Un article rédigé par une fidèle lectrice, mais surtout professionnelle de l’immobilier.

Conseillère syndicale dans une copropriété de plus de 200 lots depuis plus de 10 ans, ex présidente d’un conseil citoyen d’un quartier  « Politique de la Ville » faisant l’objet d’un Nouveau Plan de Rénovation Urbaine (NPRU), notre fidèle lectrice se propose de partager son expérience avec nous –

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Acheter dans un éco-quartier, non dans un fiasco-quartier.

De nos jours, en matière d’immobilier, la mode est aux éco-quartiers. Les gens s’imaginent acheter un bien de qualité entouré d’espaces verts, de lieux de convivialité, où leurs enfants pourront jouer en sécurité… et quand je regarde les plans, les bâtiments… de certains, j’ai l’impression de voir les quartiers « Politique de la Ville » de ma ville, voire pire. Et je ne suis pas la seule, le Comité d’évaluation et de suivi de l’ANRU, dans son ouvrage : Des quartiers comme les autres ? banalisation urbaine des grands ensembles, déplore dans sa conclusion que les échecs du passé n’aient pas été retenus dans la construction de certains de ces nouveaux quartiers.

A l’heure où l’immobilier a le vent en poupe, je m’inspire de l’ouvrage précédemment cité et de mon expérience pour attirer l’attention des futurs acheteurs de logements sur quelques points qui leur éviteront de se retrouver dans 40 ans avec un logement dans une copropriété dégradée, bonne pour la démolition. Ces quatre points sont la situation micro-géographique, l’urbanisme proprement dit du quartier, la qualité du bâti et des espaces verts, la gestion du bâti et des espaces.

Je n’aborde pas la question du prix, ni de la pertinence de l’investissement mais il va s’en dire, qu’acheter 150.000 euros un appartement neuf dans un nouveau quartier pour le louer quand un appartement ancien en bon état de même superficie se vend 50.000 euros dans la rue d’en face et que les propriétaires bailleurs peinent à trouver des locataires n’est pas le meilleur investissement… Je n’aborde pas non plus la question de la qualité du promoteur et des artisans, mais il est toujours sage de se renseigner à leur sujet, sauf si vous avez envie de payer un logement qui ne sera jamais terminé ou qui accumule les malfaçons…

Enfin, il n’existe que peu de biens parfaits et les inconvénients pour chaque logement ou quartiers doivent être pesés en fonction du marché local. Un inconvénient rédhibitoire dans une zone où le marché immobilier est détendu sera tout à fait acceptable dans une zone où il est très difficile de se loger ; idem selon que cet inconvénient est rare dans la région ou au contraire inévitable ou presque.

 

La situation micro-géographique, en particulier la relation au reste de la ville

Qu’était le lieu avant ? Quelle est la nature du sol et son impact sur les potentiels bâtiments ? Qui a-t-il en sous-sol ? Y a-t-il des cours d’eau (où y en a-t-il eu dans un passé récent) ? Quels sont les vents dominants ? Quel est l’ensoleillement en été et en hiver ? Quelles sont les voies de communication (route, chemin de fer…) ? Sont-elles suffisantes ? Présentent-elles une nuisance ? Quels sont les quartiers ou villages à proximité et les liaisons avec le nouveau quartier ? Contribuent-ils à l’attractivité de ce nouveau quartier ? Quelle est la relation entre ce nouveau quartier et le reste des activités de la ville ou des alentours ? Quels sont les projets autour du quartier ?

 

C’est charmant un bâtiment construit sur un ancien marécage avec vue sur un ruisseau, mais les moustiques ne vous empêcheront-ils pas de profiter des extérieurs et les grenouilles ne troubleront-elles pas votre sommeil ? N’y a-t-il pas un risque d’humidité dans les logements, voire d’inondation des parkings en cas de fortes pluies ? Comment le bâtiment supportera-t-il les évolutions du sol au gré de l’alternance entre périodes de sécheresse et périodes de sols gorgés d’eau ? Le coût d’entretien des digues, canalisation, réseaux… en cas de récession durable risque-t-il de ne plus pouvoir être assumé par ceux qui en sont responsables et cela aura-t-il des conséquences sur l’attractivité du lieu ? (cf ce qui se passe déjà en Camargue, avec les digues qui lâchent en raison des difficultés financières posées par leur entretien…)

 

