La réponse à cette question devrait être au cœur des défis de l’immobilier locatif pour les prochaines années. Bien au delà de l’actualité et de la prochaine loi logement, la baisse des loyers apparaît comme la seule solution pour résoudre la crise du mal logement.
ps : le ton du titre et la fin de l’article est volontairement « provocateur ». Il ne s’agit pas d’une provocation gratuite, mais simplement d’une prise de recul froide qui doit permettre à chacun de prendre conscience d’une certaine réalité, même si elle ne nous est pas agréable.
Dans le prolongement de notre analyse « Pourquoi la baisse des loyers en HLM va faire baisser les loyers en secteur privé ? » consécutive à l’annonce du ministre Juline Denormandie de vouloir s’attaquer à la baisse des loyers, il y a fort à parier que la question de la baisse des loyers va être au cœur de la stratégie contre le mal logement.
Depuis quelques années, l’analyse de la crise de l’immobilier a fortement évoluée. Nous sommes passé d’une logique de construire toujours plus pour combler un pseudo manque de logement national, à un logique de construire toujours plus dans les deux ou trois régions ou il manque réellement des logements (Grand Paris, cote d’azur et la partie française de l’agglomération genevoise), et à la nécessité de faire baisser les loyers ailleurs afin d’améliorer le pouvoir d’achat des locataires dont la paupérisation s’accélère.
Avec un revenu médian de 1692€ par mois (il s’agit d’un revenu médian par unité de consommation – 1 adulte = 1 unité ; 1 enfant = 1/2 unité…) qui est toujours inférieur au revenu médian de 2008, et surtout 14.20% des ménages qui vivent avec moins de 1015€ / mois, la paupérisation des locataires est une réalité qui structure votre investissement immobilier locatif.
Au delà de ces deux ou trois régions ou le manque de logement est criant, le taux de vacance augmente et l’obsolescence immobilière s’accélère (cf »Pourquoi le nombre des logements vacants explose depuis 10 ans avec +45% entre 2005 et 2015« ) avec une statistique incroyable : 57% des logements vacants sont situés en zone PINEL !
Une baisse du loyer qui sera financée par une réduction d’impôt sur le revenu foncier ?
Paradoxalement, alors que l’impôt sur le revenu foncier est confiscatoire et peut atteindre jusqu’à 62.20%, la baisse du revenu locatif sera financée par l’impôt sur le revenu dans les mêmes proportions.
Exemple :
Montant de la baisse de loyer = 50€ par mois = 600€ / année
Taux marginal d’impôt sur le revenu : 30%
Prélèvements sociaux : 17.20%
Total impôt sur le revenu foncier (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) = 47.20%
Considérant, le taux d’imposition des revenus fonciers à 47.20%, une baisse du loyer annuel de 600€ (soit 50€ par mois) ne coûtera effectivement que 600*(1-47.20%) = 316.80€.
Synthèse du coût réel de la baisse de loyer compte tenu de l’économie d’impôt sur le revenu foncier induite
| Montant de la baisse de loyer annuel | 600 € | ||||
| Tranche marginale d’imposition | 0% | 14% | 30% | 41% | 45% |
| Prélèvements sociaux | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% | 17,20% |
| Total impôt sur le revenu foncier | 17,20% | 31,20% | 47,20% | 58,20% | 62,20% |
| Coût réel de la baisse d’impôt (en % du montant de la baisse de revenu) | 82,80% | 68,80% | 52,80% | 41,80% | 37,80% |
| Soit en Euros pour une baisse annuelle de loyer de 600€ | 496,80 € | 412,80 € | 316,80 € | 250,80 € | 226,80 € |
| soit par mois | 41,40 € | 34,40 € | 26,40 € | 20,90 € | 18,90 € |
Au final, l’économie d’impôt sur le revenu foncier induite par la baisse du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux permet de fortement réduire les conséquences financière de la baisse de votre loyer.
N’est il pas préférable d’accepter un baisse de loyer qui permettra de fidéliser son locataire ?
Une baisse de loyer ne permet elle pas de réduire le turn-over et ainsi d’éviter la perte de loyer et la remise en état du logement entre deux locataires.
De surcroît, le propriétaire bailleur qui rembourse encore le crédit immobilier ayant financé l’acquisition pourra se consoler en se remémorant la baisse de mensualité autorisée par la renégociation de son crédit immobilier... et le propriétaire bailleur, qui ne possède plus de crédit immobilier, doit détenir son immeuble depuis très longtemps, et pourra se consoler en pensant à la très forte plus-value immobilière dont il aura été le bénéficiaire (sans cause ?).
