Le Jeudi, c’est bilan patrimonial.
Aujourd’hui, nous allons analyser la situation de Simon, 40 ans, marié sous le régime de la communauté (régime légal des époux mariés sans contrat de mariage) depuis 2005. Son épouse, Caroline est également âgée de 40 ans.
 
mon patrimoine bilan patrimonial
 
Ils ont ensemble deux enfants : Clara (8 ans) et Raphael (5 ans).
Le couple perçoit ensemble un revenu professionnel net imposable de 65000€. Simon, 30000€ net imposable, c’est à dire 2780€ par mois environ et Caroline, 35 000€ net imposable, c’est à dire 3250€ / mois.
Ils sont également propriétaire d’un patrimoine immobilier locatif qui génère 1550€ / mois de loyer, soit un revenu net imposable après déduction des différentes charges de propriété de 14 000€ / an.
Au total, le couple perçoit un revenu net imposable (salaire + immobilier locatif) de 79 000€.
 
A l’aide de notre application gratuite de bilan patrimonial (mon-patrimoine), nous allons analyser la situation patrimoniale de Simon et Caroline afin de répondre à leur question :
Ils considèrent avoir trop de liquidités et se demandent comment ils peuvent les investir de manière optimale ? Il aimeraient également profiter de cet investissement pour réduire leur impôt sur le revenu.
Au delà de leur question initiale, nous élargirons la réflexion patrimoniale pour travailler sur l’optimisation de la souscription de leur contrat d’assurance vie.
 
 
 

Situation patrimoniale de Simon et Caroline

 
 
Votre patrimoine immobilier de jouissance
 
 
0,00 €
 
 
Votre patrimoine immobilier locatif
 
 
390 000,00 €
TypeNomValeurLoyer mensuelTaux de rendement locatif
Résidence locativetan80 000,00 €350,00 €5,25%
Résidence locativeare80 000,00 €350,00 €5,25%
Résidence locativemont150 000,00 €500,00 €4,00%
Résidence locativehoc80 000,00 €350,00 €5,25%
 
 
Vos crédits en cours
 
 
0,00 €
 
 
Votre patrimoine professionnel
 
 
0,00 €
 
 
Vos liquidités
 
 
224 000,00 €
TypeValeur
Livret A35 000,00 €
CEL (Compte Epargne Logement)15 000,00 €
Livret A25 000,00 €
PEL (Plan Epargne Logement)33 000,00 €
Livret A38 000,00 €
Livret Développement Durable (LDD ex CODEVI)25 000,00 €
CEL (Compte Epargne Logement)15 000,00 €
CEL (Compte Epargne Logement)15 000,00 €
Compte Courant / Compte Chèque15 000,00 €
Livret Développement Durable (LDD ex CODEVI)8 000,00 €
 
 
Vos placements long terme
 
 
201 000,00 €
TypeNomValeur total du placementDont support sans risque
Contrat d’assurance vie Simonpos107 000,00 €107 000,00 €
Contrat d’assurance vie Simoncme77 000,00 €77 000,00 €
Contrat d’assurance vie Carolinecial17 000,00 €17 000,00 €

 

L’analyse fiscale du patrimoine de Simon et Caroline

 

L’analyse fiscale des revenus du couple

Grâce à notre simulateur d’impôt sur le revenu, nous réalisons les estimations suivantes.
 
Le couple perçoit 79 000€ de revenu net imposable. Il est soumis à l’impôt sur le revenu et devrait payer environ 9406€ en 2015 au titre des revenus perçus en 2014.
Ils ont trois parts de quotient familial.
En sus de l’impôt sur le revenu, le couple devra également s’acquitter des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers au taux de 15.5%, soit 2170€.
Au total, en additionnant l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, le couple devra payer 11576€ en 2015 sur les revenus perçus en 2014.
Le couple est soumis à l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale de 30%. Il sont néanmoins au tout début de cette tranche d’impôt à 30% car seuls 1292€ de revenu sont réellement imposés au taux de 30% (cf « Impôt 2015 : Changer de tranche d’imposition (TMI) n’est pas très grave.)
Cela signifie, notamment pour les revenus fonciers, qu’ils sont imposés au taux de 14% (tranche principale d’imposition du couple) + 15.5%, soit 29.5%. Sur les 14 000€ de revenu foncier net imposable perçu par le couple, il leur reste 9870€ net d’impôt. 
Le revenu foncier après impôt (9870€) rapporté à la valeur vénale du patrimoine immobilier (390 000€) permet d’estimer leur rendement locatif net d’impôt à 2.53%, soit à peine plus qu’un PEL. 
 
