Il y a un peu plus 2.5 années, je vous expliquais que le moment était probablement opportun pour investir à nouveau dans l’immobilier. Quelques mois plus tard, force est de constater la justesse de cette analyse et la confirmation du retour de l’opportunité de l’investissement immobilier.
Lors de la rédaction de ce article « Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…« , de nombreux paramètres de marché semblaient indiquer une opportunité à saisir :

Les taux des crédits immobilier étaient au plus bas (et ils ont encore fortement baissé depuis – Cf barème des meilleurs taux immobilier actuel) ; La violente baisse des taux immobiliers depuis un an est même de nature à renforcer l’opportunité d’investissement.

Le nombre des transactions relativement faible, preuve d’un pouvoir de négociation pour les acquéreurs ; Depuis Juillet 2015 et la rédaction de ce conseil, le marché s’est nettement retourné au profit des vendeurs. Le pouvoir de négociation des acquéreurs s’est réduit.

Les prix étaient au plus bas après une forte baisse des prix de l’immobilier entre 2011 et 2016. La baisse des prix de l’immobilier est en réalité nettement plus forte que ne peut le laisse penser l’indice des prix de l’immobilier INSEE-Notaire compte tenu d’une mutation profonde du marché et l’émergence de nouvelles normes d’habitabilité et de confort non prise en compte dans l’indice INSEE-Notaire. Le prix de bien de qualité identique n’a baissé que de 10% entre 2011 et 2016 mais la définition même de la « qualité » a subit une mutation profonde grâce à des notions telles que l’obsolescence énergétique des bâtiments (cf »Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?« ). C’est ainsi, que le prix d’un immeuble qui n’aurait pas subi de lourds travaux de mise aux normes (énergétique notamment) aurait baissé de (10% + prix de travaux de mise aux normes) entre 2011 et 2016.

Bref, tous les indicateur confirmaient et confirment le retour de l’intérêt d’investir dans l’immobilier ! Mais attention, tout de même, restons raisonnable dans notre enthousiasme.
 
 

C’est le moment d’investir dans l’immobilier, … mais c’est aussi de moment de vendre vos biens immobiliers !

Les prix de l’immobilier restent à des niveaux stratosphériques en déconnexion avec l’état de fortune des investisseurs et des candidats acquéreurs. C’est la combinaison entre investissement immobilier et financement à crédit qui permettra à l’investisseur  de réussir son investissement immobilier en 2018 (cf »Prix de l’immobilier. Ou en sommes nous ? Quelles perspectives pour 2018 ?« ).
Nous sommes dans une situation paradoxale. En effet, si le très faible niveau des taux d’intérêt doit vous encourager à vous endetter pour investir dans l’immobilier, le niveau (encore) très élevé des prix et l’amélioration du marché doit également vous encourager à profiter de cette embellie pour vendre vos immeubles locatifs devenu non rentables !
C’est uniquement l’effet de levier autorisé par la faiblesse des taux des crédits immobilier qui rend l’investissement immobilier attrayant ! Cela ne modifie en rien l’analyse fondamentale d’un marché dont les prix sont très élevés et déconnectés d’une réalité économique complexe.
C’est au terme de ce raisonnement qu’il est possible de vous prodiguer ce conseil apparemment opposé :

Oui, c’est le moment d’investir dans l’immobilier locatif afin de profiter d’un effet de levier important grâce à l’extrême faiblesse des taux des crédits immobiliers ; 

Oui, c’est le moment de vendre vos biens immobiliers locatifs amortis pour lesquels les perspectives de rentabilité restent négatives et dont la valeur va baisser par l’effet combiné d’une hausse des taux des crédits immobiliers et l’accélération de l’obsolescence énergétique. 

Nous n’avons pas modifié cette analyse depuis fin 2015 !

Profiter de la réduction d’impôt PINEL, une excellente idée pour investir dans l’immobilier en 2018.

Les mutations du marché de l’immobilier et l’émergence de nouvelles exigences relatives aux normes de consommation énergétique va se poursuivre et même s’amplifier avec l’arrivée prochaine des normes RT 2020 et de la maison à énergie positive.
L’immobilier est au cœur de la révolution énergétique qui s’installe (cf « Comment investir pour profiter des mutations profondes de la société ?« ) et vous devez l’anticiper pour réussir votre investissement immobilier ou du moins ne pas subir les obligations qui incomberont demain aux propriétaires d’immeubles non vertueux. 
On commence dès 2018 par une obligation de travaux (cf  » Immobilier ancien, deux décrets obligent les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation« ), mais pourquoi pas demain une taxe foncière dont le montant serait fonction de la performance énergétique de votre immeuble ? (cf »Vers un Bonus-Malus immobilier pour taxer les immeubles selon leur performance énergétique ? »).
 

