Lors de la réflexion de constitution de la société civile, la quasi totalité des futurs associés se cantonnent à la création du Société Civile Immobilière (SCI), alors même qu’aucun texte ne les oblige à réduire l’activité de la société civile  aux seules activités immobilière. Une vision plus large (et peut être plus patrimoniale) leur aurait pourtant conseillée de créer une Société Civile Patrimoniale (SC PAT).

 

La définition de la Société Civile.

C’est l’article 1845 du code civil qui donne une définition à la société civile :

« Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. »

 

Ainsi, et soyons très clair, la Société Civile Immobilière n’existe pas, il s’agit simplement d’une Société Civile dont les associés ont volontairement réduit l’objet social aux activités de location immobilière.

Ainsi tant que l’objet social de la Société Civile reste civil (c’est à dire non commercial), il est tout à fait possible d’envisager d’autres activités. L’activité immobilière n’est pas la seule activité qu’une société civile peut exercer. Nous ne parlerons donc plus de société civile immobilière (SCI), mais de société civile patrimoniale (SC PAT).

Quelles activités peuvent être exercées par une Société Civile Patrimoniale (SC PAT) ?

Contrairement à la Société Civile Immobilière, dont l’activité est régulièrement réduite à la location d’immeuble nu, la société civile patrimoniale pourra prendre des participations dans d’autres sociétés, réaliser des opérations financières en tout genre (placement, investissement …).

La Société Civile Immobilière ou Patrimoniale ne pourra néanmoins pas réaliser d’opérations commerciales telles que l’achat revente d’immeubles ou de terrains.

 

Exemple d’objet social d’une Société Civile Patrimoniale.

La société a pour objet :

  • De prévenir les inconvénients d’une indivision, en particulier l’action en partage et la règle de l’unanimité ;
  • D’organiser la transmission au sein de la famille ;
  • L’acquisition, la propriété, l’échange ainsi que la location, l’administration et la gérance de tous biens immobiliers, mobiliers, créances et placements tels que les valeurs mobilières, les titres, les droits sociaux, les contrats de capitalisations, et autres produits financier portant intérêt ;
  • L’emprunt, le cautionnement simple ou hypothécaire nécessaire à la réalisation de l’objet social ;
  • La réalisation de toutes opérations immobilières et financières, l’emploi de fonds et valeurs, la prise de participations directes ou indirectes dans toutes entreprises ;
  • Et généralement toutes opérations pouvant se rattacher, directement ou indirectement à l’objet social, pourvu qu’elles ne modifient pas le caractère civil de la société ;

 

Avec une telle rédaction, le gérant de la Société Civile Patrimoniale disposera d’une grande latitude dans la réalisation des investissements. L’immobilier pourra bien évidemment en constituer le cœur, mais la SC Pat, au travers des choix de gestion du gérant, pourra vendre son immobilier et le réinvestir dans tout autre placement.

 

L’intérêt principal de la Société Civile Patrimoniale (SC Pat).

La SC Pat devient alors un véritable outil patrimonial à la disposition des associés. Elle donnera davantage de liberté aux associés qui pourront librement prendre la décision de vendre les biens immobiliers de la Société Civile pour investir différemment, librement et sans contrainte.

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53 Comments

  1. Peut-on alors considérer qu’une Société Civile ayant pour objet social « la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou tout autre forme d’immeuble(s) que la société se propose d’acquérir (ou apporté à la société) et toutes opérations financières, mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l’objet social » serait en fait une « SC Pat », son objet social n’étant pas limitatif ?

  2. Bonjour,

    Comment cette société sera t elle imposée? En effet, SCI => revenus fonciers, SC Portefeuille => revenus mobiliers, mais là?

    Bien à vous

    • Elle sera imposée à l’impôt sur le revenu, avec détermination du revenu imposable. On détermine le revenu imposable en déterminant chaque cédule fiscale. Donc si votre société a des revenus de plusieurs origines, on en tient compte pour la détermination de votre revenu global, avec application des règles relatives aux revenus fonciers pour vos loyers, et des règles relatives aux revenus mobiliers pour vos dividendes, coupons etc.
      Rien de très compliqué.

