La résidence secondaire est un bien immobilier qui a une place particulière dans le cœur des familles. C’est le lieu des souvenirs, des meilleurs moments passés en famille, havre de paix, bref, c’est la madeleine de Proust de la famille.

 

L’indivision, la pire situations à la source de conflits familiaux ?

La question de l’organisation de la succession et de la transmission de la résidence secondaire est alors une question délicate qu’il convient d’anticiper afin qu’elle ne devienne pas le prétexte d’un conflit familial entre les enfants. En effet, lorsque les parents, propriétaires de cette résidence secondaire, n’auront pas pris les dispositions pour organiser sa transmission, les enfants hériteront d’une part indivise, inévitablement source de conflits.

L’indivision, c’est le partage de la propriété entre les enfants. Les enfants deviennent propriétaire ensemble de la résidence secondaire. Ils doivent alors s’organiser pour :

  • Définir les modalités d’occupation. Qui occupera la maison de bord de mer en Août ? Qui y aura le droit en Novembre ? Peut on inviter ou la prêter à des amis ? Qui l’occupe, tous en même temps ou chacun les uns après les autres ? …
  • La nature des travaux à réaliser et qui les payent ? Est ce que le frère qui habite au Pérou, et ne profite jamais de la maison, doit payer les travaux ?  Quelle couleur dans le Salon ? Qui décide de rénover la salle de bain vieillissante ? et le ravalement ? Faut il faire payer les travaux en proportion du temps d’occupation ? Qui décide ? Et les enfants, propriétaires indivis, ont ils tous les moyens de payer ?  …
  • L’entretien. Qui tond la pelouse ? Qui vient tailler les arbres ? Et le bois pour la cheminée, qui le fait rentrer ?

 

Bref, vous avez là, tous les ingrédients pour que la résidence secondaire, havre de paix et lieu de partage des souvenirs, deviennent l’élément déclencheur d’une querelle familiale qui viendrait détruire les bons souvenirs accumulés dans ce lieu à la qualité de vie extra-ordinaire.

Au final, après quelques années de gestion de l’indivision, et surtout lorsque les petits enfants grandissent et construisent leur propre famille, la vente ou l’attribution de la résidence secondaire à l’un seul des enfants devient inévitable. 

 

 

Les parents propriétaires doivent transmettre la résidence secondaire à l’un seul enfant … ou la vendre !

Afin d’éviter cette situation temporaire et potentiellement catastrophique qu’est l’indivision, les parents doivent avoir le courage de transmettre la résidence secondaire à l’un seul des enfants.

Attention, il ne s’agit de l’avantager par rapport à ces frères et sœurs, mais d’organiser le partage de ses biens entre ses enfants afin que chacun reçoive un bien en pleine propriété.

Si les enfants ne parviennent pas à se mettre d’accord (ou les parents à imposer leur choix), ou si les enfants n’ont pas les moyens de racheter la part de leurs frères ou sœurs, il faudra avoir le courage de vendre la résidence secondaire.

 

 

Le partage peut se faire du vivant des parents donateurs via une donation partage avec soulte. 

Lorsque le patrimoine des parents ne permet pas d’attribuer un patrimoine de valeur équivalente à chacun des enfants, la donation partage avec soulte est une solution très efficace. La donation partage avec soulte est un acte courant qui permet d’attribuer à l’un des enfants, un bien, à charge pour lui de verser une somme d’argent (“soulte”) à ses frères ou sœurs.

Faut il encore que l’un des enfants ai les moyens de payer la soulte … mais ça c’est un autre problème. En effet, si aucun des enfants n’a les moyens de payer cette soulte, les parents, soucieux d’éviter une indivision potentiellement source d’indivision, devront convaincre les enfants de la nécessité de vendre la résidence secondaire (immédiatement ou plus généralement au décès du dernier des parents).

A noter, que cette donation peut être simplement réalisée en nue propriété, c’est à dire avec réserve d’usufruit succession au profit des deux parents donateur, et clause d’interdiction d’aliéner, afin d’organiser la transmission sans perdre la jouissance de la résidence secondaire pendant la vie des parents. 

 

PS : Le paiement de la soulte peut être réalisé via un crédit immobilier dit de « rachat de soulte »

 

 

Le partage peut également s’envisager au décès des parents à l’occasion d’un testament partage.

Le partage testamentaire ou testament-partage est un acte par lequel le testateur procède, pour le moment où il ne sera plus, à la répartition entre ses héritiers des biens de son patrimoine. De la même manière, il est possible d’imposer le paiement d’une soulte à l’attributaire du bien en question afin de maintenir une parfaite équité entre les héritiers.