Le couple n’est pas redevable de l’ISF puisque leur patrimoine est inférieur à 1 300 000€.
 
 

L’analyse juridique des contrats d’assurance vie souscrits par le couple.

Simon et Caroline sont mariés sous le régime de la communauté légale en l’absence de contrat de mariage.
Ils possèdent trois contrats d’assurance vie pour un total de 201 000€.
 

Vos placements long terme201 000,00 €
TypeNomValeur total du placementDont support sans risque
Contrat d’assurance vie Simonpos107 000,00 €107 000,00 €
Contrat d’assurance vie Simoncme77 000,00 €77 000,00 €
Contrat d’assurance vie Carolinecial17 000,00 €17 000,00 €

 
Ces contrats d’assurance vie sont souscrits nominativement par les époux : Cela signifie que chacun des époux est seul souscripteur de son contrat d’assurance vie. 
Cette souscription nominative n’est pas optimale et il est nécessaire de revoir la souscription des contrats d’assurance vie. En effet, dès lors que ces derniers auront été souscrits avec de l’argent du couple (argent commun provenant de leur salaire par exemple), ces derniers constitueront un bien commun.
Ainsi, en cas de décès de l’un des époux, le survivant ne pourra pas disposer à son profit des contrats d’assurance vie souscrit à son nom (au nom du conjoint survivant) : Le contrat du conjoint survivant est un bien commun et donc un actif de succession lorsqu’il est alimenté avec de l’argent du couple. 
Cette souscription n’est vraiment pas souhaitable. Il pourrait être opportun de clôturer les contrats d’assurance vie actuellement ouverts et d’ouvrir un seul nouveau contrat (cf « Réponse BACQUET : Votre contrat d’assurance vie est il efficace pour réduire les droits de succession« )
Le nouveau contrat d’assurance vie sera ouvert en co-souscription avec dénouement au premier décès. Cela signifie qu’au décès du premier des époux, le  contrat sera dénoué (cloturé) et l’argent versé en cash au bénéficiaire désigné, dans le cas présent, le conjoint survivant en pleine propriété (pour des raisons que nous analyserons plus tard).
 

L’analyse financière du patrimoine des époux.

 

Simon et Caroline disposent de 425 000€ trop peu rémunérés

En observant la composition du patrimoine des époux, on comprend mieux leur frustration devant le maigre rendement de ce dernier.
Le couple dispose 224 000€ d’épargne non rémunéré ou très faiblement sur divers placement bancaire, liquide, sans risque, mais dont le rendement net ne doit pas dépasser 1%.
Le couple dispose également d’un capital de 201 000€ sur le fonds euros des contrats d’assurance vie. Avec un rendement moyen de 2.50% en 2015 et un rendement annoncé en dessous des 1.50% d’ici à trois ans (cf « Fonds Euros vs SCPI vs Bourse vs FCP diversifié et flexible : Quel meilleur placement pour l’assurance vie ?)
Au total, ce sont 425 000€ qui ne sont que très peu rémunérés (mais qui restent disponibles et liquide à tout moment).
Simon et Caroline sont locataires pour des raisons liés aux fréquentes mutations professionnelles du couple (enseignant). Simon et Caroline ont décidé de se stabiliser géographiquement et d’acheter une résidence principale dans 2/3 ans environ. Il est donc prudent et nécessaire de conserver un matelas de disponibilités important afin d’assurer le financement de cette dernière.
Il leur faudra alors -+ 300 000€ pour financer cash leur prochaine résidence principale.
 
 

Leur patrimoine immobilier n’est plus rentable. Il faut s’interroger sur la pertinence à le conserver.

Net de fiscalité et autres charges, le patrimoine immobilier locatif du couple n’est pas rentable. Le rendement locatif net d’impôt est seulement de 2.50% (sans compter l’aléa de travaux d’envergure ou d’aléas liés à la rotation des locataires).
Sans perspective de plus-values (cf »Baisse généralisée des prix de l’immobilier : Opportunité ou début d’explosion de la bulle ? et Prix de l’immobilier : Ou en sommes nous ? Quelles perspectives ?) et probablement à l’aube d’une baisse des prix de l’immobilier, il devient urgent de s’interroger sur l’opportunité de vendre tout ou partie des immeubles locatifs.
Il conviendra d’y intégrer les conséquences sur les plus-values immobilières (cf « Simulateur et calcul de la plus value immobilière pour 2015.« ), mais la question doit au moins être posée : Pourquoi s’obstiner à conserver des immeubles qui ne rapportent plus rien, dont la valeur risque de baisser à l’avenir et qui augmentent fortement l’imposition. 
En vendant, l’intégralité du patrimoine immobilier locatif, l’économie fiscale annuelle pourrait atteindre 4130€ (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).
 
