Investir dans l’immobilier locatif est trop souvent réduit à un feuille de tableau Excel au terme de laquelle, on croit pouvoir estimer l’intérêt patrimonial de l’investissement sous forme de taux de rendement interne (TRI). Malheureusement, s’il est tentant de se rassurer avec des chiffres et simulations, la réalité est autre.

Investir dans l’immobilier requiert du temps et de l’énergie qui ne pourront être comptés dans les simulations papier. L’investissement immobilier, c’est investir dans un logement, c’est y loger une personne, mais c’est surtout devoir en permanence engager des travaux d’entretien, de rénovation qui permettront le maintient d’un niveau de prestation à la hauteur du loyer demandé.

 

Un budget de 500€ / m² tous les 10 à 15 ans n’est pas exagéré. 

De surcroît l’accélération de obsolescence immobilière, c’est à dire l’exigence toujours plus grande d’un logement économe en énergie, devrait obliger le propriétaire à précipiter certains travaux s’il souhaite maintenir la valeur patrimonial de son bien immobilier et un niveau de loyer élevé.

Après une première période pendant laquelle le nouveau propriétaire bailleur trouve l’immobilier locatif comme le moyen de percevoir des revenus sans effort, les choses changent après 10 ou 15 années d’exploitation lorsque les travaux d’entretien se multiplient.

A titre d’exemple, il est illusoire de croire que vous pourrez échapper à la corvée des peintures ; Au moins un fois tous les 10 ans, voire 7 ans dans les logements dans lesquels les locataires ne sont pas respectueux, vous devrez refaire toutes les peintures et revoir les revêtements muraux.

Dans le même ordre d’idée, les sols modernes tels que les stratifiés ou moquettes devront probablement être refaits à neuf tous les 15 ans.  La carrelage est ici une solution définitive qui ne se détériora pas sauf d’un point de vue esthétique au gré des changements de mode (mais faut il encore que la copropriété autorise le carrelage source de désagréments sonores)

Le ballon d’eau chaude devra probablement être changé tous les 15 ans voire moins dans les régions ou l’eau est très calcaire ou lorsque le ballon d’eau chaude est un premier prix.

Les ouvertures pourront devoir être refaite à neuf après 20 ans afin de tenir compte des nouvelles normes de construction et d’économie d’énergie.

Enfin, les ascenseurs et ravalement de façade et autres entretien des parties communes seront indiscutablement source de dépenses après 10 ou 15 ans.

 

Tout ces travaux d’entretien me semblent être très largement sous-estimé par les candidats à l’investissement immobilier locatif.

Un budget de 500€ / m² tous les 10 à 15 ans n’est pas totalement exagéré. Il s’agit bien évidemment du budget des travaux réalisés par une entreprise, or cas des immeubles neufs pour lesquels, les 15 premières années sont quasiment sans travaux.

 

Les travaux sont souvent à l’origine d’un « ras le bol » des propriétaires bailleurs qui préfèrent vendre !

Ces travaux apparaissent raisonnables pour bon nombre de jeunes investisseurs immobilier qui peuvent trouver du plaisir à repeindre leurs logements ou passer des week-ends à faire la faïence de la nouvelle salle de bain. Après tout, il n’y a pas de secret : Pour trouver du rendement dans l’immobilier locatif, il faut s’investir dans sa location.

Mais, et de manière assez naturelle, plus le propriétaire bailleur avance dans l’âge, plus ces menus travaux lui gâchent sa paisible retraite : Ras le bol de ces locataires qui appellent à chaque instant pour se plaindre d’un dysfonctionnement ou réclamer tels ou tels travaux. Et oui, un bien immobilier n’est pas un actif sont la valeur augmente sans effort. En permanence, le propriétaire bailleur devra s’attacher au bon entretien de son logement afin de maintenir sa valeur patrimoniale.

Dans un marché immobilier stable, un bien immobilier insuffisamment entretenu est inévitablement un bien dont la valeur intrinsèque baisse.

Les travaux d’entretien et ce sentiment de passer sa vie à « travailler » dans ses appartements ou maisons est souvent à l’origine du retrait de l’immobilier locatif de la part des propriétaires bailleurs qui n’en peuvent plus ! (Et c’est sans compter sur l’imposition confiscatoire des revenus fonciers fini par leur saper le moral).

D’expérience, l’âge charnière est autour des 70 ans.

 

Qu’en pensez vous ? Selon votre expérience, ce budget correspond il à votre réalité ? 

