Je vous propose aujourd’hui une nouvelle stratégie patrimoniale construite autour du crédit immobilier. Une stratégie patrimoniale, simple et efficace régulièrement mise en œuvre par notre service de courtage en crédit immobilier patrimonial.

Cette stratégie consiste à utiliser le crédit immobilier, et plus précisément l’assurance emprunteur, comme outils de réduction des droits de succession.

Cette stratégie patrimoniale à haute valeur ajoutée est inspirée de l’arrêt Musel, un arrêt bien connu de nombreux théoriciens mais très difficile à mettre en pratique. Pierre Marchand, responsable de notre service Courtier en crédit immobilier patrimonial, a identifié une solution pour bénéficier des effets fiscaux attrayants d’une assurance emprunteur dont le bénéfice ne serait pas versé à la banque, mais aux héritiers.

Explication.

L’arrêt Musel est un arrêt important étudié dans toutes les formations en gestion de patrimoine comme étant une stratégie très efficace pour utiliser le crédit immobilier et plus précisément l’assurance emprunteur pour réduire les droits de succession.

Il s’agit tout simplement de changer le bénéficiaire du contrat d’assurance emprunteur souscrit à l’occasion d’un crédit immobilier. En désignant les enfants ou les héritiers en lieu et place de la banque, le crédit immobilier constitue une dette déductible dans la déclaration de succession et permet ainsi une réduction importante des droits de succession.

Simple et terriblement efficace.

Malheureusement, si cette opportunité est identifiée par beaucoup, trop rares sont les banques qui acceptent de la mettre en œuvre. Les banques exigent d’être désignées bénéficiaires des contrats d’assurance emprunteur afin de sécuriser leur risque crédit.

Parfois, une clause bénéficiaire séquestrée chez un notaire peut être envisagée, mais ces cas sont vraiment trop rares pour pouvoir vous en faire une stratégie réellement applicable. Dans le cas de cette clause séquestre, les sommes sont effectivement aux héritiers ou aux enfants, mais séquestrées chez le notaire afin de sécuriser le remboursement de la dette bancaire du défunt.

Néanmoins, les banques refusent quasi-systématiquement ce schéma. S’ensuit une forme de frustration pour le stratège patrimonial que nous allons enfin pouvoir dépasser.

Prenons un exemple pour mieux comprendre la valeur ajoutée de cette stratégie que nous vous proposons de travailler aujourd’hui.

Monsieur X est âgé de 60 ans. Marié, deux enfants, il souhaite investir dans un bien immobilier locatif. Pour ce faire, il recherche un crédit immobilier à 110% sur une durée de 20 ans pour un montant de 300 000€.

Monsieur X souhaite réaliser un investissement en location nue.

10 ans après cet investissement locatif, Monsieur X décède d’une longue maladie. Au moment du décès, le crédit restant à rembourser représente environ 50% du capital emprunté, soit 150 000€ dans notre exemple.

Le décès de Monsieur X déclenche l’assurance emprunteur, la banque est alors remboursée à hauteur du capital restant, c’est à dire 150 000€. C’est là le fonctionnement classique de l’assurance emprunteur.

Les héritiers de Monsieur X se partagent l’actif de succession notamment composé dudit bien immobilier valorisé 300 000€ et les enfants devront payer -+20% sur l’actif reçu après un abattement individuel de 100 000€.

Classique.

Notre stratégie construire dans la philosophie de l’arrêt Musel permettra une réduction non négligeable des droits de succession qui devront être payés par les enfants de Monsieur X (madame étant toujours exonérée).

Explication détaillée de cette stratégie et de l’arrêt Musel.

La stratégie consiste à souscrire un crédit immobilier, sans assurance emprunteur ou plus précisément avec une assurance emprunteur facultative comme nous vous le présentions déjà dans cet article « Le prêt hypothécaire, un crédit immobilier sans assurance emprunteur pour investir malgré un problème de santé ou après 60 ans. »

Monsieur X va donc emprunter via un crédit immobilier hypothécaire avec assurance emprunteur facultative.

Un crédit immobilier hypothécaire est un crédit immobilier amortissable classique, mais il est octroyé par un établissement de crédit qui ne vous demandera aucune contrepartie, et prendra une garantie hypothécaire pour garantir le financement.

De même, l’assurance emprunteur sera facultative, laissant ainsi la liberté à l’emprunteur d’en souscrire une ou pas, ou de choisir le niveau de garantie qu’il jugera nécessaire. La banque n’impose rien.

Le financement pourra être effectué à 110% (sans apport personnel) et sur une durée maximum de 25 ans, y compris pour un investissement immobilier locatif.

Puisque l’assurance emprunteur est facultative, l’établissement de crédit n’a que faire de savoir qui sera le bénéficiaire du contrat d’assurance emprunteur.

L’emprunteur sera donc libre de souscrire une assurance emprunteur limitée au risque « décès – PTIA » et de désigner ses enfants ou héritiers comme bénéficiaire dudit contrat.

Il ne sera plus question de clause séquestre ou de demander l’accord de la banque pour changer le bénéficiaire du contrat d’assurance emprunteur. L’emprunteur sera libre de faire ce qu’il veut, y compris de mettre fin à l’assurance emprunteur en cours de crédit immobilier si il le voulait.

Conséquence : Une réduction importante des droits de succession en cas de décès.

Prolongeons notre exemple. Monsieur X.

10 ans après cet investissement locatif, Monsieur X décède d’une longue maladie. Au moment du décès, le crédit restant à rembourser représente environ 50% du capital emprunté, soit 150 000€ dans notre exemple.

Le décès de Monsieur X déclenche l’assurance emprunteur, Les enfants reçoivent le bénéfice de l’assurance emprunteur en franchise de droit de succession. Le crédit immobilier n’est pas remboursé et ce dernier constitue une dette de succession qui viendra réduire le montant de l’actif de succession taxable aux droits de succession.

Les héritiers ou les enfants de Monsieur X deviennent débiteur du crédit immobilier initialement souscrit par Monsieur X, mais ils disposent de l’argent qui servira au remboursement.

Elle est pas belle la vie ?…

Conclusion : Qui peut être intéressé par cette stratégie ?

  • L’emprunteur doit être intéressé par l’optimisation des droits de succession et donc intégrer le risque de décéder en cours de crédit immobilier ==> L’emprunteur doit avoir autour de 6065 ans et emprunter pour une durée de 15 à 20 ans ;
  • Accepter de payer un taux de crédit immobilier plus élevé que les taux classiquement proposés par les banques… mais comprendre que ce surcoût est compensé par une assurance emprunteur facultative moins onéreuse et ne couvrant que le risque « Décès – PTIA » ;
  • Espérer ne jamais utiliser le bénéfice de cette stratégie en vivant au delà de la durée du crédit immobilier 😉

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