait Sciences po, l’ENA ou d’avoir un diplôme en gestion de patrimoine pour faire une analyse de bon sens (les études ne servent à rien d’autre qu’à payer des cabinets spécialisés qui ne servent à rien puisqu’ils n’arrivent jamais à prédire les crises) :

    Se loger est devenu un luxe car les prix, entretenus par la promotion immobilière qui fait de la surenchère sur le foncier, ont explosé ces dernières années, alors que les salaires (et les revenus au sens large) ont faiblement augmenté.

    Donc acheter sa résidence principale aujourd’hui est devenu un luxe (j’ai 50 ans et quand j’étais gamin, un couple d’ouvriers pouvait s’acheter une maison, certes en faisant des efforts) qui ne reste possible pour certains que grâce à des taux d’emprunt très bas.

    Pour la location c »est la même chose  » en moins pire  » car les loyers sont devenus très élevés par rapport au niveau des revenus des locataires (d’où un nombre croissant d’impayés).

    De nombreux pays dans le monde, après une phase de spéculation sur les prix, ont connu une chute du marché… sauf la France !

    Cela vient du fait que le marché est entretenu artificiellement à la fois par des taux d’emprunt historiquement bas (et les financiers n’étant pas des philanthropes, cela montre une fébrilité qui n’est vraiment pas bon signe) et certaines niches fiscales qui permettent souvent de vendre du neuf à prix d’or.

    • Je partage parfaitement votre analyse empirique mais oh combien réaliste.
      Les technocrates sont capables de nous enfumer mais incapables de nous sortir de la crise, ni de les éviter, idem pour les économistes en générales journalistes ou enseignants, tous des gens qui ont jamais vu un ouvriers, ni réellement travaillé d’ailleurs, mais pour les théories champions.
      La bêtise humaine est dans la cupidité entretenue par les pouvoirs politiques et les lobbies.
      Les ouvriers n’arrivent même plus à se faire loger dans des HLM, les réfugier les spolient, oui dans le temps un couple d’ouvriers (année 60-85) pouvait construiront, aujourd’hui même un 3 pièce vétuste leur est impossible. Mais voilà les taxes sont de 20% pour la TVA, et puis vous avez une maison mais payez encore une taxe d’habitation et foncière conséquente… et ensuite des taxes de successions…
      Qui est propriétaire ? et puis de qui ?

  3. La stratégie d’investir maintenant sur des biens déjà décotés et les rénover pour obtenir des loyers substantiels et une rentabilité élevée (stratégie que vous défendez sur votre blog je crois) semble robuste même si les prix chutent.
    A condition que les loyers ne s’effondrent pas d’autant…

    Qu’en pensez-vous?

    Bruno R

  4. Désolé aussi, ces cabinets me saoulent je le dis tout de go…..

    – oui les gens vieillissent mais les banques s’adaptent et commencent à reculer leur couverture assurance et leur offre de prêt vers des seniors en forme qui achètent… à 70 ans !!

    – des seniors achètent à plusieurs dans un trip béguinage/coloc… etc

    – les jeunes n’achètent pas car pas intéressés ?? voyez tous ces bébés dans la blogosphère qui suivent des tutoriaux ou « formations  » et achètent parfois des immeubles entiers (à leurs risques mais avec un certain esprit entrepreneurial)

    – oui l’immo est trop cher mais trouve son acheteur in fine, quand les prétentions des vendeurs sont excessives

    – depuis combien d’années lit-on cela, diagramme et tableaux à l’appui?

    Enfin, ne serait-ce pas une revanche sur le tout dématérialisé qu’on veut nous faire avaler, une sanction du réel revenant en force comme le refoulé, même si cela n’est pas forcément pertinent économiquement.

    Réfléchissez-bien : combien de personnes font un achat SENSÉ et pertinent patrimonialement ?
    => personne parmi mon entourage, sauf de vrais initiés

    La vraie raison de ces prix est peut être à chercher dans … l’irrationnel aussi !!

    What’s on a man’s mind ???

  5. J’aime bien Pierre Sabatier, pour ses analyses claires et souvent pertinentes.
    Mais il est comme moi, il peut se tromper.
    Et sa jeunesse joue en ma faveur 🙂

    Je ne vais pas revenir sur mes idées de base sur la question, juste un mot
    – sur le tunnel de Friggit. Je ne suis pas d’accord sur la linéarité de ce « tunnel ». Je me suis assez expliqué sur le phénomène ici ou ailleurs. Oui, il y a une zone de variation, dont l’amplitude est éminemment variable et la tendance générale dépend d’autres paramètres.
    – sur la différence entre le titre aguicheur de Guillaume: Primeview « confirme » une baisse de 30% ….. et la prudence habituelle de P. Sabatier: nous « estimons que » ……
    – première fois que je vois un réseau de courbes donnant l’endettement des ménages rapporté à la richesse produite. Je trouve cette information très intéressante, bravo à P Sabatier.

    Peut-on avoir un lien vers cette étude?

    • « Peut-on avoir un lien vers cette étude? »

      Guillaume, quand on cite, généralement on donne ses sources.
      Merci d’avance.

  6. Juste deux infos pour alimenter la polémique:
    1 des préconisations en matière de prêt immobilier ici http://immobilier.lefigaro.fr/article/les-credits-immobiliers-bientot-durcis-_cde42122-e16e-11e5-aae9-9374fdb5c9df/#reagir
    2 Plus sérieux, je pense, des analystes américains nous prédisent le retour d’une politique keynésienne d' »helicopter money », et une inflation qui pourrait repartir beaucoup plus vite et plus forte que le consensus tablait jusqu’ici, soit dès 2016-2017 aux USA.
    Mais comme le disent les valeureux commentateurs ci-dessus, le besoin reste présent (même si ça nous retire précisément le superflu). Notamment, tous ceux qui se frottent les mains pour mieux se projeter dans la peau du locataire, ferait bien de penser que, pour être locataire, il faut qu’en face, il y ait un propriétaire bailleur. Donc, il faudra bien que les banques prêtent, et que la prévision de rentabilité nette nette (nette de charges et nette d’impôts) long terme, soit et supérieure à l’inflation, et supérieure à des placements « réputés bon père de famille ». Polémiqueurs, à vous!

  7. Jean Claude says:

    Franchement , ce genre d’étude est nul ! on peut parfaitement produire une étude aussi documentée aboutissant a une conclusion différente . Si ce cabinet est si sur de lui , il lui suffit de prendre des positions sur le marché ,
    il peut parier a la baisse , l’a t’il fait ? c’est d’autant plus ridicule que dans la periode actuelle , et quel que soit le domaine , personne n’est capable d’y voir clair a 1 an ! donc a 5 ou 10 ans !!!!
    Sans compter que dans les études , pour en comprendre la conclusion , il suffit de savoir qui en est le commenditaire ! La seule certitude , c’est la recette qu’il a empoché pour vendre l’étude .
    Le plus bel exemple dans le monde actuel est la commission europeene qui entretient un paquet de consultants dont l’utilité est loin d’étre prouvée .
    Je trouve que le precedent article de Guillaume sur le sujet et les echanges qui s’en sont suivis sont d’une qualité supérieure et d’un pragmatisme sans égal

  8. J’ai volontairement omis dans le commentaire précédent au moins deux choses*:
    1 ça suppose que l’Europe suivrait les USA quant à la politique en question (grands travaux d’infrastructures, etc).
    2 qui s’autorise le dangereux raccourci que les salaires et, conséquemment les loyers, rattraperaient l’inflation, tout de suite? Ils pourraient très bien repartir avec un décalage (1 ou 2 ans ou plus?) et moins forts.
    * en voilà donc déjà deux

  9. Carinato says:

    Qui nous dit que le cabinet Primeview ne se trouve pas derrière un lobbying qui ferait la promotion des prix vers le bas ?
    Si on porte son regard sur les derniers ministres du logement (Dufflos au premier chef), cette étude corroborerait parfaitement l’orientation voulue à la baisse…
    Qui a payé l' »étude » de Primeview??

  10. @ Carinato

    Bien vu

    A qui profite le crime ?

    Les études ne sortent pas sui generis…..

  11. Andrieux says:

    Simple voire. Simpliste : prix inversement corrélés aux taux d’intérêt…. À suivre donc

  12. Jean-Jacques PINEL says:

    Ces prétendues « études » ne sont que de la « com » et celle-là a pour but de faire connaître l’existence de Primeview. Tous les réseaux immobiliers (Century 21, Era, Guy Hoquet ..) font régulièrement des « études » pour se faire un coup de « pub » gratis. Le plus drôle est de relire ces fameuses études quelques années après …comme on peut relire les voyances des médiums. A titre d’exemple, je vous invite à relire les voyances de deux « économistes » qui ont publié au début de l’année 2014 un livre intitulé « Immobillier, comment la bulle va se dégonfler et qui expliquent que les prix vont baisser de 35 % parce que notamment les taux d’intérêts (2,8 % au jour de leur livre)vont augmenter et seront à 4 % dans les 2 ans. Laissons donc les prédictions aux voyants extralucides !…

  13. « Laissons donc les prédictions aux voyants extralucides !… »

    Il en est cependant de vrais bons, assurément pas en ce domaine !!