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54 Comments

  1. Antoine says:

    Sachant que pas mal de baby boomers ont trusté le marché immobilier via l’investissement locatif une fois leur RP payé, donc à partir de 45 ans, leur désengagement à partir de 70 ans (qui est aussi une limite ds un sens pour l’investissement en assurance vie) va avoir des effets de bord sur le marché. Ceci dit, pour réinvestir ds quoi ? L’assurance vie n’a plus tout à fait le même intérêt. Mais si la fiscalité sur la donation est revue à la baisse par le gouvernement … (et celle sur l’héritage revue à la hausse évidemment)

  2. Christian says:

    Voilà pourquoi l’immobilier neuf a la cote! Y compris en Pinel.

  3. Philippe3 says:

    Bonjour
    Les travaux de remise en état d’un logement avant relocation seront ils considérés par le fisc comme des travaux pilotables donc déductibles qu’à hauteur de 50 pour cent de leur montant en 2019 suite à la réforme fiscale ou dans la catégorie des travaux urgents qui eux sont déductibles à 100 pour cent de leur montant ? Merci

    • Guillaume FONTENEAU says:

      AH non, rien d’urgent la dedans… La déductibilité ne sera que de 50% pour 2019

      • Philippe3 says:

        Même si le logement a été saccagé par le locataire parti à la cloche de bois et qu’il est impossible de le remettre en location en l’état ?

        • Voici ce qu’en dit la doctrine fiscale (extrait de notre article : « Locatif : Quelle déduction fiscale pour les travaux « urgents » VS « pilotables » en 2018 et 2019 ? »

          « Les travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure s’entendent des travaux que le contribuable a dû réaliser en 2018 ou en 2019 dans des circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

          Sans qu’il puisse en être donné une liste exhaustive, constituent des travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure des travaux consécutifs à la réparation des dégâts occasionnés par une catastrophe naturelle (réparation d’une toiture par exemple), par des actes de vandalisme (réparation d’une porte ou d’une fenêtre à la suite d’un cambriolage par exemple). Constituent également des dépenses de l’espèce les dépenses afférentes au remplacement d’appareils dont les dysfonctionnements ne permettent plus la poursuite de la location dans les conditions prévues par le bail ou par la loi (panne d’une chaudière par exemple).

          Il en est également ainsi des travaux que le contribuable a été contraint de réaliser à la suite d’une décision de justice ou d’une injonction administrative. Tel est, notamment, le cas des travaux réalisés à la suite :

          – d’une décision de justice prise en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

          – d’une injonction de l’autorité municipale en application de l’article L. 132-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) (travaux de ravalement) ;

          – d’un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511- 1 du CCH à l’article L. 511- 3 du CCH (travaux de réparation nécessaires pour mettre fin au péril).

          En toute hypothèse, il convient, pour ce qui concerne le caractère d’urgence des travaux, de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait pour déterminer si les dépenses réalisées constituent des travaux d’urgence.

  4. Je viens de fêter mes 72 ans.
    Je cherche à vendre notre immobilier locatif ….c’est la saturation car effectivement, il y a en permanence des travaux à réaliser …..et les locataires , quand ils ne détériorent pas, n’assument rien, même pas le remplacement des joints de robinetterie pourtant charge locative !
    Selon le principe de la thermodynamique de Carnot, l’entropie d’un système croît inexorablement avec le temps : autrement dit, le désordre s’accroît, les choses se détériorent et tout redevient poussière si on n’investit pas en permanence dans des travaux pour maintenir à niveau les biens, sans parler des exigences croissantes en matière énergétique notamment,…

  5. Saccard says:

    Pour répondre à la question, mon expérience personnelle rejoins assez le tableau que Guillaume décrit.
    C’est d’ailleurs assez anxiogène lorsque l’on multiplie les opérations ( 7 en cours pour ma part, studios, région parisienne ).
    Les 500€ du mètre carré ne me semble pas exagéré ( plutôt fourchette haute ).
    Le mieux étant de l’intégrer au départ dans ces prévisions, si cela s’avère inférieur au final, tant mieux.
    Je considère en ce sens mon épargne comme de la trésorerie me permettant de faire face au besoin.
    Ma  » performance patrimoniale  » de fin d’année étant capital remboursé – cash injecté. ( appréciation réaliste ou dépréciation de l’actif afin d’affiner le calcul ).

    Plus généralement, je considère que l’immobilier c’est un bon emplacement, un bon immeuble, un bon syndic.
    Sans pour autant me comporter en marchand de sommeil, je fais pedale douce sur l’entretien du bien.
    Ceci est peut être dû aux spécificités de mon marché, mais je suis assez surpris de la patience et des exigences modestes de mes locataires.
    De ma propre expérience toujours, je constate que la gestion par agence  » filtre  » et atténue un peu ce niveau d’exigence.

