L’investissement en SCPI apparaît pour un grand nombre de conseillers financiers ou d’épargnants comme la solution idéale pour faire face à l’effondrement des rendements et des taux zéro, et vous êtes nombreux à me demander de clarifier mon analyse sur cette pertinence.

En effet, depuis quelques mois, je vous explique que dans un monde à taux zéro et peut être même à taux négatifs, l’investissement immobilier est une opportunité à saisir. Face à des rendements proche de zéro, la forte demande d’investissement dans des biens immobiliers générateur de revenus pérennes pourrait être à l’origine d’une très forte hausse des prix comme je vous l’explique dans cet article « Les taux de crédit immobilier au plus bas à l’origine d’une nouvelle bulle immobilière ? ».

De surcroit, un financement à l’aide d’un crédit immobilier spécial SCPI (cf barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier SCPI) pourrait même être l’occasion d’un remboursement sans effort puisque le taux du crédit immobilier est inférieur au taux de croissance espéré de vos revenus à moyen terme (inflation + taux de croissance nominale).

Pourtant, malgré cette analyse qui pourrait être particulièrement favorable à l’investissement en SCPI, je ne suis pas enthousiaste à l’idée d’y investir massivement. J’ai beau me forcer devant une certaine évidence financière, je n’y arrive pas. Peut être suis dans l’erreur, mais je n’arrive pas à me convaincre d’investir dans un actif dont les fondamentaux sont fragiles juste uniquement parce que les taux d’intérêt sont faibles. Ce n’est pas parce que les taux d’intérêt sont faibles qu’ils faut investir n’importe comment. Comme le dirais Warren BUFFET, « c’est lorsque la marée redescend que l’on voit ceux qui se baignaient nus » (cf »SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ? »).

 

Voici la synthèse que je vous propose dans la météo du patrimoine :

« A court terme : L’excessive faiblesse des taux de crédit immobilier permet de justifier le niveau actuel des prix. La non remontée des taux d’intérêt devrait permettre de maintenir les prix à ces niveaux très élevés.

A long terme : Le marche de l’immobilier d’entreprise est au cœur d’une profonde mutation des usages qui remet en cause sa valeur intrinsèque. L’obsolescence immobilière et énergétique qui en découle oblige l’épargnant à la plus grande prudence. Les prix et les rendements pourraient baisser dans les prochaines années compte tenu des coûts importants liés à l’adaptation à ces nouveaux usages – cf »Faut il encore investir en SCPI en 2019 ? Quel rendement espérer ? ».

A long terme, l’absence d’une baisse future des taux d’intérêt ne pourra pas permettre d’expliquer la hausse future des prix. Les qualités intrinsèques devraient être les seuls moteurs de performance, or, celle-ci semblent remise en question avec la mutation des usages. La faiblesse des loyers au regard du prix des actifs immobilier d’entreprise ne permet pas d’amortir ces travaux pour s’adapter à ces nouveaux usages. »

 

Ainsi, et de manière synthétique : Oui, les taux d’intérêt permettent de justifier des valorisations élevées, mais lorsque le prix des actifs est déjà très élevé (et a déjà profité de la baisse des taux d’intérêt), c’est la pertinence économique et intrinsèque de l’actif qui doit être le moteur de performance et donc le moteur de la décision d’investissement. Nous retrouvons ici notre même prudence que l’investissement immobilier locatif dans les métropoles qui ont déjà profité de la hausse des prix de l’immobilier depuis 2008 tel que Paris, Bordeaux ou Lyon.

A long terme, la mutation actuelle de la société (télétravail, remise en cause de l’activité de commerce, …) est source de mutation pour l’immobilier d’entreprise ; Les hautes valorisations actuelles ne pourront peut être pas justifiées à l’avenir face à l’évolution des besoins des entreprises.

 

Investir massivement à crédit dans un actif immobilier dont la valeur est très élevé n’est pas suffisamment rentable au regard des risques

C’est alors toute la question de l’investissement massif en SCPI et notamment le financement à l’aide d’un crédit immobilier qui doit être remis en question au regard de cette nécessaire prudence : Ne serait il pas plus prudent d’investir progressivement en SCPI au lieu d’y investir massivement et prendre le risque d’investir au mauvais moment ? J’en suis persuadé.

Ce n’est pas parce que l’investissement en SCPI à crédit est possible que c’est une bonne stratégie.

Pour vous en convaincre, voici le taux de rendement interne (TRI) d’un investissement à crédit selon plusieurs hypothèses de revalorisation des parts pour un investisseur dont la TMI serait de 30%. Nous avons réalisé ces simulations grâce à notre simulateur d’investissement en SCPI à crédit (pleine propriété ou démembrement).

Voici la synthèse au terme de laquelle vous conviendrez qu’en l’absence d’une revalorisation future du prix des parts, l’investissement en SCPI à crédit présente peu d’intérêt : Même dans l’hypothèse d’une stabilité du prix des parts et du loyer, le TRI de 3.71% n’est pas à la hauteur de l’illiquidité de l’investissement.

