Investir dans l’immobilier d’entreprise via les SCPI est très certainement une bonne idée pour l’investisseur à la recherche d’un revenu complémentaire (peut être une moins bonne pour celui qui cherche à valoriser son patrimoine)
Le rendement des SCPI est supérieur aux autres investissements (cf article « L’immobilier d’entreprise, un investissement qui résiste à la crise (pour l’instant).), mais la conjoncture économique morose et l’essor du e-commerce est en train de modifier structurellement les besoins des locataires et la nature de percevoir l’immobilier d’entreprise (cf »SCPI et Immobilier de bureaux : Comprendre la mutation des usages qui pourrait bouleverser le marché. »).
Nous avons donc identifié 4 ratios que vous devrez analyser avant d’investir : Une SCPI qui respectera ces 4 ratios, sera sans aucun doute une SCPI performante, mais surtout qui aura préparé l’avenir et ces changements structurels du marché de l’immobilier d’entreprise. Proposer un rendement locatif important est une chose, mais préparer l’avenir et travailler à la pérennité de ce rendement est une autre chose.
Les quatre ratios sont :

  • Le taux de distribution de la SCPI.
  • Le taux d’occupation financier
  • Le report à nouveau (RAN)
  • Les provisions pour gros travaux (PGR)

 

Le taux de distribution en valeur de marché (DVM) des SCPI

C’est le ratio le plus connu de tous : C’est le rendement de la SCPI, c’est à dire le ratio du dividende/valeur de la part.
Ce ratio est celui sur lequel les sociétés de gestion des SCPI communique le plus. Dans notre article « Classement 2017 des SCPI de rendement selon le taux de distribution en valeur de marché (DVM)« , nous vous avons présenté la liste des rendements des SCPI en 2017.
Le taux de distribution est une valeur d’affichage dont le niveau est déterminé par la société de gestion selon sa politique de gestion. Seule la combinaison entre ce taux de distribution et les 3 autres ratios (Taux d’occupation financier, Report à nouveau et provision pour gros travaux) permettra de déterminer la qualité de la SCPI et surtout la pérennité de son rendement.
 

Le taux d’occupation financier de la SCPI

Le taux d’occupation financier d’un patrimoine exprime le rapport entre les loyers et indemnités facturés, et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché). Ce ratio est fondamental car il donne une image du taux de vacance locative du parc immobilier géré par la SCPI.
Plus le taux de ratio financier sera dégradé plus il y aura de locaux non loué, et la vacance locative sera importante. Hors, un propriétaire de part de SCPI étant particulièrement attaché au revenu distribué, un taux d’occupation financier trop faible aura pour conséquence une dégradation du revenu distribué par la SCPI.
Néanmoins, ce qui importe le plus, c’est de pouvoir expliquer et justifier un taux d’occupation financier dégradé. Est que le taux des temporairement dégradé après le départ d’un locataire important ? Est ce que la société de gestion de la SCPI est en train de réaliser des travaux importants rendant une partie du parc immobilier non disponible à la location ?
Ou tout simplement, et c’est la situation qu’il faut redouter, la société de gestion à tout simplement des difficultés à louer ces immeubles du fait d’une localisation non adapté, d’un loyer trop élevé ou d’immeuble dégradé, mal entretenu.
De fait, les SCPI récentes auront un meilleur taux d’occupation financier que les SCPI plus anciennes.
 

Le report à nouveau

Le report à nouveau est un indicateur prioritaire lorsqu’il s’agit de projeter la pérennité du taux de distribution de la SCPI. Le report est une notion comptable non spécifique aux SCPI.
Il s’agit d’un bénéfice de la SCPI non distribué aux associés. Il s’agit d’une réserve de distribution qui pourrait être utilisé pour faire face aux aléas de la conjoncture (Une forte récession pourrait conduire certains locataire à ne pas payer leur loyer) ou aux aléas de la gestion locative (départ d’un locataire important, … )
Un report à nouveau important est le signe d’une politique de distribution prudente de la SCPI. Au lieu de distribuer l’intégralité des bénéfices, la SCPI préfère lisser la performance dans le temps.
Attention, tout de même à respecter l’égalité des associés qui pourrait se voir priver d’une partie des bénéfices au profit des nouveaux associés (cf »SCPI : Un report à nouveau (RAN) important est il vraiment bénéfique aux épargnants investisseurs ? »).
 

