Depuis quelques semaines, les vendeurs de SCPI, tantôt déguisés en journalistes, tantôt déguisés en conseillers en investissements financiers (CIF), banquiers ou assureurs, ne cessent de nous expliquer que l’investissement en SCPI est un investissement très sûr qui aura réussi à traverser la crise du coronavirus avec succès.
Comment peut-on avoir l’irresponsabilité de tenir de tels propos alors même que nous sommes au cœur d’une crise historique qui remet en cause nombre de nos certitudes ?
Comment peut-on oser faire croire aux épargnants que c’est le moment d’investir dans des immeubles de bureaux ou de commerces alors qu’on annonce tous les jours que l’activité économique est dégradée, que de nombreuses entreprises vont faire faillites et que, plus particulièrement pour l’immobilier de bureaux, le télétravail pourrait avoir pour conséquence de revoir en profondeur notre usage des bureaux ?
L’immobilier d’entreprise est un actif qui est particulièrement sensible à la bonne santé des entreprises. Si les entreprises locataires font face à des difficultés économiques, dans le meilleur des cas, elles demanderont une baisse du loyer pour espérer survivre et dans le pire des cas, elles ne payeront plus leur loyer.
L’immobilier d’entreprise est directement touché par la crise économique dans laquelle nous sommes depuis 6 mois. Il ne sert à rien de le nier : Oui, les SCPI vont traverser des moments particulièrement délicats dans les prochains mois !
Oui, il y a de fortes chances que le prix des parts de SCPI baisse dans les prochains mois. Il ne sert à rien de le nier. Personne ne peut honnêtement affirmer que c’est le bon moment pour investir en SCPI.
La valeur des immeubles de bureaux devrait baisser, cela ne fait presque aucun doute ! Il est une honte de vouloir cacher la situation aux épargnants pour pouvoir continuer de leur vendre des SCPI !
Dans le meilleur des cas, même si demain la valeur des parts de SCPI devait se maintenir aux niveaux élevés actuellement atteints, il n’y a aucune urgence pour investir. Attendons tranquillement d’y voir plus clair avant d’investir.
Nous sommes au cœur d’une crise historique et la valeur des parts de SCPI est toujours la même qu’avant la crise. Et la raison est simple : La valorisation des parts de SCPI n’intervient qu’une fois par an, et la prochaine valorisation est prévue dans quelques mois.
Celui qui achète des parts de SCPI en septembre 2020, les paye au prix de décembre 2019, alors que tout allait bien dans le meilleur des mondes. Ce n’est clairement pas une bonne idée.
Il est urgent d’attendre les prochaines valorisations et peut-être même celles de 2022 avant d’y voir plus clair sur les conséquences de la crise du coronavirus sur le prix des parts de SCPI.
Et pour ceux qui croient que le prix des parts de SCPI ne peuvent pas baisser, il est important de bien analyser le graphique de l’évolution passée des prix (extrait de cet article « SCPI : Attendre une baisse de la valeur des parts de SCPI avant d’investir ?« ).
ps : On retrouve la même euphorie sur l’immobilier d’habitation parisien et immobilier d’entreprise en 2019/2020 qu’en 1990/1991. La spéculation serait elle le point commun entre les prix de l’immobilier parisien et les prix de l’immobilier d’entreprise ? (cf. « Vers une baisse des prix de l’immobilier à Paris, Lyon, Bordeaux, et une hausse ailleurs ?« ). L’avenir nous le dira.
Qu’en pensez vous ? Quelle baisse pour le prix des parts de SCPI en 2021 ou 2022 ?
85 commentaires
Tout dépend des SCPI
Il faut s’orienter vers les SCPI de santé, éducation ou commerces de proximité me semble t-il
XAvier ROBIN
« me semble t-il »
Quelle est votre analyse qui permette de conduire à cette conclusion ?
Le commerce ? vraiment ?
L’éducation ? Vous voulez acheter des écoles ?
La santé ? Avec le risque d’obsolescence immense ?
Et votre argumentation à vous ? franchement c’est de la discussion de comptoir.
Le titre m’a intéressé mais c’est vide. Sortez nous des vrais analyses.
En fait vous ne faites que jouer les cassandres mais ne proposez rien.
A ce jeu la vous aurez forcément raison à un moment.
Cher Guillaume vos blogs ressemblent de plus en plus à des brèves de comptoir….apres vos délires sur H2o ….vous avez vendu les cochonneries de l unofi et vous faites aujourd’hui la leçon….
Une fois Encore, chef Guillaume, votre article vante un investissement qu’on ne doit pas pas faire. Les marchés financiers sont aléatoires, l’immobilier trop cher, les SCPI vont couler…
Vous pensez sérieusement que le covid va changer cette vieille mentalité française de surveiller ses employés pour leur donner du temps à gogo en télétravail ? Rire !
Quand bien même… Les entreprises vont-elles vendre leur espace quitte à se retrouver serrée quand « tout ça » sera derrière nous ?
En tant que conseiller en gestion de patrimoine, vous conseillez quoi pour toutes ces liquidités placées sur des livrets réglementés et des assurances vie en fonds euro ? Rien ? Ou peut-être un retrait des banques, comme Cantona le suggérait il y a quelques années ?
La seule chose que je conseille à mes clients c’est le fait d’aller vers une période incertaine avec le risque que cela contient. Les SCPI sont rentables et le projet du grand Paris ne va pas s’arrêter avec la Covid. Les JO et la coupe du monde de Rugby auront lieu. Il n’y aura pas de reconfinement général, pas par mesure de santé psychique mais parce que l’Etat a besoin d’argent.
À force de lire vos articles, je suis certain de savoir ce que je ne dois pas faire en terme d’investissement. Merci.
Bonjour,
Au contraire, les opportunités sont nombreuses, il faut juste savoir les saisir et apprendre à lire les articles 😉
Mon principe est le bon sens : On n’investit pas dans un actif dont la valeur d’usage est remise en cause et le prix au plus haut. Cela me semble pourtant tellement simple comme conseil.
Au contraire, si vous lisiez régulièrement mes articles, vous sauriez qu’il existe de nombreuses opportunités pour celui qui aura le courage d’investir lorsque la marée redescend.
Lorsqu’en mars 2020, j’explique qu’il faut investir à long terme et acheter des actions, vous n’avez très certainement pas lu les articles.
Au plaisir,
Guillaume
Quant à votre remarque sur les prix de l’immobilier. Effectivement, je trouve qu’investir dans l’immobilier à Paris aujourd’hui n’est pas une bonne idée ; En revanche, il existe de nombreuses villes dans lesquelles les prix sont tout à fait abordables et cohérents.
Peut être n’avez pas lu ces articles non plus ? Il y a pourtant un lien dans l’article que vous venez de commenter : Vers une baisse des prix de l’immobilier à Paris, Lyon, Bordeaux, et une hausse ailleurs ? https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/prix/vers-une-baisse-des-prix-de-limmobilier-a-paris-lyon-bordeaux-et-une-hausse-ailleurs.html
La valeur d’usage est un élément subjectif, pas factuel. C’est votre avis sur le marché de l’immobilier. Il n’engage que vous et ceux que vous conseillez en ce sens. Quelle preuve avez-vous que les bureaux vont être vendus en masse d’ici l’horizon de 10 ans ?
Même chose pour la valeur au plus haut. Conseillez vous le démembrement des parts afin de vous prémunir d’une forte baisse ?
Malgré toutes vos connaissances dans le domaine, vos convictions ne sont pas des faits.
