Il est clairement trop tôt pour anticiper l’évolution des parts de SCPI dans les prochains mois, mais une étude AEW Research publiée en fin de semaine dernière explique qu’à long terme, les valeurs vénales des biens immobiliers d’entreprise prime évoluent en lien étroit avec les marchés financiers, mais avec un décalage temporel.

Cela signifie que si la chute des cours de bourse devait être durable, nous pourrions nous attendre à une baisse des prix immobiliers d’entreprise, mais à un rythme beaucoup plus lent et dans une mesure sans doute plus faible que pour les actions.

Je vous engage à consulter cette étude publiée sous le titre « KEEP CALM AND STAY HOME*: L’IMMOBILIER AU TEMPS DU CORONAVIRUS »

De surcroît, cette étude confirme l’hypothèse selon laquelle le niveau des loyers sont directement affectés par la solidité financière des entreprises. AEW explique que « la peur que la période de ralentissement économique s’éternise et dégrade la profitabilité des entreprises, leur capacité à rembourser leurs dettes et à payer leurs loyers peut être mesurée. Pour cela, nous analysons la corrélation entre l’indice ICE BofA Euro High Yield et l’indice sur les valeurs locatives prime de quinze marchés immobiliers européens de CBRE. Ce graphique montre une corrélation de 0,33, indiquant que les pics de taux de rendement sur les marchés du crédit aux entreprises sont souvent accompagnés d’une correction des valeurs locatives prime sur les marchés immobiliers. Cependant, les investisseurs sont protégés des mouvements des valeurs locatives de marchés à court terme par les baux en cours, les besoins en surfaces des utilisateurs et par la qualité de la signature des locataires. »

En d’autres mots, lorsque les taux des obligations des entreprises à hauts rendement augmentent, le niveau des valeurs locatives baissent. L’augmentation de la fragilité des entreprises, du fait d’une crise économique et/ou d’une conjoncture qui se dégrade, entraîne une baisse des loyers.

 

Enfin, et c’est un point très important qui devrait être accentué pour l’immobilier d’entreprise de rendement récemment plébiscité par certains acteur offensif tel que Corum, la liquidité de l’immobilier d’entreprise est fortement affectée lors d’une crise boursière.

AEW a donc analysé les corrections boursières précédentes et leurs implications en termes de volumes investis en immobilier d’entreprise (entre 2008 et 2020, en France, Royaume-Uni et Allemagne) et leur impact sur les prix immobiliers (entre 1992 et 2020, en France, Royaume-Uni et Allemagne).

Ce graphique montre qu’il existe une corrélation importante entre les mouvements du marché boursier et les volumes investis dans les trois principaux marchés immobiliers. Il s’agit d’un point important car les marchés boursiers, contrairement aux marchés immobiliers privés directs, bénéficient d’informations quotidiennes sur les prix. Leurs mouvements nous permettent donc d’anticiper des changements de liquidité sur le marché investissement en immobilier.

 

Bref, s’il est encore trop tôt pour chiffrer les conséquences de la crise boursière, puis de la crise économique dans laquelle nous sommes rentrés depuis quelques semaines… il semble de plus en plus probable que l’immobilier d’entreprise, et donc les SCPI soit directement concernées par des baisses de prix dans les prochains mois.

Néanmoins, une reprise rapide après la résolution de la crise sanitaire et une politique monétaire agressive de taux zéro, de quantitative easing et autres planche à billet et monétisation de la dette pourraient compenser en partie cette pression à la baisse sur les SCPI.

Les différentes sociétés de gestion de SCPI ne s’en cachent d’ailleurs qu’à mi mots. Voici une synthèse des premières analyses de quelques sociétés gestionnaires de SCPI :

 

KYANOS PIERRE : « En l’état actuel des choses, il y a trop d’incertitude pour faire des pronostics : nous pensons que les crises durent toujours plus longtemps et ont d’avantage de conséquences qu’on ne l’anticipe initialement. En bref, il y aura des impacts sur les SCPI (y compris celle de Kyaneos) mais il n’est pas possible, aujourd’hui, d’en connaitre l’ampleur. »

 

Fiducial gestion : « La crise sanitaire sans précédent que nous traversons aujourd’hui est également économique et financière. Pour limiter les conséquences de cette épidémie, un dispositif exceptionnel de soutien à l’économie a été annoncé par le Président et le gouvernement français.

« la suspension des loyers » pour ceux qui en auraient besoin est une mesure susceptible d’impacter nos différents véhicules immobiliers. Il est cependant trop tôt pour évaluer les effets d’une telle annonce avant d’en connaitre les contours et la définition exacte. Bien sûr, certaines entreprises de petite taille pourraient rencontrer des difficultés dues à l’arrêt ou au ralentissement de l’activité mais les décisions de soutien massif en cours de mise en place devraient permettre de préserver les entreprises à passer cette crise.
Sachez que nous allons suivre avec attention, et au cas par cas, les difficultés de trésorerie de nos locataires et adapter, le cas échéant, les modalités de règlement de leur loyer dans cette période contrainte. Nous continuerons en assurant leur pérennité, à protéger au mieux les intérêts de nos associés et ainsi, obtenir les meilleurs résultats pour chacune des parties sur le long terme.

Au premier trimestre, cette crise sanitaire récente a peu impacté les encaissements de loyers. Le dividende versé en avril sera toutefois probablement en légère baisse, en raison du décalage éventuel de certains loyers à compter du mois de mars. Le second trimestre pourrait être plus impacté par des reports d’échéances. Il s’agira d’un effort consenti sur le court terme qui sera progressivement rattrapé afin d’assurer à nouveau la régularité des performances sur le long terme.

Nous vous rappelons que les grandes forces des SCPI sont la diversification et la mutualisation des risques. Le nombre de locataires, la grande diversité des actifs et des secteurs d’activité assurent une stabilité et une régularité des résultats. »

 

CORUM : « En raison de la crise sanitaire qui affecte l’Europe et pour la première fois depuis 9 ans, nous aurons des difficultés cette année à tenir tous nos objectifs. Pour autant vous pouvez compter sur notre engagement et notre mobilisation pour défendre votre épargne sur le long terme.

Votre épargne CORUM est productive, irrigue l’économie et permet aux entreprises de se développer et de créer des emplois. En retour, ces entreprises partagent une partie de la richesse qu’elles créent sous forme de loyers, que vous percevez vous-mêmes en dividendes. Et, par ailleurs, la valeur de votre patrimoine s’apprécie avec le temps.
Aujourd’hui nous faisons face à une situation exceptionnelle et vivons une crise majeure. Il faut continuer à penser long terme, donc au-delà de cette crise. Nous allons par conséquent aider les locataires les plus touchés par cette crise, en différant le paiement de leurs loyers. Ainsi, cela leur permettra de traverser cette situation difficile et d’être en mesure de redémarrer leur activité le plus tôt possible. Par cette action, nous réunissons les conditions pour retrouver rapidement la performance de nos fonds. Cette solidarité est gagnante pour tous ; le pire des scénarii serait de posséder un patrimoine avec des immeubles sans locataires. »
La française AM : « Le fonctionnement proprement dit des fonds n’est pas impacté par cette crise. La comptabilité, la distribution trimestrielle, la fiscalité annuelle, les assemblées générales… tous ces processus vont se poursuivre de manière quasi normale.

Il est prévisible que les montants de collecte vont se contracter, mais nous vous confirmons que les souscriptions et demandes de retrait, lorsqu’elles seront transmises par voie digitale, seront enregistrées et traitées normalement.
Concernant les investissements et les arbitrages, nous prévoyons que la situation actuelle va ralentir le rythme des transactions immobilières et leur signature, sans toutefois les stopper. Les SCPI et OPCI gérés par La Française ayant globalement investi la totalité de leur collecte 2019, ce ralentissement simultané de la collecte et des investissements ne devrait donc pas peser significativement sur la performance.
Les transactions locatives vont certainement être ralenties, à la fois dans le rythme des locations mais aussi celui des congés. Les travaux de remise en état vont également être retardés. Ces phénomènes restent cependant peu volumineux et ne vont pas significativement impacter les résultats de l’année 2020.

Les propriétaires d’immobilier commercial continueront à être protégés par des baux de long terme. La majorité des actifs détenus par le Groupe La Française, et notamment par ses SCPI, sont des immeubles de taille significative loués à des entreprises de taille importante. Bien entendu, certaines entreprises de plus petite taille pourraient rencontrer des difficultés suite au ralentissement économique observé. Les mesures massives de soutien annoncées par le gouvernement devraient permettre de soutenir l’économie en général et ces petites entreprises en particulier.

