Depuis 2015, nous sommes à nouveau offensif sur l’investissement immobilier et vous préconisons régulièrement de vous pencher sur l’immobilier locatif après avoir dénoncé pendant de très longues années une bulle immobilière qui ne tarderai pas d’exploser.

Le cœur de notre préconisation repose sur un triple constat CUMULATIF :

1- Les prix de l’immobilier ont fortement baissé depuis le début de l’année 2011 ; 


2 – Avant l’euphorie qui semble s’emparer du marché depuis quelques mois, les vendeurs étaient aux abois et les acheteurs dominateurs d’un marché atone pouvaient espérer négocier les prix de vente affichés ;

3 – Les taux de crédit immobilier anormalement bas au regard de l’amélioration de la conjoncture sont une sorte de protection pour l’investisseur en cas de remontée des taux d’intérêt.

Lorsque ces trois conditions sont réunies, l’investisseur immobilier peut sereinement s’engager dans un projet d’investissement immobilier résidence locatif, résidence principale ou secondaire. L’idéal étant même de s’intéresser à l’immobilier neuf et la loi PINEL afin d’anticiper l’obsolescence immobilière (cf »Réussir son investissement immobilier en 2017, c’est gérer l’obsolescence immobilière.« ).

 

Investir dans un marché immobilier au plus haut n’a aucun sens même si les taux des crédits immobiliers sont au plus bas. 

Mais attention, comme nous vous le présentions dans cet article « Faut il se précipiter pour investir avant la possible hausse des taux d’intérêt ?« , l’euphorie qui commence à dominer le marché n’est jamais de bon conseil et la seule faiblesse des taux de crédit immobilier (cf »meilleur taux de crédit immobilier actuellement« ) ne saurait en aucun cas justifier d’investir dans l’immobilier.

Les acquéreurs doivent retrouver leur esprit pour espérer réaliser de bons investissements.

Au delà des conditions de financement particulièrement attrayantes, la question du prix de l’immobilier, et plus précisément de la baisse depuis les plus haut qui doit concentrer votre analyse. Investir dans un marché immobilier au plus haut n’a aucun sens même si les taux des crédits immobiliers sont au plus bas. 


 

La spéculation et des prix de l’immobilier qui ont tendance à baisser fortement en moyenne mais qui gonflent toujours dans certaines grandes villes.

Et là, il faut avouer qu’il devient impossible de s’y retrouver tant l’évolution des prix de l’immobilier depuis 2010 diffère selon les régions. Contrairement, aux tendances de long terme, le marché de l’immobilier est un marché à deux, voire trois vitesses.

Il y a d’un côté les moyennes régionales et nationales qui affichent de fortes baisses des prix depuis les plus haut de 2010 / 2011, et d’un autre côté des grandes métropoles dont les prix continuent de gonfler et qui affichent aujourd’hui des plus haut historique.

Comment expliquer ce double marché ? Comment expliquer que certaines grandes villes voient leur prix atteindre des sommets ? Spéculation ? Valeur refuge ? Comme un hasard, ou pas, on y retrouve les villes dont le dynamisme économique est le plus fort.(« Dans quelle ville investir en loi PINEL ? Quel type de logement ?« )

 

Prix immobilier : Les prix ont fortement baissé depuis 2010/2011 pour retrouver les points bas de la crise de 2008.

C’est la France des moyennes. En moyenne, les prix de l’immobilier ont baissé en province depuis les plus hauts de 2010/2011.

graphique_bdm-11

 

Des évolutions à la baisse qui se confirme lors d’une analyse régionale… sauf en Ile de France.

graphique_bdm-12

 

Et surtout des exceptions dans lesquelles la bulle immobilière est encore plus forte qu’avant la crise de 2008… Paris et Ile de France petite couronne, Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Montpellier, …

Paris : +42% depuis 2007 ;

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Comparateur de crédit immobilier : Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier

taux-credit-immobilier-plus-basBonne nouvelle ! Des baisses de taux de crédit immobilier pour ce mois de Juin 2017 !

C’est le moment de relancer vos projets car cela ne devrait pas durer !

Les taux sont au plus bas, c’est le moment de s’endetter pour investir et valoriser son patrimoine. Voici le barème des meilleurs taux de crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier. 

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Nantes : +18.1% depuis 2007 ;

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Bordeaux : +40.7% depuis 2007 ;

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Toulouse : +12% depuis 2007 ;
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Montpellier : +13.60% depuis 2007

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Lyon : +23% depuis 2007.

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Deux marchés de l’immobilier que l’on pourrait résumer dans ce graphique.

Profiter des taux bas pour investir sur la courbe verte me semble sans intérêt.



Profiter des taux bas pour investir sur la courbe doit être plus pertinent.