  14. Soumagne says:

    Voici un article intéressant sur l.impact de la pyramide des âges.
    Pour moi la baisse viendra surtout de cet impact : Double impact.
    La France vieillit et donc consomme moins donc croissance moindre voire déflation donc la France s.appauvrit. D.un autre côté plus de décès donc plus de ventes donc Suroffre.

    Suroffre et moins de revenu -> Baisse drastique des prix. Peu importe les taux qui sont manipulés par la BCE.

    Elle est intervenue après une longue période de stabilité des décès, autour de 550.000 pendant près de 70 ans, entre 1946 et 2014. Le vieillissement de la population pendant cette période a en effet été compensé par la hausse de l’espérance de vie.
    A terme, deux phénomènes annoncent « une hausse importante » des décès: la fin de l’effet des « classes creuses » (déficit des naissances dû à la guerre de 1914-18), et l’arrivée des baby-boomers aux grands âges.

    Dans les années 1915 à 1919, les naissances avaient en effet été près de deux fois moins nombreuses que dans les années d’avant- et d’après-guerre. Lorsque ces générations atteignent les âges où se concentrent les décès, il en résulte un « manque relatif » de décès dans les années 1990, 2000 et 2010. Cette échancrure disparaît presque en 2010, en raison de la diminution du nombre de survivants de ces générations.

    Un autre phénomène a débuté: les générations nées entre 1946 et 1973 commencent à arriver aux âges élevés où l’on meurt. Il va prendre de l’ampleur dans les prochaines décennies, gonflant le nombre annuel de décès le temps que ces générations vieillissent puis disparaissent, dans les années 2060.

    • Bien vu, démographie et géographie expliquent davantage que génétique et histoire les différences ci et là. En revanche, je ne sais pas si c’est du bon boulot*, en tous les cas, l’Insee nous offre ici du beau boulot*, qui en dit plus qu’un long discours. Mais mais…je dirais qu’il y a tellement d’autres facteurs importants eux aussi -et pas que rationnels! pour expliquer la formation des prix. Quant au prix, justement, pris tout seul, ce n’est absolument rien que du vent! Un ratio prix/loyer, c’est déjà mieux. http://www.insee.fr/fr/ppp/bases-de-donnees/irweb/projpop0760/dd/pyramide/pyramide.htm

    • Vous tenez un raisonnement approximatif. L’immobilier n’est pas un seul « marché », mais plein de micro marchés. La France devient de plus en plus tertiaire: elle produit plus de cadres que d’ouvriers, et cette même population se concentre sur la région parisienne pour des raisons d’emploi.
      Pour résumer, les provinces se dépeuplent, et Paris absorbe des étudiants de plus en plus diplomés… qui restent !

      • … votre analyse tranchée n’est peut être pas si simple. Voici une récente étude de l’INSEE qui vous explique :

        « D’ici 2040, en supposant que les tendances démographiques récentes se maintiennent, la population de la France augmentera de 15 %. En métropole, elle devrait continuer de se concentrer vers le Sud et l’Ouest, à l’inverse de certaines régions du Nord-Est. Toutefois, dans les régions méditerranéennes, le solde migratoire avec les autres régions pourrait évoluer moins rapidement qu’au cours de la période 1990-2007, contrairement à l’Auvergne, au Limousin et aux régions du littoral atlantique. Les migrations interrégionales façonneront les dynamiques démographiques régionales davantage que le solde naturel, car le nombre de décès augmentera, avec l’arrivée aux grands âges des générations du baby-boom. Elles pourraient également accentuer le vieillissement de la population dans certaines régions insulaires et le ralentir en Île-de-France. »

        Le Limousin et l’Auvergne progresseraient au même rythme que l’Île-de-France

        Bonne lecture : http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1326

        • Toujours aussi simplistes, les raisonnements…On se tue à dire qu’il y a, d’une part, une infinité de segments de marché, d’autre part, au moins une quinzaine de critères importants dans la formation des prix de l’immobilier, mais on nous ressort sempiternellement une statistique ciblée, sur un seul de ces 15 là! Qu’est ce qu’on en a fiche que la France compte 150 millions d’habitants dans un siècle, si ceux-ci ne peuvent pas occuper les espaces immobiliers pour l’usage auquel ils ont été destinés?… Il suffit de supposer que les allocations familiales ne puissent plus être versées demain matin pour que tout votre château de cartes s’effondre. Ou bien, que les taux de crédit repasse à 6,5% dans 4 ans. Ou bien, que les lois soient encore un peu plus bafouées, et qu’on loge à 8 dans vos T3, sans naturellement en, payer le loyer. Ou encore, que les taxes foncières d’habitation, foncières, et nouvelles taxes d’équipement fassent partir ce qu’il restait de petits investisseurs, laissant la place libre au gros opérateurs qui feraient main basse sur tout ce qui serait à -50%. Ou encore… qu’on se rende enfin compte que les bureaux ne servent plus à rien, à l’heure de l’économie numérique. Il n’y a qu’une raison pour que l’immobilier se maintienne indéfiniment: la raison d’état, qui est aussi celle du monde de la finance. Tout le reste ce n’est que du fil à broder pour des gens qui n’ont que ça à faire. Faire quelque chose aura toujours une vertu par rapport à ne rien faire. C’est l’argument du pari, cher à Monsieur Blaise Pascal. Ou bien ça ne rapportera rien, mais vous vous serez tenu occupé; ou bien, ça rapportera, et alors, repassez en revue les 15 et quelques critères afin d’éliminer plein de fausses bonnes affaires. Au fond du sac, vous restera peut-être la perle rare. Sinon, vous pouvez aussi consulter soit un spécialiste soit, Madame Soleil. Ou bien vous intéresser aux hangars à robots, hubots et autres curiosités du XXIème siècle, qui ont au moins autant de chance de marcher que les logements traditionnels, has been…à ce propos, je rappelle deux études: une aux Philippines, qui considère qu’une résidence (et elles sont d’assez bonne qualité) a une durée de vie de 50 ans (et non 150 ou 200 comme certains prétendent); une autre, suisse, qui dit qu’il faudrait consacrer 2% du prix de la construction, chaque année, à l’entretien et/ou à l’amélioration de ces mêmes résidences (qualité suisse, donc espérance de vie plutôt de 100 ans pour le coup -le coût?). NB L’usage suppose en effet les moyens: de gérer, d’entretenir, et d’en payer les taxes et charges, pour le propriétaire; de payer les loyers et de respecter -en théorie, la réglementation et la copropriété, pour le locataire. Ce n’est plus du tout gagné dans de nombreux endroits de France PS Je reste persuadé qu’il faudrait construire et réaménager, mais pas exactement de la façon où tout le monde construit ou transforme…cherchons l’erreur…ou continuons, comme m’a dit un lieutenant-colonel un jour, « à fabriquer toutes ces belles résidences pour y mettre des « … » en guise de locataires ???

  15. Romain Aylies says:

    Guillaume,

    Je partage tout à fait l’analyse nous amenant à penser que les prix de l’immobilier ont de fortes chances de diminuer fortement.
    Cependant, la question in fine est : doit-on investir dans l’immobilier aujourd’hui ou attendre cette diminution?

    Et sur ce point, bien que l’article peut nous amener à penser qu’il est fort risquer d’investir aujourd’hui, il me semble que la réponse ne peut être aussi simple. En effet, mon analyse, bien que modeste, se réduit à quelques constations :
    1 . Nous sommes tous d’accord pour dire que la chute des prix de l’immobilier sera combinée à une hausse des taux d’intérêts (voir même sera déclenchée par la hausse des taux). Ainsi comme toutes les personnes issues de la formation clermontoise, une rapide équation sur notre calculette nous permet de constater que pour une personne pouvant mettre 1.000€ dans une échéance, avec un taux actuel (2% sur 20ans, ce ne doit pas être très loin de la réalité), la personne pourra emprunter 337.000€. Si dans 5 ans, les taux retrouvent un niveau aux alentours de 4% (une possibilité) alors elle ne pourra emprunter que 258.000€.. une perte de capital d’environ 25%… la chute des prix de l’immobilier est déjà ici compensée par un coup du crédit plus élevé.

    2. Cette correction peut se faire très rapidement, comme tout éclatement de bulle. Une correction rapide va de ce fait générer des craintes auprès des établissements de crédit. Ainsi, peut être que la personne de mon précédent exemple n’aura plus droit à une mensualité de 1.000€ mais peut être de 950€ (capital emprunté 250.000€) ou 900€ (capital emprunté 242.000€).

    Ainsi juste au vue de ces deux points, n’est il pas préférable d’investir aujourd’hui, plutôt que d’attendre une baisse, qui viendra on ne sait trop quand, et dont on ne connait pas trop l’importance, alors que nous savons que les taux vont remonter (politique de la BCE)?
    D’autant que, comme dans tout, tant que l’on ne vend pas, la moins value n’est que fictive…. qui peut prédire le prix de l’immobilier dans 20 ans?

    Qu’en penses tu?

    • Romain Aylies says:

      petite erreur dans mes calculs
      2% ; 1000€ =>197.000€
      4%; 1000€ => 165000€
      4% ; 950€ => 156000€
      4% ; 900€ => 148000€

    • Justement, là ou l’analyse de PRIMEVIEW me semble surprenante, c’est qu’il considère que la baisse des prix de l’immobilier sera dans un contexte de taux bas !