S’il est facile de remédier un coût supportable certains inconvénients (mettre un triple vitrage phonique pour faire taire les grenouilles), ce n’est pas le cas pour d’autres, comme l’absence d’ensoleillement en hiver ou les inondations systématiques en cas d’épisode cévenol… Certaines promesses d’aménagement seront plus faciles à tenir rapidement que d’autres : élargir une voie passant entre des champs sera plus facile à faire que si c’est entre des immeubles récents en milieu urbain. Pensez aussi que si seule une partie des logements d’un immeuble ou d’une rue sont très inconfortables, notamment en zone détendue, ils seront habités par ceux qui n’ont pas d’autres choix, notamment des personnes souffrant de graves troubles psycho-sociaux, voire squattés. Ce voisinage risque de nuire à l’attractivité de votre bien et donc à sa valeur…

 

 

L’urbanisme du quartier

Quelle est la voirie et les places prévues ? Où le stationnement est-il prévu ? sera-t-il suffisant pour les habitants et leurs visiteurs ? A quoi ressembleront les rues ? Y aura-t-il des commerces en pied d’immeuble et préserveront-ils la tranquillité des habitants ? A qui appartiennent les espaces verts et qui les entretiendra ?

 

En province, un couple avec deux enfants adultes encore à leur domicile peut avoir besoin de 4 voitures… et si chacun des enfants reçoit un copain ou une copine le week-end, il peut vite y avoir 6 voitures, rien que pour un T4… S’il n’y a que deux places de parking prévue pour chacun des 20 logements T4 de votre résidence et un parking visiteur de 10 places, il va y avoir des problèmes de stationnement, si plusieurs familles ont autant besoin de stationnement…

 

Rappelez-vous que les coursives sont souvent des lieux à problème et les rues de murs aveugles ou de garages sont anxiogènes. Quant au charmant chemin piétonnier qui relie sur 500 m le cinéma aux habitations en longeant d’un côté le parc non-clos, avec plusieurs issues, et de l’autre la façade arrière d’équipements sportifs, il est fort apprécié des délinquants sexuels et des voleurs à l’arraché…

 

Il faut aussi à tout prix éviter d’avoir des espaces sous la responsabilité conjointe de différents acteurs. En effet, pour une gestion durable et de qualité, il est important de ne pas avoir des espaces à la fois privé et public ou des espaces privés dont l’entretien est confié à la mairie, car les acteurs risquent de se renvoyer la balle en cas de gros travaux ou en cas de changements dans les services, oublier les contrats de délégations, etc. Cela peut même mettre en danger les habitants, quand par exemple, tous les services se renvoient la balle pendant 2 ans pour savoir qui doit tailler les platanes alors que les gens ne peuvent plus ouvrir leurs fenêtres et que la nacelle des pompiers ne peut plus accéder aux étages élevés. Les habitants des HLM ou des copropriétés qui se trouvent dans ce cas perdent un temps fou à régler ce genre de problèmes…

 

La qualité du bâti et des espaces verts, leur entretien et son coût, leur possible évolution

Demander l’avis d’un architecte local avant l’achat a un coût, mais peut vous éviter une catastrophe pour vos finances. Il y a des bâtiments invivables : mauvaise orientation, mauvais agencement, mauvaise isolation phonique, matériaux difficiles à mettre en œuvre correctement, de mauvaise qualité ou demandant un entretien coûteux, locaux communs insécurisés et insécurisants, espaces dont l’entretien est très coûteux. Pour certains bâtiments dans des éco-quartiers, éco ne veut pas dire « écologique », mais « économique » pour le constructeur ou le promoteur. Si c’est très rentable pour lui, c’est rarement le cas pour les habitants.

 

Par ailleurs, il faut penser qu’un bâtiment, et à fortiori un logement, doit pouvoir évoluer facilement s’il veut continuer à convenir à l’évolution de vos besoins ou rester attractif pour de futurs acheteurs ou locataires. Or, à superficie égale, certains logements, en raison de larges baies, des murs porteurs, des évacuations et des réseaux… ont une configuration très figée alors que d’autres permettent plusieurs configurations, sans frais ou presque. Il est très désagréable de vivre dans un logement à la configuration inadaptée aux besoins de son foyer. Par ailleurs, plus la configuration est figée, moins le vivier d’acheteurs ou de locataires potentiels sera grand. Ennuyeux si on veut déménager parce qu’on n’en peut plus d’être réveillé(e) tous les jours à 4h du matin, depuis que chéri(e) a trouvé un nouveau boulot, parce que la salle d’eau-WC est dans la seule chambre du logement…

 

