Après avoir analysé les statistiques sur la valeur des terrains constructibles, je vous propose d’analyser le prix de construction d’une maison selon le degré de finition, c’est à dire, le niveau des travaux qui seront conservés par le propriétaire.

Comme nous le présentons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il est fondamental de prendre le temps d’analyser le prix de construction d’une maison (ou d’un appartement) car il s’agit de la seule valeur intrinsèque d’un bien immobilier.

Lorsque l’on évoque l’idée selon laquelle un bien immobilier est une valeur refuge, nous faisons référence à ce coût de construction d’une maison, c’est à dire la valeur de la main d’œuvre et des matériaux nécessaires à la construction d’une maison. On peut dire qu’il s’agit d’une valeur plancher d’un bien immobilier. 

Comprendre le prix de construction d’un bien immobilier permet aussi de prendre conscience du niveau exagéré d’un certain nombre de prix de l’immobilier dans de nombreuses villes de France. Tout ce qui excède ce prix de construction d’une maison neuve est le fruit de la spéculation, d’une demande supérieure à l’offre. Il devient alors facile de comprendre la déconnexion des prix de l’immobilier.

C’est ce que nous avons nommé le Goodwill immobilier, c’est à dire la survaleur payée par les investisseur immobilier lorsqu’ils achètent un bien immobilier pour un montant supérieur à cette valeur intrinsèque que représente le coût de construction d’une maison neuve. 

Ce goodwill immobilier est le fruit de la confrontation de l’offre et de la demande et notamment de la faiblesse des taux de crédit immobilier (cf » barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).

 

Dans les régions de France ou le prix de l’immobilier est proche du prix de construction, il est possible d’affirmer que l’immobilier est une valeur refuge. En effet, sauf exode de la population, la valeur de votre immeuble correspond au coût de la main d’oeuvre et des matériaux nécessaires à la reconstruction à l’identique. C’est là une véritable valeur refuge !

C’est ce raisonnement simple et basique qui me permet d’affirmer que demain, si les prix de l’immobilier devaient baisser, la baisse pourrait être très forte à Paris et dans toutes les régions ou le goodwill immobilier est élevé et très faibles dans les régions ou le prix de l’immobilier est finalement très proche de sa valeur refuge que constitue le prix de construction.

Quand je vois : Marseille (2400€/m²) ; Lille (2500€/m²), Rennes (2600€/m²), Le Havre (1600€/m²), Angers (1800€/m²), Dijon (1900€/m²), Saint Etienne (924€/m²) … Je ne suis pas très inquiet. Les prix ne sont finalement pas très éloignés du prix de construction pour des appartements situés dans des grandes métropoles par la rareté de nouveaux terrains constructibles.

 

Il est courant de distinguer trois niveaux de finition d’une maison :

  • Totalement terminée : le particulier peut emménager dans la maison sans avoir à y effectuer des travaux supplémentaires ;
  • Prêt à décorer : l’essentiel des travaux est réalisé par le maître d’œuvre hormis ceux de peintures, papiers peints, décoration, etc. ;
  • Clos et couvert : les murs, le toit et les fermetures (portes vers l’extérieur, fenêtres…) sont posés par le maître d’œuvre et le reste des travaux est à la charge du particulier (sols, électricité, plomberie, décoration, etc.).

 

En moyenne, sans distinction du niveau de finition, le prix de construction d’une maison en France est de 1392€ / m² en 2017.

Notez que ce coût est en hausse de 2.96% par rapport à 2016. Une hausse totale de +35% depuis 2006 et +28% depuis 10 ans. 

 

 

Dans le détail du niveau de finition, nous obtenons le détail du coût de construction suivant en 2017 :

  • Totalement terminée : 1473€ / m² en hausse de 3.66% par rapport à 2016 et de 30% depuis 10 ans ;
  • Prêt à décorer : 1360€ / m² en hausse de 2.72% par rapport à 2016 et de 26.39% depuis 10 ans ;
  • Clos et couvert : 1224€ / m² en hausse de 2.77% par rapport à 2016 et de 30% depuis 10 ans.

 




11 Comments

  1. Zorglub248 says:

    Bonjour,
    quelle est votre source pour les coûts de construction selon le degré de finition ?
    Merci

  2. En sachant que depuis 2006 il y a eu 16.5 % d’inflation cumulée

  3. Guillaume, on l’a déjà évoqué : à Paris, on achète autre chose que du M2 à sa valeur, bien autre chose, sinon rien n’expliquerait depuis si longtemps le surcoût pratiqué, aujourd’hui démentiel j’en conviens…..

    St Etienne à son prix je veux bien, mais bon…..

      • Quelques idées :

        – De la rareté. Oui, très certainement, c’est L’argument majeur qui justifie un goodwill durablement élevé ; Mais comment expliquer un tel niveau, en hausse permanente. L’écart toujours plus élevé entre paris et le reste de la France
        – Du travail ? Oui, il y a une concentration de poste à haute responsabilité
        – De la qualité de vie ? (pour certain, peut être mais globalement non ;
        – La sécurité (sic!)
        – …

    • Démentiel…ou juste en lien avec les taux d’emprunts? 4.5% -> 1.2% sur une mensualité de 1000E c’est 35% de pouvoir d’achat supplémentaire contre +45% pour les prix sur 10 ans donc pas si loin que ca au final.

  4. Des prix exagérés là où la demande est forte, celà est valable pour tout. Vous allez à Monaco ou à Porquerolles, les hotels y sont 2 fois plus chers qu’ailleurs à prestations égales, qu’importe puisque vous n’avez pas le choix. Ca vaut pour l’immobilier et beaucoup d’autres biens, y compris les belles voitures.

  5. Bonjour Guillaume,
    J’apprécie votre vision plutôt décalée dans un univers conformiste. Vous évoquez ici un sujet classique sur la différence entre la valeur et le prix…
    Permettez moi de penser que là vous faites une grave erreur d’analyse en assimilant la valeur foncière à du pur goodwill. Votre raisonnement sur l’alignement « prix immo / coût de la construction » tient tant que l’offre et la demande foncières sont équilibrées, sans tension (sans vacance ni pénurie).
    En effet, un logement inoccupé coûte (cher – taxe foncière, assurance, charges d’entretien) et détruit de la valeur. Et comme l’immobilier n’est pas … mobile, un vendeur doit vendre rapidement son bien en baissant le prix et/ou en faisant des travaux. Le foncier à une valeur : la même maison située dans une zone tendue (Paris, Lyon) ou dévastée (campagnes du Centre et de l’Est) n’a pas la même utilité : elle accueillera plus de personnes au m2 en zone tendue (les gens se serrent), et pour plus de nuits (moins de vacances).
    D’ailleurs, vous vous contredisez vous-même à mon avis, en citant Saint Etienne, comme une valeur refuge : à 924 €/m2, elle montre précisément que le cout de la construction n’est absolument pas une valeur plancher ! Il s’agit pourtant d’une grande ville (14e ville de France), mais un bassin d’emploi peu attractif qui cause de la paupérisation et de l’exode, et amène une baisse des prix 32% en 10 ans là où la France a vu une hausse moyenne de 7% (meilleurs agents).
    Bien sûr que le foncier a de la valeur quand il est rare, même si cela n’exclut pas l’existence de goodwill par endroit (Paris possible, Bordeaux plus surement) …

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