Il est clairement trop tôt pour anticiper l’évolution des parts de SCPI dans les prochains mois, mais une étude AEW Research publiée en fin de semaine dernière explique qu’à long terme, les valeurs vénales des biens immobiliers d’entreprise prime évoluent en lien étroit avec les marchés financiers, mais avec un décalage temporel.
Cela signifie que si la chute des cours de bourse devait être durable, nous pourrions nous attendre à une baisse des prix immobiliers d’entreprise, mais à un rythme beaucoup plus lent et dans une mesure sans doute plus faible que pour les actions.

Je vous engage à consulter cette étude publiée sous le titre « KEEP CALM AND STAY HOME*: L’IMMOBILIER AU TEMPS DU CORONAVIRUS »
De surcroît, cette étude confirme l’hypothèse selon laquelle le niveau des loyers sont directement affectés par la solidité financière des entreprises. AEW explique que « la peur que la période de ralentissement économique s’éternise et dégrade la profitabilité des entreprises, leur capacité à rembourser leurs dettes et à payer leurs loyers peut être mesurée. Pour cela, nous analysons la corrélation entre l’indice ICE BofA Euro High Yield et l’indice sur les valeurs locatives prime de quinze marchés immobiliers européens de CBRE. Ce graphique montre une corrélation de 0,33, indiquant que les pics de taux de rendement sur les marchés du crédit aux entreprises sont souvent accompagnés d’une correction des valeurs locatives prime sur les marchés immobiliers. Cependant, les investisseurs sont protégés des mouvements des valeurs locatives de marchés à court terme par les baux en cours, les besoins en surfaces des utilisateurs et par la qualité de la signature des locataires. »
En d’autres mots, lorsque les taux des obligations des entreprises à hauts rendement augmentent, le niveau des valeurs locatives baissent. L’augmentation de la fragilité des entreprises, du fait d’une crise économique et/ou d’une conjoncture qui se dégrade, entraîne une baisse des loyers.

 
Enfin, et c’est un point très important qui devrait être accentué pour l’immobilier d’entreprise de rendement récemment plébiscité par certains acteur offensif tel que Corum, la liquidité de l’immobilier d’entreprise est fortement affectée lors d’une crise boursière.
AEW a donc analysé les corrections boursières précédentes et leurs implications en termes de volumes investis en immobilier d’entreprise (entre 2008 et 2020, en France, Royaume-Uni et Allemagne) et leur impact sur les prix immobiliers (entre 1992 et 2020, en France, Royaume-Uni et Allemagne).
Ce graphique montre qu’il existe une corrélation importante entre les mouvements du marché boursier et les volumes investis dans les trois principaux marchés immobiliers. Il s’agit d’un point important car les marchés boursiers, contrairement aux marchés immobiliers privés directs, bénéficient d’informations quotidiennes sur les prix. Leurs mouvements nous permettent donc d’anticiper des changements de liquidité sur le marché investissement en immobilier.

 
Bref, s’il est encore trop tôt pour chiffrer les conséquences de la crise boursière, puis de la crise économique dans laquelle nous sommes rentrés depuis quelques semaines… il semble de plus en plus probable que l’immobilier d’entreprise, et donc les SCPI soit directement concernées par des baisses de prix dans les prochains mois.
Néanmoins, une reprise rapide après la résolution de la crise sanitaire et une politique monétaire agressive de taux zéro, de quantitative easing et autres planche à billet et monétisation de la dette pourraient compenser en partie cette pression à la baisse sur les SCPI.
Les différentes sociétés de gestion de SCPI ne s’en cachent d’ailleurs qu’à mi mots. Voici une synthèse des premières analyses de quelques sociétés gestionnaires de SCPI :
 
KYANOS PIERRE : « En l’état actuel des choses, il y a trop d’incertitude pour faire des pronostics : nous pensons que les crises durent toujours plus longtemps et ont d’avantage de conséquences qu’on ne l’anticipe initialement. En bref, il y aura des impacts sur les SCPI (y compris celle de Kyaneos) mais il n’est pas possible, aujourd’hui, d’en connaitre l’ampleur. »
 