      Pour ce qui est du reste du calcul sur la compensation entre baisse des prix et hausse des taux, je partage totalement ! cf »Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…« 

      • Soumagne says:

        Bonjour
        L’explication provient de la pyramide des âges. Pareil au Jappn depuis 1990 ou les taux sont bas, et l’immobilier a chuté de 50% avec des QE à répétitions.
        Il suffit de lire notre avenir au Japon en pire car ils ont davantage e robotisé leurs usines pour les conserver.

        • Attention, oui, les prix de l’immobilier au japon sont faibles par rapport à leur niveau en 1991… mais les courbes ne me semblent pas comparables

          evolution prix immobilier japon

          De surcroît, la population Française continue d’augmenter. Le vieillissement est certain, mais l’augmentation aussi !

    • Jean Claude says:

      Oui , vous avez raison , les taux de la BCE vont remonter , elle l’a encore prouvé hier !
      comme quoi , l’art de la prévision dans le monde actuel …..
      je pense quant a moi dans ce monde qui part dans tous les sens et par definition imprevisible est qu’il faut etre tres diversifié dans toutes les classes d’actifs , et lors de chaque investissement etre soigneux sur son financement et sa rentabilité sans optimisme , cad un business plan qui se tient , et ainsi rester zen .
      Ensuite c’est toute ce qui est fiscalité , revenu et succession . quant aux optimisations au mm , je crains que dans le monde actuel ce soit illusoire . les economistes n’ont pas plus raison et se trompent autant que Mme Michu

  16. Soumagne says:

    Oui, c.etait pour illustrer que l.immo peut baisser même avec des taux bas. Le pic du Japon de 1990 est décalé de 18 ans pour chez nous.
    Mais effectivement, la situation démographique est moins catastrophique qu.au Japon mais la situation économique si!

  17. La situation du Japon et sa démographie, et les rapports locatifs et familiaux n’ont absolument rien à voir avec la France, encore une tarte à la crème d’effet d’optique….

    Anyway….
    Thanks MarioBCE, one advice for everybody, do not think tooooo much, buy real estate, borrow the money from the bank and run !!

    • Soumagne says:

      Sven,
      On verra bien mais pour moi la pyramide des âges est le facteur le plus influençant à égalité avec la confiance dans l.avenir. Or ce sont les jeunes qui construisent l.avenir et d.apres toutes les expatriations, ils vont chercher bonheur ailleurs…Laissant les seniors à leur triste sort et les jeunes fonctionnarisés en France.

      Même les migrants continuent leur route vers l.angleterre ou l.allemagne car on future en France.

      Je m.interesse à l.avenir car c.est la bas que je souhaite passer le reste de ma vie.

  18. ???? vous mélangez beaucoup, car la France est championne de natalité, versus les autres pays européens… Par conséquent, à vous lire, le futur serait ici, en bonne logique.
    Restez donc alors …!

    Il ya assurément d’autres causes à une certaine expatriation des jeunes diplômés (ou moins)

    • Soumagne says:

      Hum, hum, la pyramide des âges est telle en France qu.il va y avoir un pourcentage de plus de 60 ans en forte augmentation alors que le % de jeunes restera stable.

      Si la BCE est obligée de baisser les taux et d.injecter de la fausse monnaie , c.est bien que la situation en Europe n.est pas bonne et la situation en France est l.une des plus calamiteuses de l.Europe (on est dans les 3 seuls pays d.europe à continuer de détruire de l.emploi).

      2 explications : vieillissement de la population et situation économique pourrie. Ainsi je disais que même au Japon les taux bas n.ont pas empêché l.effondrement immobilier. Certes la France n.est pas le Japon au niveau démographie, mais la natalité a commencé à chuter depuis 3 ou 4 ans en France et la situation économique y est plus dégradée.

      Ainsi je pense que la sigyzie est parfaite pour un effondrement immobilier rapide après le faux plat des 3 derniers trimestres. En effet, les extrémistes de l.immobilier qui n.etaient pas solvables le sont devenus avec la baisse des taux et le fléchissement des prix immobiliers.

      Maintenant, il n.y a presque plus d.acheteurs et de plus en plus de vendeurs contraints ( chômage, baisse de revenus, succession, divorce…). Que va t il se passer?

  19. Presque plus d’acheteurs……. ?

    Vos sources ?

  20. Concernant les successions, il ne faut pas oublier que l’on a en théorie une vente pour plusieurs achats à partir du moment où le taux de natalité est supérieur à 1; Ce qui est plus fortement le cas en France que dans bien d’autres pays occidentaux. Maintenant, il est vrai aussi que le pouvoir d’achat moyen en France ne va pas crescendo, loin s’en faut, et la Hollandie en est le plus grand catalyseur de tous les temps de paix dans l’hexagone (décroissance forcée involontaire, mais réelle). La socialie aime les pauvres et en crée toujours plus…!
    L’immobilier pourrait prendre une autre tournure si un nouveau paysage politique voyait le jour en 2017. Un courant de réformes profondes s’avère incontournable pour éviter le « choc dans le mur » au sens où vont les orientations gouvernementales du moment…
    Par ailleurs les français ont toujours plébicité la pierre. La relance (ou le maintien des valorisations) ne peut venir qu’à travers une autre politique.
    Mais qui connaît ce que sera 2017 et le quinquennat qui suivra ??

  21. A Soumagne

    Non, des acheteurs, je peux vous dire qu’il y en a plein dans les starting-blocks et plein d’autres en recherche. Les premiers sont juste tenus en suspend par le « maître de cérémonie qui retient son pistolet en l’air » (je sais, c’est une machine, en fait, qui l’a remplacé, symbole de la stérilisation de l’intelligence), notamment du fait de la surabondance d’informations volontairement contradictoires (ne dit-on pas « tout va aller bien » au troupeau qui avance vers l’abattoir?). Les autres couponnent sur Internet ou font les délices et les affres des chauffeurs de taxi (surnom donné à certains agents immobiliers), ou vont pousser les portes de bulles de vente (l’endroit où des commerciaux bullent la plupart du temps).

    Il y a énormément d’acquéreurs potentiels, les projets les plus fous sortent de terre et sont loin d’être bradés. les promoteurs ne coulent pas par dizaines, certains ont trouvé dans le crowdfunding des porteurs qui leur permettent de retenir du foncier souvent acheté à des prix délirants (ou alors dans des zones hypothétiques).

    Même chose dans l’ancien, même dans des villes condamnées qui comptent plus de 20% de chômeurs officiellement, il y a pléthore d’investisseurs qui y croient. Et au beau milieu de cette masse, mais hors de la nasse, il y a quelques découvreurs de pépite.

    On vit une époque formidable: plein de gens vont se ramasser, et d’autres vont ramasser. Il faut juste dix fois plus d’intelligence, d’intuition, de travail ou de conseil qu’avant, pour ne pas faire partie de l’élevage.

    • soumagne says:

      Je ne nie pas qu’il y ait pléthore d’acheteurs potentiels. En revanche, il y a de moins d’acheteurs solvables et ce sont ceux là qui font le marché. Les SDF voudraient bien avoir un toit à eux mais ils ne sont pas solvables.
      La baisse des taux suite à la manipulation de la BCE a donné l’occasion d’acheter aux primos accèdants en les resolvabilisant et ils ont pu acheter un bien trop cher pour eux (mais cela ils ne le savent pas).

      Maintenant, les cohortes de primo accédant qui arrivent n’ont plus les mêmes salaires qu’avant la période dorée 1999-2006 et donc ne pourront pas payer aussi cher que leurs ainés (c »est pour cette raison que les loyers baissent fortement d’ailleurs, les revenus ne suivent plus). D’où la baisse rapide des prix entre les ventes dues aux successions (vieillissement de la population) et suite aux ravages de la crise économiques (chômage, baisse des salaires), les propriétaires ne peuvent plus faire face à leurs traites.

      C’est pour cela que je pense que l’immobilier va chuter sévèrement et rapidement maintenant. Pour se donner un ordre d’idée, il ne faut pas acheter plus de 240 mois de location un appartement.

      • Oui, là je suis d’accord sur le terrain de la solvabilité ET des locataires ET des propriétaires (Investisseurs éberlués ou propriétaires occupants qui achètent trop cher).

        Mais des investisseurs solvables, il y en a quand même pas mal, même si, pour eux aussi, ça passe moins facilement, malgré les taux « raplapla ». Rappelez-vous que si les lois Dufflot puis Pinel ont imposé un minimum de propriétaires supposés occupants dans les résidences neuves, c’est justement pour « limiter les dégâts » du « tout investisseur ».

        Je dis bien la même chose que vous dans mon commentaire suivant, sur la baisse nécessaire (sauf à repartir avec une vive inflation d’ici à 2 ans). J’ai compris que vous touchiez des arguments intéressants en vous étant inspiré des pyramides des âges, de la conjoncture volontairement déprimée (C’est d’ailleurs fou comme les restaurants sont pleins dans ces périodes de grosse crise), et des baisses de salaires (cachées).

