Constituer une SCI en très simple, et n’importe qui peut le faire en 10 minutes, par Internet pour une somme modique de 70.39€ de formalités, à laquelle il faudra ajouter environ 24€ pour la déclaration des bénéficiaires effectifs et environ 150€ pour l’annonce légale comme nous vous le détaillons dans cet article « Mode d’emploi pour constituer une SCI. Quelles sont les formalités et le coût de création d’une SCI ? ».

Le plus délicat sera la rédaction des statuts qui ne devront pas être négligés, car c’est l’avenir et l’utilité même de la SCI qui en dépendra. Comme nous vous le détaillons dans cet article « Rédiger les statuts d’une SCI : Télécharger un modèle gratuit et l’adapter à ses besoins patrimoniaux », de nombreuses clauses devront être travaillées et adaptées à la situation en fonction des objectifs patrimoniaux des associés.

Au final, il n’est pas bien compliqué de créer sa SCI pour celui qui aura le courage de s’y pencher, même si le recours au notaire ou avocat pourra s’avérer un conseil utile notamment pour la rédaction des statuts (si ces derniers daignent proposer des statuts autres que les statuts types que l’on trouve partout sur Internet).

La SCI est un outil dont la puissance dépendra de la qualité des statuts et de la gestion comptable et fiscale. 
 

Faut-il faire une comptabilité dans une SCI ? L’expert-comptable est-il obligatoire pour faire le bilan et le compte de résultat de la SCI ?

La réponse est simple : NON, la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire pour une SCI. Vous n’êtes donc pas obligé d’avoir recours à un expert-comptable, ni d’établir un compte de résultat ou un bilan annuel.

Le recours à l’expert-comptable est néanmoins recommandé puisque la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire lorsque l’un des associés de la SCI a la qualité de commerçant imposé dans la catégorie des BIC ou BA ou lorsque la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés (ou que l’un des associés est une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés ou une entreprise).

Ainsi, les associés de la SCI à l’IR peuvent se contenter de tenir des livres de comptes dans lesquels, les associés reporteront les recettes et les dépenses qui leur permettront de préparer leur déclaration annuelle des revenus fonciers. 
 

L’absence de comptabilité à l’origine d’une fraude massive qui permet d’installer la légende urbaine autour de l’utilité de la SCI pour transmettre sans droit de succession.

Dans le monde de la gestion de patrimoine, il y a ce qui est écrit dans les livres et la vraie vie.
Dans les livres, et ici parfois, nous vous expliquons que le recours à l’expert-comptable et la tenue d’une comptabilité rigoureuse est indispensable pour espérer tirer un profit maximum de la SCI. Il s’agira de mettre en œuvre une stratégie comptable basée sur les amortissements comptables (et non fiscaux), la mise en réserve des revenus et le démembrement des parts de la SCI (Stratégies que vous développons dans nos livres « Succession » et « Investir dans l’immobilier« ).

Et c’est vrai, théorie et en pratique. Mais ce qui est également vrai, c’est que l’absence de tenue de comptabilité de la SCI et le non-recours à l’expert-comptable est à l’origine d’une fraude massive aux droits de succession ! et c’est à cause de cette l’absence de comptabilité que s’est installé la légende urbaine autour de l’utilité de la SCI pour transmettre un patrimoine sans droit de succession.

C’est contestable même si ça marche depuis de nombreuses années, … mais c’est une fraude fiscale !

L’origine de cette fraude fiscale est relativement simple : en l’absence de comptabilité de la SCI, les comptes courant d’associé ne sont pas comptabilisés et les parents peuvent transmettre la valorisation des parts en franchise totale de droit de succession.

Le montage est simple :

  • Monsieur et Madame constituent une SCI à 50/50 avec un capital social de 1000€.
  • La SCI fait un crédit immobilier pour acheter un immeuble locatif ou une résidence secondaire, peu importe.
  • Quelques jours après l’achat, les parents font la donation avec réserve d’usufruit de toutes leurs parts de la SCI sauf 1 part pour chacun, conservée en pleine propriété ; Les enfants se retrouvent alors propriétaires de parts de SCI valorisées 1000€ (La SCI aura acheté un bien immobilier à l’aide d’un crédit immobilier, la valeur nette est uniquement constituée de la valeur de l’apport au capital, soit 1000€). La donation des parts de SCI est basée sur une valeur de 1000€.
  • Pendant la vie de la société, les loyers perçus par la SCI remboursent une partie de la mensualité de crédit immobilier, et naturellement ce sont les parents qui abondent le compte courant de la SCI pour combler le manque de trésorerie de cette dernière. Bien évidemment, en l’absence de comptabilité, ces mouvements bancaires ne sont pas enregistrés.
  • 30 ans plus tard, les parents décèdent. Le notaire acte l’extinction d’usufruit et les enfants se retrouvent plein propriétaire des parts de SCI dont la valeur est égale à la valeur des biens immobiliers + liquidité alors même qu’ils ont reçu une donation estimée à 1000€ et que ce sont les parents, usufruitier, qui ont abondé le compte courant de la SCI pour combler le manque de trésorerie de cette dernière.

En théorie, ce montage ne fonctionne pas comme nous l’expliquons dans cet article « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé » !

En effet, l’apport des parents pour combler le manque de trésorerie de la SCI doit être comptabilisé en compte courant d’associé et devrait être taxable aux droits de succession. Mais, en pratique, et du fait de l’absence de comptabilité, les comptes courants d’associés ne sont pas déclarés, ni taxés aux droits de succession.

En théorie les comptes courants d’associés sont taxables aux droits de succession à condition de pouvoir prouver leur existence ! Comment voulez-vous reconstituer 30 années de vie de la SCI ? C’est impossible.

Voilà, vous venez de comprendre pourquoi tout le monde fait une SCI ! C’est pour frauder ! et c’est dommage, car il est possible d’atteindre le même résultat, sans frauder et tenant une comptabilité rigoureuse comme nous vous le détaillons dans nos livres « succession » et « Investir dans l’immobilier« 

Bref, aujourd’hui, on ne peut pas conseiller de ne pas tenir de comptabilité même si le recours à l’expert-comptable n’est pas obligatoire. Mais… la pratique ne nous donne pas vraiment raison. Jusqu’au jour où …

ps : Si vous cherchez tout de même un expert-comptable pour tenir la comptabilité de votre SCI, leblogpatrimoine s’est associé à un cabinet dont le rapport qualité/prix apparaît comme satisfaisant. Vous pouvez consulter leur offre de service sur cette page : Expert-comptable spécialiste en location meublée (lmp, lmnp) et Société Civile Patrimoniale

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