Hier, un peu penaud, je vous avouais que la grande baisse des prix de l’immobilier prédis depuis 2009 était peut être un leurre que la baisse perpétuelle des taux des crédits immobiliers remettait en cause.
En effet, selon l’analyse que je vous propose ici depuis 2009, les fondamentaux indiquent clairement une bulle immobilière et une survalorisation du marché de l’immobilier par rapport aux fondamentaux de long terme. Néanmoins, la baisse continue des taux d’intérêt des crédits immobiliers semble empêcher toute consolidation du marché : Oui, les prix de l’immobilier sont manifestement surévalués, mais tant que les taux d’intérêt resteront bas, le marché ne consolidera pas.
Toute la question réside alors autour de l’anticipation du moment ou les taux augmenteront. Sommes nous dans une déflation à long terme, et des taux bas pour une période très longue où à la veille du retour de l’inflation ? Celui qui considère la déflation comme installée à long terme sera l’apôtre des taux bas pour très longtemps alors que celui qui considère l’inflation comme prochaine sera l’apôtre d’une hausse prochaine des taux d’intérêt et donc de l’effondrement du marché de l’immobilier.
 
Ainsi, après avoir publié cet article « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« , j’ai interrogé différents cabinet de recherche économique pour vérifier l’évolution de leurs analyses.
Le premier cabinet à consulter est bien évidemment PRIMEVIEW, cabinet de recherche économique dirigé par Pierre SABATIER et qui a publié une étude passionnante en 2012. A l’époque, ils prédisaient une baisse comprise entre -30% et -40%.
 

Quelle est l’analyse de PRIMEVIEW sur les prix de l’immobilier en 2016 : Fin de la baisse des prix ou pause passagère dans un grand cycle de baisse ?

Pas de remise en cause de l’analyse. PRIMEVIEW est sans appel : Le marché immobilier reste manifestement surévalué et pourraient baisser de 30% dans les 5 à 10 années prochaines.
Extrait :

« Dans une série de trois études publiées au cours de premier semestre 2012, nous vous faisions part de notre conviction forte d’une entrée dans un long cycle déflationniste pour les prix de l’immobilier en France, avec comme objectif une correction globale d’environ -40% sur le territoire dans les 5 à 10 ans à venir.
Trois ans plus tard, les faits nous ont pour le moment donné raison avec une baisse des prix en province (-8.8% pour les indices bruts, -6.9% pour les indices corrigés de variations saisonnières depuis le T3 2011), mais aussi à Paris (-5.3% depuis le T2 2012). Toutefois, des chiffres de meilleures factures au cours des derniers mois (un rebond des prix de +0.3% au T2 2015 pour l’indice corrigé des variations saisonnières pour l’ensemble de la France) font s’interroger un certain nombre d’observateurs : la correction serait terminée et l’heure serait à un retour à meilleure fortune pour l’immobilier hexagonal.
Nos indicateurs ne nous permettent pas de souscrire à cette thèse.
Nous interprétons cette pause dans une correction structurelle de long terme comme la simple conséquence de la chute historique des taux d’intérêt au cours des derniers mois, libérant une demande initialement contrainte en termes de solvabilité.
Malheureusement, ce mouvement n’est pas durable, les taux ayant atteint des niveaux planchers qu’il sera difficile de faire sauter.
En conséquence, nous réitérons notre alerte en ce qui concerne les prix de l’immobilier en France : s’il est tout à fait probable de connaitre un léger mieux au cours des deux à trois trimestres à venir, nous restons dans un environnement fortement déflationniste pour ce type d’actifs pour les 5 à 10 ans à venir, conséquence notamment de l’explosion en cours du nombre de vendeurs nets par rapport aux acheteurs pour des questions de vieillissement généralisé de la population. Selon nos différentes techniques d’évaluation, nous estimons qu’il reste encore -30% de baisse avant de retrouver des niveaux de prix en adéquation avec la demande solvable de la population française. »
 

Voilà, c’est sans appel : Selon PRIMEVIEW rien ne change. Les prix de l’immobilier sont toujours sur-évalués (nous partageons l’analyse fondamentale) et devraient baisser de 30% dans les 5 à 10 ans.
evolution prix de l'immobilier dans le zone euro evolution prix de l'immobilier dans le monde
 
 
Alors que les prix de l’immobilier ont fortement consolidé aux états unis, ce n’est pas vrai en France et plus globalement en zone Euro ? Pourquoi une telle exception ? Est elle durable ?
dette immobiliere dans le monde
 
 

Une baisse des prix de l’immobilier depuis 2011 qui n’est pas suffisante pour purger les excès de la bulle immobilière.