        Le vrai problème, c’est la solvabilité de votre locataire, puis la solvabilité des candidats à l’accession et des propriétaires du voisinage, au cas où vous deviez revendre plus vite que prévu.

        Donc la marge est très faible, s’il faut d’une part, louer pas cher, et d’autre part, acheter pas cher.

        240 mois, comme vous dites, c’est 5% de rentabilité brute calculé sur le montant de son acquisition hors frais. Ce serait le minimum du minimum si l’on s’intéresse à de l’immobilier neuf, de qualité, et bien placé. Vous ne trouverez pas grand chose qui corresponde à ce « début de cahier des charges » (Pourtant si je suis là pour vous répondre, c’est que ça existe).

        Pour l’ancien de qualité, il faudrait systématiquement dépasser 7% (sauf biens de prestige, achat-revente après travaux, endroits stratégiques etc…où l’on pourrait se contenter de moins). Là encore, sur ce simple critère, 80% de l’offre disponible est éliminée, et dans ce qui reste, il y a au moins 80% de biens à éliminer sur d’autres critères. Restent 4% des biens sur le marché à étudier quand même, non?

        7% de rentabilité tout en fournissant un loyer adapté, dans un logement de qualité et sur un secteur dynamique, c’est compliqué, mais pas impossible. Il faut sortir des sentiers battus. Le coincoin est mort. Ou alors il faut des talents de négociateurs et/ou de l’argent liquide dans la poche (zut, ça aussi, çan devient hyper compliqué!)

        • Patrick D says:

          Désolé de vous contredire mais il est facile de trouver des rentabilité à 10 % dans l’ancien correct des villes moyenne en province. Regardez par vous-même la ventre des immeubles entiers dans la section « autre » sur LeBonCoin.

        • Bonjour à tous,

          Quelques graphiques intéressants pour abonder dans le sens d’une paupérisation des locataires :

          1- Les locataires sont de plus en plus pauvres.

          2- Les locataires sont de plus en plus jeunes

          3- Les pauvres sont de plus en plus jeunes.
          Les plus jeunes sont toujours ceux qui sont les plus représentés dans la catégorie des « locataires ». Changement majeur depuis 1970 : Les plus pauvres ne sont plus les « vieux » mais ce sont les « jeunes ».

          ==> Puisque les jeunes sont principalement locataires et que les pauvres ont rajeuni ==> Les locataires sont de plus en plus pauvres.

      • Soumagne says:

        Un excellent article qui explique bien les revenus fortement en baisse de la génération en age d.acheter.

        http://www.theguardian.com/world/2016/mar/07/revealed-30-year-economic-betrayal-dragging-down-generation-y-income

        • Blast !!
          no use reading the Guardian !

          Une aïeule de 86 ans me disait il y a 8 ans sa certitude que ses petits enfants auraient la vie moins facile qu’elle en 1963….. alors qu’elle a vécu enfant, la guerre…..

    •  » je peux vous dire qu’il y en a plein dans les starting-blocks et plein d’autres en recherche. Les premiers sont juste tenus en suspend par le « maître de cérémonie qui retient son pistolet en l’air » (je sais, c’est une machine, en fait, qui l’a remplacé, symbole de la stérilisation de l’intelligence), notamment du fait de la surabondance d’informations volontairement contradictoires (ne dit-on pas « tout va aller bien » au troupeau qui avance vers l’abattoir?). Les autres couponnent sur Internet ou font les délices et les affres des chauffeurs de taxi (surnom donné à certains agents immobiliers), ou vont pousser les portes de bulles de vente (l’endroit où des commerciaux bullent la plupart du temps). »

      Je partage tellement ce point de vue. Combien, à force de lire que le monde va s’écrouler ne font rien… et attendent qu’il s’écroule en vain… Ne rie faire est la pire des choses, car au final, une certitude, vous n’aurez rien… Un tiens vaut mieux que deux tu l’auras.

  22. A Gilles

    L’immobilier correspond aussi et surtout à un besoin, et c’est bien entendu ce qui fait sa puissance, tandis qu’il souffre d’innombrables défauts, le pire de tous étant justement son immobilité, ce qui se rapporte à la politique dont vous faites mention et qui veut l’affaiblir.

    Le besoin d’une personne qui cherche à se loger et le besoin d’une personne qui achète pour investir se rencontrent. Point. Ce n’est ni les statistiques qui permettent aux sbires de voir dans un télescope depuis Paris ce qui se passe dans tout le pays afin d’en informer le capitaine de pédalo (ou plutôt ses sinistres de quart, le pédalo c’est fatiguant, le scooter c’est mieux); ni, la politique la plus ubuesque qui va en résulter, qui vont réduire à néant ces besoins.

    Il faudra donc que le marché et les politiques s’ajustent en ce point: que la prime de risque soit un tant soit peu rémunérée, ou bien alors…c’est la guerre civile et des squats de partout, et je vous dis « barrez-vous vite » (c’est une hypothèse, mais on n’a le devoir moral de n’y point croire).

    Compte-tenu de l’importance des charges et taxes et de leur progression géométrique, compte-tenu comme vous le dites de cet amour des pauvres (de la part de tous nos pantins qui passent au gouvernement, pas que de la part de ceux que vous citez) au point de les fabriquer; compte-tenu enfin de tout ce qui a été déjà dit (pyramide des ages etc..), il faut redoubler de prudence. Mais pour autant, celui qui attendrait 2017 ferait tout aussi bien d’attendre 2022, car il semblerait que certains grands guignols soient incités, à passer leur tour (comme au poker, idem aux USA? -réponse dans 8 mois).

    Revenez aux besoins, et vous comprendrez qu’il faut, tout de même, investir. A condition de valider cette condition: « Les besoins se rencontrent là où les droits et les devoirs sont équilibrés ».

    Ce qui pourrait donner ici, par exemple, si vous habitez une région « reculée », mais qui ne devrait pas se désertifier : si vos potentiels locataires gagnent en moyenne 1100€ (trop pour toucher des alloc, sauf couple et monoparentaux etc..), fournissez leur un beau T2 bien isolé à 360€ charges comprises, s’il y a à cet endroit un vrai besoin, il devrait toujours y avoir une vraie demande. Vous pourriez de plus bénéficier d’abattements fiscaux avantageux.

    Il y a bien évidemment de meilleurs exemples, mais des pires aussi. Et vous parliez des pauvres. A 1100€ en France, on est évidemment au-dessus du seuil de pauvreté. Le pire c’est évidemment parmi les 5 à 9 millions de pauvres en France (dont 2 millions de travailleurs), ceux qui devraient être logés dans le parc social (surdimensionné en nombre de logements), mais qui n’y sont pas. Ce qui vous permet de rebondir sur la politique?

    Non, non, sur les besoins, SVP!

    Action!
    (Clap de fin)

  23. Excellente analyse Jérôme, quelle forme !!

  24. @Jerôme,
    Les 5 à 9 millions de « pauvres » auraient pu être solvables, si « on » ne les avait pas mis dans cette situation; et ainsi la demande de logements eût été plus dynamique !
    Le problème (des vases communicants) c’est que le réservoir des solvables ou des motivés (car il faut y croire…!) va s’amenuisant, pour emplir inexorablement le réservoir de ceux qui restent sur le trottoir ou désespèrent.
    Hormis quelques résistances, ou secteurs porteurs, ou encore secteurs protégés, notre pays ne crée plus suffisamment de richesses (ce mot est interdit en socialie), ni d’entreprises qui embauchent (sauf à grands coups de subventions), n’est plus compétitif, etc; comment voulez vous envisager la progression d’un quelconque pouvoir d’achat (hormis les salariés des secteurs ci-dessus et autres surprotégés…).
    La classe la plus dynamique en matière immobilière, à mon avis, devrait être la classe moyenne, et c’est bien cette classe qui se retrouve non seulement en situation d’empêchement, mais aussi dans le collimateur de la pompe à aspirer et à écœurer des instances « centrales » actuelels, donc en déclin pour elle même et pour l’ensemble des citoyens.
    Nos politiciens pensent qu’ils ont un pouvoir – artificiel – sur la régulation des prix (à travers divers artifices comme décrets et lois en tous genres); pour l’instant on ne voit aucune orientation vers un assainissement de la situation économique en France.
    Le paradoxe c’est qu’en socialie (et pas seulement me direz vous!) , c’est la spéculation qui tire son épingle du jeu (finalement n’est ce pas de cela que nous débattons ici?).

  25. Baisse ou pas baisse
    30% ou plus

    …….

    « Hier soir le langage et la stratégie ressemblaient fichtrement aux miens : http://www.6play.fr/capital-p_860/Ma-maison-ma-mine-d-or–c_11557562

    Des qui louent leur RP et qui détiennent des biens locatifs …….

    Il reste encore des investisseurs dans l’Immobilier! 🙂 et qui se fichent des prix comme de l’an 40! »

  26. Qui a dit qu’il était impossible de se loger en France ?

    Par hasard, je viens de recevoir cela dans ma boîte mail ce matin 120 000€ un bien situé à 54 km de la gare de lyon part-dieu…

    L’urbanisation (et le manque de logement qui va avec) est elle inéluctable ? La révolution numérique et la réduction des distances induites ne doit elle pas modifier les modes de vies ?

