Classement 2022 des SCPI selon les taux de distribution 2021. Une étonnante résilience !

Les SCPI, une fois de plus, semblent passer au travers de la crise sans dommage. C’est étonnant au regard des puissants mouvements qui sont en train de bouleverser le marché de l’immobilier d’entreprise, mais force est de constater que les performances 2021, calculées par le taux de distribution des SCPI, sont excellentes.

Je m’incline. Cela fait des années que je vous explique qu’il ne faut pas investir dans les SCPI, et pourtant, années après années les chiffres publiés sont excellents… et rien ne semble pouvoir perturber la bonne marche des SCPI.

Je n’arrive pas à comprendre comment il est possible de payer l’immobilier de bureaux au même prix qu’avant la crise du Covid-19 malgré la révolution du télétravail ? Je ne sais pas l’expliquer.

La cause de mon erreur est peut être dans le décalage temporel entre la mutation à moyen et long terme de l’immobilier d’entreprise et notamment des bureaux et la valorisation à court terme :

A long terme, il est évident que l’immobilier de bureaux va devoir faire face au tsunami du télétravail.

Nous allons toujours au bureau, mais nous y allons moins souvent et peut être pas au même endroit. Le télétravail semble modifier la demande de bureaux, tant en nombre qu’en qualité. Moins de besoin, mais des bureaux différents composés autour du flex-office et de l’échange entre collaborateurs. Tout cela va couter cher. Il va falloir payer la transformation des bureaux et la construction des nouvelles localisations.

On doit pouvoir se poser la question de l’avenir des grands quartiers d’affaires comme la défense.

A court terme, rien ne change.

Certes les entreprises commencent à s’organiser autour de la nouvelle organisation du travail autorisée par le télétravail, mais cela prend du temps. On ne déménage pas une entreprise sur un coup de tête.

Ces décisions stratégiques demandent du temps, et ne pourront probablement être mise en œuvre qu’une fois la pandémie passée. Pour le moment, les bureaux sont vides, mais les entreprises attendent naturellement le retour à la normale pour en tirer des conclusions.

A court terme, les entreprises continuent donc de payer leur loyer et la valorisation mathématique de l’immobilier de bureaux n’est aucunement affectée par ces modifications à long terme du marché.

La valeur de l’immobilier d’entreprise est sensible au niveau des taux d’intérêt. L’immobilier d’entreprise sa valorise par une formule mathématique dans laquelle nous retrouvons :

• Le loyer versé et les perspectives de revalorisation des loyers dans le temps ;
• Le niveau général des taux d’intérêt et notamment des taux d’emprunt d’état Français et de la prime de risque.

D’un point de vue financier, la crise du Covid-19 est transparente et l’obsolescence immobilière accélérée par le télétravail est cachée par la faiblesse des taux d’intérêt (qui sont d’ailleurs en train de remonter).

Bref, à court terme, la valeur des SCPI profite pleinement de la faiblesse des taux d’intérêt et alors que les mutations à long terme ne seront intégrées que très progressivement au gré des décisions stratégiques des entreprises qi pèseront sur les loyers.

Bien évidemment, dans un tel schéma d’analyse, la hausse des taux d’intérêt serait une mauvaise nouvelle pour la valeur de l’immobilier d’entreprise et donc des parts de SCPI.

Classement 2022 des SCPI selon le taux de distribution 2021.

Pierrepapier vient de publier le classement 2022 des SCPI en fonction du taux de distribution 2021. Vous y lirez la belle performances globales des SCPI.

Pierrepapier explique :

« Comme les années précédentes, ce taux moyen masque évidemment d’importantes disparités. Entre les véhicules eux-mêmes. Et leurs catégories de rattachement. Depuis l’autre réforme voulue par l’ASPIM, menée en septembre dernier, les SCPI sont dorénavant segmentées en 7 catégories :

• La catégorie bureaux (4,25%) – celle qui compte le plus de représentants – et la catégorie commerces (4,16%) font moins bien que la moyenne.
• Celle des Diversifiées(20% de l’échantillon) s’affiche, comme les années précédentes, au-dessus de la moyenne, avec un taux de distribution de 5,38%.
• La catégorie Logistique et locaux d’activité, dans laquelle figure maintenant, aux côtés d’ActivImmo chez Alderan, la SCPI LF Opportunité Immo de La Française, fait encore mieux, avec un taux moyen de 5,67%.
• La catégorie elle aussi très en vogue, Santé et éducation, qui compte maintenant 5  représentants, s’affiche quant à elle à 4,83%. »

A suivre