SCPI : Liste des rendements 2012 et perspectives 2013

L’investissement en SCPI est sûrement l’investissement le plus à la mode depuis 2010 : La collecte explose et beaucoup voient dans cet investissement « Pierre Papier », la parade miraculeuse à la baisse générale des rendements des fonds euros.
Nous avons donc décidé de vous proposer une liste, non exhaustive, mais assez complète tout de même, des taux de rendements des SCPI en 2012. Vous pourrez ainsi aisément comparer le rendement de chacune vis à vis des concurrentes.
 

Tableau des rendements 2012 des principales SCPI de la place

Quel rendement en 2013 pour les SCPI ?

Lorsqu’un épargnant décide d’investir une partie de son épargne en SPCI, il peut rechercher deux objectifs :

• La recherche d’une plus value sur le capital, via la revalorisation du patrimoine immobilier de la SCPI
• La recherche d’un rendement locatif. La SCPI, c’est aussi la possibilité de profiter du rendement de l’immobilier (=perception de loyer) sans assumer les risques et la gestion (cf article : SCPI : le rendement de l’immobilier d’entreprise, sans les contraintes de gestion)

 
Dans le contexte actuel de marché, il nous semble illusoire d’investir en SCPI pour réaliser une plus value sur le capital. L’immobilier d’entreprise nous semble très bien valorisé (voir peut être un peu cher dans certaines zones), et nous ne voyons pas aujourd’hui comment les prix de l’immobilier d’entreprise pourrait encore augmenter.
En effet, contrairement à l’immobilier d’habitation dont la valeur est fonction de la capacité des emprunteurs à s’endetter (cf article : Prix de l’immobilier : une baisse comprise entre -30% et -40% selon Primeview), l’immobilier d’entreprise est valorisé en fonction :

• Du niveau des loyers commerciaux.
• Du taux de rendement demandé par les investisseurs pour investir.
• De l’adaptation de l’immeuble aux nouvelles normes énergétiques;

 
La valeur d’un immeuble d’entreprise est une valeur mathématique : c’est principalement une valeur de rendement.
 
Ainsi, dans un contexte économique de récession, les loyers n’ont pas tendance à augmenter et pourraient même continuer à baisser : les entreprises n’ont plus les moyens de payer des loyer trop élevés, sous peine de fragiliser encore davantage leur compte de résultat.
Le premier moteur de performance des SCPI est coupé. La hausse des loyers ne permet pas d’envisager une hausse de la valeur de l’immobilier et devrait même avoir des conséquences négatives sur le rendement locatif de l’immobilier.
 
Le second moteur de performance est le niveau des taux de rendement attendu par les investisseurs pour investir dans l’immobilier d’entreprise. Selon notre analyse, c’est ce second moteur de performance qui aura autorisé une forte revalorisation de la valeur des parts de SCPI dans le passé. Les investisseurs se battent pour investir et acceptent des rendements toujours plus faible : A niveau de loyer stable, la valeur des immeubles augmentent mathématiquement.
 
Prenons un exemple :
Un immeuble dont le loyer annuel net est 10 000€. Un investisseur qui recherche un rendement minimum de 12 %, devrait payer cet immeuble 83 333€, mais un investisseur qui accepterait un rendement de 7,5% (comme c’est le cas aujourd’hui) accepterait de la payer 133333€.
La baisse des taux d’intérêt est à la source de l’augmentation forte des prix de l’immobilier d’entreprise et donc de la hausse des prix des parts de SCPI. Les taux sont au plus bas historique, une prochaine baisse n’est plus envisageable et ne permettra plus d’alimenter la hausse des parts de SCPI.
 
Pour conclure, le rendement des SCPI nous semble à un point haut et devrait progressivement continuer à baisser si la récession devait se poursuivre. Deux éléments devront être analysé par l’investisseur qui s’interroge sur la progression possible des SCPI :

• Le retour de la croissance économique qui permettrait une hausse des loyers commerciaux (et donc une hausse du revenu distribué par les SCPI).
• Une hausse des taux d’intérêt, qui aurait pour conséquence de faire baisser la valeur des SCPI.