 

 TRI de l’investissement en SCPI à crédit sur 20 ans au taux de 1.45% assurance comprise / Rendement de la SCPI 4.50%)  Variation du prix des parts par année pendant 20 ans
-3% -2% -1% 0% 1% 2% 3%
 Variation du loyer par année pendant 20 ans -3% -4,04% -1,88% 0,15% 2,07% 3,89% 5,64% 7,32%
-2% -3,43% -1,32% 0,66% 2,54% 4,33% 6,05% 7,71%
-1% -2,71% -0,68% 1,25% 3,08% 4,84% 6,52% 8,15%
0% -1,90% 0,07% 1,93% 3,71% 5,41% 7,05% 8,64%
1% -0,94% 0,93% 2,72% 4,42% 6,07% 7,66% 9,21%
2% 0,16% 1,93% 3,62% 5,25% 6,82% 8,36% 9,85%
3% 1,43% 3,07% 4,65% 6,19% 7,68% 9,15% 10,58%

 

A suivre …

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105 Comments

  1. Vous êtes sur de votre citation attribuée à Warren. Buffet j ai toujours cru sur c était de Winston churchill?

  2. SCPI , Je ferais les remarques suivantes , outre celles très pertinentes que vous avez déjà faites :

    – un bon nombre ont leur capital placé en murs de magasins et de commerce .
    – attacher de l importance au montant de sa capitalisation , des échéances des locataires
    – regarder attentivement leurs brochures trimestrielles, et la variation du montant de la part sur quelques années – Certaines ne valent guère plus qu il y a quelques années
    Pour une raison que je ne m explique pas , certaines acquièrent des biens immobiliers entre autres en Allemagne ???
    – pour les non-résidents, à vérifier taxation supplémentaire sur le revenu –

  3. julien bonnetouche says:

    Non c’est bien Warren Buffet.

    Une SCPI rapporte 3%/4% au mieux, et ils faut là aussi payer les droits de mutation.
    c’est une rendement que l’on peut obtenir avec investissement locatif et si l’on achète bien placé, on aura la plus-value en plus.
    Il n’y a pas photo !!
    Mais bien sur il faut s’en occuper.

    • Inconvénient du locatif: charges supplémentaires (taxe foncière, assurance habitation, assurance loyers impayés, travaux de rénovation…) par rapport aux charges qui sont déjà dégrévées dans le calcul des loyers de la SCPI, temps passé à gérer le logement (changement de locataire, suivi administratif…) et le temps c’est de l’argent!, vacance locative qui peut très vite grèver le rendement locatif, etc…
      Sans compter le fait qu’avec les taux au plus bas, les particuliers solvables ont tout intérêt à acheter plutôt que de louer pour un effort d’épargne identique: ne restent alors que les « mauvais » locataires comme l’expliquait très bien un précédent article de Guillaume Fonteneau sur ce blog.
      Le résultat du match ne me semble donc pas si évident que ça.

      • Article et réflexion toujours très intéressants.
        Je partage vos éléments.
        Cependant, dans le contexte actuel et semble t il durable de taux bas, ne pensez vous pas que l immobilier résidentiel ou de bureaux dans des zones « premium » représentent:
        1) une valeur de réserve, quel que soit l usage
        2) une source de revenu plus résistante dans le temps

        Sous ces 2 angles, je serai pour restreindre le recours au crédit pour l achat. Mais en cas de fuite devant la monnaie ou de krach obligataire ne faut il pas privilégier des sous jacents physiques délivrant du revenu ?
        L’illiquidité devant évidement militer pour maintenir une part raisonnable dans les patrimoines…

    • Loïc NORMAND says:

      Le marché de l’immobilier est vaste… investir dans du résidentiel ou dans du commercial voire du bureau n’est pas comparable… d’autant que vous parlez d’un bien comparativement à une société qui en détient une multitude. Chacun à ses avantages et ses inconvénients fonction des objectifs, moyens etc. D’ailleurs pourquoi les opposer?
      Quant à la notion de plus-value, au regard des statistiques de M. Friggit (http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html) il semble que d’un point de vue global, donc non focalisé sur un quartier ou une ville en particulier, nous soyons plutôt sur un haut de cycle. Ceci nécessite certainement une analyse très micro d’un marché pour votre « investissement » (peut-être les fameuses villes dont GF parle régulièrement) mais surtout du temps (recherche, analyse, gestion…). C’est ce temps que vous payez, entre autre, lorsque vous faites appel à de la gestion collective. Avez-vous ou pas ce temps?
      Sur la notion de plus-value un gérant de SCPI commerces/bureaux ne raisonne pas comme monsieur tout le monde car il achète principalement un flux, en général actualisé sur 10 ans ce qui lui permettra de savoir ce que peut valoir un immeuble. L’idéal d’un bon gestionnaire est d’acheter un bien dont le loyer est en dessous du marché pour le remonter progressivement.
      Enfin, il est possible de faire preuve d’un peu « d’ingéniérie » afin d’optimiser le TRI sans trop subir l’impact TMI et prélèvements sociaux ce qui peut servir d’amortisseur si le marché venait à corriger comme dans les années 90… si tant est qu’une correction ressemble à une autre! Bref je sais que je ne sais pas 😉

    • Michel 2 says:

      Bonjour Julien,

      3 ou 4%, vous êtes à coté de la plaque si je puis dire, sauf à choisir les plus mauvaises SCPI!