  6. L’immobilier neuf est sans doute une piste pour investir avec une perspective de tranquillité en matière de travaux pendant une dizaine d’année ….mais cela compense-t-il le surcoût du neuf ?

    Autre piste pour vivre des jours paisibles : l’acquisition de SCPI ( européennes ou secteur « silver valley » ) en démembrement : Nue -propriété acquise par une SCI à l’IR et Usufruit temporaire acquis par une SCI à l’IS ; la rentabilité nette est d’environ 5% grâce à l’amortissement de l’usufruit et au taux réduit d’IS !
    N’ayant pas besoin de revenu, ceux-ci sont réinvestis chaque année au fil de l’eau dans la « tire-lire » à l’IS (effet boule de neige).
    Les parts de SCI étant détenues en nue-propriété par les enfants( donation-partage) la transmission du portefeuille de SCI se fera sans droits .
    Vos commentaires et objections éventuelles ?

    • Oui, bof. J’en ai et le rendement à illogiquement baissé.
      C’est moins contraignant que l’immobilier mais vous ne dirigez rien.

    • Laurent says:

      Il ne faut pas vous Prendre pour une star. Le fisc est Toujours plus malin que le citoyen. Ce qu’il donne dans la main gauche il le reprend à droite

    • Thierry says:

      Attention à l’abus de droit désormais « principalement » fiscal.
      certes, le démembrement n’est pas remis en cause, mais on parle bien du démembrement utile. Là, le démembrement ne sert qu’à optimiser une donation et de potentiels revenus que vous ne prenez pas.
      Si un inspecteur des impôts (puis un juge) cherche l’utilité de ce montage, vous risquez d’avoir du mal à trouver une raison autre que fiscale…
      En résumé : ça eut payé !

  7. En quoi chercher des montages à faible fiscalité serait se prendre pour une star …?
    Propos désobligeants et gratuits !

  8. Donc si je vous suis bien en définitif il vaut mieux acheter un appartement à 450€ du mètre carré et le rénové en sachant que l’immeuble va être entièrement rénové façade, pignons, toitures et garage, pour ensuite le revendre plus tard avec une plus-valu;
    Plutôt que de contracté un crédit sur 25 ans pour un appartement neuf écologique (si il n’est pas construit sur une ancienne décharge) et au bout de 7 ans de location le rénover. Ce qui augmente son prix d’achat.

  9. Pour les joints : acheter un kit au BHV et les changer de manière préventive tous les 3 ans : coût 20€
    Pour le rafraîchissement : proposer au locataire de le refaire à l’entrée modulo 1 mois de loyer
    Chauffe-eau : en mettre un neuf de qualité dès l’entrée
    Reste en effet la copro, ravalement etc…

  10. Réponse à la remarque pertinente de Thierry
    Certes le risque de mise en cause pour ABD est à considérer, surtout avec le désormais « principalement fiscal » . Mais :
    1/ Créer une Société civile patrimoniale ( ou une SAS) à objet social très large n’est pas interdit !
    2/ Choisir son régime fiscal, l’IS , pour une sté civile ayant un objet social très large et effectif dans les faits en raison d’investissements variés ( revenus fonciers, revenus BIC, RVM ) n’est pas interdit. Au demeurant, s »il y a des revenus BIC ( par exemple placement en FILM) , ce ne peut être une SCI à l’IR !
    3/ Il est possible d’acheter de façon panachée de la PP, de la NP, de l’US …
    Tout est affaire d’habillage et de dosage !
    Certes, il faut s’entourer d’un bon Conseil et investir judicieusement selon un bon tempo dans le temps pour ne pas donner prise à l’ABD ….!

    3/ Pour les gestionnaires de SCPI vendre l’usufruit de parts de SCPI à des stés à l’IS pour placement de trésorerie est courant et n’est pas interdit.