Les echos que j’ai sont que les achats ont évolués. Les SCPI de commerce ne sont plus demandées, celles de bureau stagnent et il y a une forte hausse pour les thématiques (santé, ephad…)
Mon point de vue
– le possesseurs de parts ne vont pas vendre
– un certain nombre d’épargnant rachètent leurs assurances vie
– il y a beaucoup de liquidités et les gens (dont je fais partie) pensent que l’immobilier est moins risqué que le reste
– TINA (avec les actions)
Je parie plutôt sur une légère hausse des prix, sauf pour les SCPI de commerces.
Sauf que dans le cas de l’immobilier de bureaux et commerces, c’est l’usage même qui est remis en cause, et donc la valeur intrinsèque !
On peut accepter de payer toujours plus cher les actifs dont la valeur n’est pas remis en cause par la crise. En revanche, ceux dont l’usage est contesté (et c’est le cas des bureaux et commerces), ne profiteront pas du report d’investissement des liquidités abondantes.
Bonjour,
Etrange, ce QCM qui ne donne pas la faculté de cocher de case prévoyant une baisse des prix supérieure à 30 %.
En effet, compte tenu du contexte actuel et de l’explosion du télétravail dans le tertiaire qui semble se confirmer, on peut anticiper non pas simplement une sévère correction mais un véritable bain de sang.
Cordialement,
Une baisse supérieure a 30%
Pourquoi pas !
Avez vous des scpi ?
Je vous les achete a moins 30%. Profitez en avant le bain de sang
Vous faites une affaire
Cdt
un peu d’accord avec Arnaud, votre post privilégie un scénario catastrophe, c’est plus vendeur mais d’autres sources respectables sont plus nuancées sur les perspectives économiques même si nous n’échapperons pas à de nombreuses défaillances….personnellement je privilégie l’investissement en nue propriété sur 10 ans dans des SCPI patrimoniales mais il faut du cash car ça ne se finance pas à crédit , il est à noter que les institutionnels achètent encore de l’usufruit (sont ils bêtes ou pas aussi bien informés que vous?)
Bref ok il faudrait attendre quelques mois mais après…si on applique cette logique, autant ne plus rien faire du tout…mais rassurez vous, vos collègues CGPI ne sont pas tous des vendeurs one shot, certains réfléchissent même s’ils ne sont pas sur un cheval blanc, vous n’êtes pas seul
Merci pour ce commentaire. Pourriez vous partager ces « d’autres sources respectables » dont vous faites référence. Je crois que cela participerait à l’équilibre de l’article d’avoir des contre arguments de la part de personne qui considèrent que c’est le bon moment d’investir en SCPI et que le prix des parts pourrait ne pas baisser dans les prochains mois.
D’avance merci.
Guillaume
Et à GRANZAY GRIPT 79360, l’immobilier va se crasher de combien en 2021/2022 ? ;))))
Bonjour,
Je commercialise (entre autres) des SCPI de rendement depuis 1992 et je n’ai jamais connu une baisse de valeur des parts de mes sélections… Mon 1er client, le plus ancien, totalise une + value de 67% et un rendement 2019 supérieur à 9%…
Peut-être faut-il être sélectif quant au choix des SCPI ?…
A vous lire, ces derniers mois, rien n’est bon, ou presque… Sauf bien sur de payer des honoraires de conseil… Mais pour investir dans quoi ?…
Cordialement
Bonsoir,
Une plus-value latente de 67% depuis 1992, deflatée du coefficient d’érosion monétaire moyen sur la période, ça ne doit pas être terrible…
Cordialement,
Si vous ne le savez pas, l’objectif premier de ces SCPI est le rendement… Or 9%, le client, en retraite, est satisfait… Quant à la + value, certes l’érosion monétaire fait son travail de sape, mais sur tous les placements que je sache… Que dire des fonds Euros par exemple… Sinon, vous faites quoi vous pour obtenir un couple risque/rendement faible ?…
9% ! De TDVM ?
Corum XL faisait péniblement du 7.9% en 2018 et a baissé en 2019. Et baissera encore en 2021.
C’est une véritable pépite, à 9%.
Partagez-la avec nous, qu’on en profite.
Pour ma part, je me tient tjrs à l’écart des produits qui donnent des performance « hors normes »… Comme je me suis tenu à l’écart des fonds H2O… C’est ma politique en tout cas…
Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) remplace la notion de rendement depuis le 1er juillet 2012. Ce dernier était calculé en divisant le dividende annuel avec le prix de souscription au premier janvier de cette même année. Le prix des parts échangées sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe pouvant être soumis à de fortes variations, le taux de distribution permet de les lisser.
Il est désormais déterminé par la division du dividende versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année. Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par les volumes échangés.
Le montant du dividende comprend la distribution exceptionnelle, notamment celle versée au titre d’éventuelles plus-values.
Le rapport entre ce « cours magistral » et mon propos ???
« Le rapport entre ce « cours magistral » et mon propos ??? »
Le TDVM remplace la notion de rendement depuis le 1er juillet 2012.
Si on veut comparer des SCPI entres elles, ou avec d’autres types d’investissement, parlons tous le même langage.
Il suffisait de lire mon post qui était très clair…
Cela sent le schéma de Ponzi…
Vos commentaires montrent bien que vous ne maîtrisez pas du tout le fonctionnement des SCPI… La SCPI fait 4.85% en 2019 au prix d’acquisition moyen 2019, mais rapporté au prix d’acquisition des parts en 1992, cela fait bien du 9%… Apprenez les rudiments de la finance avant de critiquer…
Et si vous connaissiez un tant soit peu le marché, je faite référence à l’une des SCPI les plus connue et une des plus respectée du marché… Pas de niche donc… Juste une évidence…
Un contre exemple pour les bureaux, dans un reportage sur france info il y a trois jours, une société d’assistance expliquait avoir augmenté sa surface de 50% pour augmenter la distance entre ses salariés….
On aura toujours besoins de bureaux, mais pas les bureaux d’avant. Que vont-ils devenir ? Que vont faire les propriétaires ?
Aux SCPI d’investir par faire muter la destination et l’usage de l’immeuble.
Sinon le vendre à quelqu’un qui saura le faire et racheter des bâtiments adaptés à l’usage d’aujourd’hui en échange.
1) Très peu de SCPI pratiquent la rénovation/transformation
2) Il y a bien d’autres acteurs sur ce marché (promoteurs,marchands de biens, …). Ces derniers n’étant pas philanthropes, ils achètent avec une belle décote, margent bien, et offrent également une belle rémunération à leurs investisseurs. Donc autant préférer ce type d’investissement immobilier. En espérant qu’il y aura toujours des clients pour racheter les biens rénovés au prix voulu.
« Ni pour ni contre, bien au contraire », Coluche.
Je trouve que l’on parle trop des SCPI ou de l’IMMOBILIER comme s’il s’agissait d’un actif homogène, alors qu’il existe de sortes et de façons d’investir dans des actifs immobiliers, et beaucoup de stratégies différentes proposées au travers de SCPI.
L’immobilier d’habitation ou commercial ? A Paris, dans le Grand Paris, dans une métropole régionale, en province ? En France ou à l’étranger ? A la campagne, en bord de mer, à la montagne ? Dans une zone touristique, industrielle ? En centre ville, en périphérie ? Des bureaux, des immeubles de grande hauteur, des commerces, des centres commerciaux, des entrepôts, des parkings, des hôtels, des cliniques, des crèches, des écoles, de l’immobilier d’habitation.
