Il est de plus en plus courant pour les investisseurs de n’investir que dans la nue propriété d’un bien immobilier (avec par exemple des prestataires comme PERL) alors que l’usufruit bénéficie à un bailleur social (cf »Simulateur d’investissement immobilier locatif en nue propriété. Quelle rentabilité globale espérer ?« ) ou encore dans la nue propriété de part de SCPI (cf »SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?« ).
Dans les deux situations, les motivations de l’investisseur sont comparables : Acheter la nue propriété d’un bien immobilier locatif ou de parts de SCPI, c’est acheter aujourd’hui le droit de percevoir des revenus fonciers demain (après l’extinction de l’usufruit temporaire par l’arrivée de son terme fixé dans la convention de démembrement). Cette jouissance différé autorisera une revalorisation automatique du patrimoine de l’épargnant investisseur par la simple extinction progressive de la valeur de l’usufruit.
Cette revalorisation non imposable (ni à l’impôt sur le revenu, ni à l’impôt sur les plus values immobilières), et l’exclusion de l’ISF de la valeur de la nue propriété pendant toute la durée du démembrement finiront de convaincre l’investisseur sur l’opportunité patrimoniale d’un tel montage.
 

Quid du décès de l’investisseur en nue propriété pendant le démembrement de propriété ?

Attachons nous à comprendre les conséquences du décès du nu propriétaire pendant la période d’investissement en démembrement de propriété. Alors que le démembrement de propriété est temporaire et fixé dès l’origine pour une période pouvant aller de 5 ans à 10 ans pour les SCPI et même 17 ans pour l’immobilier locatif avec PERL, cette hypothèse du décès en cours de démembrement n’est pas situation rare (et le sera de moins en moins).
Pour nous aider à comprendre, nous suivrons l’exemple suivant :
Monsieur et Madame XX sont mariés sous le régime de la séparation. Monsieur et Madame ont 35 ans. Ils ont ensemble un enfant.
Monsieur souscrit 100 000€ de parts de SCPI en nue propriété sur 10 ans. Compte tenu de la clef de répartition et de la valeur de l’usufruit économique (cf « SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?« ), cet investissement de 100 000€ en nue propriété permettra à Monsieur XX de devenir propriétaire d’environ 150 000€ de parts de SCPI (affecté de l’évolution des prix pendant 10 ans).
 

1- Quelle est la valeur de l’investissement en nue propriété lorsqu’il est intégré dans l’actif de succession pour le calcul des droits de succession ?

Dans l’hypothèse du décès du nu propriétaire investisseur pendant la période de démembrement de propriété, cet investissement se retrouvera dans l’actif de succession et sera transmis à ses héritiers en fonction de leurs droits héréditaires.
La nue propriété de parts de SCPI  ou d’immobilier locatif devra donc être valorisée en fonction de la durée résiduelle du démembrement de propriété. Par exemple, en cas de décès 5 ans après le début d’un démembrement de propriété initial sur une durée de 10 ans, la durée résiduelle sera de 5 ans et la valeur de la nue propriété devra tenir compte de cette durée.
Pour déterminer la valeur de la nue propriété au moment du décès du nu propriétaire, le notaire chargé de la succession n’a pas d’autre choix que d’utiliser le barème fiscal proposé par l’administration fiscale dans l’article 669 du CGI, c’est à dire 23% par tranche de 10 ans en ce qui concerne l’usufruit temporaire. 
Ainsi, dès lors que la durée restante de l’usufruit est comprise entre 5 ans et 10 ans, la valeur fiscale de l’usufruit sera de 23% de la valeur des parts de SCPI ou de l’immeuble locatif. La valeur de la nue propriété sera alors de 77%, et cela indépendamment du prix initial payé par l’investisseur. Contrairement à la valorisation effectuée lors de l’achat, il ne sera plus possible d’utiliser la valorisation économique de l’usufruit s’agissant de déterminer le montant des droits de succession.
PS : Rien n’empêche cependant l’utilisation du barème économique pour la déclaration civile de succession et la détermination des parts civiles de chacun des héritiers.
 
Dans notre exemple, dans l’hypothèse du décès de Monsieur XX 2 ans après l’investissement, la durée résiduelle du démembrement de propriété est de 8 ans et la valeur fiscale de la nue propriété servant de base au calcul des droits de succession est de 115500€ (150 000€ * 0.77% = 115 500€) alors même que Monsieur XX a déboursé que 100 000€ pour cet investissement deux ans auparavant.
 