    Il reste à faire en sorte de mettre en évidence des objectifs économiques, patrimoniaux d’importance

  11. Bonjour

    500€ c’ex exact Pour une vraie rénovation.
    , Mais si c’est pour faire une rénovation tous les 7 ans, dans mon expérience sur 30 ans c’est pas la peine d’investir. Si c’est pour changer de locataire tous les 2-3 ans (en moyenne) ce n’est pas la peine non plus( sauf pour les studios qui se relouent facilement sans interruption) peut-être un petit coup de blanc pour un studio au bout de 7 ans. Sauf une malheureuse expérience en 30 ans , 10 ans sans refaire peinture c’est un minimum. Pour moi les agences ne filtrent rient rien du tout. Il vaut mieux gérer soi-même: on sait toujours où en est l’état de notre bien. C’est certain, existe toujours la crainte de retrouver son appartement détérioré. Il y a 2 mois j’allais faire un état des lieux: rien n’était âbimé mais le ménage ne me convenait pas: j’ai évalué à 4 heures pour faire ce ménage ( confirmé par ma femme, à la locataire); c’était ça ou une partie de la caution retirée. Dit gentiment ça passe la jeune fille est revenue pour faire le ménage. Quand j’étais jeune je n’étais pas aussi osé mais maintenant c’est fini. Parfois c’est plus difficile mais ça passe. Plus malin q’un autre: non non j’ai appris progressivement et puis je touche du bois. C’est mon droit je mets toujours une clause spécifique de droit de visite annuelle que je n’ai peu utilisé d’ailleurs ( 1 fois ou 2). Si ça tique, toujours gentiment dit « je ne loue pas à la personne ->elle ne me connaît pas, moi je ne la connaît pas non plus——> dit comme ça une personne sérieuse ne tique pas.
    Toutefois avec l’âge ça deviendra plus compliqué. Il faut dire aussi qu’au moindre petit problème rencontré par le locataire j’interviens rapidement ( je bricole beaucoup) Si il y a quelques petits frais ( exemple chasse d’eau etc.. c’est gratuit puisque je fais moi-même ça ne me coûte pas cher).J’ai eu beaucoup de chances je n’ai jamais eu d’impayés. attention je dis ça mais ça va peut-être me tomber dessus. Je ne me sens pas à l’abri. Je loue au juste prix( pas donné pas exagéré)
    Par contre deux ou trois mésaventures et j’arrête. Il faut toujours avoir à l’idée que l’immobilier peut vous coûter plus cher qu’il ne vous rapporte. J’ajoute quand même que je suis plus qu’aidé par ma femme. De toute manière, au téléphone c’est ma femme qui sélectionne un peu dur,: défauts et qualités du logement annoncées, avertis sur « les personnages »les choses dites ne sont plus à redire—> pas de visites promenades. On ne veut pas perdre notre temps ni ceux des autres; Quelques fois on nous dit » ça va être compliqué avec vous vous posez trop de questions » réponse « c’est comme vous voulez « . Il faut que j’ajoute qu’on a toujours acheté très bien placé( un peu plus cher peut-être) facile à louer quartier prisé. De nature, je ne suis pas vraiment commerçant comme quelqu’un qui vend des voitures ensuite des tracteurs et puis de l’engrais ou des confitures. Je vends le produit que parfois j’ai confectionné moi-même (rénovation totale).
    Par contre, j’ai donné tout mon immobilier locatif à mes enfants et je m’aperçois qu’ils ont l’air de voir que ça prend du temps et que parfois il faut un peu se fâcher. Mais je pense qu’avec un peu d’expérience ils s’y feront du moins j’essaie on essaie de les initier. Ceci dit, j’ai bien conscience que à paris ou autre part ça peut-être différent ou plus difficile, et c’est pour cela je vois bien les déboires de certains. J’écoute et essaie d’en tirer leçon.
    L’immobilier c’est bien mais c’est du travail.

    • Anthony says:

      Bonjour, merci pour ce message. je m’y retrouve parfaitement dans votre expérience et j en prends exemple. je gère aussi mes biens avec ma femme sauf que c’est elle qui bricole et moi qui m’occupe de la gestion locative et financière…. L immobilier est un travail d’équipe ! J ai 35 ans et 6 lots dont le 1er acquis en 2013 donc encore jeune investisseurs. Pour ma part, j espère pouvoir atténuer le ras le bol évoqué dans l’article de Guillaume et visiblement naissant en vieillissant en levant le pied professionnellement lorsque tout mes en cours seront soldés en banque. Cela peux être aussi une solution, en plus de ne rien lâcher et de ne pas louer à n’importe qui. Ne pas avoir peur de dire les choses et être ferme !

