Je n’en peux plus de toutes ces personnes qui veulent devenir rentiers en moins de 3 ans grâce à leurs investissements locatifs à cash-flow positifs ! Cela devient caricatural, du grand n’importe quoi. Comment peut-on gober le discours mensonger de tout ces vendeurs de formations qui vous promettent l’argent facile et la fortune sans travailler ?

Qui est assez crédule pour croire à cette fable ?

 

 

A 1000€ et parfois beaucoup plus la pseudo formation youtube… voilà le véritable secret de leur réussite. Ils vendent une pseudo-formation totalement bullshit pour des tarifs incroyablement élevés !

Il est urgent d’atterrir ! L’argent magique n’existe pas ! Arrêter de croire ces arnaqueurs ! Il n’y a qu’une seule manière de devenir riche : TRAVAILLER ! créer une entreprise ! Créer de la valeur !

Être rentier n’est pas un objectif de vie… c’est une conséquence aléatoire de choix de vie dont le point commun est toujours beaucoup de travail !

Cela fait maintenant de nombreuses années que je vous alerte sur ces pratiques, mais depuis quelques mois, leur influence est tellement importante que cela en devient problématique pour la stabilité du marché immobilier. Je suis très inquiet.

Le scénario est maintenant bien rodé, mais la ficelle devient de plus en plus grosse. Voici la caricature de ces milliers d’investisseurs qui croient pouvoir devenir rentier grâce à leur investissement immobilier.

1- Qui sont ils ? : Le stéréotype du candidat rentier est souvent le même. Il est jeune (30/35 ans), souvent diplômés et c’est un homme. Il a à peine commencé sa vie active, qu’il en a déjà marre de travailler. C’est décidé, il veut être rentier pour enfin pouvoir profiter de la vie. Le bonheur de ne plus travailler, mais la nécessité d’un train de vie élevé pour satisfaire des besoins de consommation parfois élevé.

2- Quelle est son ambition ? On vient de le dire, il veut devenir rentier ! Ne plus travailler et passer son temps dans les îles à dépenser tout l’argent accumulé grâce à ces investissements en cash-flow positifs.

3- Comment souhaite t’il atteindre son objectif ? C’est très simple : Il suffit de s’endetter sur 25 ans au maximum. Je suis régulièrement en relation avec ces jeunes célibataires de 30 ans, sans enfant qui ont 1 000 000€ d’encours de crédit immobilier pour un salaire de 2000€. Ces crédits immobiliers leur permettront d’investir dans l’immobilier locatifs dans de toutes petites villes, souvent dans l’ouest de la France et le sud ouest, dans lesquelles les prix de l’immobilier sont très faibles.

Ils achètent donc des immeubles entiers dont personne ne veut en local. Si aucun habitant en local ne veut y investir, c’est qu’il y a une raison ! Mais sur excel, ça passe ! Vive le cash-flow positif.

Ils s’endettent à 110% sur 25 ans s’ils le peuvent et réalisent des travaux de rénovation afin de rendre le logement séduisant, mais sans dépenser trop pour ne pas plomber le cash-flow.

Et comme ils ont acheté pas cher des immeubles pourris et qu’ils vont le rénover pour pas cher… Ils obtiendront un rendement locatif élevé qui permettra de payer le crédit et le supplément de trésorerie assurera leur train de vie.

Pour éviter le frottement fiscal, ils opteront pour la location meublée ou l’impôt sur les sociétés ou tout autre montage avec une capacité incroyable à créer des usines à gaz sans aucun intérêt.La complexité fait intelligent et permet de vendre très cher une pseudo compétence, alors qu’au contraire, le succès est dans la simplicité.

Ils inventent même des concepts marketing séduisant comme la micro-holding familiale ! Bien évidemment, des pseudo-stratégies totalement fumeuses pour ne pas dire foireuse puisque c’est là un terme à la mode.

J’habite dans l’une de ces petites villes à très fort rendement locatif. Je connais le type de logements pourris ; Le type de locataire et surtout le rendement réel à long terme lorsque vous aurez intégré :

  • Les moments de crise économique pendant lesquels les locataires fragiles n’auront pas les moyens de payer les loyers ;
  • L’impossibilité de sortir les locataires du logement du fait d’une législation protectrice des locataires ;
  • La dégradation régulière des logements …
  • Sans oublier la fiscalité.
  • … Posez vous la question suivante : Pourquoi le propriétaire actuel souhaite il se débarrasser de cet immeuble à haut rendement ? Il n’est pas plus idiot qu’un autre ! Il connait la réalité de l’immobilier à haut rendement, les emmerdes et les impôts qui vont avec.

Demain, lorsque vous devrez vendre ! Vous allez comprendre que c’est invendable !

 

4- Le summum de l’arnaque : La colocation !

On atteint le summum de l’arnaque intellectuelle avec la colocation. La colocation, c’est l’incroyable illusion. Il suffit de trouver un grand appartement à faible valeur, le rénover intégralement et le louer en colocation pour atteindre un rendement locatif qui peut atteindre 20%.

Déjà en Février dernier, je vous alertais sur le nombre incroyable de ces nouvelles colocations qui arrivaient sur le marché. 4 mois plus tard, je suis de plus en plus inquiet. (cf »La colocation : Le fantasme de l’investisseur locatif qui veut devenir rentier ou marché immobilier d’avenir ?« ).

Le nombre de collocation « haut de gamme » avec netflix (sic!) explose ! C’est dingue. En Février, il y avait 12 000 annonces d’offres de colocation sur leboncoin. Aujourd’hui, nous en sommes à 21 000. Soyons honnête, c’est peut être la période qui explique cela.

La collocation, c’est hyper rentable sur excel ! Il suffit d’acheter un appartement de 90 m², de le rénover, d’acheter des meubles ikéa et prendre un abonnement netflix. Vous y mettez 4 ou 5 chambres louer 500€ chacune pour générer 2500€ / mois de revenu locatif pour un appartement dont le prix d’achat + meuble + travaux aura été inférieur à 150000€/200 000€.

Formidable ! Sur excel c’est génial ! Voilà le secret du cash-flow positif. Pas besoin de payer 1000€ ou 2000€ dans une pseudo formation pour comprendre que ce n’est pas crédible durablement !

C’est le principe même du marché ! Au début, c’est génial… et c’est tellement génial que tout le monde fait pareil… et donc l’offre augmente considérablement face à une demande qui est stable. Résultat, les loyers baissent, les locataires deviennent exigeants et c’est le cash-flow qui s’écroule ! Malheureusement, il faut continuer à rembourser le crédit immobilier ! C’est beaucoup 1 000 000€ d’encours de crédit sur 25 ans ! Voilà comment se gâcher une vie et ne jamais être rentier !

 

Arrêtons le massacre ! Je suis consterné par le nombre de ces rêveurs surendettés qui croient pouvoir accéder à la fortune sans travailler !

La conjoncture se dégrade ! Le surendettement menace ! Le retour à la réalité va être violent ! Vous vouliez devenir rentier… vous allez devenir un bagnard esclave de vos dettes.

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228 Comments

  1. Gilles.DR315 says:

    Merci pour cet article très intéressant.

    • Maxence says:

      C’est un peu à charge tout ça. Moi je suis professionnel de l immobilier . LMP . Et je vis très bien de mes locations. On peut y arriver mais il faut une gestion active de la dette , de la fiscalité, des locataires , et surtout un taille critique . Et aussi revendre des biens au fur et à mesure. Mais rien n est impossible…

    • Aurelien says:

      Et si on achetait à l’étranger ?

  2. En ce moment c’est rentier de l’immobilier. On a eu la période bourse, options binaires, solaires, manuscrits…Il est très difficile de faire entendre raison à des gens à qui d’autres promettent monts et merveilles et auxquels nous ne promettons rien, si ce n’est de faibles rendements ou du risque et de la lucidité. les déconvenues sont énormes effectivement et il faut continuer ce travail de mise en garde et d’information, mais dieux que c’est dur de lutter contre ces illusions…

    • Je vous rejoins pleinement…je dirai même que cela en devient fatiguant…entre le bitcoin, les certificats fumeux à 15% de rendement, l’immobilier industriel transformé en mini hangar et l’immobilier locatif, etc…,…les mêmes escrocs vendent du rêve …le pire c’est que des profils de toute nature se font berner (de l’ouvrier au médecin en passant par des chefs d’entreprise).
      J’ai remarqué une constante dans cette consternante naïveté … ces gens là font tout trop vite et préfèrent croire aux chimères vendues par des maîtres de l’arnaque qu’aux pros sérieux qui eux ne promettent pas monts et merveilles.

      On s’est tous fait avoir au moins une fois dans un domaine particulier mais ce qui me consterne le plus est de voir que certains y vont malgré des mises en garde réitérées 😉

    • Walter says:

      Etre rentier ne veut rien dire en fait..La finalité de ces individus est certainement profiter du reste de leur vie pour faire ce qu ils ont envi de faire,avoir moins de contraintes. Financierement cela peut se traduire à plusieurs échelles, certains vivront avec 1500 euros par mois,d’autres aurons pour objectif 10000 euros.. Chacun sa méthode pour y arriver. Mais c est certain que quelque soit la branche choisie, il est indispensable de s adapter au fil du temps. Je vois cet article comme un coup de gueule d un gestionnaire de patrimoine qui n arrive pas a s adapter a son marché en pleine évolution. Je suis artisan en SARL dans le BTP, lorsque l autoentreprise a été créée 99% de mes confrères se sont plaints.. concurrence déloyale, travail bâclé…j ai eu la chance de rencontrer une personne qui m a éclairé, j ai arrêté de me plaindre et de faire comme les autres. Je me suis adapté au système, aux auto entrepreneurs et j en ai tiré ma plus grande source de profits.

    • Moimoi says:

      J’ai connu toutes les galères cités et ne suis pas le seul. Heureusement, j’ai jamais voulu être rentier mais juste préparer ma retraite. Maintenant il y a aussi l’illusion du au temps. Je veux dire, il y a quelques décennies c’était faisable sans formation car l inflation était énorme et la fiscalité bien moindre, malgré des taux d’intérêts énorme. Et le foncier était disponible. Alors bcp se basent sur ces données passés pour croire au rêve

    • Pierrick says:

      Bien sûr que beaucoup rendent les choses plus sexy que la réalité pour vendre des formations mais l’immobilier reste et sera toujours une valeur refuge et le meilleur vecteur d’enrichissement, à condition de faire les bons choix! Que vous le croyez ou non je serais rentier grâce à l’immobilier dans quelques mois avec 3000 euros par mois pour notre famille avec 2 enfants, ce qui est largement suffisant pour vivre aisément! Je ne siroterais pas de cocktail sur la plage à longueur de journée mais je pourrais effectivement quitter à terme un travail avec lequel je ne suis pas du tout aligné. Pendant que certains critiques, d’autres avancent…

  3. Coloctionneur says:

    C’est dommage Guillaume, vous auriez pu vendre cette article 1997 euros !

  4. valentin says:

    Bonjour, Merci pour cet article qui enlève une part de mystère derrière cette vague de nouveaux rentiers.
    Locations courte durée , colocation et même maintenant sous location…

  5. Nicolas says:

    La personne en photo d’illustration de votre article est particulièrement bien choisie, son contenu est ahurissant.

  6. Blondel says:

    Merci pour cette mise en garde tellement vraie, même si, quand même, malgré tout, les premiers en ont profité.
    J’en suis quelques un sur internet (5 ou 6 quand même, juste pour le marketing …) et ils ont tous le même modèle, appâter le client avec quelques exemples de pseudo réussite, des témoignages et analogies ou phrases toutes faites qui font qu’il y a bien toujours des clients qui plongent.

    Bien qu’expérimenté depuis 30 ans, j’ai quand même plongé à l’occasion d’une super promo pour … enfoncer une porte ouverte. Ca reste malgré tout des concepts très très simples que n’importe qui peu deviner ou trouver gratuitement pour peu qu’il s’intéresse réellement au sujet.
    Il en est de même pour tous les autres investissements : bourse, cryptomonaies, etc …

  7. Bonjour

    Quelqu’un d’initié n’apprend rien dans cet article. Mais, MAIS, malheureusement ceux qui auraient besoin de le lire , mais ne le liront pas.

    En effet on vend du rêve qui malheureusement mène les crédules au désespoir. Parfois je vois des Tx de rendement qui pourraient me faire croire que je suis nul. Mais bon passons, laissons dire. En tout cas en ce moment , je ne voudrai pas être à la place des propriétaires surendettés.

  8. Grand David says:

    Plus il y aura d’investisseurs mal formé, plus il y aura de logements à vendre d’ici quelques années, et peut-être même en urgence, car situation financière devenue très fragile.

    En théorie, ces investisseurs ont également pensé à la valeur foncière après travaux. Supposée plus élevée que le coût total de l’investissement.

    Bref, quelques détails devraient permettre de ne pas s’être mis en danger.
    Pour ce qui est de la demande stable: dans les villes étudiantes, sans aller dans les métropoles, il y a énormément de demande. Vraiment. Peut être pas pour 500€, mais à 350€, je connais un membre de BDE avec 1500 étudiants à placer. Certains sont SDF car pas de logement ! Leur voiture est leur foyer.
    Mais bon.