Voici quelques questions à se poser : pourra-t-on facilement réunir le logement à son voisin, si l’occasion se présente et que le besoin se fait sentir ? Si des personnes avec des rythmes de vie très différents doivent y habiter se gêneront-elles ? Pourra-t-on installer un jour un ascenseur dans l’immeuble ou s’en passer ? Pourra-t-on avoir deux salles de bain et deux toilettes (une tendance pour les appartements familiaux) ? Le logement sera-t-il adaptable au vieillissement que ce soit en permettant l’accueil d’un aidant et de ses proches ou que ce soit en accueillant un aidé ? Pourra-t-il facilement changer d’usage ou coupler un usage mixte habitat et bureau ? Une pièce de vie pourra-t-elle se transformer en chambre si nécessaire ou en accueillir une ? Pourra-t-on facilement réunir certaines pièces ou les séparer ?

 

N’oubliez pas que les villas et les petits immeubles sont souvent bien plus résilients et adaptables que les grandes tours. Si une famille pourrit la vie d’un immeuble, elle sera plus vite identifiée dans un bâtiment de 8 logements que dans une tour de 100 logements. Si vous achetez dans un grand immeuble avec ascenseurs, veillez à ce qu’il y ait au moins deux ascenseurs utilisables et qu’ils soient suffisamment grand pour transporter des meubles ou un brancard. Je connais des immeubles où les étages élevés trouvent difficilement des habitants à cause du coût du déménagement (il faut obligatoirement faire appel à une nacelle), de la crainte justifiée de devoir monter ou descendre de nombreux étages en cas de panne d’ascenseur, des charges relatives à un tel équipement (plus l’ascenseur dessert d’étages et d’appartements, plus il coûtera cher en électricité, entretien…)

 

La gestion du bâti et des espaces

Il est crucial d’avoir peu d’espaces communs (ou alors commun à peu de personnes à la fois), sauf si vous êtes prêts à dépenser des fortunes en charge ou à les voir inutilisés. Plus une copropriété dispose de vastes espaces communs à de nombreuses personnes, (surtout si en prime ils peuvent être traversés par d’autres habitants du quartier), plus vous aurez de frais d’entretien et de problèmes. Il est facile d’identifier à qui est le jeune adolescent qui tague les murs de la cour quand il n’y a que dix familles, dont seules deux ont un jeune de cet âge ; c’est beaucoup plus dur quand il y a 100 familles qui se partagent la cour, dont 20 ont un enfant de cet âge, surtout si les déménagements sont fréquents…

 

Par ailleurs, plus une copropriété est grande, plus sa gestion est difficile, sachant que les conseillers syndicaux sont toujours bénévoles et n’ont pas tous fait des études de management. Organiser une réunion pour 20 copropriétaires ou diffuser une information auprès de 20 foyers est nettement plus simple, moins coûteux et moins chronophage que s’il faut faire la même chose pour 200 copropriétaires ou 200 foyers. Présider efficacement un conseil syndical de 5 personnes est plus facile qu’un conseil syndical de 20 personnes. De plus, plus la copropriété est grande, plus le choix du syndic de copropriété ou la concurrence entre prestataires pour les gros chantiers sera limitée, en particulier hors des grandes métropoles… et ils sauront en profiter au détriment des habitants.

 

Et vous quelles sont les questions à se poser et les éléments auquel il faut prêter attention lorsque l’on achète dans un quartier en construction ?




9 Comments

  1. Sylvain Cottereau says:

    Intéressant toutes ces remarques. En conclusion il faut fuir les grandes copro. J’y penserais pour ma prochaine acquisition.

  2. Article très intéressant avec des questions de bon sens que l’on devrait se poser pour tout achat, locatif ou non.
    Ce qui transpire de votre intervention, c’est la nécessité de garder le plus de contrôle possible sur le bien acheté.

  3. Bravo pour cette analyse.
    Je rajouterai une chose PRIMORDIALE, c’est l’adéquation entre l’offre et la demande.
    Il me semble aujourd’hui qu’il y a dans certaines localités (hors région parisienne et certaines grandes métropoles) beaucoup trop de logements récents ou en construction qui auront beaucoup de difficulté à être loués (pour ceux achetéS à but de placement avec réduction fiscale).
    Il suffit de regarder le nombre d’annonces disponibles dans « Le Bon Coin » pour constater la pléthore de l’offre, le délai avant de trouver preneur, et le niveau du prix de location au m2 qui ne cesse de baisser.
    Les promoteurs font miroiter dans leurs simulations des rendements qui ne seront pas tenus.
    Cela a un effet bénéfique pour les locataires car les prix de location baissent, mais risque de se traduire à moyen terme par l’explosion de cette bulle immobilière.
    Les logements anciens qui seront rénovés devraient moins « souffrir » malgré le cout des charges liées au chauffage.
    Par ailleurs effectivement on peut constater la difficulté du stationnement pour bon nombre de résidences qui n’ont pas prévu suffisamment de places « privées » (il suffit de parcourir les rues de nuit pour se rendre compte de la saturation des stationnements publics).