    Contrairement à ce que l’on pourrait croire :

    – L’urbanisation stagne et pourrait même régresser (https://www.cairn.info/article.php?ID_ARTICLE=POPAV_726_0003&DocId=469026&hits=1018+1015+6+3+ )

    – La population parisienne augmente moins vite que l’Auvergne et le limousin.

    • @GF
      Pas chère la maison, mais qui y habiterait à l’année? (exposée Nord, loin de tout, et tout n’est sans doute pas dit…! sauf que l’agence préconise l’utilisation en résidence secondaire…). Qui investirait dans d’importants travaux dans ces conditions?…

      L’étude de « cairn  » est intéressante, mais le virage sera très long à prendre, car les campagnes ont été profondément désinvesties par les pouvoirs publics et le rattrapage paraît aujourd’hui impossible vu les finances publiques exsangues….

      Actuellement une telle expatriation en ruralité correspond à une sortie du système en place, sauf quelques rares opportunités (en tout cas, pas celles de l’agriculture ou de l’élevage…!). L’environnement loin des villes (hors zones touristiques) reste plutôt triste si ceux qui y vivent sont généralement des laissés pour compte de nos politiques en matière de planification des territoires et d’économie agricole …
      L’Europe et son orientation à la mondialisation sera longtemps un frein au renouveau de nos zones rurales, comme cela est hélas le cas sur toute la planète….

      • 54 km de lyon = 1 H … n’exagérons pas trop sur l’aspect « expatriation ruralité ». Je crois même qu’ils parlent Français et qu’ils captent la TV 😉

        • Vu que le lieu n’est pas mentionné, on ne peut rien conclure.
          Si le prix est très bas, c’est qu’il y a de bonne raisons….
          Le cas de cette maison n’était pas à prendre en compte dans le deuxième sujet de l’habitat en ruralité comme développé par « cairn ».

        • Comprendre le langage des A.I. (Attention A.I. français, non A.I. in English): en général on se confronte à des « idéal investisseur » = pas de locataire; « coquet » = petit etc… Ici on a « proche…hameau en campagne »: Chambost est à 22 kms de Villefranche, où il y a même des gens qui travaillent! Par contre « proche » de ce qui est déjà qu’un bled…et se retrouver mitoyen alors qu’on est en rase campagne, c’st franchement pas terrible (surtout en résidence secondaire, sauf si le voisin est lui aussi un « résident secondaire »). « Prévoir rafraîchissement », ça c’est le top de 50% des A.I.: s’ils vous annoncent 10.000€ de travaux, et que vous êtes novice (jusqu’à 3 achats immo dans sa vie, on peut bien passer encore pour un novice), c’est que vous en auriez pour au moins 30.000€ (ou tous les week-ends pendant 6 mois…1 an ou +, et une rupture avant la fin). Le « idéal résidence secondaire » vient sonner le glas: il n’y aura effectivement pas de demande locative!. Résidence secondaire? Fuyez, et allez profitez des soldes toutes l’année sur Boucingue.com les hôtels au moins ****

      • Bien d’accord, qui voudrait d’une maison hors d’âge, dans un trou perdu, qui plus est mitoyenne et avec travaux à ce prix là!

        elle ne vaut pas la moitié.

        Je serais curieux de discuter avec les nouveaux propriétaires.

      • Patrick D says:

        Je suis d’accord. Si on demande à un couple de jeune lyonnais d’acheter en dehors de Lyon car trop cher, ils iront à 30mn maxi, pas à une heure. La meilleure preuve, c’est que les HLM construisent des logements dans le centre de Paris alors que pour le même prix ils pourraient en avoir 3 fois plus à 30 mn de métro !

  27. Nicolas CARNET says:

    Je présente ci-dessous un tout autre point de vue :

    OK, les taux pourraient ne pas remonter, mais… ils arrêteront inévitablement de baisser. Et cet arrêt pourrait être le déclencheur de l’effondrement des prix.

    En effet, l’évolution des taux répond en grande partie à la loi de l’offre/demande. Ils ne suivent pas nécessairement l’OAT, mais sont capés par le bas, par ce dernier : Les banques n’hésiteraient pas à prêter à des taux supérieurs si les clients affluaient, ce même avec des taux d’obligation bas.
    Donc, si les taux baissent, c’est que la demande baisse.

    Or, la dynamique actuelle est à une baisse lente des prix + une baisse lente des taux.
    Quand les taux atteindront un plancher, que faut-il pour soutenir la demande ? Une baisse forte, voire brutale par effet de panique, des prix.

    Dans ce raisonnement, nous admettons une baisse progressive du pouvoir d’achat des ménages dans un environnement d’inflation se faisant de plus en plus faible.

    Je ne pense pas avoir lu d’analyse similaire dans les commentaires ou dans les articles précédents. C’est donc en toute curiosité que j’attends vos rebondissements.

    • En fait vous considérez que l’équilibre entre offre et demande est assuré par la flux des acquéreurs à crédits qui arrivent du fait de la baisse des taux d’intérêt. L’arrêt de cette baisse, réduirait le flux d’acquéreurs nouveaux acquéreurs, réduisant ainsi la demande et donc les prix ?

      Est ce bien cela ?

      • Nicolas CARNET says:

        Peut-être me suis-je mal exprimé, mais je crois que nous nous sommes compris.

        La baisse des taux, comme la baisse des prix permet (en partie) d’équilibrer le rapport offre/demande.
        Si l’on supprime la possibilité d’une baisse continue des taux telle que constatée actuellement alors les prix réagiront fortement à la baisse, par compensation.

        Sauf politique non conventionnelle…

    • C’est un peu vrai, il y a la possibilité certaine d’une déconnexion des taux. Du reste, elle est actée, les banques ne devraient-elles pas prêter à 1% (ça leur laisserait déjà de la marge par rapport aux taux C.T. de refinancement)?

      D’ailleurs comme me l’a dit un banquier repenti, les marges actuelles des banques sont quasiment meilleures qu’avant (2% même si elles empruntaient à 1%, ça fait X2; 15% jadis quand elles empruntaient à 12%, ça faisait X0,25).

      Quand je lui dit alors, « le problème viendra de la réassurance (contre le risque de taux, car à prêter à 2% et en empruntant à moins de 0,5%, elles margent bien, pour le moment), car que se passera t-il lorsque les taux courts dépasseront à nouveau 2, puis 3, puis 4% »?

      Il me répond que les banques se réassurent, normalement. Or, il semblerait qu’elle ne le fasse pas toujours…(Peut-être connaissez-vous les assureurs, et la raison de la prospérité de leurs fonds de commerce?..)

      Mais cette histoire de taux doit être relativisée: l’Etat, les Banques et les grosses entreprises ne forment elles pas un triumvirat?

      Donc la forte baisse (rapide) n’est elle pas orchestrée (déjà depuis 3-4 ans) pour devenir une longue baisse (lente)?

      Ce qui n’exclue pas de fortes turbulences sur les périphéries, comme tant tout phénomène dépressif. Il vaut donc mieux un taudis bien placé (prix du droit à reconstruire) qu’une belle habitation juchée sur un piton rocheux au beau milieu de « la diagonale du vide ».

      Mais il y aura toujours des juste milieux, là où il y a à la fois une forte demande solvable et trop peu d’investisseurs. Après tout, il y aura toujours des gagnants, des choux blancs, et des perdants. Rien n’y changera. Quoiqu’il en soit, le parti pris de l’intelligence, c’est de prendre le risque d’être plus intelligent encore à la sortie! Action!

  28. Nicolas CARNET says:

    On est d’accord.
    Du coup, si l’impact sur la demande passe de positive à neutre, alors la baisse des prix ne peut-elle pas passer de faible à forte?

    • Cette discussion me fait penser à celui qui discute sans fin pour l’achat d’une voiture ou d’un frigo, reportant au lendemain une décision pouvant être prise la veille (j’ai un nom dans ma famille dont le frigo a plus de 30 ans) ………. 🙂

  29. Nicolas CARNET says:

    Je dois avouer ne pas comprendre ton intervention, Ankou. L’immobilier évolue avec une inertie très grande, la patience est de mise…

    J’exprime, librement, humblement, mon avis rejoignant celui de Primeview qui prévoit une baisse dans un contexte de taux bas.

    Regardez la BCE : que fait-elle pour empêcher les prix de baisser? Elle baisse ses taux et adopte des mesures non conventionnelles. Malgré cela, nous nous enfoncons doucement, toujours, dans la déflation. La politique monétaire montre maintenant ses limites, avec des taux à 0. Vous voyez le corrolère avec l’immobilier? En fait tout est lié : les banques commerciales baissent leur taux pour retrouver des clients, acceptent des placements de rendement moindre, et la BCE assouplit sa politique pour que cela reste viable, jusqu’à… soit une accentuation des politiques non conventionnelles (la BCE rachète de l’immo!! ;)) ou l’acceptation d’une déflation franche.

    Maintenant, regardez donc l’évolution des taux de credit depuis 20 ans. On est en droit de croire que nous sommes à 2 doigts d’un tournant historique.