    Au-delà de ça, quelques-uns de ces formateurs prêchent aussi de ne pas mettre ses œufs dans le même panier.
    Mais les fainéants qui aiment les raccourcis ne retiendront que ce qui les arrange, et se lanceront à corps perdu dans la LCD.
    Et ça, c’est déjà mort: crise sanitaire et évolution fiscale réduiront à peau de chagrin la renta.

    Concernant les villes moyennes de l’Ouest, où je suis: l’immense majorité des proprios sont des crétins, qui dorment sur leur historique sans se poser de questions, incapable d’envisager un changement rapide du mode de conso des locations.
    Apparts pourri, zéro déco, aucun travaux depuis minimum 15 ans, des photos d’annonces déplorable, mal cadré, ne mettant rien en valeur…
    Ici aussi, l’évolution vers des logements moins énergivores va faire du ménage.
    Autant de mises en ventes prochaines qui vont être une opportunité de plus à saisir.

    Ce qui vient, c’est un assainissement.
    Certains vont pleurer car ils n’auront retenu que la moitié du message, comme ceux qui avant eux ont couru sur le PINEL.

    L’évolution arrive, et naturellement, ceux qui ne sauront pas s’adapter disparaitront.
    Il en a toujours été ainsi.
    Une crise est un accélérateur. Ou de ruine, ou de croissance.

    Je m’inquiéterais plus de ceux qui suivent les règles et finissent malgré tout au chômage.
    Ceux qui n’auront rien tenté, seront resté dans le rang, avec leur « petite » résidence principale.
    Ceux-là qui n’ont pas besoin de gestionnaire de patrimoine.
    Ceux-là, oui, méritent qu’on s’inquiète pour eux.
    Ils n’auront pas joué et auront perdu.

    • Alazet says:

      Je suis d’accord qu’il y a pleins de vendeurs de rêves, et certains qui disent vraiment n’importe quoi, mais je pense qu’on peut trouver des projets immobiliers rentables.

      Dans certaines villes, la demande de location de logements n’est pas prête de chuter 🙂

      Cela peut faire vasciler les projets les plus fragiles, mais déjà il faut se rappeler que si dans un investissement immobilier, avec les loyers on arrive à tout couvrir, impôts inclus, c’est déjà une belle victoire. Le cash flow arrivera une fois le crédit remboursé !

      • Très bon article. Si les choses vont sans dire, c’est toujours mieux en le disant.
        Pour ma part, investisseur prudent, j’ai un studio en lmnp. Durant 15 ans il ne me coutera pas grand chose. Mais ne me rapporte rien non plus. Mais dans 15 ans les choses seront différentes. Revente ou poursuivre la location. Dans tous les cas mon capital sera assure. Il ne faut pas croire les uns et les autres, réflexion, prudence, patience sont mes let motives

  9. yves clerc says:

    Félicitations pour cet article mettant en lumière certaines pratiques honteuses. Mais hélas , et je vous soutiens entièrement dans votre démarche nous nous heurtons au fameux principe de BRANDOLINI qui veut que « La quantité d’énergie nécessaire pour réfuter du baratin est beaucoup plus importante que celle qui a permis de le créer ».
    combat difficile, a mener.

  10. Bonjour Monsieur,

    Merci pour votre article.

    Le marché des colocations dans les grandes villes étudiants semblent être plus adaptés à ce type de location spécifique qu’ailleurs (=majorité de public étudiant et non de public précaire).

    1 – Je partage votre incompréhension sur le choix, ou plutôt le non-choix, d’une proximité de vie avec des inconnus. Pour traiter ce problème, que pensez-vous des colocations « à thème » ? (Ex: coloc’ de personnes d’une même religion, coloc’ d’étudiant du même domaine d’étude, etc).

    2 – Il y a un discours récurrent de ces « vendeurs de rêves » dont vous ne parlez pas : celui de la division de plateau pourris en appartement de standing. Qu’en pensez-vous ? N’y a t il pas dans ce cas projet entrepreneurial et création de valeur par le travail ?

    Je lis chacun de vos post avec beaucoup d’attention. Merci pour votre travail.

  11. Michel Elies says:

    Enfin quelqu’un qui a la tête sur les épaules

  12. Grimou says:

    d’accord sur les formations qui sont abusives mais pas d’accord sur le fait que devenir rentier rapidement est une illusion , j’ai personnellement commencé a investir en 2016 et je suis a 240K€ de loyers par an pour 80K€ de remboursement du credit donc le delta est tres favorable donc c’est possible

    • Il manque l’impôt et les cotisations sociales qui arriveront très rapidement…

      Et gérer tout cela représente beaucoup, beaucoup de travail.

    • laurent says:

      On en reparle dans quelques années garçon :-))))

      • Grimou says:

        oui dans 10 ans quand je n’aurais plus de crédits a payer ..

        • 15 ans de crédit à 80 k€ e remboursement annuel …en prenant une une hypothèse de taux de 1,5% assurance comprise…cela représente un emprunt de 1 073 000€ …
          plusieurs hypothèses :
          1- 0ke d’apport : Valeur de l’ Immeuble frais de notaire inclus = 1073 KE –> 240 ke de loyer/1073 KE = 22,37% de rendement brut …auquel cas vous avez dégoté la perle rare…
          2 – 100 ke d’apport : Valeur de l’Immeuble frais de notaire inclus = 1173 KE , 240 ke de loyer/1173 KE = 20,46% de rendement brut !
          3 – 200 ke d’apport : Valeur de l’Immeuble frais de notaire inclus = 1273 KE , 240 ke de loyer/1273 KE = 18,85% de rendement brut !

          Pouvez vous détailler la nature de l’opération car ces taux sont rares …je ne les ai constaté que très très rarement dans les bâtiments industriels ou commerciaux ?

        • Laurnet says:

          Dans 10 ans, il se sera passé beaucoup de choses ….

      • L’article est bien mener et le fond est juste sur les vendeur de rêve pour devenir rentier en un temps records.
        De la fumisterie et on peu très bien apprendre à investir en lisant les bon articles et livre et en posant les bonnes questions aux bonnes personnes.
        La ou je suis dubitatif c’est sur la façon de dénigré les différente façon de louer un bien.
        La coloc est en plein boom dans les villes étudiante qui manque de chambre à louer, et c’est aussi un nouveau mode de vie pour les jeunes actif, par contre la renta est bonne mais pas de quoi sortir un smic avec 1 coloc mais être dans le positif et avoir un bon complément de salaire.
        La lcd fonctionnera toujours car les gens aiment voyager et avoir leur petit confort.

        Être rentier avec l’immo oui c’est possible mais pas en 2 ans si tout est bien calculer.
        Merci pour vos articles toujours très intéressant.

    • Et on est censé y croire?

    • Misseline says:

      Bin voyons.

      Je pense que tu as mis un ‘k’ en trop dans tes chiffres.

    • joseph says:

      et ben les affaires marchent.C’est une mine d’or. Il faut que je file les tuyaux ( s’il y en a ) à mes enfants

    • Victor says:

      Je fais de l’immobilier locatif depuis longtemps: appartements, locaux commerciaux, locaux industriels…

      Je n’ai jamais vu des chiffres comme cela sauf dans les cas de trafics en tout genre.

      Je serais curieux de connaitre la typologie de vos biens.

      A la rigueur, sur 1 immeuble. Mais répéter les opérations pour arriver a 240k de loyers par an, je suis dubitatif.
      Ou alors vous avez mis 4 mio cash sur la table initialement.

      A disposition pour en discuter

  13. Pierre says:

    Guillaume
    Bel article qui va faire beaucoup de vues et assez vrai dans ses fondements .
    Toutefois, petit point rigolo : l’article est ponctué par 2 publicités justement pour ces formations immobilières dont il est question…
    Tu ne les vois pas mais le lecteur oui 😉
    😉
    Bien à toi

    • oups 😉 C’est bien la preuve que leur business, c’est la vente de formation et non l’investissement immobilier.

      Pourquoi faire de la pub et cherche à travaille toujours plus quand on est rentier ?

      Ils ont tout compris ! Pour faire fortune, il faut beaucoup travailler. C’est probablement ce qu’ils font;

  14. Magnifique coup de gueule au milieu de 3 bannières publicitaires qui proposent de créer une holding pour investir dans l’immobilier, le top 10 des villes où investir (avec une défisc à la clef) ou bien l’investissement en résidence pour senior.
    Aucune crédibilité, ce sont eux qui vous font vivre.

    • Cela prouve donc ma totale liberté d’expression et mon indépendance totale. 😉

      • Ou un certain paradoxe entre votre pensée et critique envers des investissements dont vous acceptez volontiers les rémunérations via les pubs.

        Exactement comme si dans l’article contre les frais de l’assurance-vie s’affichait une pub pour Carmignac ou DNCA.

        • Nuloop says:

          Roger , rassurez nous, vous savez que Guillaume ne choisi pas les pubs qui s’affichent j’espère ? Elles dépendent des mots clés de l’article (formation, immobilier, …) et de vos propres recherches.

          C’est justement assez drôle qu’un petit article qui parle d’arnaque à la formation affiche si facilement des pubs de formation. Cela prouve justement qu’il y a du monde sur ce créneau et que la martingale c’est bien la formation elle même.

      • Philippe30 says:

        On ne mords pas la main qui vous nourrit

      • adnstep says:

        +1.
        N’importe qui sait que le blogueur ne maîtrise guère les régies pub.

  15. Olivier R says:

    Enfin un discours intelligent !! Que font les médias et nos politiques ? Pourquoi ne pas communiquer ? Pour freiner la création de futurs précaires. Les gens, ici jeunes, n’ont pas les yeux en face des trous. C’est une honte de laisser faire ! De croire que le futur ressemble au passé. Tout est basé sur un historique et la conviction d’une continuité d’un marché. Par définition, il y a une saturation puis une rupture. NOUS LA VIVRONS DS LES PROCHAINS MOIS. SORTI de L’HIVER 20/21. Bonne chance aux investisseurs. Je suis curieux de voir si les banques suivront les supposés futurs rentiers….
    Bonne journée à tous

  16. Alexis says:

    Etes vous au courant que ceux que vous dénoncer font de la pub sur votre site ?
    J’ai une copie d’ecran si besoin…

    • C’est de la publicité ciblée automatiquement par la régie publicitaire google. Je ne sélectionne pas les annonceurs. Les pubs s’affichent en fonction du contenu de l’article.

    • Pascal says:

      Là ou Guillaume Fonteneau pourrait être plus honnête, c’est qu’il touche sur ces pubs. Eh oui forcément!!

      • Nicolas says:

        Je ne vois pas où se situe le manque d’honnêteté.

      • Bonjour

        Je ne pense pas que Guillaume soit malhonnête. Il tient ce blog et on lui propose un peu de publicité contre rémunération. Ou est le mal. Si vous l’avez remarqué il a dit clairement « de quoi il vivait ». tout est clair rien de caché. Il propose des thèmes ou chacun peut donner son avis librement. Je prends plaisir à lire les avis des uns ou des autres sur les thèmes qu’il propose

        • DIdier says:

          En phase, rien qu’en compilant le contenu de ses blogs il pourrait faire une formation bien plus riche que celle des vendeurs de rêve !

        • Pierre says:

          A ceux qui critiquent…

          On dirait que vous n’avez jamais eu affaire à un « vrai » CGP

          C’est une chance d’avoir Guillaume qui est indépendant et qui donne des conseils indépendamment de ce tel ou tel produit va lui rapporter en commission.

          Cela vous parait peut etre naturel, mais sachez qu’à chaque fois que votre banquier, votre CGP, etc vous vante les mérites d’un produit, ce n’est pas pour vous aider, c’est juste que c’est celui qui lui rapporte le plus.

          Ici, rien de tout ça.

          Je ne partage pas toutes les analyses, et c’est normal, mais au moins on débat sur des éléments objectifs !

      • Votre Démonstration de la preuve est quand à elle bien malhonnête ou, à minima, très très incohérente !

  17. Pierre says:

    On peut voir cela de l’autre côté et c’est tout aussi amusant : ils te financent pour dire ce que tu penses d’eux 😉

  18. laurent says:

    Excellent article Guillaume. Je suis en phase a 150%.
    J’ose, à peine, vous suggérer de faire le même article sur les vendeurs de rêve en bourse. Ce serait intéressant 😉

    • Comme l’immobilier est devenu moins attrayant, ils vont bientôt se reconvertir dans la prochaine euphorie.

      • A.M.G. says:

        Figurez vous, Guillaume, qui sont déjà en train de le faire cette reconversion.

        Par exemple, Yann Darwin, qui vend initialement de la formation immo, concentre sa formation sur le bitcoin un peu plus qu’avant.
        Et ce n’est pas le seul.

        Je le sais car j’ai suivi l’euphorie des infopreneurs (comme on les appelle dans le marketing) sans acheter de formation, avec YouTube, en lisant et en appliquant des méthodes.
        J’ai fait une petite opération à 16% qui me rapporte 100e par mois net net.
        Mais depuis le début, j’ai vu leur manège.
        Pour ma part, je pense juste que j’ai été rapide et chanceux pour ce premier investissement.

        PS: Rien à voir, certains participants aux commentaires ont mis leur adresse postale perso en tant qu’url sur leur pseudo.