      Voici un exemple où le taux de distribution a été de 7,28% en 2018 ( 🙂 ), ce qui, sans autres commentaires, répond à la question: « Pourquoi autant de personnes investissent dans les SCPI dans une période où plus rien ne rapporte?

      https://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/152-scpi-corum-origin

      Bon après, y investir massivement est un autre problème. En revanche y investir raisonnablement ou progressivement (et dans un espace non réduit à la France) est, me semble t-il, un bon plan par les temps qui courent où les rendements sont quasi inexistants.
      Il faudra néanmoins être vigilant et savoir sortir à temps, si un nuage orageux s’amoncèle !

      • Corum Origin, Novapierre Allemagne, les deux piliers des SCPI.

        Mais certains analystes s’interrogent sur Corum : d’où tirent-ils un si gros revenu pour pouvoir distribuer 7.28% ?

      • fredy Gosse says:

        ce sujet est redondant sauf erreur de ma part Guillaume avait émis des reserves sur le promoteur « Corum » ça doit se retrouver facilement
        Plus rien ne rapporte faut il acheter des scpi aujourd’hui? va savoir Charles….cependant en fonction de vos croyances sur el futur dans les 10ans il faudra acheter ce qui vous parait vraisemblable à 10 ans
        Aujourd’hui tous le monde nous dit les centres commerciaux c’est fini…..la faute à internet et aux gens qui ne veulent plus se déplacer ou seront obligés de ne plus prendre leurs véhicules, tueurs de la planète et interdits d’achats… vrai ? faux ? Bricks and mortars vous vous rappelez?
        Les entrepôts géants pour répondre au stockage des vendeurs sur internet sont tendance ;qu’est ce ça vaudra au niveau plu value dans 10 ans surtout si la folie verte continue ? les rendements baissent ok k jusqu’ou les promoteurs et revendeur intermédiaire pourront ils vendre leurs camelotes sans toucher à leurs revenus pléthoriques et leurs habitudes dépensières,

        les interêts remontent je sais c’est impossible jusque’ ou jour ou le contraire arrive; que vaut votre scpI à ce moment là? quelles sont celles qui tiendraient le coup et survivrait ( en clair ont elles de e réserves suffisantes?)
        investissements localisation? dans région sinistrées mais qui seraient relancées momentanément par d es politiques volontaristes? ou toujours et encore Paris même si des rendements bruts à 3% pour les derniers placements ne suffiront plus.
        Que valent les estimations des experts dans les bilans ?certaines révèlent d des moins value énormes.et parfois d’heureuses surprises mais en cas de tangage prononcé , disparition des plus values et chutes des rendements entrainant l’ illiquidité des parts.. .
        Bref pas facile de prendre une décision et pourtant quand plus rien ne rapporte plus rien c’est encore la répartition des risques qui reste interessant surtout avec un aleas politique aussi prononcé ..Donc je sais que je ne sais pas mais que je vais devoir essayer quand même d’agir car l’équation reste argent liquide sans revenus et perdant de sa valeur ou après moults calculs informations investissements en SCPI .pour revenir à l’exemple de Guillaume sur la bagnole Diesel ( que le gouvernement subventionne pour. achats de véhiicules plus neufs) par quel véhicule v a-t-il la remplacer ?electrique ? les chinois renoncent ;( hydrogène ça coute aussi une fortune…. toute parabole confondue quel est le placement de Guillaume ?

      • Vous ne pourrez pas sortir à temps. La SCPI est par principe non liquide.

        • Michel 2 says:

          Le délai de cession des parts dépend du type de SCPI.

          Dans le cas des SCPI à capital fixe, les confrontations entre l’offre et la demande ont lieu à une fréquence généralement mensuelle, parfois hebdomadaire. Le succès d’un ordre dépend du prix et des volumes d’achat. Pour connaître l’orientation du marché, il est recommandé de consulter le carnet d’ordre.

          En matière de SCPI à capital variable, le délai est d’environ 2 semaines, à condition de marché « normale ».

          • Mais michel, la liquidité n’est pas une notion qui s’apprécie quand tout va bien 😉 Par principe, l’immobilier d’entreprise et donc les SCPI ce n’est pas liquide !