 

Nos préconisations

1 – Clôturer les contrats d’assurance vie afin d’ouvrir un nouveau contrat en co-souscription, dénouement au premier décès.

En souscrivant un contrat d’assurance vie en accord avec l’origine des fonds, les époux assurent une meilleure protection au conjoint survivant : Ce dernier sera seul bénéficiaire des capitaux investis dans les contrats d’assurance vie et pourra en disposer librement (et notamment pour acheter une résidence principale en cas de disparition prématurée d’un des époux, et cela sans avoir besoin de demander l’accord d’un juge des tutelles – car les enfants sont mineurs).
 

2 – Réfléchir sur l’intérêt de conserver les immeubles locatifs.

Et si la meilleure manière d’optimiser et de réduire ses impôts était de réduire ses revenus imposables (cf »Comment défiscaliser ses revenus fonciers et réduire l’impôt sur le revenu ?).
La vente de ce patrimoine immobilier locatif peu rentable, c’est 4130€ d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux en moins chaque année.
 

3 – Diversifier l’épargne disponible (et non nécessaire aux projets de vie, notamment à l’achat de la résidence principale) sur les FCP diversifiés et flexibles

Enfin, les prix de vente des immeubles locatifs et une partie importante des liquidités non nécessaire à la réalisation des projets de vie tel que l’achat de la prochaine résidence principale) pourraient être diversifiés sur les marchés financiers grâce à des OPCVM diversifiés et des fonds flexibles.
 

3 Bis – Ouvrir un PEA et investir progressivement vers des FCP actions flexibles.

Un fonds action flexible, est une SICAV investie en action mais dont le gérant, en fonction de ses convictions, modifiera le taux d’exposition au marché. En cas d’anticipation d’une baisse du marché actions, le gérant sécurisera son portefeuille afin de limiter les conséquences de la baisse.
L’investissement progressif est la clef d’un investissement réussi sur les marchés actions. Investir progressivement permet de lisser le prix d’entrée et assure un moindre risque (cf »Bourse : L’investissement programmé et régulier, la solution pour gagner ?)
Ces fonds patrimoniaux sont moins volatiles qu’un investissement 100% par exemple. Vous pouvez consulter la liste des fonds flexibles éligibles au PEA : Meilleurs fonds flexible action PEA depuis 5 ans :

NOMVLDATERISQUE1 Janv.1 an3 ans5 ans
VARENNE VALEUR287.86 EUR30/06/2015616.58 %18.16 %62.30 %77.05 %
BBM FLEX306.75 EUR29/06/2015612.46 %15.40 %47.95 %59.76 %
SYCOMORE PARTNERS FUND1 624.83 EUR30/06/201547.14 %10.04 %42.26 %59.01 %
MM IMPULSION FRANCE401.86 EUR26/06/2015622.23 %15.25 %75.46 %58.75 %
RP SELECTION MID CAP314.86 EUR30/06/2015517.28 %2.33 %65.56 %51.77 %
DORVAL CONVICTIONS PEA222.65 EUR30/06/2015411.71 %10.68 %55.48 %50.96 %
MOMENTUM EUROPE154.08 EUR26/06/201567.35 %9.62 %38.96 %43.13 %
DNCA EVOLUTIF PEA151.23 EUR30/06/201557.80 %5.85 %37.59 %42.26 %
CCR OPPORTUNITY192.67 EUR30/06/2015N.C.8.35 %5.66 %31.83 %41.63 %
MAXIMA338.17 EUR30/06/2015611.27 %10.02 %41.29 %33.88 %
EDMOND DE ROTHSCHILD EUROPE FLEXIBLE152.24 EUR26/06/2015613.58 %10.99 %37.10 %30.58 %
TALENCE OPTIMAL129.84 EUR30/06/201558.94 %5.07 %41.53 %29.84 %
TURGOT MULTICAPS EUROPE151.96 EUR30/06/2015611.80 %1.71 %41.21 %25.60 %
KBL RICHELIEU FLEXIBLE594.61 EUR29/06/201548.57 %-2.55 %14.27 %12.84 %
RMA ACTIONS FLEXIBLE EUROPE1 433.99 EUR30/06/201552.42 %-7.45 %25.70 %10.71 %
UNION REACTIF PATRIMOINE1 214.50 EUR30/06/201541.09 %-1.51 %4.08 %3.82 %
ALIENOR ACTIONS FLEXIBLE (PEA)98.00 EUR30/06/2015411.08 %6.42 %1.53 %-21.82 %
FDE PROFIL 0-100129.61 EUR30/06/201559.86 %6.67 %47.30 %N.C.
LBPAM ACTIONS EURO FLEX1 192.13 EUR29/06/2015N.C.11.84 %12.47 %41.03 %N.C.
GESTYS ANALYSE TECHNIQUE129.32 EUR26/06/2015N.C.15.16 %8.29 %63.48 %N.C.

