D’après le dernier rapport de l’observatoire des loyer CLAMEUR, les loyers n’en finissent pas de baisser. L’observatoire CLAMEUR annonce une baisse inédite depuis 1998, dépassant même les fortes baisses observées pendant la crise de 2009.
En Août 2015, les loyers de marché baissent dans plus de 55% des villes de plus de 10 000 habitants. L’année dernière à même époque, ce chiffre n’était que de 37.50%.
Le retournement du loyer de marché est spectaculaire. Ce n’est pas une surprise pour les lecteurs puisque nous l’annonçons depuis de nombreuses années (cf « Immobilier locatif : Baisse et encadrement des loyers, déflation … rien ne va plus!!).
En moyenne et depuis le début de l’année, les loyers baissent de -1.40%, une situation inédite depuis 1998 pour CLAMEUR.
La baisse des loyers concerne les studios et les 1 pièce (-2.7%) et les deux pièces (-1.3%), soit ensemble 55.2% de l’ensemble du marché locatif. Pour le reste, les « 3 pièces » ; « 4 pièces » et « 5 pièces » voient leur loyer relativement stable avec, respectivement -0.5% ; 0.1% et -0.2%.
Plus aucune ville, grande ou petite, attirante ou délaissée, ne semble épargnée par la baisse des loyers et d’un coup, c’est toute la théorie sur le manque de logement en France qui s’écroule. Même Paris (avant l’application de l’encadrement des loyers) voit ses loyers baisser de -1.80%.
Comment justifier qu’il manque 800 000 logements en France alors que les loyers baissent. Une situation de pénurie de logement ne devrait elle pas se caractériser au contraire par un marché tendu dans lequel le taux de vacance locative est très faible et les loyers augmentent.
Depuis 2014, c’est l’inverse : les loyers baissent et la vacance locative explose.
Comme nous l’avons écrit en 2011, le pénurie de logement en France ne serait t’elle qu’une vague opération de lobbying des métiers de la construction pour encourager le « construire toujours plus » ? (cf « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France« ).
Après des années de hausse des loyers, 2015, marque un retournement profond du marché.
Après des années de hausse spectaculaire des loyers, la tendance à la baisse des revenus locatif devient inquiétante pour l’investisseur immobilier :
– 2000 à 2006, les loyers augmentent partout en France de manière très importante ;
– 2006 à 2011, les loyers continuent d’augmenter, mais de manière plus modeste ;
– 2011 à 2015, les loyers n’augmentent plus. Stabilisation ;
– Depuis 2015, baisse généralisée des loyers PARTOUT en France (Même Paris, ou nous sommes soi-disant en manque de logement, voit ses loyer chuter).
La baisse des loyers s’accompagne d’une vacance locative toujours très élevée.
Malheureusement pour les propriétaires bailleurs, la baisse des loyers n’arrive pas seule et s’accompagne d’une vacance locative toujours très élevée. La vacance locative, c’est la durée écoulée entre deux locataires. Elle se réduit modestement par rapport à 2014 et reste toujours très élevée.
Serait ce la un indicateur anticipé de la baisse future des loyers. Dans un marché dominé par les locataires dans lequel nous ne sommes pas en pénurie de logement, mais au contraire dans une situation de sur-offre, le délai pour relouer son logement augmente et les loyers baissent. L’indicateur de vacance locative est intéressant car il constitue un indicateur avancé de la tension du marché locatif.
Avec des niveaux aussi élevé, on comprend que les locataires dominent le marché. Une seule solution pour réduire la vacance locative : Baisser les loyers.
Rares sont les régions épargnées par l’augmentation de la vacance locative.
Une baisse des loyers qui dégrade encore un peu plus le moral des investisseurs en immobilier locatif.
Cette baisse des loyers de marché est d’autant plus inquiétante pour l’investisseur qu’elle accompagne la baisse des prix de l’immobilier. Jusqu’à maintenant, l’investisseur locatif se sentait plutôt confiant sur les qualités intrinsèques de l’investissement immobilier : Certes les prix devraient baisser, situation relativement logique après une hausse des prix de l’immobilier aussi spectaculaire, mais la rentabilité future devait être construite sur le rendement locatif.
Jusqu’à maintenant, c’est l’espoir d’une hausse future des loyers qui permettait à l’investisseur locatif de rester confiant. La confirmation de la baisse des loyers est naturellement une mauvaise nouvelle et dégrade encore un peu plus la rentabilité future de l’immobilier.
Autant, l’investisseur qui investit en 2015 bénéficie de taux d’intérêt très faibles sur son crédit immobilier, lui permettant d’accepter l’aléa sur la valeur de son achat (Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…) mais que faire pour l’investisseur déjà propriétaire :
Entre baisse des prix de l’immobilier et perspectives de moins-values (cf « Baisse généralisée des prix de l’immobilier : Opportunité ou début d’explosion de la bulle ?« ) et maintenant, une baisse des loyers qui semble s’installer, il n’est vraiment pas bon d’être propriétaire bailleur actuellement. Conserver ses immeubles n’est il pas source d’appauvrissement dans le futur ?
Baisse des prix de l’immobilier ; Baisse des loyers …
Existe t’il encore des sources d’enrichissement grâce à l’immobilier locatif ?
Faut il vendre tout de suite avant que la baisse (des loyers et des prix de l’immobilier) ne s’accélère ?