SCPI de capitalisation ou de rendement, avec ou sans avantages fiscaux, en pleine propriété ou en démembrement, à capital fixe ou à capital variable ? Thématique ou diversifiée ?
Dire que l’immobilier est trop cher, ou que les SCPI vont perdre de leur valeur, c’est « jeter le bébé avec l’eau du bain », condamner une classe d’actifs toute entière, sans discernement.
Et si on se détourne de l’immobilier en direct ou au travers de véhicules financiers tels que les SCPI (mais il existe d’autres formes de pierre papier) il ne reste que :
1. les taux : courts ou longs, les rendements sont négatifs ou faibles et nous exposent au risque de la dépréciation de la monnaie avec la planche à billets qui tourne à plein régime dans toutes les banques centrales de la planète.
2. les entreprises : sous forme d’actions, avec la volatilité et la spéculation boursière qui les entourent, ou sous forme de parts dans le non coté, à condition de pouvoir bloquer l’argent longtemps, de ne pas avoir besoin de revenus, et de supporter le risque de perte toujours présent dans un investissement au capital d’une entreprise.
Donc s’il faut fuir l’immobilier, les taux et les entreprises, où mettre son argent ?
Il ne reste que les biens rares ou de collection, au rang desquels l’or peut trouver sa place, jusqu’à un certain point, sans être la panacée (volatilité, absence de revenus).
Les discours alarmistes trouvent toujours leur public et font vivre la presse. Les analyses plus nuancées sont moins médiatiques, pourtant dans la réalité, les Conseillers en Investissements doivent répondre tous les jours à des questions pratiques et concrètes : où placer son argent, sachant qu’il n’y a pas de solutions miracles, et aucun produit sans risques ni inconvénients.
La vérité n’est ni blanche ni noire, elle est dans les nuances de gris, dans la diversification, et dans la sélection.
Si l’on en revient aux SCPI, certaines vont souffrir, beaucoup (même sans COVID) parce que mal gérées, ou trop spécialisées sur des thématiques à la mode, tandis que d’autres vont tirer leur épingle du jeu, et limiter la casse sur les valorisations et/ou les rendements.
Une SCPI très diversifiée qui mutualise les risques, gère intelligemment ses provisions, et applique des valorisations raisonnables n’est sans doute pas le plus mauvais placement que l’on puisse faire quand on craint la bourse et que l’on a besoin de revenus complémentaires, et peut-être ni l’âge ni l’envie de gérer soi-même des investissements immobiliers, exposés aux mêmes difficultés que les SCPI mais sans le savoir-faire et les moyens financiers, humains et juridiques de gérants professionnels.
« Donc s’il faut fuir l’immobilier, »
Vous semblez limiter l’investissement immobilier aux SCPI.
Une SCPI qui n’a pas attendu la crise sanitaire pour être mal gérée par « le savoir-faire des professionnels »… « SCPI fiscale Malraux Investissement 6 » (Inter-Gestion) avis du conseil de surveillance dans le rapport annuel de 2017 (le dernier disponible…) :
A ce jour, le patrimoine constitué a une valeur estimée de 23 088 000€ et si la SCPI était liquidée, compte tenu des dettes à régler (emprunt notamment), les associés n’auraient que
15 553 718 € à se répartir soit 4 524,06 € par part, montant à rapprocher de l’investissement initial qui est de 8 000 €. Cela fait bien peu même si l’on tient compte de l’IRPP économisé du fait de la déduction du revenu imposable à hauteur du coût des travaux de rénovation.
Et dire que certains investisseurs ne lisent pas ces documents… Belle surprise un -50% !
Et surtout, les SCPI, c’est une petite niche.
Ça ne dépasse pas 80 milliards investis en 50 ans, à comparer avec les AV, 1800 milliards, la construction immobilière, 330 milliards par an, les 150 milliards investis en bourse, et que les Français, ont, dit-on, accumulé 100 milliards de cash en 2020.
La promesse des gérants de SCPI ne tient que s’il y a une sélection rigoureuse des biens en portefeuille. Si trop de monde converge sur ce marché (trop de vendeurs et trop de clients, trop d’argent), la sélection va forcément être moins rigoureuse, et les rendements et/ou la valeur des parts baisser.
Il fut un temps ou 3% de frais d’entrée et 5% de frais gestion par an, c’était normal sur une AV. Désormais, avec les rendements faméliques, les placeurs se battent à coup de 0%. Même la CE essaye de refourguer sa Millevie en offrant les frais sur les versements à vie si souscription avant fin septembre.
Quand les rendements des SCPI auront baissé, quelle sera la rémunération des intermédiaires ?
Bonjour,
je possède depuis 8 ans des SCPI de bureau et de commerce , dois les vendre ?
Autre question les SCI sont-elles aussi concernées ?
Bonsoir,
Les SCPI et les SCI n’ont strictement rien à voir.
La SCI a pour vocation à gérer votre patrimoine immobilier propre, avec une finalité fiscale (ex : option IS) et patrimoniale (transmission), alors que la SCPI constitue principalement un placement financier.
Cordialement,
La distinction entre SCPI et SCI n’est pas aussi simple que cela.
De nombreux assureurs proposent des unités de compte qui sont des SCI et qui n’ont pas vocation à gérer le patrimoine personnel des clients investisseurs.
Et certaines de ces SCI sont majoritairement investies en SCPI.
Pour répondre à votre question il faut au préalable se poser plusieurs questions :
1. Pourquoi avez-vous investi dans ces SCPI à l’époque, et cela répond il toujours à vos besoins aujourd’hui ?
2. Êtes-vous satisfaite des résultats obtenus, la communication est-elle transparente et claire, et les perspectives prometteuses du fait de la qualité de la gestion et de la stratégie de vos SCPI ?
3. Si vous les vendez, avec le montant restant (frais et fiscalité déduits) quel meilleur investissement pourriez-vous faire ?
Y a-t-il des SCPI spécialisées dans les grandes plates-formes logistiques ?
Oui : la SCPI ActivImmo gérée par ALDERAN.
https://www.haussmann-patrimoine.fr/immobilier/pierre-papier/immobilier-entreprises/scpi-activimmo/
SCPI Interpierre France : bureaux (53,6 % de la valeur du patrimoine hors droits), logistique (9,1 %), locaux d’activités (35,7 %), messageries (1,6 %).
SCPI Activimmo : investit entre 70 % et 100 % de son patrimoine dans des immeubles logistiques et des locaux d’activités et au maximum 30 % de celui -ci dans des immeubles de bureaux et des commerces. L’objectif demeure cependant d’approcher le taux de 100 % du parc en locaux d’activités et en immeubles logistiques. Très jeune (1 an d’existence), 7 millions d’encours. Rendement espéré pour l’année 2020, avant covid, était de 6%.
SCPI LF Opportunité Immo : met l’accent sur les locaux d’activité à destination des PME et des ETI. 75% investi dans l’immobilier de logistique, le solde se répartissant sur différents types de bureaux. Rentabilité de la SCPI en 2019 de 4,65% avec une capitalisation globale de 191 millions d’euros.
Sinon, Corum Origin et Corum XL se diversifient dans la logistique, désormais.
Tout le monde veut gérer les entrepôts d’Amazon et Ikea 🙂
une bonne partie des votants » visiblement n’a quasiment aucune notion du marché des SCPI, si ce n’est , drame francais, aucne notion économique. Et c’est pourquoi vous avez là la reponse à votre question sur les vendeurs de SCPI . Ne jamais oublier que vendre de la SCPI c’est d’abord du « commerciale » et du commissionnement. Inutile de voir plus loin et de se lamenter sur limmoralité du conseil et des blaireaux.