    • Après, il est toujours possible de se poser la question du passage à l’IS en fonction de votre taux d’imposition et du montant des revenus générés par votre société pat. Mais pour cela il faut une analyse sérieuse et approfondie avec votre CGP en collaboration avec vos conseils habituels.

  3. Bonjour,
    C’est un post bien intéressant.
    J’ai un projet de création de société civile de portefeuille en vue d’organiser la transmission.
    D’après votre message, il serait possible d’étendre son activité à de l’immobilier.
    Je suis intéressé d’en discuter des possibilités.
    Bien cordialement.

    • Sebastien says:

      Bonjour Pierre,

      J’ai eu de plus amples informations à ce sujet, n’hésitez pas à m’écrire pour en rediscuter et prendre un RDV téléphonique.

      Bien à vous

      • pierre says:

        Bonjour Sébastien.
        Merci d’avoir proposé de répondre à ma demande d’informations complémentaires.
        La proposition de rendez-vous téléphonique me convient très bien mais, j’ignore comment vous joindre.
        Bien cordialement.

        • Bernard says:

          Bonjour Pierre
          je viens de lire votre échange de mail avec Sébastien et j’aimerai savoir si par votre intérêt et vos réflexions (qui sont proches des miennes) vous pourriez me faire part de vos commentaires.
          A bientôt peut être

  4. Christophe says:

    Pour un gros patrimoine locatif, n’y a t il pas une difficulté pour basculer de la gestion en propre à la gestion dans une SCI dans le sens ou il est nécessaire de vendre les biens à la SCI.
    nécessité de recourir à l’emprunt
    risque sur l’isf .
    risque sur la préemption.

    • Souvenez-vous, nous sommes passés à l’IFI. Il y a en revanche bien un risque de préemption que ce soit en cas de vente ou en cas d’apport.

  5. Propriétaire en propre d’un patrimoine immobilier moyen, je suis effrayé des impôts que je dois payer. La constitution d’une scpat serait-elle la solution ? je dois quand même en retirer une partie chaque année pour vivre car je n’ai pas d’autres revenus.
    Merci

    • Bonjour,

      Il faut simuler mais à priori une scpat â l’is avec un apport en compte courant pourrait être une bonne solution

      Bien à vous
      Sebastien

  6. Bonjour,

    Une SCP pour une activité de trading : forex, CFD, matières premières,…
    C’est possible.
    Ceci sans aucun agrément, on peut gérer l’argent de tous les associés.

    Pourra-t-on choisir l’IS.
    Déduire tous les frais de fonctionnement comme dans une SARL ou EURL ?

    Merci d’avance.

  7. Latourte yann says:

    Bonjour
    Je suis divorcé j’ai 54 ans,un chateau en mauvais état mais une partie me sert professionnellement en lieu de vie et d’accueil sous association, sur le site il y a deux dépendances en très bon état louer et deux autres que je veux rénover pour louer également puisque les handicapés que je garde ne trouve pas de logements Mon travail est la reinsertion psychiatrique,j’ai une vielle maison recu en heritage qui me sert de maison de campagne.l’accord de ma séparation de biens arrive à son terme et je veux faire une scpat avec mes deux fils pour l’ensemble de la propriété .Normalement je devrais dégager des bénéfices ,je voudrais laisser l’association en conservant mon patrimoine,puis acheter une petite vigne et partir dans le sud de la France pour ma retraite que me conseillez vous ?
    Je vous remercie
    Bien cordialement

    • Je vous conseillerai un RDV avec un CGPI de votre région pour étudier les différentes solutions possibles avec leurs avantages et leurs inconvénients, en fonction de vos objectifs, de vos revenus (et des revenus de vos biens), des possibilités de l’association, mais aussi de la situation de vos enfants (objectifs, revenus, patrimoine personnel, compétences, relations entre eux)…

  8. Bonjour, Je possède 2 appartements avec mon épouse. J’envisage la création d’une SC PAT avec un apport de ces 2 biens.
    Peut-on faire l’apport de biens qui sont encore liés à un emprunt ?
    Merci à vous.

    • On peut tout à fait créer une SC PAT avec des biens sous emprunt… Demander toutefois conseils à un notaire ou un CGPI pour savoir si c’est la meilleure solution pour votre situation.