        • Soleil38 says:

          Exact, beaucoup se sont rabattus sur la Bourse pendant le confinement: suite à la baisse, c’était du pain béni pour eux. Bitcoins aussi, comme vous l’avez relevé. Et, comme la période est compliquée et les gens risquent d’avoir moins à dépenser, j’en ai vu plusieurs parier en ce moment sur la sous-location. Ils savent suivre le sens du vent…

          • adnstep says:

            « Bitcoins aussi, comme vous l’avez relevé.  »

            Et bientôt vous allez voir arriver les vendeurs de tokenisation dans l’immobilier.

            Tokenisation qui ne manque potentiellement pas d’intérêt, par ailleurs, mais on a évidemment peu d’historique.

            • Blondel says:

              Bonjour,

              Pouvez-vous nous dire ce qu’est la « Tokenisation » ?
              merci,

              • adnstep says:

                Plutôt que de vendre un bien, vous divisez sa valeur en 100, et vous créez 100 jetons (chacun) valent 1/100 de la valeur totale du bien.

                Puis vous vendez les jetons à différents acquéreurs, qui eux-mêmes pourront les revendre… Le tout respectant les règles établies en France (impôts sur les PV, frais de mutation…). L’enregistrement se fait comme d’habitude via les notaires (sauf si l’état souhaite que d’autres professions entrent dur le marché). Toutes les transactions sont enregistrées à l’aide d’une blockchain, on peut donc tracer toute l’histoire des jetons depuis l’origine.

  19. En matière financière, on ne peut se fier à personne, même pas à l’Etat qui fin 2019 conseillait d’acheter des actions.
    Quelqu’un qui dit que pour faire fortune il faut acheter tel ou tel produit est au mieux un bonimenteur. C’est comme si il disait qu’il peut prévoir l’avenir.
    Malheureusement il répond à un besoin de l’humanité qui fait vivre beaucoup de monde…

    • Pierre says:

      Ça n’a pas changé
      Faites moi signe quand vous aurez fait fortune avec des actions française des jeux 😂😂

      • Thibaut says:

        Riche non pas eu assez d’action que 117 comme tout le monde, avec FDJ par contre nous sommes quand même à 50% de progression de l’action depuis l’introduction quand le CAC a perdu 25% (pas sur du chiffre du CAC) du au COVID 19. C’est du long voir du très long terme donc tu ne fais pas fortune.

    • Moimoi says:

      Oui on peut devenir très riche sur la bourse… Mais c’est un métier qui demande des années de (vraies) etudes, et bcp de travail très stressant. On ne s improvise pas trader ou investisseur.

      • Thibaut says:

        Oui c’est sur et des loupés il y en a bcp, j’ai fait de beaux coups PSA, Orange et des grosses pertes CGG, SOLOCAL.
        Tout sur le PEA pour l’instant je vise plutôt une renter passive avec les dividendes, SANOFI, TOTAL,…

  20. laurent says:

    Je me souviens lorsque j’avais 10 ou 11 ans de mon oncle qui expliquait qu’on ne pouvait obtenir sur l’ensemble de son patrimoine qu’un rendement moyen eu égard à la prise de risques, des arnaques etc… A l’époque, il s’agissait de notaires véreux qui proposaient des placements à 20% de rendement.

    Je pense que cette règle de l’escroquerie financière est atemporelle….

  21. sans compter les financements avec 24 mois de différés totaux pour faire de l’argent de poche et servir d’apports pour les autres opérations….

    Par ailleurs, étant aussi courtier, je suis également surpris qu’une banque puisse préter 1 millions d’euros sans apport à quelqu’un qui gagne 2000 euros, je ne saurai où envoyer le dossier ( et je ne l’enverrai pas d’ailleurs). Je veux bien croire qu’il y a 2 banques très sympas qui font ce genre de choses…. pour une operation ok, mais pour 5 à la suite là je ne comprends pas comment ca passe aux engagements….

    • Pierre says:

      Beaucoup de mensonges et d’exagérations
      Le patrimoine réel de la plupart d’entre eux est un peu plus faible que ce qu’ils disent 😉

      Pour les différés je n’ai jamais compris qu’on puisse proposer ça sans avoir de procès.
      Quel danger pour quelqu’un qui n’a pas la tête sur les épaules !

      • Je ne comprends pas ? Le différé est principalement utilisé pour réaliser les travaux mais peut être une négociation pour générer de la trésorerie ?
        Pourquoi systématiquement partir du principe que l opération est mauvaise ?

    • laurent says:

      Celui qui en a bénéficié a du coucher ….

      • Pierre says:

        A ce montant il doit avoir un sacré don 😂😂😂

      • Walter says:

        J ai emprunter 165000 euros pour l achat dun immeuble loué entièrement 6 appartements à faibles loyers 350 euros x5 et 600 F4 x1. Mon conseiller Credit agricole m a proposé de son propre chef un différé partiel de 2 ans. C est du gagnant / gagnant. Je créé une trésorerie il encaisse des intérêts.

        • Le conseiller ( ou la banque) ne gagne rien à encaisser des intérêts, Ils gagnent avec leur PNB, composés de frais, de CB, de produits maisons etc….
          Les seules banques qui gagnaient leurs vies avec les intérêts ont maintenant disparu ( malheureusement), car elles consommaient trop de fonds propres.

  22. Bonjour Guillaume et merci pour votre article.
    Je suis assez d’accord avec l’article notamment sur la partie formation mais je trouve que tout le monde est assez catégorique ? Ou peut être avez vous enchaîné les mauvaises affaires ?
    Le mot rentier est totalement subjectif car à partir de combien es on rentier ?
    Pour vous il n’est donc pas possible de générer des revenus avec l immobilier ? De tomber sur une succession ou faire une bonne négociation sur des micro secteurs que l on maitrise notamment du point de vu de la demande.
    J ai pour ma part fait réalisé 6 investissements et aucun ne me rapporte de cash flow car je suis ds une logique patrimoniale. En revanche je souhaite diversifier sur de l immeuble de rapport pour effectivement cibler de la rentabilité.
    Si je vous lis, il est impossible de négocier des différés avec sa banque pour générer de la trésorerie ? Avoir des loyers supérieurs à ses charges impôts compris ? Je suis très surpris car les bonnes affaires ne sont pas faciles à trouver mais existent qd même.
    Je trouve tout le monde assez catégorique pour des gens d expérience dans l’immobilier. Donc mettre en lumière les escroquerie de formation oui mais dire que l on ne peut pas faire d argent avec l immobilier ou faire penser que cela est pour les branleurs j ai beaucoup de mal à être d accord avec vous.

    • Pierre says:

      C’est tout à fait possible d’avoir des rentabilites enormes
      Mais ce que pointe Guillaume c’est plus faut du travail et de la jugeote aussi…

    • Le Mecreant says:

      L’escroquerie c’est de laisser croire que n’importe qui peut emprunter 1 M€ avec 2000 € de revenus, et mener la belle vie a 25 ans sans rien faire.
      Des comme ça, on en a tous vu, on investit a crédit sans avoir le premier sous, on demande un différé pour avoir de la trésorerie, ( Y en a même qui finançaient jusqu’a 120% de l’opération ) 6 mois après il y a le porsche cayenne qui va bien (en leasing) les soirées en boites etc… et 3 ans après arrivent les impôts taxes et charges sociales… Mais effectivement il y en a aussi qui réussissent… en bossant dur, en réfléchissants a leurs investissements, en restant prudent avec la tresorerie etc.. Helas ce n’est pas la majorité qui commence de cette manière là.

    • Blondel says:

      Je me permets d’intervenir pour vous rappeler qu’il existe un différé tout simple que j’utilise très régulièrement afin d’annuler mes sorties de trésorerie, car si on gagne de l’argent avec l’immobilier (le fameux cash positif qui est bien vrai), il ne faut pas oublier d’en partager une partie avec les impots et là, le vrai cash devient vite négatif.
      Ce différé, c’est le Crédit In-Fine : On a bien « un cash flow positif » mais qui tombe à zero quan on a payé les impots, mais on « gagne » la valeur de l’immeuble à terme.

  23. Oh mon dieu, Un tel article m’a toujours titillé et je n’ai jamais eu le temps de m’en charger. Je suis ravi de le lire ici, je n’aurais pas fait mieux. On fait tourner!!

  24. Yves CLERC says:

    Etant marchand de biens depuis 30 ans, expert auprès de cour d’appel et formateur (réel et agréé ), je persiste et signe Guillaume a entièrement raison. On peut gagner de l’argent avec l’immobilier et en vivre très bien mais il s’agit d’un véritable métier entrepreneurial qui suppose compétences ,sérieux et des fonds propres suffisants . Un investissement raisonné pour un placement est une chose, faire de l’immobilier son métier et sa source principale de profits en est une autre. Engager des profanes dans une telle voie est irresponsable.

  25. BOB LEPONGE says:

    Guillaume, tu m’as fait rêver. Mieux qu’un bon sketch d’humoriste.
    Tu vas avoir plein de haters qui vont nous expliquer par A ou B que leur taudis est très rentable et que la valorisation dans le temps sera forcément positif. Et bien sûr qu’il vaut à tout moment au moins le prix d’achat+ frais de notaire+ cout travaux + cout ameublement…

    On verra ça…..En tout cas énorme.

  26. Bonjour j’ai été ce jeune de 30 ans fonctionnaire et qui s’est endetté… Par contre je n’ai pas acheté de formation le contenu est disponible gratuitement si c’est un sujet qui intéresse… Autant je ne crois pas à l’argent facile autant je vois de la jalousie qui transparaît dans cette article…
    Donc oui être rentier n’est pas un objectif par contre disposer de ton temps et être plus présent avec sa famille oui… Je n’ai que 2 biens immobilier et je ne travaille plus et comme je suis encore plus fainéant je vais stopper pour faire de l’achat revente… Si les plus travailleurs seraient les plus riches les ouvriers roulerai en rolls…
    Donc votre discours pessimiste est aussi ridicule qun discours trop optimiste…
    Quand j’ai mis mon bien juste en location mensuel courte durée et j’avais 1200 euros pour 650 de charges… Je me suis rendu compte c’est possible il suffit juste d’apprendre en payant ou pas…
    Bon courage j’espère votre pige pr ce blog est rentable..

  27. Didier says:

    Oui les rentas « instantanées » élevées cachent souvent des pbs structurels ou bien une exposition au risque plus élevée. Et l’effet darwinien de la crise Covid va les révéler.
    Ça va mettre une partie des investisseurs à terre…. C’est fou que des banques aient pu prêter 1m€ à des petits salaires…
    Cela n’empêche que l’invest immo bien ciblé sur du long-terme reste une valeur sure.
    Mais n’offre pas de possibilité d’être rentier à moins de 40 ans…L’intérêt reste le remboursement sécurisé du capital avec perspectives de plus-values à la sortie.
    Rendement ou patrimonial il faut choisir!

    • Moi au contraire je vais prendre ma plue value et avoir des liquidités pour attendre la bonne affaire post covid…
      Je précise que j’ai démarré avec un échec dans l’immobilier en 2003… Car non formé… Donc se former s’est pas négligeable…

  28. Excellent article… Ces publicités de pseudo gourous de l’immobilier m’ont toujours fait sourire. Si leur business immobilier était si rentable, pourquoi dépenseraient ils de l’argent pour promouvoir leurs séminaires à 1997 EUR ou leur e-book à 47 EUR sur facebook, instagram ou autre? Vendre du rêve à des gogos semble plus rentable pour eux que l’immobilier.

    • Walter says:

      Vendre des formations permet simplement de diversifier leurs sources de revenus… c est la base

      • Walter says:

        Pourquoi un footballeur be se contente pas uniquement de jouer au ballon et de prendre ses revenus astronomiques liés à son activité ?
        Pour quoi des chefs pâtissiers reconnus ayant des dizaines de points de vente font également de la formation ? Pourquoi l auteur de cet article ne se contente pas de faire son job de gestionnaire ?? La base du business c est la diversité des sources…enfin c est mon avis

        • Laurent says:

          Alors ce business doit être rentable

        • Les footballeurs sont des « marques », ils monnayent leur nom parce qu’on vient leur proposer. Je n’ai jamais vu de publicité facebook d’un footballeur pour éxpliquer comment il est devenu riche grace au foot.
          Idem pour les patissiers qui vont préter leur « marque » à des investisseurs qui ont eu l’idée de vendre des formations. Mais nous sommes d’accord, il faut diversifier son patrimoine et ses sources de revenus.

          Ce qui est dénoncé c’est le manque de transparence ce ces infopreneurs qui font croire qu’on peut devenir rentier en un claquement de doigt et le manque de transparence sur leurs revenus. Pour ceux qui semblent avoir réussi, je suis convaincu que 80% de leurs revenus proviennent de la vente de formation, le reste des quelques investissements immobiliers ou boursiers.

