C’est la fin de l’été, vous venez de reprendre le boulot et là, vous n’avez qu’une obsession : Fixer la date de vos prochaines vacances. Après 15 jours passés à profiter de votre famille, de vos enfants et passer du bon temps entre amis, l’idée d’acheter votre résidence secondaire vous attire.

Les taux des crédits immobiliers sont bas (cf « barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ), votre résidence principale est bientôt payée, vous vous dites qu’acheter une résidence secondaire n’est peut être pas une idée idiote. Certes, acheter sa résidence secondaire n’est pas un investissement rentable, il faut l’entretenir, payer les impôts fonciers, sans compter les mauvaises surprises, mais c’est aussi et surtout l’occasion d’offrir un cadre de vie plutôt agréable à vos enfants et à votre famille. Et finalement, c’est ça la vie. (cf »Acheter une résidence secondaire, un investissement au rendement non financier inestimable »).

De toute manière, au regard de la faiblesse des rendements locatifs, des impôts à payer sur les revenus fonciers et des rendements de votre épargne placée en assurance-vie (cf »Acheter une résidence secondaire est un investissement immobilier plus rentable que l’assurance-vie), vous vous dîtes qu’au moins, le plaisir que vous en tirerez sera « net d’impôt ». D’autant plus qu’il ne semble pas impossible de louer votre futur résidence secondaire lorsque vous ne l’occuperez pas.

Et malheureusement, c’est là que votre raisonnement est probablement erroné. Non, vous ne rentabiliserez pas votre résidence secondaire !

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Dans le meilleur des cas, vous la louerez une ou deux semaines dans l’année, et ne comptez pas trop sur les revenus générés pour rembourser votre crédit immobilier ! Si les locations payent la taxe foncière et la taxe d’habitation, ce sera déjà pas mal. En revanche, peut être qu’il vous arrivera d’échanger votre résidence secondaire afin de varier et voyager ailleurs « gratuitement » (cf »Faut il encore acheter une résidence secondaire à l’heure de l’économie collaborative ?).

 

Pourquoi il vain d’espérer rentabiliser sa résidence secondaire ?

La première raison est relativement simple à comprendre : Les vacanciers voudront occuper votre résidence secondaire pendant les périodes ou vous l’occupez ! C’est aussi bête que cela. Si vous avez acheté une résidence secondaire, c’est pour y passer vos vacances et un certain nombre de vos week-end. Malheureusement, tout le monde étant en vacances en même temps, tous les candidats locataires voudront occuper votre maison de bord de mer en Juillet/Aout lorsque vous y serez avec votre famille ou lorsque vos enfants voudront y passer un week-end. 

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C’est aussi bête que cela, mais être propriétaire d’une résidence secondaire pour ne pas pouvoir l’occuper pendant les vacances est un peu idiot.

La seconde raison est plus affective : Peut être n’aurez vous pas l’envie de partager votre brosse à dent et votre lit avec des inconnus qui pourraient ne pas respecter votre environnement. Sincèrement, qui aime de laisser dormir n’importe qui dans son lit ? Et louer de manière intensive votre résidence secondaire signifie t’il que vous ne pourrez pas y laisser vos effets personnels ? L’intérêt d’une résidence secondaire est justement de s’y sentir chez soi, de prendre un certain plaisir à se constituer une cave à partager avec les amis l’été prochain, à manger avec les couverts ou boire dans les verre de mamie décédée l’hiver dernier, de laisser des affaires une année sur l’autre. Chercher à rentabiliser sa résidence secondaire, c’est perdre une partie de cet aspect affectif essentiel dans la détention d’une résidence secondaire.

Bref, il ne me semble pas possible de rentabiliser l’achat de sa résidence secondaire. Acheter une résidence secondaire n’est pas un acte rationnel, c’est un acte affectif, la recherche d’une satisfaction non financière tellement plus importante que les quelques euros que vous pourrez espérer toucher en cherchant à la rentabiliser.

Maintenant, au boulot ! Il vous reste 6 mois pour trouver votre prochaine résidence secondaire et y passer du bon temps le printemps prochain.

Qui sommes nous ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :   
 

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18 Comments

  1. Fr Cabrol says:

    C’est tellement vrai !

  2. Misseline says:

    J’ai éclaté de rire en lisant le titre, c’est exactement le sujet du jour chez nous 🙂

    Vos arguments sont ceux que j’ai également soulevé, mais j’aimerais connaitre votre avis argumenté sur Pierre et Vacances, Odalys, et toute la clique…

    Possibilité d’en profiter 2 ou 3 semaines par an, rentabilité locative faible, prix d’achat relativement élevé mais neuf et meublé. Risque de TVA à la fin du bail initial si on ne le renouvelle pas, et des organismes qui jouent sur ce risque fiscal pour vous proposer des loyers ridicules après 9 ans.

    Bref, qu’en pensez-vous ?