Nous avons normalement et régulièrement encaissé le premier trimestre de loyers. L’encaissement du deuxième trimestre de loyers commencera début avril. Dans cette phase délicate pour les entreprises, nous pensons primordial d’adopter une démarche responsable vis-à-vis des clients que sont les locataires. Nous rechercherons ainsi l’équilibre entre l’exigence contractuelle découlant du bail et l’accompagnement individualisé de la situation des locataires sous forme, par exemple, de délais de paiements. A cet égard, la mesure gouvernementale annoncée le 16 mars visant « La suspension des factures d’eau, de gaz, d’électricité et de loyers pour les petites entreprises les plus en difficulté… » nous paraît justifiée sur le principe. Nous préférons néanmoins que la liberté de négociation commerciale entre bailleur et locataire soit respectée et convenir de modalités d’application adaptées à chaque situation.

Ainsi, nos véhicules d’investissements immobiliers pourraient être provisoirement impactés en cas de support à apporter aux locataires, de légers décalages dans les programmes d’investissements ou de relocations. Mais la politique de gestion de la Société, notamment la constitution de réserves sur la majorité de nos SCPI, pourra venir soutenir la distribution en 2020.

Quel impact aura cette crise sur le secteur immobilier ? À plus long-terme ?
Il est évident que l’épidémie de COVID-19 n’a pas qu’un impact sanitaire sur nos concitoyens et notre pays. Les conséquences sont également visibles sur l’économie et spécialement sur les marchés financiers qui ont réagi lourdement au rapide développement de l’épidémie dans les pays occidentaux. Les prévisions de croissance mondiale ont ainsi été revues fortement à la baisse mais il reste difficile de mesurer l’ampleur des conséquences sur l’économie.

Face à cette réalité, il est important de rappeler que l’immobilier reste un investissement de long terme, dont l’horizon de placement est au moins de 10 ans. A cette échelle, si l’on se fie à l’exemple chinois où l’épidémie a atteint son pic au bout de 3 mois et où le nombre de nouveaux cas diminue quotidiennement, l’immobilier ne devrait être que peu touché à long terme. Il est important de rappeler que lors des dernières crises financières (à commencer par celle de 2008), les taux de distribution des SCPI n’avaient pas été impactés par ces phénomènes financiers.

 

Inter-gestion : « Notre objectif est de permettre à tous nos locataires de traverser cette période d’inactivité et donc d’absence de chiffre d’affaires par des mesures d’accompagnement qui faciliteront la reprise et la pérennité de leur exploitation sur le long terme, comme nous l’avons toujours recherché.

À l’image des mesures économiques prises par le gouvernement pour permettre la traversée du gué à toutes les entreprises, nous allons organiser les décalages de loyers qui seront nécessaires sur la période au terme de laquelle la vie économique devrait reprendre son cours normal.

Cet effort, bien que difficile à chiffrer aujourd’hui, affectera naturellement le niveau de distribution des acomptes sur dividendes mais de façon limitée et temporaire. Il s’agit d’un effort consenti sur le court terme qui sera progressivement rattrapé et assurera à nouveau la régularité des performances sur le long terme.

Quant à la SCPI en tant que placement, rappelons que l’une des composantes essentielle de la valeur de la part repose une fois encore sur la robustesse de ses locataires.

Dans ce sens, nous maintenons nos convictions sur nos activités de prédilection liées aux grands groupes, et demeurons très attentifs à la programmation de nos investissements. »

A suivre …

 

 

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53 Comments

  1. fermes-ta gueule says:

    Le mec qui veut absolument se faire du fric en période de crise

    MAIS FERMES TA GUEULE AVEC TON BLOG DE MERDE !!

    • Tiens un CGP mécontent que l’on dise du mal du produit qu’il vend ? …

      • Un produit qu’il doit vendre de moins en moins actuellement. Fermes………. prépares-toi à devoir gérer plus de demandes de rachat que de souscriptions dans les mois à venir.

    • Thibaut says:

      La classe

    • adnstep says:

      Ta gueule, c’est votre nom ou votre prénom ?

      • Michel 2 says:

        adnstep, vous avez de plus en plus d’humour en ce moment!
        Seriez-vous infecté par le Corona Humour ? 🙂 🙂

        • adnstep says:

          Ce compliment me va droit au cœur.

          • Michel 2 says:

            Cela fait 2 fois que vous me faites rire et c’est plutôt rare sur ce blog, surtout dans le contexte actuel.
            La dernière fois avant ces 2 là, c’était Freddy envers un certain Ange !

            Freddy, reviens STP !!!!!

    • Philippe says:

      Alors quelques réflexions :

      1] Nul n’est obligé de lire les articles de ce blog – si vous pensez qu’il s’agit d’un blog sans intérêt, libre à vous de ne pas le consulter

      2] Une très large partie de l’article concerne la reproduction des messages envoyés par les gestionnaires aux détenteurs de parts – Il n’en résulte donc aucune interprétation – c’est factuel

      3] l’insulte décrédibilise son auteur – elle n’apporte aucun élément de réflexion

      4] merci de réviser votre impératif présent – cela évitera en plus d’être ridicule

      5] Je vous laisse à Talleyrand « tout ce qui est excessif est insignifiant »

      PS : j’ai conscience qu’en vous répondant, je vous donne une importance que vous ne méritez pas – J’espère au moins que cela vous permettra de réfléchir la fois prochaine avant de vous emporter

      • Ma citation préférée de Talleyrand…

        « Méfiez-vous de votre premier mouvement, il est toujours généreux. »

        Intelligent et détestable comme l’était sûrement ce grand personnage.

        • adnstep says:

          « Je me rendis chez Sa Majesté : introduit dans une des chambres qui précédaient celle du roi, je ne trouvai personne ; je m’assis dans un coin et j’attendis. Tout à coup une porte s’ouvre : entre silencieusement le vice appuyé sur le bras du crime, M. de Talleyrand marchant soutenu par M. Fouché ; la vision infernale passe lentement devant moi, pénètre dans le cabinet du roi et disparaît. Fouché venait jurer foi et hommage à son seigneur ; le féal régicide, à genoux, mit les mains qui firent tomber la tête de Louis XVI entre les mains du frère du roi martyr ; l’évêque apostat fut caution du serment. »

          — Chateaubriand – Mémoires d’Outre-tombe

  2. Bonjour

    Ce que j’écris est sans intérêt. Mais quel bel exemple pour nos enfants et petits enfants. C’est un comportement insupportable qui n’existe que trop.

  3. Matthieu says:

    Bonjour

    Je note une forte volonté de transparence et de communication de la part des sociétés de gestion de SCPI. C’est particulièrement appréciable.

    La crise actuelle constituera un véritable stress test pour cette classe d’actifs avec encore plus de pertinence que la crise de 2008 car beaucoup de SCPI n’existaient pas à l’époque.

    A noter que le monde professionnel de l’immobilier d’entreprise s’est retrouvé hier autour d’une webconférence organisée et animée par David Brami, cofondateur de la société Point de Vente.

    Je vous invite à la visionner en replay : https://www.pointdevente.fr/fr/actualites/covid-19-la-grande-conference-de-l-immobilier-commercial-a61

  4. laurent BERNARD says:

    et sinon la politesse????? On peut partager ou pas les analyses de l auteur ET on peut même le dire en restant correct…….

  5. Laurent says:

    Lamentable ce commentaire …..

  6. GILBERT says:

    J’ai de la sympathie et de l’admiration pour Guillaume FONTENEAU qui possède une culture indéniable en gestion de patrimoine, une connaissance étendue des diverses classes d’actifs, de leur fiscalité, des problématiques de mutation à titre onéreux ou gratuit etc…….et aussi une plume habile et prolifique à la fois !

    Il pose souvent de bonnes questions dans ses articles qui suscitent débat et réflexion …..ce qui est utile !

    Juste une parenthèse :
    J’apprécierais que les blogueurs évitent les propos désobligeants et se respectent, qu’ils respectent les avis des uns et des autres.. Or, il y a parfois des dérapages qui n’honorent pas leurs auteurs ! J’espère donc ne pas en faire les frais à nouveau cette fois-ci …!

