Constituer une SCI en très simple, et n’importe qui peut le faire en 10 minutes, par internet pour une somme modique de 70.39€ de formalités, à laquelle il faudra ajouter environ 24€ pour la déclaration des bénéficiaires effectifs et environ 150€ pour l’annonce légale comme nous vous le détaillons dans cet article « Mode d’emploi pour constituer une SCI. Quelles sont les formalités et le coût de création d’une SCI ? ».

Le plus délicat sera la rédaction des statuts qui ne devront pas être négligés car c’est l’avenir et l’utilité même de la SCI qui en dépendra. Comme nous vous le détaillons dans cet article « Rédiger les statuts d’une SCI : Télécharger un modèle gratuit et l’adapter à ses besoins patrimoniaux », de nombreuses clauses devront être travaillées et adaptées à la situation en fonction des objectifs patrimoniaux des associés.

Au final, il n’est pas bien compliqué de créer sa SCI pour celui qui aura le courage de s’y pencher, même si le recours au notaire ou avocat pourra s’avérer un conseil utile notamment pour la rédaction des statuts (si ces derniers daignent proposer des statuts autres que les statuts types que l’on trouve partout sur internet)

La SCI est un outil dont la puissance dépendra de la qualité des statuts et de la gestion comptable et fiscale. 

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Faut il faire une comptabilité dans une SCI ? L’expert-comptable est il obligatoire pour faire le bilan et le compte de résultat de la SCI ?

La réponse est simple : NON, la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire pour une SCI. Vous n’êtes donc pas obligé d’avoir recours à un expert-comptable, ni d’établir un compte de résultat ou un bilan annuel.

Le recours à l’expert comptable est néanmoins recommandé puisque la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire lorsque l’un des associés de la SCI à la qualité de commerçant imposés dans la catégorie des BIC ou BA ou lorsque la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés (ou que l’un des associés est une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés ou une entreprise).

Ainsi, les associés de la SCI à l’IR peuvent se contenter de tenir des livres de comptes dans lesquels, les associés reporteront les recettes et les dépenses qui leur permettra de préparer leur déclaration annuelles des revenus fonciers. 

 

L’absence de comptabilité à l’origine d’une fraude massive qui permet d’installer la légende urbaine autour de l’utilité de la SCI pour transmettre sans droit de succession.

Dans le monde de la gestion de patrimoine, il y a ce qui est écrit dans les livres et la vraie vie.

Dans les livres, et ici parfois, nous vous expliquons que le recours à l’expert-comptable et la tenue d’une comptabilité rigoureuse est indispensable pour espérer tirer un profit maximum de la SCI. Il s’agira de mettre en œuvre une stratégie comptable basée sur les amortissements comptables (et non fiscaux), la mise en réserve des revenus et le démembrement des parts de la SCI (Stratégies que vous développons dans nos livres « Succession » et « Investir dans l’immobilier« ).

Et c’est vrai, théorie et en pratique. Mais ce qui est également vrai, c’est que l’absence de tenue de comptabilité de la SCI et le non recours à l’expert comptable est à l’origine d’une fraude massive aux droits de succession ! et c’est à cause de cette l’absence de comptabilité que c’est installé la légende urbaine autour de l’utilité de la SCI pour transmettre un patrimoine sans droit de succession.

C’est contestable même si ça marche depuis de nombreuses années,  … mais c’est une fraude fiscale !

L’origine de cette fraude fiscale est relativement simple : En l’absence de comptabilité de la SCI, les comptes courant d’associé ne sont pas comptabilisés et les parents peuvent transmettre la valorisation des parts en franchise totale de droit de succession.

Le montage est simple :

– Monsieur et Madame constituent une SCI à 50/50 avec un capital social de 1000€.

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– La SCI fait un crédit immobilier pour acheter un immeuble locatif ou une résidence secondaire, peu importe.

– Quelques jours après l’achat, les parents font la donation avec réserve d’usufruit des toutes leurs parts de la SCI sauf 1 part pour chacun conservée en pleine propriété ; Les enfant se retrouvent alors propriétaire de part de SCI valorisé 1000€ (La SCI aura acheté un bien immobilier à l’aide d’un crédit immobilier, la valeur nette est uniquement constitué de la valeur de l’apport au capital, soit 1000€). La donation des parts de SCI est basée sur une valeur de 1000€.

– Pendant la vie de la société, les loyers perçus par la SCI remboursent une partie de la mensualité de crédit immobilier, et naturellement, ce sont les parents qui abondent le compte courant de la SCI pour combler le manque de trésorerie de cette dernière. Bien évidemment, en l’absence de comptabilité, ces mouvements bancaires ne sont pas enregistrés.

– 30 ans plus tard, les parents décèdent. Le notaire acte l’extinction d’usufruit et les enfants se retrouvent plein propriétaire des parts de SCI dont la valeur est égale à la valeur des biens immobiliers + liquidité alors même qu’ils ont reçu une donation estimée à 1000€ et que se sont les parents, usufruitier, qui ont abondé le compte courant de la SCI pour combler le manque de trésorerie de cette dernière.