          Par curiosité, j’ai eu l’opportunité de voir une conférence en ligne d’un de ces professionnels du marketing internet (bcp plus que de l’immobilier). Le message était le suivant: prenez un sujet qui vous attire et que vous connaissez un minimum, développez un « produit » (entendre un ebook / une formation vidéo). Sans être un expert, si vous connaissez un peu le sujet, aux yeux de la masse populaire vous serez vus comme un expert. Vendez ce produit (la mise en vente se déroule toujours de la même façon, 4 vidéos 4 jours de suite pour apater, montrer comme vous avez réussi et que c’est accessible à tout le monde en suivant la bonne métode, webconference gratuite en ligne le dimanche à 18h, mise en vente sur une durée courte avec un tarif « promotionnel » qui n’a rien de promotionnel pour créer un sentiment d’urgence. Relancer par mail (c’est un tsunami d’inscriptions bientôt plus de places dispo ou attention dans 24h on ferme). Et recommencer le processus dans quelques mois avec de nouveaux gogos

          Prenons l’exemple d’un infopreneur qui a commencé sa carrière d’investisseur en achetant une place de parking (10k€). Il crée un ebook pour expliquer comment devenir rentier en investissant dans des parkings. Il vend son ebook (30 pages de pdf max) 47€ à 2 000 personnes => CA de 94 k€, disons qu’il en ressort un net de 50 k€ vs 1k€ de loyer pour sa place de parking. Il réutilise ces 50 k€ pour investir dans un studio. Il répétèe l’opération ebook sur l’investissement en LMNP. Sauf que cette foit ci il vend une formation en vidéo 97€ à 2 000 personnes… Et ainsi de suite. Le parking et le studio peuvent certes rapporter un peu d’argent, mais le gros du revenu provient de la vente de rêve via ces formations

          • Laurent says:

            Je serais curieux de connaître le nombre réel de personnes qui achètent ces « formations ».
            2000 est un chiffre au hasard ou vérifie ?

  29. Patrick D says:

    Merci à Guillaume pour cet article et quel coup de gueule.
    Je n’y étais pas habitué et je sens Guillaume énervé par le sujet.
    Et je le comprends. Moi aussi j’en ai marre des arnaqueurs de tout poil qui promettent de s’enrichir sans effort :
    Des formations internet pour devenir rentier sans trop d’effort ; L’état qui propose de faire du PINEL, SCELLIER ou autres pour effacer ses impôts en devenant riche bailleur ; Les solutions faciles de la colocation et du statut de LMP en oubliant la casse et le turn-over incessant.
    A partir du moment ou quelqu’un vous fait une proposition qui vous fera gagner beaucoup d’argent, il faut commencer par se demander où est l’arnaque !
    Si l’état vous propose l’option PINEL, c’est parce que ça l’arrange LUI. Pas pour vous faire un cadeau !
    Si le promoteur vous propose un appartement neuf dans un programme PINEL, c’est parce que la personne qui va gagner beaucoup, c’est LUI. Et pas vous !
    Les bonnes affaires, c’est vous qui les verrez en étudiant votre région que vous connaissez bien avec ses manques et ses demandes. C’est en démarchant les concierges au besoin, en allant au cadastre vous renseigner sur des bâtiments intéressants, c’est en faisant copain avec les agences sérieuses, c’est en allant aux ventes par adjudication, c’est en perdant beaucoup de temps avant de faire 1 achat. Puis c’est d’en perdre encore plus pour choisir les entreprises, suivre les travaux, voire en faire une bonne partie vous-même. Passer les annonces, faire les visites et jauger les locataires en discutant BEAUCOUP avec eux et leurs parents qui seront cautions, c’est de répondre présent au moindre petit bobo sur des relations avec les voisins ou le matériel, mobilier …
    C’est tout ça et après il faut encore supporter les lois qui changent sans arrêt, la vacance, les procès, les frais qui augmentent sans arrêt quand les loyers sont plus ou moins bloqués. Et surtout la fiscalité !
    Car il y a une chose qu’il faut bien comprendre : Quelle que soit la formule que vous choisirez (PINEL, colocation ou autre), l’état finira toujours gagnant par l’IRPP, la CSG, les frais de succession, ou de vente avec les plus-value.
    Alors si vous voulez gagner beaucoup d’argent en restant heureux, ne faites que ce qui vous rend heureux : au moins, si vous échouez à devenir riches, vous resterez heureux.
    Si vous vous lancez dans l’immobilier, à moyen ou fort investissement j’entends, et que cela vous emm.. , alors vous allez vous planter.

    • Soleil38 says:

      Tout à fait d’accord avec vous: l’immo est un domaine qu’on peut trouver passionnant, mais qui demande énormément de curiosité, de patience et de compétences dans de nombreux domaines. Qu’il s’agisse de trouver un bien intéressant, de le négocier, de savoir dans quel créneau l’exploiter, de diriger/faire des travaux, de le louer au bon prix, de connaître son impact fiscal, etc. Il faut du temps pour maîtriser tous ces éléments, mais c’est à mon avis indispensable pour ne pas se faire plumer…

    • Blondel says:

      Merci pour cette belle diatribe. C’est tellement vrai !

    • Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites Patrick.
      On peut créer une relation gagnant / gagnant.
      Ce n’est pas forcément l’état ou le CGP qui gagne sur le dos de l’investisseur.
      Le monde n’est pas tout noir ou tout blanc 😉
      Selon sa situation personnelle, une personne qui n’y connait rien peut se faire accompagner et elle gagnera plus d’argent que si elle ne fait rien.
      Il est évident quand faisant les choses par soi-même, à condition d’être formé et d’y avoir passé du temps on pourra espérer atteindre une meilleure rentabilité.
      On sait que l’immobilier est une valeur refuge qui se valorise dans le temps donc dans tout les cas, mieux vaut passer à l’action que ne rien faire!

      • Patrick D says:

        Bonjour Xavier
        Vous n’êtes pas d’accord avec moi mais moi je suis d’accord avec vous.
        Je ne dis pas de ne rien faire mais je dis à tous ceux qui se lancent dans l’immobilier de le faire avec précaution et en étant prêt à y passer beaucoup de temps. Et aussi d’être très méfiant envers tous les vendeurs de réussite rapide et d’enrichissement sans effort, à commencer par l’état.
        Mais je ne dis pas qu’il ne faut pas y aller pour ceux qui ont le courage, le temps et les moyens de le faire.

  30. Bonjour, enfin un article qui a les pieds sur terre et qui dit la vérité. Je ne parle pas de la loi Pinel qui en ces temps troublés va ruiner beaucoup de ménages qui ont investi sur les mensonges des promoteurs, des banques, le tout cautionné par l’Etat. Mon mari et moi avons investi et ce depuis 25 ans dans l’immobilier. Effectivement il faut être très solide pour pouvoir faire face et encore c’était plus facile autrefois car maintenant les locataires même si ils dégradent tout ou ne paient pas sont hyper-protégés vu que le propriétaire est toujours le méchant qui en profite et l’Etat ne pense qu’à le faire payer de plus en plus. Nous ne rêvons que d’une seule chose : ne plus avoir de locataires pour vivre en paix….et je ne parle pas des anciennes défiscalisations dans lesquelles nous avons perdu beaucoup d’argent…Mais effectivement cela reste un monde de rêve pour ceux qui n’en font pas partie…

  31. Sans aucun doute l’article le plus pertinent que j’ai pu lire ces dernières semaines…enfin un peu de réalisme !

  32. adnstep says:

    Je m’attendais à plus de posts de ouineurs à cash-flow positifs.

    J’avais déjà fait chauffer mon générateur à sarcasmes, mais c’est peine perdue…

  33. Dommage que Guillaume se laisse encore aller avec ses rendements et autres rapports, % et autres, il ne peut pas s’en empêcher! 🙂

    « Il est urgent d’atterrir ! L’argent magique n’existe pas ! Arrêter de croire ces arnaqueurs ! Il n’y a qu’une seule manière de devenir riche : TRAVAILLER ! créer une entreprise ! Créer de la valeur ! »
    ……. Donc investir ……. 🙂
    C’est exactement ce que je dis depuis des lustres: de l’huile de coude, un compte d’exploitation, un bilan, donc de l’investissement et pas du placement.

  34. Guillaume says:

    Merci pour cet article édifiant. Peut-être conviendrait il de rappeler qu’un rendement locatif élevé correspond généralement à un marché local dégradé et que le pseudo cash flow positif permet de compenser le risque locatif (vacance locative prolongée, locataires insolvables, etc.) qui s’attache à ce marché local. Cordialement,

    • Walter says:

      Votre vision est juste, mais de manière global uniquement à mon sens.. On ne devient pas investisseur avec 2 formations en 3 mois c est une vérité. Il y a des gourous de l immobilier c est une vérité aussi. Il y en a d autres qui distribuent d excellents conseils. Dans n importe quel marché local, il y aura toujours des familles qui vivront, locataires ou proprietaires. Il s agit pour celui qui souhaite investir de s adapter et d anticiper la demande tout en gardant un œil sur sa rentabilité. C’est le même principe qu une entreprise, qu un travail qui fonctionne. Un investisseur immobilier qui n apporte pas de valeur ajouté aura du mal à faire son nid, comme tout entrepreneur dans tous les secteurs.

  35. Mais enfin c’est le principe de toute arnaque depuis toujours .Faire miroiter beaucoup sans effort

  36. Bravo pour cet article ! Je n’en peux plus de ces pubs YouTube de petits mecs qui ont horreur de bosser et qui roulent soi-disant en Ferrari à 27 ans.
    La réalité est tellement autre…
    Je garde et je partage !

  37. Matthieu says:

    Bonjour

    Je vous recommande la chaîne Youtube « Vendeur de vérité » qui dénonce elle aussi certaines de ces pratiques et les prend à revers grâce à des formations gratuites et qualitativeEn matière immobilière

    Nous serions moins bienveillants, on aurait pu faire le concours du formateur le plus grotesque

  38. Christophe ECHELIN says:

    Je partage l’avis qu’il y a une mode inquiétante autour du « devenir rentier » et que de plus en plus de gens s’intéressent à l’immobilier locatif.

    Et forcément, comme en bourse, c’est plutôt un signe de surchauffe et donc de retournement à venir.

    Par contre, je pense que l’immobilier reste, quoi qu’on en dise, le moyen le plus accessible pour devenir, disons millionnaire.

    Personnellement, malgré plusieurs millions d’encours et une trésorerie confortable, je ne cherche pas à en vivre, du moins pas avant au moins 10 ans et un bon refinancement.

    Comme dans toutes choses, il faut se diversifier, avoir des marges de sécurité, différentes sources de revenus, et surtout être patient.

    En immobilier comme en bourse, on gagne surtout en attendant, en laissant jouer le temps.

    Enfin, vu qu’il est un peu question de macro-économie dans l’article, je vous partage mon avis: nous sommes dans une crise qui générera sûrement un peu de déflation avant une forte inflation (ou une dévaluation ce qui revient au même). Avoir aujourd’hui un emprunt à taux fixe sur 20 ans à moins de 1,5% (on ne rend pas de la chance que nous avons en France de ce côté là!) peut s’avérer un pari extrêmement payant à un horizon 5 ans. C’est une belle manière de en quelque sorte shorter le marché obligataire, tout en étant rémunéré par ses locataires pour le faire.

    Alors oui, il y a du boulot, il y a des imprévus, il faut de la trésorerie de réserve, il ne faut pas compter en vivre avant 10-15 ans (ou alors petitement, mais personnellement être rentier à 2000€/ mois ne m’intéresse pas).

    Mais si vous tenez bon, que vous continuez d’avancer, je reste convaincu que dans 10 ans vous serez dans une situation très confortable.

    • Walter says:

      Tout a fait d accord !

    • Guillaume says:

      Bonjour,

      Je partage votre vision, qui est celle de l’investisseur, donc à long terme, plutôt que celle du spéculateur, qui est à court terme et évidemment bien plus risquée.

      Aussi, l’investissement est lié au long terme généralement par nécessité : fiscalité + effet levier (emprunt bancaire, généralement d’au moins 15 ans en matière immobilière).

      Cordialement,

    • François says:

      +1

  39. Juste un titre accrocheur pour déverser son venin alors que lui même doit bien en vivre mdrrr laissez ceux qui veulent s’enrichir le faire et taisez vous ! Chacun choisit la voie qui lui convient et tout le monde ne souhaite pas bosser comme un con jusqu’à retraite pour toucher des miettes et crever sans le sou. Chacun prend ses risques et chacun fait ce qui lui plait donneur de leçon à la noix. Parlez nous plutôt des placements obscurs dont personne n’a connaissance au lieu de nous parler de votre incompétence en immobilier, ce sera plus intéressant.

    • Bonjour

      « laissez ceux qui veulent s’enrichir le faire et taisez vous ! »———-> sauf qu’ils courent à la faillite. Peut-être exercez vous ce métier de vendeur de rêve pour crédules. En ce cas, Il faut vous souhaiter d’être plus accrocheur en tenant des propos plus modérés avec des mots plus recherchés, pour ne pas faire fuir le client.

  40. Des investisseurs devenus des rentiers oisifs qui partagent les secrets de leurs réussites moyennant une formation rémunérée. Qui peut croire cela en connaissant la nature humaine ?

  41. Girolami says:

    Merci pour cette analyse pertinente à laquelle j’adhère totalement.

    Ce sont des vendeurs de rêve et je trou e également consternant qu’ils puissent accrocher des clients bien crédules !

    Ces vidéos YouTube sont toutes sur le même format : le type est jeune, roule souvent dans une belle voiture, habite dans une belle baraque à l’île Maurice ou dans un autre lieu sympa…. Que du vent !
    C’est sûr que si la vidéo présentait un gars de 60 ans, habitant dans un appartement ordinaire sous la brume dans le nord de la France, ce serait tout d’un coup moins vendeur…même pour un discours identique !
    Comment croire à ces conneries ?
    Ca sent l’arnaque à plein nez et certains dépensent des fortunes pour espérer sortir de leur vie quotidienne qu’ils estiment trop ordinaire ? Alors, c’est triste car cela signifie qu’il y a pas mal de personnes vulnerables et fragiles.