  9. Bonjour,
    J’essaye de comprendre, je suis novice dans le domaine. Vous dites que le gérant peut vendre son immobilier pour re investir sur d’autres placements mais pourtant vous dites aussi que la société ne pourra pas faire d’achat-revente. Quelle est la nuance? Comment peut on vendre son immobilier sans pouvoir faire d’achat revente.
    Merci de bien vouloir renseigner un ignorant.

    Stephan

    • Vince Gaco says:

      J’aimerai bien comprendre cette différence moi aussi?

      • La différence se joue sur le caractère régulier. Un achat/vente/an peut être assimilé comme un arbitrage de patrimoine. La multiplicité des opérations d’achat/revente dans un laps de temps court serait requalifiable en activité professionnelle = marchands de biens = TVA = SC PATatra

    • Les opérations d’achat/revente consiste à acheter un ou des biens dans le but de les revendre relativement rapidement en vue d’en retirer une plus-value tout comme un commerçant achète des marchandises pour les revendre.
      Dans une SCI ou une SC Pat, on apporte des biens ou on en achète en vue d’en tirer un revenu locatif ou habiter soi-même tout en facilitant la transmission aux héritiers. Bien entendu, il peut arriver qu’on en vende une partie tout comme un particulier peut acheter un meuble qu’il revendra lors d’un déménagement (ce qui n’en fait ni un marchant de meubles, ni un antiquaire).
      Dans une SC Pat, contrairement à une SCI, vous pouvez choisir de réinvestir une partie des bénéfices ou du produit de la vente d’un des biens dans l’achat d’autre chose que de l’immobilier en vue de diversifier votre patrimoine familial.

  10. Bonsoir
    Jai des question sur :
    Sas qui deviens une société civile patrimoniale

  11. Bonjour, la SARL de famille permet-elle de gérer des biens financiers ?
    Permet-elle de faire la même chose qu’une SC Pat avec l’avantage de gérer des biens commerciaux ?

  12. keith kennedy says:

    bonjour,
    la cession de biens personnels ( immo) à la Sc Pat peut-elle se faire à titre gratuit ou faut-il vendre le bien pour qu’il soit racheté par la SC Pat?

  13. Bonjour,

    Et merci pour ce post très intéressant.

    Je suis néophyte en la matière, aussi pardonnez la candeur probable de ma question 😉

    Une SC Pat dont l’objet est limité à la gestion de valeur mobilière (stipulé dans les statuts) peut-elle faire l’acquisition d’un bien immobilier?

  14. Bonjour
    Donc si j’ai bien compris sa fonctionne tout comme une sci mais l’avantage c’est qu’on peut investir ses « benefs » dans des placements financiers. est ce que l’on peut acquérir des entreprises type sarl sas, sasu…. des fond de commerces?

  15. martellotto says:

    j’ai une sci imposé à IS , peu-t-on la transformer en sc patrinoniale imposé à IR (actionnaires de la même famille).

  16. Bonjour,
    Je suis en passe de créer une SC patrimoniale pour préparer ma succession. Je possède déjà deux SCI avec dans chaque, comme associée unique à 50%, mon épouse. Je voudrais dans la SCP intégrer mes deux filles. Est-il possible, sans frais disproportionnés, d’apporter la/les SCI dans la nouvelle SCP ? Et si oui comment?
    merci

    • GIRARD says:

      Bonjour
      je suis gérante d’une SCI familiale (je suis majoritaire et mon fils à des parts en nue propriété)…. dans ce cadre j’ai un compte courant d’associé qui deviens assez important , je n’ai pour l’instant pas envisagé une rémunération de ce compte d’associé par intérets est ce possible maintenant et quelle est la procédure…

  17. Malichier says:

    Bonjour Guillaume,

    J’ai l’intention d’acheter un bien immobilier pour de la location.
    Pour ne pas payer d’impôts sur les loyers, la solution sera de créer une SCP?

    Cordialement.

    Bruno

  18. Julien says:

    Bonjour,
    j’investi dans l’immo est je suis a 10 biens et je souhaite continuer a investir mais les banques deviennent plus frileuses certaines me disent que je deviens pro donc pas possible et d’autre voudraient bien mais disent que s’il m’arrive quelque chose cela deviendrait compliqué,…
    donc je suis bloqué je ne peux plus investir. la scp pourrait etre une solution sachant que j’ai deja une sci

    • Damien says:

      Bonjour, je ne comprends pas les raisons de vos banques. Vous ont-elles donné plus d’explications? La SCP ne changerait rien fondamentalement. C’est juste que son objet vous permet d’y mettre autre chose que de l’immobilier.

