Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier locatif, vous l’avez acheté il y a de nombreuses années et bénéficiez d’une plus-value latente particulièrement intéressante. Néanmoins, vous lisez régulièrement nos articles et avez bien compris que les prix de l’immobilier pourraient ne pas rester à ces niveaux stratosphériques. Une baisse des prix de l’immobilier vous inquiète (et vous n’avez pas tord : Pourquoi la hausse des taux d’intérêt est dangereuse pour votre patrimoine ?).
Bien gérer son patrimoine c’est savoir acheter et investir, mais c’est également savoir vendre au bon moment. L’immobilier comme les autres actifs évoluent en cycles et ne sont pas perpétuellement des investissements porteurs. Réfléchir à l’arbitrage de son patrimoine au gré des cycles et des mouvements de valorisation de l’actif me semble être une idée à approfondir.
Dans un contexte de morosité sur le marché de l’immobilier, la question est de savoir s’il faut conserver cet immeuble ou le vendre avant que les prix ne baissent davantage. Essayons de répondre à cette question complexe.
En cas de vente, calculez le montant de l’impôt sur la plus value immobilière que devrez vous payer.
Vendre son bien immobilier locatif, c’est réaliser la plus value latente et payer un impôt sur cette dernière. La plus value immobilière, différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble minorée du montant des travaux et d’un abattement fonction de la durée de détention de l’immeuble, sera taxée au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et + 15.5% de CSG-CRDS.
Pour ce faire, nous avons construit un simulateur vous permettant de calculer l’impôt sur la plus value immobilière en 2016 : Simulateur impôt sur la plus value immobilière 2016
Au final, la valeur à retenir dans la suite de votre réflexion sera le prix de vente de l’immeuble net d’impôt sur la plus value immobilière, car c’est ce montant que vous percevrez réellement en cas de vente de l’immeuble.
La véritable valeur de votre investissement immobilier n’est pas sa valeur vénale, mais bel et bien sa valeur nette d’impôt sur la plus value immobilière.
Calculer la rentabilité locative de votre immeuble. Une première étape insuffisante.
La rentabilité locative de votre immeuble permet de déterminer l’intérêt financier et économique à détenir votre immeuble. La calcul du taux de rentabilité locative de l’immeuble, c’est le ratio entre :
– Le montant du loyer annuel, net d’impôt sur le revenu, taxe foncière et des charges liées à la propriété de l’immeuble
et
– La valeur de votre immeuble net d’impôt sur la plus value immobilière.
Le taux de rendement locatif que vous aurez déterminé devrait alors refléter le rendement net de votre immeuble et rendra aisée l’analyse de la qualité de ce rendement locatif par rapport aux autres placements que vous seriez susceptible de souscrire. Deux bémols sur la pertinence du calcul de la rentabilité locative (mais d’une très grande importance) :
– Le taux de rendement locatif ainsi calculé ne tiendra pas compte de l’évolution future des prix de l’immobilier. Cette composante est par nature aléatoire et difficilement prévisible (malgré les certitudes affichés dans nos articles, rien n’est plus incertain que les conséquences de la spéculation à court terme), mais indispensable.
– Le taux de rendement locatif est une notion statique qui ne prendra pas en compte l’évolution des loyers dans le temps par exemple.
Pour déterminer de manière plus précise le niveau de rendement global de votre investissement (rentabilité locative + évolution espérée des prix de l’immobilier), vous devrez approfondir le calcul et calculer le Taux de Rendement Interne (TRI) de votre investissement immobilier.
Calculer le TRI (Taux de Rendement Interne) de votre investissement immobilier.
Le taux de rendement interne d’un placement ou d’un investissement, c’est le taux de rendement global de votre investissement. Il tient compte de l’ensemble des paramètres et n’est pas une donnée statique comme pourrait l’être le taux de rentabilité locative. Le taux de rendement interne d’un investissement calcul le rendement de ce dernier en intégrant :
– Les revenus perçus ;
– Leurs perspectives d’évolution ;
– Les charges de propriété ;
– Les impôts et taxes ;
– L’évolution des prix de l’immobilier (espérée) ;
– …
Toutes les variables qui peuvent avoir un impact sur la trésorerie de l’investisseur y sont intégrées.
Je vous propose ainsi d’utiliser notre simulateur vous permettant de calculer le Taux de Rendement Interne de votre investissement immobilier (et ce en faisant potentiellement évoluer les différentes hypothèses dont les prix de l’immobilier).
Ce premier simulateur est une version simpliste. Selon les demandes, je pourrais en développer un autre plus complet.
Simulateur – Calcul du taux de rendement interne d’un investissement immobilier.
Le taux de rendement interne ainsi obtenu et calculé vous permettra de juger de la pertinence de votre investissement immobilier. En fonction des aléas liés à la location et à l’évolution future des prix, vous pouvez comparer le taux de rendement interne de votre investissement immobilier avec les autres investissements envisageables.
Alors, avez vous intérêt à conserver votre immeuble locatif ou au contraire devez vous le vendre ?