De la même manière que pour la donation partage, la soulte peut être payée à l’aide d’un crédit dit de « crédit immobilier de rachat de soulte« .

 

 

A défaut de pouvoir attribuer la résidence secondaire à l’un des enfant… il convient de la vendre.

Si aucun des enfants n’est capable de se faire attribuer la résidence secondaire, il faudra se résoudre à la vendre, tôt ou tard. En effet, même si l’indivision peut être une solution à court terme, celle-ci devient vite inextricable lorsque les petits enfants deviennent grands et que leurs parents organisent à leur tour la transmission de leur patrimoine. Si une indivision entre frères et sœurs peut s’entendre, une indivision entre cousins est une catastrophe certaine.

 

Mais est ce grave de devoir vendre la résidence secondaire ? En effet, les souvenirs sont ils attachés à la pierre ou au lieu, à la rue, au village, à la région ?

N’est il pas concevable de devoir vendre la trop grande maison familiale pour que chacun des enfants achète sa propre maison familial dont les caractéristiques correspondront avec la famille qu’il est en train de construire avec ses propres enfants et petits enfants ? 

Souvent, les souvenirs et la vie familiale se construisent autour des enfants, puis des petits enfants. Le petits enfants ,ou arrière petits enfants, qui arriveront dans les prochaines années, n’ont aucun attachement avec la maison familiale de leur parent ou grand parent. N’est ce pas l’occasion de se projeter dans un nouveau lieu et nouvelle résidence secondaire, plus adaptés, tant à la taille de la famille qu’à son budget ? 

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10 Comments

  1. Bonjour

    Dans votre article pourquoi ne parlez-vous de la création d’une SCI ?
    Cela permettrai de conserver la résidence secondaire pour le profit de tous les enfants
    Cordialement

    • Parce que cela ne change rien ! Indivision ou SCI auront en effet les même conséquences car il s’agit de partager la propriété d’un même immeuble de jouissance entre de nombreuses personnes.

      La SCI pourrait permettre de rendre un peu plus facile la gestion administrative, grâce à la seule signature du gérant, mais ne changerait strictement rien sur les questions fondamentales source de conflits : Qui tond la pelouse ? Qui l’occupe et quand ? Qui décide des travaux ? Qui les paye ? ….

      Etes vous d’accord avec la nuance ?

  2. Miqueline says:

    Tout est dit.
    Merci.

    • Bonjour,

      Je crois comprendre que vous vivez le sujet. Pourriez vous m’aider et expliquer aux lecteurs pour l’indivision n’est peut être pas une solution ?

      Quelles questions avez vous rencontrées ? Quelles difficultés ? Quelle a été la réaction de vos enfants ?

      Je crois que vos réponses seront très utiles pour les lecteurs qui n’ont pas encore débutés la réflexion.

    • Bonjour,

      Je crois comprendre que vous vivez le sujet. Pourriez vous m’aider et expliquer aux lecteurs pour l’indivision n’est peut être pas une solution ?

      Quelles questions avez vous rencontrées ? Quelles difficultés ? Quelle a été la réaction de vos enfants ?

      Je crois que vos réponses seront très utiles pour les lecteurs qui n’ont pas encore débutés la réflexion.

  3. L’article est fondé sur un postulat, soit que l’indivision est source inévitable de conflits, ce qui n’est pas nécessairement vrai.
    Il suffit de prévoir clairement – par écrit – les règles de gestion de la résidence. Si les enfants ne peuvent ou ne veulent pas la conserver, il n’est pas plus difficile de vendre un bien en indivision, à condition d’avoir là aussi prévu les règles pour le rachat des parts, et notamment pour une évaluation objective du bien.
    « Morin a raison en ce qui concerne le recours à une SCI. La donation partage avec réserve d’usufruit est aussi une bonne solution, relativement simple, à condition de rester en-deçà du seuil des donations non imposables, sauf que le bien reste dans l’assiette fiscale de l’usufruitier aux fins de l’ISF.

  4. Bonjour,
    Lorsque rien n’a été organisé et que l’indivision s’installe que certains veulent vendre et pas d’autres comment se règle la question ?

    • Bonjour,

      La réponse est à l’article 815-5-1 du code civil :

       » l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.

      Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.

      Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.

      Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

      Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

      Cette aliénation s’effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.

      L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal de grande instance est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa. »

      « Nul n’est contraint de rester en indivision »

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