Les prix de l’immobilier vont baisser. C’est là une idée qui se repend très rapidement dans l’esprit collectif. Et il est vrai qu’après 5 années d’euphorie immobilière et de folle spéculation, l’atterrissage est indispensable.
La hausse des taux de crédit immobilier est en train d’arrêter le marché immobilier. Les transactions se font de plus en plus rares. Les refus de crédit immobilier augmentent sous le double effet de taux d’emprunt en forte hausse et de prix encore très élevé.
Bref, nous sommes dans une transition. La fin d’un marché immobilier euphorique, brutalement arrêté à partir de septembre 2022 et le début d’un marché immobilier déprimé.
Pas simple. C’est pourtant dans ces phases de marché déprimé qu’il est possible de réaliser les meilleurs investissements.
Un marché, c’est la confrontation de l’offre et de la demande.
Lorsque la demande disparaît, dans un premier temps, l’offre s’essouffle. Les vendeurs retirent leur bien du marché en attendant des jours meilleurs. Ceux qui ont le choix repoussent la vente de leur logement et ils ont raison.
Lorsque la crise dure, les vendeurs qui ne peuvent pas attendre se résolvent à vendre, quitte à accepter un prix plus faible. Nous ne sommes pas encore dans cette période.
La question centrale est alors celle de la baisse de prix de l’immobilier. Les prix peuvent ils vraiment baisser ? Dans quelles proportions ?
Quel est le prix de la valeur refuge de l’immobilier ?
De tout temps, il est affirmé, à raison, que l’immobilier est une valeur refuge qui saura profiter de l’inflation.
La valeur de long terme d’un bien immobilier est directement liée au prix de construction dudit logement affecté d’un taux de vétusté (= obsolescence immobilière lié aux nouvelles normes d’habitabilité, de confort ou de consommation énergétique) ou d’un taux d’amélioration (piscine, cuisine équipée, piscine, …).
La valeur refuge de l’immobilier, c’est le prix de construction. Un prix de construction directement indexé sur l’inflation. CQFD.
Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien, vous achetez un stock de matière première et de main d’œuvre. Lorsque le coût de ce stock augmente, c’est mécaniquement la valeur de reconstruction de votre logement qui augmente. Logique.
Les statistiques du prix de construction des logements ne sont pas disponibles pour l’année 2022. Les statistiques sont arrêtées au 31/12/2021, c’est-à-dire avant la reprise d’inflation de l’année 2022 t guerre en Ukraine.
Hors terrain à bâtir, construire une maison neuve coutait environ 1587€ / m² en moyenne au 31/12/2021. Certains évoquent des hausses de 15% à 20% au cours de l’année 2022, soit un coût qui pourrait approcher 1850€ à 1900€ en moyenne.
Mais attention, un prix moyen qui doit tenir compte du niveau de finition et de mode de chauffage ! En 2021, avant inflation de 2022, une maison d’architecte coûtait déjà 2055€ / m² !
La valeur refuge, c’est le prix de construction. Les prix de l’immobilier sont protégés par le coût de construction.
Avant inflation de l’année 2022, hors terrain à bâtir, la valeur refuge d’une construction, était entre 1300€/m² et 2000€/m² selon le niveau de finition et de qualité.
Après inflation de 2022, toujours hors terrain à bâtir, la valeur refuge de l’immobilier doit être comprise entre 1500€ et 2500€ selon le niveau de finition. Un prix médian autour de 2000€ / m² pourrait bien se confirmer en 2022.
En ajoutant le prix du terrain à bâtir dont la rareté va être exponentielle en application de la politique zéro artificialisation nette, la valeur refuge de l’immobilier doit pouvoir être supérieure à 2500€ et peut-être même 2600€/m² à 2800€/m² et même au-delà de 3000€/m² selon la qualité du terrain et sa rareté (hors rareté exceptionnelle telle que les bords de mer ou centre de ville hyper recherchés).
Bref, lorsque vous achetez un bien immobilier entre 2500€ / 3000€/m², vous achetez un bien immobilier dont le prix est très proche de la valeur refuge de l’immobilier. Le risque de baisse des prix doit être faible dès lors que les flux démographiques ne sont pas négatifs.
En revanche, lorsque vous payez votre bien immobilier 5000€, 6000€, 8000€ ou même 11 000€ /m², vous n’achetez pas de la pierre. La déconnexion avec la valeur refuge de l’immobilier est très importante.
Cet écart, que l’on pourrait nommer « goodwill immobilier » est le fruit de la spéculation et des taux excessivement bas, pendant trop longtemps. La hausse des taux devrait naturellement faire chuter cette valeur spéculative.
A suivre.
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