Depuis 2010, les prix de l’immobilier ont baissé, mais cette baisse n’est pas suffisante pour PRIMEVIEW.
baisse des prix de l'immobilier depuis 2010
 
Cette baisse n’est pas suffisante, notamment parce que le ratio Prix de l’immobilier / revenu disponible des ménages n’est pas revenu à la moyenne de long terme.
 
ratio prix revenu disponible des ménages 2016
 
 
 
 

Les raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier vont baisser de 30% dans un délai de 5 ans à 10 ans.

 

Le vieillissement de la population.

La première raison, nous la connaissons tous : Le vieillissement de la population (cf notre article de 2012 : « Prix de l’immobilier, l’incidence de la pyramide des âges sur l’offre et de la demande de logement.« ).
En effet de manière naturelle, une population jeune est acheteuse de biens immobiliers alors qu’une population vieillissante est vendeuse. Ainsi, le vieillissement de la population à pour conséquence d’augmenter l’offre face à une demande qui faiblit.
 
vieillissement population prix immobilier
 
En projetant cette analyse sur l’impact de la pyramide des âges sur le marché de l’immobilier, PRIMEVIEW propose cette projection
 
vieillissement population prix immo
 
Ce n’est qu’à partir de 2030 que la tendance commencera à s’inverser.
 
 

Une faiblesse du nombre des transactions et un moindre attrait pour la propriété immobilière des jeunes générations.

C’est une affirmation de PRIMEVIEW : Les jeunes générations auraient « un appétit intrinsèque global de la population moins fort pour ce type d’actifs au regard des décennies précédentes ». 
Au total, entre faible attrait des jeunes générations et vieillissement de la population, le nombre des transactions baisse.
 
démographie et nobmre de transaction
 
 
 

Malgré la baisse importante des taux d’intérêt, les transactions immobilières restent faibles

Au moment de la publication de cette étude en Juillet 2015, PRIMEVIEW faisait état d’un manque de regain du volume des transactions malgré une faiblesse historique des taux d’intérêt.
Pour PRIMEVIEW, l’explication est simple : « la baisse du volume de transactions global étant plus liée à un moindre désir d’acheter de l’immobilier qu’à un problème de solvabilité des ménages. »
distribution crédit
La très forte hausse des crédits en 2015 est principalement le fruit de la renégociation des crédits et non la souscription de nouveaux crédits immobilier. Pourquoi le marché de l’immobilier ne repart il pas malgré la faiblesse des taux d’intérêt ? 
Selon PRIMEVIEW, la baisse des taux d’intérêt ne permet plus de dynamiser le marché immobilier et le vieillissement des populations devraient avoir un impact important sur l’évolution des prix de l’immobilier.
 
 

Les conclusions de PRIMEVIEW sur l’évolution des prix de l’immobilier à 5 /10 ans : -30%

 

Le retour à la tendance du ratio revenu disponible des ménages / prix de l’immobilier conduit à une hypothèse de baisse des prix de l’immobilier de -40%

Extrait : « Ainsi, en faisant l’hypothèse d’une croissance moyenne du revenu disponible brut de +1.5% par an sur les 5 prochaines années, il faudrait que le marché immobilier baisse de -42.1% sur cette même période pour revenir dans son tunnel initial, soit un recul annuel de -10.3% jusqu’en 2020 ou encore -4.6% d’ici 2025. »
tunnel de friggit
 
 

