Depuis 2015, nous sommes à nouveau offensif sur l’investissement immobilier et vous préconisons régulièrement de vous pencher sur l’immobilier locatif après avoir dénoncé pendant de très longues années une bulle immobilière qui ne tarderai pas d’exploser.
Le cœur de notre préconisation repose sur un triple constat CUMULATIF :

1- Les prix de l’immobilier ont fortement baissé depuis le début de l’année 2011 ; 

2 – Avant l’euphorie qui semble s’emparer du marché depuis quelques mois, les vendeurs étaient aux abois et les acheteurs dominateurs d’un marché atone pouvaient espérer négocier les prix de vente affichés ;

3 – Les taux de crédit immobilier anormalement bas au regard de l’amélioration de la conjoncture sont une sorte de protection pour l’investisseur en cas de remontée des taux d’intérêt.

Lorsque ces trois conditions sont réunies, l’investisseur immobilier peut sereinement s’engager dans un projet d’investissement immobilier résidence locatif, résidence principale ou secondaire. L’idéal étant même de s’intéresser à l’immobilier neuf et la loi PINEL afin d’anticiper l’obsolescence immobilière (cf »Réussir son investissement immobilier en 2017, c’est gérer l’obsolescence immobilière.« ).
 

Investir dans un marché immobilier au plus haut n’a aucun sens même si les taux des crédits immobiliers sont au plus bas. 

Mais attention, comme nous vous le présentions dans cet article « Faut il se précipiter pour investir avant la possible hausse des taux d’intérêt ?« , l’euphorie qui commence à dominer le marché n’est jamais de bon conseil et la seule faiblesse des taux de crédit immobilier (cf »meilleur taux de crédit immobilier actuellement« ) ne saurait en aucun cas justifier d’investir dans l’immobilier.
Les acquéreurs doivent retrouver leur esprit pour espérer réaliser de bons investissements.
Au delà des conditions de financement particulièrement attrayantes, la question du prix de l’immobilier, et plus précisément de la baisse depuis les plus haut qui doit concentrer votre analyse. Investir dans un marché immobilier au plus haut n’a aucun sens même si les taux des crédits immobiliers sont au plus bas. 
 

La spéculation et des prix de l’immobilier qui ont tendance à baisser fortement en moyenne mais qui gonflent toujours dans certaines grandes villes.

Et là, il faut avouer qu’il devient impossible de s’y retrouver tant l’évolution des prix de l’immobilier depuis 2010 diffère selon les régions. Contrairement, aux tendances de long terme, le marché de l’immobilier est un marché à deux, voire trois vitesses.
Il y a d’un côté les moyennes régionales et nationales qui affichent de fortes baisses des prix depuis les plus haut de 2010 / 2011, et d’un autre côté des grandes métropoles dont les prix continuent de gonfler et qui affichent aujourd’hui des plus haut historique.
Comment expliquer ce double marché ? Comment expliquer que certaines grandes villes voient leur prix atteindre des sommets ? Spéculation ? Valeur refuge ? Comme un hasard, ou pas, on y retrouve les villes dont le dynamisme économique est le plus fort.(« Dans quelle ville investir en loi PINEL ? Quel type de logement ?« )
 

Prix immobilier : Les prix ont fortement baissé depuis 2010/2011 pour retrouver les points bas de la crise de 2008.

C’est la France des moyennes. En moyenne, les prix de l’immobilier ont baissé en province depuis les plus hauts de 2010/2011.
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Des évolutions à la baisse qui se confirme lors d’une analyse régionale… sauf en Ile de France.

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Et surtout des exceptions dans lesquelles la bulle immobilière est encore plus forte qu’avant la crise de 2008… Paris et Ile de France petite couronne, Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Montpellier, …

Paris : +42% depuis 2007 ;

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Nantes : +18.1% depuis 2007 ;

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Bordeaux : +40.7% depuis 2007 ;

prix-de-limmobilier-bordeaux-depuis-2007
 
 

Toulouse : +12% depuis 2007 ;
prix-de-limmobilier-toulouse-depuis-2007

 
 

Montpellier : +13.60% depuis 2007

prix-de-limmobilier-montpellier-depuis-2007
 
 

Lyon : +23% depuis 2007.

prix-de-limmobilier-lyon-depuis-2007
 
 

Deux marchés de l’immobilier que l’on pourrait résumer dans ce graphique.

Profiter des taux bas pour investir sur la courbe verte me semble sans intérêt.
Profiter des taux bas pour investir sur la courbe doit être plus pertinent.
 
graphique_bdm-10
A suivre…

Pour aller plus loin :
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