 

2- Quid de la dévolution successorale en présence d’un conjoint, héritier en usufruit ? Devient il usufruitier de la nue propriété ?

Ensuite, lorsque la dévolution successorale fait apparaître un démembrement de propriété entre un conjoint et des enfants par exemple, s’interroger sur le sort de cet investissement en démembrement de propriété est intéressant.
Si le conjoint est héritier pour l’usufruit de la succession, cela signifie t’il qu’il deviendra à son tour l’usufruitier des parts de SCPI ou de l’immobilier locatif au terme du démembrement initial ? La réponse est OUI et cela s’appelle l’usufruit successif.
Au terme de la première période de démembrement de propriété (période initiale fixée entre 5 ans et 17 ans selon les situations), le démembrement de propriété se poursuit sur la tête du conjoint devenu usufruitier et des enfants nus propriétaires.
 
Cet usufruit successif n’est pas sans poser quelques difficultés, notamment pour les enfants. Souvenez vous que les enfants, héritiers en nue propriété ont payé des droits de succession sur une valeur de la nue propriété déterminée en fonction de la durée résiduelle du démembrement initial. De manière assez logique, il s’agit de déduire la durée pendant laquelle le nu propriétaire n’aura pas la jouissance de l’actif de la valeur retenue pour le calcul des droits de succession.
Pour autant, l’usufruit successif (qui ne sera une réalité et qui modifiera donc la valeur de la nue propriété qu’en cas de survie de l’usufruitier au terme du démembrement initial) modifie fortement la donne et donc la valeur véritable de la nue propriété et le montant des droits de succession payés par les enfants nus propriétaires.
 
Reprenons mon exemple caricaturale. Pour rappel, les enfants devenus nus propriétaires ont payés des droits de succession sur une assiette (une valeur) de 115 500€ afin de tenir compte d’une durée résiduelle de 8 ans. Pour autant, l’usufruit successif qui sera dévolue à Madame XX modifiera profondément la jouissance effective des parts de SCPI pour les enfants.
Madame XX devenant usufruitière de la nue propriété, elle disposera de l’usufruit des parts de SCPI au terme de l’usufruit initial (c’est à dire dans 8 ans, si elle survit). C’est alors que les enfants qui ont payés des droits de succession sur un actif dont la valeur est déterminée en fonction d’un démembrement résiduel de 8 ans se retrouvent avec un démembrement résiduel de plus de 50 ans (table de mortalité de l’usufruit temporaire devenu viager sur la tête du conjoint).
Les enfants nus propriétaires n’auraient ils pas été lésés en payant des droits de succession sur un actif valorisé 115 500€ alors même que la valeur fiscale qui tient compte de l’espérance de vie du conjoint usufruitier est de 45 000€ (30% * 150 000€ = 45 000€).
 

AGE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de :
21 ans révolus

90 %

10 %

31 ans révolus

80 %

20 %

41 ans révolus

70 %

30 %

51 ans révolus

60 %

40 %

61 ans révolus

50 %

50 %

71 ans révolus

40 %

60 %

81 ans révolus

30 %

70 %

91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

 
Rassurez vous, le code général des impôts étant particulièrement bien rédigé, il sera possible, pour les enfants nus propriétaires, au terme du démembrement initial, de demander le remboursement des droits de succession payés en trop. Cette demande de restitution ne pourra être effectuée qu’au terme du démembrement initial, car c’est seulement à ce moment que l’usufruit successif s’appliquera ou pas du fait de la survie ou non du conjoint usufruitier de la nue propriété.
S’agissant de l’évaluation des biens, de la détermination de l’âge de l’usufruitier et de l’application des tarifs, il convient de se placer à la date du décès pour le calcul des droits dus (c’est à dire à la date du décès de l’investisseur en nue propriété, fait générateur de l’impôt).
 
 
 
PS : Les professionnels de la gestion de patrimoine pourront suivre une formation sur le thème de la transmission de la nue propriété à l’occasion de PATRIMONIA. Formation animée par Catherine ORLHAC et PERL. Je vous engage vivement à y assister !
PS : Merci à Catherine ORLHAC qui m’a confortée dans le raisonnement sur de nombreux points de cet article.
 
 
 

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