      • Bonjour,
        Egalement 100% en adéquation avec ce que vous dites, je ne possède que 2 appartements à 32 ans donc j’ai beaucoup moins d’expérience, mai pour les deux investissements, j’ai systématiquement tout refait, je suis un peu bricoleur donc j’ai pu tout faire moi-même. Systématiquement j’ai effectué les travaux en m’imaginant vivre dans l’appartement, sans me contenter du strict minimum. L’objectif est de procurer l’effet « wahou » quand les potentiels locataires rentrent dans l’appartement. Ça passe par une déco à la mode actuelle, une salle vraie salle de bain et une cuisine entièrement équipée. Bien-sûr dans quelques années il faudra revoir les peintures, certains meubles également mais cette stratégie est pour moi la « garantie » de louer mieux (loyer plus cher), louer plus souvent (moins de vacance locative) et cela me permet surtout de sélectionner mes locataires. Je n’aime pas employer ce terme mais c’est le cas : je suis exigeant, comme peut l’être par exemple les conditions d’une bonne GLI et je m’occupe moi-même des visites afin de me faire une appréciation de la personne, raison pour laquelle, je ne veux pas donner la gestion à une agence immo.
        Toutefois je ne pense pas conserver les appartements après 60 ans car je n’aurais sans doute pas la motivation pour continuer la gestion d’un parc immobilier, sauf si cela devient un loisir. Mon objectif est de continuer à acquérir encore 2 ou 3 appartements, comme vous Anthony : j’en profite pour savoir si vous avez acheté le même type de bien ou alors vous avez diversifié entre les surfaces, les quartiers, les villes, maison ou appartement, voir les régimes fiscaux LMNP, Pinel etc ?

    • Matthieu says:

      Merci pour ce précieux témoignage
      C’est toujours sympa de trouver un peu d’humilité dans un retour d’expérience
      à noter que ce qui vendent des confitures des voitures des hélicoptères et des clous ne sont pas forcément tous des cons!
      Je vous embête je plaisante bonne journée

  12. Bonsoir

    Dans la creuse le prix moyen de l’immobilier est de 700 €/ m²

  13. Personnellement, je possède 1 million de patrimoine locatif en direct ou en sci.
    Aucun travaux depuis 2003 et mes biens sont en parfait état.
    Vous voulez connaître mon secret ? 😉

    • Solvinz says:

      locaux commerciaux ?

      • Bravo Solvinz.
        Bail commercial=travaux à la charge du locataire.
        Et les belles enseignes refont régulièrement leur boutique du sol au plafond.

        • Solvinz says:

          J’avoue j’ai triché, jai moi même investi dans un petit pôle medical de 6 lots et je découvre les bons côtés du bail commercial (dont la TF à la charge du locataire).
          Très bonne stratégie à condition de privilégier l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement 😉

    • Bonjour. je veux bien le connaitre votre secret , car moi je n ai que des deboires avec mes locataires ! merci

    • Bonjour, moi aussi

  14. Bonjour

    J’en vois qui font 12 à 20% moi j’en suis loin. Je parle de mon expérience: dans du long terme il faut toujours acheter bien placé c’est ça qui fait notre force. Moi je n’ai pas fait, je n’envie pas mais j’observe, et je me dis que j’aurais dû faire*; Mais bon voilà je me contente c’est déjà pas mal
    *Y a pas de secret pour Benoit c’est bien joué du bon travail.
    Moi j’ai un tonton l’oncle SAM que je viens de le découvrir( c’est un généalogiste qui m’a contacté). Maison 100 m² 40 héritiers à vendre 90000€ puis 40000 y a pas d’acquéreur. Elle est située en plein bourg d’une bourgade de 3000 habitants avec pharmacie médecin,banque restaurant et bien sur 2 écoles primaires lycée à 7km. Elle ne se vend pas! je pense que pour un euro je ne l’achèterais pas ;à moins d’habiter dans le bourg j’en ferais un gîte mais je ferais un tout petit revenu. Bien sûr je rénoverai tout moi même mais non ça ne vaut pas la peine. Moi j’ai l’habitude de négocier. mais une fois je voulais négocier pour 3 ou 4000 € de moins pour un studio avec garage. Résultat le lendemain il était parti! je l’ai eu mauvaise ( on manque de garage dans le coin). Il faut se méfier des affaires à bas coût Et puis par exemple on cherche un studio pendant un an c’est 12 mois de loyer en moins. Il y a une part de chance aussi. Mais j’entends des conseils tels que 10 visites c’est trop c’est que vous ne voulez pas acheter; Je n’écoute pas ça. Quand je cherche si ça se présente 3 – 4 visites par jour ( évidemment si ça se présente et si j’ai le temps. moi je parle beaucoup avec le vendeur; Ma femme qui n’aimait pas l’immobilier prend les mesures et on a une idée du coût de la rénovation (pas la même chose que peut vous raconter le vendeur). Vite fait avec l’habitude on rentre dans « le truc on peut en ressortir 10 Mn après c’est tout vu. et y a sûrement meilleur que moi mais ne pas s’embarrasser de quelque chose qui n’a pas d’avenir. Et puis j’ai failli faire des bêtises et signer une promesse et je me désiste même si c’est pas légal. Y a toujours quelque chose qui nous a été caché dans les trucs vraiment pas cher. Pas pour l’immobilier mais pour autre chose moins conséquent: quand j’étais plus jeune je me suis fait arnaquer. C’est fini, je n’ai jamais fait de procès mais avec la pression ça va presque jusque là et puis ça cède ( mais c’est vrai que avec les cautions physiques exigées au départ les locataires malhonnêtes ne peuvent faire autrement) 2 _3 Lettres recommandées sans réponses——-> commission de conciliation à la préfecture( les malhonnêtes convoqués ne viennent pas d’ailleurs); ensuite ton assurance normale( pas une payante spéciale pour immobilier) avec service juridique——-> menaces de saisie——> chèque dans les jours qui suivent. Mais toujours à l’idée demain ça ne marchera pas peut-être pas, donc toujours être méfiant: salaire 4000 € contre 2000 € je prends parfois celui qui touche 2000 €. Une fois j’ai eu 11000 €. Les choses sont comme ça : nous ne sommes pas très grands( des petits bonnes gens), on pense que ceux là on va les avoir ils sont gentils. C’est vrai que nous peut-être gentils!! nous sommes normaux point barre.

