L’incroyable baisse des taux des crédits immobiliers modifie en profondeur notre analyse du marche de l’investissement immobilier. Notre analyse doit être en permanence revue afin de prendre en considération de ces nouveaux taux de crédit. Après vous avoir annoncé l’abandon de de l’idée d’une grande baisse des prix de l’immobilier, l’ensemble de nos analyses tendent à démontrer que cette baisse des taux des crédits immobiliers, si elle devait perdurer, pourrait être à l’origine d’un nouveau cycle de hausse du marché.
Après vous avoir détaillé l’augmentation de rentabilité d’un investissement locatif PINEL du seul fait de cette baisse des taux, analysons maintenant l’impact sur l’acquisition de la résidence principale.
Retour sur l’éternelle question : Faut il être propriétaire de sa résidence principale ou locataire ? ou en d’autres mots, faut il rester locataire et épargner ou devenir propriétaire de sa résidence principale et rembourser un crédit ?
Alors que nos analyses chiffrées démontraient depuis de très nombreuses années qu’il était préférable de rester locataire, voici que la baisse des taux des crédits immobiliers est de nature à modifier littéralement notre analyse ! Devenir propriétaire de sa résidence principale est probablement à nouveau un investissement patrimonial intéressant !
L’ensemble de notre démonstration s’appuie sur des calculs financiers. Nous omettrons volontairement l’essentiel aspect psychologique et l’attachement à la pierre non rationnel mais pourtant tellement important dans la décision d’investissement.
Comme nous vous le présentions déjà dans quelques articles « Etre propriétaire ou rester locataire de sa résidence principale… telle est la question ?« , la réponse financière à cette question est relativement simple :
Etre locataire ou propriétaire de sa résidence principale, une réponse relativement simple !
– Etre locataire de sa résidence principale, c’est payer un loyer mensuel revalorisé en fonction de l’inflation (tout en bénéficiant du plafonnement des loyers), être exonéré des charges de propriétaire et surtout s’épargner une moins value immobilière en cas de baisse des prix de l’immobilier.
Etre locataire, c’est également disposer d’une capacité d’épargne supplémentaire (car le montant des mensualités du crédit immobilier d’un propriétaire sont supérieures au montant du loyer) et donc devoir être capable de bien valoriser son épargne à long terme.
Etre locataire, c’est également être capable d’épargner mensuellement l’argent que le propriétaire met dans le remboursement de son crédit immobilier. Si le locataire n’est pas capable d’épargner l’argent qu’il ne met pas dans le remboursement d’un crédit immobilier, il ne s’enrichira jamais (et sera un consommateur comblé)
– Etre propriétaire de sa résidence principale, c’est payer une mensualité de crédit immobilier (dont le montant est supérieur au loyer), payer les charges de propriétaires (taxe foncière) et bénéficier d’une plus value immobilière en cas de hausse des prix de l’immobilier.
Etre propriétaire, c’est également utiliser une partie importante de sa capacité d’épargne dans le remboursement du crédit immobilier, et ne plus se soucier de la juste valorisation de son épargne financière (parce que le propriétaire n’en à plus 😉
Etre propriétaire de sa résidence principale, c’est s’obliger à épargner ! Car le banquier n’acceptera pas longtemps le non paiement des mensualités du crédit immobilier !
Simulateur faut il être locataire ou propriétaire de sa résidence principale ?
Pour comprendre pourquoi la baisse des taux des crédits immobiliers est de nature à modifier profondément notre analyse, il suffit de reprendre les simulations que nous avions réalisé en 2011.
En 2011, le taux des crédits immobilier sur 20 ans était de 4% environ. Il est aujourd’hui inférieur à 1.50% (cf : Barème des meilleurs taux de crédit immobilier).
Les hypothèses de base commune aux deux simulations.
En 2016, Il est préférable d’être propriétaire de sa résidence principale plutôt que locataire.
En finançant l’investissement dans sa résidence principale avec les conditions de crédit immobilier suivante, le gain à devenir propriétaire de sa résidence principale est plutôt attrayant.
Les conclusions sont claires : Dans de telles conditions, l’acquisition de sa résidence principale est source d’enrichissement pour le propriétaire immobilier. Notre simulation fait ressortir un gain de 35 000€.
En 2011, cette même simulation (dans laquelle la seule modification est le taux du crédit immobilier) faisait ressortir une perte de 61 000€ pour le propriétaire de sa résidence principale par rapport au locataire !