    J’en viens à Guillaume et aux SCPI.
    Je respecte Guillaume, mais je crois pouvoir dire qu’il souffre d’une véritable fixation obsessionnelle concernant les SCPI, car il ne peut s’empêcher de dénigrer ce placement de façon systématique ….
    Ses nombreux articles à charge souffrent de ce que l’on appelle « un biais cognitif » aigu …
    A l’attendre, ce placement n’a que des inconvénients, il ne possède aucune qualité et n’est à même de répondre à aucune problématique patrimoniale …pas même la préparation de la retraite !! Bref, ce n’est surtout pas la martingale de l’immobilier selon un récent article !

    En plagiant Jean-Pierre COFFE à propos de la mauvaise bouffe, Guillaume n’a de cesse de dire :  » LES SCPI , C’EST DE LA MERDE ! »

    Tous les prétextes sont bons pour descendre en flamme ce placement : quand ce n’est pas la hausse des taux d’intérêts qui menace un immobilier surcoté , c’est le coût des travaux pour palier la vétusté et l’obsolescence… ah l’obsolescence immobilière …. le grand mot dont on se gargarise est lâché …c’est le changement d’usage, le télétravail qui menace l’immobilier de bureaux, le commerce par internet qui met en cause les locaux commerciaux etc ….!

    Et aujourd’hui, ce serait le risque de loyers impayés ….quelle opportunité à saisir pour notre CASSANDRE des SCPI qui saute une fois de plus sur l’occasion pour inquiéter les détenteurs de parts et dissuader d’éventuels acquéreurs !

    Donc, à entendre GUILLAUME, il faut être un abruti de 1ère classe pour investir dans les SCPI…!

    Je fais donc partie de ceux-ci puisque je détiens des SCPI depuis la fin des années 1980, avant la crise des années 1990, la plus importante qu’elles aient eue à traverser, et qui plus est j’ai investi à nouveau massivement ces derniers mois dans des SCPI (je précise : très diversifiées en termes d’actifs et de répartition géographique ).

    Ayant donc quelque expérience des SCPI y compris « par gros temps », je me crois autorisé à exprimer un avis .

    J’ai conservé mes SCPI durant la décennie 1990; elles ont perdu 40% mais les loyers ont peu baissé et ensuite, sur 40 ans entre 1980 et 2020, la valeur de mes parts a été multipliée par QUATRE !! -voir article de Guillaume donnant les courbes de l’indice EDHEC IEIF –
    La conclusion que je tire de mon EXPERIENCE des SCPI qui ont « enjambé » sans dommage irréversible la crise est à l’opposé de celle de GUILLAUME dans un précédent article !!

    Je dois dire que je trouve que les SCPI sont au contraire un EXCELLENT PLACEMENT qui possède d’énormes qualités, sous certaines conditions que je préciserai ci-après, et dans le cadre de certaines STRATEGIES (tout est là !!) .

    Plus récemment, devenu septuagénaire…la vie passe très vite …..!
    fatigué des locataires …. il était temps pour moi de céder mon immobilier locatif de province (env 20 lots autogérés avec tous les emmerdements et tous les risques connus que cela comporte ).
    J’ai donc réinvesti en partie le produit de cession dans des SCPI très diversifiées ( 16 SCPI à raison de 40 000 € par SCPI).
    Vous ne pouvez imaginer à quel point j’en suis heureux : plus de coup de fil le vendredi soir pour un chiotte bouché .. le voisin du dessus qui met la musique à tue tête et j’en passe !
    Tous les mois/ trimestres, les loyers des SCPI créditent le compte bancaire et tous les ans je réinvestis dans de nouvelles parts ( principe de capitalisation dans une SCI à l’IS à fiscalité quasi-nulle) .

    Je ne suis nullement inquiet pour ce qui concerne l’impact de la crise actuelle sur mes SCPI car :

    1/ cet impact sera FAIBLE aussi bien en terme de baisse de revenu qu’en terme de valorisation des parts ….
    Voir à ce sujet l’article objectif et réaliste d’un fin connaisseur qu’est GUY MARTY , le « père spirituel » de la « pierre papier », ancien Directeur de l’IEIF, sur le site pierrepapier .fr
    Les SCPI n’ont pas pour locataires les petites TPE PME autorisées à différer le paiement de leur loyer …
    2/ ma stratégie porte sur le très long terme : mon objectif est de conserver les parts ma vie durant et de transmettre ce portefeuille à mes enfants pour qu’ils puissent avoir une source de revenus complémentaire pour leur retraite…;donc la baisse a largement le temps d’être plus que compensée et il y aura l’effet boule de neige de la CAPITALISATION sur 20 ou 30 ans !!.
    Les Sociétés de gestion recommande une durée de détention de 8 à 10 ans.
    Je considère que l’horizon de placement des SCPI c’est plutôt 15, 20 voire 30 ans, ce qui n’empêche des arbitrages !

    Je pourrais me livrer à un inventaire de tous les AVANTAGES que présentent les SCPI, mais le rectangle dans lequel j’écris est trop étroit pour cela.

    Je voudrais juste dire à GUILLAUME que c’est défoncer une porte ouverte que de dire que les les parts de SCPI vont subir l’effet de la crise : quel placement, quelle activité , qui de nous, ne sera pas impacté par cette crise ?

    En matière de placement, il faut se rappeler que :

    A défaut d’opter pour un livret A, investir c’est accepter de subir la volatilité et / ou la moindre liquidité d’un actif, qu’il soit boursier ou immobilier .
    Il faut juste énoncer clairement les règles au départ : il faut penser DIVERSIFICATION et (TRES) LONG TERME.

    La diversification, c’est facile avec les SCPI (des centaines d’immeubles et de locataires par SCPI).
    Sur le long terme, un portefeuille de SCPI est une alternative solide pour investir durablement et en toute tranquillité dans la pierre, sans avoir besoin de le veiller comme le lait sur le feu …

    Et dites-vous bien GUILLAUME que sur le long terme , un portefeuille de SCPI bien choisies et diversifiées fera en toute tranquillité plus que votre fonds de valeurs mobilières qui devait faire
    du 6 % et qui s’est lamentablement « casser la gueule » au bout de quelques mois …..si j’ai bien compris, malgré les diligences de je ne sais quel professionnel de la finance qui gérait ce fonds expérimental …..
    Nous atteindrons 2021 sans que la valeur des parts de SCPI n’ait baissé …! Après …?

    Parmi les qualités des SCPI, je voudrais souligner :
    – la faible volatilité des SCPI ( ce n’est pas comme votre fonds à 6 % envolé !)
    en raison notamment de la longueur des baux commerciaux et de la diversification
    – la prime de risque qui est de plus de 3%, voire 4% …et donc en 2019/2020 les SCPI ne sont pas surcotées comme vous le dites !

    Je voudrais pour terminer contester avec force l’idée que vous défendez selon laquelle, l’avenir est dans le télétravail , ce qui selon vous condamne l’immobilier d’entreprise, de bureau en particulier .

    Nous allons constater dans les semaines qui viennent les effets négatifs du télétravail, qui selon moi ne peut être que marginal.
    Les gens vont être ravis de sortir de chez eux, de retrouver leur bureau et leurs collègues, de se retrouver à la machine à café …Vous irez leur dire que leur avenir c’est le télétravail ……un jour par semaine oui !!
    Donc il faudra toujours des bureaux, ne vous en déplaise.
    L’histoire de la civilisation, de l’activité créatrice de richesse, du commerce c’est l’histoire des Cités, des vieilles pierres , il faudra toujours des bâtiments qui abritent nos activités ! Les premiers hommes s’abritaient dans des cavernes !
    Les professionnels du bâtiment, les constructeurs ( je suis Ingénieur ETP) , les professionnels qui gèrent les SCPI savent mieux que quiconque s’adapter aux besoins

    Je reproduis ci-dessous un article en ce sens dont j’ignore l’origine :

    L’HOMME EST UN ANIMAL SOCIAL
    Les Hommes sont faits pour vivre ensemble. L’obligation de s’exclure soi-même ou d’être exclu de la société pourrait donc nuire à notre santé mentale et physique…..
    Le physicien américain Vivek Murthy considère qu’au cours de milliers d’années, « la valeur de la connexion sociale s’est incrustée dans notre système nerveux de telle sorte que l’absence d’une telle force protectrice crée un état de stress dans le corps  » …. et il décrit les effets du manque de lien social ( taux de l’hormone cortisol élevé, effets inflammatoires , risques cardio-vasculaires et de maladies articulaires accrus etc….

    J’ai reçu en tant que détenteur de parts de16 SCPI les communications des diverses sociétés de gestion reproduites par Guillaume : il n’y a rien d’alarmant si ce n’est pour celui qui veut vendre ses parts à court terme .