  15. julien bonnetouche says:

    Alain a la bonne formule.
    il faut être attentif au locataire de bout en bout.
    D’abord avec le choix du locataire, il doit avoir les moyens de payer le loyer et ne pas avoir trop de problèmes personnels.
    et rester disponible et amical avec lui.
    Bref il faut de bonnes relations. Cela réduit les problèmes de tous ordres y compris l’entretien de l’appartement.

  16. julien bonnetouche says:

    Si l’on est multi-propriétaire on a intérêt à avoir sous la main un « bon bricoleur » capable de rénover et d’intervenir sans délai, pour tout ce qui est nécessaire, pour pas trop cher.
    Tout ce qui est dépannage d’urgence étant hors de prix !!

    500€/m2 me parait très élevé pour de la rénovation d’entretien. Car avec 700/800€/m2 on peut arriver à rénover complètement un appartement selon à qui on s’adresse. Mais il faudra acheter soi même les éléments mobilier (cuisine SDB etc ..) et autres sur internet par exemple.

    Pareil pour la peinture qui est devenue chère aussi. C’est sur ce poste là que les peintres abusent vraiment : en effet la réfection d’un mur en bon état est chose rapide et simple. Or certains vous facturent ça comme une prestation d’artiste !!

    J’ai ainsi refait faire toute la peinture et le parquet poncé et vitrifié d’un 100m2 en bon état il y a un mois pour4500€ environ avec facture, tout compris. Avec de la peinture Guittet d’une bonne qualité.
    ça nous fait donc du 45€/m2….

    Mais il est vrai aussi que certaines entreprises vont faire des devis à 1500€:m2 pour la même chose que celui à 800€/m.
    Voire faire des devis chers avec des prestations imprécises, qui entraîneront des suppléments si l’on veut un peu mieux que l’entrée de gamme !!

  17. rolang garnier says:

    Concernant la déductibilité des travaux en 2019, comment peuvent être traités « les travaux de rénovations énergétiques », comme par exemple des travaux de changement de fenêtres de simple vitrage à double vitrage ?
    Il s’agit là de travaux à visée d’économie d’énergie donc n’y aurait-il pas une exception de traitement 100 % plutôt que 50 % déductibles en 2019 ?

  18. Dindonsauvage says:

    Oui pour avoir rénové du sol au plafond deux maisons je veux bien me dire qu’a 70 ans on peut en avoir marre !

  19. Solvinz says:

    J’avoue j’ai triché, jai moi même investi dans un petit pôle medical de 6 lots et je découvre les bons côtés du bail commercial (dont la TF à la charge du locataire).
    Très bonne stratégie à condition de privilégier l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement 😉

  20. Pierrot77 says:

    Salaud de locataire qui ose revendiquer un chauffe eau qui marche et un plafond qui ne s’effrite pas sur lui pendant qu’il dort, deja que je fais acte d’humanite en acceptant 33% de son salaire en échange d’un toit.
    Enfin heureusement c’est un client fidele j’ai réussi à suffisamment faire monter les encheres pour l’avoir empêché d’acheter.