Les provisions pour grosses réparations.

Avec l’évolution structurelle du marché de l’immobilier d’entreprise (mais également de l’immobilier d’habitation) ce ratio prend de plus en plus d’importance dans les critères de choix d’une SCPI.
Entre la mutation énergétique de l’immobilier et  la mutation des usages induits par le numérique, l’actif immobilier d’entreprise doit évoluer et s’adapter pour continuer d’attirer des locataires. Les provisions pour gros travaux permettront de financer ces adaptations aux nouveaux besoins des locataires.
Extrait de notre article : SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir

Anticiper les risques d’obsolescence énergétique des bâtiments.

La première grande mutation de l’immobilier d’entreprise, et c’est une mutation que nous intégrons dans nos conseils d’investissement depuis 2009. L’évolution rapide des normes de construction et surtout l’évolution tout aussi rapide des exigences des locataires devant la vague verte de l’économie d’énergie et de la construction écologique entraîne une profonde mutation du marché de l’immobilier d’entreprise.
 
Les entreprises locataires de bureaux notamment ont rapidement compris leur intérêt de quitter les vieux bureaux énergivores au profit de constructions neuves économes en énergie mais également d’une ergonomie moderne et optimale. A loyer identique, la moindre consommation d’énergie et la meilleure organisation de l’espace est source d’économie et de productivité.
 

Le nomadisme en entreprise ou l’émergence de nouveau mode de travail comme source de mutation du marché de l’immobilier de bureaux.

La révolution technologique de l’internet mobile et cette possibilité incroyable de se déplacer avec son bureau dans la poche est également à la source d’une autre mutation profonde du marché de l’immobilier de bureau : Le nomadisme en entreprise.
Le constat est simple et les chiffres sont frappant selon une récente étude de Jones Lang LaSalle. Même si seulement 10% à 15% des salariés sont directement concernés par le télétravail, plus de 70% des cadres travaillent en dehors de leur entreprise (et n’utilisent donc pas pleinement l’espace de bureau mis à leur disposition par leur employeur).
Ainsi, Jones Lang LaSalle estime que le taux moyen d’utilisation des bureaux en ile de France est entre 50% et 60%.
Partant de ce constat de l’émergence de nouveau mode de consommation de l’espace de bureau, 74% des entreprises du CAC40 ont envisagées une refonte de leur espace de travail.
Le mode de consommation des bureaux évolue très rapidement, et la recherche perpétuelle de réduction des coûts conduit à une profonde et rapide mutation de l’immobilier de bureaux.
En période de disette économique, les entreprises peuvent elles se permettre d’avoir une taux d’occupation de leurs bureaux proche de 50%. 
L’immobilier de bureau est en pleine mutation technologique et les cadres du tertiaire ont un moindre besoin d’un espace de travail dédié à leur activité.

 
Ainsi, il est indispensable pour une SCPI de travailler à la mise aux normes « usage et énergétique » de son parc immobilier : Les SCPI les plus anciennes devront réaliser de lourd travaux afin de rénover les vieux immeubles afin de les rendre compatible avec la demande locative.
Ces gros travaux ne sont pas immédiatement rentable pour la société de gestion mais permet d’assurer une valorisation de son parc locatif et surtout de travailler, à long terme, sur la capacité à attirer des locataires de qualité.
Ces provisions pour gros travaux sont aujourd’hui fondamentales et doivent permettre aux SCPI de s’adapter à l’un des bouleversements structurels du marché de l’immobilier.
Pour conclure, il convient de rappeler que le seul taux de distribution de la SCPI n’est pas suffisant pour choisir la bonne SCPI. C’est la combinaison de ces quatre ratios qui permettra à l’investisseur de réaliser un investissement dont le rendement sera pérenne et qui sera en capacité à s’adapter aux évolutions structurelles et conjoncturelles du marché de l’immobilier d’entreprise.

Pour aller plus loin :
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