    Franchement, le gars qui a trouvé une super astuce ne va pas te la dévoiler ! Sérieusement ! Il va la garder pour lui ! Comment peut-on croire le contraire ?

    Cette tendance de « formations » est désolante ! Comment éviter que des pigeons se fassent plumer par ces arnaqueurs ???

    • DIdier says:

      Ils ne sont pas tous jeunes ! Prenez Olivier Seban qui se targue d’ investir depuis 30 ans, il vend tjs des formations, à croire qu’il n’a tjs pas fait fortune.
      Après il y a d’autres sociétés qui se sont positisionnees sur le cle en main et qui vous vendent l’opération intégrale chasse/rénovation /mise.en location
      Bref le filon est bon!

    • Walter says:

      En lisant certains commentaires, je sens beaucoup de mépris qui indique a mon seul avis une pointe de jalousie sur la réussite réelle ou hypothétique des autres. C est vraiment triste mais malheureusement c est bien ça la nature humaine !

      • Certains ont vraiment réussi, je n’en doute pas une seconde, mais pas de la manière dont ils le laissent penser: la majeure partie de leurs revenus proviennent de la vente de ces formations, et non de leurs investissements en propre, c’est ce qui est dénoncé ici

  42. André Lapointe says:

    Il y a un deuxième degré qui n’a pas été perçu.
    Comment gagner en immobilier avec des taux de rentabilité hallucinants ?
    C’est simple vous vendez des formations en immobilier, 2000€ par personnes dans des soi-disant club de futurs millionnaires.
    Pas d’investissement, pas de prêt , et ça rapporte un Max , taux de rentabilité infini.
    Pour les idées pas de problème vous les prenez chez les autres youtubeurs qui font la même chose !!! C est juste une affaire de web marketing. Quand l immobilier marche moins vous passez aux cryptomonaies après à l or ..,,

    • Le Mecreant says:

      « club de futurs millionnaires. » Quand on présente les choses comme ça, il remonte des effluves de ponzi qui prennent a la gorge 🙂

      • Soleil38 says:

        Effectivement, on est en plein dans le Ponzi. Mais le marché des gourous de l’immo commence à saturer, les derniers arrivés vont avoir du mal à se faire une place… à moins de pousser les « anciens » vers la retraite?

  43. Mang0309 says:

    Bonsoir,
    Il est évident que l’article de Mr Fonteneau est pertinent.
    Cependant, il faut reconnaître que les personnes qui veulent vendre du rêve y arrivent: les « jeunes » de la vie active entre 30 et 35 ans, qui par ailleurs sont travailleurs et gagnent honnêtement leur vie de leur profession, voient comme un rêve de devenir rentier pour moins travailler.
    Ne réussira que celui qui achète un bien de qualité (emplacement, qualité de l’immeuble): par conséquent, performance moindre mais réussite au final quelle que soit la conjoncture! Pour cela, il faut pouvoir présenter de sérieuses garanties à la banque et toujours privilégier la qualité à la quantité : c’est le conseil sincère que je donne aux jeunes investisseurs et je suis triste de voir peu d’adeptes, dommage…

  44. Maxime says:

    Bonsoir,
    Ce qui également anormal et condamnable, c’est que ces vendeurs de rêves exercent souvent illégalement les professions de cgp, cif, avocat fiscaliste, expert comptables sans les capacités et formations requises, sans toute la réglementation associée (lettre de mission, document d’entrée en relation, profil de risque du client).
    Que fait l’AMF ?
    Bien souvent les schémas juridiques présentés n’ont pour seul but d’éluder l’impôt (amortissement très accéléré, holding) donc relèvent de l’abus de droit, ou peuvent conduire au surendettement en cas de retournement de marché, seront-ils tenus pour responsables en cas de litige ?

    • droitdesuccion says:

      bien vrai; le pire est qu’il y a aussi des CGP, Conseillers bancaires, assureurs,etc…membres de l’ORIAS / Anacofi..,incompetents ou menteurs, étant en pleine succession d’un patrimoine important, je pourrai écrire un livre sur ceux-la.

  45. investisseur lambda says:

    C’est vrai qu’il n’y a pas de secret – il faut travailler pour « devenir rentier ». Le faire en seulement 3 ou 5 ans, en partant de rien, c’est assez difficile à croire. Mais à horizon 10-15 ans, en s’engageant sérieusement, on peut tout à fait vivre bien de l’immobilier, malgré les impôts, charges, et tout le reste.
    Comme certains ici l’ont dit, quand on aime ce que l’on fait, on fera au moins un heureux. Mais si on aime l’immobilier, c’est souvent plus facile qu’avec d’autres moyens de réussir de rien. Avec l’immo, on peut, sans avoir un doctorat, en investissant sagement et à moyen-long terme, se faire plaisir tout en levant le pied plus tôt qu’à 65 ans avec des revenus confortables, et laisser du patrimoine pour la génération suivante.
    Quant à nous, en plus de réaliser des revenus confortables, on s’est vraiment réalisé personnellement dans nos investissements immobiliers co-living haut de gamme en Ile de France. Nous sommes proches avec nos locataires, organisons régulièrement fêtes et événements ensemble. Les locataires restent longtemps, car cette offre difficile à retrouver ailleurs les fidélise. C’est un mode de vie très agréable pour tout le monde. Pour nous, c’est ce qui différencie l’immobilier des autres types d’investissement. Une action ou du bitcoin, ce n’est pas un style de vie…

    • Le Mecreant says:

      dit comme ça, c’est plus réaliste.

      • Soleil38 says:

        Oui, c’est tout à fait réalisable. Les vendeurs de rêve existent, mais l’immo n’est pas non plus le mal absolu. Il n’est ni tout noir ni tout blanc: il existe une infinité de gris entre les deux…

  46. ses vendeurs de formation se disent rentier grâce à l’immobilier, mais ils ne disent pas combien ils gagnent sur la vente de leurs formations à + de 1500.00euros, ils ont besoin de vendre pour vivre paisiblement sous leurs cocotiers, la plupart s’exile pour fuir l’impôt Français ceci est une honte car grâce à leur montage ils gagnent de l’argent sur nous résident en France.

  47. LAURENT says:

    Ah mais ces mecs qui ont fait fortune ne vendent pas leur formation. Ils la proposent à un tarif exceptionnel. Car comme ils le disent, ils n’ Pas besoin de cet argent …..

    Si je suis millionnaire, je ne vais pas me tracasser à vendre des formations sur internet.
    Je vais plutôt passer mon temps à gérer mon patrimoine.

    Une chose m’interpelle. Combien de personnes achète leurs « formations » ?

    Je me suis amusé à en suivre quelques unes. Heureusement remboursé avant 1 mois si on se rétracte. Et bien, c’est du vent, c’est creux. En achetant un bouquin a 20€, c’est pareil voire mieux

    • Soleil38 says:

      Les formations sont clairement leur fonds de commerce principal. Quand ils ont atteint le plafond d’encours, ils ont assez d' »expérience » pour apprendre aux autres à devenir eux aussi des winners, et ce pour seulement 2997€!
      Chacun a sa spécialité (LDC, immeuble, colocation, division, etc.). De ce fait, ils peuvent se refiler les « clients ». S’ils arrivent à capter ne serait-ce que 100 clients chacun chaque année, c’est le jackpot assuré!

  48. Thomas says:

    Article très intéressant.
    Un point que je ne comprends pas : vous en avait marre, à juste titre, de ceux qui prône être rentier en moins de 5ans et vendent des formations chères bidons.
    Pourtant quand on demande à recevoir votre guide « holding », voilà ce que vous titrez ensuite : « construire un patrimoine ultra-rentable en moins de 3 ans ». Donc rentrez dans cette même catégorie alors ??

  49. Etant d’accord avec vous sur le fait qu il y a beaucoup de charlatans de 25 ans qui pullulent sur internet relatant leur vie de dingue ( et dans une maison qu’ils ont loué à la journée ou en week-end, idem pour la voiture 🤣😂) donc exit ces gens là.

    Cependant, la réalité c’est qu’ils essayent d’imiter une technique qui fonctionne parfaitement , en effet en travaillant dur et en se formant tous les jours et en mettant la main a la pate.

    Évidemment il est très compliqué de vivre de ses rentes locatives en France du à la fiscalité et aux charges sociales, voir un ENFER !!! Malgré tout la constitution de capital et patrimoine est un objectif realisable grace À l’immobilier locatif et aux différents effets de levier du crédit et la location !!
    DONC contrairement a ce que vous avancez , c’est possible et de plus cela fonctionne parfaitement bien avec évidemment Plus de risques et de travail qu’on le pense !!

    Ce qui me gêne énormément de votre article c’est qu’à force de critiquer l’ensemble de cette technique vous n’avez absolument aucune crédibilité ni d’exemple Chiffrer sur votre analyse d’expert !!
    Vous n’avez pas non plus d’exemples contraires sur la démarche à suivre afin de constituer un patrimoine plus rapidement !!!!

    Enfin depuis le temps que je vous suis j’ai la sensation que comme un petit garçon fâché vous attaquez l’immobilier à tout va !! Tout en ayant des pubs des fameux arnaqeurs vous permettant de gagner de l’argent par leur pub ! C est Affligeant !!!!

    Aucune crédibilité ! Orgueil, orgueil, orgueil 🤓!

    Je rêve d’un article de votre part ou vous ferez le comparatif sur les rentabilité triple nettes des différents produits d’investissements immobilier et selon l’objectif de réduction d’impôt, de constituer un patrimoine, de revenus complémentaires Nets d impôts et de protection familiale. Sous Excel ! 🤓😂

    Au passage, je suis moi-même investisseur, Et je peux vous certifier que l’enregistrement par le mobilier locatif à travers l’effet levier du crédit reste l’une des manières les plus performant pour s’enrichir a terme !!!! Par contre pour vivre de ses loyers , cela devient compliqué.

    L’autre moyen le plus booster reste l’entreprenariat !!! Et là ça peut être encore mieux mais demande de l’expertise du travail personnel très important de remise en cause permanente !!!!

    Et vous, quelle est votre moyen de vous enrichir ?

    • Soleil38 says:

      100% d’accord avec vous! Je me suis échiné dans un précédent article à démontrer que l’immo n’était pas « sale », mais certains – qui n’ont évidemment jamais fait de locatif – « savent » que ce n’est que de l’exploitation de pauvres locataires par des proprios avides de pognon…

      Comme je l’ai écrit plus haut, l’immo n’est ni aussi blanc que les vendeurs de rêves veulent nous le faire croire, ni aussi noir que Guillaume veut nous le faire croire. Il est clair qu’il y a des abus (vendeurs de rêves, taudis loués à des prix exorbitants, etc.), mais il existe aussi des bailleurs honnêtes et bienveillants.

    • adnstep says:

      « Je rêve d’un article de votre part ou vous ferez le comparatif sur les rentabilité triple nettes des différents produits d’investissements immobilier et selon l’objectif de réduction d’impôt, de constituer un patrimoine, de revenus complémentaires Nets d impôts et de protection familiale. Sous Excel ! 🤓😂 »

      Et moi je rêve de connaître les prix de l’immobilier dans 20 ans. Et l’évolution législative.

      • Soleil38 says:

        Pas besoin: en sept ou huit ans, il y a déjà de la marge pour gagner un bon billet, dans l’immo comme ailleurs…

  50. Foutage de gueule ?
    Sénilité précoce ?
    Helzeimer ?
    Vous diffusez régulièrement des pub de charlatans promettant de devenir rentier.
    (ils vous payent pour cela, j’en ai eu en ligne).
    Et après vous venez cracher dans le soupe !
    Vous seriez très bien dans le gouvernement comme ministre de la sincérité.

    • Bonjour

      Qui avez vous eu en ligne? je me renseigne simplement.

    • adnstep says:

      On ne vous a pas appris le fonctionnement des régies de pub en ligne ? Si vous voulez, je vous propose une formation qui va faire de vous un rentier internet en moins de 5 ans. Contactez-moi en MP.

  51. Allstares says:

    L’article est intéressant sur plusieurs point d’abord oui le nombre de vendeur de formation explose sur youtube et internet en général, à des prix exorbitant. Ses formations vendent du rêvent vendant des stratégies pour devenir rentier en quelques années.
    Là où je suis moins d’accord c’est qu’il est dit que c’est pour ensuite rien foutre et glander sous les cocotiers, lorsqu’on se lance dans l’aventure immobiliere c’est bien souvent par passion et par ce que ça rapporte.
    De ce faite ce n’ai pas pour arrêter de travailler au bout de quelques années mais bien pour travailler pour soit et non pour un employeur
    Que se soit en gérant ses biens en faisant des opérations d’achat revente en cherchant la bonne affaire etc
    De plus il est marqué que vous êtes stupéfait de voir certain salaire « normaux »endettés jusqu’à 1 million d’euros pendant 25 ans
    L’immobilier prenant de la valeur chaque année il n’y a d’après moi aucun problème dans la mesure ou les bien on été acheté en dessous du prix du marché et au bonne endroit !

    • Le Mecreant says:

      « L’immobilier prenant de la valeur chaque année il n’y a d’après moi aucun problème dans la mesure ou les bien on été acheté en dessous du prix du marché et au bonne endroit ! » En général c’est déjà la que le rêve commence. Certes il peut y avoir de « bons coups » mais sérieux, si un bien est « bien placé » et qu’il n’y a pas de lezard pourquoi voulez vous qu’ils soit en dessous du prix du marché? Quand aux plus values… comptez sur Darmanin et ses successeurs pour vous les confisquer d’une manière ou d’une autre. Surtout qu’avec 115% de dette sur le PIB, il va falloir tondre les moutons deux fois par an.

