SCPI : La baisse des revenus réels distribués semble se confirmer pour 2024.

La SCPI n’est décidément pas un bon placement.

Non seulement le prix des parts de SCPI subit des baisses « surprises » au gré des ambitions commerciales des sociétés de gestion, mais surtout, les loyers versés par les SCPI ne respectent pas la promesse d’un placement protecteur contre l’inflation.

Pendant les 9 premiers mois de l’année 2023, la très grande majorité des sociétés de gestion de SCPI nous ont expliqué que la baisse des prix de l’immobilier d’entreprise ne concernaient pas les immeubles détenus par les SCPI, grâce à leurs talents d’investisseurs.

Jusqu’au jour, où ces mêmes sociétés de gestion ont baissé le prix des parts de SCPI par surprise ;-(

Certains ont encore l’audace de l’affirmer qu’ils ne sont pas concernés par la chute des prix de l’immobilier d’entreprise lorsque d’autres expliquent que l’immobilier de bureaux (qui représentent 70% de l’encours total des SCPI) a subi une baisse de prix comprise entre -17% et -25%, et pas seulement en France.

Cette boîte noire des valeurs d’expertise devient vraiment dangereuse pour les épargnants !

Qui croire ?

À ce titre, si vous voulez vraiment comprendre ce qu’il se passe sur le marché de l’immobilier d’entreprises (bureaux, commerce, logistique, santé), je ne peux que vous encourager à visionner cette table ronde passionnante organisée par Jean-François FILLIATRE :

Les loyers versés par les SCPI ne respectent pas la promesse d’un placement protecteur contre l’inflation.

Certains expliquent que le prix des parts n’a pas d’importance (sic!).

L’épargnant en SCPI recherche des revenus et c’est l’indexation sur l’inflation des revenus versés aux associés de parts de SCPI qui est le plus important.

En 2023, avec une inflation proche de 6%, nous devrions donc nous réjouir d’une augmentation des revenus versés d’environ 6%.

Idem pour 2024 avec une inflation estimée autour de 3%.

L’inflation devrait confirmer l’intérêt patrimonial des SCPI. Des revenus passifs indexés sur l’inflation serait vraiment une excellente nouvelle pour l’épargnant.

Malheureusement, et vous me voyez venir : Non, les loyers n’ont pas augmenté en 2023 et les perspectives 2024 ne semblent pas meilleures !

• Seules 38% des sociétés de gestion anticipent une augmentation des revenus versés aux associés malgré une inflation prévisionnelle annoncée autour de 3%.
• 36% anticipent une stabilité (c’est-à-dire un revenu réel, net d’inflation, en baisse de 3% pour 2024)
• 26% anticipent une baisse.

Ce n’est pas moi qui le dit, c’est l’ASPIM :

Surtout que dans le détail, on pourrait s’apercevoir qu’une part grandissante des revenus distribués sont en réalité des plus-values suite à cession d’immeubles plutôt que des loyers !

Dans les faits, les coûts de la rénovation énergétique des bâtiments, l’obsolescence des usages liée au télétravail et le ralentissement économique limitent le potentiel d’augmentation de loyers déjà trop élevés.

Ainsi, pour maintenir un niveau de distribution équivalent, les sociétés de gestion doivent vendre des immeubles en plus-value et la redistribuer aux associés.

Bref, ce sont là de mauvaises perspectives pour 2024 !

Je ne suis pas surpris. Cela fait des années que je vous l’explique et encore récemment dans cet article « SCPI : La valeur des revenus distribués par les SCPI va baisser. »

Une stabilité des revenus ou même pire, une baisse, en période inflationniste ne me semble vraiment pas à la hauteur pour un placement dont l’une des vocations est de générer un revenu complémentaire.

Mais quel est donc l’intérêt d’investir en SCPI ?

Certains vont probablement me vanter les vertus des nouvelles SCPI. Pas faux, nous vous l’expliquions dès 2021 : « SCPI : Et si c’était vraiment le bon moment d’investir ?« .

Néanmoins, cela ne règle rien au problème. Elles ne représentent même pas 1 milliard de capitalisation sur un total de 40 milliards !

Une sous-indexation sur l’inflation conforte les perspectives de baisses de prix de parts à l’avenir.

À suivre.