    Alors le frigo, il attendra…

    • Et nous tombons alors dans l’anticipation auto-réalisatrice… J’attends la déflation … ne fait rien et attends… et comme tout le monde fait comme moi, la déflation arrive…

      Une question essentielle : Sans intervention de la BCE, les taux seraient ils très nettement supérieur ? Si on considère que le taux d’emprunt d’un état c’est taux d’inflation + taux de croissance, nous serions supérieur, mais pas excessivement ?

      Finalement, les taux bas sont le fait de la BCE, mais surtout du marché. La déflation et l’absence de croissance économique, sont synonyme de taux bas QE ou pas QE…

      • Nicolas CARNET says:

        Bien sur, la spéculation amplifie les mouvements, une fois dans un sens, une fois dans l’autre… Le mouvement est ce qu’il est, c’est un constat, simplement.

        Tout à fait d’accord : sans BCE, les taux ne seraient pas nettement supérieurs, mais seraient beaucoup moins viables, dito message précédent.
        Si la BCE ne baissait pas ses taux => les banques pourraient perdre de l’argent => on ne vendrait plus de crédit => l’économie ne serait pas stimulée => l’inflation encore moins => La BCE ne remplirait pas ses objectifs => Donc la baisse des taux directeurs est primordiale.
        Avec des taux à 0, la marge de manœuvre est maintenant limitée…

        Sans QE => pas d’injection de liquidité => pas de stimulation de l’économie => déflation plus importante. C’est pourquoi je dis que seul ce type de politique, non borné, peut limiter la baisse des prix, voire inverser la tendance.

  30. Voici en effet une autre orientation qu’il faudrait creuser : d’aucuns pointent le départ ou volonté de… des cadres parisiens en province (Nantes/Bordeaux, etc) voire même en proche campagne pour des raisons de qualité de vie, d’homogénéité sociale (eh oui pas tabou) espace, écologie, relations de voisinage…..

    Certains comme CH SANNAT, recommande cette reruralisation, pour des raisons de… survie économique, modicité des prix, et perte de nécessité de la Ville due à des raisons historiques.

    Ne pas oublier qu’il fut des villes glorieuses (celles des foires de Champagne par ex.) qui ont totalement régressé, ou pas eu le destin attendu….

    Il se pourrait qu’on assise à un retour en puissance des proches campagnes pour des raisons différentes de celles de Détroit ou autres.

    Le pire ou le meilleur – jamais sûr- ne se cache pas toujours où l’on croit…..

    • Oui, c’était bien le sujet sur lequel je voulais vous amener avec cette annonce… (et j’en suis personnellement un exemple parfait !).

      • Quand l’INSEE annonce que la population du LIMOUSIN ou de l’AUVERGNE augmentera plus vite que la population de l’Île de France, C’est un message fort non ?

        Concernant l’immobilier, considérant les flux comme déterminant pour l’équilibre entre offre et demande (plus que la stock de population, ce sont les variations à la hausse de cette qui induit une augmentation de la demande de logement), ne faut il pas prendre en compte cette donnée fondamentale ?

        • Chouette, en 2030, tous les propriétaires Robien pourront revendre sans faire de moins-value! Je vais leur dire, non non, c’est pas grave vos -30 -50%, dans 15 ans vous aurez fait zéro.
          Vous semblez oublier que nombre de coins de campagne en sont aujourd’hui à 15-20% d’espaces inoccupés, et parfois autant de résidences secondaires. On pourrait certes en première analyse réformer tout cela en logements au goût du jour.
          Mais vous raisonnez pour un public jeune et alerte, alors que ce que demandent nos ascendants, très nombreux dans ces « trous du …du monde », ce sont des services médicaux non Uberisés.
          Donc, il va falloir revoir la copie…à moins que Sven nous fasse la promotion de l’habitat de demain?
          Chouette, encore un coup dans la pierre qui roule et qui n’amasse pas mousse!

          (à Guillaume: Plus vite, en pourcentage?…)

      • Patrick D says:

        Eh bien merci pour ma bonne petite ville de Niort !

  31. Difficile de rationaliser des comportements humains… et il y aura toujours une part d’irrationnel dans l’achat immobilier… Etre propriétaire de sa RP est une nette tendance dans les générations françaises, les conseillers bancaires poussent à cela (les banques aiment le crédit) , la peur du futur et des retraites poussent les jeunes générations à acheter (les trentenaires), se disant qu’au moins dans le pire d’ici leurs retraites ils auront au moins un toit sans échéances prêt, et ce même si d’ici là ils seront peut-être « pauvres » ou obligés de bosser en déambulateur !
    Et puis la logique est toujours la même : Le vendeur veut vendre cher mais quand il devient acheteur il veut acheter pas cher… Difficile d ‘enrayer ce comportement et de demander à la majorité de devenir réaliste… Il existe bien une tendance des prix immobiliers pour peu que l’on s’y attarde et que l’on mène de véritables expertises, sans se contenter de sites généralistes mentionnant des prix au m2 moyens (calculés sur la moyenne de la moyenne…), qui ignorent que d’une rue à l’autre tout peut changer, que d’une copro à une autre ça peut chuter, que l’état du bien change bien la donne.

    Il serait peut-être temps du coup de mieux former les agents immo, incapables de dire à leurs clients la réalité du prix de leurs biens… préférant passer l’annonce en espérant que le vendeur finira par comprendre que son prix est trop élevé. Il serait temps tout de même d’oser dire à son client que son prix est trop haut, de refuser le mandat et même de faire une véritable évaluation de son bien ! Encore faut-il savoir le faire….
    Parce qu’en plus, à ce jeu là, le bien étant affiché partout sur le Web, avec mandat généralement à plusieurs agences, ça fait boule de neige pour les autres vendeurs, qui se contentent de regarder les prix affichés !
    Or, en tant qu’expert immobilier, croyez-moi il y a une sacré différence entre les prix affichés et les prix vendus… bien entendu encore faut-il avoir accès à une base immobilière bien solide pour le savoir et être formé pour interpréter tant de variations…
    Bref c’est peut-être le métier de l’immobilier qu’il faut réformer afin de rendre plus réaliste les vendeurs mais également les acheteurs…

  32. # LOmin

    En tant qu’expert, vous avez accès -entre autres- à la base BIEN des notaires qui est le juge de paix des chamailleries sur les prix.

    Tout le reste, à savoir les prix affichés ne sont que caquetages… :=))

    J’appelle de mes voeux une plus grande transparence à l’américaine – cf Zillow et autres- qui éviterait les supputations et cachotteries sur des baraques souvent quelconques et passoires thermiques et ferait enfin avancer le métier « immobilier »

    # jérôme
    Allez ok , j’entonne le couplet « habitat de demain » qui s’appelle communauté/béguinage/co-partage, avec services à la personne + médicaux de proximité, excellente connection internet et routes praticables.
    Ceci pour seniors, ou alternatifs, ou familles regroupées, amis élargis….

    Beaucoup à dire….

    Il semblerait qu’on ne mesure pas l’évolution pour l’instant basse et cachée, d’une certaine frange de population voulant sortir du schéma dominant immobilier.

  33. #swen
    Oui base des notaires, effectivement c’est plus simple de bosser sur des prix réellement vendus… mais même là toutes les références sont à vérifier tant malheureusement cette base est source d’erreurs de la part des codificateurs….Il suffit pas non plus de faire une grossière moyenne des prix obtenus, franchement ce serait trop simple…c’est un vrai travail qui prend du temps si on souhaite être consciencieux… et il est là le souci, trop peu de gens consciencieux à mon sens, et dans beaucoup de métiers, le constat est le même.

    Les banques sont un bon exemple, tant que ces dernières ne formeront pas réellement leurs « commerciaux » plus sérieusement… parce qu’à bien y réfléchir un banquier aujourd’hui est capable de monter un prêt, proposer des Iard, une carte bleue et un découvert, des produits d’assurance-vie, des placements et même des forfaits téléphoniques et des garanties obsèques..Bref un véritable généraliste qui ne doit pas réellement connaître à fond ses produits…

    c’est un peu comme si quand on a un cancer on se contente de voir son généraliste… Absurde !

    On manque de véritables professionnels dans un monde où tout est commercial et tout va trop vite..

    De mon point de vue d’expert-immobilier, et sur mon secteur oui je confirme une baisse des prix et même du volume des transactions (pas des prêts car il y a eu beaucoup de rachats vu les taux) mais ça n’empêche pas les vendeurs de s’accrocher encore à l’espoir de vendre cher… TOUS sans exception vous diront « Tant pis je mets en vente un peu plus haut même, comme ça je négocierai à la baisse… » tout ça pour vendre à un prix plus bas, en ayant attendu plus de 6 mois et en continuant à payer des charges et des impôts… et du temps les prix affichés restent hauts et tous les amateurs se trompent sur le prix de l’immobilier (y compris les agents immo et les sites dédiés comme Efficity ou Meilleurs agents )… c’est bien dommage….

  34. Absolument d’accord avec vous, c’est fou le nombre de châteaux de Versailles mis en vente, dans la tête du 3/4 des vendeurs.

    Un entrepreneur me confiait hier que les vendeurs n’admettaient pas que leur maison des 70/80’s, si pas rénovée thermiquement, subirait – 40 % sur le prix affiché.
    La raison est limpide et tranchante : on produit de la RT 2012 au prix affiché de votre maison, – 40 %….