    • Solvinz says:

      Pierrot77, n’auriez pas réussi à investir dans l’immobilier ? Vous verrez, quand vous serez, vois regretterez cette caricature.
      La vie est ainsi faite, ceux qui nous vendent un bien ou un service profitent forcément de nous… Belle mentalité 😉

      • Pierrot77 says:

        Aller je provoque volontairement, je suis d’ailleurs moi même propriétaire 😉 il y a des bons et des mauvais de chaque côté bailleurs ou locataires.
        Cependant il faut reconnaître objectivement qu’il y a un problème de logement dans ce pays dans les grandes villes, oui Paris n’ est pas la France mais c’est là qu’on a du boulot quand on est jeune c’est ainsi.
        Mettez vous à leur place :
        https://www.dailymotion.com/video/xdvf5

        • Solvinz says:

          Mais tout le monde n’a pas forcement la chance d’avoir un conjoint qui permet de faire passer le dossier 🙂

  21. C’est nul ce que vous dites. Vous n’avez pas conscience de l’immobilier et ses dépenses.
    On prend beaucoup de risques en investissant dans l’immobilier. On paie aussi énormément de charges et impôts.
    J’ai un appartement dont les locataires paient 12 000 euros par an.
    Avec les charges, il faut enlever 4000 à 5000 euros, l’impôt sur le revenu 1500 euros…et s’ajoute l’isf pour cet appartement dans les 1800/2000 euros
    Donc sur 12000 euros des locataires, il me reste 4 600 par an.

    Cela pour un appartement sans gros travaux type ravalement de façade, changement d’ascenseur (que je redoute puisque je n’aurai possiblement aucun revenu et des locataires logés gratuitement de mon point de vue malgré qu’ils me verseront des loyers très corrects.

    4 600 euros que je dépense rarement pour moi ayant toujours crainte de demande de petits travaux (réparation chauffage, fenêtres, volets, chauffe eau……..) Tout reste en banque sur le livret A.
    Pour peu que l’on aie un crédit sur le dos, c’est surtout la banque qui gagne, avec des revenus fixes…

  22. Dindonsauvage says:

    Disons que l’immobilier on le voit c’est un peu plus d’investissement humain et de travail que de placer des sous sur un compte… cela m’a pris trois ans pour arrivé à refaire ma maison de famille sur l’ile de ré entre les rdv avec les artisans qui vous mettes un lapin alors que vous avez fait 2H30 de route. les devis complètement fantasque (150 euros de l’interrupteur, 40000 euros pour repeindre l’intérieur)…
    j’ai fini par faire les travaux mois même, et pour les seuls trucs fait par des artisans il faut rester derrière le cul des artisans…

    les remarques, demandes, lapins, discutions incessantes avec les locataires saisonnier… parce que « l’autre » a décidé qu’il ne voulait pas faire comme moi je voulait. le code du wifi par exemple envoyé sur quasi tout les emails, écrit sur la box et le classeur d’explication de la maison… et un petit message « votre wifi ne marche pas » à 22H30 alors que je me connecte à tout dans la maison les interrupteurs connectés, le chauffages… etc…. c’est marrant aussi. et sur le fonds ca ne fait pas de l’argent mais la maison ne me coute juste rien…

    j’ai bien l’idée d’avoir un mec qui bricole et peut faire les petits travaux…

    après oui c’est des problèmes de riches mais en terme d’investissement personnel cela reste lourd et peut rémunérateur… et juste casse couille…

  23. Bonjour

    à dindon sauvage, je comprends tout à fait; Personnellement, lorsque j’achète quelque chose je sais que je pourrais ou que j’aurais pu y vivre à une étape de ma vie moi même. Je l’aménage comme je l’aménagerai pour moi même: je fais le maximum moi-même, c’est passionnant. C’est pour ça que je suis exigeant avec eux au « recrutement » mais il me tient à coeur qu’ils y vivent bien MAIS en bon père de famille. Je conçois qu’avec l’âge ça peut devenir fatiguant puisque qu’à 60 ans environ les propriétaires commencent à vendre.
    Quoi qu’il en soit, que l’on se place coté propriétaire ou côté locataire, des propos comme j’en lis ci- dessus, ça ne peut pas fonctionner. Dans un climat un peu violent verbalement (d’un côté comme de l’autre) on n’arrive à rien. Il y a des locataires infectes mais aussi des propriétaires infectes. L’état ne nous aide pas dans les rapports entre les 2 parties; avec toutes ces lois il attise le feu. essayons de contrer tout ça par de bons rapports.
    La politesse n’a jamais empêché la fermeté. Il faut que chacun comprenne que c’est simplement un échange de services. Il faut simplement détecter (ou essayer du moins) de détecter les tricheurs.

