Prix de l’immobilier : analyse, psychologie et légendes urbaines

Le marché de l’immobilier et surtout l’analyse et les perspectives d’évolution des prix de l’immobilier est un sujet passionnant que nous analysons depuis le début du site.

Vous le savez, nous avons la conviction que les prix sont trop élevés et qu’ils pourraient prochainement baisser afin de revenir vers leur tendance à long terme, fonction du niveau de ressources des ménages.

Le marché immobilier, déconnecté de la réalité économique.

Sur ce premier graphique, la courbe noire permet de visualiser la distorsion toujours plus forte entre les revenus des ménages et le prix de l’immobilier. Vous le constatez, jamais cette distorsion n’a été aussi importante !!! Faut il pour autant s’en inquiéter….

Lorsque l’on compare l’évolution de cette courbe avec les autres zones mondiales (Etats Unis et Grande Bretagne), on constate que la distorsion s’est réduite depuis la crise de 2008 afin de rejoindre progressivement la tendance à long terme. La france semble être la seule région à afficher une distorsion toujours plus forte.

Source : Ministère du logement, du développement durable ...

Source : Ministère du logement, et du développement durable

Notre analyse du marché de l’immobilier n’a pas changée depuis la création du site leblogpatrimoine.com : Les prix sont trop élevés et il n’est pas sérieux d’espérer réaliser une plus value conséquente en investissant dans un bien immobilier actuellement.

Nous vous avons confié notre analyse à de nombreuses reprises :

• Faut-il sauver le dispositif fiscal SCELLIER ?
• Bulle ou pas bulle immobilière : L’investissement doit pouvoir répondre à des objectifs simples.
• Baisse des prix de l’immobilier : un rapport qualifie le marché Français de BULLE
• Bulle immobilière en France : Ou en sommes nous ?

• …L’avantage d’internet est de toujours pouvoir suivre la pertinence des conseils dans le temps …

L’historique passé d’évolution des prix de l’immobilier est très flatteur, mais comme l’affiche les sociétés de gestion de portefeuille : « les performances passées, ne préjugent pas des performances futures « …

La psychologie du marché de l’immobilier évolue avec le temps.

Pour être très honnête avec vous, mon analyse des prix de l’immobilier n’a pas évolué depuis 2006, mais la perception de mon conseil évolue avec le temps.

Plus le temps passe, plus mes interlocuteurs ont consciences de mes propos. Alors qu’en 2006, mes interlocuteurs me prenaient pour un « jeune fou sans expérience ». Ils étaient certain que les prix de l’immobilier ne pouvaient qu’augmenter : nous étions en pleine bulle. Tous étaient certains de leur richesse future grâce à la perpétuelle croissance des prix de l’immobilier.

Sans avoir besoin de travailler, avec des établissements bancaires qui prêtaient sans précaution, la croyance populaire voulait croire que tout le monde pouvait devenir rentier en moins de 10 ans.

Aujourd’hui, lorsque vous interrogez le « chauffeur de taxi », représentant du Français traditionnel, le discours est bien différent. Il ne s’agit plus d’investir pour s’enrichir mais simplement pour se loger et pour éviter de perdre de l’argent dans un loyer.

De plus en plus, les Français ont conscience que les prix de l’immobilier ne peuvent plus évoluer sans fin…

Signe des temps, les vendeurs d’immobiliers n’utilisent plus l’argument de la hausse future des prix pour vendre.

Aujourd’hui, les agents immobiliers et surtout certains vendeurs de défiscalisation utilisent l’argument de la pierre comme protecteur de son patrimoine face à une conjoncture complexe : face à des incertitudes financières, l’immobilier est vendu comme un facteur protecteur et non plus comme un facteur d’enrichissement.

L’argument de l’immobilier protecteur contre une conjoncture complexe est faux.

Cet argument fort, utilisé en masse aujourd’hui pour faciliter les ventes d’immeubles, n’est malheureusement pas conforme à la réalité.

La construction des prix de l’immobilier peut être présentée de manière synthétique comme étant la somme du prix d’un terrain à bâtir et du coût de la construction d’un immeuble. vous pouvez relire ces articles pour approfondir le sujet :

• Le coût de construction d’une maison SCELLIER est bien différent de son prix de vente !
• Evaluer le prix d’une maison et les conséquences de l’inflation sur le prix de l’immobilier

S’il est vrai que le coût de construction d’un immeuble est de nature à donner une valeur plancher à mon immeuble, la valeur du foncier est fonction de l’offre et de la demande. Le foncier ne possède donc pas de valeur intrinsèque et ne peut pas protéger la valeur de mon patrimoine.

 

L’immobilier est un actif comme les autres dont la valeur est fonction de l’offre et de la demande.

Cela est vrai en ce qui concerne le prix de construction, mais également en ce qui concerne le prix du foncier. L’offre de foncier étant limitée, les crédits relativement facile à obtenir créent une demande artificielle et font grimper les prix. Les choses pourraient d’ailleurs prochainement rentrer dans l’ordre avec la réforme fiscale sur les plus values issues des terrains à bâtir : Plus value et terrain à batir : une réforme pour faciliter la fluidité du marché ?