L’incroyable baisse des taux des crédits immobiliers modifie en profondeur notre analyse du marche de l’investissement immobilier. Notre analyse doit être en permanence revue afin de prendre en considération de ces nouveaux taux de crédit. Après vous avoir annoncé l’abandon de de l’idée d’une grande baisse des prix de l’immobilier, l’ensemble de nos analyses tendent à démontrer que cette baisse des taux des crédits immobiliers, si elle devait perdurer, pourrait être à l’origine d’un nouveau cycle de hausse du marché. 

Après vous avoir détaillé l’augmentation de rentabilité d’un investissement locatif PINEL du seul fait de cette baisse des taux, analysons maintenant l’impact sur l’acquisition de la résidence principale.

Retour sur l’éternelle question : Faut il être propriétaire de sa résidence principale ou locataire ? ou en d’autres mots, faut il rester locataire et épargner ou devenir propriétaire de sa résidence principale et rembourser un crédit ? 

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Alors que nos analyses chiffrées démontraient depuis de très nombreuses années qu’il était préférable de rester locataire, voici que la baisse des taux des crédits immobiliers est de nature à modifier littéralement notre analyse ! Devenir propriétaire de sa résidence principale est probablement à nouveau un investissement patrimonial intéressant ! 

L’ensemble de notre démonstration s’appuie sur des calculs financiers. Nous omettrons volontairement l’essentiel aspect psychologique et l’attachement à la pierre non rationnel mais pourtant tellement important dans la décision d’investissement.

Comme nous vous le présentions déjà dans quelques articles « Etre propriétaire ou rester locataire de sa résidence principale… telle est la question ?« , la réponse financière à cette question est relativement simple :

 

 

Etre locataire ou propriétaire de sa résidence principale, une réponse relativement simple !

 

Etre locataire de sa résidence principale, c’est payer un loyer mensuel revalorisé en fonction de l’inflation (tout en bénéficiant du plafonnement des loyers), être exonéré des charges de propriétaire et surtout s’épargner une moins value immobilière en cas de baisse des prix de l’immobilier.



Etre locataire, c’est également disposer d’une capacité d’épargne supplémentaire (car le montant des mensualités du crédit immobilier d’un propriétaire sont supérieures au montant du loyer) et donc devoir être capable de bien valoriser son épargne à long terme.

Etre locataire, c’est également être capable d’épargner mensuellement l’argent que le propriétaire met dans le remboursement de son crédit immobilier. Si le locataire n’est pas capable d’épargner l’argent qu’il ne met pas dans le remboursement d’un crédit immobilier, il ne s’enrichira jamais (et sera un consommateur comblé)

 

– Etre propriétaire de sa résidence principale, c’est payer une mensualité de crédit immobilier (dont le montant est supérieur au loyer), payer les charges de propriétaires (taxe foncière) et bénéficier d’une plus value immobilière en cas de hausse des prix de l’immobilier.

Etre propriétaire, c’est également utiliser une partie importante de sa capacité d’épargne dans le remboursement du crédit immobilier, et ne plus se soucier de la juste valorisation de son épargne financière (parce que le propriétaire n’en à plus 😉

Etre propriétaire de sa résidence principale, c’est s’obliger à épargner ! Car le banquier n’acceptera pas longtemps le non paiement des mensualités du crédit immobilier !

Simulateur faut il être locataire ou propriétaire de sa résidence principale ?

Pour comprendre pourquoi la baisse des taux des crédits immobiliers est de nature à modifier profondément notre analyse, il suffit de reprendre les simulations que nous avions réalisé en 2011.

En 2011, le taux des crédits immobilier sur 20 ans était de 4% environ. Il est aujourd’hui inférieur à 1.50% (cf : Barème des meilleurs taux de crédit immobilier).

 

 

Les hypothèses de base commune aux deux simulations.

hypothèse rester loctaire ou propriétaire

 

 

En 2016, Il est préférable d’être propriétaire de sa résidence principale plutôt que locataire.

En finançant l’investissement dans sa résidence principale avec les conditions de crédit immobilier suivante, le gain à devenir propriétaire de sa résidence principale est plutôt attrayant.

crédit immobilier résidence principale

 

 

 

Les conclusions sont claires : Dans de telles conditions, l’acquisition de sa résidence principale est source d’enrichissement pour le propriétaire immobilier. Notre simulation fait ressortir un gain de 35 000€.

 

propriétaire ou locataire

 

En 2011, cette même simulation (dans laquelle la seule modification est le taux du crédit immobilier) faisait ressortir une perte de 61 000€ pour le propriétaire de sa résidence principale par rapport au locataire !

 

 

Simulateur propriétaire ou locataire de sa résidence principale ?

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21 Comments

  1. Franck says:

    Je trouve que le post est un peu court sur le fait qu’acheter c’est aussi porter un risque (sur le bien), de risquer de devoir revendre avant l’échéance, de bloquer l’ensemble de son capital, etc…

    Donc tous les scénarios ne sont pas nécessairement gagnants

    • « Donc tous les scénarios ne sont pas nécessairement gagnants ». Oui, je partage totalement. Je m’inscris effectivement dans le cadre d’un investisseur de long terme. Selon mes calculs et mes simulations, à prix de l’immobilier constant, la durée de détention pivot (pas d’enrichissement, pas de gain) est de 10 ans. (avec 11% de frais d’acquisition – notaire + frais d’agence) et donc moindre si absence de frais d’agence.

      Merci pour cette remarque très juste.