    Je voudrais terminer par un aspect que Guillaume pourrait évoquer comme étant un gros inconvénient de nature à disqualifier les SCPI: je veux parler de la FISCALITE des personnes physiques .

    Détenir en direct 100 000 € de SCPI (bien choisies) rapportant 5% c’est avoir pour revenu 5 000 € par an .
    Avec un TMI de 30% et les CS de 17.2% il reste net : (1-0.472%)x 5 000 = 2 640 €
    soit un rendement net de 2.64 %
    Alors là, je rejoins GUILLAUME : investir dans des SCPI avec le niveau de risque correspondant pour 2.64% de rendement, le jeu n’en vaut pas la chandelle !

    EN RESUME :

    Les SCPI sont un EXCELLENT PLACEMENT
    -dès lors que le portefeuille est très diversifié
    – dès lors que l’horizon de placement est à TRES LONG TERME
    – dès lors qu’elle sont détenues dans le cadre d’un montage à fiscalité autre que la fiscalité des revenus fonciers de source française , l’idéal étant de combiner le démembrement de propriété pour amortir l’usufruit et le régime de l’IS.

    Mes excuses pour la rédaction médiocre dans le petit rectangle assigné.
    Amicalement

    • Michel 2 says:

      Vous dites « justement »;
      « Les premiers hommes s’abritaient dans des cavernes …. !

      Mais les hommes des cavernes n’avaient pas la 5G et autres VPN!!!

      Quant à L’HOMME QUI EST UN ANIMAL SOCIAL, je vous conseille l’excellent livre « Votre cerveau n’a pas fini de vous étonner »

      Résumé rapide;
      « On savait que le cerveau était l’entité la plus complexe de l’univers connu. Mais les nouvelles découvertes démontrent que ses possibilités sont bien plus étonnantes qu’on ne le croyait. Non seulement il est totalement élastique – même âgé, handicapé, voire amputé, il peut se reconstruire, apprendre, inventer -, mais aussi totalement social – un cerveau n’existe qu’en résonance avec d’autres : nous sommes neuronalement constitués pour entrer en empathie. La combinaison de ces deux facultés permet de supposer que l’homo sapiens peut évoluer en changeant lui-même sa structure. Nous avons le pouvoir d’influer sur l’évolution de notre propre cerveau – encore faut-il savoir comment il fonctionne.

      Patrice Van Eersel, rédacteur en chef du magazine Clés, aborde ces questions avec cinq spécialistes, tous médecins et chercheurs :

      le neuropsychiatre et éthologue Boris Cyrulnik, qui démontre que la résilience repose sur la plasticité neuronale ;
      le neuropharmacologue Pierre Bustany, qui raconte comment les nouvelles techniques d’imagerie cérébrale ont révolutionné notre vision de la psyché ;
      le psychiatre Jean-Michel Oughourlian, qui établit le lien entre les « neurones miroirs » et le concept de « désir mimétique » ;
      le psychiatre Christophe André qui met en pratique les découvertes des neuro-cognitivistes sur les moines en méditation ;
      le psychothérapeute Thierry Janssen, qui s’interroge sur la médecine d’Orient, peut-être mieux outillée que la nôtre pour comprendre le cerveau. »

    • Gilbert, merci pour votre commentaire qui est de grande qualité malgré la taille du petit rectangle 😉

    • olivier says:

      Et pourquoi pas des SCPI dans un contrat d’assurance vie…
      C’est ce que j’ai fait et cela me parait pas mal….

    • adnstep says:

      « Les SCPI sont un EXCELLENT PLACEMENT
      – dès lors que l’horizon de placement est à TRES LONG TERME »

      Très bien.

      Que sont devenues les SCPI du début des années 80 ?

      A-t-on suffisamment de recul sur les SCPI post 2003 ?

       » dès lors qu’elle sont détenues dans le cadre d’un montage à fiscalité autre que la fiscalité des revenus fonciers de source française »

      C’est-à-dire ? AV luxembourgeoise ? SCPI investies à l’étranger et bénéficiant d’une fiscalité plus douce ?

      Question corollaire : donc détenir des SCPI dans le cadre de la fiscalité française n’a aucun intérêt ?

    • adnstep says:

      « Donc il faudra toujours des bureaux, ne vous en déplaise. »

      Oui, mais le télétravail va se développer.

      Les principaux freins au télétravail, outre la simple impossibilité de réaliser certaines tâches en télétravail, sont :
      – la technique (débits trop faibles, outils parfois indisponibles quand ce n’est pas de l’informatique de base)
      – la sécurité (les solutions de vrai sécurisation, pour les métiers qui en ont besoin, sont complexes à mettre en oeuvre, et chers. Dans les métiers sensibles, comme la banque, on ne peut pas encore déporter le lien entre le client et le système interne. Ainsi, vos conseillers bancaires doivent se rendre dans leurs agences pour accéder au système interne et vous envoyer des documents à signer électroniquement. De même, l’administration de systèmes sensibles à distance, depuis la résidence de l’administrateur, reste une vue de l’esprit dans la plupart des cas).
      – la volonté du chef/patron/responsable/supérieur… d’avoir son personnel à portée de voix.

      Et sur ce dernier point, nécessité faisant loi, ça va changer.

      Un exemple parmi d’autres : les musées sont fermés. Grâce à ça, et au confinement des personnels chez eux, on voit naître sur le net une multitude de pastilles vidéos produites par les personnels d’Orsay, de Marmotan, … Un d’Art d’Art multiplié par 100!

      Qui restera après le retour à la normale, puisque le succès est au rendez-vous.

      Ces personnes se sont simplement rendu compte qu’il existait des outils, qu’ils pouvaient facilement s’en servir, que ce qu’ils produisaient était pas mal et intéressait les gens.

      On peut imaginer que demain, 10 a 20% de leur temps sera consacré à poursuivre ces productions, depuis chez eux, puisqu’il n’y a pas besoin pour le réaliser que d’un PC, de quelques logiciels, et d’un peu de talent.

      Une journée de transports fatiguants économisée.

    • adnstep says:

      Gilbert, si vous écrivez depuis un smartphone ou une tablette, effectivement, le rectangle n’est pas redimmensionnable.

      Par contre, depuis un PC, c’est faisable : vous avez un petit symbole en bas à droite du rectangle.
      Cliquez dessus, gardez le bouton de la souris enfoncé, et tirez vers le bas. Ensuite, quand le rectangle est suffisamment grand, relâchez le bouton de la souris.

    • Polaris says:

      GILBERT, merci pour cette excellente contribution.

      Effectivement, le biais cognitif de GF à l’égard des SCPI est maintenant connu et établi. A sa décharge, en matière d’immobilier, il semble avoir une conviction très forte qu’il défend contre vents et marées: pour schématiser (je n’ai pas la prétention de connaitre sa stratégie dans toute sa profondeur), le développement massif du télétravail va pousser une grande partie de la population française à se mettre ‘au vert’ dans les villes secondaires de province, à travailler et consommer de chez elle via internet; de ce fait, les bureaux, magasins et locaux d’activités (l’artisanat, l’industrie… le monde du passé quoi !) vont pratiquement disparaître, alors que la demande en logements confortables et connectés dans les petites villes abordables va exploser. Selon ce schéma, l’investissement en immobilier commercial – typiquement les SCPI, mais aussi les SIIC – est condamné; comme par ailleurs le couple rendement/risque du locatif dans les grandes métropoles – par ailleurs vouées à se dépeupler pour les raisons exposées précédemment- n’est plus suffisant, reste donc les villes secondaires qui deviendront le havre d’une masse d’indépendants ultraconnectés à leur PC. En fait, et il faut lui rendre cet hommage, GF croit dur comme fer dans le développement massif et exclusif du mode de vie qu’il a, semble-t’il, réussit à embrasser avec courage et bonheur (profession libérale dans le domaine de la finance, basé dans une ville secondaire de Poitou-Charente, région charmante au demeurant).

