Cela fait maintenant des années que je vous fais part de mes réticences autour de l’investissement en SCPI et de son sous-jacent l’immobilier d’entreprise en bureaux, commerces ou autres plateformes logistiques … Pourtant, 2019, comme toutes les autres années depuis 1998, devrait encore être une excellente année pour les détenteurs de parts de SCPI.
La récente mise à jour de l’indice EDHEC IEIF SCPI Immobilier d’entreprise France fait état d’une augmentation de la valeur des parts de SCPI de 1.32% depuis le début de l’année 2019 et d’une performance globale (prix des parts de SCPI + revenus réinvestis) de +3.55% entre le 01/01/2019 et le 31/07/2019.
L’année 2019 s’annonce donc encore comme une très bonne année pour ce placement en SCPI qui semble afficher de perpétuelles performances positives sans jamais défaillir. Les arbres monteraient ils jusqu’au ciel lorsqu’il est question d’immobilier d’entreprise et de SCPI ?
Voici l’historique de l’indice EDHEC IEIF SCPI Immobilier d’entreprise France, l’indice pondéré par la capitalisation mesurant l’évolution de la performance des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)investissant dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces,plateformes logistiques, ..).

  • En bleu, vous pouvez lire l’évolution de la valeur des parts de SCPI depuis 1980 ;
  • En Rouge, la performance globale d’un épargnant qui réinvestirait les revenus distribués par la SCPI dans l’acquisition de nouvelles parts (mais attention, il s’agit d’un indice qui ne prend en compte la fiscalité payée par cet épargnant sur les revenus fonciers perçus). La réalité est moins favorable car avant réinvestissement, l’épargnant doit payer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

 

 
Sur la question de l’évolution de la valeur des parts de SCPI depuis 1980, la constat est sans appel : La performance est très satisfaisante depuis 1998 ! L’indice est passé de 550 en 1998 à 1115 au 31/06/2019, soit un revalorisation totale de 102% en 20 ans et donc un taux de rendement de 3.57% par année pendant 20 ans, et cela sans compter les revenus distribués par la SCPI (4% à 6% chaque année), il ne s’agit que de la revalorisation des parts de SCPI sur la période.
En revanche, celui qui aura acheté des parts de SCPI en 1990 sera moins satisfait de son investissement. En 1992, l’indice EDHEC IEIF SCPI Immobilier d’entreprise France affichait 921 points contre « seulement » 1115 points au 30/06/2019. Pour ce dernier, c’est la stabilité des revenus distribués qui lui aura permis de tirer profit de son investissement en SCPI, à condition de ne pas avoir vendu ses parts entre temps.
Entre 1992 et 1998, l’indice EDHEC IEIF SCPI Immobilier d’entreprise France est passé de 921 points à 550 points, soit une baisse de 40% de la valeur des parts de SCPI en 8 ans. Pour mieux vous rendre compte de la volatilité du prix des parts de SCPI, voici le graphique ci dessus concentré uniquement sur la variation du prix des parts de SCPI depuis 1980.
Vous comprendrez alors pourquoi on ne peut pas dire que l’investissement en parts de SCPI est un investissement sans risque ! Ce n’est pas parce que le prix des parts augmente sans cesse depuis 1998 que la valeur des parts de SCPI ne peut baisser.
 

 
On le sait, nous vivons une drôle de période de taux négatifs qui détruisent nos repères de valorisation. Comme je vous l’explique dans cette interview sur BFM BUSINESS, avec les taux négatifs, il n’y a, en théorie, plus de limite à la valorisation des actifs qui génère un revenu pérenne. La valorisation de l’immobilier d’entreprise et des parts de SCPI ne fait pas exception ! Les valorisations sont élevées et elles pourraient encore augmenter au gré de la persistance des taux négatifs, mais attention aux certitudes !
Néanmoins, c’est le sujet de la qualité des revenus qui doit être soumis au questionnement. La performance de long terme de l’investissement en immobilier d’entreprise repose sur la qualité de la distribution des revenus fonciers, c’est à dire sur la bonne gestion du parc immobilier. Comme le rappelle très bien Guy Marty, dans un récent papier « Performance des SCPI à fin juillet : + 3,54 % … et ensuite ?  » :

« Sous le double assaut de la mondialisation et des technologies, l’économie se transforme rapidement. Les entreprises et les modes de travail changent. À cela, il faut ajouter les préoccupations nouvelles de réduction des dépenses énergétiques et plus globalement de responsabilité environnementale.
Dans l’immobilier d’entreprise d’aujourd’hui (bureaux, commerce, entrepôts logistiques, mais aussi hôtels et résidences pour personnes âgées, pour étudiants, etc.) il ne suffit plus d’acheter des immeubles et de les louer (l’immobilier « rente »), le propriétaire est devenu :

    • Un investisseur actif, qui doit sans cesse adapter ses immeubles, parfois les transformer, pour les maintenir à jour face aux demandes des entreprises et aux exigences environnementales
    • Un prestataire de services, qui n’a plus des locataire comme autrefois mais des clients, et des clients qui eux-mêmes changent, se transforment, n’ont plus les mêmes besoins.

Concrètement, cela veut dire que pour un investisseur immobilier « de détention », donc en particulier pour les SCPI, les loyers sont un chiffre d’affaires dont une part non négligeable est consacrée à « entretenir » le capital, c’est-à-dire les immeubles. »

 
La question ventrale est alors de s’interroger sur le rapport entre l’importance du chiffre d’affaires, c’est à dire le loyer perçu, et les travaux et autres adaptations aux nouveaux besoins des locataires.
En d’autres mots, les loyers seront ils suffisants pour maintenir la valeur patrimoniale du parc immobilier tout en distribuant des revenus aux détenteurs de parts de SCPI. Cette équation ne me semble pas évidente à long terme, surtout lorsque les acteurs offensifs (tel que CORUM dont les pratiques à risque se diffusent à toute la place – SCPI CORUM : Comment expliquer ces rendements trop élevés ? Un risque plus important ?) parient sur la spéculation et la plus-value oubliant, peut être, que la source première de performance à long terme est la qualité du revenu.
C’est là, un sujet majeur que nous développons dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« .
 
A suivre…

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