  2. Patrick D says:

    La plupart de mes locataires perdraient de l’argent en devenant propriétaires car elles changent de logement tous les 2 ans par obligation professionnelle, changements dans la vie du couple, ect.
    Et je ne parle pas de leur soulagement de pouvoir se reposer sur le propriétaire au moindre problème, ni de leur préférence de ne pas avoir à subir toutes les obligations et devoir d’un propriétaire ..

    Si on ajoute à cela :
    _ Une taxe foncière qui explose
    _ La dette de la France qui sera payée principalement par les propriétaires car ils sont les seuls à ne pas pouvoir quitter le pays facilement ..

    • Toutes choses étant égales par ailleurs. Il est évident que seul celui qui se projette à long terme à intérêt à devenir propriétaire.

      J’ai omis cette évidence.

    • 99.99% d’accord avec vous (et pourtant je n’aime pas les rapports).

      Je ne suis pas professionnel, mais dans ma longue Vie, je n’ai jamais vu un seul cas où il était intéressant financièrement (écrit en gras et surligné) d’être propriétaire de sa RP.

      Et j’en sais quelque chose ………. j’ai commencé, et ça m’a coûté fort cher, par acheter ma RP.

      Je n’ai même pas regardé en détail, mais où se trouvent les déductions diverses et variées de l’IR lorsqu’on est propriétaire bailleur?
      Comme dit par les 2 autres contributeurs, quid des déplacements professionnels?
      Et les taxes, etc, etc

      Bref, je ne recommencerai pas mes calculs, il me semble dans un autre forum que avec un taux « zéro » il valait mieux emprunter pour devenir bailleur, même si effectivement le gain était moins grand avec un taux bas.

      Et il y atellement d’autres paramètres !!!! 🙂

  3. B.BOISJOT says:

    Bonjour Guillaume,
    Il faut aussi tenir compte des zones et des conditions de marché.
    Je m’explique : le postulat de base « une mensualité de crédit immobilier (dont le montant est supérieur au loyer) » n’est pas forcément exact.

    Si on a du temps devant soi, si on cible certains types de biens dans certaines régions (comme il en existe en Bourgogne 😉 ) et si on négocie bien, il est possible de trouver des biens à l’achat suffisamment décotés pour que la mensualité de crédit à rembourser soit INFERIEURE au loyer qu’il faudrait payer pour un bien comparable.

    Dans ce contexte, la seule question qui freine le choix d’achat est celle de la perspective de stabilité : est-ce que j’estime que ma vie est suffisamment stable pour me permettre d’espérer rester au moins 5 ans sur place et ne pas être obligé de revendre en urgence, et donc à perte ?

    Mais les prévisions sont un art très difficile… surtout quand elles concernent l’avenir !

    • « d’espérer rester au moins 5 ans sur place et ne pas être obligé de revendre en urgence »
      bien évident! et même si on reste plus de 5 ans, vous vous rendez compte de l’argent perdu si à la place on avait investi dans du locatif!

      Mais après réflexion, le raisonnement « grandes villes » est quelque peu différent de celui de la campagne profonde.

      • Surtout que la situation économique permet de s.engager sans souci dans la durée. Car ça va mieux.

        Ça va surtout mieux pour les dépenses publiques avec plus de fonctionnaires augmentés alors que les populations pro exposées à la concurrence sont en perte de pouvoir d.achat.

  4. En changeant ne serait-ce que l’hypothèse de revalorisation du bien (-3%) ce qui serait cohérent avec les estimations de Friggit, tout s’inverse….

  5. Bonjour Guillaume,

    La rentabilité ne saurait être le critère de choix unique, surtout lorsqu’il s’agit d’acquérir sa résidence principale.
    Si je retiens néanmoins ce critère, la règle me semble relativement simple et s’applique à tout bien dont les caractéristique demeurent à peu près stables : plus je pense détenir le bien longtemps, plus j’ai intérêt à l’acheter.

    Pour en savoir plus,
    http://www.arnaudsylvain.fr/immobilier/acheter-ou-louer-sa-residence-principale/

    AS

    • « plus je pense détenir le bien longtemps, plus j’ai intérêt à l’acheter »

      C’est exact, mais cerise sur le gâteau c’est plus intéressant que ce bien ne soit pas sa RP! 🙂

    • En dehors des considérations affectives pour la RP et pratiques pour la location, le fait que les loyers d’une RP ne soient pas « imposés » car on « loue à soi même » est aussi un élément déterminant.
      Car au bout de toutes les defiscalisations possibles, via des lois diverses ou l’imputation de travaux, les revenus fonciers coûtent cher en impôts aux bailleurs : IR + PS (14% nets env) (en plus de la taxe foncière, mais ça, la RP aussi).
      La RP est en qq sorte une défiscalisation à elle seule.

  6. Cette simulation se termine à l´échéance du prêt, et ne prend pas en compte le fait que lorsque le crédit est remboursé, il n´y a plus de loyer à payer.
    Seules les charges et les impôts fonciers seront à payer, et ce, jusqu´à la mort du conjoint survivant.

    Par ailleurs, entre l´échéance du prêt et le décès, la mensualité du crédit pourra alimenter une assurance vie ou la mensualité d´un deuxième bien immobilier.

    Il faudrait donc rajouter l´âge de l´emprunteur (ou du locataire) et faire la simulation jusqu´à la fin de son espérance de vie.

  7. Le seul « hic » dans votre récit, c’est que les délais légaux ne semblent aucunement respectés par votre chronologie… Difficile de croire que ce n’est pas une arnaque dans ces conditions.

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