      On peut être d’accord avec lui ou pas. Il aura peut-être raison, peut-être pas. L’avenir le dira. Personnellement, je ne suis pas convaincu: même si ce mode de vie se développe, il n’est à l’évidence pas massif. Même si le commerce par internet prend de l’essor, il ne remplace pas totalement le commerce physique; on est même en droit de penser que les pouvoir publics vont rapidement prendre des mesures extrêmement coercitives à l’égard de l’e-commerce, tant il déstructure le tissu commercial et le marché du travail autant qu’il favorise l’évasion fiscale. Les professions libérales et indépendants ayant la volonté de s’installer à la campagne et les moyens de travailler à distance vont probablement se développer, mais il n’en demeure pas moins que l’essentiel du tissu économique est et restera dépendant d’infrastructures physiques (ateliers / usines, supermarchés, entrepôts…) et qu’une grande partie de la population continuera à exercer des travaux qui nécessitent ces infrastructures. Pour ce qui est du télétravail, l’ennemi de l’investissement en bureaux, la situation actuelle est extrêmement intéressante et sera riche en enseignements. Pour l’instant et d’après les informations disponibles, le télétravail est… très loin de connaître l’explosion que l’on pouvait pourtant attendre. Il semble que la méfiance légendaire des employeurs français à son égard soit toujours vivace (et je suis le premier à le vivre: ingénieur pour un grand groupe industriel français, après 5 jours de télétravail finalement plutôt productif – après la mise en place, un peu à tâtons, des procédures et habitudes adéquates – et malgré un reporting sans faille, nous avons finalement tous été mis au chômage technique pour une durée indéfinie… Les mêmes échos me parviennent de camarades de promos qui travaillent pourtant dans des secteurs pourtant à priori très bien adaptés (Télécoms…) ). Bref, si l’on peut espérer que l’épisode actuel permettra – enfin ! – d’assouplir les règles de recours au télétravail, il y a fort à parier que cela ne conduira pas à un abandon massif des ‘open space’ – je crois plutôt au développement du télétravail partiel, 1 ou 2 jours par semaine au mieux, pratique déjà très développée en région parisienne et qui n’a pas entraîné de diminution significative de l’utilisation des immeubles tertiaires.

      Sinon, quelques commentaires sur certains griefs classiquement adressé aux SCPI sur ce blog:

      1) « l’obsolescence immobilière »: j’ai écrit plus haut qu’à mon sens, l’obsolescence d’usage des locaux commerciaux n’est nullement démontrée. En revanche, pour ce qui est de l’obsolescence technique, c’est un réalité… partagée avec l’immobilier locatif d’habitation. Les travaux sont toujours très coûteux, qu’il s’agisse d’une habitation ou d’un immeuble de bureaux. L’entretien et l’amélioration des locaux est un élément clé de l’attractivité et du maintien en place des locataires: certaines sociétés de gestion (SG) en sont convaincues depuis des années et entretiennent avec soin le patrimoine des associés (isolation, clim à haute efficacité, ascenseurs à récupération d’énergie, ombrières solaires…). Ces SCPI ont des TOF très élevés et leur patrimoine prend régulièrement de la valeur.
      2) « Les SCPI sont gavées de frais ». VRAI. Mais pas vraiment plus que l’immobilier physique… quand vous achetez un appartement ou une part de SCPI, vous avez dans les deux cas autour de 8-10% de frais. Les frais de gestion des SCPI sont analogues à ceux que vous paierez si vous louez un bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
      3) « Les rendements des SCPI (entre 4 et 5% brut) sont faibles par rapport à l’immobilier locatif en direct »: c’est simplement parce que l’on compare des choux et des carottes. Prenez un rendement locatif brut de 6-7% dans l’ancien (déjà très respectable), retirez la commission de gestion de l’agence, les frais d’entretiens et de travaux, l’assurance PNO, la TF, le permis de louer, la vacance, ajoutez la valorisation (disons à 40€/H) du temps que vous passez à gérer (visites, rédaction du bail et des quittances, résolution des milles problèmes locatifs etc) ou à réaliser les travaux si vous le faites vous-même… et vous tombez sur 4-5% de rendement net avant imposition. Enfin, dans le meilleur des cas: si par malheur vous devez faire face à un incident locatif sévère (non paiement du loyer pendant plusieurs mois, dégâts importants, squat, procédure d’expulsion…) et que vous devez entamer une procédure (frais d’huissier, d’avocat etc), là l’immobilier mutualisé prend toute sa valeur. D’ailleurs, je connais de nombreux investisseurs en SCPI qui sont d’anciens bailleurs privés qui, comme par hasard, ont connu un de ces « accidents »… ça a souvent complètement changé leur regard sur l’immobilier locatif, qui est très rarement correctement évalué vis-à-vis de son insécurité juridique très élevée. Vous allez me dire qu’il est possible de faire mieux que 7% brut, soit investissant dans un immeuble de rapport nécessitant des travaux et/ou en zone secondaire, soit avec du meublé de courte durée (LMNP). Je répondrais que le 1ier cas est au moins autant sinon plus risqué que les SCPI (c’est du ‘high yield immo’) et nécessite beaucoup de travail – ce qui n’est pas en soit un obstacle, sauf que le temps de vie dépensé n’est pratiquement jamais correctement valorisé en termes de charges -; quant au second cas, je suis convaincu que des durcissements drastiques de législation sont en préparation, tant l’expansion folle de AirBn’B, Abritel et consorts ont totalement pulvérisé et asséché le marché locatif destiné aux classes moyennes dans les grandes métropoles. Sans même parler des déboires que rapportent actuellement sur de nombreux forums les propriétaires de bien en location courte durée (étudiants et jeunes actifs qui rompent leur bail du jour au lendemain, congés d’été 2020 qui seront très probablement fortement amputés avec fort impact sur les locations saisonnières…)
      4) « La fiscalité sur les revenus des SCPI est délirante »: VRAI, mais il s’agit ni plus ni moins que de la fiscalité des revenus fonciers. A part le LMNP (et encore, il existe quelques OPCI, assez récents et donc sans grand recul il est vrai, qui permettent à leurs associés de profiter de cette fiscalité), les mêmes outils de défiscalisation qu’en locatif direct existent en SCPI (déduction des intérêts d’emprunt, déficit foncier – même si là encore les quelques SCPI qui se sont placées sur ce créneau n’ont pas été couronnées de succès, c’est le moins que l’on puisse dire…). Comme Gilbert l’a mentionné, un instrument juridique et fiscal en particulier me semble particulièrement puissant: il s’agit du démembrement temporaire de propriété. Il n’est certes pas réservé aux SCPI, mais il leur est particulièrement bien adapté, avec un marché assez développé. Je suis étonné que GF ne soit pas penché plus avant sur ce sujet, qui serait pourtant l’occasion de dresser de beaux tableaux financiers interactifs comme il sait si bien les faire 😉 .

      Bref, je pense qu’il s’agit surtout de deux visions totalement différentes de l’investissement immobilier. L’immobilier locatif physique s’adresse à des personnes qui aiment l’immobilier, qui ont un rapport affectif avec leur investissement, qui veulent et peuvent passer beaucoup de temps à gérer leur bien de A à Z, qui aiment rencontrer leurs locataires, faire eux-mêmes une partie des travaux, qui ont de nombreuses connaissances juridiques, en urbanisme, qui ont les reins suffisamment solides financièrement pour supporter les conséquences éventuelles de la faible mutualisation de leur patrimoine immobilier (sauf à posséder une dizaine de biens)… A l’opposé, les SCPI intéresseront les investisseurs qui n’ont pas le temps ou l’envie de s’occuper d’un bien immobilier ou d’un locataire, qui n’ont pas d’affect particulier vis-à-vis de l’immobilier physique, qui sont conscients qu »ils n’ont pas toutes les – nombreuses – compétences requises, qui ne peuvent pas se permettre un gros accident locatif ni assumer l’insécurité juridique du statut de bailleur privé, et souhaitent mutualiser leur patrimoine.

      Vous aurez bien évidemment compris de quel côté de profil d’investisseur je me situe :-).

      Désolé pour le ‘roman’.

      • adnstep says:

        Bonjour,
        vous comparez SCPI avec immo en direct. Soit. Si j’avais à choisir entre les deux je choisirais les SCPI, pour toutes les raisons que vous évoquez.

        Il y a néanmoins d’autres comparaisons possibles, par exemple :
        – SCPI vs SIIC
        – SCPI vs actions ou ETF
        – SCPI vs crowdfunding immo

        • SCPI vs SIIC…
          On abeaucoup lu ça ces derniers mois.
          Je pensais que tout le monde avait désormais compris la différence entre SIIC et SCPI. Le dernier mois écoulé a pourtant montré que ces véhicules n’ont rien à voir.

      • Michel 2 says:

        Ne soyez pas désolé pour le roman, il est plutôt bon !

