Voilà la question que tout le monde se pose : S’endetter et investir dans l’immobilier est il nécessaire pour s’enrichir ou peut on valoriser son patrimoine simplement en épargnant, régulièrement et consciencieusement sur un contrat d’assurance vie ?
Nous allons essayer de répondre à cette question grâce à un simulateur que nous venons de finaliser. La situation est la suivante : un investisseur dispose d’une capacité d’épargne d’un montant de X€. Comment doit il utiliser ce capacité d’investissement mensuel : Doit il l’épargner consciencieusement et régulièrement dans un contrat d’assurance vie ou l’utiliser pour souscrire un nouveau crédit immobilier et investir dans l’immobilier locatif ?
La capacité d’épargne, c’est le montant que l’épargnant est disposé à consacrer dans son projet d’épargne.
Il s’agit :
– Soit du montant qu’il devra verser mensuellement dans un placement financier type assurance vie. L’investissement pourra être réalisé sur des unités de compte ou autres SCPI afin de ne pas se contenter de la médiocrité du rendement du fonds euros.
– Soit du solde entre mensualité du crédit immobilier et loyer net d’impôt et de charge perçu par l’investisseur immobilier. S’endetter pour investir, c’est investir dans l’immobilier, acheter un bien immobilier qui sera mis en location. L’investisseur percevra donc un loyer qui viendra s’imputer sur le montant des mensualités du crédit afin de déterminer son effort d’épargne résiduel (effort d’épargne d’un investisseur immobilier à crédit = mensualité du crédit – loyer (indexé selon l’IPC) + charges de propriété + impôt sur sur revenu + CSG/CRDS).
Au terme de ce simulateur, vous devriez comprendre l’intérêt ou non de vous endetter pour investir dans l’immobilier et comprendre la notion d’effet de levier.
Les variables sont nombreuses et elles peuvent faire varier le résultat :
– Quid du taux de rendement de l’épargne. S’engager dans une épargne financière, c’est projeter un niveau de rémunération des capitaux ? 1%, 2%, 5%, 8%… le rendement est théoriquement fonction du risque, mais qu’en est il dans la réalité ?
– Quid de l’évolution des prix de l’immobilier ? Investir dans un bien immobilier en 2016, c’est percevoir tout de suite les revenus d’un bien financé par un crédit, mais c’est aussi assumer l’évolution du prix de l’immobilier à la hausse ou la baisse ? Faut il profiter maintenant des taux bas pour investir dans un bien immobilier dont la valeur pourrait baisser ? Quelle est ma marge de moins value pour maintenir une rentabilité minimum à l’investissement ?
– …
Au global, il apparaît, après de nombreuses simulations, que le niveau actuel des taux d’intérêt autorise un effet de levier non négligeable et un enrichissement patrimonial supérieur lors d’un endettement pour investir dans l’immobilier locatif. Cet enrichissement supérieur pourra être considéré comme une marge de moins value, réduisant les conséquences négatives de la moins value immobilière.
