Si la question des taux d’intérêt réels négatifs est délicate à gérer pour les détenteurs de patrimoine qui voient progressivement leur pouvoir d’achat baisser au gré de rémunérations de l’épargne inférieures au taux d’intérêt naturel composé de l’inflation + taux de croissance, il en est tout autre pour ceux qui ont la chance d’être dans une période de leur vie ou ils construisent leur patrimoine.

C’est là un sujet que nous développons abondamment dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« .

Si les taux d’intérêt réels négatifs seront l’euthanasie des épargnants, ils seront aussi la richesse des emprunteurs dont le taux du crédit (et notamment du taux du crédit immobilier) sera inférieur à ce même taux naturel.

Il faut en profiter car cette situation est par nature temporaire et trouve son explication dans une politique monétaire de la banque centrale Européenne excessive dont on attend l’échéance proche.

 

 

Les taux d’intérêt réels négatifs, sont la mort de l’épargnant.

Le taux de rendement naturel, c’est le taux de rendement neutre de l’épargne qui permet de maintenir la valeur relative de votre patrimoine. De manière intuitive, ce taux d’intérêt naturel devrait être actuellement, net de frais et d’impôt sur le revenu, proche de 3% (cf « L’épargne est une erreur, débarrassez vous en avant qu’il ne soit trop tard ! pour mieux comprendre).

Ce taux de 3% est obtenu par la somme du taux de croissance anticipé (-+1.50%) et du taux d’inflation (-+1.50% / 2%).

En d’autres mots, cela signifie que celui dont le rendement de l’épargne est inférieur à -+ 3% net se voit grignoter la valeur relative de son épargne. Celui qui obtient une rendement supérieur à 3% s’enrichit relativement (cf »Quel taux de rendement de l’épargne ou immobilier locatif pour ne pas vous appauvrir ? pour approfondir cette idée).

Alors que 35% de l’épargne des Français est investie dans le fonds euros du contrat d’assurance dont le rendement net s’approche inévitablement de 1%, on comprend mieux le basculement qui est en cours au détriment des épargnants.

Depuis le début de la crise, nous affirmons que ce seront les épargnants qui paieront ! C’est le cas avec les taux d’intérêt réels négatifs – et cela sans que personne ne s’en aperçoive. C’est une analyse que nous vous proposons régulièrement depuis début 2016, et notamment dans cet article « Les taux d’intérêt négatifs sont ils la nouvelle euthanasie des rentiers ?« .

 

Nous vivons depuis le retour de l’inflation et de la croissance, c’est à dire depuis début 2016, une période particulièrement néfaste pour les épargnants qui doivent se contenter d’un rendement médiocre et surtout inférieur au taux de rendement naturel qui permet une valorisation de votre patrimoine juste. 

 

 

Mais les taux d’intérêt réels négatifs feront la richesse future des emprunteurs.

Il ne faut pas toujours voir le verre à moitié vide. La contrepartie positive des taux d’intérêt réels négatifs, ce sont des taux de crédit immobilier inférieurs à ce même taux d’intérêt naturel. (cf « barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement)

Imaginez la situation exceptionnelle du moment pour les emprunteurs et notamment pour les investisseurs immobiliers (car les particuliers ne peuvent pas s’endetter pour autre chose que l’immobilier) : Le taux du crédit immobilier, dont les meilleurs peuvent atteindre 1.30% sur 20 ans comme en atteste notre comparateur de meilleurs taux de crédit immobilier, sont très largement inférieurs au taux d’intérêt naturel.

Cela signifie tout simplement que la croissance + inflation devraient naturellement être la source de la valorisation du patrimoine des emprunteurs. C’est l’inflation et la croissance qui rembourseront le crédit immobilier. 

C’est une analyse que nous vous proposons depuis plus de deux années et notamment cet article publié en Septembre 2016 : « Pour ne pas subir les taux d’intérêt négatifs, il faut s’endetter et investir…« .

 

Sans rien faire, croissance et inflation rembourseront les crédits immobiliers. 

Il est donc urgent de profiter de cette situation exceptionnelle pour s’endetter, souscrire un crédit immobilier afin de profiter des taux d’intérêt réels négatifs pour valoriser son patrimoine sans effort (cf  » barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement).