    Je suis propriétaire, mais j’ai vu des propriétaires ne jamais justifier des charges, empochant l’argent, et ne jamais vouloir d’aménagement pour agrémenter l’environnement( je suis membre de 2 conseils de syndic). d’ailleurs ces mêmes propriétaires ne veulent souvent pas payer leurs charges ( charges propriétaires) on ne les voit jamais.

    Heureusement il y en a peu, mais toujours un ou deux. Avec ces propriétaires la on ne peut rien construire. Mais c’est comme ça,dans la société il y a des brebis galeuses partout.
    Tous ces comportements il faut les contrer, mais pas dans la violence verbale.

    Quand vous rencontrez un locataire potentiel: on le sent bien, souvent c’est une période intermédiaire de 4-5-6 ans c’est un futur propriétaire de son logement. Et puis il y en a qui choisissent d’être locataires toutes leur vie. Toutes ces personnes ne vous feront pas de soucis.

    Tout le monde « il est pas beau » tout le monde il est pas gentil. Mais dieu merci! il existe encore beaucoup de gens honnêtes. En tant que propriétaire, si on a le moindre doute je dis bien le moindre il ne faut pas louer.

  24. Dindonsauvage says:

    Oui Alain là je fais « réac » sur le premier message mais moi aussi pour mes biens j’aime qu’ils soient beaux et nickels pour « justifier » d’avoir des gens « nickels »… on a les relations qu’on mérite avec les gens.
    lorsqu’on a eu nos premiers apparts on les a fait comme on aurai aimé qu’ils soient pas avec une cuisine de M.E.R.D.E. par exemple bref aussi que ce qu’on aurai chez nous pour l’instant les locataires sont content et ça marche bien.

    moi même quand j’étais étudiant j’aimais mieux avoir un propriétaire avec qui je pouvais parlé qu’une agence avec qui je ne pouvais pas parler.

    maintenant les diverses rénovations qu’on a faites m’ont appris plein de trucs et plus rien ne me fait peur dans les travaux à par ne pas avoir le temps. (et c’est souvent le pb car on est Dr tt les deux)

    la location saisonnière est un sport plus fatiguant… de nombreuses personnes vous appellent en voulant bloquer la maison puis ne donnent pas suite… ou commence à vous expliquer comment cela va se passer… ou ont des idées comme pouvons nous avoir des photos des toilettes ?… (j’avoue ne jamais y avoir pensé)

    j’ai dit non à deux personnes pour la maison de l’ile cette année car ils avaient des demandes difficiles ou voulaient tout négocier… ( les premiers m’appellent pour une semaine, ne donnent aucune nouvelles puis me disent un mois après en faites on va venir trois semaines… je dis oui donne « le tarif » et dit on fait 10% sur la totalité… le gars se met à négocier dans son coin par mail en me disait qu’il veut 30% et que pour faire un chiffre rond il aimerai que je fasse un geste d’encore 250 euros. je dis que cela n’était pas ce qu’on avait dit par téléphone… le père du monsieur m’appel le lendemain en se faisant passer pour un autre client. il dit qu’il est intéressé on parle de la maison et il fini par me dire que c’est le père qu’il trouve que la proposition était honnête parce que la maison à plein de défaut qu’il me liste et m’explique comment je devrai faire… les deuxièmes m’ont expliqué que j’étais bien gentil de faire de l’argent sur leurs dos, qu’il vont arriver le samedi à 8h et repartir le dimanche à 20H pour ne payer q’une nuit…)

    cette année je ne voulais pas passer par airbnb car je trouve qu’ils abusent un peu sur le frais… alors j’avais mis mon annonce sur le bon coin … mais je crois que je vais reconsidérer la question l’année prochaine.

    après j’appréhende ça comme un deuxième boulot donc pour l’instant on s’adapte mais je peux comprendre qu’a force cela fatigue…

  25. c est à cause de toutes ces difficultés, que je connais un peu aussi, que je souhaite investir dans des murs commerciaux….où le propriétaire est bien plus tranquille….a priori.
    Mais pas simple à trouver

    • C’ est pas la panacée non plus. Risque de vacances locatives longue. Desertificarion des centres villes. Prix exorbitants dans les grandes villes.
      Mais bon c’ est vrai qu’ une fois un bon locataire installé ça tourne sans pb pour qq années.

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