Pour information Unibail-rodamco fait – 72 % depuis le début de l’année.
A bon entendeur.
Quelle(s) conclusion(s) en tirez-vous ?
1) qu’il faut éviter unibail-rodamco, et les foncières en général, car elle prend de plein fouet la dépréciation de ses actifs (centres commerciaux regionaux, notamment).
2) que c’est le moment de revenir sur la valeur car cette rentrée est moins pire que prévu pour les commerces en périphérie et zones commerciales ?
3) qu’il faut éviter les SCPI investies en murs de commerce car elles vont suivre le chemin d’UR, après le temps d’inertie propre à un produit très peu liquide ?
4) Autre ?
Personnellement, pour 3) ça me paraît évident, sinon il va falloir m’expliquer pourquoi avec de bons arguments.
Pour 1) ou 2), soit on est optimiste soit pessimiste, la vérité est de toute façon entre les deux. Personnellement, je suis plus 2)…
Idem.
100 % en phase avec vous, même si je n’ai pas lu les derniers rapports d’UR
Unibail-Rodamco et certaines SCPI de commerce ont en commun le fait de détenir certains types d’actifs identiques ou similaires (centres commerciaux). Mais la comparaison s’arrête là.
Unibail-Rodamco n’est pas une société civile mais une société commerciale, et son cours ne dépend pas que de la valeur de ses actifs mais aussi de sa gestion et de sa stratégie en tant qu’entreprise.
En plus elle est cotée en bourse, ce qui ajoute des facteurs exogènes de volatilité et de spéculation non négligeables.
Regardez les comptes de la société : https://investir.lesechos.fr/cours/donnees-financieres-action-unibail-rodamco-we,xams,urw,fr0013326246,isin.html
Unibail-Rodamco, comme beaucoup de foncières, s’est beaucoup endettée pour jouer un effet de levier sur le long terme, et amplifier le potentiel de plus-values. Le poids financier de l’endettement est important (alors que la plupart des SCPI ont eu recours à l’endettement de façon plus raisonnable, voire pas du tout pour certaines).
Le problème de la dette, c’est qu’il faut la rembourser. Donc lorsque les loyers ne rentrent plus comme avant, on commence par rembourser les créanciers, puis on verse des dividendes aux actionnaires avec ce qui reste. L’impact négatif sur le dividende est donc amplifié. Or pour ce genre d’actif, le rendement distribué aux porteurs est un élément clef de la valorisation. En plus les foncières versent un dividende annuel, et si elles ne versent pas de dividende sur une année, c’est une année blanche qui impacte fortement les porteurs (contrairement aux SCPI qui versent leurs dividendes chaque trimestre ou chaque mois). Et la simple crainte que cela arrive peut suffire à faire chuter les cours.
Pire : si le poids de la dette devient trop important pour la foncière, la société doit procéder à une augmentation de capital, ce qui crée une dilution de la valeur des actifs pour les actionnaires en place.
Ce sont ces éléments qui expliquent que les foncières cotées en bourse plongent autant.
Sans parler de la spéculation qui consiste à acheter et revendre ces titres par pure spéculation, avec du levier.
Il y a aussi ceux qui ont besoin de cash rapidement, et qui profitent de la liquidité de la bourse pour vendre à tout prix, quitte à sacrifier la valeur de l’actif sur l’autel de la liquidité.
Et bien sûr, tous ceux qui sont incapables de juger de la valeur réelle d’une société cotée en bourse (il faut reconnaître que c’est un exercice très difficile) et qui prennent peur et vendent simplement parce que ça baisse, et qui amplifient le mouvement baissier.
Les SCPI sont protégées des aller-retours spéculatifs : pas de transactions à la nano seconde sur ces actifs. Il n’y aurait pas non plus d’intérêt à effectuer un arbitrage pour quelques jours, quelques semaines ou quelques mois. Même à l’échelle d’une année, l’exercice qui consisterait à vendre une SCPI pour la racheter 1 ou 2 ans plus tard moins chère est un exercice aléatoire qui a peu de chances d’être couronné de succès du fait des frais de transaction, de la fiscalité, et de la perte de rendement.
Il n’y a donc pas d’effet d’aubaine lié à des aller-retour rapides. Les porteurs se projettent à long terme et conservent longtemps les actifs.
La plupart des SCPI gèrent leurs actifs dans une optique patrimoniale, pour servir un rendement régulier. L’objectif n’est pas de viser la plus-value avant tout. L’augmentation de la valeur des parts est la conséquence de la hausse des prix du marché, et doit plus ou moins protéger les porteurs de l’inflation. D’ailleurs, bon nombre de SCPI affichent des prix de part sous évaluées par rapport aux expertises (dans la limite autorisée de -10%).
Elles utilisent peu voire pas les leviers du crédit. La baisse des recettes liées au loyer impacte donc les dividendes de manière proportionnelle. En présence de créanciers financiers prioritaires, l’impact est asymétrique et la baisse de rendement serait amplifiée pour les porteurs.
En conclusion : méfions-nous des comparaisons entre les foncières cotées et les SCPI :
– société commerciale / société civile
– société cotée / société non cotée
– valorisation en bourse discrétionnaire / valorisation de l’actif à +/-10% de la valeur de l’actif
– actif très liquide / actif peu liquide
– recherche de plus-values / recherche de rendement
– forte utilisation du crédit / faible utilisation du crédit
Selon vous les foncières étant des sociétés commerciales, leurs valeurs dépendent de « leur gestion et de leur stratégie en tant qu’entreprise. » – une SCPI n’a donc pas de gestionnaire et de stratégie? 🙂
Si je comprend bien votre raisonnement, la différence d’appréciation des cours est le fruit de deux facteurs:
1) la volatilité de la valorisation des foncières est le fruit d’une peur irrationnelle et spéculative et ne reflète pas fondamentalement le marché.
2) la stabilité de la valorisation des SCPI découle de leur illiquidité et des frais importants (donc de l’impossibilité de réaliser facilement des arbitrages). Si elles ne baissent pas actuellement, c’est parce qu’elles sont difficile à vendre.
3) les foncières peuvent faire des erreurs de gestion et de stratégie et s’endetter plus lourdement, alors que les SCPI sont par nature moins sujettes à des erreurs de gestion.
Je suis tout à fait d’accord avec ces deux premiers arguments, mais absolument pas avec le troisième. C’est d’ailleurs pourquoi je juge qu’a l’heure actuelle il est irraisonnable d’investir dans les SCPI: si on croit dans l’immobilier sur le long terme (ce que je crois), il est beaucoup plus sensé d’investir dans des foncières cotées. Si l’on ne croit pas dans l’immobilier post-COVID, inutile d’acheter des SCPI au même prix que 2019… surtout avec leurs frais élevés et leur illiquidité.
De plus, votre explication sur les différences de stratégies et de gestion est valable pour juger les différentes foncières ou SCPI entre-elles; pas pour juger de manière globale les foncières avec les SCPI. Une SCPI a aussi une « gestion » et une « stratégie » qui peut parfaitement être défectueuse. L’avantage d’une foncière, c’est qu’on bénéficie de l’information du marché en temps-réel pour juger de la pertinence de cette gestion/stratégie; pour les SCPI on achète un peu un « chat dans un sac » en faisant confiance au prospectus marketing… et en se faisant ponctionner de frais importants, sans garantir sur le long-terme la valorisation ni sur le court-terme la liquidité de l’actif.
