L’investissement en SCPI apparaît pour un grand nombre de conseillers financiers ou d’épargnants comme la solution idéale pour faire face à l’effondrement des rendements et des taux zéro, et vous êtes nombreux à me demander de clarifier mon analyse sur cette pertinence.
En effet, depuis quelques mois, je vous explique que dans un monde à taux zéro et peut être même à taux négatifs, l’investissement immobilier est une opportunité à saisir. Face à des rendements proche de zéro, la forte demande d’investissement dans des biens immobiliers générateur de revenus pérennes pourrait être à l’origine d’une très forte hausse des prix comme je vous l’explique dans cet article « Les taux de crédit immobilier au plus bas à l’origine d’une nouvelle bulle immobilière ? ».
De surcroit, un financement à l’aide d’un crédit immobilier spécial SCPI (cf barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier SCPI) pourrait même être l’occasion d’un remboursement sans effort puisque le taux du crédit immobilier est inférieur au taux de croissance espéré de vos revenus à moyen terme (inflation + taux de croissance nominale).
Pourtant, malgré cette analyse qui pourrait être particulièrement favorable à l’investissement en SCPI, je ne suis pas enthousiaste à l’idée d’y investir massivement. J’ai beau me forcer devant une certaine évidence financière, je n’y arrive pas. Peut être suis dans l’erreur, mais je n’arrive pas à me convaincre d’investir dans un actif dont les fondamentaux sont fragiles juste uniquement parce que les taux d’intérêt sont faibles. Ce n’est pas parce que les taux d’intérêt sont faibles qu’ils faut investir n’importe comment. Comme le dirais Warren BUFFET, « c’est lorsque la marée redescend que l’on voit ceux qui se baignaient nus » (cf »SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ? »).
 
Voici la synthèse que je vous propose dans la météo du patrimoine :

« A court terme : L’excessive faiblesse des taux de crédit immobilier permet de justifier le niveau actuel des prix. La non remontée des taux d’intérêt devrait permettre de maintenir les prix à ces niveaux très élevés.

A long terme : Le marche de l’immobilier d’entreprise est au cœur d’une profonde mutation des usages qui remet en cause sa valeur intrinsèque. L’obsolescence immobilière et énergétique qui en découle oblige l’épargnant à la plus grande prudence. Les prix et les rendements pourraient baisser dans les prochaines années compte tenu des coûts importants liés à l’adaptation à ces nouveaux usages – cf »Faut il encore investir en SCPI en 2019 ? Quel rendement espérer ? ».

A long terme, l’absence d’une baisse future des taux d’intérêt ne pourra pas permettre d’expliquer la hausse future des prix. Les qualités intrinsèques devraient être les seuls moteurs de performance, or, celle-ci semblent remise en question avec la mutation des usages. La faiblesse des loyers au regard du prix des actifs immobilier d’entreprise ne permet pas d’amortir ces travaux pour s’adapter à ces nouveaux usages. »

 
Ainsi, et de manière synthétique : Oui, les taux d’intérêt permettent de justifier des valorisations élevées, mais lorsque le prix des actifs est déjà très élevé (et a déjà profité de la baisse des taux d’intérêt), c’est la pertinence économique et intrinsèque de l’actif qui doit être le moteur de performance et donc le moteur de la décision d’investissement. Nous retrouvons ici notre même prudence que l’investissement immobilier locatif dans les métropoles qui ont déjà profité de la hausse des prix de l’immobilier depuis 2008 tel que Paris, Bordeaux ou Lyon.
A long terme, la mutation actuelle de la société (télétravail, remise en cause de l’activité de commerce, …) est source de mutation pour l’immobilier d’entreprise ; Les hautes valorisations actuelles ne pourront peut être pas justifiées à l’avenir face à l’évolution des besoins des entreprises.
 

Investir massivement à crédit dans un actif immobilier dont la valeur est très élevé n’est pas suffisamment rentable au regard des risques

C’est alors toute la question de l’investissement massif en SCPI et notamment le financement à l’aide d’un crédit immobilier qui doit être remis en question au regard de cette nécessaire prudence : Ne serait il pas plus prudent d’investir progressivement en SCPI au lieu d’y investir massivement et prendre le risque d’investir au mauvais moment ? J’en suis persuadé.
Ce n’est pas parce que l’investissement en SCPI à crédit est possible que c’est une bonne stratégie.
Pour vous en convaincre, voici le taux de rendement interne (TRI) d’un investissement à crédit selon plusieurs hypothèses de revalorisation des parts pour un investisseur dont la TMI serait de 30%. Nous avons réalisé ces simulations grâce à notre simulateur d’investissement en SCPI à crédit (pleine propriété ou démembrement).
Voici la synthèse au terme de laquelle vous conviendrez qu’en l’absence d’une revalorisation future du prix des parts, l’investissement en SCPI à crédit présente peu d’intérêt : Même dans l’hypothèse d’une stabilité du prix des parts et du loyer, le TRI de 3.71% n’est pas à la hauteur de l’illiquidité de l’investissement.
 

 TRI de l’investissement en SCPI à crédit sur 20 ans au taux de 1.45% assurance comprise / Rendement de la SCPI 4.50%) Variation du prix des parts par année pendant 20 ans
-3%-2%-1%0%1%2%3%
 Variation du loyer par année pendant 20 ans-3%-4,04%-1,88%0,15%2,07%3,89%5,64%7,32%
-2%-3,43%-1,32%0,66%2,54%4,33%6,05%7,71%
-1%-2,71%-0,68%1,25%3,08%4,84%6,52%8,15%
0%-1,90%0,07%1,93%3,71%5,41%7,05%8,64%
1%-0,94%0,93%2,72%4,42%6,07%7,66%9,21%
2%0,16%1,93%3,62%5,25%6,82%8,36%9,85%
3%1,43%3,07%4,65%6,19%7,68%9,15%10,58%

 
A suivre …

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