Le marché immobilier est bloqué. Nombre de professionnels expliquent que la hausse des taux a détruit le pouvoir d’achat immobilier des candidats à l’investissement immobilier.

C’est vrai, la hausse des taux réduit le pouvoir d’achat immobilier. C’est incontestable. Néanmoins, force est de constater que les salaires ont bien augmenté depuis 3 ans, et cela devrait se poursuivre en 2024.

Une hausse des salaires qui compense au moins partiellement la hausse des taux d’intérêt. Encore quelques mois, une petite année, et la hausse des taux sera totalement absorbée par la hausse des salaires. Vive l’inflation 😉

Depuis 2020, le SMIC a augmenté de 20% environ. Bien évidemment, tous les salaires n’ont pas augmenté dans les mêmes proportions, mais la hausse des salaires est détaillée, chiffrée, documentée.

Cette hausse du pouvoir d’achat devrait même accélérer en 2024 et 2025.

Bref, la perte de pouvoir d’achat immobilier liée à la hausse des taux sera progressivement compensée par la hausse des salaires. Encore quelques mois difficiles, mais le choc de la hausse des taux ne sera bientôt plus un problème pour le marché immobilier.

Pour faire simple :

  • En 2022, pour une mensualité de 1000€ et un emprunt sur 20 ans à 1.50%, vous pouviez emprunteur 207 000€.
  • En 2024, pour une mensualité de 1250€ et un emprunt sur 20 ans à 4%, vous pouvez emprunteur 206 000€.

Dans l’intervalle, le marché souffre. Les acheteurs n’ont pas d’autres choix que d’augmenter leur apport personnel pour accéder à la propriété.

Un apport qui n’existait plus pendant l’âge d’or des taux négatifs. Nous assistons au retour de l’aide familial (prêt ou donation) comme expliqué dans cet article « Immobilier : La fin des crédits immobiliers de complaisance et retour de l’auto-financement ?« . Ce n’est tout de même pas une catastrophe de devoir apporter 15% ou 20% de l’achat en apport personnel.

Le financement à 100% voir 110% n’était pas la vraie vie de l’investissement immobilier. Dans la vraie vie, on épargne avant d’acheter son logement, patiemment, euro après euro, … La patience et l’effort sont parfois des valeurs qui disparaissent.

Source : Projection économique Banque de France, 18 septembre 2023

Pourquoi les prix ne vont pas baisser ?

On vient de l’expliquer : Le marché est bloqué, car il n’y a pas d’acheteur.

Il faut laisser le temps et les salaires augmenter pour reconstituer le pouvoir d’achat des candidats à l’investissement immobilier locatif. Il faut le temps d’absorber le choc de la hausse des taux de crédit immobilier.

Je ne ferai aucune prévision sur une éventuelle baisse des taux qui pourrait accélérer la reprise du marché immobilier. Ce ne serait qu’un bonus !

Pour que les prix de l’immobilier baissent, il faut que l’offre de bien à vendre soit abondante et supérieure à la demande.

C’est l’application traditionnelle de l’offre et de la demande. Lorsque la quantité de biens à vendre est supérieure à la demande, la pression est forte sur les vendeurs qui doivent accepter de baisser leur prix pour trouver un acquéreur.

Aujourd’hui, il n’y a pas d’acheteur… mais il n’y a pas de vendeur non plus.

Il n’y a rien à vendre !

Nous sortons de quelques années d’euphorie avec 1 200 000 transactions au maximum, là où le niveau historique était autour de 800 000 transactions.

Ceux qui avaient envie de vendre ont vendu et ceux qui voulaient acheter ont profité des taux bas pour concrétiser leurs envies. Naturellement, le marché est aujourd’hui asséché.

Le rendement de l’immobilier est nul, mais le rendement de l’épargne l’est encore davantage.

Il n’y a plus que ceux qui n’ont pas d’autres choix que de vendre qui vendent. Divorce, séparation, décès (lorsque les enfants ne conservent pas le bien), financement de la maison de retraite. Le marché tourne au ralenti autour des ventes forcées.

Les vendeurs qui ont les moyens d’attendre attendent. Il n’y a aucune urgence à vendre d’autant plus que les rendements de l’épargne sont médiocres.

Que faire du prix de vente ? Le placer dans un fonds euros d’assurance-vie dont le rendement ne couvre même pas l’inflation ?

Ceux qui ont le choix ne vendent pas. Ils attendent des jours meilleurs, et ils ont raison.

Les projets de changement de résidence principale ne peuvent plus aboutir.

L’autre moteur du marché immobilier concerne ceux qui souhaitent agrandir, changer de résidence principale pour s’adapter à l’évolution de la vie.

Des candidats à l’investissement immobilier qui ont acheté leur logement dans les 5/8 dernières années et qui souhaitent aujourd’hui en changer.

Des candidats à l’investissement immobilier qui ont encore un solde de crédit à rembourser. Un crédit acquis au taux de 1% / 1.50%.

Lorsqu’ils vont vendre, ils vont devoir rembourser leur « super » crédit immobilier pour en souscrire un nouveau autour de 3.75%/ 4% aujourd’hui.

Et là, c’est le drame. Impossible. Ça ne passe plus. La perte de pouvoir d’achat est telle que le projet de changement de résidence principale devient très difficile.

Il va falloir engager des travaux dans la maison actuelle. Agrandir, créer une nouvelle chambre, réduire la taille du salon, … Ces candidats à l’investissement immobilier sont scotchés ! Ils ne peuvent plus vendre pour acheter plus cher.

Prenons un exemple simple.

Un couple, 6000€/mois de revenus, rembourse 2000€ / mois sur 25 ans pour leur appartement actuel. Ils ont emprunté 500 000€, il y a 5 ans. Ils ont encore 431 000€ à rembourser.

Aujourd’hui, leur appartement est trop petit. Ils veulent acheter un appartement plus grand. Ils vont revendre cet appartement 700 000€ (belle plus-value en 5 ans), mais devront rembourser 431 000€ de capital restant à rembourser.

Ils disposeront d’un apport de 268000€ auquel ils pourront ajouter 150 000€ d’épargne accumulée et devront donc trouver un crédit immobilier de 600 000€ minimum pour acheter leur nouvel appartement.

Au niveau de taux actuel, emprunter 600 000€ à 4% sur 20 ans, c’est rembourser : 3685€.

Ils vont devoir attendre ! Le projet est trop ambitieux et leur budget trop faible.

Oui, le marché est bloqué.

Il n’y a plus d’acheteur, mais il n’y pas non plus beaucoup de vendeurs.

Les acheteurs vont progressivement revenir au gré de la reconstitution de leur pouvoir d’achat immobilier par la hausse des salaires. Encore quelques mois de patience.

Les vendeurs pourraient ne pas revenir rapidement. Il n’y a plus rien à vendre et cela pourrait durer. Ceux qui avaient envie de vendre ont profité de l’euphorie 2019/2022 pour vendre et ceux qui ont massivement emprunté depuis 5/8 ans sont scotchés avec leur crédit immobilier à taux excessivement faible.

S’ils vendent, ils devront rembourser leur crédit immobilier actuel et ils n’auront plus les moyens d’investir plus grand, plus cher.

Bref, les prix de l’immobilier ne peuvent pas baisser.

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