Pour résumer, il faut juger cas par cas (foncière par foncière, SCPI par SCPI), mais valoriser une SCPI en 2020 le même prix qu’en 2019 alors que toutes les foncières ayant le même business-model ont dévissés fortement (à tord ou à raison, mais sans doute au moins partiellement à raison) reste à mon sens complètement irrationnel.
Disclaimer: Pour information, je suis un particulier (investisseur mais à titre personnel), pas un professionnel (je n’ai donc rien à vendre). Mon jugement n’engage donc que moi!
Je suis d’accord avec votre conclusion : il faut juger au cas par cas, foncière par foncière, SCPI par SCPI.
Il est probable que la valeurs des actifs des SCPI baissent dans le contexte actuel, mais probablement pas -72% comme le cours de Unibail-Rodamco.
Certaines SCPI seront impactées et d’autres pas ou presque pas, en particulier celles dont la décôte de la part était de 10% par rapport à l’estimation de l’actif, car il faudrait une baisse de 20% du marché pour qu’elles soient tenues de répercuter cette variation dans leur prix de part.
Et je pense que certaines SCPI ont les reins assez solides pour absorber ces variations de prix.
Comme les foncières, chaque SCPI a ses gestionnaires et sa propre stratégie, et la qualité des gérants n’est pas homogène. Cela impacte évidemment aussi les résultats sur le long terme.
Mais il faut bien considérer d’un coté la masse salariale COLOSSALE de Unibail-Rodamco (3 600 personnes) vs l’équipe de gestion « légère » d’une SCPI ;
et le ratio d’endettement ENORME de Unibail-Rodamco (83,72%) et un coût de la dette en hausse constante sur les 5 dernières années, vs 0% pour certaines SCPI (et dans tous les cas 4 ou 5 fois moins que Unibail-Rodamco même pour les SCPI les plus offensives).
A mon avis (mais c’est une analyse parmi d’autres et qui supporte la contradiction) il n’y a certes pas d’opportunité (au sens « pas d’effet d’aubaine ») à investir en SCPI en ce moment car les règles qui régissent ces véhiculent gomment ces effets d’aubaine.
Mais pour ceux qui en détiennent, mieux vaut réfléchir à deux fois avant de les vendre (pour faire quoi à la place ?) sauf si bien sûr elles sont mal gérées, car certaines SCPI sont mal gérées, tout le monde le sait.
A noter en passant que les porteurs de SCPI ont le pouvoir de changer la société de gestion, ce qui a déjà été fait.
Et pour ceux qui veulent investir en immobilier pour percevoir des revenus réguliers, cela reste une des solutions possibles. Attendre plusieurs années pour se positionner pose la question du choix d’un placement d’attente. Le » market timing » est un art difficile, et rechercher le meilleur point d’entrée reste très aléatoire.
Et gérer soit même l’immobilier en direct nous confronte aux mêmes difficultés que celles auxquelles doivent faire face les gérants de SCPI, mais avec moins de moyens, moins de diversification, et beaucoup de temps à y consacrer.
Au final, je pense que si on veut raisonner « opportunités à saisir » c’est peut-être en ce moment sur les foncières cotées, parfois excessivement décotées (de mon point de vue), en évitant toutefois les foncières sur-endettées à cause du risque d’augmentation de capital puisque la dilution qui s’en suivrait pourrait alors justifier la chute des cours.
Mais le profil d’un investisseur en SCPI est rarement compatible avec les risques des foncières cotées. L’idéal étant de combiner habillement les 2 actifs, et beaucoup d’autres, pour gérer un patrimoine bien diversifié et ainsi diluer le niveau de risque global.
Disclaimer: Pour information, je suis un professionnel (CGP) et je peux TOUT « vendre » : SCPI, foncières cotées, SCI, actions, obligations, assurance vie, etc…
Mais nos Gestionnaires de Patrimoine ne sont pas commissionnés en fonction des rétrocessions de tel ou tel support. Si nos clients veulent investir en SCPI, en actions, ou en fonds en euros, peu importe, nos Gestionnaires de Patrimoine sont rémunérés exactement de la même façon. Nous cherchons tous la meilleure solution en fonction des paramètres connus, et au final c’est le client investisseur qui choisit en connaissance de cause. Nous ne connaissons pas l’avenir, mais nous pouvons donner un éclairage sur le présent qui permet de prendre des décisions.
Comme je l’ai dit plus haut » ni pour ni contre, bien au contraire » … je dis juste qu’il y a du positif et du négatif partout, et je me méfie des positions extrêmes et des affirmations parfois simplistes qu’on peut trouver ici ou là sur internet notamment.
Effectivement, vous mettez un lien vers votre site, plus haut (au sujet des scpi investies en entrepôts : SCPI Actimmo). Et puis, on avait déjà cherché :-). Néanmoins, c’est toujours mieux de le préciser soi-même.
Si je puis me permettre, votre site est assez agréable à parcourir, sauf pour le texte. A 50 ans passés, et malgré un grand écran, c’est écrit trop petit pour moi !
Un bon point pour la partie : « On nous demande souvent à partir de quel niveau de patrimoine il serait intéressant d’avoir recours à nos services. » Et pour la partie « La rémunération ». Tous les CGP/CIF ne pratiquent pas cette transparence sur leur site.
Merci pour vos commentaires. Je vais me pencher sur la question de la taille de caractères. En attendant, vous pouvez utiliser les fonctions Zoom des navigateurs qui permettent d’augmenter ou de réduire la taille des textes à volonté (sur Chrome par exemple).
« et je peux TOUT « vendre » : »
Je n’ai pas vu de crowdfunding immobilier.
Nous pouvons proposer aussi du crowdfunding immobilier.
Comment un CGP peut-il vendre des titres vifs ? Je croyais ça interdit.
Vous avez raison, en partie…
Un CIF ne peut pas faire de RTO (Réception Transmission d’Ordres) sur un compte titres mais peut donner des conseil sur des titres vifs en tant que CIF (Conseil en Investissement Financier).
Le client d’un CIF titulaire d’un compte titres ou PEA peut aussi acheter directement des actions sans passer l’ordre par l’intermédiaire de son Conseiller CIF.
Enfin, si le compte est géré par une SGP (Société de Gestion de Portefeuille habilitée) avec un mandat de gestion, les clients du CIF peuvent être investis en titres vifs, et notamment en actions.
Par contre, via l’assurance vie et produits d’assurance assimilés, nous pouvons proposer des unités de comptes correspondant à des actions cotées en bourse.
Ne cherchez pas de logique à tout cela. C’est la réglementation.
« L’analyse de l’endettement des SCPI devient de plus en plus compliqué, vu la pratique d’investissement à travers des véhicules indirects qui, eux-mêmes, peuvent s’endetter. »
—-
Le ratio moyen d’endettement des SCPI de rendement est en forte progression de 55% et dépasse 15% fin 2018. L’endettement devient de plus en plus utilisé par des SCPI qui s’inspirent des foncières cotées en gardant toujours le niveau d’endettement modéré par rapport aux SIICs qui affichent leur LTV (loan-to-value) compris entre 35 et 65%. L’endettement des SCPI apparaît donc comme maîtrisé. Toutefois, il constitue un autre point de vigilance majeur, et son évolution doit être surveillée exercice après exercice surtout dans les cas de souscription des SCPI à crédit.