 

 

Mais attention il ne faut pas acheter n’importe quoi au seul motif que les taux immobilier sont excessivement bas.

Attention, il ne s’agit surtout pas de vous encourager à faire n’importe quoi et de profiter des taux excessivement bas pour acheter n’importe quoi et participer à la constitution d’une bulle spéculative dont l’éclatement serait fatal.

Comme nous vous l’exprimons depuis quelques mois, notamment dans cet article « Faut il se précipiter pour investir avant la possible hausse des taux d’intérêt ?« , il serait absurde de profiter des taux immobilier très bas pour investir dans un bien immobilier dont la valeur est manifestement excessive.

C’est alors qu’il convient de se plonger dans l’analyse micro-économique du marché immobilier. Le marché immobilier est dual entre :

  • Paris, l’île de France et quelques grandes métropoles comme Lyon ou Bordeaux, dont les prix ont très fortement explosé depuis 2009 (Paris, +45% depuis 2009)

et

 

Utiliser les taux immobiliers très bas pour investir dans un bien immobilier dont la valeur a baissée depuis les excès de 2008 – 2001, apparaît comme une stratégie pleine de bon sens pour l’épargnant qui saura se transformer en investisseur et profiter des taux d’intérêt réels négatifs pour valoriser son patrimoine avec un moindre effort. 

Celui qui profitera des taux immobilier très bas pour acheter un bien immobilier dont la valeur est manifestement excessive, ou du moins encore plus élevée qu’au summum de la crise de 2008, fera probablement un très mauvais investissement.




33 Comments

  1. Bonjour Guillaume,

    Je ne comprends pas (mais pas du tout) ton concept de taux d’intérêt naturel de 3% en dessous duquel l’épargnant s’appauvrit.
    Il existe bien un taux d’intérêt naturel inventé par un Suédois du nom de Wicksell.
    Il est censé déterminer le taux d’intérêt réel qui permet de maintenir l’inflation stable dans un environnement de prix variables.
    Apparemment, ce taux n’existe pas en l’état et relève d’une estimation basée sur des modèles statistiques.
    Je ne sais pas si c’est à ce taux que tu fais allusion.
    Pour moi, et pour faire simple : le taux réel de mes placements = taux d’intérêt effectif net (déduction faite de la fiscalité) – taux d’inflation (actuel ou anticipé).
    100 € placés à 5% net avec 1% d’inflation = 4% de taux réel.

    • Merci pour cette question. Cette idée du taux de rendement neutre de l’épargne est une question que je travaille depuis quelques temps.

      La première fois que je l’ai évoqué c’était dans cet article « La bulle globale va t’elle éclater ou continuer de grossir ? Comment épargner dans un monde aussi complexe ? »

      A long terme, le rendement de l’épargne doit être au moins supérieur à l’inflation + taux de croissance de l’économie afin de permettre à l’épargnant de conserver la valeur relative de son patrimoine.

      Imaginons, un épargnant qui place durablement son épargne à un taux proche de l’inflation alors que l’économie affiche un taux de croissance de x%. Alors, son capital perdra du pouvoir d’achat par rapport à la croissance de l’économie.

      Qu’en pensez vous ?

    • Avec 4% de rendement net d’inflation…

      – Vous vous enrichissez si la croissance économique est de 2% (vous créez plus de valeur que l’économie et donc vous valorisez votre patrimoine relativement à l’économie)

      – Vous vous appauvrissez si la croissance économique est de 6% (vous créez moins de valeur que l’économie et donc vous dévalorisez votre patrimoine relativement à l’économie)

  2. Mais… inflation et croissance sont liés, et déterminent les taux d’intérêt, donc le rendement de mes placements qui dépendront de ces taux pour la fraction obligataire de ceux-ci, ou de la valorisation des valeurs mobilières pour la fraction action de mes placements…
    Mes gains sur mes placements dépendront de l’inflation, mais profiteront de la croissance.
    Oui/Non?

    • Normalement, oui, le taux d’intérêt sont fonction de l’inflation, de la croissance et du risque… mais ça c’était avant la politique monétaire non conventionnelle qui casse cette théorie. C’est l’euthanasie du rentier par les taux d’intérêt réels négatifs !