    • Bruno Delpech says:

      Bonjour,
      L’achat d’un bien en résidence de tourisme avec bail commercial peut s’avérer être très piégeux.
      Le loyer qui paraît très intéressant au départ est souvent négocié à la baisse à l’issue de la première période triennale.
      Il y a même des lieux où le taux de remplissage est si médiocre que le preneur est contraint de jeter l’éponge.
      En tous les cas n’achetez pas sur papier et surtout pas dans des secteurs ou des villes secondaires où le marché locatif est médiocre indépendamment de l’activité touristique.
      Je connais des exemples dramatiques où les investisseurs se sont retrouvés ruinés.

      Le supposé gain fiscal réalisé à l’entrée de l’opération peut se transformer en perte abyssale à la sortie.

      Cordialement

      • Misseline says:

        Bonjour,

        Oui je partage plutôt votre avis. EN l’occurrence, je me penche sur un bien dans une station réputée des Alpes, à une altitude élevée.

        La fréquentation en été explose, et l’hiver ne faiblit pas … tant qui’l y a de la neige.

        Mais en effet, si le preneur jette l’éponge, que devient la résidence ?
        Là…

  3. Michel 2 says:

    L’achat d’une résidence secondaire, avec travaux par exemple pour les bricoleurs du week-end à la mer, peut s’avérer très gagnant ….. à la revente dans un marché, un emplacement très demandé donc des prix en progression, même si la pv à la revente rogne ce bénéfice.

    J’ai acheté en 98 une petite maison à 900m de la mer 85 K€ et l’ai revendue 212 K 14 ans plus tard avec 10 à 15 k de travaux.
    Est-ce encore réalisable aujourd’hui ??

  4. bonjour

    suivre le débat

  5. A voir la conclusion il aurait alors fallu poursuivre par la question suivante :
    Que faire pour avoir une résidence secondaire qui rapporte réellement.

    Et dans ce cas il faut mettre en place un stratégie adaptée à cet objectif.
    C’est si évident.

    Si vous achetez un bien qui permet par exemple de faire 1, 2, 3, 4 lots pour 2/4 personnes en plus de votre petites partie privative vous pouvez y résider avec des locataires. De plus si vous choisissez une destination qui vous donne des touristes pendant une très grande partie de l’année et qui en plus est très bon marché à l’achat comme à la construction (Grèce pas exemple mais pas que…Malte, Chypre, Portugal, Sicile et j’en passe ) alors c’est tout à fait possible.

    Simplement et c’est toujours la,même chose dans la vie il faut être cohérent avec ses choix et ne pas vouloir avoir 2 choses contradictoires.

    Donc oui il est possible d’avoir une résidence secondaire qui rapporte et une fois arrivée à la retraite elle sera non seulement une très bonne source de revenu complémentaire et en plus un lieu très agréable pour y passer de nombreux mois par an et pouvoir y faire venir de nombreux amis ou familles dans les lots.

    Dans la vie il vaut savoir voir les choses différemment de la foule. Dans le cas présent il faut se dire comment faire pour avoir une résidence secondaire très agréable qui a pour 1ère vocation d’être très rentable.

  6. Dindonsauvage says:

    Je remonte un message publié récemment dans un autre article.
    Exemple,
    J’ai hérité d’une maison sur l’ile de Ré de mes parents, je l’ai rénové avec ma femme.
    Globalement la maison nous coute à l’année :
    – 1100 euros de taxe d’habitation
    – 1500 euros de taxe foncière
    – eau/élec 1500 e
    – internet 300 e
    – jardinier 1000 e

    Nous avons dû investir
    9000 euros pour refaire l’électricité, et 6000 euros pour refaire 2 chambres, le reste 2000 euros de peinture pour refaire le reste de la maison et des volets, 5000 euros pour refaire le jardin et l’arrosage, 1000 euros d’isolation, 300 euros pour le lave-vaisselle… etc

    Elle a rapporté cette année 15000 euros entre les week-ends et la location de l’été
    Ce qui a occasionné 2200 euros de frais de conciergerie, 220 e de taxe de séjour.

    Pour la louer 8 semaines l’été et 4 WE j’ai dû répondre à une 50 aines de personnes par mail, téléphone, le jeu consiste à bloquer une date sur plusieurs maisons et annuler celles qui ne vont pas… au total, pas une réservation faite en mars n’est allée jusqu’au bout.
    Après faut aussi gérer les problèmes en cours de loc, cette année les ampoules qui grillent, deux chauffes eau au thermostat cassé, une fuite dans la douche, et une dame qui ne comprenait pas comment la télécommande marchait.

    Dans le coup avec une location meublé non professionnel au réel pas d’impôts grâce à l’amortissement de la maison.

    On a une conciergerie qui fait les entrées et sorties les draps peuvent être loués par les gens à une autre entreprise.

