Après avoir analysé les statistiques sur la valeur des terrains constructibles, je vous propose d’analyser le prix de construction d’une maison selon le degré de finition, c’est à dire, le niveau des travaux qui seront conservés par le propriétaire.
Comme nous le présentons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il est fondamental de prendre le temps d’analyser le prix de construction d’une maison (ou d’un appartement) car il s’agit de la seule valeur intrinsèque d’un bien immobilier.
Lorsque l’on évoque l’idée selon laquelle un bien immobilier est une valeur refuge, nous faisons référence à ce coût de construction d’une maison, c’est à dire la valeur de la main d’œuvre et des matériaux nécessaires à la construction d’une maison. On peut dire qu’il s’agit d’une valeur plancher d’un bien immobilier. 
Comprendre le prix de construction d’un bien immobilier permet aussi de prendre conscience du niveau exagéré d’un certain nombre de prix de l’immobilier dans de nombreuses villes de France. Tout ce qui excède ce prix de construction d’une maison neuve est le fruit de la spéculation, d’une demande supérieure à l’offre. Il devient alors facile de comprendre la déconnexion des prix de l’immobilier.
C’est ce que nous avons nommé le Goodwill immobilier, c’est à dire la survaleur payée par les investisseur immobilier lorsqu’ils achètent un bien immobilier pour un montant supérieur à cette valeur intrinsèque que représente le coût de construction d’une maison neuve. 
Ce goodwill immobilier est le fruit de la confrontation de l’offre et de la demande et notamment de la faiblesse des taux de crédit immobilier (cf » barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).
 
Dans les régions de France ou le prix de l’immobilier est proche du prix de construction, il est possible d’affirmer que l’immobilier est une valeur refuge. En effet, sauf exode de la population, la valeur de votre immeuble correspond au coût de la main d’oeuvre et des matériaux nécessaires à la reconstruction à l’identique. C’est là une véritable valeur refuge !
C’est ce raisonnement simple et basique qui me permet d’affirmer que demain, si les prix de l’immobilier devaient baisser, la baisse pourrait être très forte à Paris et dans toutes les régions ou le goodwill immobilier est élevé et très faibles dans les régions ou le prix de l’immobilier est finalement très proche de sa valeur refuge que constitue le prix de construction.
Quand je vois : Marseille (2400€/m²) ; Lille (2500€/m²), Rennes (2600€/m²), Le Havre (1600€/m²), Angers (1800€/m²), Dijon (1900€/m²), Saint Etienne (924€/m²) … Je ne suis pas très inquiet. Les prix ne sont finalement pas très éloignés du prix de construction pour des appartements situés dans des grandes métropoles par la rareté de nouveaux terrains constructibles.
 
Il est courant de distinguer trois niveaux de finition d’une maison :

  • Totalement terminée : le particulier peut emménager dans la maison sans avoir à y effectuer des travaux supplémentaires ;
  • Prêt à décorer : l’essentiel des travaux est réalisé par le maître d’œuvre hormis ceux de peintures, papiers peints, décoration, etc. ;
  • Clos et couvert : les murs, le toit et les fermetures (portes vers l’extérieur, fenêtres…) sont posés par le maître d’œuvre et le reste des travaux est à la charge du particulier (sols, électricité, plomberie, décoration, etc.).

 
En moyenne, sans distinction du niveau de finition, le prix de construction d’une maison en France est de 1392€ / m² en 2017.
Notez que ce coût est en hausse de 2.96% par rapport à 2016. Une hausse totale de +35% depuis 2006 et +28% depuis 10 ans. 
 

 
Dans le détail du niveau de finition, nous obtenons le détail du coût de construction suivant en 2017 :

  • Totalement terminée : 1473€ / m² en hausse de 3.66% par rapport à 2016 et de 30% depuis 10 ans ;
  • Prêt à décorer : 1360€ / m² en hausse de 2.72% par rapport à 2016 et de 26.39% depuis 10 ans ;
  • Clos et couvert : 1224€ / m² en hausse de 2.77% par rapport à 2016 et de 30% depuis 10 ans.

 

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