2023, un marché immobilier encore très dynamique grâce à des taux de crédit immobilier encore très bas.

Le titre de cet article est un peu caricatural mais permet néanmoins de dresser les grandes lignes de la dynamique du marché immobilier pour les prochains mois.

Bien évidemment, le premier trimestre devrait continuer d’être marqué par l’ajustement du niveau général des taux d’intérêt au regard du taux d’usure, mais cela devra se libérer à partir du printemps.

Il serait une erreur d’attendre la baisse des prix pour investir.

Une baisse des prix de l’immobilier qui semble néanmoins acquise dans quelques très grandes métropoles comme Paris et Lyon dans lesquels les prix avaient juste trop fortement augmentés grâce à des taux de crédit immobilier excessivement faibles ;

Mais attention aux excès de triomphalisme des apôtres d’une bulle immobilier qui devra éclater, les taux d’intérêt excessivement faibles et toujours inférieurs à l’inflation soutiennent puissamment le pouvoir d’achat des candidats investisseurs. Des taux de crédit immobilier très supérieurs à l’inflation seraient autrement plus dévastateurs pour le marché immobilier.

Il n’est pas impossible que la baisse des prix de l’immobilier dans ces très grandes métropoles soit finalement limitées au regard des hausses passées. Une baisse de 10% à 15% ne serait vraiment pas une catastrophe, mais permettrait d’assainir le marché qui pourrait alors retrouver une certaine dynamique, à défaut d’une dynamique certaine.

Une baisse des prix de l’immobilier qui apparaît comme très hypothétique dans la grande majorité du territoire, là ou les prix de l’immobilier sont finalement très faibles au regard de la dynamique démographique et des prix de construction et rénovation qui explosent depuis 2 ans. La hausse des prix de l’immobilier pourrait même se poursuivre dans certaines régions.

Quel est le prix de construction d’un appartement de 50 m² à l’emplacement premium au coeur d’une métropole régionale à démographie favorable : 3000€ ? 2500€ ? 3500€. Celui qui investirait dans un tel bien immobilier prendrait il un risque sur la valeur de son investissement à long terme ? Je ne crois pas, surtout si tout ou partie de son investissement est protégé par l’obtention d’un taux de crédit immobilier historiquement faible.

Attention, néanmoins à la démographie. Comme nous vous l’expliquions récemment dans cet article « Les prix de l’immobilier menacés par la démographie ? La population baisse déjà dans certaines régions« , la baisse de la population est déjà une réalité dans un nombre croissant de communces.

Parfois, des prix de l’immobilier au plus bas s’expliquent par un excès d’offre de logements. Il ne fut évidemment pas s’attendre à une hausse durable des prix de l’immobilier dans ces conditions.

Nous pourrions donc assister, dans le prolongement de ce que nous observons depuis la fin 2020, à un marché à deux vitesses qui trouverait son origine:

• D’une part, dans la forte baisse du pouvoir d’achat immobilier consécutive à la forte hausse des taux de crédit immobilier observée depuis septembre ; Une forte baisse du pouvoir d’achat qui aura pour conséquence de freiner la dynamique du marché immobilier sans pour autant anéantir le marché tant que les taux de crédit immobilier resteront inférieurs à l’inflation ;
• D’autre part, et surtout par le niveau des prix de l’immobilier, proche de leur valeur fondamentale de long terme d’un côté et totalement spéculatif et sans lien avec l’économie réelle de l’autre. L’inflation et le manque de main d’oeuvre ont pour conséquence d’augmenter les prix de construction des logements. Il s’agit d’un soutien puissant pour la valeur fondamentale des prix de l’immobilier.

C’est alors que l’investisseur malin devra profiter de la période actuelle pour investir, continuer de s’endetter à des niveaux de taux d’intérêt toujours exceptionnellement faibles malgré la violente hausse récente (et c’est pour dire si avant ils étaient attrayants) et se construire un patrimoine immobilier solide, à prix encore accessible qui sera en partie remboursée par l’inflation.

Emprunter à 3% apour celui qui anticipe un inflation de long terme supérieure est une aubaine. Seul celui qui considère que l’inflation de long terme va chuter en dessous des taux d’emprunt actuel doit considérer que les niveaux de taux d’intérêt actuels ne sont pas intéressants.

Bien évidemment, les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés qu’ils ne l’étaient il y a encore 4 mois. C’est dommage. Vous avez raté une belle occasion de vous endetter encore moins cher. Pour autant, cela ne signifie pas que les taux actuels sont trop élevés. Ils sont encore très faibles.

Avoir des taux de crédit immobiliers inférieurs à l’inflation est historique. C’est là un soutien puissant à la dynamique positive des prix de l’immobilier !

Cet investisseur malin se portera acquéreur d’un bien immobilier situé dans une métropole régionale à la démographie dynamique dans laquelle les prix de l’immobilier ne sont pas trop éloignés de la valeur fondamentale de l’immobilier représentée par le prix de reconstruction de l’immeuble.

A suivre.