      • la question est « A qui va-t-on prendre du fric pour rembourser la dette d’avant 2020 et la dette due au Covid » Je parie qu’on prendra aux individus et pas aux entreprises (que l’on vient d’aider). Le LMNP va être visé d’ici peu, je pense.

      • François says:

        Compte tenu du rapport permettant le calcul du PIB d’une part et de la provenance des fonds de relance (BCE et ses filiales), le remboursement sera peut-être beaucoup plus aisé que craint. L’avenir nous le dira.

        Les formateurs et autres vendeurs de boniments profitent de la naïveté de leur (potentiel) clientèle, parfois instruite, mais comme beaucoup d’autres vendeurs.

        Aussi, il me semble préférable de bien réfléchir avant de se lancer, même en pourquoi pas avec un crédit à 120%, mais avec peut-être aussi avec un matelas de sécurité pour amortir les éventuelles à coup de gestion.

      • adnstep says:

        « L’immobilier prenant de la valeur chaque année il n’y a d’après moi aucun problème dans la mesure ou les bien on été acheté en dessous du prix du marché et au bonne endroit ! »

        C’est à ce genre de propos qu’on reconnaît le ouineur.

        • Thibaut says:

          Je suis d’accord car pour avoir des biens qui montent chaque année il faut acheter dans des endroits où le fameux cash flow n’existe pas Paris Strasbourg et les autres métropoles

          • Soleil38 says:

            Pas de cashflow à Strasbourg??? Pour Paris, je peux comprendre, mais si vous ne dégagez pas de cashflow à Strasbourg, c’est que vous avez fait un investissement foireux, ou alors purement patrimonial…

            • Thibaut says:

              J’ai rien sur Strasbourg, mais vous sans doute. Quand on voit les prix de vente qui monte à 5000 € le m2 je vois mal comment faire du CF. Mais bon je calcul sans doute mal

              • adnstep says:

                Strasbourg est une des villes les plus tendues, où le nb d’acheteurs dépasse le nb de biens disponibles.

                Comme d’habitude, il faudra se tourner vers les quartiers les moins chers pour espérer un rendement pas trop anémique. Et qui dit quartier moins cher…

      • adnstep says:

        « il va falloir tondre les moutons deux fois par an. »

        Ou le mougeon : moitié mouton, moitié pigeon.

  52. Ritten says:

    Enfin un article sérieux qui traite de ce sujet…Très bonne analyse …tout est absolument bien vu, je rajouterais simplement l analyse des sites internet de ces escrocs …tout est faux sur leur site, leur passé financier, leur expérience dans le domaine d entreprenariat, leur patrimoine et résultat financier, leur diplôme et référence etc…que des mensonges….
    Il serait peut-être temps de faire quelque si c est possible! Certainement plus d’articles comme celui-ci

  53. adnstep says:

    Ce qui semble manquer, sur Internet, ce sont des formations à l’orthographe et la grammaire.

    Peut-être un futur créneau ?

    « Bonjour, excuse-moi de t’empêcher de voir ta video. Je t’embête pendant 20 secondes, mais si tu vends des formations sur youtube, ce que je vais dire va t’intéresser, et peut-être te servir. Connais-tu les 5 erreurs que font les vendeurs de rêve sur youtube ? Si tu suis mes cours, tu sauras comment ne pas passer pour un analphabète, et tu augmenteras significativement ta crédibilité. Voilà, tu connais maintenant le secret des ouineurs. Merci, je ne t’embête plus, et bonne vidéo ».

    • Thibaut says:

      Haha 😀😂🤣 et tellement vrai

      • Nuloop says:

        Vois auriez pu citer Esprit Riche

        https://esprit-riche.com

        Lui c’est un bon, il a du en entuber un paquet avec son costume mal taillé et ses cheveux gras.

        Il joue sur tous les tableaux possibles et d’après lui il a des « fans ». On est plus sur le conseiller mais sur la star qui a des fans.

        En réalité c’est un blog que j’ai suivi à ses tous débuts ou des conseils simples étaient donnés sur la façon de gérer son argent. Et plus croustillant l’immobilier c’était le mal et ça allait s’effondrer citant toujours Frigit à la moindre occasion.

        Je suis rester abonné ce qui fait que j’ai suivi sa progression.

        Un jour il a affûté son business, c’est un bon, et a exploiter le filon de l’investissement locatif, du cash-flow positif, de la collocation ! Pour vendre ses formations à tous les pauvres types qui rêvent d’arrêter de travailler juste en s’endettent.

        Il pratique le conseil boursier, la il est croustillant.

        Je ne comprends pas que des organismes comme l’AMF ne mettent pas en demeure ce genre d’arnaqueur qui promettent 6% de rendement juste avec les dividendes sans alerter du risque en perte de capital associé.

        Bref des arnaqueurs il y en a dans tous les domaines mais j’ai l’impression que dans celui là c’est plus facile qu’ailleurs d’entuber les gens.

  54. Louloute says:

    J’ai failli me faire avoir: suivi d’une petite formation pas chère sur les sci c’est super blablabla.. puis je me lance: visite d’un appartement en colocation sur Nantes 4 locataires étudiants jeunes actifs dans environ 70m2. Tout rénové, netflix (au secours…) colocataires en place bref clé en main, le stéréotype décrit dans l’article

    Un appart vendu 70% plus cher que le prix du marché, en barre d’immeuble des années 70 avec un soit disant expert en rénovation énergétique au sein des copropriétaires qui faisait en sorte de faire reculer cette rénovation donc une somme collosale…(du flan, ne prenez jamais en compte ces arguments car vous savez même pas si c’est vrai et quand bien même cela le serait, si le mec se barre de la copropriété, la rénovation se fera… Trouverez vous les 20000/40000€?). J’indique au vendeur que son prix est supérieur au marché et il me répond que c’est tout à fait normal puisque c’est un « business » qu’on achète… Je me suis renseigné… Et ai laissé tombé, le meilleur choix de toute ma vie.
    NE JAMAIS OUBLIER QUE VOUS ACHETEZ DES MURS ET QUE LA BANQUE EN CAS DE DÉFAILLANCE DE VOTRE PART À REMBOURSER SE FOU DE VOTRE BUSINESS, ELLE VOUS DEMANDERA LE PAIEMENT INTEGRAL. FAILLITE ET DEPRESSION ASSURÉE ! VOUS NE POURREZ JAMAIS REVENDRE AU PRIX ACHETÉ. Les loyers impayés c’est 3 ans de procédure et des sommes monstrueuses perdues. Bon courage ! En vous endetant vous financez les banques qui financent des projets ayant un impact gravissime sur sur l’écosystème dont on fait parti
    Investissez votre épargne dans des projets locaux dénués de tout greenwashing, placez dans une banque éthique et laissez tomber le capitalisme qui tue le vivant. Les êtres vivants n’ont plus d’espace pour vivre à cause de notre bétonisation et prédation sur notre monde (Les banques sont en faillite.. regardez « Les banques sont mortes de m. jovanovic sur youtube…
    sortez de ce système mortifère et n’achetez surtout pas dans le neuf.

  55. Pierre Perrot says:

    Se former, se former…se former tous les jours, pour faire de l’immobilier ? C’est une blague? Il faut 2h montre en main pour tout maîtriser. Fiscalité comprise.

    • Laurent says:

      Un peu plus de 2h je crois …
      J’avais un avocat fiscaliste en Master qui nous indiquait que en fin de carrière s’il connaissait 20% de la fiscalité c’était bien.

      Mais effectivement faisable en se bougeant et consacrant du temps. Acheter un livre à 54€ permet de gagner du temps. C’est un arbitrage

      • On parle de la fiscalité de l’immobilier, c’est le sujet. Un sujet sur lequel on a pas vraiment besoin d’un avocat fiscaliste…

        • Soleil38 says:

          Pas d’accord non plus: « apprendre » la fiscalité via un tableau, ça se fait évidemment très vite. Mais connaître toutes les ficelles de l’immo et les appliquer, ça demande de s’y frotter, donc de se forger une certaine expérience du terrain (visites, négo, exploitation, régime fiscal, travaux, etc.) et c’est de ce fait beaucoup plus long. Personnellement, j’ai acheté mon premier bien deux ans après avoir commencé à m’intéresser à l’immo, et j’ai quand même commis quelques erreurs, que je n’ai heureusement pas réitérées par la suite.

        • Laurent says:

          Tu fais parti de ceux qui croient tout savoir. En général, moins on en sait, plus on pense savoir ……

  56. Sébastien says:

    Ouin ouin ouin
    C’est ce que j’ai retenu de cet article et des commentaires….
    Qu’en est t’il des personnes qui vendent des livres « totalement bullshit » pour 54€ et qui se plaignent des mêmes gens qui vendent des formations ?
    TOUTE l’information est maintenant trouvable gratuitement sur internet. Soit il faut faire l’effort de chercher de longues heures, soit il faut débourser une somme (plus ou moins justifiée) pour avoir cette information centralisée.
    Donc cracher dans la soupe alors qu’on fait la même chose pour vendre son « conseil » patrimonial et ses ebooks, la crédibilité en prend un coup…
    Oui ils gagnent beaucoup plus avec la vente des formations qu’avec l’immobilier.
    Oui leur message est envoyé de façon très aguicheuse comme toute publicité en général.

    Mais pourquoi la colocation serait de l’arnaque ? Acheter un bien sous évalué car en mauvais état, le retaper et le meubler n’est pas de la création de valeur ? En quoi, louer une chambre à un étudiant qui va profiter d’un cadre qu’il ne pourrait pas se payer lui même est-il une arnaque ? Oui le marché commence à saturer, la législation encore fortement avantageuse va évoluer et pas dans le bon sens mais pourquoi dénigrer de cette façon ? (jalousie ? conflits d’intérêts ? …)
    Ce n’est certainement pas aussi passif, aussi rémunérateur ni aussi rose qu’ils ne le laissent penser mais ce n’est certainement pas non plus aussi noir que vous ne le laissez penser.

    • François says:

      Certes, #Sébastien, si les conditions que vous décrivez sont réunies : « Acheter un bien sous évalué car en mauvais état, le retaper et le meubler », mais cela ne fera pas de vous un millionnaire en quelques années.
      Et si de plus, comme dans des exemples précédents, le bien n’est pas si sous-côté que cela en fonction de la situation et du marché local, cela relève de la tromperie, comme dénoncé au début.
      Il me semble qu’avec un peu de bon sens, de documentation(s), éventuellement croisée(s) – internet en regorge gratuitement – la formation, de qui plus est payante, pour un rêve, n’est pas utile. Eventuellement un accompagnement par un professionnel local et de confiance (banque, notaire, ….), peut être un plus, mais dans ce domaine aussi, l’on peut croiser les consultations conseils.

    • adnstep says:

      Je ne pense pas que GF vous promette de devenir rentier en 5 ans avec 20 appartements… c’est là qu’est l’arnaque.

       » Oui le marché commence à saturer, la législation encore fortement avantageuse va évoluer et pas dans le bon sens  »
      Vous voyez, vous le dites vous-même…
      Vous oubliez deux éléments : les vacances locatives et le prix de revente à l’issue.

    • adnstep says:

      « Mais pourquoi la colocation serait de l’arnaque ? »

      Personne n’a dit que la coloc était de l’arnaque. Simplement, ce n’est pas un produit magique.

      • Brossland says:

        « Personne n’a dit que la coloc était de l’arnaque. » ==> dans l’article « 4- Le summum de l’arnaque : La colocation ! »

        Si, il y a au moins une personne qui l’a dit.

        • adnstep says:

          Non. La phrase signifie que dans ce genre d’arnaque, le summum est atteint par ceux qui promettent monts et merveilles avec la coloc.
          Et visiblement, ça à l’air de fonctionner, quand on voit, dans certaines villes, des annonces de coloc se multiplier alors que le marché n’est pas en extension continuelle.

    • Bonjour

      « Acheter un bien sous évalué car en mauvais état ». Evidemment il n’est pas évalué comme un bien en bon état, mais il n’est pas obligatoirement sous évalué. Il y a toujours des gens qui vous disent faire des affaires.
      Ce qui fait le prix d’un bien , même s’il est en mauvais état c’est son potentiel de rendement, donc son emplacement, mais aussi une bonne utilisation de moindres recoins par exemple. Un bien où on considère que la vacance sera quasi inexistante. Exemple d’un studio remis en état et surtout bien agencé et à 2 minutes à pied de la fac. Il n’y a pas de vacance; aussitôt vide, aussitôt reloué même si le locataire ne l’occupe pas tout de suite. Exemple location à partir de juillet pour un début de cours mi septembre.