 

En théorie, ce montage ne fonctionne pas comme nous l’expliquons dans cet article « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé » !

En effet, l’apport des parents pour combler le manque de trésorerie de la SCI doit être comptabilisé en compte courant d’associé et devrait être taxable aux droits de succession.

Mais, en pratique, et du fait de l’absence de comptabilité, les comptes courants d’associés ne sont pas déclarés, ni taxés aux droits de succession.

En théorie les comptes courants d’associés sont taxables aux droits de succession à condition de pouvoir prouver leur existence ! Comment voulez vous reconstituer 30 années de vie de la SCI ? C’est impossible.

Voilà, vous venez de comprendre pourquoi tout le monde fait une SCI ! C’est pour frauder ! et c’est dommage, car il est possible d’atteindre le même résultat, sans frauder et tenant une comptabilité rigoureuse comme nous vous le détaillons dans nos livres « succession » et « Investir dans l’immobilier »

Bref, aujourd’hui, on ne peut pas conseiller de ne pas tenir de comptabilité même si le recours à l’expert comptable n’est pas obligatoire. Mais… la pratique ne nous donne pas vraiment raison. Jusqu’au jour ou …

 

A suivre.

Qui sommes nous ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :   
 

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10 Comments

  1. Intéressant…

  2. Il est totalement faux de prétendre qu’un expert comptable serait obligatoire pour une SCI à l’IS !

    Je suis moi-même associé et gérant d’une SCI à l’IS, et sans être expert comptable je tiens moi-même la comptabilité. Il faut certes avoir des connaissances en comptabilité pour le faire correctement, mais ça reste de la compta de base.

    J’ai même eu un contrôle fiscal, qui n’a relevé aucune irrégularité.

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Oui, vous avez raison. Mais dès lors que la comptabilité est obligatoire, il faut tout de même quelques notions 😉

      Vous avez raison de préciser. Merci

  3. La notion d’abus de droit fiscal ne risque t-elle pas de s’appliquer à ces manœuvres ?

    https://actufinance.fr/actu/abus-droit-fiscal-6965216.html

    • Ce n’est pas de l’abus de droit, c’est de la fraude en bonne est due forme. On n’a pas le droit de ne pas faire apparaître les comptes courants d’une SCI. Simplement, c’est une fraude très compliquée à détecter.

  4. Comme vous le dites, il est nécessaire au minimum de tenir une comptabilité de type recettes/dépenses pour que la société puisse prouver qu’elle respecte l’article 1856 du code civile :

    « Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. »

    Donc on ne peut que conseiller de faire des AG annuelles avec PV et de tenir une comptabilité qui doit au minimum être de type recettes/dépenses.

    D’une certaine façon, même pour ceux qui voudraient frauder (ce que je déconseille), il faut recommander de tenir cette comptabilité (qui évidemment ne retrace pas les comptes courants d’associés qui sont des éléments de bilan et non de compte de résultat).

  5. SCI IS : il est évident qu’il faut tenir la compta ou mieux, un comptable, surtout si l’on envisage d’y loger des choses pus trapues qu’un simple immeuble

    Et puis l’échange avec un bon pro est toujours fécond !!

  6. Un expert-comptable n’est jamais obligatoire, sauf pour les entreprises à l’IR adhérentes à un centre de gestion.

    Pas obligatoire, mais fortement conseillé.

  7. Bonjour.
    Outre qu’il n’est pas question de favoriser une fraude fiscale, j’attire votre attention sur le problème des héritiers.
    Si tous les héritiers ne sont pas membres de la SCI, ce n’est plus seulement une fraude fiscale c’est aussi un recel successoral.
    Alors oui la tenue d’une comptabilité est obligatoire pour tenir compte de ces fameux comptes courants d’associés et donc évaluer les parts de la société, si tous les héritiers ne sont associés.
    A défaut et judiciairement c’est un expert-comptable expert qui sera nommé pour reconstituer la comptabilité.

  8. Alain LAMBARD says:

    Tenue d’une comptabilité?
    Indépendamment de l’exposé et des différentes interventions allant dans le sens de la tenue d’une comptabilité (notamment Cédric) le premier « réflex » consiste à lire les statuts (pour une fois…) afin de vérifier à quelles obligations le gérant doit se soumettre.
    Ensuite, on n’oubliera pas le pouvoir de contrôle de l’administration (CGI 172 bis et Annexe III 46 D (46 D: « Les sociétés visées aux articles 46 B et 46 C sont tenues de présenter à toute réquisition du service des impôts tous documents comptables ou sociaux, inventaires, copies de lettres, pièces de recettes et de dépenses de nature à justifier l’exactitude des renseignements portés sur les déclarations prévues auxdits articles 46 B et 46 C » (Déclaration 2072).
    Enfin, en supposant que le gérant respecte les formalités annuelles (AG d’approbation des comptes et d’affectation du résultat), il ne serait pas correct d’approuver le résultat issu de la 2072 qui ne correspond pas au résultat économique. Quant à l’affectation du résultat, il va être impossible de le suivre en l’absence de bilan.

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