            • Loïc NORMAND says:

              Immobilier=immobile. Une organisation patrimoniale doit tenir compte d’une répartition entre actifs liquides/illiquides & capi/distri fonction des objectifs besoins, sensibilité et horizon. D’après l’IEIF et son indice SCPI, celui qui a acheté des SCPI en 1992 aura assumé une baisse de 40% au plus bas en 1998. Il lui aura fallu 14 ans hors revenus (ou 7 ans revenus inclus) pour récupérer son investissement initial.
              Si un épargnant doit vendre ses SCPI lorsque le marché baisse n’y-a-t-il pas eu confusion sur la nature et l’objectif du placement?
              Les possesseurs d’appartements vont-ils se mettre à vendre également leurs biens?
              Un patrimoine peut-être sensible aux variations de tel ou tel marché mais si cette variation remet en question le train de vie il y a à mon sens une erreur dans la répartition. D’ailleurs plutôt que de nous demander comme on se sent si l’on perd 5 ou 10% ou plus les professionnels devraient demander combien un épargnant pourrait perdre sans changer son train de vie. Les organisations seraient un chouille différentes…

            • Mais c’est vrai de tout immobilier on peut toujours sortir en encaissant ses pertes en bourse c’est pas mieux lol

              • On peut couper plus vite et plus rapidement en bourse. On peut même jouer la baisse.

                • Sur le papier on peut tout faire mais au temps des algorithmes professionnels moi je suis à peu près sur d être à contre courant ?

                  • Il ne s’agit pas de « jouer » à court terme, vous n’aurez, je pense, aucune chance contre les robots ou les professionnels, mais bien d’investir sur le long terme, sur des sociétés décotées, mal aimées, sur des secteurs massacrés, ou dans des domaines d’avenir, parce que privilégiés par les législations. Et en cas de coup dur, il est bien plus facile de de débarrasser d’actions que d’immobilier.

                    • A ce jour j ai trouvé une sicav qui ne m’a jamais déçue Pictet water jamais trouvé d équivalent sur une aussi longue durée y en sûrement d’autres chez Pictet Pictet sécurité ?

                    • Michel 2 says:

                      Elle a quand même pas mal « morflé » en décembre dernier ta Pictet water !

            • Michel 2 says:

              On est bien d’accord mais à vous lire on a l’impression que quand on investit dans des SCPI (produit que de toute évidence vous n’appréciez pas,- Cf. tous vos posts sur le sujet), on en est prisonnier indéfectible.

              En PRINCIPE, quand ça va mal tous les produits sont soit illiquides, soit perdants, sauf l’or et peut-être le BTC, on verra comment ça se passera avec ce dernier à la prochaine crise.

            • La liquidité est également une notion très locale. Un appartement bien situé à Paris à 13000€ / m2 part en 2 jours. Dans beaucoup de villes secondaires ou en campagne, une maison bien entretenue à 500€ / m2 peut vous rester sur les bras pendant 2 ou 3 ans..

              • 500 euro/m2 vous exagérez quand même mais moi je vois les choses différemment. Quand on voit ce qui se passe dans les villes et dans la capitale avec l’invasion par les migrants qui va aller en augmentant, on sera mieux en campagne et le prix des maisons va exploser.Le Nord de la France va voir les gens du Sud de la France arriver en masse car la chaleur va devenir tellement épouvantable qu’ils serons obligés d’immigrer dans le Nord. C’est un avis tout à fait personnel mais de bon sens je crois.

                • Arrêter de vous mettre le doigt dans l’oeil avec vos migrants du sud vers le nord, ce n’est qu’une pure spéculation entretenue par les religieux du RC, à l’image des pavillons en bord de mer qui vont être emporté par les eaux de l’océan réchauffé et alimenté par les glaces du Groenland

                  • Je ne parle que des français qui vivent dans le sud et qui bientôt ne pourront plus supporter la chaleur.

                    • Oui, j’avais bien compris, des migrants (Français et autres) qui remonteraient du sud vers le nord parce que ne supportant plus la chaleur.

                • Ne vous en faites pas, on est encore loin de vous envahir. Lisez plutôt les liens que j’ai posté que ce billet ou un autre, je ne sais plus. On a l’habitude de vivre au chaud. On s’adapte.

                  • Un de mes amis Camerounais me disait qu’on ne s’habituait pas à la chaleur, on la supportait parce qu’on ne pouvait faire autrement.

        • En effet, les SCPI sont très peu liquides; tout comme l’immobilier physique, surtout dans les villes secondaires et en campagne.

    • mea culpa mea maxi culpa

  4. Avec des taux négatifs, l’argent perd beaucop de sa valeur !
    Est ce contagieux ?

  5. Bonjour,
    Merci pour cette analyse. J’ai cependant du mal à croire à une explosion du télétravail. Les pionniers en la matière tels qu’IBM ou Yahoo sont d’ailleurs en train de revenir en arrière et de demander à leurs salariés de réintégrer les bureaux.
    Car les bureaux ne sont pas qu’un lieu pour avoir une table et un ordinateur: ce sont aussi des lieux de rencontre, d’échanges, de communication qui permettent de favoriser notamment la créativité et l’innovation. Les gens qui sont en télétravail le sont d’ailleurs rarement à 100%: il leur faut donc toujours un bureau pour les jours passés au sein de l’entreprise. Certains postes dans des entreprises ne sont carrément pas éligibles au télétravail car on estime qu’une présence sur place est indispensable.
    Les bureaux sont aussi des lieux pour rencontrer des clients ou des fournisseurs, et communiquer sur la stratégie de l’entreprise (showroom…), mener de la R&D et des essais sur des plate-formes,etc… Voir l’entreprise comme une simple juxtaposition de bureaux pour salariés me semble un peu réducteur.
    Par ailleurs, toutes les SCPI ne sont pas des SCPI de bureaux, il existe aussi des SCPI de commerces, des SCPI diversifiées, des SCPI spécialisées (santé notamment)…
    Bonne journée

