La loi DENORMANDIE est le nouveau dispositif fiscal d’investissement dans l’immobilier locatif applicable depuis le 01/01/2019.

Il s’agit d’un dispositif fiscal particulièrement attrayant inspiré de la loi PINEL, mais spécifiquement dédié à l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux comme nous vous le présentions déjà dans cet article « La réduction d’impôt « De Normandie » pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien est elle intéressante ? ».

Cette nouvelle loi de défiscalisation apparaît comme particulièrement attrayante car elle cible l’investissement immobilier avec travaux de rénovation au cœur des centres villes. Il s’agit là, pour certaines villes éligibles, d’un investissement immobilier qui pourrait tout à fait correspondre aux critères de sélectivité que nous vous présentons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

 

 

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Quels sont les logements éligibles à la nouvelle défiscalisation « DENORMANDIE »

Ce nouveau dispositif fiscal DENORMANDIE s’appliquera :

  • Au logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret (Nous sommes toujours dans l’attente du décret présentant la nature des travaux éligibles) ou au local affecté à un usage autre que l’habitation qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement,

 

  • Que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

 

  • Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

 

  • Aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation. Dans les faits, il s’agit des 222 villes concernées par l’opération « cœur de ville » (téléchargement des 222 villes concernées) que vous pouvez retrouver sur cette carte :

 

 

 



Quel est le montant de la réduction d’impôt DENORMANDIE ?

Le montant de la réduction d’impôt DENORMANDIE pourra varier entre 12%, 18% et 21% du prix de revient total du bien immobilier (Prix d’achat + Frais de notaire + Travaux). Dans le détail, le montant de la réduction d’impôt DENORMANDIE sera fonction de la durée d’engagement de location du propriétaire bailleur :

– Si le propriétaire bailleur s’engage à louer l’immeuble pendant 6 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 12% à raison de 2% par année pendant 6 ans ;

– Si le propriétaire bailleur s’engage à louer l’immeuble pendant 9 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 18% à raison de 2% par année pendant 9 ans ;

– Si le propriétaire bailleur s’engage à louer l’immeuble pendant 12 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 21% à raison de 2% par année pendant 9 ans, puis 1% par année pendant les années 10, 11 et 12 ;

 

Ainsi, pour un immeuble dont le prix de revient est de 200 000€, la réduction d’impôt DENORMANDIE pourra atteindre 42 000€ répartie sur 12 ans.

 

Notez aussi que les travaux de rénovation pourront probablement bénéficier du taux réduit de TVA à 10%. Il s’agit là d’un avantage fiscal complémentaire non négligeable.

 

 

Quels sont les obligations de l’investisseur immobilier qui souhaite bénéficier de cette réduction d’impôt DENORMANDIE ?

Le propriétaire bailleur qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt DENORMANDIE s’engage respecter les conditions de la loi pendant toute la durée de l’engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans :

  • Le locataire devra respecter des conditions de revenus et de ressources dont le montant sera fonction de la composition de son ménage (Nous sommes encore dans l’attente des décret d’application qui devrait confirmer le tableau suivant) ;
Composition du foyer locataire Lieu de situation du logement
Zone B2 et C (en €)
Personne seule 27 515€
Couple 36 743€
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 44 187€
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 53 344€
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 62 753€
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 70 721€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +7 888€

 

  • Le loyer sera plafonné par décret en fonction de la surface du logement (Nous sommes encore dans l’attente des décret d’application qui devrait confirmer le tableau suivant) :
Zones B2 C
Prix au m² 8,82€ 8,82€

 

  • Le logement devra être la résidence principale du locataire, qui pourra être un ascendant ou descendant de l’investisseur ;

 

  • Le propriétaire bailleur devra respecter ces conditions pendant une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

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38 Comments

  1. Bonjour…
    Et ce dispositif est il cumulable avec le déficit foncier (inscrit au Code des Impots) ?

    Merci pour votre retour

    • Les travaux qui pourront permettre de bénéficier de la réduction d’impôt ne pourront pas être déduit au titre des charges déductibles. En revanche, les travaux qui ne sera pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt devraient rester déductibles.

      • attention à ce que l’investissement soit bien « monté » néanmoins afin de pouvoir bien distinguer les travaux éligibles et compris dans la base de la réduction d’impôt de ceux qui n’en relèvent pas

  2. Philippe3 says:

    Bonjour
    Ce dispositif est il cumulable avec une convention à loyer social anah-habitat cosse ancien gérée par une aivs type soliha qui permet un abattement fiscal sur les loyers de 85 pour cent ? Merci

    • Bonjour,
      je me pose exactement la même question!

      • A priroi pas d’opposition.
        Mais encore faut-il réussir à conventionner.
        Et ne pas omettre de déduire les subventions du prix de revient du logement pour le calcul de la réduction d’impôt.