        S’agissant de Guillaume: « On peut être d’accord avec lui ou pas. Il aura peut-être raison, peut-être pas. », il est probable qu’il ait raison mais en 2050, 2070 ou plus quand le pays sera complètement sur-connecté et robotisé:
        « Les usines seront gérés par des robots, surveillés à distance par les techniciens et ingénieurs et tout le toutim… Alors effectivement quid des SCPI, si celles-ci existent encore. Je n’en serait rien car je serais (probablement) mort !

      • GILBERT says:

        Vos réflexions sont très pertinentes …..notamment vous donnez un éclairage très intéressant de ce que j’ai qualifié de biais cognitif chez GF (tout investisseur doit s’interroger sur cela dans une sorte d’introspection !)
        GF projette son choix de vie comme étant le modèle qui régnera demain à grande échelle : tous habitant en Province, en télétravail et s’approvisionnant par internet ….
        Pour ce qui me concerne, je n’y crois pas….cela restera marginal !
        Il y a quelques années, l’avenir, c’était pour certains de s’installer dans les Causses et d’y élever des chèvres …..le moins que l’on puisse dire, cela reste limité comme phénomène sociétal pour l’instant !

        Je vous apporterai la vision de la ville du future qui est celle de Guy MARTY, de l’IEIF, un fin connaisseur de l’aménagement de notre cadre de vie, de l’immobilier et en particulier de l’immobilier institutionnel (fonds d’investissements, SCPI, OPCI , SIIC )

        D’autres aspects m’inspirent également des réflexions , j’y reviendrai
        Amicalement.

      • Polaris.

        Avant de réduire mon analyse à ces quelques lignes stéréotypées vous devriez lire mon livre « Investir dans l’immobilier ».

        Votre synthèse est réductrice et fausse et surtout pleine de biais de confirmation.

        Un exemple :  » je crois plutôt au développement du télétravail partiel, 1 ou 2 jours par semaine au mieux, pratique déjà très développée en région parisienne et qui n’a pas entraîné de diminution significative de l’utilisation des immeubles tertiaires. »

        Je crois pareil. Saviez vous qu’avant adoption de ce télétravail partiel, les postes de travail était libres 50% de l’année ? Le plus important n’est pas tant le télétravail que le nomadisme. Le nomadisme, c’est l’idée de ne plus avoir besoin d’un poste de travail fixe pour pouvoir travailler et donc partager son poste de travail avec d’autres collègues.

        Cet usage nouveau génère une moindre demande d’espace de bureau.

        Ce n’est qu’un exemple des très points de désaccord avec votre article.

        On pourrait également s’attarder sur l’obsolescence immobilière qui est beaucoup plus importante dans le commerce ou bureau que l’habitation, mais aussi sur le risque…

        Bref, votre commentaire est long mais il me semble peu conforme aux faits.

        Merci.

  7. c est pas un scoop ; même pour les loyers des particuliers !
    par contre votre bashing anti scpi qui dure depuis 3-4 ans…….

  8. Voici pour INFO un copier-coller d’une réflexion de GUY MARTY concernant le prix de l’immobilier d’entreprise et en particulier de celui des SCPI .

    Cet article date de mai 2019 et il montre que contrairement aux affirmations à répétition de Guillaume, les prix de ces actifs, contrairement à d’autres actifs, n’étaient pas surévalués .
    Ceci doit à l’évidence être actualisé, nuancé dans le présent contexte….

    L’immobilier pris en otage ?
    3 mai 2019 / par Guy Marty

    Bonjour,
    J’ai une grande nouvelle à vous annoncer. Je viens d’apprendre qu’il est possible de dire si les prix de l’immobilier sont aujourd’hui trop élevés ou non.
    Avant de vous donner la réponse, laissez-moi vous expliquer le contexte.

    Jusqu’à présent, je vous ai toujours dit que l’immobilier était bien orienté à long terme, et ceci pour deux raisons :
    • D’abord, il est désormais au cœur des enjeux économiques : nouvelles formes de travail, réduction des dépenses énergétiques, adaptation des métropoles, à tous les endroits stratégiques le secteur immobilier est vital, donc il a de l’avenir.
    • La deuxième raison, c’est que partout dans le monde les compagnies d’assurances, les fonds de pension et autres fonds souverains sont en train de renforcer leur part en immobilier, ce qui veut dire que les prix vont être soutenus dans la durée.
    Je me suis déjà longuement expliqué là-dessus, je ne vais pas y revenir.
    Mais voilà, il n’y a pas que le long terme. Que dire s’il y a momentanément une hausse excessive puis une chute pour la corriger ? Autrement dit, même si la tendance est bonne pour les dix ou vingt prochaines années, sommes-nous à la veille d’une correction des prix ? Pire, vaudrait-il mieux attendre cette correction avant d’investir ?

    Sur ces questions importantes, je ne savais pas quoi penser. La bonne nouvelle, c’est que je viens de découvrir une étude de l’IEIF, plus exactement de l’un de ses chercheurs associés Pierre Schoeffler, qui répond exactement à la question du niveau actuel des prix : alors, trop haut ou pas trop haut ?

    Voici l’explication. Les banques centrales, avec leurs politiques d’inondation monétaire et de taux très bas, ont pris en otage l’ensemble des marchés. Les obligations se sont calées sur les taux bas. Les actions se sont valorisées avec les taux pour référence. Mais curieusement, étrangement, singulièrement, l’immobilier ne s’est pas laissé prendre à ce jeu !

    Comment peut-on le voir ? Vous savez, il y a ce qu’on appelle la prime de risque : on prend d’un côté le rendement (autrement dit le loyer rapporté au prix) plus l’inflation et de l’autre on retire le taux des emprunts d’État. Pour les bureaux dans les QCA – les quartiers centraux d’affaires – cette prime de risque est aujourd’hui de 4 %. Or, elle devrait être à 3 %. C’est son niveau structurel. Cela veut dire que le rendement des bureaux fait comme si les taux étaient de 1% plus élevés qu’ils ne le sont.

    Autre façon de le dire, si l’immobilier avait réagi comme les actions ou les obligations à la baisse des taux, les prix seraient à un certain niveau. Or les prix d’aujourd’hui sont 25 % inférieurs à ce niveau !

    Voilà, l’immobilier, lui, ne s’est pas laissé prendre en otage par les dernières baisses des taux. Il n’en a pas tenu compte.
    Cela veut dire que les prix de l’immobilier d’entreprise n’ont pas dérapé, que globalement il n’y a pas de hausse anormale, qu’il n’y a donc pas d’accident à attendre.
    Cela veut dire surtout que s’il devait y avoir un choc sur le marché immobilier, ce choc ne pourrait venir que de l’extérieur : de l’économie, de la finance ou d’un astéroïde touchant la Terre.

    Mon commentaire du 25/03/2020
    Ce ne sera finalement pas un astéroïde, mais le covid 19 !!
    Compte tenu de ce qui précède, on peut penser que la situation très saine des SCPI à fin 2019 début 2020 leur permettra d’enjamber la crise avec moins de dommages que d’autres classes d’actifs
    A suivre évidemment …. !!!

    Amicalement

  9. adnstep says:

    « La deuxième raison, c’est que partout dans le monde les compagnies d’assurances, les fonds de pension et autres fonds souverains sont en train de renforcer leur part en immobilier, ce qui veut dire que les prix vont être soutenus dans la durée. »

    Des prix d’achat soutenus dans la durée, est-ce bon pour le rendement des SCPI ?

    • Polaris says:

      Le rendement des SCPI suit exactement la même tendance que celui de l’immobilier locatif: toutes choses égales par ailleurs, il baisse.
      Match (évidemment) nul, balle au centre.

  10. Concernant la fiscalité « confiscatoire » du régime des revenus fonciers auquel sont soumises les personnes physiques détentrices en direct de SCPI , il s’impose de faire preuve d’imagination .
    Redonner 50% du revenu de vos SCPI à BERCY n’a aucun intérêt .

    Si cela intéresse l’un de vous, je vous exposerai les solutions simples auxquelles je pense et celle assez complexe mais hyper performante que j’ai mise en oeuvre.

    Moyennant quoi les SCPI sont, n’en déplaise à notre ami GUILLAUME , un EXCELLENT PLACEMENT de père de famille, à la fois performant, sûr sur le long terme et pénard !!

    Il convient de se rappeler avant tout les 4 étapes de réflexion préalables à tout investissement .

    1/ DEFINIR SES OBJECTIFS selon sa situation (long terme ou court terme, revenus immédiats ou différés, transmission etc…)

    2/ CHOISIR LE TYPE D’ACTIF susceptible de répondre à ces objectifs …

    supposons que ce soit les SCPI …mais ce n’est pas tout , tout aussi important est le 3/

    3/ CHOISIR l’ENVELOPPE de détention de ces actifs !!!!!!!