      • Là, d’accord… Ce, d’ailleurs, contre quoi les Allemands, Wolfgang Schäuble en tête, hurlent!
        On est dans une anomalie… qui n’est pas appelée à durer! Suffit de voir le plongeon de la bourse depuis que la BCE a avancé l’idée d’une réduction de sa politique monétaire accommodante.

  3. Fredy Gosse says:

    Et en cas de stagflation ?

  4. Fredy Gosse says:

    j’ajoute quelques lignes:empruntez c’est bien , mais, comme dit le slogan un emprunt doit être remboursé…..et pour cela faut des revenus….donc.si des malfaisant politiques arrivant fortuitement au pouvoir détruisent fiscalement ou économiquement votre pari investissement,que se passe t il ??
    cette situation est elle impossible dans notre « vieux pays « comme a pu dire De Villepin? moi j’ajouterai complètement déboussolé à la fois par l’ampleur des problèmes,le refus de leur faire face et l’amateurisme du personnel politique

    • Gérard says:

      Tout à fait d’accord. Tant que nous serons dans un monde soumis aux idéologies et aux fiscalités instables, donc l’amateurisme, les réflexions uniquement basées sur le bon sens économique n’ont plus trop de valeur. Actuellement il faut être liquide et très mobile.

  5. Vraiment chapeau bas Guillaume, je ne pensais pas que de tels raisonnements puissent être possibles: ajouter des %, des rapports, des ratios, quoi!
    On ne sait pas précisément ce qu’il y a au numérateur ni au dénominateur, peu vous chaut! on somme, on différence sans état d’âme!

    « Ce taux de 3% est obtenu par la somme du taux de croissance anticipé (-+1.50%) et du taux d’inflation (-+1.50%). »

    Je suis certain que vous avez voulu me titiller, me souhaiter de bonnes vacances 🙂 merci beaucoup je vous renvoie la pareille.

    Pour être sérieux, je comprends votre démarche, qui n’est pas dénuée de sens, en tant qu’ordre de grandeur, qu’orientation, même si mathématiquement elle n’est pas sérieuse.

    Je dirais plus modestement ne pas savoir exactement le « rendement » de mes investissements immobiliers, et entre nous, je m’en fiche, à partir du moment où ils produisent du cash en quantité suffisante.
    Je suis par contre certain d’une chose, ces investissements ne sont pas bons, dans le sens que d’autres pourraient produire plus de revenus. Dans le temps jadis, je me souviens d’annotations sur mon carnet de notes, que Fredy a connues du genre: « peut mieux faire ».

    Il est trop tard pour moi! 🙁

    Et en conclusion, je retourne une question aux lecteurs: l’objectif est-il vraiment de valoriser son patrimoine ou de valoriser ses revenus? Vous connaissez ma réponse.

  6. Gérard says:

    Moi c’est les revenus…nets d’impôts et la valeur de mon patrimoine c’est sa valeur marchande moins les emprunts personnels….et une part de la dette de la France qui, au niveau de mon foyer fiscal est équivalente.

  7. valorisation du patrimoine . says:

    @ Ankou
    Bonjour
     » Je dirais plus modestement ne pas savoir exactement le « rendement » de mes investissements immobiliers, et entre nous, je m’en fiche, à partir du moment où ils produisent du cash en quantité suffisante.  »
    Approche tout à fait personnelle , les quantités suffisante sont par nature différentes suivant les individus .
    A terme les revenus seront proportionnels au volume financier des investissements dont ils sont issus .
    A votre avis qu’adviendra-t il s’il baisse .
    La mention  » peut mieux faire  » me convient parfaitement ,et c’est la question que je me pose en permanence , dans ce monde en perpétuel changement .
    Les revenus sont l’objectif immédiat et moyen terme , et l’objectif long terme reste la

  8. valorisation du patrimoine . says:

    reste la valorisation du patrimoine
    je vous accorde qu’il faut jongler ;

  9. gilbertG. says:

    Mauvaise manip message de gilbertG et non de valorisation du patrimoine !!!!!!!

  10. Soyons méchants : à quoi sert de s’endetter même à taux bas, si les rendements sont flats et ceux étant encore intéressants sont matraqués par la fiscalité actuelle et future (B le Maire concède qu’il faudra couvrir le déficit…) ?