    • Oui, vous avez raison. Mais, le sujet n’est pas tant la question d’un télé-travail à 100% mais d’un télé-travail très partiel et d’une reconfiguration des lieux de travail au profit d’un flex office (bureau non attribué) qui permet aux entreprises de réduire la quantité globale de bureaux à disposition.

      • Loïc NORMAND says:

        Peut-être que les bureaux sont comme l’automobile pour rebondir sur votre remarque infra… la propriété pure est certainement dépassée, place au copartage qui semble se développer assez massivement un peu partout dans le monde. De là à savoir si c’est pérenne ou non…?

        • Les sociétés vendant du coworking sont-elles rentables ?

          • La question est aussi, qui occupe ces espaces ? Je croyais que la cible était les indépendants, les commerciaux, les individus mobiles qui cherchaient un bureau pour être moins isolé.

            J’ai l’impression que le marché est davantage auprès des grands groupes ou sociétés importantes qui cherchent un bureaux annexe sans la contrainte et le coût logistique d’un bureau classique.

            • Ça peut être pour répondre à des missions temporaires (consultants, client « grand compte » ou administration demande une présence de proximité).

              Je pense qu’un bon créneau pourrait être celui des visioconférences. Skype et WhatsApp, c’est bien, mais quand on fait des conf sur cinq sites en même temps, ou des conf à 19 personnes, c’est limite.

              Autre créneau, les plateaux de travail en commun, ou labos technico opérationnels, qu’on retrouve dans les grandes entreprises mais hors de portée des petites structures industrielles ou commerciales.

        • Depuis quelques mois, j’ai déplacé mes bureaux dans un espace de co-working… j’expérimente donc le sujet et dois avouer ne pas être convaincu.

          • Je serais curieux de connaître vos raisons ? Promiscuité ? Services de mauvaise qualité (réseau, secrétariat, …), le coût ?, la difficulté à « prendre ses marques » quand l’environnement, par définition, change tout le temps ? L’impossibilité de nouer des relations ?

            Qui dit coworking dit ensemble de personnes qui travaillent dans le même domaine, échangent sur leurs sujets professionnels, voire partagent leurs clients. Y-a-t-il réel équilibre entre ce que chacun donne et ce que chacun reçoit ? Le co-working a-t-il un impact positif ou non sur le nombre de clients, les revenus, …

  6. Bonjour,
    Et quel est votre avis pour des investissements importants en SCPI sans faire de crédit (retraité ayant hérité 🙂 )
    Merci de votre réponse

    • folie pure en pleine propriété car les RF impacteront votre TMI, si elle est déjà à 30%

      Si pas de besoin de revenus, ou finement calibré, optez pour l’achat en nue propriété, vus serez gagnant

    • Ça dépend de votre taux de prélèvements si vous n’êtes pas trop impose c est mieux que d acheter du Pinel ou un appartement( risque locatif dilue) je ne vois pas où est la folied acheter des scpi quoique vous achetiez si vous êtes fortement imposé vous paierez plus avec des revenus supplémentaires ?Faites attention sur ce blog il
      Y a plein de gens qui pensent progression du capital alors qu apparemment vous vous voulez plus de revenus ?

      • Oui, Fredy, je pense qu’il y a effectivement confusion entre ceux qui souhaitent « s’enrichir » et moi et mon conjoint qui souhaitons juste obtenir des revenus complémentaires. Dans notre cas, pas besoin de crédit et ça permet de débanquariser ; personnellement je n’ai pas trouvé de meilleur placement en n’ayant rien à faire bien sûr.

        • Si c’est juste pour avoir des revenus, mettez déjà 150 000€ dans un PEA, achetez de l’Orange ou n’importe quelle autre action :
          – où l’état est présent (l’état à des fins de mois difficiles, et demande toujours de bons dividendes aux entreprises qu’il contrôle),
          – suffisamment grosse et dans un marché déjà très concurrentiel mais où elle s’en sort pas trop mal,

          Vous vous fichez de la valeur de l’action au jour le jour, et vous avez vos 6% de rendement.

          Et vous n’êtes pas à l’abri d’une plus-value, si jamais orange venait à être bien gérée…

          • Michel 2 says:

            Tous les (brillants) économistes que je lis disent le contraire:
            éviter toute action ayant un rapport de près ou de loin avec l’Etat.
            Préférez plutôt des Air Liquide, Schneider, etc.