    4/ CHOISIR le MODE de détention (en pleine propriété, en Nue-propriété ou en usufruit )
    ce qui est important au regard de la fiscalité sur les revenus, sur l’IFI et sur la transmission ( ne pas avoir à redonner 40% du capital constitué au fisc)

    Concernant le CHOIX de l’ENVELOPPE de détention, pour faire simple :

    A) ce peut être la détention en direct par personne physique (voir solution SCPI procurant des revenus de source étrangère (européenne) à fiscalité allégée , ou encore régime micro-foncier pour SCPI à revenus de source française , ou les deux combinés) c’est simple et efficace !

    B) ce peut être la détention dans l’enveloppe juridique et fiscale de l’ASSURANCE-VIE avec ses avantages et inconvénients ( à analyser) comme évoqué par un blogueur ,

    C) ce peut être la détention dans une Société civile SCI à l’IR ou à l’IS

    D) ce peut-être la détention dans une société commerciale type SAS (à l’IS)
    pour se placer dans un cadre « entreprise » qui sera choyé fiscalement dans les temps à venir, plus que les sociétés civiles patrimoniales ( fussent-elles à l’IS ) dont la fiscalité risque de s’alourdir !

    Il serait trop long d’évoquer les MONTAGES complexes mais très performants utilisant le DEMEMBREMENT DE PROPRIETE, étant rappelé qu’il convient d’avoir une parfaite connaissance des conditions permettant au fisc la mise en oeuvre de l’une des trois procédures d’ABUS DE DROIT pour pouvoir mettre en place les parades adhoc : art L64 du LPF (motif exclusivement fiscal) , art L64A du LPF (motif principalement fiscal) ou article 205 A du CGI (Impôt sur les Sociétés) .

    Bien amicalement

    • Michel2 says:

      Mais nous avons un spécialiste sur ce blog ! Alain Lamblard si tu nous lis ?

      J’en profites pour lancer un message à Freddy Goss et SVEN !
      Que devenez-vous ? Plus de message!
      Vous nous manquez!
      J’espère que vous allez bien.

  11. Je réponds à adnstep

    Concernant la valeur des parts et le taux de rendement, plus précisément le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) des SCPI, les deux sont corrélés et on ne peut avoir le beurre et l’argent du beurre, et plus encore ……comme nous disons ici en Normandie !!

    Mais en réalité, ce qui compte ce n’est pas le TDVM, qui est une valeur relative, c’est le montant absolu des loyers encaissés auxquels s’ajoute la revalorisation éventuelle des parts.
    Et globalement, à moyen terme, la somme des deux n’est pas menacée me semble-t-il !

    Je pense que vous en êtes d’accord avec moi, tous les voyants fondamentaux étaient au vert concernant les SCPI , n’en déplaise à leurs détracteurs …
    On peut donc penser que la crise va légèrement impacter les SCPI , mais que ce véhicule l’enjambera sans dommage irréversible .

    Vous savez, concernant une CRISE, la question à se poser est : les effets seront -ils MTR ?
    C’est à dire :
    – maîtrisables : il y a de fortes chances que oui en raison de la diversification, des baux de longue durée, des reports à nouveau RAN disponibles pour les mieux gérées etc..
    – temporaire : oui car l’activité va repartir voire rebondir pour certains secteurs …sauf peut-être pour les petites SCPI investies en Province et orientées locaux commerciaux à surveiller !
    – réversibles : oui, car les locataires ayant fait faillite malgré le soutien promis par le gouvernement ne seront pas irremplaçables !

    Je vous livre ci-après l’avis de Marc FIORENTINO sur les raisons d’être optimiste ….une fois l’épidémie jugulée

    • adnstep says:

      « Et globalement, à moyen terme, la somme des deux n’est pas menacée me semble-t-il ! »

      Je n’en sais rien.
      Ce que je sais, c’est que si je dois m’en débarrasser rapidement, je ne pourrais pas le faire. Pour moi, c’est un point important.

      L’autre point important, comme pour n’importe quel investissement, c’est le point d’entrée. Il me semble que le point d’entrée est élevé. Acheter des SCPI il y a 30 ans, avant que tout le monde le fasse, c’était bien. Acheter des SCPI aujourd’hui, alors que, vous le disiez vous-même, de gros investisseurs achètent de l’immobilier, tirant donc les prix vers le haut, me semble moins judicieux.

      • 1/ C’est pourquoi on n’insiste jamais assez sur le fait que les SCPI, c’est un investissement de (très) long terme …disons en quelque sorte « de fonds de portefeuille » à conserver ….Pour autant, si blocage il y a, cela passera !!

        2/ Voyez l’article de Guy Marty : la prime de risque étant de 4, l’immobilier professionnel n’est pas surcoté actuellement si on raisonne long terme.
        S’il baisse à court/moyen , ce sera une opportunité pour acheter …

        3/ Néanmoins, si vous CAPITALISEZ sur le long terme , en réinvestissant les loyers, peu importe le point d’entrée :
        si les prix et les loyers sont hauts, vous avez plus d’argent à réinvestir mais moins de nouvelles parts acquises avec ces revenus, et si les prix sont bas, vous achetez davantage de parts …..

        Le SECRET, c’est de fermer la télé, de ne pas lire les magazines ni les blogs, et de tenir sa stratégie de CAPITALISATION : l’EFFET BOULE DE NEIGE est miraculeux comme le notait EINSTEIN (voir la formule des intérêts composés !)

        Dans une stratégie de CAPITALISATION de long terme, avec des VERSEMENTS PROGRAMMES (annuels par exemple ) , investir en point haut ou en point bas est indifférent !

        Le pire est de ne pas INVESTIR !!!

        • adnstep says:

          « Le SECRET, c’est de fermer la télé, de ne pas lire les magazines ni les blogs, et de tenir sa stratégie de CAPITALISATION : l’EFFET BOULE DE NEIGE est miraculeux comme le notait EINSTEIN (voir la formule des intérêts composés !)  »

          Comme avec un investissement en bourse, en fait.

          Comparez vos investissements avec un achat d’Air Liquide, par exemple, à la même date, jusqu’à aujourd’hui.
          Bon an, mal an, Air Liquide, c’est pas loin de 10% par an.
          En 7 ans, vous doublez.

          • Oui exactement !

            • adnstep says:

              Et c’est là que la bourse prend l’avantage, en ce moment : les actions ont lourdement chuté, alors que les parts de SCPI, par nature, n’ont pas baissé.

              Ayant a investir d’ici cet été, le choix est facile à faire entre des actions à l’encan et des SCPI qui ont en plus comme inconvénient de forts frais d’acquisition.

              Reste à ne pas se tromper d’actions…

  12. Je réponds à Michel 2

    Je n’ai surtout pas la prétention de dire que je sais ce qu’il faut faire……car personne ne connait l’avenir, ce fut vrai dans le passé, c’est vrai plus que jamais !

    Par contre, mon expérience des SCPI (outre celle de l’immobilier loué nu ou en LMP) de plus de 30 ans, le suivi de toute l’actualité des sociétés de gestion et de leurs SCPI , me donnent un certain recul qui me permets de dire sans risque :

    1/ ce qu’il ne faut pas faire : par exemple acheter des SCPI sans avoir défini préalablement ses objectifs et être sûr d’investir sur le (très) long terme sans besoin de revente et si possible dans un objectif de revenus différés plutôt que de revenus immédiats à consommer, de façon à faire jouer la FORMULE DES INTERETS COMPOSES et l’EFFET BOULE DE NEIGE DE LA CAPITALISATION qui suppose de réinvestir les revenus au fur et à mesure …
    Cette mécanique est sûre, très puissante car mathématique !!
    EINSTEIN disait de la formule des intérêts composés que c’est « la 8ème MERVEILLE DU MONDE ».
    La SCPI est un très bon support pour un tel « fonds de capi fait maison » ! !

    2/ Qu’il est idiot de parler des 180 SCPI existantes de manière générique, car il y a SCPI et SCPI
    Par exemple, quoi de comparable entre la SCPI PIERVAL SANTE investie comme son nom l’indique sur le secteur SANTE , ou encore PRIMOVIE et la SCPI ATREAM HOTELS actuellement touchée de plein fouet par la crise …..
    Quoi de commun ente une SCPI ancienne dont le CAPITAL est de 3 Mds d’euros avec plusieurs centaines d’immeubles à Paris et RP , et une jeune SCPI investie en Province dont le capital social est de moins de 100 Millions € et qui comporte seulement 10 ou 20 immeubles ….?