    Le choix est donc vite fait pour l’acheteur.

    Mais la culture économique n’est- surtout et consciemment- pas française, et revendiquée comme telle, hélas….!!

    Quant aux investisseurs, certains ont arbitré tout leur patrimoine pour du neuf, avantage fiscal à la clef.
    Habile stratégie, sauf que les équipes de construction assemblées à la hâte sont responsables, parfois dès la livraison, de malfaçons ahurissantes (WC débordant par mauvaise pente, oubli de canalisation, vmc oubliée, etc…)

    La meilleure solution à mes yeux encore et toujours :

    Du beau bâti, bien situé, mais dégradé ou plus aux normes, sur lequel on fait des travaux avec des pro que l’on connaît.

    L’emplacement, la qualité, la pérennité, la relative tranquillité.

    On évite bien des déconvenues et on gagne parfois de l’avantage fiscal

    • soumagne says:

      pour avoir le prix des transactions autour de soi, il faut utiliser le site PATRIMM du gouvernement qui sert à estimer son bien pour l’ISF. Ce sont les adresse exactes et les montants exacts. Il n’y a pas mieux.

      Sinon, ceux qui ont acheté du neuf, au bout des 9 ans de scellier, Pinel et autres, le bien est passé de neuf à ancien et lorsque l’on sait que le bien neuf est surfacturé de 40%, le prix de revente est super faible(il faut bien compenser l’aide fiscale) et souvent tout le monde revend en même temps donc baisse supplémentaire et aussi beaucoup de ces résidences sont achetés en bloc par des groupes de gestions et donc les locataires sont surreprésentés et à priori l’attention sur la copropriété est faible.

      Pensez au lopin de terre sous le règne communiste.

      • @soumagne
        Tout le monde ne vend pas en même temps, car tout le monde n’achète pas en même temps;
        sauf pour un ensemble immobilier donné.
        Pour aller dans votre sens, toutefois, il serait judicieux d’acheter dans des résidences où on trouve plus de propriétaires (habitants) que de locataires sous le régime Pinel pour éviter une mise sur le marché abondante et compétitrice.

        • soumagne says:

          Ben justement non, pour les Pinel, Scellier et autres le délai des 9 ans commencent en même temps avec la livraison de l’immeuble.
          En tout cas je voudrai bien avoir le retour de ceux qui ont investi en 2006/2007 dans le neuf.

          • Je doute de votre logique : il est impossible que tous les immeubles aient été livrés à la même date.
            Certes, il existe une concentration sur quelques années, mais si vous avez acheté dans un secteur où la demande était forte et constante, il reste à voir quelle est la nouvelle situation offre/demande 9 ans après, sur ce même secteur…
            La réponse est difficilement généralisable.

            • Patrick D says:

              Je connais près de chez moi un ensemble de 200 maisons en Scellier, faites très rapidement et vendues dans la foulée. A vu de toutes les malfaçons apparues ensuite, il est certain que les proprios chercheront à revendre dès que l’avantage fiscal leur permettra … et nous aurons 100 maisons à vendre sur une période de 6 mois. Si cela se reproduit un peu partout en France, ca va être la mort pour tous les petits constructeurs individuels.

  35. #Soumagne
    Oui Patrimm pour quelques interrogations, mais c’est pas une base pour les professionnels 🙂
    De toute façon, l’expertise n’est pas une science exacte, et une valeur vénale, quoi qu’on en dise, n’est pas forcément un prix de vente…
    # Gilles
    oui et il faut en plus être très vigilant sur le secteur avant de foncer sur un Pinel et sur le constructeur aussi !!!

    • @lomin
      nous sommes bien d’accord
      je rajouterai qu’il faudrait pouvoir anticiper l’attractivité du secteur 9 ans après l’achat
      (il suffit de réfléchir un peu…!)

    • Patrimm ?

      Un site du gouvernement n’attire pas ma confiance, sans parler de l’absence de confidentialité

      Regardez l’équivalent étatique sur les loyers…. lol

      Bientôt, l’état vous préconisera la couleur du mur à repeindre……

  36. En defisc on peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre.. initialement c’est pour payer moins d’impôts pas pour faire une plus value une fois les 9 ans passés..de toute façon ça ne vaudrait pas le coup c’est fiscalisé assez durement les plus values…

    • Carinato says:

      Le fisc et le législateur (Robien, Dufflot, Pinel, etc) ne peuvent pas décider de l’absence de plus value au bout de 9 ans. Qui peut prévoir le marché à 9 ou 10 ans (presque 2 quinquennats)?
      Dans tous les cas, mieux vaut une plus value chargée et fiscalisée que 0 plus value !
      Le seul véritable et prégnant problème, c’est que l’état récupère inexorablement les fruits des risques (ici gagnants) des citoyens qui ont espéré gérer au mieux l’argent gagné par leur travail.
      Il en est de même (en plus « méchant », cad les plus forts prélèvements sur toute la planète) pour les fruits du travail. Comment voulez vous investir ou faire « ronfler » l’économie, ou acheter votre logement, etc (cad enrichir tout le monde, créer des entreprises, activer la consommation et donc l’emploi), lorsque la somme des « prélèvements obligatoires » est égale aux salaires nets perçus (à partir de 2,5 smic). (source INSEE).
      Les lois Robien jusqu’à Pinel auraient pu constituer un remplacement acceptable pour compenser la crise des caisses de retraite, mais encore une fois le citoyen (du secteur privé concurrentiel en tous cas) est la victime d’un état omnipotent, dépensier, et peu scrupuleux des intérêts généraux (sauf dans les discours jamais suivis d’effets…! )

  37. Le seul hic c’est qu’à ma connaissance personne n’a fait de plus value en defisc…d’une part le prix au m2 est tj très élevé et 10 ans plus tard ce n’est plus du neuf…Ensuite il ne faut pas oublier que les promoteurs ont construit sur du foncier peu cher pour rentabiliser un max quitte à faire pousser des copro là où il n’existait presque pas de demande locative. D’où l’intérêt de defiscaliser dans des secteurs a forte pression foncière, comme les grandes villes et certains de leurs quartiers…après bien entendu rien n’est totalement anticipable c’est ça aussi l’immo : un pari, une prise de risque…

    • Pas de plus values en achetant aux promoteurs, c’est presque sûr…

      Il en va autrement si vous menez l’opération….

      • mener l’opération et défiscaliser serait possible ??
        faut bien une entreprise qui saura traiter le dossier, me direz vous
        ça ne sera pas le maçon du coin et sa petite boite (en reste t’il encore?)

        • Un bon constructeur de maison individuelle, et de bons maître d’oeuvre et architecte, connaissent le processus pour ne pas rater la certification RT2012 et le label BBC, rendant toute construction neuve éligible à une loi Pinel.
          En rénovation lourde, certaines constructions anciennes peuvent aussi y prétendre, mais ça risque et de coûter très cher et de raterde décrocher le sésame à la fin. En revanche, il peut être plus judicieux de faire du 10% de rentabilité brute dans l’ancien (pas trop « pourri ») dans un endroit qui ne se meure pas, que de faire du 4 à 5% dans du neuf avec une Pinel qui ne dure que 12 ans -dont 3 peu intéressants.

        • Poser la question c’est déjà y répondre.
          Cherchez et vous trouverez des personnes oeuvrant dans l’ancien et au fait des sésames nécessaires pour être éligibles.
          A vous ensuite de faire les calculs de viabilité

  38. s’il « n’existe pas de demande locative », comment peut on espérer une plus value ??
    les acheteurs qui marchent à l’illusion ou à la facilité sont des bisounours,
    et les vendeurs sont juste des vendeurs (et les politiciens) ! (bla bla)
    la facilité et le « pas cher » ne règlent pas durablement les projets, les actions ou même la façon de penser valablement, cad en autonomie et avec discernement…
    c’est comme la malbouffe !!!…

    • « ……. acheter pour habiter ou acheter pour investir ……….. »

      Encore un qui reprend mon langage, ça avance 🙂

      Placer et investir sont 2 choses fondamentalement différentes. Elles ne peuvent être traitées de la même manière. Point!

  39. Coralie says:

    Bonjour, j’ai lu avec intérêt votre article ainsi que l’ensemble des commentaires.
    En effet, ayant pour projet d’acheter (pour habiter !) avec mon conjoint, j’ai, avant de sauter le pas, voulu me documenter sur les tendances immobilières et bancaires afin de vérifier de l’intérêt actuel d’un achat immobilier. Mais voilà, après une lecture attentive de différents articles, après avoir ingéré beaucoup d’informations parfois contradictoires, et quelques notions incomprise je l’avoue (je reste une novice !), je me sens un peu perdue !
    Alors question « simple » : faut-il acheter ? attendre et rester en location ? (et attendre quoi?)

    Quelques éléments complémentaires qui vous permettront peut être de m’apporter des pistes de réponse : nous avons respectivement 27 et 32 ans, une fille de 16 mois, deux boulots sûrs qui nous apportent au total env 3000 par mois. Nous louons actuellement un logement « social » donc loyer modéré et souhaitons acquérir un bien dans une commune recherchée et relativement chère de l’ agglomération de Tours. Nnous avons d’ailleurs repéré un appartement ancien et rénové en coeur de ville, accès tram, commerces, écoles à pied… en bref je me dis que ce bien aura toujours une certaine valeur malgré une éventuelle baisse de prix… mais peut être me trompe-je…et certainement est-ce le côté irrationnel de l’achat immobilier qui parle….