  4. Michel 2 says:

    Hé ben ! Si après ça il vous reste l’envie d’acheter, c’est que vous êtes maso !

  5. julien bonnetouche says:

    Bonjour,

    J’aime les femmes. je les aime pour ce qu’elles sont : elles ont le goût du détail, que nous les hommes n’avons pas, ou moins qu’elles.

    Et cet article le confirme : l’auteure nous donne une foule de détails, tous réels, exacts, et dont il faut tenir compte lors de l’achat d’un bien immobilier.

    J’ai acheté et vendu pas mal de maisons et appartements, et je dois dire que je n’ai jamais listé un à un tous ces critères.
    Chaque fois, d’un coup d’œil de quelques minutes, quand ce n’était pas quelques secondes, je me suis contenté de dire, une foule de critères pesés globalement « à la louche » :
    oui ça peut aller,
    ou non ça ne va pas !!

    Par contre, nous les hommes, nous allons la plupart du temps directement à l’essentiel :

    Et les vraies question que je me pose et auxquelles je dois apporter des réponses précises sont :

    Comment est le marché pour ce quartier, cette rue, cet immeuble si possible ?

    Même si c’est pour de la location, je me dis : est ce que tu pourrais y vivre ?

    Et là je rejoins Alain : est ce que je pourrai le revendre demain facilement si il le fallait ?

    Si je ne peux pas répondre, comme ce peut être le cas pour un quartier en devenir( incertain) alors je m’abstiens.

    Mes hommages et mes félicitations à l’auteure

  6. Bonsoir

    Sans oublier le descriptif concret et pertinent.

    Si on veut faire bref, je me pose ces mêmes questions.

    « Et les vraies question que je me pose et auxquelles je dois apporter des réponses précises sont :

    Comment est le marché pour ce quartier, cette rue, cet immeuble si possible ?

    Même si c’est pour de la location, je me dis : est ce que tu pourrais y vivre ?

    Et là je rejoins Alain : est ce que je pourrai le revendre demain facilement si il le fallait ?

    Si je ne peux pas répondre, comme ce peut être le cas pour un quartier en devenir( incertain) alors je m’abstiens. »

  7. Excellent article invité

    Tout y est dit ou presque, avec le sens du vécu, de l’engagé, de la pro aussi à double casquette et surtout, du temps,qui tranche toujours.

    Un vademecum indispensable avant tout achat, à mixer avec notre … « intuition masculine » et le scan d’achat sera parfait !

  8. Merci pour cet article complet. Je ne vois pas comment s’en sortir sur un investissement neuf en collectif. Les prix sont si élevés…Pour le rationaliser il faut qu’il soit uniquement émotionnel et pour y vivre. Il faut se projeter pour de très très très longues années. Impossible de le revendre au prix quelques années plus tard et encore moins d’assurer une rentabilité en le louant.
    Donc perso, c’est ancien avec travaux ou faire construire une maison avec un budget maitrisé (attention au foncier). On perd rarement de l’argent à la revente d’une maison que l’on a fait construire (au bon endroit).
    Je pense qu’il faudrait idéalement n’investir que dans ce cadre. La voie idéale est donc une maison avec travaux.
    La performance énergétique jouera également de plus en plus important sur le prix de vente. Il ne faut donc pas négliger la partie technique de l’immeuble. La loi DE NORMANDIE va dans ce sens également et c’est bien.
    Les promoteurs ont bien pris leurs marges sur les cadeaux fiscaux, cela change car il sera compliqué pour eux de packager cette loi.

  9. Jean-Claude says:

    Intelligente et clairvoyante cette analyse.
    J’aime bien le rapprochement  » Ecoquartier  » et  » Fiascoquartier « .
    ESCROquartier n’est pas mal non plus. On pourrait imaginer qu’ ECO représente l’ écologie ou les économies réalisables au plan de l’énergie compte tenu de la qualité du bâti …Que nenni ! ECO ce sont toutes les économies réalisées par les promoteurs sur le dos des futurs acheteurs. Bon courage.

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