De manière générale, l’observation première de l’étude de MeilleureSCPI.com est qu’il y a très peu des SCPI dépassant la barre des 30% de ratio d’endettement. En effet, 7 SCPI ont présenté des ratios LTV supérieurs à 30% (soit 7,7% de l’échantillon) alors que 60% de l’échantillon affiche l’endettement inférieure à la moyenne avec 6 SCPI sans aucun recours à l’endettement.
L’analyse de l’endettement des SCPI devient de plus en plus compliqué, vu la pratique d’investissement à travers des véhicules indirects qui, eux-mêmes, peuvent s’endetter. Dans un souci de transparence, Armand Franas assure que « nous apprécions et conseillons toujours aux gérants d’afficher l’endettement brut qui englobe la dette des véhicules d’investissement détenus. Afin de garder la meilleure comparabilité des données il est préférable d’afficher l’endettement à travers des bulletins d’information périodiques ce qui est le cas aujourd’hui uniquement pour 23 SCPI sur le marché. Dans un contexte de compression des taux de rendements immobiliers, certains gérants ont pris des mesures restrictives sur la collecte. Mais l’élargissement des horizons d’investissement, les nouvelles modalités de souscription exigent une analyse rigoureuse quant à la capacité des gérants à investir sur des actifs de qualité dans l’environnement des marchés immobiliers de plus en plus compliqués ».
(MeilleureSCPI.com, 25-10-2019)
Je n’arrive toujours pas à m’expliquer la différence de valorisation actuelle entre les foncières cotées (URW, Klepierre…) et les SCPI sur le même segment (commercial, bureaux). Pourquoi les premières ont vu leur capitalisation fondre, alors que les secondes pas (encore)? Elles ont pourtant le même business model? Au lieu d’investir dans une SCPI, il vaut sans doute mieux acheter n’importe quelle action de foncières cotées?
Le prix d’une SCPI est fixé chaque année lors de l’arrêté des comptes et de la valorisation du patrimoine de la SCPI. En 2020 les effets de la crise sur les prix de l’immobilier n’ont pas eu d’impacts sigificatifs.
En revanche pour les foncières cotées les mouvements de paniques des porteurs d’actions ont pesés exagérément sur les cours.
Pourtant on a bien développé le sujet plus haut dans ce blog.
Alors pour simplifier encore davantage pour faciliter la compréhension :
1. L’EFFET CREDIT
Une foncière qui a un ratio d’endettement de 82% n’est réellement propriétaire que de 18% des actifs qu’elle détient.
Une grande partie des loyers lui sert à rembourser les banques qui l’ont financée.
Quand les loyers baissent fortement, les 1er à supporter ce phénomène sont les porteurs. Le rendement peut passer à zéro, et le prix de la part chuter pour un actif réputé « de rendement ».
Si les loyers perçus passent en-dessous des charges à payer, la société perd de l’argent. Elle doit donc trouver de nouveaux financements.
Si elle ne peut plus emprunter, elle va devoir trouver des investisseurs en capital, et pour cela offrir un prix attractif au regard des perspectives de redressement, mais dans tous les cas diluer les porteurs existants.
Si un immeuble a été acheté à crédit par un groupe de 10 personnes, et qu’il faut appeler en renfort 7 autres investisseurs pour recapitaliser la société avec le même actif, la valeur de l’immeuble se partage entre 17 personnes, et les 10 investisseurs d’origine perdent de l’argent puisqu’ils doivent partager la valeur avec 7 autres personnes.
Quand une SCPI n’a pas de crédit, elle est propriétaire de tout l’actif. Il faudrait une chute énorme et durable des revenus du patrimoine pour qu’elle ne puisse plus distribuer des dividendes à ses porteurs, ou qu’elle soit en perte.
Avec le même patrimoine, sans crédit, la SCPI peut donc continuer de distribuer beaucoup plus aux porteurs, et continue de présenter un attrait pour les investisseurs à la recherche de rendement.
2. L’EFFET BOURSE
La bourse résumée en un mot c’est « la liquidité à tout prix », et je dirais même « à n’importe quel prix ».
Dans un courant vendeur, vous entrez dans un système d’enchères inversées. Vous vendez au prix où vous trouvez un acheteur, sans vous donner le temps de trouver une meilleure offre.
C’est comme si vous étiez propriétaire d’un appartement à Paris d’une valeur de 1 M€, et que vous acceptiez de le vendre au prix que vous donne la première personne que vous croisez dans la rue prête à vous l’acheter tout de suite.
Si cette personne vous en donne 300 000 € cash, vous avez perdu 70% mais vous avez l’argent tout de suite.
C’est une image bien sur, car les transactions immobilières se font avec un formalisme et des délais qui ne permettraient pas d’agir de cette manière. Mais un immeuble détenu par une société cotée en bourse peut changer de main en 1 seconde, à un prix déconnecté de sa valeur, à la hausse comme à la baisse.
Certes, mais l’effet crédit existe bel et bien également pour les SCPI (plafonné je crois à 40%, mais 40% c’est encore beaucoup). Il est vrai que les SCPI ont tendance à être moins endettées que les foncières, qui font jouer à plein (trop?) l’effet de levier. Mais cela n’explique pas tout: URW a un actif estimé à 65Md€, une dette de 25Md€, alors que la capitalisation n’est « que » de 5.3Md€… il y a une belle marge en cas de rachat. Klépierre gère un actif de 23Md€, avec une dette de 9Md€, et une capitalisation de 3.8Md€… en terme de ratio d’endettement, on a vu pire.
Le problème des SCPI c’est que:
1) beaucoup d’investisseurs ne regardent pas tous ces détails: ratios d’endettement, localisation et état du patrimoine, bilan financier des entreprises locataires… certaines SCPI ont pris des risques dernièrement pour améliorer ou conserver leur rendement avec la bulle immobilière; risques qui peuvent avoir de lourdes conséquences dans les prochaines années en cas de baisse de l’immobilier, couplée avec une crise économique;
2) de nombreux investisseurs en SCPI ont recours à des prêts (jusqu’à 100%!): c’est potentiellement très dangereux, car en cas de retournement de marché (baisse de rendement et/ou de valeur de part), et de crise économique, certains emprunteurs peuvent être forcés de vendre, ce qui compte-tenu de la faible liquidité des SCPI peut entraîner un risque systémique. Au cas où un nombre trop important de souscripteurs souhaitent racheter leurs part, avec un marché immobilier en baisse, il n’est pas impossible que certaines SCPI soient dans l’impossibilité de leur racheter… provoquant ainsi un « deposit run-off » (panique bancaire).
Personnellement, je reste sur mon analyse: à l’heure actuelle, investir dans des SCPI est un très mauvais choix, quelque-soit le cas de figure et quelque soit la SCPI. Trop de frais, trop de risques, trop d’inconnus. A mon avis 2021 réserve bien de (très) mauvaises surprises pour beaucoup de SCPI… et surtout leur souscripteurs.
Juste une précision technique : aucune société de gestion de SCPI ne rachète les parts.
C’est l’offre et la demande sur le marché qui fait le prix sur le marché secondaire.
S’il n’y a que des vendeurs et pas d’acheteurs, les prix s’effondrent. C’est vrai pour tout.
Si tout le monde veut retirer son argent en même temps, aucun système ne résiste à des flux vendeurs massifs.
Si demain tous les clients de n’importe quelle banque retirent leur argent en même temps, la banque fait faillite.
Le vrai risque est un mouvement de panique irrationnel qui provoquerait la chute des prix (plus que l’inverse à mon avis).
Toutes les scénarios catastrophes véhiculés par les blogs peuvent ainsi s’auto réaliser.