    Trop de parlotte sûrement mais difficile de trouver des informations fiables pour une démarche qui engage pour au moins 20 ans d’une vie… D’ailleurs, dans l’éventualité d’une importante baisse de prix dans les années à venir, je comprends bien qu’il ne faut pas envisager de plus-value à moyen terme, mais n’est-il pas toutefois intéressant d’être propriétaire une fois la retraite (l’éventuelle retraite !) venue ? Merci d’avance pour vos retours et désolée d’avance pour ce pavé et mes questions naives ! Cordialement !

    • Mon conseil est simple.

      Vous habitez actuellement Tours ? dans un appartement qui vous plait? avec un loyer modéré? mais vous avez vu un autre appartement sympa? aussi à Tours? Vous aimez l’Immobilier? gérer? s’investir dans des projets? bricoler?

      Achetez le pour le mettre en location. Avec un max d’emprunts. C’est le début pour vous préparer une bonne retraite.

      Bonne chance!

      • Parjadis Coralie says:

        Le hic est là, nous avons déménagé dans notre appart actuel afin d’économiser pour avoir un apport pour un futur achat, mais celui-ci ne nous plaît pas plus que ça (localisation hors agglo), d’où l’idée de ne pas y rester trop longtemps non plus 😉
        J’ai bien évidemment envisagé le côté investissement locatif (notamment suite au reportage de capital sur le sujet !) qui paraît judicieux et raisonnable mais ceci engage un investissement personnel en temps/travaux qui fait forcément peur pour de « jeunes acheteurs », crainte de ne pas faire le bon choix d’appart, de locataire, etc…
        Sinon, une hypothèse envisagée était d’acheter cet appartement pour y habiter dans un premier temps puis éventuellement le mettre en location dans qq années. Celà vous paraît il cohérent ? Si j’ai bien compris, il faut dans ce cas que le loyer rembourse la totalité des mensualités + charges ? Merci d’avance

  40. à Coralie. Dans votre rapide présentation, vous omettez trop d’éléments. Vous dites avoir deux métiers surs, vous rapportant 3000 par mois. Je suppose que c’est 3000 à vous deux. Ce qui cadre avec le logement à loyer modéré. Ensuite, vous devez avoir une analyse à froid de ces situations professionnelles: vous êtes jeunes, votre métier ne comporte t-il pas un « plan de carrière », qui vous propulserez par exemple, ailleurs dans deux ans? Si vous pensez acheter dans une longue période de « froid sur les prix » (ce qui n’est qu’une hypothèse, évidemment), il faut que vous vous sachiez dans les lieux pour assez longtemps (plus de 7 ans à priori). Sinon, vous pourriez peut-être également faire du locatif, comme dit Ankou, mais il y a plein de choses à vérifier avant, au-delà de la localisation. L’investissement pour un complément de retraite est certes indispensable, et pour le coup, il n’est jamais trop tôt pour commencer. L’immobilier est le seul véhicule où théoriquement on peut devenir riche sans mettre un centime sur la table. Mais il ne faut pas se tromper: chaque fois qu’il y a effet de levier il y a, si mal employé, un effet de bélier potentiel. Or, l’immobilier cumule plusieurs effets de levier. C’est dire qu’il est lui aussi très spéculatif, contrairement à ce que prétendent les légendes urbaines. Dernier conseil: arrêtez de lire des millions d’informations, comme vous dites, contradictoires, allez plutôt vous frotter à plusieurs professionnels -il y en a sur ce blog et aussi autour de chez vous! et faites votre sélection!

  41. Parjadis Coralie says:

    Bonjour,
    nous sommes respectivement kinésithérapeute salariée et hotliner informatique donc possibilité de trouver du boulot dans le coin. Un changement de région serait donc un choix de notre part. Comme je l’expliquais à Ankou, dans l’hypothèse d’un changement de poste, j’avais envisagé l’idée de mettre ce bien en location pour nous même louer ailleurs (d’ici plusieurs années), chose qui me paraît plus rassurante qu’un investissement initial purement locatif. Même si j’ai bien compris que financièrement c’est cette dernière solution qui serait la plus intéressante…

    Pour les sources d’informations diverses et (trop ?) variées, je commence à avoir un regard un peu plus pointu mais pas facile au début d’évaluer la fiabilité des données 🙂
    A quel profession puis-je m’adresser pour pouvoir creuser un peu plus le dossier ? Je ne compte pas vous harceler trop longtemps ici même !

    Merci à tous de m’aider à « dégrossir » le sujet 😉

  42. A quel pro ?????

    L’auteur du blog donne suffisamment clairement son pedigree non ???

    A croiser éventuellement avec un ou deux autres pro, pas plus.

    Vos professions m’incitent tout à trac à vous préconiser un achat de différentes scpis pour un montant modeste, si vous voulez faire du locatif, sinon, en habitation, ce sera le carnage pour les tendrons…. :=))

  43. Hello,

    perso je vais tabler sur cette baisse. Je table sur 20% d’ici 5ans.

    Je ne vois pas pourquoi les banques maintiennent artificiellement les taux aussi bas. Comme dit plus loin, ce ne sont pas des philanthropes, pour moi le marché est au bord du blocage.

    Les salaires sont bloqués aussi depuis longtemps, et la population que ce soit sur politique intérieure ou extérieure est anxieuse voire terrorisée, donc pour moi c ‘est un marché baissier, y a aucunes raisons qu’il parte à la hausse, et la population vieillissante des 30 glorieuses va etre vendeuse trés bientot.

    Aprés y avait eu le Japon je crois, qui avait vu une lente et longue baisse sur 20 ans, mais on n’est pas le japon. Ca va faire drole à ceux qui ont acheté ces 5 10 dernieres années… ¨Perso je vends maintenant, je redeviens liquide.

  44. J’habite dans le département le plus peuplé de France à savoir le Nord. Autour de Lille il y a comme un micro climat. Quasiment toute la richesse du département est concentrée sur la métropole lilloise. Les emplois sont quasi essentiellement sur la métropole et donc il y a une demande forte de logement sur la métropole.
    Cependant il y a la métropole sympa : petits « villages » ou villes à deux pas de Lille bien fréquentés type ghetto de riches et les quartiers proches de Lille mais craignos et mal famés ( agression, viol, magouilles, drogues etc).
    Je ne vais pas vous parler des seconds mais des premiers. Dans ces coins agréables de la métropole ( si tant est que ça puisse l’être, quand vous y bossez et que vous avez toujours vécu là bas vous vous y faites), les prix ne vont pas aller à la baisse. Quand vous avez un appartement neuf T2 de 42m² pour 155 000€ ou une pauvre maison de 2015 de 90m2 nickel mais à 350 000€ sur le bon coin ( donc 400 avec le notaire etc), qui peut bien s’acheter ce genre de biens ? Alors vous vous éloignez sans cesse.
    Mais le plus révoltant c’est de l’autre côté de mon trottoir, il y a un immeuble identique au mien, seul le RDC est occupé par des commerces qui paient les charges de copropriété. La seule différence entre le leur et le mien c’est que le leur est un logement social. Quand vous payez 100€ de charges mensuelles pour 42m² et 155 000€ d’achat, eux l’ont pour une bouchée de pain. Et vous pouvez passer à n’importe quelle heure de la journée, il y a toujours du monde aux balcons, personne ou presque ne bosse. C’est aussi ça le monde de l’immobilier. Des HLM de qualité supérieure à pas mal de logement durement payés par des travailleurs, dans des secteurs où des gens qui se lèvent tous les jours ne peuvent pas habiter faute de moyens. Les terrains se rarifient et donc prennent de la valeur et on en offre une bonne partie à des gens qui n’ont que faire d’habiter près d’un lieu de travail puis qu’ils n’ont que faire de travailler.
    Tout ça pour dire que je ne crois pas en la baisse de prix. Il y a toujours des régions attractives ( pour des raisons diverses) où des gens fortunés ( hauts cadres et patrons) peuvent mettre le prix, même largement surévalués. Le prix de leur tranquillité. La seule différence c’est que c’est le grand écart entre très riches et pauvres ( pas si pauvres que ça au final)

  45. @NICO

    Excellent post qui reflète la réalité dans bien des zones « tendues »

    Mais le dire ainsi est déjà un acte politique malséant, alors que cela n’est en rien interprété

  46. @ Nico
    Ces HLM 4 étoiles, je les vois un peu partout en France. Dans ma région, ce sera des HLM neufs avec garage, chauffe eau solaire, isolation d’enfer rendant le logement passif !
    Un luxe que 90 % des français n’est pas capable de s’offrir.
    A Paris, ce sera des hlm qui s’implanteront dans le 16 ème arrondissement.

    Le pire, c’est que pour le même coût et à 15 minutes de RER, il aurait été possible de loger trois fois plus de personnes. C’est bien la preuve que les sociétés d’HLM ne recherchent pas vraiment une solution au logement en France mais veulent une visibilité politique et un pouvoir par contrainte.

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