          • fredy Gosse says:

            heu? sauf erreur de ma part avec un PEA l’argent est bloqué on ne peut pas sortir de l’argent tous les mois ou tous les trimestres… sinon fin du PEA. bref l’avantage du PEA est fiscal point barre mais il ne permet pas d’avoir des revenus réguliers ….même avec des actions à forts revenus ( si elles ont de forts revenus c’est qu’il y aux loup quelque part. dans la plupart des cas …) Bref pour Geny c’est pas bon

            • Si pour les cinq premières années de vie du PEA, tout retrait entraîne immédiatement la clôture du plan, les règles s’assouplissent au-delà depuis cette année. Entre cinq et huit ans, le PEA pourra continuer de fonctionner même en cas de retrait et pour les PEA de plus de huit ans, il est désormais possible d’alimenter de nouveau le compte, même si on avait retiré des sommes auparavant.

        • Michel 2 says:

          Complètement d’accord avec vous mais par prudence pas tous les oeufs dans le même panier !

  7. Si je peux me permettre la comparaison, j’ai l’impression qu’investir en SCPI en 2019, c’est comme acheter une voiture neuve Gazole en 2019 alors que dans un avenir proche, cette motorisation sera bannie.

    • Ce a me conforte dans l’idée que j’ai bien fait de ne pas investir dans une SCPI.

      • Ben ça dépend j ai acheté une scpi il
        Y a 3 ans environ et elle s’est revalorisée 2 fois au point que la valeur des parts aujourd hui dépasse le prix de revient de l’achat et j ai encaissé des loyers aux alentours de 5 pour cent il n y a que des cas particuliers et toujours une part de chance ou de malchance

      • Michel 2 says:

        Se conforter sur un postulat erroné, ne peut que vous apporter des désavantages !
        Enfin, moi ce que j’en dit …

        J’ai longuement hésité, comme vous, il y a 5 ans et aujourd’hui 5% à 6% de revenus nets de frais tombent tous les mois en aillant rien à faire, sauf la déclaration de revenus en juin, un petit peu plus complexe qu’avant .:-) 🙂

        • Acheter ces SCPI il y a 5 ans était pertinent. Les acheter aujourd’hui l’est peut-être un peu moins.

          • Quels sont vos arguments, à part le risque d’effondrement du marché de l’immobilier ?

            • Sont-ce des SCPI d’immeubles, de bureaux ou de commerces ?
              Les parts sont elles réévaluées chaque année ?
              Votre rendement actuel est-il le même qu’il y a 5 ans ?
              Comment allez-vous les revendre ?

              J’ai le sentiment que vous avez acheté quand il était encore temps. Aujourd’hui je suis plus dubitatif.

              • Ce sont comme précisé plus haut, Corum Convictions devenu Corum Origin et Novapierre Allemagne.
                Les rendements sont à peu près stables d’une année sur l’autre, les parts on été réévaluées 2 ou 3 fois depuis 5 ans et je ne me suis pas posé la question de la revente. En fait pour quoi faire, placer où ? livret A à 0.75% AV à 1,3 %, ou ???

                • En fait, il y a beaucoup de préjugés sur les SCPI et notamment sur ce blog, tout comme d’ailleurs les défisc- en FCPI ou FIP !

                  • FCPI, j’ai déjà donné au tout début des années 2000. Ce sera sans moi désormais.

                    • Essayer avec les FCPI de HSBC et Idinvest Partners, ça marche pas mal!

                      file:///C:/Users/USER/Downloads/170419-fcpi-objectif-innovation-patrimoine-fr.pdf

                • Ah, oui, mais c’était un peu trop haut :-).

                  Oui, c’est les deux que je suis et qui pourraient me tenter. Surtout Novapierre Allemagne.

                  « En fait pour quoi faire ? » Mes liquidités non « mises en épargne », je les place en crowdfunding immo depuis deux ans et demi. Pour le moment, 9.5% de rendement annuel, aucun projet capoté, même si certains ont été remboursés en retard (ce qui est encore mieux, puisque les intérêts que paye le promoteur courent sur la période de dépassement). Sommes bloquées maximum 30 mois, gains éligibles au PFU. Maintenant que les premiers projets ont été remboursés, je suis entré dans un cycle achat/remboursement « continu ».

          • Nobody knows il
            y a 3 ans c était pas recommande

  8. Guillaume, vous exagérez……. et mettez tout dans le même panier…..

    Suivez les ventes des scpis et des bureaux obsolètes reconvertis en habitations, ou gérés en coworking/coliving en emplacements stratégiques.

    Je vous renvoie à l’usage, votre dada, usage qui peut être modifié et…bonifié – ou pas- (c’est dans les meilleurs pots…)

    L’usage d’un jour est le désamour de demain

    Réfléchissez plutôt à la REVERSIBILITE des usages dans une enveloppe (pérenne ou transformable) qu’est le bâtiment bien placé; et les angoisses disparaîtront ! :=))

    Là est le secret de l’évolution des villes, et des civilisations.