 

 3 Ter – Abonder le contrat d’assurance vie en co-souscription dénouement premier décès

La diversification pourra également être réalisée dans le contrat d’assurance vie co-souscrit par Simon et Caroline. Toujours en respectant la nécessité d’investir progressivement sur les marché, il pourrait être opportun d’investir dans des SICAV Monde diversifiées.
Contrairement aux fonds flexibles actions dans lesquels le gérant de portefeuille peut seulement arbitrer entre investir ou ne pas investir, le gérant d’un fonds diversifiés pourra en sus diversifier les avoirs de ses clients sur toutes les classes d’actif et ne sera pas limité à l’investissement en action.
Voici la liste des meilleures SICAV Mixte Monde équilibre sur 5 ans

NOMCATEGORIEVLDATERISQUE1 Janv.1 an3 ans5 ans
ING DIRECT STRATEGIEMixtes Mondial Equilibre166.60 EUR29/06/2015514.26 %12.78 %75.33 %65.08 %
ALLIANZ STRATEGY 50Mixtes Mondial Equilibre172.15 EUR01/07/2015N.C.4.28 %12.79 %49.17 %64.03 %
R OPAL EQUILIBREMixtes Mondial Equilibre357.40 EUR29/06/2015512.76 %12.40 %58.69 %56.41 %
PLACEMENTS RATIONNELS « R »Mixtes Mondial Equilibre4 487.75 EUR26/06/201557.39 %17.88 %45.84 %49.25 %
OBJECTIF EPARGNE DIVERSIFIEMixtes Mondial Equilibre64.64 EUR30/06/2015N.C.7.73 %10.15 %51.20 %49.07 %
HSBC MIX EQUILIBREMixtes Mondial Equilibre317.68 EUR29/06/201547.76 %11.32 %41.33 %48.90 %
GENERALI SEQUENCE 50Mixtes Mondial Equilibre75.16 EUR26/06/2015411.48 %16.49 %49.72 %47.28 %
JPMORGAN INVESTMENT FUNDS – GLOBAL BALANCED FUNDMixtes Mondial Equilibre1 992.22 EUR01/07/201541.55 %7.45 %28.61 %44.24 %
CCR OPPORTUNITES MONDE 100Mixtes Mondial Equilibre369.71 EUR30/06/2015N.C.7.49 %7.57 %34.99 %43.64 %
AVIP TOP HARMONIEMixtes Mondial Equilibre38.96 EUR30/06/201548.34 %10.46 %37.42 %42.13 %
SL (LUX) PORT GLOBAL BALANCED HARMONYMixtes Mondial Equilibre134.70 EUR30/06/201541.55 %4.11 %29.79 %41.77 %
NORDEA 1 – STABLE RETURNMixtes Mondial Equilibre15.62 EUR01/07/201530.90 %6.69 %24.16 %40.97 %
OPPORTUNITE DIVERSIFICATIONMixtes Mondial Equilibre135.74 EUR26/06/201548.53 %8.67 %36.28 %40.27 %
MULTIGERANTS EQUILIBREMixtes Mondial Equilibre152.04 EUR30/06/201545.27 %8.52 %31.65 %39.15 %
BNP PARIBAS RETRAITE 2022-2024Mixtes Mondial Equilibre33.874 EUR30/06/201553.31 %5.51 %30.33 %39.11 %
FCP EQUILIBREMixtes Mondial Equilibre1 192.51 EUR30/06/201546.99 %10.24 %36.96 %37.28 %
CANDRIAM SUSTAINABLE – MEDIUMMixtes Mondial Equilibre6.84 EUR26/06/201546.21 %10.00 %30.90 %36.90 %
HARMONIEMixtes Mondial Equilibre31.05 EUR29/06/201545.79 %12.21 %37.02 %36.78 %
STRATEGIE EQUILIBREMixtes Mondial Equilibre1 913.94 EUR30/06/201544.48 %3.37 %27.74 %36.40 %
FUNDQUEST BALANCEDMixtes Mondial Equilibre407.36 EUR29/06/201546.98 %9.77 %32.17 %35.89 %

 
 

Et vous, quels sont vos conseils pour Simon et Caroline ?

Pour aller plus loin :
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Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
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