Le Jeudi, c’est bilan patrimonial. Aujourd’hui, nous analysons la situation de Pierre, 32 ans, marié, 1 enfant, qui souhaite investir dans un appartement T1 en loi PINEL situé à Toulouse. Cet appartement PINEL est proposé à 136 000€ pour un loyer attendu de 470€ / mois pour un appartement de 40.45m².
Pierre est un fidèle utilisateur de l’ensemble des services proposés par Leblogpatrimoine. Après avoir réalisé son bilan patrimonial dans l’application « Mon-patrimoine« , Pierre a trouvé une annonce publiée dans notre application « Plate-forme d’investissement » (application dans laquelle chacun – professionnel de la gestion de patrimoine ou particulier- peut déposer ces propositions d’investissement et de placement) et souhaite connaître la pertinence de cet investissement compte tenu des caractéristiques de sa situation patrimoniale :
investissement immobilier PINEL Toulouse
 

Les besoins et objectif de ce bilan patrimonial.

Nous ne réalisons ici qu’une partie minime du bilan patrimonial et nous contentons seulement de répondre à une question de Pierre. Pierre souhaite investir dans la loi PINEL à Toulouse, et a besoin de notre expertise pour connaître la rentabilité réelle de son investissement.
Il ne s’agit pas de juger et de réfléchir sur l’opportunité de s’endetter pour acquérir ce bien immobilier PINEL alors même qu’il vient d’acquérir sa résidence principale (2014) et ne possède que 2000€ de liquidité. Nous allons centrer notre analyse sur le programme immobilier qu’il nous présente et réaliser une simulation d’investissement PINEL avec notre simulateur.
 

 La situation patrimoniale et familiale de Pierre.

Les revenus de la famille Pierre.

Pierre reçoit un salaire mensuel de 3000€. Son épouse, perçoit un revenu net mensuel de 3500€.
Le revenu net imposable est donc de 70200€. Avec 2.5 parts de quotient familial, ils sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale de 30%. En 2015, ils doivent payer 8 273,44 € d’impôt sur le revenu. (les calculs sont réalisés avec notre outil de simulation : simulateur impôt revenu 2015
 
 

Le patrimoine de la famille Pierre.

Situation familiale : marié
Age : 32
Nom des enfants : 1
Message :
Bonjour, Es qu’un achat d’un T1 en loi pinel sur Toulouse à 136 000€ (Hors frais de notaire) sur 20 ans et la meilleure solution ? Merci
Votre patrimoine immobilier de jouissance
TypeNomValeur
Résidence principaleMaison Agen300 000,00 €
Total300 000,00 €
Vos crédits en cours
TypeMontant empruntéDate du créditTauxDuréeCapital restantMensualité
Crédit immo amortissable235 000,00 €11/03/20143,00%20 ans224 771,39 €1 303,30 €
Crédit Consommation15 500,00 €11/06/20143,00%5 ans12 827,11 €278,51 €
Total237 598,50 €
Vos liquidités
TypeNomValeur
Livret A2 000,00 €

 
 

Les caractéristiques de l’investissement PINEL

 
Dans la première partie de notre simulateur, nous reproduisons donc les informations essentielles du projet d’investissement de Pierre.
hypothèse simulation PINEL
Nous estimons le montant des frais de notaire à payer grâce au simulateur disponible sur le site de la chambre des notaires de paris : Estimation frais de notaire.
 
Nous indiquons ensuite les hypothèses essentielles qui détermineront les conclusions de la simulation : L’évolution anticipée des loyers dans le temps et l’hypothèse de revalorisation de l’immeuble. Ces deux hypothèses sont fondamentales et modifient en profondeur les conclusions qu’il est possible de tirer. Nous réaliserons d’ailleurs plusieurs simulations en prenant des hypothèses différentes.
hypothèse valorisation immeuble loi pinel
 
Dans cette première simulation, prudence. Nous considérons, une revalorisation annuelle des loyers de 1% par an pendant 20 ans puis une absence de revalorisation de l’immeuble pendant 20 ans.
 
 

Conclusion de cette première simulation d’investissement PINEL :

conclusion 1 simulation pinel
 
Le Taux de rendement interne de cet investissement en loi PINEL ressort à 6.06%. Cela signifie que le taux de rendement global (en tenant compte des loyers, des charges, de la réduction d’impôt, de l’évolution des loyers dans le temps ) de cet investissement est de 6.06%.
En réalisant le même effort d’épargne sur autre support, type fonds euros du contrat d’assurance vie, dont le rendement est ici de 3% en hypothèses (on considère une diversification prudente vers des unités de comptes afin d’améliorer le seul rendement du fonds euros), l’enrichissement de Pierre serait moindre de 31000€ environ.
Pour atteindre un enrichissement équivalent, Pierre devrait obtenir un rendement annuel de 6.06% sur son contrat d’assurance vie.
 
Le rendement locatif du bien au terme de 20 ans, est un indicateur de vérification des données et permet de déterminer la qualité des hypothèses retenues. La prise en compte d’hypothèses farfelues est repérée par cet indicateur. Dans 20 ans, lorsque Pierre cherchera à revendre son bien immobilier, il pourra s’adresser à un investisseur en lui proposant un rendement de 5.01% (qui devra être apprécié en fonction du niveau des taux d’intérêt au moment de la mise en vente du bien).
 
 

Modifions les hypothèses pour atteindre un taux de rendement interne comparable au rendement de l’assurance vie.

Afin de mieux comprendre l’intérêt ou non de cette simulation, essayons de modifier les hypothèses de base (évolution des loyers et évolution du prix de l’immobilier) pour atteindre un taux de rendement interne de 3%.
Les nouvelles hypothèses seront les suivantes  :
 
Hypothèse 2 loi pinel
Nous considérons donc une hypothèse de baisse du prix de l’immobilier de 20% au cours des 20 prochaines années.
Les conclusions sont alors totalement différentes et rendent le projet nettement moins attrayant :
conclusion 2 loi PINEL
Le taux de rendement interne de l’investissement ressort alors à 3.84% et le gain par rapport à l’assurance vie réduit à 7500€ environ.
 
Conclusion : Malgré la baisse des taux des crédits immobilier qui permettent un effet de levier significatif lors d’un investissement PINEL, l’évolution future des prix reste déterminante pour justifier de la pertinence ou non d’investir dans cet investissement.
 
 

Besoin des conseils d’un conseil en gestion de patrimoine pour investir ?

Un professionnel de la gestion de patrimoine prendra contact avec vous pour vous conseiller et réaliser une étude personnalisée.

Et vous qu’en pensez vous ? Pierre doit il investir dans ce programme en loi PINEL ?

 

Pour aller plus loin :
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