        • Cédric, connaissant votre expertise je sais la qualité de cette réponse. Je suis tout de même surpris. Est il aujourd’hui possible de cumuler PINEL et loi COSSE ? Je croyais ce cumul impossible et en déduisais donc l’impossibilité pour le DENORMANDIE qui n’est qu’un prolongement dans l’ancien du PINEL.

          • Au temps pour moi, j’ai lu trop vite !
            Pinel avec subvention/conventionnement ANAH : compatible
            Pinel avec loi Cosse : incompatible
            En effet le Denormandie devrait suivre la même voie.
            Merci Guillaume d’avoir été plus attentif que moi 😉

            • Je dirai plus exactement EXCLUSIF l’un de l’autre.

              Une fois engagé (= tunnelisé) dans un dispositif, a fortiori avec l’ANAH et de plus avec travaux, il faut à mon sens attendre la première période contrainte (9 ans en Borloo ou autre par exemple) pour sortir d’un dispositif pour rentrer dans l’autre.

              ET évidemment cela à condition que votre bien se situe dans les villes nouvellement déterminées…

              Faut pas pousser quand même :=))))

        • Bonjour Cédric,
          Il me semble que l’on peut conventionner après l’acquisition du bien comme par exemple au changement de locataire. pour un conventionnement à 50% nul besoin de l’indiquer dans le prix de revient non?
          d’ailleurs peut-on conventionner dés l’acquisition du bien?

  3. Patrick D says:

    Cela ressemble à un « Duflot spécial ancien », applicable à toutes les villes moyennes de France.
    Il manque beaucoup de « détails » pour déterminer si le dispositif est intéressant ou pas.
    Il faudra surtout étudier si un nouveau propriétaire pourra faire mieux que l’ancien qui a échoué alors qu’il pouvait déduire les travaux à 100 %
    Je vois que pratiquement toutes les villes moyennes de France sont demandeuses et qu’elles sont toutes en B2 et C. Est-ce que cela ne supposerai pas un malaise général du locatif privé plutôt que des difficultés à défiscaliser en plaçant dans l’immobilier ?

  4. Enfin un vrai dispositif qui ne lie pas l’investisseur à un promoteur (et donc à la perte de l’intérêt de l’investissement). Cela est possible en pinel mais seulement en pavillon donc à partir de 220k€. Dans ce cadre on peut imaginer des investissements à partir de 150K€ je pense.
    Souhaitons que le dispositif soit un succès et qu’il s’étende à des villes plus petites qui ont également des besoins et des attraits pour l’investisseur.
    Pour autant 25%de travaux, (comme le ptz ancien) il faut aller les chercher….

  5. @ derouges, sur les menottes avec un promoteur vous avez raison.

    Mais pour connaître bon nombre des villes listées, depuis plus de 10 ans en suroffre locative, en défisc neuve ou pas, la vraie question à se poser et celle de la possibilité réelle de mise en location puis de la revente..

    Sinon, c’est encore une fois un piège à souris

    • Je connais bien les villes listées autour de chez moi et elles ne font pas ( du tout ) partie des endroits où il faut investir. Defiscalisation = piège à c …

      • Faites vous même votre pinel en chechant un terrain et un maître d’oeuvre,vous verrez que dans ce cas ce n’est pas un piège pour vous. Ce sont tous les intermédiaires qui font que la défisc est unpiège à C…Les personnes qui s’en empare et qui les packagent en font des pièges. Comme dans tout, évitons d’être des moutons!

    • Vous avez raison, parmi les villes de l’ouest il y en à peine 1/3 je dirais dans lesquelles j’investirais volontiers (Nantais)
      Avec un peu d’analyse vous achetez au bon endroit, de façon à répondre à la demande, aussi faible soit-elle. Avec l’avantage de la remise à neuf, un peu de goût en déco, vous tuez vos concurrents. Au même prix, le locataire ne s’y trompe pas lorsqu’il parcours les annonces. Mais je vous rejoints pas d’investissement tout azimut, la démarche demandera plus de temps et d’investissement personnel. Et sur ces villes, effectivement il faut chercher le rendement et non la rentabilité. Les prix ne flamberont pas.
      Dans l’ouest, privilégiez les maisons 2/3 chambres. Elles se louent souvent sans annonce via le bouche à oreille.

  6. Philippe3 says:

    En Nouvelle Aquitaine que je connais bien, 2 villes intéressantes saintes et dax

  7. Dans le 69 les villes proposées ne sont pas attrayante et même plutôt déserté manque de travail ex (tarare) il est pas bon d investir dans ces villes car il y a pas de demande pour moi ce dispositif n est pas du tous intéressant et en plus le bien ne prendra pas de valeur

    • Je ne suis pas d’accord avec votre commentaire Jérôme. Tarare Bouge et change et, avec l’autoroute, les lyonnais sont de plus en plus intéressés. Investir aujourd’hui à Tarare est à mon sens un bon plan… il faut parfois être visionnaire !