 

graphique_bdm-10

A suivre…

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15 Comments

  1. Quenette says:

    L’investisseur immobilier occasionnel et profane se perd dans toutes ces projections. Pour lui il s’agit de savoir si le prix du bien immobilier qu’il convoite est au juste prix. Ma question serait donc la suivante : comment déterminer le juste prix d’un bien immobilier, quels sont les critères à prendre en compte, à quoi faut-il se référer pour ne pas faire une estimation trop empirique.

  2. Bonjour,

    Après coup, il est facile de savoir si le marché de l’immobilier est cher (au plus haut ?) ou non. Mais sur le moment c’est loin d’être évident.
    Si l’on se base sur le graphique du prix des logements anciens, on aurait pu se dire en 2001 « oulà-la, c’est devenu trop cher », même chose pour la période 2002-2006. et pourtant, ceux qui ont investi en 2002, 2203 ou 2004 n’ont pas raté leur coup.

    Ce qui fait que je me pose la question suivante : comment faire pour savoir que le marché est au plus haut ?
    Avez-vous une méthode particulière ? (autre que de trop regarder vers le passé, car si on investi, c’est pour l’avenir, non ?).
    Merci de votre éclairage

  3. La vrai question à se poser c’est : pourquoi les prix de l’Ile de France sont ‘ils plus élevés?
    En effet si les acheteurs sont prêts à payer plus cher c’est qu’il y a une raison!
    Cette raison jamais évoquée dans vos analyse est pourtant évidente: les transports!
    Il n’y a pas de bulle à Paris mais un énorme problème de transport qui fait que si l’on veut éviter d’y perdre la santé et de passer des heures dans les transports, il faut habiter le plus près possible de son lieu de travail, d’où une forte demande pour les centres villes et la proche banlieue parisienne.
    Le jour où les transports en commun seront efficients (2050?) les prix baisseront.
    En attendant n’achetez pas là où les prix sont bas: ils le resteront à moins qu’ils ne soient sur un axe du futur réseau parisien.
    En province, à part les 4 grandes villes : Lyon, Marseille, Bordeaux et Lille où le problème des transports est aussi important, le temps de trajet est moins un problème et de ce fait le choix est plus vaste et donc les prix plus bas.
    CQFD!

  4. William says:

    Bravo Guillaume pour toutes ces explications, et merci.
    Effectivement, le facteur transport joue à plein dans l’ajustement du prix, une autre preuve fut la flambée constatée lors des ouvertures des nouvelles stations RER …

  5. Je ne vais pas détailler, je ne suis clairement pas d’accord avec l’ensemble des propos, tellement que je suis à même de penser que Guillaume prône le faux pour savoir le vrai!

    Une question que j’ai déjà posée: Guillaume a-t-il déjà une fois acheté de l’Immobilier?

    • Au contraire, pourriez vous détailler ? Pourriez vous expliquer aux lecteurs pourquoi l’analyse est fausse ? c’est interessant… et complémentaire.

      • OK, ….. « ….tellement que je suis à même de penser que Guillaume prône le faux pour savoir le vrai!….. », non?

        …….. quand vous aurez répondu à ma question, il faut être beau joueur 🙂

  6. Fredy Gosse says:

    Il sera intéressant de reprendre le sujet apres les élections…suivant lesresultats il y aura beaucoup de changements

  7. Patrick D says:

    Investir dans l’immobilier en France pour faire du locatif, c’est prendre de gros risques ( ISF, acharnement juridique et économique, loyers bloqués, etc..)
    Peut-être que demain il n’y aura plus de taxes d’habitation avec un doublement des taxes foncières ?

    Aujourd’hui, je n’achéterai pas en France. Pour le moins, j’attendrai de voir qui va être président, quel programme il va appliquer et s’il va être capable de le faire.

  8. Fredy.Gosse says:

    oh yeah

  9. Fredy.Gosse says:

    hallucinant mais quand trop c’est trop alors je vous fais partager libre à vous de le faire connaître
    https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000033189352

    • Qu’y trouvez-vous à redire?

      C’est moins qu’avant! 🙂

      Quand on vous dit que la place est bonne, à les voir se battre pour l’avoir!

      Et je peux vous confirmer que c’est valable à tous les niveaux dans la hiérarchie politique

      Et notre sinistre intérieur qui embauche des gamines de 15 ans à 3300€ par mois et qui trouve ça normal? Ces gens là sont à virer et à employer pendant 10 ans à vraiment travailler.

  10. Fredy.Gosse says:

    faut avouer qu’ensuite nos élucubrations sur les impôts sont nulles et non avenues -:)

  11. William says:

    Pour la localisation, j’ajouterai que les retraités reviennent souvent en ville pour des raisons médicales, effectivement le désert en certains Provinces les y oblige

    Pff, ou cela va se nicher parfois !

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