Le sujet n’est plus tabou. Après presque 3 ans à nier l’évidence, nous y sommes.
Les SCPI et plus particulièrement l’immobilier de bureaux doit faire face au tsunami du télétravail que nous vous décrivions en mai 2020, dès les premières semaines de confinement (cf. « Le télétravail, un tsunami qui va bouleverser l’immobilier de bureaux et l’investissement en SCPI ? » publié le 07 mai 2020).
Entre télétravail qui modifie en profondeur l’usage de l’espace de travail, mais aussi la localisation des emplois et la hausse des taux d’intérêt, les SCPI entrent dans le mur d’une crise qu’il était pourtant facile d’anticiper.
Hier, Lesechos publiait sur la première page : « Bureaux : Le quartier des affaires de la défense à Paris se vide sous l’effet du télétravail« … avant d’expliquer dans un autre article publié sous le titre « Immobilier : la Défense, une pierre dans le jardin des SCPI de bureaux » que l’obsolescence énergétique des bâtiments ajoutait un risque important qu’il ne fallait pas oublier.
Tout cela, nous vous l’expliquons depuis des années, et même bien avant l’avènement du télétravail par le confinement de 2020. Malheureusement, c’est toujours la même histoire. Les vendeurs de SCPI ont volontairement nier ces évidences pour préserver leur très lucratif business.
J’ai l’impression de vivre un éternel recommencement… et ils ont en plus le culot de vous expliquer que leur mode de rémunération par commission sur la vente de produits n’a pas d’influence sur la nature de leur conseil. sans commentaire!
Aujourd’hui, il n’y a plus de doute. Les SCPI vont se fracasser dans le mur de la crise.
Il n’est pas trop tard pour agir.
Le marché de la SCPI est en train de vivre une mutation profonde autour de 3 axes :
- Remise en cause de la valeur d’usage des bureaux (qui représente tout de même 70% de l’encours total des SCPI) ; Le télétravail et surtout le nomadisme d’entreprise réduit considérablement les besoins d’espace de travail.
- Baisse de la valeur de marché et du prix de l’immobilier de rendement, et notamment l’immobilier d’entreprise dans lequel les SCPI investissent ; La hausse des taux a un impact très négatif sur la valorisation des biens immobiliers. Les prix baissent ;
- Accélération de l’obsolescence énergétique des bâtiments. Rénover pour satisfaire à l’obligation de sobriété énergétique va coûter très cher aux propriétaires des immeubles.
Si vous partagez cette analyse, vous avez deux solutions : Agir ou subir.
Subir, c’est être passif et encaisser les conséquences de cette crise.
Subir, c’est attendre. Attendre la confirmation ou l’infirmation de ces éléments d’analyse et conserver la confiance dans le temps long pour absorber le choc.
À court terme, la restructuration inévitable des SCPI sera coûteux et source de rendement médiocre à défaut d’être négatif, mais à long les efforts devraient finir par payer à long terme (du moins on l’espère).
Je ne suis pas certain que « subir » soit la meilleure stratégie.
Agir, c’est comprendre la mutation du marché… et vendre vos vieilles SCPI;
Agir, c’est prendre conscience de l’importance de la mutation qui est en cours ; Agir, c’est vendre vos vieilles SCPI dont le stock pourrait être pleinement impacté par la crise.
Il est évident que ce seront les vieilles SCPI, celles qui possèdent le plus d’actifs rendu obsolètes par le télétravail ou leur consommation excessive d’énergie qui subiront le plus la crise. Il faut donc envisager de les vendre.
Le coût de leur restructuration pourrait apparaître comme beaucoup trop élevé. La liquidité apportée par les SCPI à capital variable ou par l’investissement via l’assurance-vie vous permet de vendre rapidement vos SCPI. Il faut utiliser cette liquidité.
Agir, c’est arbitrer ;
Agir, c’est prendre le temps avant de réinvestir le produit de la vente de vos SCPI. Il n’y a aucune urgence. Laissez la crise se mettre en place avant de réinvestir.
Agir, c’est arbitrer votre portefeuille de SCPI au profit de nouvelles SCPI qui ne subiront pas la crise sur un stock qu’elle ne possède pas. Les nouvelles SCPI capables de collecter dans ces moments de crise vont pouvoir se construire un patrimoine adapté aux mutations en cours :
- Face au télétravail, ces nouvelles SCPI vont peut-être davantage investir en région, là où la démographie des entreprises est favorable ; Dans des bureaux adaptés au télétravail et au flex office.
- Face à l’obsolescence énergétique, ces nouvelles SCPI vont systématiquement investir dans des actifs respectueux des nouveaux standards ;
- Face à la baisse des prix de l’immobilier de rendement, les nouvelles SCPI vont pouvoir négocier leur acquisition à la baisse. Les nouvelles SCPI vont profiter de la baisse du marché de l’immobilier pour faire de bonnes affaires, sans subir cette baisse des prix sur leur stock.
Bref, vous avez le choix. Agir ou subir.
Je crois qu’il est urgent d’agir.