  8. CLERC Pascal says:

    Bonjour

    Je suis assez effaré ce matin, je viens de faire une recherche sur les sources réglementaires (loi, décret, …) relatives à ce dispositif DENORMANDIE, résultat : sur les 2 premières pages de résultat Google, plus d’une vingtaine de sites internet, dont celui-ci, qui décortiquent ce dispositif, avec quelquefois des informations différentes mais surtout … sans aucun site qui soit capable de citer la source (Loi N°xxx du xx/xx/xx, …) !

  9. Bonjour Miss jeter un coup d’œil sur le bon coin sur la location à Tarare il y a beaucoup trop de biens en location donc peu de demande, des biens en très bon état qui ne se loue pas cher je pense qu’à Tarare il y a pas assez de demande pour la location. Investir à Tarare pour moi n’est pas intéressant car la somme qu’on va engager dans la rénovation ne se retrouvera pas lors d’une revente car le prix au mètre carré est faible. Et à Tarare il y a pas beaucoup d’industrie donc peu de travail

  10. manzi alexandra says:

    Bonjour,
    quel est le délai imparti pour effectuer les travaux? Si immeuble avec plusieurs appartements, possibilité de rénover sur plusieurs années? Et qu’en est-il de la défiscalisation?
    merci de vos réponses
    alexandra

  11. Décret paru ? says:

    Bonjour,
    L’art. 226 de LF 2019 précise que les modalités seront définis par décret.
    Savez vous si le décret est paru ?

    « 5°) Au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret »

  12. Mais comment ça se passe si on achète un bien en vue de faire une défiscalisation denormandie alors que l’on connaît pas la liste exacte des travaux.
    J’ai visité un appart récemment, il m’intéresse mais uniquement si rentre dans le denormandie et je fois donner rapidement une réponse au proprio mais j’ai peur de l’acheter et qu’il ne rentre pas dans la loi. De plus j’ai vue qu’il fallait faire un contrôle avant et après travaux par une entreprise agréé mais tous les diagnostiqueurs que je contacte ne connaissent même pas cette moi. Idem aux impôts, j’y suis allée ce matin, j’ai attendu 1h30 pour que la personne me dise qu’elle n’a jamais entendu parler de cette loi.
    Pensez-vous que dans ce cas je peux faire faire des travaux et présenter la facture en expliquant aux impôts que je n’ai pas faire de contrôle avant travaux étant donné que le décret n’était pas encore sorti et que je n’ai trouvé personne d’agréeé ?
    Pour les autres lois comme pinel ancien par exemple, il faut aussi passer par une entreprise agréée qui contrôle ?

    • Décret paru ? says:

      N’achetez pas (n’achetez jamais d’ailleurs) pour la carotte fiscale.

      Si en l’absence d’avantage « Denormandie » vous ne feriez pas cet achat, c’est que les caractéristiques intrinsèque du bien ne sont pas compatible avec votre ratio personnel de rendement/risque acceptable. Donc avec ou sans avantage fiscal, passez votre chemin.

      Si vous achèteriez tout de même en l’absence d’avantage fiscal, alors achetez. Si le bien et les travaux se révèlent au final éligible, l’avantage fiscal sera alors la cerise sur le gâteau.

      Sinon j’ignore si la loi vous donne la possibilité dans la promesse de vente de mettre une clause suspensive liée à ce décret d’application. Demandez à votre notaire même si je vois mal un notaire rédiger une telle clause et encore moins le vendeur l’accepter.

      Dans tous les cas signez une promesse avec une clause de substitution, vous pourrez achetez en SCI et peut être qu’un jour, vous opterez à l’IS : dès les premières années en l’absence d’avantage Denormandie, au terme du Denormandie si vous y êtes éligible.

      • Excusez moi mais je débute dans l’investissement locatif et je ne comprends pas votre dernier paragraphe. Pourquoi acheter en SCI ?

  13. Pierre D says:

    Bonjour,
    certaines villes éligibles se situent en zone B1.
    Dans ce cas, quel sera le plafond de loyer et quels seront les plafonds de ressources des locataires ?
    Merci

  14. Mathieu says:

    Bonjour j’ai cru comprendre que le Pinel ancien était limité à 2 logements, je suis en cours d’acquisition d’un immeuble avec 2 T3 donc 1 à rénover et un local commercial à transformer en 2 T1BIS, dois-je considérer l’immeuble entier comme un logement ou chaque appartement séparément? Si chaque appartement séparément je ne pourrai rentrer que 2 des 3 appartements rénovés dans le cadre de la loi…

  15. Pour ceux qui connaissent que pensez vous de Béziers pour un investissement locatif ?

  16. Bonjour,
    Certaines villes « Coeur de Ville » ont lancé une OPAH, pour inciter les propriétaires à améliorer leurs logements en centre-ville en proposant des subventions de l’ANAH. Savez-vous si ces subventions ANAH peuvent se « cumuler » avec le dispositif Denormandie?
    Merci.

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