Mais objectivement, pourquoi y aurait des ventes massives des porteurs si l’on se base sur les chiffres actuels et les perspectives à moyen et long terme ?
Je viens de recevoir à l’instant un mail d’une SCPI annonçant (je cite) : « Des encaissements de loyer proches de la normale,
des objectifs de performance maintenus pour 2020 », soit 5%, 5,5% et 6% pour ses 3 SCPI.
Pas de quoi justifier des ventes massives, bien au contraire.
Mais tout peut toujours arriver, le meilleur comme le pire. Reste à trouver la bonne alternative qui vous protégera de tout (bonne chance).
Je suis tout à fait d’accord sur ce point: si il n’y a que des vendeurs et pas d’acheteurs, tout s’effondre. Mais c’est bien là le problème des SCPI: on masque souvent ce problème de liquidité à l’investisseur (combien connaissent ce marché secondaire?).
L’investisseur en SCPI est souvent persuadé que son investissement ne peut pas baisser, et qu’il peut récupérer son argent « rapidement » à tout moment. Ce n’est pas forcément vrai. Les SCPI fonctionnent bien avec un marché immo en hausse; en cas de crise immobilière c’est une autre paire de manche… Avec les actions, on ne trompe personne: c’est volatil, mais en contre-partie liquide. Les SCPI véhiculent une (à mon avis) fausse image de sécurité, basée seulement sur les deux dernières décennies, en oubliant un peu vite les années 1990.
Mais je suis aussi d’accord avec vous: on sur-réagit beaucoup sur l’immobilier de bureau et de commerce pour l’instant. URW qui fait -72% depuis le premier janvier, ce n’est pas justifié. L’immobilier va prendre cher en 2021, c’est certain; sur le long-terme il reprendra quelques couleurs après une certaine baisse (de combien?), quitte à voir des transformations d’usage des locaux. Fin 1990 lors du dernier krack immo, la baisse de 40% a été assez vite récupérée, en moins d’une décennie (il faut juste être patient!)
Lire l’article (assez instructif) de l’Expansion de février 1997:
https://lexpansion.lexpress.fr/actualite-economique/gestion-des-scpi-derapage-a-tous-les-etages_1406990.html
A mon humble avis, une grosse partie de ce que l’article décrit risque de se réaliser dans quelques années. Il faudrait rendre obligatoire la lecture de cet article avant tout investissement en SCPI 🙂
« Fin 1990 lors du dernier krack immo, »
Il y a tout de même eu la belle baisse de 2008 et le creux de 2011-2014.
Et les prix immo résidentiels sont déjà en berne sur les 2/3 du territoire, et c’est pas près de remonter.
La vrai risque, plutôt qu’une chute brutale de la valeur des parts, sauf cas particulier d’une scpi particulièrement mal gérée, ou très impactée par la crise, n’est-il pas une lente érosion de cette valeur, par achat de biens de moins en moins qualitatifs, et/ou baisse des loyers ou du taux d’occupation.
Et comme on ne coupe pas ses pertes en SCPI comme on peut les couper en bourse, l’investisseur qui se croyait à l’abri des coups durs se retrouve avec un capital qui s’amenuise d’année en année et/ou des revenus en berne.
Je ne dis pas non de prime abord aux SCPI, mais je préfère attendre mi-2021, et me faire une religion sur les bons secteurs (Logistique ? Santé ? Rénovation/Transformation?) et l’emplacement (Paris ? L’étranger ?)
Cher Guillaume,
Selon vous, il ne faut jamais acheter lorsqu’un cours ou un prix est au plus haut.
Le raisonnement paraît, à première vue, plein de bon sens.
Mais, du coup, en regardant l’évolution du prix des parts de SCPI sur votre graphique, on se rend compte que, année après année, ce prix est au plus haut depuis 2006.
Donc il était, selon vous, déconseillé d’investir en SCPI depuis 2006 (veille de la crise des subprime qui portait justement sur de la spéculation immobilière, outre-atlantique, certes, mais les crises traversent souvent l’océan).
Je m’inscrit donc en faux, vous l’aurez compris, avec votre raisonnement.
Quant-à la chute du prix des SCPI (surtout de l’immobilier en général) à partir de fin 1990, vous ne vous en souvenez certainement pas car trop jeune à l’époque, mais moi je l’ai vécue professionnellement, on était dans une configuration qui n’a aucun points communs avec ce qui se passe, ou pourrait se passer aujourd’hui. Je ne vais pas refaire l’histoire mais à l’époque : bulle sur les prix de l’immo, la plupart des SCPI étaient à capital fixe et fermée (donc peu liquide, d’où la numérotation des SCPI), valorisation des actifs par 1/5 tous les ans sans vrai contrôle, aucune autorité ne faisait de contrôle sérieux comme aujourd’hui sur la gestion et la valorisation (cf Unipierre 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7).
Actuellement, les SCPI (qui sont sortie du giron de la loi Hoguet, pour devenir des produits financiers CIF) sont infiniment plus contrôlées, mieux gérées, mieux commercialisées qu’à l’époque.
Il n’y a pas de quoi fuire les SCPI pour le moment. D’ailleurs les SCPI ne sont qu’un vecteur permettant de détenir de l’immobilier déjà existant dans la très grande majorité des cas (il y a très peu de SCPI qui construisent). Donc se méfier des SCPI c’est se méfier de l’immobilier tout court. Or l’immobilier est un marché qui comme pour le marché des actions comporte différents aspects. Il suffit d’investir dans le bon créneau, celui qui est ou sera porteur. Mais on ne peut pas généraliser et mettre à la benne toutes les catégories d’immobilier comme vous le faites (bureau, santé, commerce, etc.). Il y aura des gagnant, forcément.
Notre métier n’est pas de tout décrier sans discernement mais, bien au contraire, d’apporter un éclairage sur ce qui a le plus de chance de bien évoluer. Nous devons faire le tri en fonction de nos connaissances, de nos convictions. C’est cet éclairage qu’on apporte à nos clients. Tirer à boulet rouge sur tout ce qui marche sous prétexte que ça fait trop longtemps que ça dure n’est pas la démarche que nos clients attendent de nous.
Tout à fait d’accord avec votre analyse cher confrère.
Merci pour votre commentaire qui relève le niveau de ce blog, devenu le paris match du patrimoine…
Néanmoins en répondant à ces provocations, nous créons un flux qui lui permets de gagner de l’argent…
C’est vrai. Je suis arrivé là par hasard et comme j’avais un peu de temps libre, j’ai pris la plume.
Je retourne à mes affaires et à mes clients 🙂
Bien à vous
90% des « articles » traitant des SCPI sont des publireportages, donc des pubs déguisées. Il me semble que ce produit soit devenu la vache à lait des vendeurs de placements. Ce qui ne prouve rien, bien sûr, sur la pertinence ou l’absurdité d’en acheter. Mais quand les méthodes de vente sont à ce point trompeuses et systématiquement masquées, je me méfie d’instinct.
A la lecture de cet article et des commentaires je me pose également la question de pourquoi ne pas plutôt investir ds des foncières cotées dont il semble que ce soit les « soldes ».
Quand bien même elles soient investies massivement en immeubles de commerce et autres galeries commerciales.
Le monde ne va pas non plus s’effondrer et les clients reviendront acheter les mêmes vêtements chinois d’ici quelques temps.
Ou dans un ETF de foncières, comme le Lyxor PEA Immobilier Europe, avec l’avantage de pouvoir le loger dans un PEA, alors que ce n’est généralement pas le cas des foncières (SIIC).