    C’est décourageant pour ceux en constitution de patrimoine, même si il faut aller de l’avant en espérant….

  11. gilbertG. says:

    @ seven
    trés mobile donc pas dans l’immobilier, reste le mobilier ,mais dans ce domaine pas d’emprunt ,donc cash is king

    • oui, comme déjà dit pas d’immo ou peu en France, ailleurs si respect du droit de propriété et fiscalité attractive.

      Cash is king mais le récipiendaire du cash pose problème : la banque

      Pas de solution pour l’instant…..

  12. Bonjour à tous,

    J’aimerais revenir sur une phrase que GF énonce souvent comme un principe fondateur :

    « Cela signifie tout simplement que la croissance + inflation devraient naturellement être la source de la valorisation du patrimoine des emprunteurs. C’est l’inflation et la croissance qui rembourseront le crédit immobilier. »

    Pourriez vous m’expliquer par quel processus cela se produit-il ?

    Si la croissance et l’inflation ne sont pas répercutées sur les salaires du plus grand nombre, cela signifie que le pouvoir d’achat de chacun diminue à cause de l’inflation. En quoi cela aide t il à rembourser « tout seul et sans effort » son crédit et à valoriser son patrimoine ?

    • Oui, vous avez raison. Le postulat est le suivant: La croissance, directement ou indirectement, profite à tous ceux qui participent à sa construction (salaire, chef d’entreprise, fonctionnaire, …).

      L’hypothèse d’une croissance infinie dont le fruit serait approprié par un petit nombre éternellement, ne me semble pas une hypothèse viable à long terme.

  13. c’est une théorie qui s’est vérifiée au cours des trente glorieuses, mais qui n’est plus du tout d’actualité car les salaires ne sont plus indexés sur l’inflation.

    • Oui, et c’est bien là le point sur lequel il faut incessamment revenir : c’est la folle indexation des salaires qui a permis ce bond en avant, à présent cela est terminé puisque l’on cherche à remplacer les salariés et comprimer les coûts, ce moteur est définitivement éteint.
      L’IA en rajoutera une couche sur les métiers « éligibles ».
      La flemme parachèvera le tout (c’est fatigant d’apprendre)

      Ce n’est donc pas un hasard et le seul besoin de refinancement étatique qui fait les taux bas, mais bien un changement profond de paradigme dont on ne sait où il nous mènera ni comment ses équations seront résolues.

      Maggie disait bien, there is no free lunch

      • Merci pour ces réponses.

        Bien que la thématique de la répartition (ou pas d’ailleurs…) des fruits de la croissance est un sujet vaste et fondamental aujourd’hui, mon propos est de rester dans le domaine de la gestion patrimoniale.

        Puisque le moteur de la répartition des fruits de la croissance est globalement en panne, comment peut on, dans sa stratégie patrimoniale, envisager l’emprunt et son remboursement facilité par la croissance comme un élément fondateur ? Cela me parait paradoxal.

        En fait, vos réponses ne vont elles justement pas à l’encontre du propos de cet article : « Mais les taux d’intérêt réels négatifs feront la richesse future des emprunteurs » ??

  14. Armstrong :

    « C’est pourquoi les taux bas en Europe ont échoué à stimuler la demande lorsque les gens manquent de confiance en l’avenir, ils n’emprunteront en aucun cas. Les attentes de profit DOIVENT dépasser le niveau du taux d’intérêt avant que les gens n’empruntent. Ils fonctionnent différemment des gouvernements qui sont dépendants de la dette et empruntent tout le temps sans aucune attente cyclique. »

  15. Gérard says:

    Oui, les gouvernements réfléchissent à court terme tandis que les agents économiques réfléchissent à long terme. Quand le futur semble bouché, les gouvernements empruntent et les agents économiques rentrent au port. Les gouvernements aiment bien les taux d’emprunts bas tandis que les agents économiques préfèrent la croissance. A mon avis, mélanger les deux n’a pas beaucoup de sens.