  9. Bon Guillaume j ai 350000 devant moi je veux revenu complemntaire je fais quoi ?

    • Un panachage entre de l’immobilier d’habitation locatif à côté de chez vous ou dans une zone que vous connaissez parfaitement et des actions bluechip à dividendes ?

    • Loïc Normand says:

      Un ex. simple…

      35000€ de liquidités en cas de coup dur sur un livret AAAAAh/LDD
      315000€ apportés à une SC avec option à l’IS pour souscrire:
      -> 100k€ de compte titres avec 50% d’USD 30%EUR et 20%ASIE (actions type aristocrates+ETF aristocrates (ex SPDR S&P 500 US div aristocrats). Stratégie avec des achats progressifs à hauteur de 50% dans un premier temps+lissage en utilisant un fonds de cash US (axa CT dollar ou autre).
      -> 200k€ sur une allocation de 4/5 SCPI distribuant un revenu.
      -> 15k€ sur des opérations de crowfunding immobilier par ex.

      Avantages:
      => le résultat est taxé au taux réduit d’IS à 15%, pas de prélèvements sociaux. Économiquement plus judicieux que la TMI. Avec un PFU à 30% il y a encore un avantage même avec une TMI à 30% au delà de la période de rachat du CCA à 41% c’est indéniable.
      => le rachat du compte courant d’associé permet de disposer d’un revenu net de toute autre taxation pendant environ 20 ans.
      => le capital de la société peut-être démembré au profit d’enfants…à chaque fois que vous rachetez du CCA vos nu-propriétaires « s’enrichissent » gratuitement.

      Limites:
      => coût et suivi de la SC ce qui nécessite un capital au moins de 200k€
      => rédaction pointue des statuts notamment en cas de démembrement, mise en réserve etc.
      => option IS irrévocable même si le traitement fiscal d’une plus-value de SCPI ne se fait pas comme un immeuble car elle ne s’amortit pas.
      => être 2 car une SC ne se fait pas seul.

      • ça me semble bien compliqué pour pas grand chose 😉 Un bon vieux PEA sera bien plus efficace.

        • Loïc Normand says:

          oui c’est sur pour du revenu c’est très efficace 😉 sauf à avoir un très vieux PEA. Vous trouvez que cette zone action qui compte pour à peine 18% du marché mondial doit à ce point être privilégiée?

        • Certes, le PEA est un enveloppe indispensable pour une gestion de patrimoine équilibrée, mais son champs d’investissement demeure relativement reduit: périmètre limité aux sociétés européennes et pas de SIIC (foncières côtées). D’où l’intérêt de le coupler à un CTO imposé au PFU (pour les SIIC) et à une assurance vie ou à un contrat de capitalisation pour investir sur les marchés mondiaux à forte croissance (Amérique du Nord, Asie et Pays Emergents). Bon, c’est vrai que certains PEA permettent d’investir sur des fonds indiciels qui répliquent ces marchés…
          Qu’en pensez-vous ?

          • J’en pense que je gère mon PEA moi-même, et que je laisse mon intermédiaire gérer mon AV avec beaucoup de Suravenir et un peu de fonds répartis sur les différents marchés que vous citez (midcaps Asie, grosses valeurs Asie, etc.)

            Sur mon PEA, presque entièrement liquide en ce moment (c’est l’été, peu de volumes, et je part bientôt en vacances). Sauf Natixis, au rabais (c’est mon avis en tout cas) Orange (sur son support habituel à 13.5€), et ABC Bourse qui monte quand le marché est plus volatil.

  10. Oui, Fredy, je pense qu’il y a effectivement confusion entre ceux qui souhaitent « s’enrichir » et moi et mon conjoint qui souhaitons juste obtenir des revenus complémentaires. Dans notre cas, pas besoin de crédit et ça permet de débanquariser ; personnellement je n’ai pas trouvé de meilleur placement en n’ayant rien à faire bien sûr.

  11. adrien michel says:

    Taux de vacance : au plancher à Paris !
    La suractivité du marché parisien maintient le taux de
    vacance à un niveau plancher de 2,3%, un chiffre qui
    tranche avec une moyenne régionale à 5,3%. Selon les
    marchés parisiens, ce taux varie très peu, de 1,3% dans le
    QCA à 2,8% pour le Sud; il ne devrait pas varier à court
    terme compte-tenu des volumes de livraisons anticipés en
    2019 (316 000 m²) et de leur disponibilité estimé à moins
    de 90 000 m² répartis sur une petite dizaine d’opérations

    Bref pour l’instant la demande de bureaux évolue à l’inverse des prévisions pessimistes énoncées

    Quant aux commerces , on peut arguer que les ventes par internet, avec des envois isolés, dégagent plus de CO2 que l’achat groupé en voiture, par la famille, en fin de semaine.

    La prévision est un art difficile

    • Et combien de start-up, qui ne gagnent pas d’argent et n’en gagneront jamais sont locataires ?

      • Tant qu’elles payent le loyer…
        Ensuite, elles seront remplacées par d’autres SSCFP (Sociétés Spécialisées dans la Chasse aux Fonds Publics).