C’est alors que l’immobilier neuf, ou du moins l’immobilier dont les performances énergétiques seront vertueuses deviendra la norme.

Ainsi, l’investisseur immobilier dans l’ancien devra pour maintenir la valeur patrimoniale de son immeuble, dès aujourd’hui, engager de lourds travaux mise aux normes en profitant par exemple du régime fiscal du déficit foncier ou de la loi PINEL dans l’ancien (Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ?).
A défaut, il me semble urgent d’envisager la vente de votre immeuble car la perte de valeur pourrait bien être forte dans les prochaines années !
Cette mutation profonde du marché immobilier, qui ne fait que commencer, justifie pleinement la préférence dans l’immobilier neuf malgré un surcoût apparent (qui se justifie dans le respect de norme, un confort et une habitabilité différente). Le bénéfice de la réduction d’impôt PINEL réservé aux immeubles neufs respectant un haut niveau de performance énergétique permettra de réduire le surcoût de l’investissement (et probablement même de réaliser une opération patrimoniale attrayante).
Dans un récent article, « Loi PINEL : Quel impact de la baisse des taux de crédit immobilier sur le rendement global de l’investissement PINEL.« , nous estimions un taux de rendement interne proche de 5.37% (contre seulement 3.66% en 2011 – Cette différence s’explique uniquement par l’amélioration de l’effet de levier rendu possible par la baisse des taux des crédits immobiliers entre ces deux dates).
 

Mais attention, l’éventuelle hausse des taux d’intérêt signera le retour de la baisse des prix de l’immobilier qui neutralisera l’attrait des taux bas…

C’est la raison principale pour laquelle, il est urgent d’envisager la vente de vos biens immobiliers (et de conserver votre prix de vente disponible en attendant cette éventuelle hausse des taux).
Puisque les prix de l’immobilier sont sous perfusion des taux bas, la prochaine hausse des taux de crédit immobilier sera synonyme de baisse des prix immobilier. Nous avons chiffré, les conséquences :

– Taux d’intérêt à 2.50% => Baisse des prix de l’immobilier de 10% ;

– Taux d’intérêt à 3.50% => Baisse des prix de l’immobilier de 17% ;

–  Taux d’intérêt à 4.50% => Baisse des prix de l’immobilier de 24% ;

L’investisseur à crédit n’aura que faire de cette baisse des prix, car son prix de revient sera le même.
 
Par exemple, Monsieur X rembourse 1206.36€ en 2016 pour son crédit immobilier de 250 000€, réalisé au taux de 1.50% sur 20 ans. Au terme des 20 ans, il aura déboursé 289527€ pour devenir propriétaire d’un bien dont la valeur est aujourd’hui de 250 000€ et probablement moins lorsque les taux augmenteront.

Votre capacité d’investissement immobilier en 2016
Prix de l’immobilier 250 000,00 €
Durée du financement 20 ans
Taux du crédit immobilier 1,50%
Mensualité 1 206,36 €
Coût total de votre crédit immobilier 289 527,25 €

 
En 2020, Monsieur Y souhaite investir dans l’immobilier mais les taux des crédits immobiliers ont fortement augmentés. Ils atteignent 4.50%.
Cette hausse des taux de crédit immobilier à une conséquence sur les prix de l’immobilier qui accuse une baisse de 24%.
Monsieur Y achètera donc le même immeuble que Monsieur X avec une décote de 24%, soit 190684€ (il estimera faire une excellente affaire car Monsieur X l’a payé trop cher de 24%). Pour cette acquisition, il réalisera un crédit de 190684€ sur 20 ans au taux de 4.50% et remboursera donc 1206.36€ / mois / 240 mois,soit un coût total de 289 527€.
Au final, comme on le constate par les chiffres, le prix de revient est identique pour les deux situations : Faut il payer l’immeuble 24% plus cher et bénéficier d’un taux faible ou le payer 24% moins cher et payer son crédit immobilier plus cher ? 

En 2018, il faut investir à crédit dans l’immobilier … et vendre ses biens immobiliers amortis

Les conséquences de la hausse des taux des crédits immobiliers seront neutralisés par le bénéfice d’un crédit à un taux très faible (pour l’investisseur qui conserve son crédit le plus longtemps possible avec un éventuel transfert sur un autre bien). La hausse éventuelle des taux des crédit devient alors un non-sujet !
L’investisseur qui n’aura pas bénéficié des taux bas subira pleinement la baisse des prix de l’immobilier induit par cette hausse des taux des crédits d’ou la nécessité de profiter de l’amélioration conjoncturelle du marché de l’immobilier pour vendre son bien immobilier en 2018.

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