    Je veux le dire à Guillaume :
    1/ Les SCPI ne sont ou non un bon, voire un excellent placement, qu’en fonction des objectifs et de la stratégie poursuivis et non dans l’absolu !
    2/Un article portant sur les SCPI en général n’a pas de sens !!

    • Michel2 says:

      Bonjour Gilbert,

      Ne vous méprenez pas, même si je suis un tant soit peu inquiet sur le devenir des SCPI(s), j’ai toujours défendu celles-ci et notamment envers le bashing man, l’anti SCPI de ce blog, si vous voyez de qui je veux parler.
      J’ai moi-même, dans un esprit de diversification, 2 SCPI, Corum Origin et Novapierre Allemagne. D’ailleurs votre avis éclairé m’intéresse sur ces 2 valeurs.

      • J’ai comme vous Corum origin (ainsi que Corum XL) et Novapierre Allemagne dans mon portefeuille.

        Tout d’abord, si vous les détenez en direct, le problème de la fiscalité confiscatoire des revenus fonciers de source française évoqué ne se pose pas …je suppose que cet aspect n’est pas sans lien avec votre choix (judicieux) d’investissement sur des SCPI européennes.

        CORUM Origin
        Vous avez sans doute comme moi reçu un communiqué de Fredéric PUZIN de CORUM : pour l’heure, il semble que la grande diversification en termes d’actifs et de pays de localisation des immeubles fonctionne bien comme amortisseurs de crise !
        La baisse de revenus en 2020 ne ferait pas passer le TDVM en dessous de 6% si la crise du covid 19 reste MTR (maitrisable, temporaire et réversible) …rien de sûr toutefois mais si cela va très mal, ce sera 5% , si cela va encore plus mal ce sera 4%M en 2020 et la vie reprendra .. donc wait and see !

        A noter que le choix de CORUM de distribuer le bénéfice à 100% sans constituer de REPORT A NOUVEAU ( RAN = 0) n’est peut être pas le meilleur choix …en tout cas pour l’avenir, garder une poire pour la soif pour lisser les revenus ne serait-il pas une mesure prudente… .

        Guillaume n’a de cesse de critiquer les SCPI CORUM pour leurs performances
        supérieures aux autres SCPI .
        En réalité, le TDVM présenté par CORUIM est, contrairement aux autres sociétés de gestion pour les SCPI à revenus de source étrangère, un TDVM avant impôt étranger.

        Donc, si on ramène cela au TDVM après impôt étranger (comme Novapierre Allemagne) , on est dans les 5.5% environ (à vérifier) …donc ce qui est versé effectivement aux associés n’est pas plus élevés que ce que versent certaines SCPI FRANCE en réalité !
        Par exemple VENDOME régions verse un TDVM de 6% env , Epargne Pierre de 5.90% env …..
        Donc, où est la SUPER PERFORMANCE qui permet de dire à Guillaume que c’est au prix de prises de risques inconsidérées…..?

        La seule chose que je reproche à CORUM justement, c’est de nous tromper en ne donnant pas , comme toutes les autres stés de gestion de SCPI européennes, un TDVM après paiement de l’impôt étranger, qui soit avant imposition en France .Auquel cas, la performance est bonne à ce jour, mais st pas « extraordinaire »

        NOVA PIERRE Allemagne
        La SCPI Novapierre Allemagne qui possède uniquement des locaux commerciaux a eu en 2019 une performance en deça des espérances que l’on pouvait nourrir …
        Je ne connais pas la situation en Allemagne concernant le confinement, mais si les commerces sont fermés comme en France, cette

        Voilà mes réflexions.

        Amicalement

  13. Voici ce qu’écrit Marc FIORENTINO de MeilleurPlacement

    Je veux partager avec vous ce qui semble une TRES BONNE NOUVELLE

    ILLIMITÉ
    Je pense que vous ne vous rendez pas compte de ce qui s’est passé hier. Je sais, ça commence à vous fatiguer les histoires de banques centrales, de taux, etc., etc., mais il faut vraiment que vous vous rendiez compte que ce qui se passe est tout simplement hallucinant !!!

    C’EST UNE PREMIÈRE

    La Banque centrale américaine a tout simplement renoncé à annoncer des packages successifs de centaines de milliards d’injections de liquidités. Elle a décidé d’annoncer tout simplement qu’elle fournirait autant de liquidités dans les marchés que nécessaire, SANS AUCUNE LIMITE !!!
    VOUS RÉALISEZ ?
    Non ?
    Vous devriez.
    C’est inimaginable.
    Une banque centrale qui dit cela c’est comme la banque de votre quartier qui ouvrirait ses tiroirs et ses coffres, ou comme si tous les distributeurs automatiques de billets distribuaient de l’argent gratuitement.
    C’est tout simplement énooooooorme.

    ET POUR VOUS

    Ça change quoi, me direz-vous ?
    Tout.
    Ça change tout.
    Ça veut dire que pour sortir l’économie de la récession violente annoncée au premier semestre, les banques centrales et les gouvernements ont fait sauter toutes les contraintes.
    Je vous assure, ça, au moins, c’est une bonne nouvelle.

    DÉSOLÉ…
    …pour ceux que j’ai inquiété hier en annonçant qu’une partie de la dette des États serait annulée.
    Ils ont envoyé des messages en disant : « Mais…s’ils annulent ma dette, c’est la cata pour le fonds euro de mon assurance-vie ! »
    Non, non, rassurez-vous.
    Ce ne sera que la dette des états détenue par les banques centrales qui sera annulée…pas celle qui est dans votre contrat d’assurance vie.
    Vous pouvez vous rendormir tranquillement.

    Un RESET des dettes entre ETATS et les BANQUES CENTRALES, c’est le REVE !!!
    On efface tout et on repart à ZERO mes amis !!!

    C’est peut-être pour demain le NOUVEAU MONDE !!
    Ne rêvons peut-être pas trop ….!

    • Michel2 says:

      Oui, mais si on efface les dettes entre BCE et Etats, qui voudra prêter aux Etats après ?
      Vaudra mieux aller jouer au Monopoly !!

      • Si « tout le monde » le fait ……..ce n’est pas un problème …..?????

        • Michel2 says:

          Non, je ne suis pas d’accord avec ce principe!
          Imaginons le système suivant:
          L’Etat émet des obligs, les banques les achètent, puis la BCE les rachètent avec de l’argent factice sur le marché secondaire, sachant que ces dettes ne seront jamais remboursées (Junk bonds).

          Ce système s’il était généralisé s’auto détruirait rapidement car plus personne ne lui ferait confiance, ce serait une partie de Monopoly à grande échelle. Autant que la BCE prête directement aux Etats (comme le demande Mélenchon) et on tombe rapidement dans un système communiste et on sait tous comment cela finit

  14. Alors les LOYERS non payés aux SCPI …..ce n’est peut-être pas un problème Guillaume ….????

  15. Matthieu says:

    Bonjour

    Pour ceux qui veulent suivre le sujet de l’immobilier d’entreprise

    i) Podcast diffusé par Primonial REIM
    https://www.primonialreim.com/podcast-covid-19-et-les-marches-immobiliers

    ii) Prochain webinar animé par David Brami lundi 30 mars
    https://www.pointdevente.fr/fr/inscription-wabinar_216

  16. En réalité, j’y perds mon latin …c’est impensable …c’est non pensable pour moi !!

    Je maîtrise intellectuellement ce qui relève de la notion de propriété : je détiens des parts de SCPI, j’en suis propriétaire, il y a derrière des actifs tangibles, pour moi c’est clair.

    Mais concernant le dysfonctionnement d’un système en cascade dettes/ créances , cela me dépasse ….!
    Sans doute y a-t-il au bout de tout cela rien d’autre qu’un système communiste comme vous l’évoquez ….??

    • Michel 2 says:

      Communiste ou pas, le système est à bout de souffle et les derniers plans de relance, dont celui, gigantissime de Donald devraient relativement rapidement mener au désastre.

  17. Oui exactement !

  18. Je ne m’aventurerai pas davantage sur un terrain que je ne maîtrise pas, celui de l’économie …!
    Je me cantonnerai donc à la gestion de mon patrimoine « en bon père de famille » , ou plutôt à une gestion « raisonnable » selon la terminologie désormais officielle !

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