  57. investisseur lambda says:

    Que pensez-vous du coaching/conseil individuel ? Quelqu’un qui a 20 ans d’expérience en investissement immo connait forcément des astuces qui économiseraient au client largement plus que le prix du conseil, non ? En plus de permettre à ce dernier d’éviter les pièges les plus fréquents…
    Certains formateurs ont peut-être simplement envie de partager une connaissance acquise sur des années, plutôt que se prélasser sous les cocotiers. Mais ils doivent couvrir au moins leurs frais, c’est normal.
    Ceux qui vendent du rêve, c’est peut-être parce que personne ne s’interesse à la réalité…
    Comme pour le mariage ou les gosses. On croit au meilleur, sinon on n’y va pas !
    Cela ne veut pas dire que tous ces formateurs sont honnêtes. Mais certains peuvent l’être. Il faut faire la part des choses. Si quelqu’un réussit grâce à une formation qui l’a motivé, et sinon n’aurait peut-être rien fait, doit-on jeter la pierre ?
    Je pense qu’il ne fait pas mettre tout le monde dans le même sac.

  58. adnstep says:

    Immobilier neuf : ces villes où investir en cette période de crise
    (Capital, le 20/05/20)

    Même si les opérations d’investissement locatif risquent d’être freinées par le ralentissement économique et la crainte d’une hausse du chômage, certaines villes proches de grandes agglomérations conservent toujours des beaux atouts, selon le comparateur de logements neufs Gridky.

    Quel impact aura la crise du Covid-19 sur l’investissement locatif ? A en croire une étude publiée par le comparateur Gridky, plusieurs villes pourraient souffrir de graves conséquences localement. Les cités les plus touchées par le chômage partiel pourraient en effet être, à terme, celles où le chômage “réel” augmentera le plus… Une catastrophe qui plomberait alors le pouvoir d’achat moyen des habitants. Et par ricochet, l’intérêt de cibler ces villes pour les futurs bailleurs.

    Heureusement, toutes les villes ne sont pas soumises aux mêmes risques. Gridky a ainsi analysé près de 18.000 logements neufs actuellement mis en vente partout en France. Attractivité culturelle, transports, vie économique locale, démographie, demande locative, prix de l’immobilier local, niveau des loyers… le comparateur de bien immobilier neuf a compilé 8 millions de données pour « noter » le plus objectivement possible chaque marché locatif. « Nous avons construit nos scores selon cinq critères : la rentabilité attendue, la sécurité locative, l’attractivité de la ville, la future plus-value potentielle et la facilité de revendre un bien », nous explique Mathieu Morio, le cofondateur de Gridky. En prenant ces paramètres, et en y superposant l’impact possible du Covid-19 sur la santé économique des villes, le comparateur a pu mettre à jour son classement des « meilleurs plans » pour les investisseurs de biens immobiliers neufs. Surprise, nombre d’entre-elles sont des petites villes situées en proximité de grandes agglomérations.

    https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-neuf-ces-villes-parfois-surprenantes-ou-investir-en-cette-periode-de-crise-1371182#nlref=9be4b7aff77eaab5db900218c49e4367&utm_campaign=20200601&utm_medium=email&utm_source=nl-cap-votre-argent

    • Laurent says:

      Capital est à l’économie ce que Paris Match est à l’info

      • adnstep says:

        L’info importante, c’est qu’on a de plus en plus de proptech qui étudient le marché. Un peu comme en bourse, ça va devenir de plus en plus difficile au particulier isolé de lutter contre les algorithmes et autres IA.

  59. Eliane says:

    Je viens en témoignage de prêt que j’ai reçu, un prêt de 38.000€ chez Mr Dominique Aristide, Incroyable , mais vrai DIEU est toujours Grand. Après plusieurs rejets de ma demande sérieuse par les banques, j’ai bénéficié d’un prêt grâce à ce monsieur Dominique Aristide bien honnête. Pour en savoir plus, veuillez simplement prendre contact avec lui par email: aristide.dominique@yahoo.com

  60. Cher Guillaume,

    il est bien courageux de s’attaquer aux vendeurs de formation pour devenir rentier immobilier ou devenir riche et vivre de ses rentes.
    J’avais fait une chronique sur devenir rentier avec ses placements et l’indépendance financière sur BFM https://www.youtube.com/watch?v=4_xYDAfhsRo et un article un peu moins agressif dessus.
    Toute la question derrière ce thème réside dans le fait de faire rêver ou non le particulier en quête d’indépendance rapide ou lui faire comprendre que cela demandera du temps, du travail et peut être aussi un peu de chance.
    Il m’arrive d’être contacté par des particuliers qui ont achetés ces formations (elles coûtent très facilement plus de 1000 euros),
    voilà ce qu’il ressort :
    on fait la formation puis on est livré à nous même.
    Le professionnel a du charisme mais au final il n’a aucun diplôme et il va s’appuyer sur d’autres professionnels. Il a fait des millions : qui a vraiment vérifié? Est-ce important au final? …
    On hésite à prendre des risques et à s’endetter.
    On a peur de la vacance locative.
    Certains m’indiquent qu’ils ont achetés des dizaines d’appartements, ils sont couverts de crédit, sans réelle diversification et au niveau fiscal après optimisation, ils arrivent aux limites et la fiscalité fait mal (le pire, c’est la transmission un jour…).
    En résumé, je dis bravo à ces professionnels sur le net qui savent utiliser la vidéo, toucher les individus avec les mots clés indépendance, voyager, être libre, faire du sport, aider son prochain, la belle voiture, la belle piscine… En gros, ils disent ce que veulent entendre les internautes.
    Le marketing est bien utilisé, instagram, youtube et consort marchent parfaitement.

    En conclusion, plus que dénoncer, apprenons de ces pros du marketing internet et montrons qui sont les vrais experts indépendants du patrimoine diplômés et très expérimentés.

    • adnstep says:

      Svp, si vous voulez me toucher : pas de chemise ouverte, pas de cheveux gominés, pas de tutoiement, pas de connivence artificielle 😁.

      Mais je ne suis sans doute pas la cible :👴

  61. Cyrille says:

    Article lucide et tellement vrai !

    * Côté Clients :
    Achète ma formation à 997 euros et tu seras millionnaire …
    Tout le monde à 997 euros et tout le monde veut devenir millionnaire !
    Il reste encore beaucoup de pigeons à plumer …

    * Côté formateurs :
    Ils se sont multipliés comme des petits pains et se livrent aujourd’hui une énorme concurrence entre eux.
    Résultat : on minimise les risques, les enjeux fiscaux, les contraintes et le temps passé !
    Les infopreneurs ne font plus de l’immo, mais du web marketing et de la vente !
    Oui, cela a permis de vulgariser certains concepts intéressants ( mindset, création de valeur, comment négocier, stratégies … ), oui, tous les « mentors » ne se valent pas, mais aujourd’hui la machine s’est emballée !

    Des acheteurs novices se lancent tête baissée dans des marchés qu’il ne connaissent pas.
    Exemple : la Colocation
    Encouragé par des agents immobiliers en manque de commission, en 2/3 ans, certaines petites et moyennes villes ont vu leur offre se multiplier par 10 !
    Alors que la demande stagne. En septembre 2020, il n’y aura pas d’amphis bondés, en 2021 la formation à distance pour les étudiants sera la règle ( On va passer de la contrainte sanitaire à la contrainte économique ) et en 2026, le nombre d’étudiants diminuera …
    Peu importe si les CDD et autres contrats intérim ne seront pas tous renouvelés, … « on m’a dit que j’allais devenir millionnaire ».
    Sauf que le marché à toujours raison et que vous aller devenir millionnaire de l’endettement. De plus en plus de colocation ne sont pas complètes et les prix commencent à baisser. Vous avez dit cash flow+ ?
    Les vendeurs de formation en ligne prennent aucuns risques et n’ont pas de SAV !

    * Côté régulateur :
    Le gouverneur de la Banque de France a eu raison de limiter le taux d’endettement à 33%. La contrainte est forte. Sans cela, nous aurions des rues entières constituées de colocs doublés de tableau xls virtuels.

    * Aujourd’hui :
    Ce business modèle a fonctionné à merveille parce que le marché était en croissance, que l’argent coule à flot et que les arbres montent jusqu’au ciel.
    Mais le Covid est passé par là, et la raison doit revenir.
    Les 2 derniers mois, les LCD ont encaissés 0 euro, alors que certains ont emprunté 800 000 euros à la banque tout en quittant leur job …
    Sans parler de ceux qui se sont lancés dans l’immobilier d’entreprises et qui ne touchent plus de loyers …

    * Demain :
    Les prix de l’immo vont baisser et il y aura encore des affaires à faire, mais pas à n’importe quel risque.
    « La banque ne vous prête plus, ce n’est pas grave, faite de la sous location » (j’ai encore une formation complète 😉
    Nous aurons toujours des vendeurs de formation en cryptomonnaie avec l’argument « le Bitcoin est à 10 000 ; achetez ma formation, il va passer 40 000  »
    Nous aurons toujours des vendeurs de club privés qui vous vendront des biens immo ( à 15% de renta ) qu’ils n’ont jamais vu eux-mêmes.
    Nous aurons toujours des fiscalistes à Bac +1 vous parler de la SCI à L’IS comme étant le Graal ( sans jamais vous faire de simulation lors d’une revente du bien )

    Si l’accès à l’information via internet a révolutionné le monde de l’investissement immobilier en peu de temps, les risques continuent à exister en immobilier et le fisc est toujours Le gagnant.

    • L’autre jour je suis même tombé sur une offre de formation dans l’immo commercial!
      Le gars disait que c’était le moment de rentrer ( malgré l’impact du Covid !) et promettait bien sur des rendements >10% sans risques…
      Après je me demande ce qui pousse les gens vers ces formations. Est-ce la simple cupidité humaine ou bien le manque de perspective dans l’emploi salarié compte tenu de la financiarisation à outrance de l’économie + le manque de visibilité sur la pérénité du système social?
      Ça roulait plus pour les Boomers c’est sûr…

      • Soleil38 says:

        Facile: on leur promet qu’en trois ans, ils pourront vivre uniquement des rentes de leurs investissements! Alors à 20-25 ans, sans enfants ni responsabilités et avec un horizon professionnel/social pas forcément très engageant (sans parler de la retraite, on serine aux jeunes qu’ils n’en auront pas), autant tenter le coup et payer 1997€ en ayant la promesse qu’on pourra se payer des super bagnoles et du champagne à gogo dans trois ans… Elle est pas belle, la vie?

  62. Je me suis lancé il y a quelques années dans la location de maisons individuelles avec jardins et malgré que mes investissements soit en zone B , je constate des demandes massives de visites suite à une annonce, sommes nous rentré dans l ere de l exode urbain ? https://www.lepoint.fr/video/en-attendant-le-krach-immobilier-01-05-2020-2373725_738.php

  63. Philippe30 says:

    Un bien beau sujet à polémique ….

    La question est de savoir si le fond du sujet est le jeune qui vend des formations ou si c’est le locatif qui n’est pas rentable ?
    Ces deux concepts se confondent dans les réponses.

    Au sujet des petits jeunes en costume cravate qui vendent des formations , c’est clairement de l’arnaque car même si ils ont pu acheté des biens , la vente de leur formation leur permet, via une société unipersonnelle la plupart du temps ou autoentrepreneur , de cotiser pour bénéficier de la sécurité sociale et ne pas être assujetti à la loi Puma.
    C’est clairement la meilleure méthode pour éviter la taxation des revenus locatifs au titre de la sécurité sociale.
    Cela n’apporte aucune valeur à leur pseudo formation , ces formations sont justes des déclencheurs de motivation incitant à franchir le pas.
    Cela peut être utile à certains mais les informations sont largement accessibles gratuitement sur internet via des forums sur l’investissement et l’immobilier.

    Au sujet du fond du questionnement sur l’investissement immobilier et ce que cela rapporte , j’ai lu beaucoup de réponses de personnes qui visiblement ont un avis défavorable pour des raisons d’endettement , de travail , de risques etc ….

    Rendez vous compte 1 M€ d’endettement avec mon salaire …
    Je dirais que ces personnes ne semblent pas avoir le recul et la connaissance de l’immobilier.

    Pour pouvoir disposer d’un endettement à ce niveau en banque il faut avoir du recul et de l’expérience dans le locatif.
    C’est le fruit de montage et de progression constante afin que la banque puisse avoir confiance dans vos projets.
    C’est le fruit de la mise en place de cash flow positif permettant à chaque achat de gagner un peu plus de trésorerie mensuelle.
    C’est la revente de biens non rentables souvent acheté au début de la phase de constitution , ces ventes permettent des apports sur de futurs achats et de rassurer la banque par l’augmentation du solde bancaire.

    Quand on commence en immobilier , on part petit et on progresse , certains s’arrêtent à 2 ou 3 biens ce qui est déjà mieux que de ne rien faire , ces achats serviront de complément retraite ou revente pour les enfants.

    D’autres vont plus loin par gout d’essayer de monter un plus gros patrimoine , happé par le jeu des montages , achats , reventes etc ….
    Si vous disposez d’un salaire qui permet d’avancer et d’achat avec cash flow positif alors la banque suivra sinon changer de banque.

    Pour ce qui est du million , somme qui parait lointaine mais que l’on atteint assez vite et combien regarderont en arrière entre 50-60 ans , ceux qui n’ont rien fait alors que d’autres ont pris des risques calculés et peuvent aujourd’hui disposer d’un patrimoine qui ne leur a couté en fait qu’une signature à la banque , le reste provenant de revenu locatif et bien sûr avec quelques aléas.