  19. GIRARD says:

    Bonjour
    je suis gérante d’une SCI familiale (je suis majoritaire et mon fils à des parts en nue propriété)…. dans ce cadre j’ai un compte courant d’associé qui deviens assez important , je n’ai pour l’instant pas envisagé une rémunération de ce compte d’associé par intérets est ce possible maintenant et quelle est la procédure…

  20. Bonjour,
    une association peut elle être majoritaire au capital d’une scp?

  21. Bonjour,
    Ayant déjà donné à notre fils unique le patrimoine successoral avant nos 60 ans. Peut on créer une SCI PAT pour l’acquisition d’un terrain pour la construction de sa maison ? ceci dans le but de lui céder nos parts sociales (jusqu’à 100 000 €/ parent) 15 ans après le précédent don. Est-ce judicieux?Sinon, quel serait le montant des droits de succession si on lui avance la somme de 100 000 € pour l’acquisition de son terrain. Merci pour votre réponse.

  22. Lupianez Mélanie says:

    Bonjour,

    Je suis associé a 50% dans une SCGP, Le gérant de celle ci souhaite ouvrir une nouvelle entreprise dans laquelle la SCGP serait actionnaire à 50%.
    A t-il besoin de la signature de chacun de ces associés a fin de réaliser ce projet?
    Car nous, actionnaire nous ne souhaitons pas investir dans cette nouvelle société.

    Je vous remercie pour vos réponses.

  23. Je suis gérant d’une société civile dont l’objet statutaire n’a jamais été limité à l’immobilier mais qui est indiqué sur le Kbis comme étant une SCI. La majorité de ses actifs sont aujourd’hui des valeurs mobilières.
    Puis-je simplement indiquer au Greffe que la société n’est pas une SCI mais une société civile « tout court » ou une « société civile de patrimoine »?
    Cette modification a-t-elle des conséquences fiscale (création d’un être moral nouveau?

  24. Bonjour,
    Selon vous, est-il plus difficile d’emprunter avec une SCPat qu’avec une SCI ? J’ai bien peur que le profil ne soit pas le même pour les banques.

    • Ça dépend de ce que vous avez dans la SCPat.

      • Je souhaitais parler d’une SC « SC Machin » dont l’objet porte sur
        – l’acquisition de tout bien mobilier et immobilier
        – la construction, l’aménagement, la gestion ….
        – et plus généralement toutes opérations financières, mobilière et immobilière »

        • Vous avez quoi en immobilisations?
          Sinon, il va falloir faire avec vos revenus. La SC pat ne présente aucune différence avec la SCI si ce n’est l’objet social plus large.

  25. Merci Damien pour vos réponses. L’idée serait d’investir dans des SCPI, mais également des actions à dividendes via un CTO (frais supplémentaire pour obtenir un numéro LEI) et puis à terme de l’immobilier mis en location en nu ou en meublé.

  26. JEAN CHRISTOPHE says:

    Bonjour,

    Je suis gérant et associé dans une SCI à 50 %,

    L’objet de la sci est le suivant :

    La société a pour objet la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou toute autre forme d’un immeuble que la société se propose d’acquérir et toutes opérations financières, mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l’objet social.

    Les pouvoirs du gérant sont définis comme suit :

    Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.
    Dans les rapports avec les tiers, il engage la société par les actes entrant dans l’objet social.

    Dans cette situation statutaire, la vente d’un bien acquis par la sci entre t elle dans les attributions du gérant ou doit elle être entérinée par une assemblée ?

  27. Christian says:

    Bonjour
    Merci pour votre article très interessant.
    Je possède une Société Civile ( gestion de biens immobiliers et mobiliers). Ayant vendu toutes les participations dans lesquelles j’étais gérant ( sociétés commerciales SARL) je pensais me rémunérer en tant que gérant au SSI. Mais le SSI refuse car c’est une société patrimoniale donc pas de TNS.
    Avez vous une idée de comment je peux valider les quelques trimestres manquants pour ma retraite et me rémunérer ( hors dividendes). Je possède 94%.
    Merci

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