Le retour à la moyenne en fonction de l’évolution des prix de la construction depuis 1998 : une baisse des prix de l’immobilier de -27%

prix de immo et coût de construction
 
extrait : « Avec comme hypothèse une inflation annuelle de +2.5% du coût de la construction (moyenne de +2.6% par an entre 1998 et 2014), les prix de l’immobilier devraient reculer de -19.2% sur 5 ans, soit – 4.2% par an, pour revenir à la tendance historique des prix déflatés (-8.6% sur 10 ans soit -0.9% par an).
Toutefois, au regard des pressions déflationnistes qui s’imposent en Europe, il nous paraît plus probable de considérer une inflation annuelle du coût de la construction proche de +1.5% par an. Dans ces conditions, la baisse atteindrait -27.5% (-23.1% sur 5 ans ou -17.1% sur 10 ans). »
 
 

Retour à la prime de risque : -25% à -40% des prix de l’immobilier

Une prime de risque historique de 6.5%, qui correspond à la valeur moyenne de la prime de risque (loyer + gain en capital) ex-postsur les périodes 1965-1998 (en excluant les années d’hyperinflation).
En prenant en compte un investissement sur 10 ans avec des loyers constants au rendement brut de 5.5%, ainsi qu’une valeur de revente égale au prix d’achat initial, il faudrait alors une baisse du prix de l’immobilier de l’ordre de -30.3% pour retrouver la prime de risque historique médiane de 6.5% par rapport aux taux actuels à 10 ans de 0.9%.
Selon cette méthodologie, la fourchette de baisse est plus large, allant de -26% à -37% selon les hypothèses retenues pour le rendement locatif actuel (entre 5% et 5.5%) et pour les taux sans risque (entre 0.5% et 1%).
 
immo et prime de risque
 
Au global, l’analyse de PRIMEVIEW est claire : Les prix de l’immobilier vont baisser dans les prochaines années. La baisse devrait être proche de -30%.
 
 

Mon analyse : Oui, les prix de l’immobilier sont déconnectées d’une réalité économique complexe, mais quel pourrait être l’effet déclencheur d’une telle baisse ?

Comme vous le savez, je partage cette analyse fondamentale de PRIMEVIEW. Néanmoins force est de constater que nous avons cette analyse depuis 2009 (et même avant) mais que depuis rien n’est arrivé.
Cette grande déconnexion à plus de 10 ans et a débuté au début des années 2000. Une seule question : La baisse tant attendue depuis 2008 ne s’est pas concrétisée malgré une crise financière d’une ampleur incroyable
Qu’est ce qui pourrait être le fait déclencheur de la baisse des prix de l’immobilier dans les 5 à 10 ans prochains ? Et si le fait déclencheur n’arrive pas, n’aurez vous pas perdu 15 ans de votre vie à attendre, ne pas agir, ne pas investir, pour quelques chose qui arrivera peut être… ou pas.
Pourquoi l’effet « vieillissement de la population » qui atteint son niveau le plus élevé en 2015 n’a t’il pas porté ses fruits ? Le recul du départ à la retraite n’aura t’il pas pour effet de repousser l’impact sur le déséquilibre entre l’offre de logement et demande de logement ?
Si les taux d’intérêt restent bas pendant encore 10 ans ? Vous pensez sérieusement que les prix de l’immobilier peuvent baisser de 30%. (car c’est l’hypothèse de PRIMEVIEW qui considère que la baisse des prix de l’immobilier sera dans un contexte de taux très bas).
Cette idée que les jeunes générations ne sont pas attirées par la propriété immobilière est elle une réalité ou un mythe ? La question est pourquoi les jeunes générations rechigneraient à investir dans l’immobilier ? Pour ne pas perdre d’argent parce que les analyses prédisent une baisse de 30% des prix ?
Si demain, le marché de l’immobilier retrouve vigueur et que cette perspective de baisse des prix s’éloigne, ne croyez vous pas que tous ces trentenaires qui ont refusé d’investir dans l’immobilier par peur de perdre de l’argent modifieront leur analyse et leur projet ? 
 
Le pire n’est jamais certain !
 

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