    J’ai vu des réponses mesurés et censés sur l’immobilier de personnes connaissant le sujet alors que la plupart qui n’ont pas de pratique tente de nous dire que cela ne peux pas fonctionner ces propos sont largement ancrés dans l’esprit commun.
    En entend souvent « Si le locataire paye pas  » , « La fiscalité est importante  » etc …
    Cela est vrai mais quand on pèse le pour et le contre alors il est toujours plus intéressant d’avancer même sur 1 ou 2 studios que de ne rien faire.

    Je fais du locatif depuis + 15 ans , j’ai monté un patrimoine bien supérieur à 1 M€ constitué de plusieurs SCI avec des biens en copropriété , des locaux commerciaux , des immeubles de rapport.
    Ce patrimoine mis en place me permet depuis 5 ans de ne plus travailler et même si je rembourse encore des emprunts , ce fameux cash flow est très largement suffisant pour que je puisse disposer d’un arrêt d’activité.

    L’auteur Guillaume Fonteneau semble négatif avec l’immobilier , circonspect avec la bourse , dubitatif avec les SCPI , pas rassuré avec les assurances vie …
    Que reste t’il comme investissement et que nous conseille t »il alors ????

  64. Riche&Célèbre says:

    « Le chevalier Bagnard, sans sueur mais sans rien en poche. »

  65. Riche&Célèbre says:

    De nos jours, l’arnaque est partout ! Tenez, si le Viagra marchait, on ne serait pas aussi nombreux à lire et à commenter des chroniques financières à longueur de journée.

  66. Mathieu says:

    Bonjour

    J’ai écrit au pôle commun ACPR-AMF via le site de la Banque de France pour qu’ils mettent leur nez dans ces pratiques.

    J’invite ceux qui partagent les réserves de Guillaume à l’égard de ces formateurs qui travaillent sans aucun cadre a faire de même.

  67. Bonjour,
    Oui, tout à fait d’accord….. Bonjour les nuits blanches, le stress communicatif à la maison et vis-à-vis de sa famille, et tout le reste etc ………..
    La moindre emmerde provoque des dégâts imprévisibles……
    Quel est le choix de vie de ces gens-là ? Je pense qu’ils reviendront vite sur terre……
    De toute façon, une formation quelle qu’elle soit, peut être bien (du moins pas ce genre là) mais il faut arriver à raisonner et à comprendre soi-même……comme dans tout investissement……
    Bonne journée
    G. Castiel

  68. Déjà la reconversion pour les vendeurs de formation dans l’immo ?

    • Nicolas says:

      C’est probablement un simple partenariat entre Leonis investissement dirigé par Gabriel Jarosson qui propose des investissements sur les start Up. Wangen touchera probablement une commission sur les leads transformés en clients

      • Soleil38 says:

        Exactement, ils collaborent pour encourager leurs pigeo… heu, leurs clientèles respectives à diversifier leurs revenus alternatifs et à « ne pas mettre tous leurs oeufs dans le même panier »…

  69. adnstep says:

    « Après je me demande ce qui pousse les gens vers ces formations.  »

    L’espoir d’un gain sans commune mesure avec ce qu’ils peuvent espérer par ailleurs.

    Le miroir aux alouettes.

  70. Matthieu says:

    Bonjour

    Acheter des dormations sur l’immobilier, la question, elle est vide répondue…

    https://youtu.be/8VSFjyF3B5E

  71. adnstep says:

    Lui, c’est de l’humour, non ?
    L’original parodié est là : @jpzer5

  72. Mathéo says:

    Article intéressant, ainsi que les commentaires.

    Nous sommes rentrés dans une aire du coaching, où lorsque une personne détient un petit bout de connaissance (ou pas) se permet de les partager contre des sommes faramineuses comparées aux contenus.

    Le problème étant qu’un grand nombre de personne sont « paumés » ce qui fait que les soit disant bienfaiteurs pullulent.

    Ces formations sont très orientés vers les jeunes actifs ((voir étudiants) voir des mineurs) ou alors des femmes au foyer.

    Mais ce qui fait la force des ces coachs c’est qu’ils n’ont pas besoin d’avoir un contenu interessant c’est qu’ils ont compris le nouveau mode de vie des « jeunes ».

    Notamment la colocation, il y a du vrai dans l’article mais la colocation n’est pas que signe de précarité.
    Certes beaucoup d’étudiants ou Jeunes actifs font de la colocation car peu de revenus.

    Mais c’est aussi devenu un choix.
    Peut être que certain ne le comprennent pas car pas forcément de leur génération et le fait de tout partager leur paraît inconcevable.

    Outre le fait de payer moins cher, la colocation permet de créer du lien social, agrandir son cercle de connaissance.
    Lorsqu’on arrive dans une ville c’est l’un des meilleurs moyens de connaître du monde sans passer par le travail.
    De plus l’augmentation du télétravail va accentuer le fait qu’il auront besoin d’être entouré.

    Il y a un aspect aussi plus propre, pourquoi acheter toute la panoplie de l’electro ménager alors qu’il est possible de partager.

    Être colocataire c’est aussi une liberté, ça permet de bouger facilement, de ne pas faire de déménagement trop souvent lorsque le bien est meublé. Facile à relouer et dans les villes actives les places sont chères pour peu qu’on connaissent les locataires en place.

    Cela fait 5 ans que je fais de la colocation dans 4 villes en France, bien que propriétaire. Beaucoup de connaissance font de la colocation et ne sont pas prêts d’arrêter, ce n’est pas une mode mais un mode de vie.

    • François says:

      « la colocation permet de créer du lien social, agrandir son cercle de connaissance.
      Lorsque l’on arrive dans une ville c’est l’un des meilleurs moyens de connaître du monde sans passer par le travail. » sous réserve que les colocataires soient du cru, or c’est rarement le cas avec les colocataires.
      C’est essentiellement un moyen de réduire les coûts. « La liberté » est acquise par n’importe quelle location meublée, dans un lieu où l’on est obligé de se rendre pour oeuvrer (étude, stage, travail souvent en mission).
      En revanche, le télétravail qui permettra de rester chez soi, pourrait réduire de fait le besoin, au profit d’hôtellerie ou, à la mode également Airbnb courts.

      • Soleil38 says:

        Pourquoi faudrait-il que les colocataires « soient du cru »? Ça n’empêche nullement de « créer du lien » et de « connaître du monde », bien au contraire, et on peut penser que chacun connaît quelques coins de la ville qu’il pourra faire découvrir aux autres.

        • François says:

          En effet, Soleil c’est une possibilité, mais plus difficile qu’avec une personne du cru pour s’insérer localement.

  73. chrysalide says:

    je suis en lmnp depuis 2009, après un don manuel de mes parents que j’ai investi en immobilier, je loue tout en coloc, cela demande bcp de travail car les étudiants restent rarement plus de 6 mois en place, du coup j’ai varié mes étudiants, avec ceux en alternance, et du coup c’est mieux, la rentabilité est bonne (cela me donne un petit smic) car je ne suis pas gourmande et c’est un complément à ma petite retraite, sauf que depuis l’an dernier, les communes ont augmenté leur taxe d’habitation de 50 % minimum sur les habitations secondaires, pour compenser leur baisse sur les habitations principales….. c’est çà qui plombe les bénéfices, moi je n’ai pas de crédit, mais j’imagine que ceux qui en ont doivent faire la gueule!!! car vous êtes bien obligé de payer cette taxe vu que les étudiants sont nombreux en colocs et qu’il ne faut donner qu’un seul nom aux impots!!! il faut donc la payer a leur place, cette année tous les loyers ont été remontés a cause de cela, étant en région proche paris il m’est facile de trouver les étudiants, et les loyers restent dans la norme, je n’ai jamais de risque d’impayé, mais çà demande bcp de travail car moi mes apparts sont impeccables et pas « bricolés » tous équipés. et bien décoré
    mes loyers sont calculés en fonction de tous ces frais que j’anticipe, et mon revenu (1000/mois)
    bon an/ mal an j’ai un smic, pour 500 000 investis
    comme j’entretiens bien tout mon patrimoine je n’ai pas de grand frais
    dire que je suis rentière non, mais cela sera un complément pour ma retraite, et je ne vis pas sur un grand « train de vie », de plus j’ai un compagnon qui touche sa retraite.
    pour toutes les femmes vieillissantes qui savent qu’elles n’auront pas une grosse retraite, c’est à partir de 50 ans qu’il faut commencer, avec ou sans partenaires dans la vie, ce système permet de survivre.

    • Patrick D says:

      Vous avez investi 500.000 € pour ne toucher que 1.000 € par mois, soit 2,4 % de rentabilité et il vous reste encore des taxes à payer … et cela vous prend beaucoup de temps … Est-ce que cela en vaut vraiment la peine ?
      Vous travaillez durement pour donner de l’argent à l’état et des logements à ceux qui en ont besoin. Mais vous n’en tirez pas beaucoup pour vous.

      • Soleil38 says:

        Et en plus, chrysalide paie la taxe d’habitation?!?
        Désolé mais votre investissement n’est pas terrible, vous auriez dû mieux étudier la question avant de vous lancer…

  74. adnstep says:

    2,4% de rentabilité avant impôt.
    Et en plus vous vous tapez tout le boulot de gestion immo !

    Effectivement, avec ce genre de rendements, mieux vaut acheter des SCPI, au moins, ça vous laissera du temps libre.

  75. Bonjour

    Au moins, là il me semble que nous sommes plus près de la réalité que lorsqu’on voit sur ce site des chiffres de 15 à 20% !!
    Par contre, il est vrai que « c’est pas cher payé » . Et par la suite en prenant de l’âge, nous sommes obligés de confier  » le travail » conter rémunération.
    Je n’ai rien en LMNP et moi qui croyais « que ça rapportait » j’ai sans doute mal lu. Pour la colocation, je pensais ( bien que chronophage), qu’ il en était de même.
    Vous surévaluez sans doute votre bien, ou alors il va falloir augmenter un peu les loyers.

  76. Contre

  77. chrysalide says:

    les 1000 qui me reste c’est une fois tout payé, y compris la taxe habitation, incorporée dans les loyers, mais l’état m’impose encore comme tout un chacun après sur le revenu, mais la bourse, c’est aléatoire, mes parents avaient perdu pas mal en 2008… et il faut aussi être très vigilant si on doit en être le gestionnaire, quant aux sci, la taxation est encore pire, alors il y a pas de miracle je ne connais pas une forme de « rente » sereine à long terme (même minime) plus sur, sans vendre bien sur mon patrimoine. oui je pourrais le louer a des familles , avec le risque des impayés et les démarches d’expulsion (mon frère avait fais ce choix, bilan deux ans sans loyers!!)

    • Patrick D says:

      Je comprends que vous ayez des choix pas faciles à faire. Autour de moi, beaucoup de bailleurs arrêtent de louer et revendent, pas toujours à des acheteurs qui continuent les locations, parce qu’ils en ont assez des problèmes et que ces derniers deviennent plus importants que le montant des loyers … quand il y en a.
      Je vous d’y arriver et d’avoir du courage.
      Quand vous en aurez assez, vous pourrez revendre et vivre en dépensant l’argent.
      Vous n’aiderez personne à se loger mais vous serez beaucoup plus tranquille.

    • Soleil38 says:

      Encore une fois, vous n’avez pas à payer la taxe d’habitation (si elle existe encore) pour un appartement que vous louez en longue durée. La taxe foncière, oui, la taxe d’habitation, certainement pas!

      • Bonjour
        . Le propriétaire paie la taxe d’habitation s’il ne signale pas un changement de locataire par exemple. ça m’est arrivé !! j’avais oublié ! mais j’avais l’adresse du locataire et donc ils lui ont envoyé la facture. S’ils n’avaient pu le retrouver c’était à moi de payer.

        • Soleil38 says:

          Bonjour,
          Petite astuce pour disposer de l’adresse d’un locataire qui s’en va: il suffit de lui demander sa nouvelle adresse pour lui renvoyer son dépôt de garantie. Ainsi, on est sûr de l’avoir sous la main…

  78. chrysalide says:

    a soleil 38, lorsque vous louez en colocation les impôts vous demandent un nom, si vous le donnez (car il sera dans les lieux le 1 er janvier):
    un an plus tard, votre locataire (étudiant) est déjà parti depuis longtemps, SI les impôts le retrouve
    il faut qu’il retrouve les autres colocs pour partager, ce qu’il n’arrivera jamais à faire… du coup c’est à vous de le faire (impossible les autres entre temps sont repartis… donc a ce jeu de cache cache, les impôts deux ans plus tard vous tombent dessus pour la payer  » car à défaut de non paiement d’un locataire de la taxe d’habitation, elle est due par le propriétaire » bien sur avec une pénalité… j’ai donné une fois donc maintenant, c’est mon nom que je donne et je l’incorpore dans les loyers. l’Etat est payé et les locataires sont content de ne pas avoir cette galère..
    ce dont je me plains c’est que les commune l’ai augmenté de 50% en moyenne sur les résidences secondaires puisque bien sur tous ces appartements loués sont considérés par l’Etat comme des résidences secondaires!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

    • Soleil38 says:

      Je sais bien que les impôts demandent le nom des habitants d’un appartement. Il suffit de donner celui de plusieurs locataires occupants au 1er janvier, ainsi vous êtes tranquille. En outre, si ces locataires sont étudiants, ils seront dispensés de TH quasiment à coup sûr. Il n’y a absolument rien de compliqué et cela vous évite bien des désagréments, en plus d’augmenter votre rentabilité (la part de loyer dévolue à la TH terminant finalement dans votre poche, à vous d’adapter le montant des charges)…

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