Le régime fiscal de l’investissement immobilier locatif dans un monument historique est un dispositif à la fois simple et efficace pour le contribuable qui souhaite devenir propriétaire d’un immeuble de prestige en cœur de ville pour le prix d’un immeuble neuf standard situé en banlieue.

N’y voyez rien d’autre ! En deux mots, investir dans un immeuble monument historique pour le proposer à la location, c’est devenir propriétaire d’une quasi ruine, que les communicants nommeront immeuble à restaurer, puis d’y réaliser des travaux de restauration complète qui autoriseront la livraison d’un immeuble « monument historique » dont les caractéristiques de confort et d’habitabilité correspondront à celles de l’immobilier neuf.

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Entre le nécessaire respect architectural de cet immeuble historique, et le haut niveau d’exigence des normes de construction RT 2012 et bientôt RT 2020, l’acquisition d’un monument historique, puis sa restauration complète est en apparence un investissement non rentable. Le coût revient d’une telle opération est tel que le propriétaire est certain de réaliser une très forte moins-value, s’il devait vendre le bien au lendemain de sa restauration. Il serait néanmoins dommage d’arrêter la réflexion à ce premier constat peu favorable.

En effet, le régime fiscal applicable aux monuments historiques est tellement puissant que ce surcoût apparent peut être réduit par l’économie d’impôt rendue possible par la déductibilité sans limite de l’intégrité des travaux de restauration, sur les revenus fonciers puis sur le revenu global, en dehors des règles classique de plafonnement des niches fiscales.

Avec l’objectif de protéger et entretenir le patrimoine historique de la France, les monuments historiques bénéficient d’un régime fiscal dérogatoire, prévu par les articles 31 et 156 du Code général des impôts :

  • Les travaux engagés pour l’entretien, la conservation ou la rénovation des biens classés MH ou inscrit à l’inventaire supplémentaire ou encore des biens qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du Patrimoine sont déductibles sans limite des revenus fonciers du contribuable investisseurs.

 

Catégorie d’immeubles (1) Revenus fonciers Revenu global
I. Immeuble procurant des recettes et non occupé par son propriétaire
Immeuble classé, inscrit, agréé ou « labellisé » qui donne lieu à la perception de recettes accessoires (ouvert à la visite payante et non occupé par le propriétaire). Déduction à 100 % des charges de la propriété (charges réelles)

+ abattement forfaitaire de 2 290 € ou 1 525 € selon que l’immeuble classé, inscrit ou agréé comprend ou non un parc ou jardin ouvert au public.

Déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global.

L’excédent éventuel constitue un déficit global, reportable sur les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Immeuble classé, inscrit ou « labellisé » entièrement donné en location (donc non ouvert à la visite). Déduction des charges réelles de la propriété (règle de droit commun des revenus fonciers). Déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global et, le cas échéant, reportable sur les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

 

  • Le déficit foncier qui trouvera son origine dans la déductibilité non limitée des charges foncières pourra être imputé sur le revenu global de l’année de constatation du déficit foncier puis des années suivantes juqu’à la 6ième année inclusivement si le revenu global est insuffisant. . En dehors de l’investissement en monument historique, le déficit foncier n’est imputable sur le revenu global que dans la limite de 10700€.

 

  • Le dispositif fiscal des monuments historique n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscalescodifié à l’article 200-0 A du code général des impôts (CGI) ;

 

 

  • Les dépenses de restauration sont déductibles l’année de versement des sommes par le contribuable investisseur, même si l’association (ASL) entre les mains de laquelle ces sommes ont été versées n’a réglé que postérieurement les travaux aux entreprises en charge de la rénovation (dispositions de l’article 156, I-3° du Code général des impôts, et jurisprudence constante) ;

 

 

Simulateur d’investissement immobilier locatif classé « Monument Historique »

Afin de vous aider à comprendre l’intérêt ou non de l’investissement immobilier en monument historique, nous avons construit un simulateur.

Dans ce simulateur, vous trouverez notamment une hypothèse fondamentale qui est celle du prix de vente réel de l’immeuble sur le marché au lendemain de sa restauration. Il s’agit là de la considération pragmatique : le prix de revient d’un immeuble monument historique n’est pas en rapport avec sa valeur de marché, il convient d’intégrer cette moins-value quasi certaine dans les simulations.

Ensuite, l’hypothèse de revalorisation des prix de l’immobilier est réalisée à partir de ce prix de marché ajusté. Il s’agit d’indiquer un revalorisation du marché et non du prix de revient de l’immeuble.

 

Quelques hypothèses cohérentes :

  • Montant de l’investissement : 250 000€
  • Montant des travaux déductibles éligibles : 175 000€
  • Valeur réelle du bien sur le marché : 180 000€
  • Loyer annuel : 6000€
  • Taux de revalorisation du marché immobilier : 0%
  • Taux de revalorisation des loyers : 1%
  • Tranche marginale d’imposition du contribuable : 30%
  • Tranche marginale d’imposition du contribuable l’année de réalisation de l’investissement : 41%

 

Synthèse de l’investissement : Au global, le contribuable investisseur aura déboursé 152867€ pour devenir propriétaire d’un immeuble de prestige dont la valeur est de 180 000€.

S’il avait réalisé ce même effort d’épargne sur un placement financier dont le rendement net d’impôt est de 3% / ans / 20 ans, il disposerait de 204 795€, soit un gain supérieur de 24795€.

Comme toujours, on constate que c’est l’éventualité d’une hausse des prix de l’immobilier qui rend l’investissement financièrement rentable. Nos hypothèses prudentes ne permettent pas de dégager un intérêt financier autre que le plaisir de devenir propriétaire d’un immeuble de prestige restauré à neuf pour le prix d’un immeuble neuf standard.

Effort d’épargne moyen sur 20 ans – 636,95 €
 Effort d’épargne total sur 20 ans -152 867,43 €
 Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans,                                                                  180 000,00 €
 Soit un enrichissement total sur 20 ans en euros, sans actualisation des flux                                                                   27 132,57 €
 Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement Monument historique et un placement financier type assurance vie rémunéré à 3 % -24 795,69 €
 Rendement locatif du bien au terme de 20 ans (?) 4,03%

 




One Comment

  1. Bonjour, on arrive sur simulation monument historique quand on va sur le lien simulation cosse

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