ETF à réplication physique ou synthétique ?
Même si in fine, l’avantage de pouvoir loger ça dans son PEA plutôt que son compte titres est non négligeable !
Synthétique (via un swap). Mais de toute façon, la liquidité d’un ETF est toujours une interrogation.
« La SCPI attire moins d’investisseurs depuis la crise. Selon l’ASPIM (Association placement immobilier), la collecte des SCPI est en recul de près de 20% au premier semestre 2020 par rapport à la même période l’année dernière.
Pourtant, leurs performances résistent bien, très bien même, à la crise. Selon l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, la performance globale des SCPI d’entreprises au 30 juin 2020 s’établit à +5,3% sur une année glissante. En moyenne, les acomptes de dividendes versés sont en baisse de 10% par rapport au premier semestre 2019. Et le taux de recouvrement des loyers s’est élevé à 78% (contre 90% l’an dernier sur la même période). Au final, les experts s’attendent à un rendement moyen proche de 4% sur l’année (contre 4,4% l’an dernier). Très solide. »
Marc Fiorentino.
Ne crions pas victoire trop vite. L’impact de la crise actuelle sur les SCPI se verra en 2021 et après. Comme je le dit plus haut, on n’est pas à l’abri (contrairement à ce que beaucoup de monde croit) d’un scénario comparable à celui de la fin des années 1990: des rendements et des valeurs de parts en chute libre, après des années d’une gestion basée sur des prix immobiliers chers et en hausse, utilisant un levier d’endettement de plus en plus élevé (donc risqué).
Un peu le même style de gestion qui fait que la valorisation des foncières cotées dévissent de parfois près de 80% depuis le 1er janvier… Je pense que ceux qui ont des parts de SCPI depuis un moment avec des plus-value feraient bien de réfléchir si il ne vaut pas mieux les vendre maintenant avant que ce ne soit trop tard. L’illiquidité des SCPI masque actuellement leur décote sur le moyen-terme, mais elle est à mon avis bien réelle. De combien exactement? L’avenir nous le dira.
Juste une remarque, après de nombreuses semaines passées loin du quartier de la Défense, je m’y suis rendu mardi vers 14h.
C’est redevenue quasiment la même fourmilière qu’avant Covid.
Bien sûr la plupart des grosses entreprises ce sont mises au télétravail mais la « règle » est 2 voir 3 jours maximum en télétravail et le reste sur site.
Ce qui fait qu’il faut quasiment toujours autant de m² de bureau pour accueillir les salariés (en prenant compte de la distanciation).
Le client pour qui je travaille louait 5 étages d’une des tours de la Défense, et au sortir du Covid ils en ont lachés 2. Maintenant il n’y a plus assez de place pour mettre les salariés qui viennent et ils sont en train de chercher de nouveaux locaux et de mettre en place une usine à gaz pour que les salariés réserve les jours où il viennent.
Je ne sais pas quelle « leçon » il faut en tirer mais un quartier comme la Défense sera toujours plein.
Par contre en allant faire mes courses en grande surface mais aussi en Drive, je remarque qu’il y a effectivement moins de monde dans les magasins mais qu’il y a souvent la queue au Drive.
La contre partie du Drive c’est qu’on ne retrouve pas les mêmes promo qu’en magasin et que souvent des articles ne sont pas ou plus disponible donc est-ce que sur le long terme les gens vont déserter les grandes surfaces au profit du Drive ?
« l mais la « règle » est 2 voir 3 jours maximum en télétravail »
C’est juste énorme. 40 à 60% en télétravail. Les augures les plus optimistes n’osaient pas dépasser 20-25%. Mais on est à la défense, il y a concentration de cadres.
En sachant que beaucoup de ces grosses sociétés pratiquaient souvent le télétravail au moins 1 jour/semaine.
Dans la société de mon épouse ils sont passés à 2 jours de TT et comme il y a un roulement il y a presque toujours autant de monde.
La où c’est « compliqué », c’est le midi car impossible de manger à plus de 2 par table et il faut laisser une table inoccupée entre 2 « groupe ».
Mais pour revenir à la Défense, mardi dernier il faisait beau, mais tout de même j’ai été vraiment étonné de voir autant de monde.
La Défense a toujours été un cauchemar pour moi, qui suis légèrement ochlophobe (phobie de la foule).
Certains patrons voient toujours le télétravail d’un mauvais oeil. Il va falloir qu’ils s’adaptent s’ils veulent recruter certains profils, car, du côté des candidats aux entretiens de recrutement, la possibilité du télétravail est désormais la première demande, selon les RH des grands groupes.
Évidemment, tout les métiers ne se prêtent pas au télétravail.
Quant à la question des bureaux, elle est un peu différente. C’est plutôt l’obsolescence de certaines tours, qui ne sont plus adaptées aux conditions de travail souhaitables ou au lois verdistes, dont il est question. Le « wording » de l’architecte de la tour Link (futur siège de Total) en est un superbe exemple. Bars, rooftop, salles de relaxation, jardins, espaces extérieurs, on finit par se demander si quelqu’un va vraiment bosser dans cette tour 😁.
Une crise comme celle qu’on vit est unique, jamais ces effets n’auront été autant contrebalancés par des injections de liquidité aussi massives, à tel point que les français ont fait le plein de cash et cet argent inonde les comptes courants et livrets A (notre gouvernement cherche pas tous les moyens à ce qu’il retourne dans l’économie). Donc je ne pense pas qu’on observe un replay des années 90, tout est aujourd’hui soutenu artificiellement. Certaines entreprises vont quand même faire faillite, sur des secteurs sinistrés, mais un effet vaccin en 2021 devrait inverser la vapeur rapidement. Et cette création monétaire infinie des banques centrales va se retrouver quelque part, dans une inflation qui n’est pas officiellement comptabilisée, celle de l’immobilier. Je pense donc qu’on est pas au bout de prix qu’on aurait pu autrefois considérés comme « bullesques » sur cette classe d’actifs, comme en bourse d’ailleurs. Les SCPI devraient en profiter. Rappelons que c’est un produit de rendement, peu liquide (normal pour de l’immobilier), elles ne sont pas faîtes pour être vendues sauf urgence personnelle; en moyenne les investisseurs les conservent entre 20 et 30 ans. Et cette durée va encore progresser, car c’est un produit idéal pour compléter des niveaux de revenus en chute libre à la retraite.
Les SCPI de défiscalisation, c’était peut-être pas une bonne idée :
https://www.ideal-investisseur.fr/placements/scpi-fiscale-pourquoi-ne-pas-investir-desillusion-8350.html
« Si l’objectif d’un tel investissement n’est pas d’encaisser un rendement, cela soulève d’emblée la question de la pertinence du prix de souscription des parts. »
« Le coût des travaux n’est pas compensé par la revalorisation des immeubles »
Les reports à nouveau des SCPI ont carrément fondu comme neige au soleil, premier signal d’alarme…
Plusieurs SCPI ont vu le prix des parts baissé, ce qui est vraiment inédits, deuxième alerte.
Beaucoup de SCPI aujourd’hui ne trouvent plus acquéreurs avec des actes de ventes bloqués en attente d’acheteurs depuis plus d’un an, troisième alerte.
L’impact covid n’est pas encore intégré, ni perçu. Il va nous sauter à la figure une fois que l’injection des liquidités sera diminuée voire stoppée.
Je reste confiant malgré tout sur cet actif mais je reste vraiment prudent dans ma sélection (secteur, RAN, rendement, géographie …)