    Pour calculer le rendement et le prêt guillaumes, la maison est estimé à 400 000 euros
    Bref, il ne me semble pas possible de rentabiliser l’achat de sa résidence secondaire.
    Non ça n’est pas rentable (ou alors elle n’est plus jamais disponible) mais cela atténue l’investissement ! globalement le prix de la semaine d’été est calculée sur la base d’un an de loyer au prix du marché à l’année divisé par 7/8 semaines. Dans des stations balnéaires je n’ai pas l’impression que cela rembourse le crédit.
    Nous avons fait le choix de ne pas y aller aux vacances d’été pour continuer à visiter le monde et ne pas uniquement aller dans la maison de vacances… Après vivre dans une station balnéaire c’est comme vivre en hyper centre de Paris ou Bordeaux en étends obliger de prendre la voiture… c’est un choix car je n’envisage pas de passer 20 minutes dans les bouchons à chaque sortis ou courses. D’autant que le parisien se croit à Dysneyland, qu’on a la surprise d’avoir des dames posées une heure devant la maison pour réserver la place pour leur mari parti faire les courses, je vous assure que c’est magique ! C’est pour cela que nous allons ailleurs.
    Sauf à habiter en face la location saisonnière c’est quand même difficile dans le sens qu’il faut être là pour au moins s’assurer que les diverses intervenant font bien ce qu’ils doivent faire ou de le faire sois même… c’est pour cela la Grèce ? je ne sais pas… déjà deux heures de route c’est chiant…
    Se constituer une cave à partager avec les amis l’été prochain, à manger avec les couverts ou boire dans les verres de mamie décédée l’hiver dernier, de laisser des affaires une année sur l’autre. Tous de qui est sensible est mis sous clefs y compris la cave.
    Chercher à rentabiliser sa résidence secondaire, c’est perdre une partie de cet aspect affectif essentiel dans la détention d’une résidence secondaire.
    Après nous sommes dans une frange « différente » de la population française car nous travaillons un we sur deux voire trois sur quatre. L’été soit les we sont travaillés soit c’est les vacances. Donc à part y partir en vacances nous n’y allons pas. Mais je peux concevoir que lorsque l’on est assureur, banquier, ou conseillé en gestion de patrimoine on puisse partir le vendredi à 16h, et revenir le dimanche à 23H, ce qui change la façon d’envisager la vie.

    Voilà

    • Michel 2 says:

      « … au total, pas une réservation faite en mars n’est allée jusqu’au bout. »

      Si vous demandez des arrhes à la réservations non remboursables (par contrat) 1 ou 2 mois avant la date d’arrivée, je vous assure que le taux d’annulation est moindre avec en contrepartie d’avoir moins de demandes mais plus sérieuses.

      • Dindonsauvage says:

        j’ai pour l’instant fait le choix de passer par les sites internet dont ça n’est pas la politique, et airbnb vous mets en bas de la liste. quand au boncoin pas mal de messages et de demande mais peut de conclusions.

        • Michel 2 says:

          Passez par Booking.com c’est un des sites les plus efficaces

          • Dindonsauvage says:

            Booking ça me semble un peut pareil nan ?

            • Michel 2 says:

              La différence avec Booking, outre le fait que leur application est sans nul doute la plus conviviale du marché, est que quand un client réserve, la réservation est instantanément effective. Il n’y a pas d’échange du type: « Est-ce que votre logement est libre pour telle date? » et réponse du loueur pour infirmer ou confirmer la réserv.

              La contrepartie est tenir à jour à l’instant t votre calendrier, car si vous avez du « surbooking » vous devez reloger votre locataire et si c’est plus cher, la différence est à votre charge.
              Vous pouvez aussi paramétrer l’application d’une date en avance sur le jour d’arrivée à partir de laquelle l’annulation de la part du locataire est payante (30% en général).
              Pour ma part booking m’amène plus de 70% de mes réserv. même si, paradoxe, c’est 17,5% plus cher qu »en direct (commission de Booking).

              • Dindonsauvage says:

                mais vous mettez une clause de payement d’art à la réservation sur booking ?

                • Michel 2 says:

                  Ça s’appelle le pré-paiement mais ce n’est pas obligatoire.
                  Dans tous les cas, en revanche, Booking prend l’empreinte de la carte du client futur locataire et si vous avez un terminal bancaire vous pouvez soustraire les frais d’annulation si la période est compatible.

          • Vous avez raison, il paraît qu’avec eux, on travaille. Si je devais acheter une maison ce serait pour en faire un gîte, le seul moyen de rentabiliser correctement votre achat. A moins que je ne me trompe ?

  7. Et faire de la location courte durée dans des secteurs suffisamment rentables, où la demande n’a pas de saison, et utiliser les bénéfices pour se payer de belles locations ici et là au gré des envies ?
    La résidence secondaire est un fantasme, un idéal qui traverse les âges… Mais les réunions familiales y seront peu nombreuses et se réduiront à peau de chagrin avec les enfants qui grandissent et qui rêveront en permanence de découvrir d’autres lieux (avec leurs potes)… Idem pour les heureux propriétaires, bien souvent le budget englouti les obligeront à y revenir inlassablement en remettant à plus tard la découverte d’autres régions ou pays. Le modèle « Airbnb » ne sert pas qu’à faire de l’argent, il permet également de parcourir le monde (presque) sans contrainte.
    Une résidence secondaire ? non merci (sauf avec grosse PV latente 😉 )

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