      • Mon expérience est qu’une startup qui louait des bureaux bien placés et qui dépose le bilan (ce qui arrive souvent, en effet) ne pose pas de problème particulier : elle ne s’incruste pas, et les locaux sont reloués à une autre startup en 2 mois maxi (parfois même avec un loyer supérieur). La perte temporaire de loyers est noyée dans le TOF moyen de la SCPI (d’où l’intérêt de savoir sélectionner les bonnes SG).
        Parlez-moi plutôt des dizaines de milliers de bailleurs privés (j’ai plusieurs amis proches concernés qui pourraient en parler des heures) dont le locataire ne paie plus (ou épisodiquement) le loyer et qui squatte les lieux, qui doivent engager, seul face à un locataire indélicat qui est lui parfaitement conseillé gratuitement par des associations très efficaces, une procédure judiciaire longue (2 ans en moyenne), très complexe (avec annulation de procédure au moindre vice de forme) et coûteuse (ne pensez même pas vous en tirer sans avocat) pour expulser le mauvais payeur qui n’est souvent même pas expulsé (dans mon département la politique du Préfet est claire: pas d’expulsion en l’absence de solution de relogement pérenne)… ?

    • En ce qui concerne le taux de vacances, est-ce que les bureaux en cours de rénovation, ou ceux trop obsolètes pour êtres loués, sont comptabilisés ?

  12. Lol

    Avec les QE, les fonds publics sont illimités

    Merci Christine et allelluillaaaaa, tous à la playa avant la débâcle.

  13. Bonjour,
    Investir en SCPI !
    N’est-il pas plus rentable d’investir en PERL voir en social
    Pour la transmission il faudra rencontrer le notaire, mais cela reste dans l’immobilier sans contrainte Il me semble que ce type de placement nécessite de réfléchir.
    Bien à vous

  14. fredy Gosse says:

    PERL mais ça ne résoud pas le problème revenus recherchés par nos retraités…curieux comment une question simple entraine des réponses Hors sujet.
    donc avec toutes les réserves déjà indiquées si l’on veut avoir des revenus immobilier avec un risque dilué il reste la SCPI point barre avec autant de risques que deSCPI donc si on a une somme relativement importante souscrire dans plusieurs SCPI différentes et ne dépendant pas pas…… des même groupe financiers……. car pour reprendre lactation de Warren Buffet ( sic) c’est à marée basse qu on voit ceux qui se baignent à poil lol

  15. « Certains analystes » s’interrogent; grand bien leur fasse. Pendant ce temps , les investisseurs potentiels sérieux potassent tout simplement les rapports annuels (sans doutes trop evident pour lrs ‘analystes’ 😉 ) et apprennent que:

    1) Corum est la SEULE société de gestion qui annonce le rendement de ses SCPI brut des impôts fonciers prélevés à la source par les États etrangers; et les SCPI de Corum ayant entre 70 et 80% de leur patrimoine hors de France, la différence n’est pas mince. En réalité, exprimé net des impôts fonciers étrangers (ce que pratiquent toute les autres SG à ma connaissance), le rendement de Corum Original est de l’ordre de 6% (j’ai oublié la valeur exacte, j’ai ça sur mon fichier Excel), avant imposition des associés, ce qui est déjà très au-dessus de la moyenne.
    2) Le rendement 2018 à été particulièrement élevé (de l’ordre de 0.6 point au-dessus de la moyenne ‘historique’) car la SG a décidé de distribuer la totalité du RAN et à déclaré que dorénavant, tous les résultats de la SCPI seraient distribués chaque année et qu’elle ne ferait plus de réserve de RAN.
    3) pour le reste, il suffit de lire le rapport annuel pour comprendre les raisons du rendement élevé : des acquisitions d’immeubles majoritairement récents, en bon état et avec des baux fermes résiduels longs, mais situées dans des emplacements secondaires et/ou des pays européens périphériques, et il s’agit souvent – mais pas uniquement – de bâtiments à usage spécifiques difficilement reconvertibles (locaux industriels, showrooms, hôtels etc).

  16. Et que penser des fonds viager ?
    Le viager est tombé en désuétude, compte tenu des déboires des investisseurs des années 70-80, qui ont subi l’allongement de la durée de vie des crédirentiers, mais maintenant qu’on semble avoir atteint un sommet de ce côté, n’est-ce pas pour les anciens une bonne façon de financer le maintien à domicile, et pour l’investisseur, une assurance de retrouver un bien qui va bénéficier d’une surcôte en se libérant ?

  17. Et que penser du réméré ?risque ?arnaque sur le prix du bien valeur exagérée ?rentabilte ? Est ce que le jeu en vaut la chandelle ?s il
    Y a des spécialistes …

    • le réméré repose sur la qualité intrinsèque du bien, n’en déplaise à ses thuriféraires

      De plus on doit avoir blindé le côté vendeur devenu quasi locataire selon les formules, car on est en France, et le loc……. etc…..

      Cela reste une diversification

  18. et le prix facial doit être dans les clous des valorisations, bien sûr….

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