Fiducial gestion : « La crise sanitaire sans précédent que nous traversons aujourd’hui est également économique et financière. Pour limiter les conséquences de cette épidémie, un dispositif exceptionnel de soutien à l’économie a été annoncé par le Président et le gouvernement français.
« la suspension des loyers » pour ceux qui en auraient besoin est une mesure susceptible d’impacter nos différents véhicules immobiliers. Il est cependant trop tôt pour évaluer les effets d’une telle annonce avant d’en connaitre les contours et la définition exacte. Bien sûr, certaines entreprises de petite taille pourraient rencontrer des difficultés dues à l’arrêt ou au ralentissement de l’activité mais les décisions de soutien massif en cours de mise en place devraient permettre de préserver les entreprises à passer cette crise.
Sachez que nous allons suivre avec attention, et au cas par cas, les difficultés de trésorerie de nos locataires et adapter, le cas échéant, les modalités de règlement de leur loyer dans cette période contrainte. Nous continuerons en assurant leur pérennité, à protéger au mieux les intérêts de nos associés et ainsi, obtenir les meilleurs résultats pour chacune des parties sur le long terme.
Au premier trimestre, cette crise sanitaire récente a peu impacté les encaissements de loyers. Le dividende versé en avril sera toutefois probablement en légère baisse, en raison du décalage éventuel de certains loyers à compter du mois de mars. Le second trimestre pourrait être plus impacté par des reports d’échéances. Il s’agira d’un effort consenti sur le court terme qui sera progressivement rattrapé afin d’assurer à nouveau la régularité des performances sur le long terme.
Nous vous rappelons que les grandes forces des SCPI sont la diversification et la mutualisation des risques. Le nombre de locataires, la grande diversité des actifs et des secteurs d’activité assurent une stabilité et une régularité des résultats. »
 
CORUM : « En raison de la crise sanitaire qui affecte l’Europe et pour la première fois depuis 9 ans, nous aurons des difficultés cette année à tenir tous nos objectifs. Pour autant vous pouvez compter sur notre engagement et notre mobilisation pour défendre votre épargne sur le long terme.