  16. Fredy Gosse says:

    et pourtant avec des taux d’interêts plus bas l’Allemagne fait mieux que nous.
    il y a 2 conclusions possibles
    1/ nous ne pouvons pas continuer à financer le développement par la manne publique ,l’assistanat ,le capitalisme de connivence et donc le niveau de vie artificiel des français doit chuter… ( A nous le populisme et la nouvelle carmagnole)
    2/ pour continuer comme toujours depuis 1974 et distribuer l’argent que nous n’avons pas il faut que l Europe et ensuite le Monde copie le modèle distributif français
    A votre avis dans quel sens le Monde va tourner ?

  17. Gérard says:

    C’est que tout simplement, malgré un taux d’imposition plus bas de 10 points, l’Allemagne a un budget en excédent et n’a pas besoin d’emprunter. Les agents économiques investissent, les salaires augmentent et le taux de croissance suit.
    Au final, tout le monde vit beaucoup mieux en Allemagne, la redistribution sa fait sans intervention de l’Etat, l’iimobilier est moins cher et ils n’ont pas de banlieues à l’abandon.
    Je vous laisse comparer avec la France.

  18. Fredy Gosse says:

    ?????????
    Ai je dit le contraire mais l Allemagne est mieux que nous aujourd hui car c est une conséquence de leur gestion publique pas la cause donc on doit changer demodele ce qui suppose dans un premier temps une baisse du niveau de vie que personne en temps de paix est prêt à accepter .L Allemagne paiera 2 erreurs majeures actuelles d’on immigration musulmane qui va disloquer le pays ( idem chez nous) et sa foi en l’énergie verte qui détruira le pouvoir d achat des allemands et la compétitivité des entreprise .la paradoxalement on veut bien les imiter

    • julien bonnetouche says:

      @ Fredy

      Immigration musulmane.

      On ne lit aucune étude, ni même aucun commentaire là dessus. je pense que chez nous c’est d’ailleurs interdit d’en parler, un peu comme les statistique ethniques.
      Mais ici c’est un forum libre …
      Les pro-immigrationnistes, parient sur le fait que les immigrés musulmans vont rapidement se dissoudre dans la population  » de souche » et modernité aidant mettre les principes religieux traditionnels dans le grenier aux antiquités.
      Mais qu’en est il exactement?
      En tous cas il y a déjà un point sur lequel les statisticiens démographes pourraient répondre, c’est la projection future de la quantité d’immigrants musulmans (et non musulmans)
      Il suffit de regarder les tendances actuelles, l’évolution des populations africaines, et quelques paramètres favorisant comme l’accentuation de la sécheresse en Afrique due au réchauffement climatique.
      Je ne suis justement pas démographe ni statisticien, mais le doublement prévu de la population africaine d’ici la fin du siècle ne parait pas annoncer une diminution des migrations.

      Plus délicat est l’appréciation des possibilités d’assimilation ( et non d’intégration)
      On a pris l’habitude politiquement correcte de distinguer les islamistes des musulmans : les premiers seraient non fréquentables les seconds intégrables. Mais sont ils assimilables à terme ?
      La réponse à cette question tient à la fois de la nature de la religion, mais pas seulement. Elle relève aussi des structures familiales, dont la persistance dans la psychologie des individus va bien au delà de la pérennité de leurs pratiques.

      Ainsi, selon le consensus des ethnologues, la famille nucléaire ( avec des enfants quittant le nid familial dès que possible) devient la règle générale en France (elle l’est en grande partie en fait depuis toujours dans le nord du pays).
      Mais la règle dans le monde africain est plutôt la vie communautaire avec un nette tendance endogame (mariage entre cousins) dans le monde nord africain, ainsi qu’une polygamie quasi généralisée.

      La question est donc la suivante :
      Ces deux modes de fonctionnement sociaux sont ils compatibles ?

      Intuitivement je dirais probablement non, avec comme facteur aggravant, l’afflux prévisible de populations africaine nouvelles non encore éduquées au mode de vie en toute indépendance, ainsi que l’écart grandissant de niveau de revenu avec les populations de souche.

      Les ethnologues nous enseignent aussi que le libéralisme (haut facteur d’enrichissement) est étroitement lié à la famille nucléaire ou à la famille souche en Allemagne comme au japon
      alors que les systèmes communautaires évoluent plutôt vers la collectivisation. Et on sait que cela rend pauvre.

      Bref je sui d’accord avec vous : ce problème sera la prochaine explosion à laquelle nous devrons faire face.

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