Votre épargne CORUM est productive, irrigue l’économie et permet aux entreprises de se développer et de créer des emplois. En retour, ces entreprises partagent une partie de la richesse qu’elles créent sous forme de loyers, que vous percevez vous-mêmes en dividendes. Et, par ailleurs, la valeur de votre patrimoine s’apprécie avec le temps.
Aujourd’hui nous faisons face à une situation exceptionnelle et vivons une crise majeure. Il faut continuer à penser long terme, donc au-delà de cette crise. Nous allons par conséquent aider les locataires les plus touchés par cette crise, en différant le paiement de leurs loyers. Ainsi, cela leur permettra de traverser cette situation difficile et d’être en mesure de redémarrer leur activité le plus tôt possible. Par cette action, nous réunissons les conditions pour retrouver rapidement la performance de nos fonds. Cette solidarité est gagnante pour tous ; le pire des scénarii serait de posséder un patrimoine avec des immeubles sans locataires. »
La française AM : « Le fonctionnement proprement dit des fonds n’est pas impacté par cette crise. La comptabilité, la distribution trimestrielle, la fiscalité annuelle, les assemblées générales… tous ces processus vont se poursuivre de manière quasi normale.
Il est prévisible que les montants de collecte vont se contracter, mais nous vous confirmons que les souscriptions et demandes de retrait, lorsqu’elles seront transmises par voie digitale, seront enregistrées et traitées normalement.
Concernant les investissements et les arbitrages, nous prévoyons que la situation actuelle va ralentir le rythme des transactions immobilières et leur signature, sans toutefois les stopper. Les SCPI et OPCI gérés par La Française ayant globalement investi la totalité de leur collecte 2019, ce ralentissement simultané de la collecte et des investissements ne devrait donc pas peser significativement sur la performance.
Les transactions locatives vont certainement être ralenties, à la fois dans le rythme des locations mais aussi celui des congés. Les travaux de remise en état vont également être retardés. Ces phénomènes restent cependant peu volumineux et ne vont pas significativement impacter les résultats de l’année 2020.
Les propriétaires d’immobilier commercial continueront à être protégés par des baux de long terme. La majorité des actifs détenus par le Groupe La Française, et notamment par ses SCPI, sont des immeubles de taille significative loués à des entreprises de taille importante. Bien entendu, certaines entreprises de plus petite taille pourraient rencontrer des difficultés suite au ralentissement économique observé. Les mesures massives de soutien annoncées par le gouvernement devraient permettre de soutenir l’économie en général et ces petites entreprises en particulier.
Nous avons normalement et régulièrement encaissé le premier trimestre de loyers. L’encaissement du deuxième trimestre de loyers commencera début avril. Dans cette phase délicate pour les entreprises, nous pensons primordial d’adopter une démarche responsable vis-à-vis des clients que sont les locataires. Nous rechercherons ainsi l’équilibre entre l’exigence contractuelle découlant du bail et l’accompagnement individualisé de la situation des locataires sous forme, par exemple, de délais de paiements. A cet égard, la mesure gouvernementale annoncée le 16 mars visant « La suspension des factures d’eau, de gaz, d’électricité et de loyers pour les petites entreprises les plus en difficulté… » nous paraît justifiée sur le principe. Nous préférons néanmoins que la liberté de négociation commerciale entre bailleur et locataire soit respectée et convenir de modalités d’application adaptées à chaque situation.
Ainsi, nos véhicules d’investissements immobiliers pourraient être provisoirement impactés en cas de support à apporter aux locataires, de légers décalages dans les programmes d’investissements ou de relocations. Mais la politique de gestion de la Société, notamment la constitution de réserves sur la majorité de nos SCPI, pourra venir soutenir la distribution en 2020.
Quel impact aura cette crise sur le secteur immobilier ? À plus long-terme ?
Il est évident que l’épidémie de COVID-19 n’a pas qu’un impact sanitaire sur nos concitoyens et notre pays. Les conséquences sont également visibles sur l’économie et spécialement sur les marchés financiers qui ont réagi lourdement au rapide développement de l’épidémie dans les pays occidentaux. Les prévisions de croissance mondiale ont ainsi été revues fortement à la baisse mais il reste difficile de mesurer l’ampleur des conséquences sur l’économie.
Face à cette réalité, il est important de rappeler que l’immobilier reste un investissement de long terme, dont l’horizon de placement est au moins de 10 ans. A cette échelle, si l’on se fie à l’exemple chinois où l’épidémie a atteint son pic au bout de 3 mois et où le nombre de nouveaux cas diminue quotidiennement, l’immobilier ne devrait être que peu touché à long terme. Il est important de rappeler que lors des dernières crises financières (à commencer par celle de 2008), les taux de distribution des SCPI n’avaient pas été impactés par ces phénomènes financiers.

 
Inter-gestion : « Notre objectif est de permettre à tous nos locataires de traverser cette période d’inactivité et donc d’absence de chiffre d’affaires par des mesures d’accompagnement qui faciliteront la reprise et la pérennité de leur exploitation sur le long terme, comme nous l’avons toujours recherché.
À l’image des mesures économiques prises par le gouvernement pour permettre la traversée du gué à toutes les entreprises, nous allons organiser les décalages de loyers qui seront nécessaires sur la période au terme de laquelle la vie économique devrait reprendre son cours normal.
Cet effort, bien que difficile à chiffrer aujourd’hui, affectera naturellement le niveau de distribution des acomptes sur dividendes mais de façon limitée et temporaire. Il s’agit d’un effort consenti sur le court terme qui sera progressivement rattrapé et assurera à nouveau la régularité des performances sur le long terme.
Quant à la SCPI en tant que placement, rappelons que l’une des composantes essentielle de la valeur de la part repose une fois encore sur la robustesse de ses locataires.
Dans ce sens, nous maintenons nos convictions sur nos activités de prédilection liées aux grands groupes, et demeurons très attentifs à la programmation de nos investissements. »
A suivre …
 

 

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